Возможность досрочного расторжения договора аренды с оператором

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Возможность досрочного расторжения договора аренды с оператором

Когда Вы заключаете договор аренды земельного участка обязательно учитывайте следующие правовые нюансы, вытекающие из гражданского и земельного законодательства и судебной практики:

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

  1. Для арендатора важным является отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

Особые требования к срокам договора аренды земельного участка содержатся также в п.8 статьи 39.8 ЗК РФ и касаются аренды государственных и муниципальных земель.

Общие основания прекращения аренды (ГК РФ в ст. 610, 619, 620, 621): 

  • истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ; 
  • отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок ; 
  • досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора . 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст.

619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

  • арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
  • земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
  • арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
  • земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. 

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст.

450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). 

Необходимо иметь в виду, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При прекращении договора аренды следует также учитывать положения статьи 621 ГК РФ. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом стоит иметь в виду следующий нюанс: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Правильно заключить или расторгнуть договор аренды земельного участка — дело непростое, содержащее в себе массу подводных камней и юридических сложностей. 

Оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.

Источник: http://www.etalon-cons.ru/uslugi/zemelnyj-yurist/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-zaklyuchenie-i-rastorzhenie/

Об основаниях досрочного расторжения договора аренды коммунального имущества — PRAVO.UA

Возможность досрочного расторжения договора аренды с оператором

Существенное нарушение арендатором (нанимателем) такого условия договора аренды государственного (коммунального) имущества, как внесение арендной платы, является достаточным основанием для досрочного расторжения указанного договора аренды в судебном порядке и возврата арендованного имущества арендодателю (наймодателю).

При этом нормы статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины и статьи 11 Хозяйственного процессуального кодекса Украины не лишают сторону договора права на непосредственное обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды без соблюдения порядка досудебного урегулирования спора

8 мая 2012 года Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление дочернего предприятия «А» частного предприятия «Э» (ДП «А» ЧП «Э») о пересмотре Верховным Судом Украины постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 27 декабря 2011 года по делу № 5021/966/2011 по иску прокурора Сумской области в интересах государства в лице Роменского городского совета (Роменский горсовет) и Главного управления городского хозяйства Роменского городского совета (ГУ городского хозяйства Роменского горсовета) к ДП «А» ЧП «Э», третье лицо — исполнительный комитет Роменского горсовета, — о расторжении договора аренды, обязательстве вернуть арендованное имущество, взыскании 304 716,71 грн задолженности по арендной плате и 16 825,13 грн пени, установила следующее.

В апреле 2011 года прокурор Сумской области обратился в хозяйственный суд с иском в интересах государства в лице Роменского горсовета и ГУ городского хозяйства Роменского горсовета к ДП «А» ЧП «Э» о расторжении договора аренды основных средств от 17 августа 2006 года (Договор аренды), заключенного между ГУ городского хозяйства Роменского горсовета и ДП «А» ЧП «Э», об обязательстве передать по акту приема-передачи ГУ городского хозяйства Роменского горсовета основные средства, которые предоставлялись ответчику в аренду на основании этого Договора аренды и дополнительных соглашений к нему, и о взыскании с ДП «А» ЧП «Э» в пользу городского бюджета г. Ромны задолженности по арендной плате по Договору аренды в размере 304 716,71 грн и 16 825,13 грн пени.

Исковые требования обоснованы нарушением ответчиком условий Договора аренды, в частности относительно свое­временности перечисления арендной платы.

Решением Хозяйственного суда Сумской области от 7 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены.

Расторгнут заключенный сторонами Договор аренды и обязано ответчика передать ГУ городского хозяйства Роменского горсовета по акту приема-передачи арендованные основные средства; взысканы с ответчика в пользу городского бюджета г. Ромны 304 716,71 грн задолженности по арендной плате и 16 825,13 грн пени за просрочку внесения арендной платы.

Постановлением Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 31 октября 2011 года решение Хозяйственного суда Сумской области от 7 сентября 2011 года отменено в части взыскания с ДП «А» ЧП «Э» пени в размере 16 825,13 грн и принято в этой части новое решение — об отказе в удовлетворении указанных исковых требований. В остальном решение оставлено без изменений.

Высший хозяйственный суд Украины постановлением от 27 декабря 2011 года оставил без изменений постановление Харьковского апелляционного хозяйст­венного суда от 31 октября 2011 года.

В заявлении о пересмотре постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 27 декабря 2011 года на основаниях, предусмотренных статьей 11116 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины, ДП «А» ЧП «Э», ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции положений части 3 статьи 291 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины, части 2 статьи 651, статей 782, 783 Гражданского кодекса (ГК) Украины и части 3 статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» в подобных правоотношениях, просило отменить это постановление, а дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

К поданному заявлению ДП «А» ЧП «Э» приложило копии постановлений Высшего хозяйственного суда Украины: от 19 апреля 2011 года по делу № 4/151-10, от 29 марта 2011 года по делу № 16/199, от 1 марта 2011 года по делу № 5002-23/3532-2010, в которых, по его мнению, по-другому, чем в пересматриваемом постановлении, применены судом кассационной инстанции одни и те же нормы материального права в подобных правоотношениях.

Определением от 14 марта 2012 года Высший хозяйственный суд Украины допустил к производству дело для пересмотра Верховным Судом Украины постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 27 декабря 2011 года.

Заслушав судью-докладчика, проверив приведенные заявителем обстоятельства, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины считает, что заявление не подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

По пересматриваемому делу установлено, что 17 августа 2006 года между ГУ городского хозяйства Роменского горсовета и ДП «А» ЧП «Э» был заключен Договор аренды, согласно условиям которого истец передал, а ответчик принял в срочное платное пользование основные средства согласно приложению к этому Договору для использования исключительно с целью осуществления производственной и коммерческой деятельности по назначению.

Срок действия Договора аренды стороны установили до 31 декабря 2020 года.

Дополнительными соглашениями № 2 от 1 апреля 2009 года и № 3 от 21 мая 2009 года к Договору аренды были внесены изменения, которыми переданы в аренду ответчику дополнительные основные средства.

Пунктами 4.1—4.

3 Договора аренды предусмотрено, что арендная плата определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кабинетом Министров Украины, и составляет за первый месяц аренды 9489,18 грн, арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц, размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения указанной Методики, изменений централизованных цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Дополнительными соглашениями к Договору аренды стороны неоднократно согласовывали размер арендной платы.

Пунктом 3.4.2 Договора аренды установлено, что ответчик обязан своевременно и в полном объеме платить арендную плату.

По состоянию на 1 сентября 2011 года задолженность ответчика по арендной плате составила 304 716,71 грн.

По условиям Договора аренды его действие прекращается досрочно по решению суда и в иных случаях, предусмот­ренных законодательством.

Согласно части 3 статьи 291 ХК Украины, Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон Договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных ГК Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 этого Кодекса.

Статьей 783 ГК Украины определено, что наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма, если наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи; наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу; наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи; наниматель не приступил к проведению капитального ремонта, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя.

При этом должны учитываться предписания части 2 статьи 651 ГК Украины, которые являются общими для расторжения договора и предусматривают возможность расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Статьей 782 ГК Украины предусмот­рен специальный способ расторжения договора путем совершения арендодателем одностороннего отказа от него, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.

Определенная статьей 782 ГК Украины возможность расторгнуть договор найма путем отказа от договора во внесудебном порядке является правом, а не обязанностью наймодателя.

Право наймодателя на отказ от договора найма, предусмотренное частью 1 статьи 782 ГК Украины, не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием расторгнуть договор в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если усматривается существенное нарушение условий договора.

Вместе с тем арендованное имущество является коммунальным, поэтому на спорные правоотношения распространяется также действие Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно части 3 статьи 26 которого основанием для досрочного расторжения договора аренды по решению суда может быть невыполнение сторонами своих обязательств.

При этом указанная норма применяется с учетом приведенных выше общих положений ХК Украины и ГК Украины.

Право наймодателя требовать возврата вещи в случае прекращения договора найма предусмотрено статьей 785 ГК Украины.

Таким образом, существенное нарушение арендатором (нанимателем) такого условия договора аренды государственного (коммунального) имущества, как внесение арендной платы, является достаточным основанием для досрочного расторжения указанного договора аренды в судебном порядке и возврата арендованного имущества арендодателю (наймодателю).

При этом, согласно решению Конституционного Суда Украины от 9 ию­ля 2002 года № 15-рп/2002 (дело № 1-2/2002 о досудебном урегулировании споров), право лица (гражданина Укра­ины, иностранца, лица без гражданства, юридического лица) на обращение в суд за разрешением спора не может быть ограничено законом, другими нормативно-правовыми актами. Установление законом или договором досудебного урегулирования спора по волеизъявлению субъектов правоотношений не является ограничением юрисдикции судов и права на судебную защиту.

Поэтому нормы статьи 188 ХК Украины и статьи 11 ХПК Украины не лишают сторону договора права на непосредственное обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды без соб­людения порядка досудебного урегулирования спора.

По пересматриваемому делу, оставляя без изменений постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 31 октября 2011 года, Высший хозяйственный суд Украины согласился с выводами судов предыдущих инстанций об удовлетворении исковых требований в части расторжения Договора аренды коммунального имущества с учетом предписаний части 3 статьи 291 ХК Украины, части 2 статьи 651, статей 782, 783 ГК Украины и части 3 статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

По мнению Верховного Суда Украины, такой вывод Высшего хозяйственного суда Украины основывается на правильном применении норм материального права.

Поскольку суд кассационной инстанции при решении данного дела правильно применил нормы материального права, то в удовлетворении заявления ДП «А» ЧП «Э» следует отказать.

Руководствуясь статьями 11116, 11123, 11124, 11126 ХПК Украины, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины постановила:

— в удовлетворении заявления ДП «А» ЧП «Э» о пересмотре постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 27 декабря 2011 года отказать.

Постановление является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 11116 ХПК Украины.

(Постановление Верховного Суда Украины от 8 мая 2012 года. Дело № 3-26гс12. Председательствующий — Барбара В.П. Судьи — Балюк Н.И., Берд­ник И.С., Емец А.А., Колесник П.И., Потыльчак А.И., Шицкий И.Б.)

Источник: https://pravo.ua/articles/ob-osnovanijah-dosrochnogo-rastorzhenija-dogovora-arendy-kommunalnogo-imushhestva/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Возможность досрочного расторжения договора аренды с оператором

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Аренда офисов: как правильно составить договор аренды

Возможность досрочного расторжения договора аренды с оператором
06 декабря,   9248

Грамотно спланированное офисное пространство — одна из составляющих успешного бизнеса. А начинается его обустройство с заключения договора аренды. Если изначально расставить приоритеты в выборе помещения и внимательно изучить подписываемые документы, то в последствии это сэкономит время, нервы и деньги и сделает сотрудничество с арендодателем комфортным.

Спикеры рассказали о том, что представляет из себя договор аренды офиса и что следует в нем предусмотреть заранее:

Александр Артюхов, директор девелоперского направления ГК Аури
Роман Амелин, Директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood
Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty
Елена Семенихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»

Александр Артюхов

, директор девелоперского направления ГК Аури

  1. Если Вам Важно заключить договор именно с собственником помещения, то в первую очередь необходимо обратить внимание на право-устанавливающие документы. (свидетельство, паспорт БТИ и т. п., выписка из реестра). Практика ВАС далеко не в пользу арендатора.
  2. Размер обеспечительного платежа.
  3. Сроки внесения платежа.
  4. Санкции за несвоевременную оплату.
  5. Положение в котором прописаны правила возврата обеспечительного платежа
  6. Неотделимые улучшения (что будет происходить после расторжения ДА и, что считается неотделимыми улучшениями)
  7. Инженерное оборудование (кондиционеры и т. п.), которое Вы соберетесь устанавливать.
  8. Правила внутреннего распорядка (режим работы, прием гостей, парковка и т. п.)
  9. Акт разграничения ответственности за техническую эксплуатацию помещения
  10. из чего складывается арендный платеж. (ставка за кв.м. + услуги эксплуатации + переменная часть(гвх, тепло, э/э)). Необходимо осмотреть каким образом это отражено в договоре аренды (так, чтобы можно было спокойно отнести это на затраты, без налоговых рисков)
  11. Как и каким образом поддерживается жизнедеятельность объекта (наличие службы эксплуатации, диспетчерской службы, вменяемость и способность принимать решения управляющим объекта)
  12. Наличие систем противопожарной безопасности и оповещения
  13. Целевое использование помещения

Роман Амелин

, Директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood

На что следует обратить внимание при заключении договора аренды офиса:

Однозначного ответа нет так как нет двух одинаковых договоров аренды. Все зависит от того, кто выступает арендодателем и арендатором в сделке, кто какие цели преследует, у кого какие задачи и исходные данные. У каждой стороны свои приоритеты и в разных случаях один и тот же критерий договора аренды может иметь разную степень важности.

Например, для кого-то важны исключительно коммерческие условия и больше ничего. Все обсуждение в таком случае сводится к цифрам. А для другого арендатора, например, цена может не иметь значения (в рамках бюджета). Для таких арендаторов могут быть важны прозрачность договора аренды, ответственность и обязательства сторон и проч.

Кто-то например обращает большое внимание на досрочное расторжение договора аренды и если арендодатель не дает такого права, сделка может не сложиться. Но есть арендаторы, которые уверены в исполнении своих обязательств в течение всего срока договора аренды и для них данный пункт будет не критичным. Вообще, обращать внимание нужно на все.

Каждый пункт может быть важен исходя из вводных, которые есть.

Из чего складывается арендный платеж:

Опять же, в этом вопросе все зависит от арендодателя. Глобально каждый платеж состоит из 3-х частей: базовая ставка (источник дохода) + эксплуатация (дополнительно коммуналка) + налоги.

Профессиональные собственники и в договорах аренды разбивают платежи на три части, но есть собственники, которые озвучивают ставку «гросс», включающую в себя все.

Также при аренде есть такие платежи как: парковка, интернет, телефония, внутренний клининг, возможно охрана и прочие услуги.

Здесь важен также другой вопрос — курс валюты. Как правило договоры аренды заключаются в долларах США по курсу Центрального банка на день оплаты. Так как в нашей стране курс валют нестабилен, любая уважающая себя компания должна понимать риски.

Например, доллар может сильно вырасти и арендатор может сильно потерять в деньгах. Вариант решения этого вопроса — установка коридора доллара США (например: если курс будет выше 35 руб.

за $1, то оплата будет проводится по 35 и также в обратную сторону).

Какие возможны подводные камни:

Если речь идет в договоре аренды — да какие угодно. Опять же нет типовых договоров аренды, и то, что может являться подводным камнем для одного арендатора, для другого таковым может и не являться.

Однако, есть и общий риск для этих договоров, это ежегодная индексация базовой ставки. Зачастую арендодатель заинтересован в максимальном увеличении (практика запроса арендодателя 10%). Этот вопрос относится к общей части коммерческих условий и глобально не влияет на сам текст договора аренды.

Антон Белых

, управляющий партнер DNA Realty

Договор аренды коммерческой недвижимости — куда более сложный документ, чем договор аренды жилья. Поэтому арендаторам следует быть предельно внимательными при подписании таких документов.

В идеале в договоре коммерческой недвижимости должны быть прописаны все возможные события, которые могут произойти на протяжении срока аренды. Не стоит верить собственникам, которые отказываются прописывать важный пункт в договор, уверяя на словах, что «этого никогда не случится».

Если не случится, то что мешает записать в договор? А если все же фиксировать тот или иной пункт в договоре собственник не хочет, значит, риск такого события крайне велик.

В первую очередь, конечно, надо обратить внимание на финансовый раздел договора или арендную плату.

Здесь могут быть разные тонкости — включает ли указанная плата НДС и эксплуатационные расходы или нет, какие расходы включены в арендную плату, а какие оплачиваются сверху, каков размер обеспечительного депозита, каков порядок оплаты арендной платы, на какую сумму и как часто собственник может повышать ставку аренды и т. д. Все эти пункты обычно прорабатываются еще на стадии первичных переговоров, поэтому надо всего лишь проверить, чтобы в договоре они были отражены максимально корректно. Вообще, арендная плата состоит из постоянной и переменной. Постоянная — это плата именно за аренду, а переменная — за эксплуатацию, налоги и услуги, оказываемые собственником или коммунальными организациями. Все эти платы и порядок их выплат также следует отразить в договоре.

Второй по значимости пункт — это возможность выхода любой стороны из договора и компенсаций/штрафов при таком выходе.

Обычно собственники настаивают на том, что при досрочном расторжении договора со стороны арендатора, тот теряет обеспечительный депозит, но при этом сами оставляют за собой право отказаться от исполнения договора, просто вернув такой депозит.

Поэтому неплохо бы прописать не просто возврат сумму обеспечительного платежа, а еще и штраф в сопоставимом размере.

В случае, если арендатор существенно улучшает помещение за свой счет, вкладывая в его ремонт большие деньги, необходимо зафиксировать невозможность расторжения договора со стороны собственника и повышения арендной платы выше индексации при отсутствии нарушений по оплате. Потому что нередки случаи, когда собственник сдавал помещение в плохом состоянии по низкой цене, арендатор делал там ремонт, после чего собственник уже понимал, что помещение стоит больше и искал возможности избавиться от арендатора и пересдать его дороже.

Также следует обратить внимание на площадь помещения и перед подписанием договора обязательно произвести его замер, чтобы избежать всевозможных недопониманий.

Если для вашей компании важно наличие или отсутствие тех или иных соседей (например, со схожим видом деятельности), то это также можно прописать в договоре — к примеру, запрет на сдачу в аренду площадей в здании оператору того же профиля.

Однако следует понимать, что так называемый «эксклюзив» дают лишь при аренде больших площадей и иногда требуют за него доплатить.

А вот придираться к мелочам в тексте договора, которые значения не имеют, не стоит. Очень часто юристы от арендатора дуют на воду и начинают исправлять чуть ли не запятые — лучше собственника такими правками не нервировать, если по принципиальным позициям достигнуто взаимопонимание.

Елена Семенихина

, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»

1. Стоит выделить следующие важные моменты в договоре аренды офиса:

  1. Документы на собственность: нужно проверить легитимность и срок действия правоустанавливающих документов. Он должен заканчиваться позднее, чем ваш договор аренды.
  2. Разделение обязанностей по эксплуатации помещений. Желательно четкое разделение обязанностей между арендодателем и арендатором; это позволит избежать в дальнейшем споров об ответственности за мелкие и крупные поломки и ремонты
  3. Частота повышения арендной платы. Ранее Гражданским Кодексом РФ регламентировался данный вопрос: повышение было возможно не чаще одного раза в год. Но в 2013 году принята поправка, которая позволяет сторонам договориться о любой частоте изменения арендной платы.
  4. Возможность досрочного расторжения договора. Предусмотрена ли она договором? Для обеих сторон? Единой формулы успеха в этом вопросе нет. Позиции арендаторов в этом вопросе различаются. Но обратить внимание на это стоит: как на саму возможность, так и на срок уведомления о досрочном расторжении и санкции за нарушение этого срока.
  5. Размер депозита. Стандартная практика на рынке такова: для краткосрочных договоров размер депозита составляет 1 месяц арендной платы, для долгосрочных — от 2 до 6 месяцев арендной платы в зависимости от срока действия договора (чем дольше, тем больше депозит)
  6. Коммерческие условия, а это не только арендная ставка, но и размер ежегодной индексации, стоимость парковочных мест, возможность расширения площадей на комфортных условиях и т. д.

2. Арендный платеж.

Есть несколько подходов к формированию арендного платежа. Большое распространение сейчас получает подход tripple net (трижды очищенная ставка). Тогда арендная ставка складывается из базовой ставки, операционных расходов и коммунальных платежей.

В ставку за операционные расходы включается эксплуатация мест общего пользования и общих инженерных систем здания. Коммунальные платежи — плата за тепло, электричество, воду — оплачиваются чаще всего на основании показаний счетчиков.

Впрочем, иногда арендодатели включают плату за тепло в операционные расходы. Но электричество всегда оплачивается отдельно.

Второй подход — аренда + коммунальные платежи. Это означает, что арендодатель не делит для себя аренду на базовую и операционную ставки.

Третий подход — аренда («все включено»). Такой подход встречается крайне редко и только на офисы класса С и ниже.

3. Подводные камни:

  • На объекте может оказаться только один оператор связи, стоимость услуг которого будет запредельно высокой. Этакая монополия связи местного масштаба. В этом случае арендатор ничего не сможет поделать, поэтому нужно такую ситуацию предусматривать заранее.
  • Арендодатель может навязывать услуги собственной службы эксплуатации, что будет указано уже в договоре аренды. Тогда нужно убедиться, что обслуживающая компания компетентна, и услуги ее продаются по рыночной (не завышенной цене).
  • Любые другие услуги, которые навязываются арендодателем. Подчеркиваю: это не обязательно плохо; но нужно выяснять качество и цену этих услуг.

гк аури, blackwood, dna realty, гема инвест, офисы, аренда

Источник: https://www.officevmoskve.ru/articles/zakonodatelstvo/arenda-ofisov

Новую школу в Нефтеюганске оценили в рекордные 3 миллиарда. Провалы при строительстве инфраструктуры связали с отчетами Комаровой

Возможность досрочного расторжения договора аренды с оператором
Мэрия Нефтеюганска ХМАО-Югры срывает срок подписания контракта на создание новой школы для 1600 учеников в 17-м микрорайоне в рамках нацпроекта «Образование».

В конкурсной документации по отбору концессионера, который будет возводить и эксплуатировать объект, заявлен срок подписания соглашения не позднее 31 декабря 2019 года, однако документы не готовы и по сей день.

Новой датой подведения итогов конкурса в горадминистрации называют уже 12 февраля.

Мэр Нефтеюганска Сергей Дегтярев

angi.ru

Ранее глава Нефтеюганска Сергей Дегтярев заявлял, что в рамках концессионных соглашений с 2018 по 2025 год в муниципалитете появится четыре новых школы. В «Программе комплексного развития социальной инфраструктуры муниципального образования город Нефтеюганск на 2018-2028 годы» срок строительства образовательного учреждения в 17-м микрорайоне заявлен с 2019 по 2021 год.

«Желающих вступить в концессию довольно много. Мы опираемся на опыт строительства подобных объектов в округе. Практика такая имеется», – цитировала Дегтярева пресс-служба горадминистрации. В расхождение со словами мэра, «участницей конкурса по выбору концессионера стала всего одна компания», заявку которой уже признали соответствующей.

В настоящее время Нефтеюганск готовится подписать концессионное соглашение с неким ООО «Образовательная инфраструктура» из Сургута, которое создали через три месяца после старта процедуры отбора партнера. ООО с уставным капиталом в 10 тысяч рублей и основным видом деятельности – строительство жилых и нежилых зданий принадлежит Эдуарду Грекову. Прежние бизнес-проекты предпринимателя были сконцентрированы в Москве и не имели никакого отношения к образовательной деятельности.

Сегодня представители мэрии уверены, что и обозначенная февральская дата подписания договора с инвестором в краткосрочной перспективе может быть сдвинута на неопределенный срок. При этом первоначальные рамки подписания соглашения осведомленные источники в администрации называют фикцией, которая была необходима для отчета перед губернатором ХМАО Натальей Комаровой.

«Никто и не планировал заключать какое-либо соглашение, а вот перед округом отчитаться за реализацию программы Дегтяреву надо было.

На сегодня это единственная школа, которую планируется построить в городе для реализации указа президента в части перевода детей на односменный режим обучения. Правда, есть основания предполагать, что и эти установки в Нефтеюганске будут провалены.

Работа не ведется, просто тишина по этой теме. И надо сказать, что так происходит по многим направления жизнеобеспечения города», – рассуждают собеседники издания в мэрии.

К слову, в качестве примера провальных, но широко распиаренных концессионных соглашений представители депкорпуса называют историю с реконструкцией детского сада в 13-м микрорайоне.

«Прошло несколько лет, а к этому объекту так никто и не притронулся. В местных соцсетях жители пишут, что на объекте ничего не происходит. При этом концессионер не обеспечил ни содержание здания, ни его охрану, что привело к фактическому разграблению имущества. Не публичит информацию и администрация города. Очевидно, что такое положение вещей выгодно для Сергея Дегтярева, поскольку его финансовый интерес можно усмотреть в развале этой сделки», – делятся мнением депутаты.

Напомним, концессионное соглашение между администрацией города и ООО «НДОО «Умничка» было подписано в марте 2018 года. Спустя год вскрылись факты о подписании между гендиректором и соучредителем общества исполнения работ на 32,5 млн рублей. Тогда же появилась информация о том, что муниципалитет намерен расторгнуть соглашение из-за невыполнения условий инвестиционной сделки.

Впоследствии эти события стали основанием для предположений со стороны профсообщества о применении возможных мошеннических схем при реализации проекта.

Так, в условиях концессионного соглашения есть пункт, согласно которому в случае досрочного расторжения договоренностей концессионер вправе потребовать от администрации города возмещения документально подтвержденных расходов на реконструкцию объекта в соответствии с проектной документацией.

«Вполне возможно, что потраченные миллионы на новые ограждения и бордюры планировалось вернуть за счет бюджета. А главным бенефициаром этих процессов, скорее всего, и мог оказаться глава города Сергей Дегтярев, который активно лоббировал проект», – считают участники рынка.

В случае с концессией по новой школе, если договор все же будет подписан, эксперты указывают на еще одно узкое место, которое может стать поводом для признания сделки ничтожной.

Ранее «Правда УрФО» подробно рассказывала о требованиях к концессионным соглашениям в сфере образования. Партнер государства должен не только строить и эксплуатировать здания школ, но и, по мнению федеральных экспертов, оказывать образовательные услуги.

Со слов собеседников, в противном случае у надзорных органов есть основания в судебном порядке расторгнуть сделку.

Вероятно, чтобы обойти возможные претензии со стороны прокуратуры и других надзорных органов, Эдуард Греков уже после подписания Протокола проведения предварительного отбора участников конкурса (30 октября 2019 года) зарегистрировал в Сургуте новое юрлицо – ООО «Социальная инфраструктура – Сибирь», основным видом деятельности которого является дошкольное образование. Кроме того, оно может оказывать услуги начального, основного, среднего и высшего образования. Правда, по информации Службы по контролю и надзору в сфере образования ХМАО-Югры, обязательную лицензию эта компания пока не получала.

В целом проект по созданию общеобразовательной школы в Нефтеюганске за счет привлечения концессионера вызывает массу вопросов у депутатов и общественников, так как итоговый объем расходов для бюджета будет в разы выше стандартной стоимости госконтрактов на строительство СОШ.

По данным заместителя директора департамента экономического развития Нефтеюганска ДарьиНевердас, стоимость проектирования, строительства и оснащения здания в проекте концессионного соглашения заявлена на уровне 1,5 млрд рублей. При этом полный объем финансирования за 8 лет действия соглашения превысит 2,8 млрд рублей. В эту цифру дополнительно заложена отсыпка и подготовка стройплощадки, содержание и эксплуатация объекта.

Детсад в 13 микрорайоне планировалось реконструировать в рамках концессионного соглашения

О неоправданно высоких затратах говорят и депутаты Думы ХМАО, прогнозируя, что в конечном итоге у города может и не появиться средств для исполнения своих обязательств перед концессионером. При этом у парламентариев в принципе вызывает сомнение «презентация концессий образовательных учреждений как привлечение инвестиций». По оценкам собеседников издания, в Югре стоимость возведения объектов по концессии сразу увеличивается в 1,5 раза, «но дает подзаработать коррупционной связке чиновников и друзей-предпринимателей».

«Строительство школ – это не производство, где создается добавочный продукт, а потом за его счет окупаются вложенные средства. В случае с концессией в Нефтеюганске это почти 3 млрд рублей.

Но давайте поднимем ориентировочную сметную стоимость строительства школ в предыдущие годы по госконтракту – от 700 млн рублей до 1 млрд. То есть государство откладывает финобязательства перед строителем на определенный срок, но при этом кратно увеличивает их размер.

Если мы говорим о том, что в бюджете в настоящее время нет средств, чтобы построить свыше 200 школ для перевода на односменное образование, то откуда они появятся в будущем? И второй момент – у правительства есть возможность снизить стоимость объектов за счет кредитования.

На сегодня процентная ставка для органов госвласти составляет 6-8%, бизнес же кредитуется по 10-12%», – резюмирует депутат окружной думы Виктор Сысун.

«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий.

Фото превью: sluga92.ru

Источник: http://pravdaurfo.ru/articles/184850-novuyu-shkolu-v-nefteyuganske-ocenili-v-rekordnye

Криминальный мир
Добавить комментарий