Законно ли оспаривание права собственности на нежилое помещение на техническом этаже?

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Законно ли оспаривание права собственности на нежилое помещение на техническом этаже?

Новая редакция Ст. 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Источник: http://jkodeksrf.ru/rzd-2/gl-6/st-36-jk-rf

Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения

Законно ли оспаривание права собственности на нежилое помещение на техническом этаже?

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Администрацией, должностными лицами Администрации.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможности обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

  • нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
  • нарушение срока предоставления государственной услуги;
  • требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги;
  • отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
  • отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • отказ органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, либо государственного гражданского служащего в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
  • нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;
  • приостановление предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя (при наличии печати) и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
  • копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба может быть подана заявителем:

При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Администрацию, в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги).

Время приема жалоб должно совпадать со временем предоставления государственных услуг.

Жалоба в письменной форме может быть также направлена по почте.

В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В электронной форме в Администрацию, с использованием сети Интернет (в том числе посредством электронной почты), официального сайта Администраций, федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», Портала.

При подаче жалобы через Портал заполнение заявления о рассмотрении жалобы производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА.

Жалоба на решения и действия (бездействие) работника подразделения Санкт‑Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — МФЦ) либо порядок оказания услуги в МФЦ рассматривается Администрацией.

При подаче жалобы в электронной форме документы, указанные в пункте 5.1 административного регламента, могут быть представлены в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, вид которой предусмотрен законодательством Российской Федерации; при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

Жалоба может быть подана заявителем через МФЦ. При поступлении жалобы МФЦ обеспечивает ее передачу в Администрацию в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и Администрацией, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы.

Жалоба на нарушение порядка предоставления государственной услуги МФЦ рассматривается Администрацией. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Администрации.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Администрации, ее должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается Администрацией.

Жалобы на решения, принятые руководителем Администрации, подаются вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Администраций в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт‑Петербурга от 12.11.2014 №14‑рг «О распределении обязанностей между вице‑губернаторами Санкт‑Петербурга», председателю Жилищного комитета или в Правительство Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы.

При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

Жалоба, поданная заявителем в МФЦ, на организацию предоставления государственных услуг МФЦ, за исключением жалоб на нарушение порядка предоставления государственной услуги, рассматривается МФЦ в соответствии с действующим законодательством.

Жалоба должна содержать:

  • наименование органа, предоставившего государственную услугу, должностного лица органа, предоставившего государственную услугу, либо государственного гражданского служащего Администрации, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
  • фамилию, имя, отчество (последнее  — при наличии), сведения о месте жительства заявителя  — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя  — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
  • сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставившего государственную услугу, должностного лица органа, предоставившего государственную услугу, либо государственного гражданского служащего органа, предоставившего государственную услугу;
  • доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) органа, предоставившего государственную услугу, должностного лица органа, предоставившего государственную услугу, либо государственного гражданского служащего органа, предоставившего государственную услугу. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в Администрацию, подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления. Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Администрацией.

В случае обжалования отказа органа, предоставившего государственную услугу, должностного лица органа, предоставившего государственную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы Администрация принимает одно из следующих решений:

  • удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Администрацией опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга, а также в иных формах;
  • отказывает в удовлетворении жалобы.

При удовлетворении жалобы Администрация принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

  • наименование органа, предоставившего государственную услугу, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
  • номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
  • фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
  • основания для принятия решения по жалобе;
  • принятое по жалобе решение;
  • в случае если жалоба признана обоснованной,  — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
  • сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом Администрации.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и(или) Администрации, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 5.

63 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, или признаков состава преступления должностное лицо, уполномоченное на рассмотрение жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу в соответствии с их компетенцией.

Администрация отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

  • наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
  • отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и(или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце втором настоящего пункта, Администрация сообщает гражданину, направившему жалобу, о недопустимости злоупотребления правом.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце третьем настоящего пункта, Администрация в течение семи дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.

Порядок обжалования решения по жалобе.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Администраций (191060, Санкт‑Петербург, Смольный, тел. 576‑66‑51), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) органа исполнительной власти Санкт‑Петербурга, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме.

Источник: https://gu.spb.ru/188663/traditional/

Суд забрал техэтаж у жильцов

Законно ли оспаривание права собственности на нежилое помещение на техническом этаже?

Краснодарский краевой суд отменил решение Первомайского райсуда в споре между жителями дома по Фабричной улице, 10 с собственниками 17 этажа. Тяжба касается принадлежности верхнего этажа площадью 1,3 тыс. кв.

м, ранее застройщик продал спорные помещения частным лицам. Жильцы, выступающие истцами, в суде первой инстанции доказали, что 17-й этаж является техническим и, соответственно, входит в общедомовую собственность.

Решение Первомайского райнного суда в Краснодаре, вставшего на сторону жителей дома по Фабричной улице, 10 в их тяжбе с собственниками 17-го этажа в этом же здании, отменено краевым судом. Вердикт пока не опубликован. Напомним, спорные помещения на верхнем этаже застройщик продал частным лицам, чем, по мнению жителей, нарушил их право владеть общедомовым имуществом.

В суде первой инстанции истцы доказали, что 17-й этаж в их доме, согласно проектно-сметной документации, является техническим. В частности, было установлено, что в спорных помещениях находится оборудование, предназначенное для распределения тепла, и проходят общедомовые коммуникации. Жильцы в суде также утверждали, что оплатили строительство этого этажа по договорам долевого участия.

Представители собственников спорных помещений настаивали на том, что 17-й этаж был построен на средства застройщика и впоследствии нежилые помещения на нем были законно проданы. В итоге суд вернул спорные помещения в общедолевую собственность жильцов.

Владельцы этажа Нина Сапонова и Валерий Михеев, чьи права собственности были отменены, подали в крайсуд апелляционную жалобу, который ее удовлетворил.

Ранее вопросы к введению в эксплуатацию дома по Фабричной, 10, также как и к еще двум объектам по улицам Березанская, 91 и Промышленная, 33 (все три дома входят в ЖК «Покровский») возникли у следствия.

Как сообщал „Ъ-Кубань“, Следственный отдел по Центральному округу Краснодара СУ по краю проводит проверку в отношении бывшего директора департамента архитектуры и градостроительства мэрии города Игоря Головкина.

Причиной проверки стало сообщение прокуратуры Краснодара о возможно имевших место неправомерных действиях господина Головкина, выразившихся в незаконной выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов под литерами 1, 2, 3 в краснодарском ЖК «Покровский». Планировалось, что дома будут иметь 17-й технический этаж, относящийся к общему имуществу.

В ходе работ изменения в разрешение на строительство не вносились. Однако в эксплуатацию литеры по Промышленной и Березанской улицам были введены как 17-этажные дома с нежилыми индивидуальными помещениями в верхнем этаже, не входящими в общедомовое имущество. А дом на Фабричной был сдан как 17-ти этажный с верхним техэтажом без конкретизации — есть в нем индивидуальные помещения или нет.

Приобретателем спорных помещений площадью 1300 кв.

м в конце 2017 года стала Нина Сапонова — бывшая супруга председателя ТСЖ «Покров» (занимается управлением домом по Фабричной, 10) Юрия Сапонова, который, в свою очередь, являлся гендиректором ООО «Элеваторстройдеталь» — застройщика объекта.

Госпожа Сапонова приобрела недвижимость у физлица, не имевшего отношения к компании-застройщику, но к самому продавцу помещения перешли от ООО «ЮФК», аффиллированного с ООО «Элеваторстройдеталь» (последнему в 2009 году принадлежали 19% в уставном капитале общества).

В ООО «ЮФК» и ООО «Элеваторстройдеталь» введено конкурсное управление (данные «СПАРК-Интерфакс»). Госпожа Сапонова, в свою очередь, перепродала часть помещений 17-го этажа третьим лицам. Как они будут использоваться новыми собственниками, представители ответчиков в суде не сообщили.

По словам представителя истцов Евгения Сафоненко, жители дома не согласны с решением и будут оспаривать его в Президиуме Краснодарского краевого суда. «Технический этаж узаконивается через суд, это беспрецедентное для Краснодара решение.

Тогда пусть нам судьи апелляционной инстанции переносят общедомовые коммуникации в другое место»,— рассказал “Ъ-Кубань” Евгений Сафоненко. Он также сообщил что, люди рассчитывают на возбуждение уголовного дела.

По их мнению, продажа спорных помещений была незаконна, и соответствующее обращение они направили в СУ СК РФ по краю.

Представитель Нины Сапоновой Вячеслав Кантер вердиктом апелляционной инстанции удовлетворен. «Пока не опубликовано решение, сложно определить, на чем оно основывается.

Но я предполагаю, что вердикт связан с тем, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты своих прав. В суде первой инстанции они не оспаривали сделки купли-продажи, а требовали признать право собственности ответчиков отсутствующим.

Между тем они никогда не владели спорными помещениями»,— предположил господин Кантер.

По мнению руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, истцы допустили ошибку при отстаивании своих прав.

«В данном случае суд первой инстанции автоматически счел недействительными сделки купли-продажи недвижимости на 17-м этаже. Апелляционный суд мог посчитать, что эти сделки — оспоримые, но истцы требований о признании их недействительными не заявляли.

Также истцами не заявлялись исковые требования о признании права собственности на общее имущество дома»,— рассказала госпожа Гамбург.

С этой позицией не согласен управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко. «Я считаю, что жильцами выбран верный способ защиты своих прав на недвижимое имущество. Я бы сам в такой ситуации пошел бы в суд с таким иском: сразу в обход сделок купли-продажи потребовать объект из чужого незаконного владения»,— сообщил Роман Домащенко.

Андрей Ульченко

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3981552

Департамент имущественных отношений

Законно ли оспаривание права собственности на нежилое помещение на техническом этаже?

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с их проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое осуществляется на условиях (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается в следующих случаях:

  • если невозможен доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям;
  • если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, если, чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения; если нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь; если нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом);
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения (например, коммунальной квартиры или одной комнаты из двух в отдельной квартире);
  • если переводимое помещение используется (и продолжит использоваться после перевода) собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, аренды или ренты).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое проводится на основании распоряжения, принятого органом местного самоуправления.

В Омске прием документов для подготовки решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые осуществляют администрации административных округов города (далее – администрация округа) в соответствии с Порядком оформления документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также о проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, утвержденным постановлением Мэра города Омска от 12.04.2005 № 240-п.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое собственник или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в администрацию округа по месту нахождения помещения представляет следующие документы (перечень установлен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

  • Мотивированное заявление о переводе помещения. Заявитель (с указанием всех сведений о себе) должен привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую.
  • Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом). К документам относятся: договоры передачи помещений в собственность (дарения помещения) (с последующей регистрацией), купли-продажи (с последующей регистрацией), свидетельства о праве наследства на помещения (с регистрацией) и т.д.
  • Технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома, которые составляются центрами учета, инвентаризации недвижимости (ЦТИиЗ), жилищно-коммунального хозяйства.
  • Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если использование переводимого помещения невозможно без присоединения к нему части общего имущества многоквартирного дома.

Если согласно проекту переустройства жилого помещения изменению подвергаются несущие ограждающие конструкции многоквартирного дома (выпиливание проема в стеновой панели, пристройка крыльца и козырька над входом), то для осуществления этих строительных работ, связанных с реконструкцией недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью, заявителю также требуется получение согласие собственников помещений.

Администрация округа, осуществляющая перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст.

23 ЖК РФ документов администрацией округа не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в администрацию округа.

Администрация округа, осуществляющая перевод помещений не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решений (разрешение или отказ) выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа установлена Правительством РФ.

Администрация округа одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого документ, подтверждающий принятие администрацией округа решения, должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Указанный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства, перепланировки и иных работ, документ о принятии решения является основанием проведения соответствующих процедур с учетом проекта, представленного заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в таком документе.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, созданной администрацией округа, осуществляющей перевод помещений.

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение работ, должен быть направлен администрацией округа в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

В Омске функции технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда осуществляет ГП Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» (ул. Краснофлотская, 8).

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

При использовании помещения после его перевода в качестве нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое допускается в случае:

  • непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Источник: http://www.admomsk.ru/web/guest/government/divisions/32/property/rooms

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

Законно ли оспаривание права собственности на нежилое помещение на техническом этаже?

(Халимовский Ю. А.)

(«Арбитражные споры», 2011, N 2)

ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ЭКСПЛУАТАЦИИ

НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ю. А. ХАЛИМОВСКИЙ

Халимовский Ю. А., старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры».

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.

Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты «коммунальные» войны.

Цель настоящей статьи — показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений.

В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут.

Это либо соседи — собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.

Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.

Риски доступа исторически обоснованны. Их причина — приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных.

Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.

п.

? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?

Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает.

Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, — сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице.

Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.

Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества — вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т. п.

В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ).

Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.

Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям.

Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю.

Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.

В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.

Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи.

Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке.

Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.

Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.

Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения.

Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения.

Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Источник: http://www.center-bereg.ru/a519.html

Криминальный мир
Добавить комментарий