Земля и дом были в запрете, а сейчас нам в покупке отказывают

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Земля и дом были в запрете,  а сейчас нам в покупке отказывают

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/04/18/799491-skrivat-prodavtsi-zemelnih-uchastkov

Переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость: автоматическая неавтоматичность

Земля и дом были в запрете,  а сейчас нам в покупке отказывают

Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

“Земля идет за недвижимостью” – таков этот принцип. Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо – оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

“Кто является владельцем земли, тот и владелец здания на земле” – такой обобщенный тезис передовых стран.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом – это составная части земельного участка, а законодательство США – что здание является принадлежностью главной вещи – земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т. д.

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять.

А теперь по существу.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины “Об аренде земли”.

Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании (аренде).

На такой случай ст.

120 ЗК Украины гласит, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в пользовании, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Ст.

377 Гражданского кодекса Украины, в свою очередь, акцентирует также на том, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

В ст. 31 Закона Украины “Об аренде земли” также указано, что договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью.

Суммируем. Похоже, что процесс такого перехода права пользования (аренды) на земельный участок должен быть автоматическим – в силу закона.

Однако…

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Это ч. 1 ст.

116 ЗК Украины, гласящая, что граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона.

Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Данная норма прямо перекликается со ст. 141 ЗК Украины, которая четко указывает, что приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является всего лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком, а не фактом прекращения такого права.

Что по этому поводу скажет нам судебная практика?

Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 15 марта 2012 по делу № 6/82/5022-1391/2011 указывает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что следует из положений ст.

377 Гражданского кодекса Украины, ст. 120 Земельного кодекса Украины.

Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено.

Аналогичная по сути правовая позиция содержится и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 20 мая 2015 по делу № 5024/2507/2011, в котором констатируется, что земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них за определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением.

Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также указывает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст.

120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, что был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: в связи с переходом права собственности на здание к новому владельцу данный факт является основанием для прекращения права пользования земельным участком предыдущим землепользователем и к новому владельцу переходит право пользования земельным участком под зданием. Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести (переоформить) владельцем здания в установленном законом порядке. От себя скажу, что, как уже говорилось выше, такой порядок предусматривает необходимость принятия уполномоченными органами решений о прекращении/предоставлении в аренду указанного земельного участка и осуществления государственной регистрации указанных прав. Автоматичность в данном вопросе отсутствует.

Но…

Высший хозяйственный суд своим постановлением от 9 июля 2015 по делу № 910/23058/14 формирует в этом вопросе совсем иную, новую практику. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины “Об аренде земли” содержится ст.

7, часть 3 которой гласит, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

И теперь внимание. Суд отмечает, что требования ч. 3 ст.

7 Закона Украины “Об аренде земли” следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего пользователя прекращается в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу “как кому выгодно”.

Вот и вывод: в украинских реалиях переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость является автоматически неавтоматическим.

Источник: //uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA008310

Верховный суд разрешил пользоваться землей возле дома его жильцам

Земля и дом были в запрете,  а сейчас нам в покупке отказывают

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дала полезные для многих разъяснения, которые касаются участка земли вокруг многоквартирных домов.

Безусловно, в деле, рассмотренном Верховным судом, речь идет о совершенно конкретном гражданском споре, но проблема построек у подъездов жилых домов актуальна не только для одних заявителей. Разъяснения по такой ситуации Верховного суда могут быть полезны всем, кто столкнется с подобным конфликтом.

В нашем случае все началось с взаимных исков соседей, проживающих в одном доме. Итак, некий гражданин принес в суд иск к соседке и попросил суд заставить ее освободить участок от имеющихся на нем строений.

Сдать комнату в коммунальной квартире станет сложнее

Суду истец объяснил, что он – собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры. Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его “под индивидуальную жилую застройку”.

Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке. Ответчик, точнее – ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.

От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета.

Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно – с 1961 года – и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома.

А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

Районный суд, рассмотрев оба иска, мужчине отказал, а гражданке встречный иск удовлетворил. Объясняя такое решение райсуд написал, что порядок пользования участком, на котором стоит многоквартирный дом, существует уже больше 30 лет.

Поэтому предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки сложившемуся между соседями дома порядку пользования участком при доме.

А это, в свою очередь, нарушило 209-ю статью Гражданского кодекса.

Но апелляция это решение районного суда отменила и вынесла новое решение. По нему иск гражданина с просьбой освободить его территорию удовлетворен, а соседке с гаражом отказали.

Апелляция в своем решении заявила, что нет никаких оснований говорить, что между соседями сложился порядок пользования участком. А еще вторая инстанция заявила, что все четыре квартиры в этом доме – изолированные части жилого дома.

Главное – суд посчитал недоказанным то, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

С таким выводом апелляции и не согласился Верховный суд.

Депутаты предложили приостанавливать уплату взносов на капремонт

По закону “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” (N189 от 29 декабря 2004 года) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и “иные, входящие в состав дома объекты недвижимости”, являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

В случае если земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное лицо имеет право обратиться в органы госвласти с заявлением о формировании земельного участка, на котором стоит дом.

Формированием участка занимается госвласть или органы местного самоуправления.

По 37-й статье Земельного кодекса, действовавшего на момент возникновения спора, если право собственности на строение переходит к нескольким собственникам, то право на землю переходит, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности в здании.

По Земельному кодексу, который действовал на момент суда по спорной земле, в случае перехода прав собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом доли в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования участком.

Эксперт: Каждый третий лифт в многоквартирном доме использовать нельзя

Был четыре года назад совместный пленум Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности.

Там сказано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично правового образования.

Но по смыслу закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

Верховный суд подчеркнул: в этих случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором стоит дом, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.

Предыдущими судами установлено, что дом, чьи соседи судятся, – многоквартирный и участок под ним еще в 1957 году отведен под строительство дома. Информация о выделении участка есть в инвентарном деле.

Но в материалах дела нет доказательств, что участок под домом сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. Этого не учла апелляция, поэтому и вынесла незаконное решение.

Источник: //rg.ru/2016/01/13/zemlya.html

Ограничения при покупке земли в Венгрии для иностранцев

Земля и дом были в запрете,  а сейчас нам в покупке отказывают

Венгрия заинтересована в том, чтобы иностранцы приобретали жилье на ее территории. В обмен на инвестиции в экономику государство предлагает вид на жительство не только покупателю, но и членам его семьи. Однако в стране действуют некоторые ограничения, с которыми приходится считаться и гражданам ЕС, и представителям других стран.

Порядок приобретения жилья лицами этой категории регулируется постановлением правительства от 1996 г. В личное пользование разрешено покупать любую недвижимость, за исключением сельскохозяйственных угодий и заповедников.

Дом, квартира, апартаменты? Пожалуйста! А вот с покупкой земли в Венгрии не все так просто

На что претендуют граждане ЕС

Представители стран Европейского союза могут обзавестись городским или загородным домом с участком, ограниченным по площади, а также апартаментами или квартирой. Физические лица для этого обязаны получить разрешение местных властей (сбор – около 200 евро). Юридические, в том числе со 100-процентным иностранным капиталом, освобождены от этого обязательства.

Механизм покупки одинаковый для всех:

  1. Выбрав дом или квартиру, покупатель обращается к местному адвокату с соответствующей лицензией (услуги специалиста – 1,5-2,5 % от стоимости объекта) и заключает предварительный договор купли-продажи. Вносится предоплата – как правило, 10 %.
  2. По ходатайству юриста Земельный комитет накладывает вето на операции с объектом (сбор – от 60 евро).
  3. С помощью адвоката покупатель нотариально заверяет загранпаспорт (от 10 евро) и подает прошение местным властям на получение разрешения (гербовый сбор – от 150 евро).

Мэрия откажет в покупке недвижимости на земле Венгрии, если объект принадлежит к категории архитектурных памятников

  1. По факту положительного ответа нерезидент выплачивает остальную часть суммы.
  2. Юрист переоформляет документы на недвижимость на нового владельца в районном кадастровом реестре.
  3. Земельный комитет выдает оригинальный паспорт владения недвижимостью (от 22 евро). С этой бумагой можно обращаться для оформления ВНЖ.
  4. В течение месяца покупатель выплачивает обязательную одноразовую пошлину – 4 % от суммы.

Если объект расположен на территории курорта (Балатон, Хевиз), власти могут не дать разрешения на покупку. При благоприятном исходе новому владельцу предстоит выплачивать налог на владение недвижимостью. На этапе оформления сделки необходимо подать сведения в местные органы управления и получить на руки схему выплат.

Стоимость услуг и сборов при покупке недвижимости иностранцами в курортных зонах Венгрии всегда выше

Ограничения на покупку недвижимости в Венгрии иностранцами

Нерезиденты государства по венгерским законам не имеют права приобретать:

  • сельскохозяйственные угодья,
  • виноградники;
  • лесные массивы;
  • стратегические и военные объекты;
  • национальные памятники и заповедники;
  • ботанические сады;
  • другие территории, представляющие достояние страны.

Не тратьте силы: покупка земли в Венгрии площадью более 1 га – задача неразрешимая

Купить можно загородный дом с участком не более 10 000 кв. м (1 гектар). Местные власти порой отказывают и в приобретении таких земель под застройку жилого или коммерческого характера, хотя это разрешено законом. Причины в каждом конкретном случае индивидуальны – географическое месторасположение, дефицит территорий, личность покупателя, способ оплаты.

Независимо от стоимости жилья новый владелец, а также члены его семьи претендуют на ВНЖ. Для получения первичного вида на жительство необходимо предоставить выписку из банка, венгерского или национального, с достаточным количеством средств на счете, а также медицинскую страховку.

Получите статус юридического лица и занимайтесь покупкой земли в Венгрии без разрешения властей

Ограничения на покупку недвижимости иностранцами в разных государствах

Венгрия – не единственная страна, где существуют подобные ограничения.

СтраныОграничение
Греция, Турция, ЭстонияЗапрещено покупать жилье возле военных баз и государственных границ
АвстрияПродажа закрыта в нескольких районах – Бургенланд, Вена, Нижняя и Верхняя Австрия, Зальцбург, Каринтия, Тироль и Форарльберг
ФинляндияТабу на покупку – Аландские острова
ШвейцарияНедвижимость не продается в нескольких кантонах
Венгрия, Эстония, Латвия, Литва, СловакияДействует запрет на продажу сельскохозяйственных земель
ДанияПриобретать недвижимость разрешено только для постоянного места жительства
ПольшаНеобходимо разрешение Министерства внутренних дел (для этого нужны доказательства связи с Польшей)
ИспанияИностранцы могут владеть не более чем 15 % земель в каждом муниципалитете
Италия, Франция, Германия, Великобритания, Швеция, Испания и ряд других странОграничений нет

*По данным tranio.com

Так можно ли купить землю в Венгрии жителю другого государства?

С 2004 г. по 2011 г. в стране действовал мораторий, утвержденный ЕС, на приобретение земли иностранцами. По окончании этого срока запрет был продлен. Цель ограничения тривиальна: так правительство стремится сохранить венгерские земли, признанные богатством нации, уберечь их от посягательств иностранных спекулянтов.

Сегодня, получив разрешение властей, нерезиденты могут стать собственниками земельных участков площадью до 1 га под индивидуальное жилищное строительство на любых землях, кроме сельскохозяйственных угодий. Последние можно взять в аренду при условии, что ее срок не превышает десяти лет, а площадь участка – менее 300 га.

Что имеем?

Отношение Венгрии к собственным землям вызывает восхищение! Государство следит за тем, чтобы основными владельцами этого национального достояния были венгры. Однако и иностранцам жаловаться грех. Чтобы стать собственником квартиры или дома с участком до 1 га, достаточно получить формальное разрешение властей, а это зачастую дело техники.

Источник: //imigrant-hungary.com/blog/is-it-possible-a-foreigner-buy-land-in-hungary/

Земля до востребования

Земля и дом были в запрете,  а сейчас нам в покупке отказывают

06 марта 2018, 21:02 5933

Куда обращаться, чтобы получить 10 соток земли от государства? Как узнать, попадает ли ваш район под снос? Можно ли изменить целевое назначение участка? На эти и другие вопросы наших читателей, поступившие на “прямую линию”, отвечает эксперт по земельному праву Бакытжан БАЗАРБЕК (на снимке).

Кенеспай ЖУМАТОВ, Алматы:
Как можно получить землю бесплатно? Куда подавать заявку?
– Согласно Земельному кодексу и правилам предоставления земельных участков для индивидуального жилого строительства заявление (ходатайство) о предоставлении 0,10 га под ИЖС вы пода­ете в акимат по месту нахождения земельного участка.

Участок выдается по мере подготовленности площадок отвода под ИЖС. При этом хочу вас предупредить, что согласно Земельному кодексу государство обязуется обеспечить площадки для отвода под ИЖС инженерными сетями центрального водо- и электроснабжения.

В случаях отсутствия в населенных пунктах источников центрального водоснабжения участки предоставляются при наличии линии электроснабжения.

Мурат АХМАКАНОВ, Алматы:
У меня алматинская прописка, не имею на своем имени недвижимости и земли. Можно ли заполучить участок под ИЖС в черте города или поблизости?– По закону вы можете получить участок.

Но стоит ли подавать заявление в городе, генеральный план которого не предусматривает предоставление земельных участков под ИЖС на бесплатной основе? Рассмотрите вариант получения участка в населенных пунк­тах, расположенных в пределах 60-80 км от черты Алматы.

Перед подачей заявления запросите в районном отделе архитектуры информацию о планах строительства инженерных сетей для подготовки площадок отвода под ИЖС в этом населенном пункте. Запросите информацию об очередях в населенном пункте. Кстати, это можно уточнить на веб-порталах акиматов районов.

И только потом подавайте заявление в акимат по месту нахождения земельного участка.

Амангельды КАМИТОВ, Алматы:

Куда именно нужно обращаться, чтобы узнать, будет ли сноситься наш район – жилой массив на улице Бокейхана ниже проспекта Рыскулова? Хотим понять, стоит ли продавать дома.– Вы можете подать письменный запрос в управление архитектуры и градостроительства и управление земельных отношений на предмет предоставления достоверных сведений о планах изъятия и отчуждения земельного участка для государственных нужд. Благо действующий закон “О доступе к информации” позволяет это делать. Если вам необоснованно отказали в предоставлении этой информации под предлогом конфиденциальности, обжалуйте отказ в судебном порядке. Но самое главное – нужно перестать верить домыслам, слухам и каким-либо предположениям. Верьте официальным письмам органов архитектуры и земельных отношений.

Еркожа ЕРСАИН, Алматы:

На основании постановления Совета министров от 1989 года в Илийском районе для всех учреждений Алма-Аты были выделены земельные участки для ведения садоводства. В 2009 году постановлением акимата Илийского района эти земли также были выделены под садоводство. Однако сейчас гос­органы отказывают оформлять госакты на право частной собственности на эти участки, ссылаясь на указ президента от 6 мая 2016 г. “О введении моратория на применение отдельных норм земельного законодательства”. Но при этом в указе идет речь о запрете на предоставление права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а не об участках, выделенных для ведения садоводства. Объясните, что происходит и что нам делать?– Действительно, 6 мая 2016 года был принят указ президента, по которому действие ряда норм Земельного кодекса было приостановлено до 31 декабря 2021 года. В связи с тем, что садоводство относится к сельскохозяйственным видам деятельности, ограничения, наложенные указом, действуют и в отношении земель, отведенных под эти виды деятельности. К сожалению, действие пункта 2 статьи 24 Земельного кодекса, касающего­ся предоставления права частной собственности на земли сельхозназначения, осуществляемого на платной основе, приостановлено до 31 декабря 2021 года. Нужно ждать частичного снятия ограничения.

Нурлан:

Я покупал земельный участок (10 соток) в 2008 году. В госакте, когда оформили куплю-продажу, указали: “индивидуальное пользование”. Но до сих пор в том районе никто не построил дом. При этом за эти годы я налог не платил. Могу ли я построить дом на этом участке? Еще какие документы я должен буду оформ­лять в будущем?– С 2008 года много чего изменилось. Изменились генеральные планы населенных пунктов, планы детальной планировки (ПДП) и проекты застроек, обновились СНиПы, изменилось законодательство. Я не исключаю возникновения накладок границ земельного участка вследствие изменения ПДП, проектов застроек, схем инженерных сетей при изменении (расширении) черты населенного пункта. Так что если ваш населенный пункт вошел в черту другого населенного пункта, то необходимо актуализировать ваш идентификационный документ на землю (госакт) и заново обозначить границы с занесением их в базу автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра (АИС ГЗК).Вы не должны смотреть, построили ли ваши соседи дома в том районе или нет. Вы несете юридическую ответственность за себя, как и каждый житель вашего района. Вам необходимо осваивать земельный участок по указанному целевому назначению. Что касается налогов, то за весь период неуплаты вам пересчитают сумму с пеней. При этом, возможно, вы не обойдетесь без административного штрафа.

Александр, Алматы:

Если я прописан в Алматы, могу ли я получить 10 соток в другом населенном пункте? И куда обращаться – по месту прописки или в акимат того села или города, где я хочу получить участок? – В Земельном кодексе и правилах предоставления земельных участков для ИЖС четко не преду­смотрена привязка заявителя к территории проживания. Но при рассмотрении ходатайства, естественно, этот факт будет принят во внимание. Рекомендую вам оформить временную регистрацию для подачи заявления в местные исполнительные органы, расположенные в непосредственной близости к вашему населенному пункту.

По второй части вашего вопроса: вы обращаетесь не по месту прописки или вашего проживания, а в акимат по месту нахождения вашего земельного участка. Скажем, запрашиваемый участок находится в селе Амангельды Карасайского района. Вы идете не в районный акимат, а в акимат сельского округа села Амангельды.

Данияр АБРАИМОВ, Алматинская область:
Год назад мы с супругой подали заявление на получение земли в свой местный акимат по Айтейскому сельскому округу Карасайского района.

Нам в течение недели дали справку, что выделенных участков нет, и поставили в очередь, которая не двигается. Что делать в такой ситуации? Ждать? Также интересует вопрос с землей назначением “личное подсобное хозяйство” (ЛПХ) – таких участков у нас в районе много кто продает.

Есть ли риск в дальнейшем после его приобретения и постройки дома?

Источник: //time.kz/articles/pryamaya-liniya/2018/03/06/59325-zemlja-do-vostrebovanija

Строительство на участках ИЖС: будьте бдительны!

Земля и дом были в запрете,  а сейчас нам в покупке отказывают

Земля — ресурс редкий, ее больше не производят, однако проблемы, которые приносит неправильно оформленный или неверно использованный участок, не иссякают. Очень часто неискушенный покупатель начинает разбираться в земельном вопросе, только когда… сносят его дом!

Снести, нельзя помиловать

Снос дома (не только частного, а даже многоквартирного) сегодня сложно назвать редким или из ряда вон выходящим явлением. Опрошенные нами эксперты вспомнили сразу несколько свежих случаев.

Н. ТИТОВА«Одним из последних судебных примеров может служить решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 г. по иску администрации Ленинского района к П. о сносе самовольно возведенного строения, — рассказал адвокат Олег Сухов. — Собственника обязали снести трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м, располагающийся на земельном участке площадью 12 соток (категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Суд пришел к выводу о том, что строение не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам, возведено без соответствующего разрешения на строительство. Московский городской суд признал данное решение законным».

«Есть прецедент в Одинцово, где по решению суда снесен жилой дом, незаконно построенный на участке с видом разрешенного использования под ИЖС на средства 58 дольщиков, — вспоминает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — Буквально на днях завершен снос многоквартирного дома в Вешках (Мытищинский район), также возведенного на участке, пригодном для индивидуального строительства».

«За последнее время в Москве порядка 50–100 подобных домов, не соответствующих техническим нормативам, было снесено. Особенно в этом отношении прославился Ленинский район», — резюмирует Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи».

Дом — это непросто

Так что же разрешено строить на землях ИЖС и по какой причине дом может быть снесен?

Как следует из самого термина «индивидуальное жилищное строительство», участок с назначением ИЖС годится только для возведения частного жилого дома.

«Эта категория нормативно отрегулирована достаточно слабо, что вызывает множество вопросов, — говорят юристы компании «Юков, Хренов и партнеры». — В частности, существует проблема определения понятия «индивидуальный жилой дом».

Буквально под этим понимается жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи».

В Градостроительном кодексе РФ указано, что объект, построенный на землях ИЖС, должен представлять собой отдельно стоящее здание общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м и с количеством этажей не более трех (допустим также четвертый, мансардный этаж).

Особая тема — земли, предназначенные для строительства дач. На них также можно возвести строение с указанными выше параметрами или купить готовый дом, но и здесь есть подводные камни. Эти участки часто находятся не в границах населенных пунктов, а на сельхозземлях, поэтому могут не иметь почтового адреса — значит, будет невозможна прописка.

Кроме того, покупая готовый дачный дом, надо уделять больше внимания качеству постройки. На землях ИЖС требований больше, там нужно согласовывать проект, соблюдать строительные и санитарные нормы и правила. А «дачный» застройщик может сдать объект и возведенный кое-как.

Кроме того, на подобные участки выделяют меньше ресурсов, поэтому если создавать на них капитальные жилые строения, то попросту может не хватить мощностей.

Что касается квартир в домах, построенных на землях ИЖС, здесь у экспертов нет никаких сомнений: данного формата не может быть по определению! «По закону в подобных домах квартир не может быть в принципе, — уверена В. Баженова. — Здесь продают только доли, оформить покупку, соответственно, можно лишь как долевую собственность.

Если строительство ведут на земле, предназначенной под ИЖС и дом продается как многоквартирник, то могут возникнуть сложности. Были случаи, когда жители соседних домов в суде доказывали, что объект, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, по сути, многоквартирное здание.

И несмотря на то что были соблюдены строительные нормы, снос состоялся».

В связи с этим А. Иванов советует с большим вниманием относиться и к покупке квартир в таунхаусах: «Объекты ИЖС не делятся на квартиры, блоки предназначены только для проживания одной семьи.

Существует промежуточная (между объектом ИЖС и многоквартирным домом) категория — дома блокированной застройки (или таунхаусы) с количеством квартир от двух до десяти.

Но и такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства».

Очевидно, что создание дома, который по всем прочим параметрам соответствует индивидуальной застройке, но нарезан на квартиры, нарушает норму о проживании одной семьи. Чтобы узаконить такой объект, содольщикам придется доказать, что они родственники. Хотя и это может не убедить суд.

Глядим в оба!

Таким образом, при покупке квартиры в малоэтажном, но многоквартирном здании покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

– наличие у застройщика разрешения на строительство. Если возводится многоквартирный дом, то и в разрешении должно быть указано — «строительство многоквартирного дома», а не индивидуального;

– необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, в них должны быть отражены категория земли и ее назначение. Многоквартирный дом можно строить только на землях поселений (населенных пунктов) с видом разрешенного использования — «жилое строительство»;

– сам факт продажи квартиры как доли должен насторожить покупателя! Квартиры в строящихся многоквартирных домах должны реализовываться только по закону № 214-ФЗ;

– при низкой стоимости такой квартиры-доли потенциальный покупатель должен насторожиться — это повод для серьезных раздумий.

В целом, конечно, нельзя говорить о том, что любые малоэтажные многоквартирные дома незаконны. Это не так.Дело именно в разрешительной документации на землю и саму стройку. Нужно тщательно ее проверять, а лучше всего привлечь к этому юриста. Сам застройщик не должен скрывать документацию от покупателей.

«Конечно, квартира в малоэтажном доме со всей разрешающей документацией будет стоить в разы дороже, собственно, как любое жилье в близлежащем районе Москвы, но зато покупатель обезопасит себя от высоких и действительно реальных рисков сноса дома, основанных не просто на законодательных нормах, но и на реальной практике», — отмечает В. Баженова.

Источник: //www.cian.ru/stati-stroitelstvo-na-uchastkah-izhs-budte-bditelny-217414/

Криминальный мир
Добавить комментарий