Взыскание 13 % с продажи и покупки квартиры, как начисляется?

Что такое электронная регистрация права собственности

Взыскание 13 % с продажи и покупки квартиры, как начисляется?

После покупки квартиры каждый покупатель должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации права собственности. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре или МФЦ, подать документы на регистрацию, а потом снова приехать за документами, то теперь всё гораздо проще.

Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ

С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.

Как работает сервис? 

Отправка документов на регистрацию проходит в отделении Сбербанка или в офисе застройщика за 15 минут прямо на сделке. Документы будут зарегистрированы в течение 3-7 дней и придут на электронную почту всем участникам сделки.

Сервис доступен для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке, в том числе, в ипотеку. Подробнее о сервисе

Какие документы получает покупатель после регистрации?    

После электронной регистрации покупатель недвижимости на вторичном рынке получает документы на электронную почту:

  • Договор купли-продажи с электронной подписью Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  • Выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора.

Покупатель квартиры в новостройке получает договор долевого участия с электронной подписью Росреестра о регистрации права требования.

А как получить бумажное свидетельство о собственности?

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   

В выписке из ЕГРН содержится больше информации, чем в свидетельстве. Все новые сведения о недвижимости сразу вносятся в базу реестра, поэтому в выписке будет самая свежая и актуальная информация, а свидетельство могло быть выдано десятки лет назад и устареть. 

Например

Анатолий решил приобрести квартиру в 2017 году. Он приехал по указанному адресу и попросил владельца квартиры предоставить документы. Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества. 

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена. Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно.

Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи. 

В письме клиенту УКЭП выглядит как файл с расширением *.sig, например «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». 

Если открыть электронную подпись, она будет выглядеть вот так: 

Ничего не понятно, потому что это шифр для машин.  

Выписку, которую вы получаете после электронной регистрации, не обязательно предоставлять в госорганы для получения каких-либо услуг согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Госорганы обязаны самостоятельно запросить её в Росреестре, если она необходима.

Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги. 

Подробная статья о том, как прописаться в квартире

В качестве подтверждения права собственности можно предоставить выписку из ЕГРН, которая пришла вам на почту после электронной регистрации.

Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права

Если вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru.

Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.   

Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?

Передавая квартиру в собственность от одного лица к другому, нужно переоформить её лицевой счёт на имя нового владельца.

Для этого вам нужно обратиться в управляющую организацию и в единый информационно-расчетный центр для перезаключения договоров на нового владельца с энергетиками, водоснабжающей и газоснабжающей организациями на поставку ресурсов.

Потребуются документы:

  • справка о количестве прописанных лиц в квартире.

Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?

Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

 Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.

Согласно 218-ФЗ выписка из ЕГРН является официальным подтверждением проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому может быть предоставлена для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета.

Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?

Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:

  • кредитный договор и копию
  • паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
  • свидетельство о браке (если есть)
  • справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
  • в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.

Как видите, никаких документов, связанных  с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре. 

Коротко

После электронной регистрации права собственности все необходимые документы придут на электронную почту. Вы не получите бумажное свидетельство, но Росреестр их больше не выдает никому.

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности. 

Если в государственном учреждении вам отказывают в принятии документов после электронной регистрации, ссылайтесь на 218 Федеральный закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru , специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.  

 

Источник: //blog.domclick.ru/post/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti

Все о налогах на недвижимость в Казахстане в 2019 году | Otau

Взыскание 13 % с продажи и покупки квартиры, как начисляется?

22 января 32734

Уплата налогов – обязанность, которой нельзя пренебрегать. Хотя бы потому, что за несоблюдение сроков их уплаты можно получить штраф и стать объектом исполнительного производства. А это уже может послужить причиной таких неприятностей, как принудительная продажа имущества, отказ в выезде за рубеж, административные взыскания и т.п.

Какие налоги нужно платить собственникам, арендодателям и покупателям

Налоговый кодекс Республики Казахстан предусматривает:

  • налог на недвижимое имущество (недвижимость и земельные участки, придомовая территория);
  • налог на имущественный доход (от продажи недвижимости или ее сдачи).

Налог на имущество

Собственники домов, квартир, дач и прочей недвижимости каждый год обязаны платить налог на свое имущество. Взнос за 2018 нужно уплатить до 30 сентября текущего года (включительно).

Для расчета базы налогообложения учитывают стоимость 1 м2:

Населенный пунктБазовая стоимость 1 кв.м, тенге
Села2 700
Поселки4 200
Города районного значения6 000
Города областного значения12 000
Алматы, Астана60 000
Актау, Актобе, Караганда, Кызылорда, Петропавловск, Тараз, Шымкент и др. крупные города36 000

Цена объектов для расчета налоговой базы вычисляется с использованием показателей, приведенных выше. В общей формуле также учитывается площадь, используется поправка на износ (для построек старше 12 месяцев). Размер налога для физлиц определяется Налоговым кодексом и составляет от 0,05% до 2% этой суммы.

Заплатите вы полпроцента или два, зависит от той же расчетной стоимости жилья. Чем она выше – тем налог больше. Итоговую сумму за год собственник увидит в счете за коммунальные услуги.

Юридические лица также должны вносить в бюджет от 0,1% до 1,5% стоимости недвижимости. Делать это необходимо ежеквартально до 25 числа февраля, мая, августа и ноября текущего календарного года.

Земельный налог

Налог начисляется на земельные участки без построек и придомовые территории. Сумма, которую должны уплатить жильцы многоквартирных домов за придомовую территорию, также указывается в счете на оплату комуслуг.

В различных районах и для разных населенных пунктов устанавливаются ставки налога в диапазоне 0,09 — 28,95 тенге. Решением учреждений власти на местах они могут изменяться в любую сторону (повышение или понижение), но не более чем на 50% от базового значения.

Если речь идет о придомовой территории, здесь принимается во внимание и ее площадь, и конкретный населенный пункт:

  • в крупных городах и городах областного значения, Астане и Алматы, – 0,2 тг за 1 кв.м до 1 тыс. кв.м общей площади, плюс 6 тг/м2 на площадь, превышающую 1 тыс. м2;
  • в других населенных пунктах – 0,2 тг за 1 кв.м до 5 тыс. кв.м общей площади, плюс 1 тг/м2 на площадь, превышающую 5 тыс. м2.

Налог на жилье, которое сдается в аренду

У человека, который сдает квартиру, есть три пути, чтобы действовать в правовом поле:

  • регистрация ИП и покупка патента;
  • регистрация ИП и подача упрощенной Декларации;
  • подача Декларации по индивидуальному подоходному налогу без регистрации ИП.

Последний путь – самый простой, но и самый дорогой. Он предполагает уплату 10% полученного в календарном году дохода. Например, сдача квартиры за 50 тыс. тг/мес предполагает, что в бюджет нужно будет внести:

50 х 12 х 0,1 = 60 000 тенге

Открыв ИП и выбрав режим «упрощенной декларации», платить придется 3% от дохода раз в шесть месяцев. Сдавая квартиру за 50 тыс. тенге, вы уплатите:

50 х 12 х 0,03 = 18 000 тенге

Наибольшей популярностью у арендодателей-ИП пользуется налоговый режим, который предусматривает покупку патента. Здесь налог платится заранее, исходя из прогнозируемой прибыли, и составляет 1%. Срок уплаты можно выбирать – раз в квартал, полугодие или год. Возьмем тот же пример со сдачей квартиры за 50 тыс. тг:

50 х 12 х 0,01 = 6 тыс. тенге составит размер налога

Патент не может применяться для тех ИП, у кого есть наемные работники или чей доход больше 7 млн тенге в год.

Департамент госдоходов Казахстана регулярно проверяет арендодателей, выявляет недобросовестных и применяет финансовые санкции. За два года количество тех, кто предпочитает работать в правовом поле, увеличилось почти втрое. Этому немало способствовало упрощение процедуры открытия и закрытия ИП, покупки патента, уплаты налогов и подачи отчетности.

Продажа недвижимости: налог на сумму дохода

Если вы купили недвижимость и в течение 12 месяцев после покупки продали ее по цене выше той, что заплатили, эта разница облагается налогом в размере 10%. Например, частное лицо купило дом за 20 млн тенге, через полгода продало его за 22 млн. В бюджет нужно будет уплатить:

(22 — 20) х 0,1 = 200 000 тенге

Этот доход с продажи необходимо задекларировать. Декларация по ИПН подается в налоговый орган до 31 марта следующего года. Сам налог уплачивают до 10 апреля.

Если недвижимость – подарок или получена по наследству, ее стоимость определит оценщик. Реальность такова, что эта оценка может быть очень далека от рыночной в сторону занижения. Продав такое имущество в течение 12-ти месяцев со дня приобретения, можно заплатить довольно большой налог.

Возможно, недвижимость приходится продавать по цене ниже той, за которую ее купили ранее. Тогда необходимо поставить в известность о такой особенности сделки налоговиков. Также до 31 декабря текущего года сдается нулевая Декларация, к ней прикрепляются заверенные копии договоров купли и продажи объекта недвижимости.

Штрафы и санкции

Если проигнорировать требование Налогового кодекса и просрочить уплату налога, со дня после конечной даты начинает начисляться пеня – 1,25 ставки рефинансирования Нацбанка ежедневно, до дня, следующего за датой погашения долга.

Орган департамента госдоходов должен отправить налогоплательщику извещение о наличии долга и его сумме. В течение 30 дней с момента получения извещения задолженность необходимо погасить.

Обращаем ваше внимание, что извещение должно быть вручено налогоплательщику лично под роспись. Поэтому ситуация, когда оно оставлено в почтовом ящике или, например, передано другому лицу – процессуальное нарушение.

Если в течение установленного срока долг не погашен и задолженность составляет более 1 МРП (для 2019 года этот показатель – 2525 тенге), орган госдоходов издает налоговый приказ. По сути, это последний шанс уладить ситуацию без вмешательства исполнительной службы.

Приказ доводится до сведения плательщика и в случае непогашения долга в течение последующих 5 дней передается в исполнительную службу. Она уже имеет право:

  • описать и реализовать имущество должника в счет погашения задолженности;
  • ходатайствовать о невыпуске должника за границу, в том числе на отдых;
  • обязать плательщика отчислять определенную сумму дохода (например, зарплаты) в счет погашения долга и т.п.

Суммы, полученные государством в качестве налога на недвижимость и имущественный доход, идут в местные бюджеты. Они направляются на развитие городов и населенных пунктов, финансируют инициативы по модернизации и обустройству городской инфраструктуры, содержание коммунальных служб.

Поэтому своевременная уплата налогов – это, прежде всего, вклад в благополучие вашего дома.

Источник: //info.homsters.kz/vse-o-nalogah-na-nedvizhimost-v-kazahstane-v-2019-godu/

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости – изменения с 2017 года

Взыскание 13 % с продажи и покупки квартиры, как начисляется?

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ. Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду – от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землёй, то есть те, перемещение которых влечёт несоразмерный ущерб.

К ним, в частности, относятся:

  • земельные участки
  • жилые дома
  • дачи,
  • садовые домики
  • квартиры
  • комнаты
  • приватизированные жилые помещения
  • доля (доли) в перечисленном выше имуществе

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости глобально изменился не столь давно (с 1 января 2016 года), а с 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения в Налоговом кодексе РФ, снова регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости, то злободневная тема налогообложения тревожит умы владельцев и покупателей недвижимости с неустанным постоянством. Значит, при подготовке к продаже объектов недвижимости нужно опять разбираться с очередными нововведениями.

Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога

Подоходный налог (НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам, так как именно он обеспечивает главные задачи налогообложения, решаемые государством.

Этот налог определяет порядок назначения налогового «багажа», к которому, в частности, относятся доходы, получаемыми физическими лицами при продаже объектов недвижимости.

Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости – дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.

Налог с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся в следующем после году после отчетного периода, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 году, то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).

Тот человек, что покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):

  1. физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ
  2. физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ

Налоговые резиденты РФ

Налоговый резидент РФ – человек, пребывающий на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней. Периоды нахождения в стране могут чередоваться с датами отъезда и идти в любой последовательности.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отбытия за границу, если целью выезда становятся:

  • учеба или поправка здоровья – на срок менее 6 месяцев
  • выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах
  • загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих

Если иностранцы становится налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):

  • с доходов от продажи их российской недвижимости
  • с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России
  • с других доходов, даже если они получены за пределами России

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от её продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 09.11.2012 г.).

Законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого, возможно, будет достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования.

Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придётся проанализировать возможность зачёта налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).

Нерезиденты РФ

Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резиденства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты

Существует ещё один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) – валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» ( №173-ФЗ). По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остаётся налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру таких:

  • зачислить на иностранный счёт сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости
  • получать на иностранные счета гранты

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счёт суммы.

С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан будет вестись в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ № 834-р от 30 апреля 2016 г.).

Источник: //www.zemvopros.ru/page_11921.htm

Можно ли разорвать ипотечный договор? – Ипотека и финансы

Взыскание 13 % с продажи и покупки квартиры, как начисляется?

23.04.2015 | 09:30 47769

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя.

«Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке.

Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях.

Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту.

Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения. В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки.

Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит». Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет.

Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке. Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом.

«Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге.

Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть. Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед. В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире. При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Цена вопроса

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть.

А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.

Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов.

Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество. Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги. Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника. Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Ответный ход

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат.

Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц». Это произойдет 1 июня 2015 года.

Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором – должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок». «Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», – уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ). Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей. В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», – считают банкиры.

Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.

Игорь Чубаха    Алексей Александронок   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/217388/

Криминальный мир
Добавить комментарий