Жилищные проблемы с застройщиком

Жилищный минимум: европейские смарт-тренды и украинские проблемы

Жилищные проблемы с застройщиком

Плох тот киевлянин, который не хотел бы квартиру в столице, — так можно перефразировать известную поговорку.

Урбанизация и рост количества внутренних мигрантов подогревает спрос на жилье в Киеве.

По данным Института демографии и социальных исследований НАНУ, в столице живет около 4 млн человек, а к 2025 году в городе будет около 5 млн жителей.

Покупкой квартир в столице интересуются не только украинцы, но и иностранцы. Они рассматривают квадратные метры как инвестиции. Таких запросов сейчас около 3%. Если квартиру сдать в аренду, она может окупиться за десять лет.

На оживление спроса застройщики реагируют предложением. Только во втором квартале 2018 года в эксплуатацию планируется ввести более 50 жилых комплексов, а в течение года будет построено около 1,4 млн кв м жилья.

Цифры впечатляют, но если рассмотреть объемы строительства в масштабах страны, то жилья предлагается мало. По данным Министерства регионального развития и строительства, в 2017 году в Украине построено 10 млн кв м жилья — 0,24 кв м на одного жителя или примерно три квартиры на тысячу человек.

Например, в Беларуси темпы строительства в три раза выше — 0,7 кв м, а в странах Западной Европы на человека приходится в среднем 1 кв м.

Динамика строительства в Киеве почти в два раза выше, чем в среднем по стране, и составляет 0,43 кв м на человека. Однако этого недостаточно, спрос на квартиры в столице будет расти быстрее.

Стоило экономике немного восстановится и повысить покупательную способность граждан, застройщики сразу же отреагировали завершением старых проектов и открытием новых. В 2017 году предложение жилья за год выросло на 30%.

Динамика объемов принятого в эксплуатацию жилья в Киеве

Источник: Госстат

Предложение квартир увеличилось еще больше — на 39,1% за год. Квартир на продажу стало больше, но их размеры уменьшились.

Количество принятых в эксплуатацию квартир в Киеве, штук

Всего19 04819 09120 26528 190
В том числе:
1-комнатные8 7329 32210 72815 243
2-комнатные5 5966 1575 9498 488
3-комнатные4 0483 0613 1553 925
4 и более комнат637551433534

Источник: Госстат

Чтобы подогреть рынок и стимулировать продажи, девелоперы пытаются снизить конечную цену и уменьшают размеры квартир. Если раньше в новых жилищных комплексах были однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, то сейчас 40% домов спроектированы исключительно для однокомнатных жилищ.

Средняя площадь квартир в сравнении с 2016 годом снизилась на 6% и составила 60,8 кв м. Киев занимает последнее место в Украине по площади новых квартир, размер которых почти на четверть меньше, чем в среднем по стране.

Локомотивом продаж квадратных метров стали смарт-квартиры площадью 18-28 кв м. Они спланированы так, что в них помещается все необходимое: кухня, кровать, санузел, иногда даже гостиная. В Украине такие объекты появились сравнительно недавно, а в Европе и Азии их можно встретить повсеместно.

Например, во Франции половина населения не имеет собственного жилья и арендует небольшие площади. В Швеции основным покупательским спросом пользуются квартиры площадью 20-40 кв м. В Италии есть квартиры по 10 кв м. Они не используются для постоянного жилья, а лишь как “ночлег в рабочие дни”.

В Японии, которая лучше всех умеет экономить пространство, есть жилье по 15 кв м, а владельцы помещений более 40 кв м считаются состоятельными.

Самый радикальный вариант — это квартиры-капсулы в Гонконге размером 2,2 кв м. Однако если в Азии и Европе такие размеры жилищ обусловлены дефицитом земли под застройку, то в Киеве главная причина — нехватка денег.

Минимальная стоимость смарт-квартиры в столице стартует с 10 тыс долл. Для среднего киевлянина это немало. Чтобы собрать такую сумму при официальной средней зарплате 10 568 грн, нужно работать минимум два года без учета других затрат. Можно экономить не так радикально и воспользоваться рассрочкой.

В кругах риелторов ходит анекдот: “Есть законы рынка, а есть законы рынка недвижимости”. Новая маркетинговая политика застройщиков и ажиотаж вокруг смарт-квартир делают свое дело. Казалось бы, при недостаточных финансовых возможностях покупателей цены должны идти вниз, но застройщикам пока удается удерживать их на прежнем уровне — в пределах 23 тыс грн за метр.

Более того, стоимость метра малогабаритных квартир в некоторых ЖК иногда выше, чем в многокомнатных квартирах, и они пользуются спросом.

Динамика средней цены предложения квартир на первичном рынке

Источник: 100realty.ua

В 2017 году рост цен на жилье показали сегменты “бизнес” и “премиум”. В основном, это связано с использованием в строительстве дорогих импортных материалов. В смарт-квартирах и эконом-сегменте такие материалы используются редко. Это позволяет удержать цену и не спугнуть покупателей.

В дальнейшем на рынок недвижимости Киева будут влить такие факторы.

Во-первых — рост себестоимости строительства. Ожидается, что в 2018 году себестоимость строительства вырастет на 19,5% до 14,34 тыс грн за кв м.

Во-вторых — ценовая конкуренция на вторичном рынке. Устаревание жилого фонда и его удешевление давят на первичный рынок даже в категории “эконом”.

В-третьих — отсутствие ипотечного кредитования. Пока этот механизм финансирования покупки жилья недоступен из-за высоких процентных ставок.

В-четвертых — объемы строительства в городах-спутниках Киева. В борьбу за жителя столицы ввязались близлежащие села и города Киевской области, а значит, за покупателя придется побороться.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

Источник: https://www.epravda.com.ua/rus/columns/2018/07/3/638329/

Плюсы и минусы отмены долевого строительства

Жилищные проблемы с застройщиком

– Переход от долевого финансирования жилищного строительства к проектному финансированию давно назрел. Долевое финансирование возникло в основных чертах в 80-е годы, в странах, ускоривших свое экономические развитие за счет иностранного капитала.

Начался рост капитализации национальных компаний, рост производительности труда, повышение эффективности и уровня оплаты труда. Началось расширение среднего класса и модернизация финансовой системы. Резко стал расти спрос на массовое жилье. Эти процессы были характерны для некоторых европейских стран и стран Латинской Америки.

Чего нам ждать от экономики 2018 года

В нашей стране долевое финансирование почти двадцать лет является главным способом финансирования жилищного строительства и проблем с этим связанных тоже немало. По данным Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков.

Но есть и другие цифры – 122 тысячи. Разница почти в три раза, скорее всего, обусловлена тем, кого посчитали обманутыми. Тех, кто не получил оплаченные квартиры в срок, или тех, кто безвозвратно потерял деньги.

В любом случае проблема существует давно и требует своего решения.

Принципиальная разница между долевым финансированием и проектным заключается в распределении рисков между банком, застройщиком и будущим собственником. В целом в долевом финансировании нет ничего плохого.

Будущий собственник финансирует стройку, начиная с первого этапа. Застройщик имеет дешевое фондирование на всех этапах строительства, не платит проценты банку и как результат может продавать квартиры дешевле.

На практике так и было, чем раньше покупатель жилья вкладывался, тем дешевле обходилось будущее жилье.

Все хорошо, если застройщик или девелопер выполнит все свои обязательства в срок, и с чистой совестью передаст ключи покупателю квартиры. Но совесть не экономическая категория и в экономике не работает. В экономике работает мотивация.

И если, что-то идет не так, появляется совсем другая мотивация в том, как распорядиться деньгами дольщиков. Изменения назрели.

Первым этапом стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября все девелоперы, продающие еще не сданные квартиры, начали перечислять в копилку фонда 1,2 процента от суммы каждого договора участия в долевом строительстве.

Средства пойдут на достройку проблемных объектов. Вторым шагом будет принятие в соответствующий закон поправок, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Окончательный же переход на проектное финансирование дело нескольких лет.

При проектном финансировании на рынок будут попадать уже готовые квартиры. И покупатель не будет ждать месяцы и годы, чтобы вступить в права собственности.

Риск долгостроя и удорожания теперь будет принимать сам застройщик и отчасти банк, который будет финансировать строительство. Там, где риски, там и доходы.

В конце девяностых, жилье, купленное на стадии котлована, могло вырасти к моменту сдачи на 40-100%. Сейчас это рост на 10-20%.

После введения проектного финансирования, возможности заработать на таком росте уже не будет. А с учетом того, что российские граждане рассматривают рынок недвижимости как одну из немногих возможностей инвестирования и сохранения сбережений, то лишение их этой возможности заставит искать альтернативные варианты.

Кроме чистой спекуляции останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. И здесь есть простор для расширения. Сейчас рынок арендной недвижимости еще не сформировался. Аренда квартиры, особенно в столицах и крупных центрах стоит неоправданно дорого.

В среднем квартира при сдаче в аренду окупается за 10-12 лет, что в 2-3 раза быстрее, чем в развитых странах, где рынок жилья давно сбалансирован. В этой сфере цены будут двигаться в разные стороны.

Жилье, будет постепенно дорожать, а цены на аренду из-за насыщения рынка, по крайней мере, не будут расти.

Подорожает ли жилье в связи с введением проектного финансирования. Возможно. Всего лишь возможно, так как стоимость массового жилья ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом.

А со спросом, в условиях низких темпов экономического роста и увеличения реальных доходов, будут проблемы.

И не факт, что удорожание за счет необходимости обслуживать кредиты на строительство приведут к автоматическому росту цен на квартиры.

Скорее всего, мелкие девелоперы уйдут с рынка, а останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или те, которые и раньше использовали только свои средства. Внес свою лепту и Центральный Банк, который на “своем поле” поддержал переход к проектному финансированию, и анонсировал ужесточение требований к ипотечным заёмщикам, которые берут кредит с небольшим первоначальным взносом.

Названы ставки по ипотеке и автокредитам в 2018 году

В целом модификация законодательства в сфере жилищного строительства, должна иметь положительный эффект. Рост цен будет ограничиваться платежеспособным спросом в условиях низких темпов экономического развития. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ, будет иметь двойственное влияние на цены.

С одной стороны, снижение ставок по кредитам выдаваемых застройщику, будет удешевлять строительство, а с другой будет способствовать некоторому увеличению спроса, за счет снижения ставок по ипотеке.

В сухом остатке максимальное снижение рисков покупателя и исчезновение “обманутых дольщиков”, как категории граждан.

Еще один фактор стабилизации цен – насыщение рынка недвижимости. С учетом того что переход на проектное финансирование дело нескольких лет, то вполне возможно, что за это время рынок будет сбалансирован.

Позитивным решением было бы не полное запрещение долевого финансирования строительства, а ужесточение требований к застройщикам, которые хотят продавать жилье на этих условиях.

Рынок сам определит, какой способ эффективнее с учетом всех рисков.

Источник: https://rg.ru/2018/01/04/pliusy-i-minusy-otmeny-dolevogo-stroitelstva.html

Жилье станет ключевой проблемой следующего десятилетия

Жилищные проблемы с застройщиком

09.10.2019 20:21:00

Для решения квартирного вопроса страна должна поставить строительный рекорд

Фото Павла Сарычева\НГ-Online

Для расселения ветхого жилья и поддержания рынка новостроек в РФ нужно строить в среднем около 90 млн кв. м в год.

К такому выводу пришли специалисты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), оценив возрастную структуру жилищного фонда и демографические прогнозы. В нацпроект «Жилье и городская среда» заложены амбициозные планы.

Но уже сейчас мы существенно отстаем от графика их выполнения. Основная «драма» с точки зрения обеспеченности жильем развернется в ближайшее десятилетие, прогнозируют эксперты.

Вице-премьер Виталий Мутко, выступая на «правительственном часе» в Госдуме, напомнил, что объем жилищного строительства должен вырасти к 2024 году до 120 млн кв. м, однако в прошлом году ввели в 1,6 раза меньше. Он уточнил, что до 50 млн кв.

м жилья должны строить с использованием ипотечных средств. Как сообщил Мутко, уже сейчас средняя ставка по ипотеке в ведущих банках снижена до уровня, зафиксированного в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2019 год, – 8,9% годовых.

Мутко добавил: «Из 117,5 млн кв. м строящегося жилья 72,1 млн кв. м достраиваются по старым правилам с гарантией Фонда дольщиков, а 20 млн кв. м – это проекты, по которым будут использованы счета эскроу». И только около 1% застройщиков в РФ вызывает тревогу, считает он. «Это где-то 3,5 млн кв. м», – уточнил Мутко.

Аудиторы в отличие от правительства значительно больше обеспокоены тем, как реформа в сфере финансирования жилищного строительства РФ повлияет на объем вводимого в стране жилья.

По данным Счетной палаты, прогнозируемый объем ввода многоквартирного жилья в 2019 году составит 33,6 млн кв. м. «Речь идет о 4,7 тыс. домов.

Это 61% от запланированного объема в паспорте национального проекта», – сказала аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

«Счетная палата проинформировала руководство страны, что новый механизм может повлечь за собой уход с рынка, банкротство порядка 2 тыс., или около трети застройщиков. Этот процесс в основном затрагивает малые, средние, региональные строительные компании, осуществляющие строительство жилья в небольших объемах», – заявила Орлова.

Объем ввода жилья в РФ при различных вариантах демографического прогноза (линия треугольников – низкий вариант, квадратов – средний вариант, ромбов – высокий вариант). Источник: ЦМАКП

Между тем к 2025 году накопленный объем выбытия ветхих и аварийных многоквартирных домов составит более 80 млн кв. м, а к 2035-му он достигнет уже почти 191 млн кв. м. Для сравнения: по состоянию на 2017 год в России насчитывалось около 44 млн кв. м общей площади жилых помещений многоквартирных домов, подлежащих выбытию. Такие оценки обнародовали специалисты ЦМАКПа Владимир Сальников и Ольга Михеева, проанализировав базу данных многоквартирных домов «Мой дом» и сопоставив ее с информацией Росстата. Результаты изложены в статье «Развитие подходов к анализу и прогнозированию состояния и динамики жилищного фонда России».

Эксперты обратили внимание на то, что власти некоторых регионов «не стремятся признавать дома аварийными, поскольку в этом случае возникают обязательства по расселению граждан за государственный счет».

«В наших расчетах использованы низкий, средний и высокий варианты прогноза Росстата численности населения РФ до 2035 года. Для прогноза объемов жилищного фонда был принят целевой параметр по обеспеченности населения жильем в размере 30 кв.

м на человека, заложенный в Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года (в 2017-м на одного человека приходилось 25,2 кв. м жилья)», – сообщает ЦМАКП.

По оценкам исследователей, объем жилищного фонда должен возрасти с 3,7 млрд кв. м в 2017-м до 4,5 млрд кв. м в 2025-м (при среднем варианте демографического прогноза). А к 2035 году при условии роста обеспеченности жильем до 35 кв. м на душу населения и выбытии устаревшего жилья в объеме примерно 191 млн кв. м жилищный фонд должен достигнуть почти 5,5 млрд кв. м.

В итоге, как сообщает ЦМАКП, для достижения заданных параметров за 2018–2035 годы необходимо будет построить около 1,6 млрд кв. м – при среднем варианте демографического прогноза. Значит, начиная уже с 2018-го в год нужно строить в среднем около 90 млн кв. м жилья. Сами исследователи называют ежегодный диапазон от 80 до 100 млн кв. м.

Интенсивное нарастание устаревающего жилищного фонда (особенно 1–5-этажных панельных домов) начинается с 2020-х годов, но со второй половины 2020-х годов ежегодный объем выбытий стабилизируется, ожидают исследователи.

«Проведенные расчеты показали, что основная «драма» – в смысле потребности в высоких темпах наращивания вводов жилья – развернется в ближайшее десятилетие.

Однако уже к концу 2020-х годов потребность во вводе жилья существенно снизится в абсолютном выражении даже при необходимости и дальше повышать уровень обеспеченности населения жильем.

В этих условиях на первое место выходят не столько вопросы обеспеченности жильем, сколько требования к качеству жилья, сопутствующей инфраструктуры и городской среды», – делают вывод в ЦМАКПе.

Напомним, в нацпроекте «Жилье и городская среда» заложены очень амбициозные планы. Судя по паспорту нацпроекта, уже в 2018 году объем жилищного строительства должен составлять 86 млн кв. м, затем он должен поступательно вырасти до 120 млн кв.

м в 2024-м. Между тем, по Росстату, в прошлом году было введено в строй менее 76 млн кв. м жилья. При этом, как прописано в паспорте, объем ввода в многоквартирных жилых домах должен вырасти с 46 млн кв. м, установленных на 2018 год, до 80 млн кв.

м в 2024-м.

Источник: http://www.ng.ru/economics/2019-10-09/2_7697_housing.html

Николай Николаев: Реформа долевого строительства усилит проблемы недобросовестных застройщиков – Новости ЕРЗ.РФ

Жилищные проблемы с застройщиком

В конце недели на пресс-конференции и заседании Совета по местному самоуправлению под председательством Владимира Путина профильный вице-премьер сделал целый ряд важных для отрасли заявлений.

www.tvc.ru

О реновации во всероссийском масштабе

Говорить о реновации жилья по всей России пока рано, заявил журналистам в пятницу зампред Правительства.

«У нас утвержденный нацпроект «Жилье и городская среда». Вот этим мы будем заниматься и занимаемся, потому что на это выделены деньги, есть конкретные планы, есть конкретные сроки», — цитирует Марата Хуснуллина (на фото) РИА Недвижимость.

www.msk.mosreg.ru

По словам вице-премьера, сосредоточив усилия на реализации таких разделов нацпроекта, как «Жилье» и «Расселение аварийного жилого фонда», можно будет оценить, как лучше всего подступиться к программе реновации в масштабах страны.

Напомним, что нескольким днями ранее Хуснуллин говорил, что реновацию по типу московской следует начать отрабатывать на ряде других крупных городов России.

Фото предоставлено компанией Брусника

О возможности пересмотра параметров нацпроектов

«Я считаю, что пересматривать показатели каких-то нацпроектов нам никто права не давал, — недвусмысленно заявил зампред Правительства. — Проекты на сегодняшний день утверждены и одобрены. Наша задача — оценить их, насколько их возможно реализовать, с какими ресурсами», — подчеркнул чиновник.

www.stroyportal.club

В то же время Хуснуллин не исключил корректировок внутри отдельных разделов по срокам, выделению главных объектов и степени приоритетности тех или иных задач.

«Оценив нацпроекты и поставив задачи, в течение месяца я пойму, что мы достигнем и к какому сроку», — пояснил замглавы Кабмина.

www.1000dosok.ru

О развитии депрессивных земель на основе московского опыта

Депрессивные и заброшенные территории в российских регионах нужно развивать, ориентируясь на опыт Москвы и других субъектов РФ, полагает чиновник.

«Исходя из этого, мы внесем предложения, как более эффективно использовать эти территории», — пообещал Хуснуллин. При этом он подчеркнул, что нужно положить конец настолько же порочной, насколько и курьезной практике, когда, по его словам, «где-то новые площадки начинают застраивать без инфраструктуры и без сетей, а внутри городов стоят заброшенные территории, неэффективно используемые».

www.st.novostroy.su

О статусе апартаментов

По словам вице-премьера внутри Правительства во властных структурах регионов есть несколько подходов и взглядов на то, какой правой статус необходимо придать такому формату жилья, как апартаменты.

Как известно, апартаменты, формально не являясь жильем, сегодня позволяют значительной части горожан (как правило, в крупных городах) решать именно жилищный вопрос, в силу чего часто входят в линейку востребованных продуктов от застройщиков, но не всегда соотносятся с действующими нормами градостроительства.

«На последнем проектном комитете постановили проанализировать все законодательные инициативы, касающиеся апартаментов», — сообщил замглавы Правительства, выразив уверенность в том, что законопроект, «который будет унифицировать этот вид недвижимости», подготовят уже в этом году.

www.customsforum.ru

О дальнейшем сокращении административных барьеров в строительстве

«Сейчас я собираю со всех регионов все проблемы, какие есть, — рассказал журналистам Марат Хуснуллин. — В ближайшее время, скорее всего, на следующей неделе, планирую провести селектор с регионами. Среди вопросов, которые мы будем обсуждать — что и кому мешает строить. Чтобы люди не просто говорили: “Плохо. Не можем!”, а конкретно рассказали, что и почему не могут», — пояснил он.

Вице-премьер также напомнил, что в прошлом году уже был принят целый ряд законов, направленных на ликвидацию админбарьеров.

www..com

О расширении нормативной базы нацпроектов и введении штабного управления 

А днем ранее на заседании (на фото) Совета по развитию местного самоуправления с участием Президента России Владимира Путина Хуснуллин внес ряд предложений по более эффективной организации строительных работ в рамках реализации нацпроектов.

www.postupi.online

В частности, вице-премьер предложил внести следующие новации:

обеспечить на федеральном и региональном уровне подзаконными актами уже действующие законодательные нормы по управлению нацпроектами с целью их детализации и конкретизации;

www. mirbelogorya.ru

• пересмотреть проектно-сметную документацию на возводимые в рамках нацпроектов объекты капитального строительства, включив в нее уточненные расходы по созданию инженерной инфраструктуры и более четко распределив все необходимые расходы между федеральным, региональными и местными бюджетами;

ввести такой формат управления и контроля стройками нацпроектов, как еженедельное заседание штаба из представителей профильных ведомств на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

«На штабе должны быть первые лица, которые раздают поручения всем своим замам, и кто там есть, — подчеркнул Хуснуллин. — Тогда эта вертикальная система в виде обучения, а если мы еще быстро сделаем информационные системы управления, тогда это даст прорывные вещи, хотя это простое организационное решение».

Владимир Путин предложения вице-премьера одобрил.

  www.muzkult.ru www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект о реновации в масштабах страны обсудят в ближайшее время

Марат Хуснуллин: Программу реновации нужно распространить на всю Россию

Виталий Мутко о Марате Хуснуллине: Это сильнейший профессионал!

Хуснуллин заменил Мутко, который возглавит ДОМ.РФ. Якушев сохранил пост главы Минстроя

Марат Хуснуллин: Радикальное изменение долевого законодательства чревато ухудшением ситуации в строительстве

Источник: https://erzrf.ru/news/nikolay-nikolayev-reforma-dolevogo-stroitelstva-usilit-problemy-nedobrosovestnykh-zastroyshchikov

Долевая панихида. Решатся ли жилищные проблемы россиян благодаря реформам | Бизнес

Жилищные проблемы с застройщиком

Однако Союз обманутых дольщиков насчитывает таковых гораздо больше — до 1 миллиона человек. Разница — в методике признания дома проблемным и в том, что официальная статистика не учитывает договоры, заключенные не в рамках ДДУ (вексельные схемы, договоры предварительной купли-продажи, ЖСК и т.д.)

Родовая травма жилищного строительства

Финансирование строительства многоквартирных домов в России изначально велось по принципу пирамиды: новые дольщики оплачивали очередной этап работ.

Но других вариантов не было — банки в большинстве своем считали строительный рынок жилья весьма рискованным и в подобную «русскую рулетку» не играли.

И правильно делали, так как при малейшем колебании спроса, стройка останавливалась, и не каждый застройщик находил в себе силы и средства на достройку объектов.

Резкие колебания спроса и остановка хода строительства в виду отсутствия финансирования — одна из самых распространенных причин появления обманутых дольщиков.

Жилье от жулья

Однако это не единственная причина для огорчения несостоявшихся новоселов.

Не секрет, что строительный рынок является коррупционным во многих странах. Но в России объемы коррупции поистине колоссальны. Любое разрешение на строительство или подключение к сетям требует мзды. Причем чиновники иногда «выкручивают строителям руки», когда стройка ведется полным ходом.

Одним из ярких примеров борьбы «чиновник vs застройщик», была история с «красногорским стрелком»: девелопер расстрелял в кабинете чиновников, которые отказались возвращать взятку за отозванное разрешение на строительство.

Есть примеры, когда застройщики испытывали временные трудности, но все же имели намерение достроить дом и выполнить обязательства.

А сколько было проходимцев, которые огораживали кусок земли забором, вывешивали плакат с ценами ниже рынка и просто «гребли деньги лопатой», не удосуживаясь даже вырыть котлован.

Двойные и тройные продажи одной и той же квартиры тоже были повсеместны.

Кто будет крайним?

Желая защитить права граждан, инвестирующих деньги в котлован, государство неоднократно пыталось менять правила игры. В частности, одна из поправок в многострадальный ФЗ №214 предполагала обязательное страхование ответственности застройщика.

Большинство экспертов считало эту идею «мертворожденной», так как без перестрахования в крупнейших зарубежных компаниях эта идея была изначально обречена на провал.

Западные финансовые санкции и резкое обрушение спроса на квартиры лишь ускорило финал «мертворожденной идеи».

Следующей попыткой защитить дольщиков была идея создания Государственного компенсационного фонда, в который сейчас отчисляется по 1,2% от суммы каждого договора. Однако пройдет немало лет, прежде чем фонд накопит достаточно средств, чтобы достраивать брошенные дома.

Собственно идея с этим фондом — лишь разновидность борьбы с последствиями, а не с причинами. Правильнее было бы регулировать рынок превентивно, чтобы не допускать массовых банкротств.

Храните деньги в банках

Очередным крайним, который должен нести ответственность за обманутых дольщиков, должен стать банковский сектор. Согласно логике законодателя, банкирам вменяется сбор и хранение денежных средств дольщиков и финансирование застройщиков.

Суть счетов «эскроу» заключается в том, что гражданин, покупающий новостройку на стадии строительства, вносит свои средства на специальный счета. Банк блокирует эти средства на период стройки, но при этом он открывает девелоперу проектное финансирование. В случае банкротства застройщика, средства граждан остаются сохраненными и подлежат возврату. Все риски принимает на себя банк.

Такая схема мотивирует банк осуществлять жесткий контроль за ходом строительства, выделяя финансирование частями. Эта практика распространена во многих странах. Например, во Франции покупатель оплачивает будущую квартиру строго поэтапно, согласно графику выполнения застройщиком работ.

Привлечение банка в виде посредника однозначно приведет к удорожанию процесса строительства: помимо собственно стоимости кредитных ресурсов, в себестоимости квадратного метра будет еще включаться анализ бизнес-планов застройщиков, контроль за ходом строительства, регулярный мониторинг расходования средств строительной компанией и так далее.

Рынок недвижимости в России третий год подряд продолжает находится в стадии стагнации — на сегодняшний день с трудом найден баланс между доходами граждан и стоимостью квадратного метра жилья. Повышение стоимости квадратного метра в новостройках за счет дополнительной маржи банков приведет к еще большей затоваренности рынка.

И снижение ипотечной ставки, которое было драйвером на рынке жилья в последние годы, вряд ли способно будет компенсировать разрыв между все уменьшающимися доходами граждан и потенциальным ростом цен на жилье.

Меняйся или умри

Эту фразу, которую приписывают Чарльзу Дарвину, можно порекомендовать всем, кто, так или иначе связан со строительством в России.

Девелоперы, посылавшие всех, у кого нет миллиарда оказались сами там, куда они всех посылали. Истории про 200-300% доходности бизнеса застройщикам и удорожании квартир на 30-40% после сдачи дома частным инвесторам, вряд и повторятся.

Застройщики, которые привыкли работать по принципу: «утром деньги, вечером — квартиры», доживают последние дни.

Рынок поменялся — причем кардинально: в ближайшее время роста не предвидится, а это значит, что нужно менять подход государства к решению жилищных проблем своих граждан.

На банковских депозитах находится 23 трлн рублей частных сбережений. Если хотя бы часть из этих денег задействовать в стройке, проблема с финансированием могла бы быть решена.

Для этого необходимо дать возможность частным инвесторам быть совладельцем квадратных метров.

Но уже не квартир, как было раньше, а например некоторого количества токенов, которые бы выпускал девелопер под свой проект.

Для этого необходима всего лишь законодательная воля и умение смотреть в будущее, которое стремительно меняется.

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/364935-dolevaya-panihida-reshatsya-li-zhilishchnye-problemy-rossiyan-blagodarya-reformam

Жилье — только за рубли, ключи — лишь после регистрации. Министерство разъяснило указ по долевке

Жилищные проблемы с застройщиком

В марте вступил в силу новый указ президента о долевом строительстве. Realt.by узнал в Министерстве архитектуры, что изменится благодаря этому документу.

Вадим Замировский, TUT.BY

10 декабря 2018 года президент подписал новый указ № 473 о долевом строительстве. Документ базируется на нормах указа № 263, который действовал с 6 июня 2013 года и отменен после вступления в силу нового документа.

13 марта 2019 года вступило в силу постановление правительства № 156, которым утверждено Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства.

Нормативный документ принят в развитие указа № 473.

О том, какие новшества содержат нормативно-правовые акты, Realt.by рассказала начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Татьяна Затуренская.

Покупать квартиры будем только за рубли

До настоящего времени действовала норма, согласно которой стоимость жилого помещения в договорах долевого строительства прописывалась в белорусских рублях с привязкой к доллару США. Новым указом № 473 такая возможность исключена. Правда, эта норма распространяется только на дома, разрешительная документация по которым получена после вступления в силу нового указа.

— В Беларуси взят курс на дедолларизацию. В этой связи было принято решение, что расчеты за квартиру целесообразно производить в белорусских рублях без привязки к иностранной валюте. Министерством экономики разработаны прогнозные индексы цен в строительстве, рассчитываемые на несколько лет.

Если к моменту сдачи дома в эксплуатацию они увеличатся по сравнению с теми, которые учитывались при первоначальном расчете цены, то застройщик вправе автоматически повысить стоимость жилья. К тому же в последние годы в нашей стране не наблюдается резких скачков курса рубля по отношению к доллару, он остается относительно стабильным. Поэтому я не вижу здесь никаких проблем.

Главное для застройщиков — укладываться в нормативный срок строительства, — уточняет Татьяна Затуренская.

Евгений Ерчак

Согласно ранее действовавшему законодательству, если застройщик не укладывался в нормативные сроки ввода дома в эксплуатацию, то он должен был предупредить об этом дольщиков за два месяца. В новом указе этот срок сокращен до одного месяца.

К слову, Минстройархитектуры подготовлен новый проект постановления правительства № 1450 о правилах заключения договоров подряда, в котором предлагается продлевать нормативный срок строительства только один раз. Работа в этом направлении идет, но пока окончательное решение не принято.

Татьяна Затуренская считает, что застройщик в ходе строительства должен предпринимать все меры для того, чтобы дом не превратился в долгострой. Рецепт в такой ситуации один, и он лежит на поверхности.

Чтобы привлечь потребителей, надо снижать цену. С другой стороны, есть много дольщиков, которые не платят по счетам месяцами.

Значит, с ними надо расторгать договорные отношения и заключать договоры с новыми дольщиками.

— Я считаю, что нельзя бесконечно продлевать нормативный срок строительства, потому что в конечном итоге это выливается в большую трагедию для дольщиков, особенно тех, кто платит своевременно, — уточняет начальник отдела министерства.

В этой плоскости лежит еще один вопрос, который волнует застройщиков, приобретающих земельные участки на аукционах. На торгах они приобретают право аренды на участок на 5 лет, в течение которого должны его освоить. Тогда зачем для них устанавливается нормативный срок строительства?

— Если застройщик готов купить участок на аукционе, отселить людей и построить дом с привлечением средств граждан, то он должен укладываться в нормативный срок строительства.

Если же он строит за свои деньги и собирается реализовывать готовые квартиры, тогда он не ущемляет ничьих интересов. Но таких финансово устойчивых застройщиков у нас на рынке, к сожалению, единицы. Да и люди вряд ли согласятся ждать пять лет.

Они купят недорогую квартиру у застройщика, который построит дом за 1−2 года, — высказывает свою точку зрения Татьяна Затуренская.

Частных застройщиков обязали строить квартиры для очередников

Эта норма распространяется и на дома, строительство которых будет вестись на участках, приобретенных на аукционах.

До выхода нового указа в документации по участкам, реализуемым на аукционных торгах, не указывалось, сколько нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан обязан привлечь застройщик к строительству жилых помещений долевым способом. После того, как он становился победителем, до него могли доводиться данные нормативы. Это создавало девелоперам немало проблем.

Чтобы разрешить проблемный вопрос, в указе № 473 четко прописано, что количество очередников, направляемых на строительство местными исполкомами, будет прописываться в решениях о выставлении земельных участков на аукционы. Это даст возможность заказчикам строительства производить нужные расчеты до аукциона и принимать для себя решение, стоит ли идти на аукцион и будет ли получена коммерческая выгода от реализации проекта.

— Сегодня в Беларуси, а особенно в Минске, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит огромное количество граждан. Каким-то образом надо решать их жилищную проблему и сокращать очередь.

Частные застройщики работают на территории нашей страны и должны принимать участие в решении этой проблемы, — комментирует норму начальник отдела регулирования жилищной политики Минстройархитектуры.

— Я считаю, что город вправе направлять очередников на строительство квартир долевым способом в коммерческих домах. Тем более что эти дольщики имеют при строительстве определенные льготы и не особо ухудшают финансовое положение частных застройщиков.

Например, на них не распространяется усредненная норма сноса. Государство решает социальную задачу. Мы должны вести такую политику, чтобы это было выгодно и государству, и городскому бюджету и чтобы не разорился коммерческий застройщик.

Вадим Замировский, TUT.BY

По всей видимости, пока остается открытым вопрос, будет ли данная норма указа распространяться на дома застройщиков, квартиры в которых реализуются по жилищным облигациям.

По мнению Татьяны Затуренской, выпуск жилищных облигаций регулируется и находится в ведении Департамента по ценным бумагам Министерства финансов.

— Жилищная облигация — это ценная бумага, стоимость которой соответствует цене квадратного метра жилого помещения. Пока я не знаю случаев, чтобы она продавалась по разным ценам — для очередников и неочередников, — уточняет начальник отдела министерства.

Госзастройщикам разрешили оставлять себе деньги от продажи готовых квартир

До настоящего времени существовала практика, что не реализованные государственными застройщиками в процессе строительства долевым способом квартиры переходили в коммунальную собственность города. Затем они продавались на аукционах, а деньги от их реализации поступали в местные бюджеты. Заказчики недополучали прибыль, что негативно сказывалось на их финансовом положении.

Согласно новому указу государственные застройщики получили право самостоятельно распоряжаться и продавать свободные жилые и нежилые помещения в домах, построенных за собственный счет, и аккумулировать деньги на своих расчетных банковских счетах.

— После принятия указа № 473 в министерство поступает много обращений от застройщиков с просьбой прокомментировать данную норму. Она прописана в подпункте 1.14 указа и вступила в силу с момента его официального опубликования, то есть с 12 декабря 2018 года, — разъясняет Татьяна Затуренская.

Кроме того, в новом указе закреплена норма, согласно которой коммунальные унитарные предприятия — УКСы и организации КПД — получили право публиковать проектную декларацию и заключать договоры долевого строительства без 15-процентной готовности дома, возведенного за свой счет.

Перечисляем деньги подрядчику с прибыли от продажи квартир по коммерческим ценам

В соответствии с ранее действующим указом застройщик по окончании строительства обязан был часть прибыли перечислить генподрядчику. Но постоянно возникали вопросы, от какой прибыли.

В указе № 473 конкретизировано, что средства генподрядчику будут перечисляться только от фактически полученной прибыли по окончании строительства и расчет будет производиться лишь по объектам долевого строительства, квартиры в которых реализуются по коммерческим ценам.

Ольга Шукайло, TUT.BY

Деньги за переплату квартир будут возвращаться и дольщикам

На практике возникали случаи, когда по окончании строительства дома стоимость в нем квартир снижалась. Чаще всего это касалось жилых помещений граждан, строящих жилье с государственной поддержкой.

Раньше переплаченные денежные средства возвращались только в ОАО «АСБ „Беларусбанк“» на погашение льготного кредита. Теперь они будут аккумулироваться и на других источниках финансирования (субсидия, коммерческий кредит, собственные средства), в том числе на расчетных счетах самих дольщиков.

Меняем квартиру в доме без возврата денег

Согласно ранее действующему законодательству дольщик в процессе строительства имел право поменять одну квартиру в доме на другую. Но при этом он должен был расторгнуть первый договор, получить внесенные на строительство квартиры деньги с индексацией, а затем заключить второй договор и внести деньги на строительство новой квартиры. Сумма индексации оставалась на руках у дольщика.

— Это было не совсем логично. Поэтому разработчиками указа было принято решение, что в таких случаях с дольщиком будет заключаться дополнительное соглашение к договору с указанием номера новой квартиры. Деньги, направленные на строительство первого жилого помещения, будут засчитываться и направляться на строительство другой квартиры без индексации, — дополняет Татьяна Затуренская.

Хотим снизить цены на квартиры — выпускаем новую декларацию

В практике есть немало случаев, когда застройщики для активизации продаж квартир и привлечения к ним потребителей снижают цены на квартиры. По ранее действующему законодательству такое решение оформлялось приказом компании.

— Правоохранительные органы увидели в такой схеме реализации квартир коррупционную составляющую. Поэтому в новом указе прописана норма, согласно которой непроданные квартиры находятся у застройщика не более месяца. Если заказчик хочет снизить на них цену, он должен опубликовать по этим квартирам проектную декларацию с указанием новой цены, — поясняет начальник отдела министерства.

Ольга Шукайло, TUT.BY

Ключи от квартиры будут выдавать после госрегистрации прав собственности

Новым указом предусмотрено, что квартиры будут передаваться дольщикам только после того, как они (дольщики) зарегистрируют свои права собственности на жилые помещения в организациях по государственной регистрации.

Татьяна Затуренская говорит о том, что до вступления в силу нового документа дольщик мог получить документы на жилое помещение и ключи и долгое время не регистрировать свои права на него.

Застройщик был вынужден нести расходы по оплате коммунальных платежей за квартиру.

Зачастую это были не единичные жилые помещения в доме, а оплата «коммуналки» за них особенно сильно била по карману заказчиков зимой в отопительный период и ухудшала их финансовое положение.

Имеет ли право долевка на жизнь в Беларуси?

Законодательство о долевом строительстве действует в Беларуси с 2006 года. За это время в него вносилось несколько изменений и дополнений с учетом практики. Это нормальный процесс, высказывает свою точку зрения Татьяна Затуренская.

В Российской Федерации уходят от долевого строительства. Основное новшество заключается в том, что дольщики будут перечислять деньги на строительство квартир не на счета застройщиков, а аккумулировать их на эскроу — бесплатном и беспроцентном счете в уполномоченном банке до окончания строительства, а застройщику перечислять средства после получения им разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

— Лично я достаточно скептически отношусь к данному нововведению в Российской Федерации. Понятно, почему в России пошли по такому пути. Там было очень много громких скандалов с обманутыми дольщиками. На мой взгляд, это новшество больше подходит для мегаполисов — Москвы, Санкт-Петербурга и других.

Но в небольших городах и иных населенных пунктах очень сложно найти застройщиков, которые смогут строить жилье за свои деньги с привлечением кредитных ресурсов банков и получать деньги только по факту. Более того, данная мера может привести к увеличению цены квадратного метра жилья.

Скорее, обслуживание кредитов на жилищные цели застройщики переложат на плечи дольщиков, — говорит начальник отдела Минстройархитектуры.

Что касается Беларуси, то, по мнению специалиста, отменять долевку в нашей стране пока рано. В первую очередь потому, что в стране нет такого большого количества застройщиков, способных строить жилье за свой счет и с привлечением кредитов, а потом продавать готовое. Белорусские банки пока тоже не готовы предоставлять застройщикам огромные суммы кредитов, необходимые на строительство дома.

— Большинство наших граждан также не способны единовременно вносить всю сумму денежных средств за квартиру. Как правило, они привлекают кредиты банков. Но пока и они для многих остаются недоступными, — заключает Татьяна Затуренская.

Источник: https://realty.tut.by/news/expertise/633355.html

Криминальный мир
Добавить комментарий