Взаимозачет при купле продаже собственности

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Взаимозачет при купле продаже собственности

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный.

налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб.

Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – 3-х лет).

Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры – купили, приватизировали, получили по наследству.

Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры.

Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г.

– менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность – до 1 января 2016 г.

– 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е.

, купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет.

Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей.

Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема – передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога – покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года.

Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет).

С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей).

Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям.

В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо.

Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Источник: http://www.juryst.ru/nalog02.html

*Realty-Ask.ru* Как рассчитать взаимозачет налогов: при продаже и покупке квартиры

Взаимозачет при купле продаже собственности

 После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке я получила много вопросов от своих читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир.

Меня спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

Итак, давайте разберем два случая:

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет).

У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры.

В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

(4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

(2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:

(1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.

Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:

(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры

Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую.

В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей).

Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = – 130 тысяч рублей.

Знак “минус” в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть:

• Работает и официально платит налог

• Ранее не пользовался налоговым вычетом.

Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется.

В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году.

А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:

Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:

((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = – 130 тысяч рублей.

И снова знак “минус” говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Источник: Realty-Ask.ru

Источник: http://zem.ru/analitika/detail/?id=4982

Зачет при покупке квартиры

Взаимозачет при купле продаже собственности

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье.

Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

  1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
  2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

В данном примере Сидоров является «верхним» покупателем, Иванов – «средним», а Петров – «нижним» продавцом.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • техническую документацию – технический план;
  • справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • согласие супруга на продажу (покупку);
  • разрешение органа опеки и попечительства;
  • уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок.

Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры.

Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

В любом случае оформление договора купли-продажи, задействованного в цепочке договоров, следует доверить опытному специалисту.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

  • продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
  • покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

  1. договор бронирования новой квартиры;
  2. договор купли-продажи старого жилья;
  3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

  • При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
  • Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
  • Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
  • Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
  • Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Налоги и декларация

Помните, что с точки зрения налоговой несколько сделок, которые вы совершили в рамках одной цепочки, никак не связаны.

Если вы продали своё жильё за 1 000 000 рублей и одновременно купили новую за 1 500 000 рублей, это не значит, что у вас возникли расходы в 500 000 рублей, с которых налог не уплачивается. Иными словам, не нужно складывать расходы на одну квартиру с доходами от продажи другой. Это существенная ошибка.

Правильно в данной ситуации поступить так:

  • заплатить 13% НДФЛ с продажи вашей недвижимости;
  • оформить налоговый вычет с покупки новой квартиры.

При этом на оба эти действия распространяются льготы и ограничения как при обычных сделках, в частности:

  • если недвижимость была в собственности более 5 лет, платить налог с ее продажи не нужно;
  • если помещение продано менее, чем за 1 000 000 рублей, налог с ее продажи также не нужно платить;
  • если вы приобрели у близкого родственника, вы теряете право на налоговый вычет с покупки этой квартиры.

Если вы не уверены, нужно ли подавать декларацию и уплачивать какие-либо налоги по завершении вашей альтернативной сделки, проконсультируйтесь со специалистом по налогам.

Советы

  1. Для сопровождения сделок обращайтесь в крупные агентства с хорошей репутацией.
  2. Прописывайте подробно все договоренности, чтобы обезопасить себя от необоснованного срыва сделки.
  3. Выбирайте надежного застройщика, если планируете взять квартиру в новостройке. Ознакомьтесь с проектной декларацией, если дом еще строится.
  4. Не проводите никаких вычислений с налогами, если не уверены в их правильности. Помните, что специального налога при альтернативных сделках не существует.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/zachet-pri-pokupke-kvartiry.html

Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

Взаимозачет при купле продаже собственности

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир. Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье. 

Итак, давайте разберем два случая:

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет).

У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры.

В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 (4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 (2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:

 (1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.

Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:

(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры.

Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую.

В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей).

Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

 ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

 (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = – 130 тысяч рублей.

Знак “минус” в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть:

• Работает и официально платит налог

• Ранее не пользовался налоговым вычетом.

Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется.

В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году.

А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:

Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:

 ((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = – 130 тысяч рублей.

И снова знак “минус” говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Источник: realty-ask.ru

Источник: https://vsenovostroyki.ru/legal/554/

Налог с продажи квартиры

Взаимозачет при купле продаже собственности

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Срок владенияМенее 3-х летОт 3-х до 5 лет5 лет и более

Как долго квартира находилась в собственности

Способ приобретенияНаследование или дарение от близкого родственникаПриватизацияПо договору пожизненного содержания с иждивениемПокупка или другое

Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества.

Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.Минимальный срок владения – 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года.

Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей.

Для нерезидентов процентная ставка выше – 30%, налоговые вычеты для них не действуют.Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.

Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Срок владенияМенее 3-х летОт 3-х до 5 лет5 лет и более

Как долго квартира находилась в собственности

Способ приобретенияНаследование или дарение от близкого родственникаПриватизацияПо договору пожизненного содержания с иждивениемПокупка или другое

Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества.

Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.Минимальный срок владения – 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года.

Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей.

Для нерезидентов процентная ставка выше – 30%, налоговые вычеты для них не действуют.Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.

Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

Источник: https://planetcalc.ru/67/

Продажа и покупка квартиры в один год: оформляем взаимозачет

Взаимозачет при купле продаже собственности

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа – это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже – это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Сколько лет в собственности

Для начала рассмотрим простейший вариант. По закону, до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно! А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет.

Все подробности читайте в этой статье.

А мы далее будем рассматривать вариант реализации квартиры, которая не имеет такой налоговой льготы при продаже.

Вы можете посмотреть это видео или продолжить чтение статьи.

Малый срок владения имуществом

Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, но по независящим от нас причинам решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает Иван Петрович, а, значит, он будет главным героем истории.

Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
  • ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).

Теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу.

Продажа квартиры

Если жилая площадь принадлежит собственнику меньше трех лет (а с 01.01.2016 – меньше 5 лет), придется ознакомиться с налоговым законодательством. Продавец должен выплатить налог 13% с суммы, за которую продана собственность.

Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 млн р. Что это означает на практике?

В году, следующим за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Есть 2 варианта, как можно уменьшить налоговую базу:

  1. Налоговый вычет 1 000 000 р. Если квартира продана дешевле, чем за 1 млн р., вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья.
  2. Существует и другой вариант. Если Иванцов может подтвердить расходы, которые он понес, приобретая эту квартиру, то он может претендовать на вычет со всей потраченной суммы.

Например, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 950 000 р. Теперь он продает это жилье за 3 300 000 р. Поскольку у продавца сохранились платежные документы годовалой давности, у него есть выбор на какую сумму оформлять налоговый вычет.

Вариант 1. Вычет на 1 млн р. Иванцов должен выплатить налог 13%*(3 300 000 р. – 1 000 000 р.)=299 000 р.

Вариант 2. Вычет на сумму расходов. Получаем налог 13%*(3 300 000 р. – 1 950 000 р.)=175 500 р.

Второй вариант оказывается предпочтительней, если квартира приобреталась за сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую покупалась. В этом случае, математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова Кольцов Сергей Петрович купил свою квартиру за 3 млн. руб, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указанна та же самая цифра. У Сергея Петровича есть тоже 2 варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 млн.руб или в счет расходов.

Вариант 1. Из общей суммы продажи вычитаем льготу и с оставшейся суммы платим налог: 13%*(3 млн. – 1 млн.) = 260 000 руб.

Вариант 2. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости: 13%*(3 млн. – 3 млн.) = 0 руб.

Как говорится, думайте сами, какой вариант Вам наиболее симпатичен.

Источник: https://nalog-prosto.ru/vzaimozachet-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry/

Криминальный мир
Добавить комментарий