В праве ли арендатор обратиться с иском в суд, спустя полгода после истечения действия договора?

В поисках надлежащего способа защиты арендатора, или почему не стоит направлять апелляционную жалобу по почте

В праве ли арендатор обратиться с иском в суд, спустя полгода после истечения действия договора?

Между публичным образованием (арендодатель) и юридическим лицом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка.

Арендодатель, посчитав, что при предоставлении земельного участка в аренду были нарушены его права и права одного из юридических лиц (участвует в деле как 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований), обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Решением суда иск был удовлетворен. Суд апелляционной инстанции отменил решения, в иске отказал.

Вместе с тем, после победы в суде апелляционной инстанции, арендатор-ответчик обнаружил, что в ЕГРП отсутствуют сведения о принадлежащем ему праве аренды на земельный участок.

Более того, в период рассмотрения дела в апелляции между истцом и тем самым 3-им лицом, в защиту интересов которого обращался истец, был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 49 лет, о чём в ЕГРП была внесена соответствующая запись.

Впоследствии арендатор-ответчик выяснил, что основанием для погашения записи в ЕГРП о принадлежащем ему праве аренды на земельный участок послужило якобы вступившее в силу решение суда, которым договор аренды был признан недействительным.

Дело в том, что ответчик направлял апелляционную жалобу по почте, жалоба пришла в суд на второй день после истечения срока на обжалование, а истец чудным образом успел получить копию решения с отметкой о вступлении судебного акта в силу.

Стоит заметить, что запись в ЕГРП о праве аренды ответчика была погашена спустя 1,5 месяца после того, как в суд поступила апелляционная жалоба ответчика, о чем Росреестр, будучи лицом, участвующим деле, не мог не знать (он получил копию жалобы, а информация о поступлении жалобы в суд была опубликована в КАД). Также не могли не знать о рассмотрении апелляционной жалобы истец и новый арендатор, поскольку новый договор аренда был подписан спустя три месяца со дня поступления жалобы в суд.

Дополнительно следует отметить, что до настоящего времени арендатор-ответчик продолжает владеть земельным участком и исправно платит арендную плату.

В связи со сложившейся ситуацией возникает вопрос о надлежащем способе защиты прав арендатора-ответчика: каким образом он должен действовать, чтобы восстановить в ЕГРП запись о принадлежащем ему праве аренды на земельный участок и погасить запись о правах нового арендатора.

Набросаю несколько возможных вариантов:

Вариант 1: поворот исполнения судебного акта. Арендатор обращается в арбитражный суд с заявление о повороте исполнения судебного акта в порядке ст. 325 АПК РФ. В заявлении ответчик просит восстановить запись в ЕГРПо принадлежащем ему праве аренды на земельный участок и погасить запись о правах нового арендатора.

На мой взгляд, указанный вариант не имеет перспектив, поскольку по смыслу ст. 325 АПК РФ при повороте исполнения судебного акта суд не вправе рассмотреть новый спор о праве. Вместе с тем, удовлетворив заявление ответчика, суд фактически разрешит спор между новым и старым арендатором, что является недопустимым.

Вариант 2: признание нового договора аренды недействительным.

Арендатор обращается с иском о признании нового договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности (удовлетворение иска будет являться основанием для погашения записи в ЕГРП).

В качестве правового обоснования можно использовать ст. 10, 168 ГК и доказывать, что при заключении договора стороны осуществляли свои права заведомо недобросовестно.

По моему мнению, вариант является достаточно интересным, однако существует ряд нюансов:

а) удовлетворение иска не приведет к полному восстановлению прав истца, поскольку судебный акт не будет являться основанием для внесения в ЕГРП записи о принадлежности истцу права аренды на земельный участок;

б) суд может посчитать, что при заключении договора аренды не было допущено злоупотребления правом, поскольку собственник может заключить какое угодно количество договоров аренды одного и того же имущества, а отношения между арендодателем и арендаторами подлежат разрешению на основании ст. 398 ГК (см. п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73).

Вариант 3: обращение с иском о признании права аренды. Арендатор обращается с требованием о признании за ним права аренды. Удовлетворение иска о признании права аренды будет являться основанием для погашения записи в ЕГРП о правах нового арендатора и внесения в ЕГРП записи о правах истца.

Мне этот вариант очень симпатичен. При этом для его обоснования по аналогии можно воспользоваться разъяснениями, содержащимися в п. 58 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

В этом пункте было разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В нашем случае спорный земельный участок находится во владении арендатора, а право аренды зарегистрировано за иным лицом, что, по моему мнению, позволяет арендатору обратиться с иском о признании права.

Вариант 4: обращение с иском о признании права аренды отсутствующим. Арендатор обращается с требованием о признании права аренды нового арендатора отсутствующим.

Мне этот вариант совсем не нравится. Исходя из сложившейся судебной практики, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты права.

Лицо вправе им воспользоваться лишь в том случае, когда иные способы защиты не способны восстановить права истца.

Поскольку, на мой взгляд, арендатор вправе защитить свои права иным способом, обращаться с иском о признании права аренды отсутствующим он не вправе.  

Вариант 5: соединение в одном иске вариантов 2 и 3. С практической точки зрения интересный вариант, позволяющий предоставить суду выбор в ответе на вопрос о надлежащем способе защиты.

Однако у него есть и обратная сторона: при должном усердии ответчика и недостаточной квалификации суда, суд может посчитать, что иск является «надуманным», а доводы истца софистическими и противоречивыми, в результате чего откажет в иске.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/v_poiskah_nadlezhaschego_sposoba_zaschity_arendatora_ili_pochemu_ne_stoit_napravlyat_apellyacionnuyu/16722

Пролонгация договора аренды через 11 месяцев

В праве ли арендатор обратиться с иском в суд, спустя полгода после истечения действия договора?

Да, договор аренды в данном случае продолжает действовать, но считается возобновленным не на 11 месяцев, а на неопределенный срок, на тех же условиях. При этом регистрировать договор в Росреестре не требуется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендации «Системы Главбух», в статье журнала «Учет в сфере образования», который Вы можете найти в закладке «Журнал», и в нормативно-правовом документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база».

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

договора

В тексте договора аренды укажите такие условия сделки, как:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).*

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).*

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью.

В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила.

Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Продление договора

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения.

Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора*. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч.

размер арендной платы).

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:

  • или потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • или потребовать только возмещения таких убытков.

Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пунктами 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).*

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Гражданский кодекс РФ

«Статья 407. Основания прекращения обязательств

1. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.*

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.*

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)*».

3. Статья: Аренда продлевается, если вовремя не сообщено о расторжении договора

Договор считается продленным, если после истечения срока аренды учреждение продолжает пользоваться помещением. Об этом сказано в Гражданском кодексе РФ. Однако при использовании данной нормы на практике возникает немало споров. Подтверждает это арбитражная практика (постановление ФАС Поволжского округа от 16 июля 2010 г. по делу № А06-6043/2009).

Суть спора

Вуз арендовал у территориального управления Росимущества нежилое помещение. По условиям договора за месяц до истечения срока аренды он должен был уведомить Росимущество о своем намерении продлить договор. Но срок был пропущен, письмо с просьбой о продлении аренды направлено позже.

На основании этого арендодатель решил расторгнуть договор. Однако письмо о намерении прекратить арендные отношения в адрес вуза отправлено только спустя месяц по истечении срока договора. Вуз отказался освободить помещение, считая, что действие договора было продлено автоматически.

Что решил суд

Судьи поддержали арендатора. Договор аренды заключается на определенный срок. Это следует из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях (на неопределенной срок).

Так сказано в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Конечно, при условии, что против этого не возражает арендодатель. Поскольку арендодатель опоздал с возражениями (письмо в адрес вуза было направлено спустя месяц по истечении срока договора), вуз имеет право пользоваться имуществом и дальше.

Более того, договор в данном случае приобрел статус заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. А такой договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса РФ. Это подтверждает и ВАС РФ (п. 5 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66).*

Итак, договор в данном случае досрочно можно расторгнуть, если арендатор: – пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; – портит имущество; – более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не проводит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором аренды.

Стороны могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. В рассматриваемой ситуации дополнительные основания были прописаны. Однако случай, когда договор расторгается из-за пропуска срока уведомления о продлении договора аренды, там не оговорен. Судьи также учли следующее.

Арендодатель вправе требовать расторжения договора через суд, если нарушены существенные условия договора. При этом существенными считаются те условия, нарушение которых влечет для арендодателя ущерб.

Арбитры не признали нарушение, которое допустил арендатор, существенным. Поскольку оно не повлекло для арендодателя негативных последствий или имущественных потерь.

Данное дело интересно еще вот чем. За некоторое время до окончания аренды территориальное управление Росимущества передало помещение в оперативное управление другому учреждению.

Фактически получилось, что теперь это учреждение считается арендодателем. Ведь переход прав собственности на сданное в аренду помещение не является основанием для расторжения договора аренды (п. 1 ст.

617 Гражданского кодекса РФ).

Правда, в данном случае речи о переходе прав собственности не идет. Поскольку имущество передано в оперативное управление. Однако судьи этот довод не приняли, отметив следующее. Собственник имущества (в рассматриваемой ситуации – Росимущество) имеет право распоряжаться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

При этом из постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. № 21 следует, что переданное с согласия собственника имущество в аренду не может быть квалифицировано как излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению.

При условии, что цель такой сделки – обеспечение более эффективной деятельности учреждения, для которой оно создано, а также рациональное использование имущества.

Таким образом, учреждение может передать имущество в аренду с согласия собственника, когда это необходимо для реализации его деятельности.

Поэтому в рассматриваемом случае арендодателем является учреждение, которое получило имущество в оперативное управление. Стало быть, территориальное управление Росимущества вообще не вправе обращаться в суд с иском и предъявлять какие-либо претензии вузу.

Выводы

Действительно, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается продленным на определенный срок.

При этом стоит учесть, что каждая из сторон такого договора имеет право в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Но есть и положительный момент – договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.*

Если во время действия договора аренды имущество сдано в оперативное управление, считается, что арендодателем по договору аренды выступает не собственник имущества, а учреждение, которому это имущество передано в оперативное управление. Однако это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

П. В. Корнеев

эксперт журнала «Учет в сфере образования»

Журнал «Учет в сфере образования», №9, сентябрь 2010

С уважением,

эксперт «Системы Главбух» Пыжова Алла.

Ответ утвержден: ведущий эксперт Горячей линии “Системы Главбух” Наталья Колосова.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/52969-prolongatsiya-dogovora-arendy-cherez-11-mesyatsev

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

В праве ли арендатор обратиться с иском в суд, спустя полгода после истечения действия договора?

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Срок исковой давности по гражданским делам: определение, нюансы | Правоведус

В праве ли арендатор обратиться с иском в суд, спустя полгода после истечения действия договора?

Срок исковой давности (СИД) – есть срок, предоставляемый для защиты ранее нарушенного права путем искового производства в судебной инстанции.

Сроки исковой давности устанавливаются на основании Гражданского кодекса РФ, и в случае их пропуска принудительную защиту нарушенного права истца в суде осуществить будет гораздо сложнее, поскольку суд вправе отказать в иске (ст.

199 ГК РФ) с обоснованием решения утратой истцом возможности судебной защиты.

Поэтому, перед тем, как подавать иск в суд, неважно, это исковое заявление о взыскании долга, о наследовании имущества или иные виды гражданско-правовой ответственности, в первую очередь необходимо установить, не пропущен ли срок исковой давности по данному гражданскому делу. Вместе с тем стоит отметить, что пропуск исковой давности сохраняет за истцом право на обращение в суд по двум причинам:

  1. В соответствии со статьей 199 ГК РФ суд в любом случае обязан принять иск и рассмотреть представленное дело по существу. Решение об отказе в иске судом может быть вынесено только в случае заявления истцом или ответчиком об истечении срока давности.
  2. На основании ст. 205 ГК РФ срок исковой давности может быть восстановлен.

Виды сроков исковой давности

Сроки исковой давности по гражданским делам бывают общими и специальными. В свою очередь, общий срок по гражданским делам составляет 3 года, а установление специального срока напрямую зависит от дела, к которому оно применяется. К примеру:

  • срок по иску чекодателя ко всем причастным лицам составляет 6 месяцев;
  • срок по требованию, связанному с имущественным страхованием, составляет 2 года;
  • срок по иску о ненадлежащем качестве выполненных работ, связанных с перевозкой грузов, составляет 1 год;
  • срок для предъявления требований к продавцу, нарушившему права преимущественной покупки, составляет 3 месяца;
  • срок для предъявления требований по иску по договору бытового подряда о ненадлежащем качестве выполнения работ составляет 1 год (п. 1 ст. 725 ГК РФ);
  • срок для предъявления требований по иску по договору строительного подряда о ненадлежащем качестве выполнения работ составляет 5 лет (п. 1 ст. 756 ГК РФ).

Также, в соответствии со ст. 208 ГК РФ существуют иски, на которые срок исковой давности не распространяется, а именно:

  • иск к банку на требования вкладчиков о выдаче вкладов;
  • иск на требования о возмещении вреда, причиненного здоровью и жизни истца;
  • иск на требования собственника (иного владельца) об устранении нарушений его права, связанные с лишением правовладения собственностью;
  • иск на требования о защите личных неимущественных благ;
  • другие иски в соответствии с законодательством. 

Приостановление течения срока исковой давности возможно при возникновении исключительных случаев, таких как:

  • если истец находится в Вооруженных Силах, переведенных на военное положение;
  • если имеется мораторий (отсрочка) на исполнение обязательств;
  • если имеется препятствие для предъявления иска, возникшее в результате чрезвычайных обстоятельств;
  • если приостановлено действие правового или законодательного акта, на основании которого регулируются нарушенные права;
  • если между сторонами спора был заключен договор медиации для урегулирования конфликта с участием третьего лица (посредника).

Приостановление течения срока исковой давности по перечисленным гражданским делам возможно в период их возникновения в последние 6 месяцев. После того, как обстоятельства, препятствовавшие подаче заявления, были прекращены, течение срока исковой давности возобновляется.

Исчисление и течение срока исковой давности

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса РФ моментом начала исчисления срока исковой давности по гражданскому делу считается день, когда истцом были выявлены нарушения его прав.

Начало исчисления срока исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения (долговая расписка, срок исковой давности по кредитам и другое) определяется п. 2 ст. 200 ГК РФ.

Течение СИД по обязательствам с неопределенным интервалом исполнения исчисляется с момента наступления прав кредитора предъявить требования к должнику. Сроки исковой давности по регрессным обязательствам исчисляются с момента начала исполнения основного обязательства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно отметить, что на основании ст. 201 Гражданского кодекса РФ изменение лиц в отношении установленных обязательств не может изменить ни срок исковой давности, ни порядок его исчисления.

Законодательство РФ в отношении гражданских исков предусматривает возможность приостановления (ст. 202 ГК РФ), перерыва (ст. 203 ГК РФ) и восстановления (ст. 205 ГК РФ) сроков исковой давности.

После перерыва срок исковой давности исчисляется, как вновь установленный, то есть течении СИД до перерыва в новом сроке не засчитывается!

Течение срока исковой давности, если иск остался без рассмотрения, определяется в соответствии со ст.

204 Гражданского кодекса РФ, где указываются некоторые обстоятельства, наличие которых свидетельствует об уважительной причине изменения течения СИД (беспомощное состояние, тяжелая болезнь и другое).

Суд при рассмотрении дела по требованию истца о восстановлении срока исковой давности вправе отнести названную причину к числу уважительных по своему усмотрению.

Причина может быть признана уважительной, если указанные обстоятельства имели место быть в последние 6 месяцев (ровно или менее 6 месяцев) течения срока исковой давности.

Приобретательная давность

В гражданском законодательстве РФ (п. 4 ст. 234 ГК) существует такое понятие, как приобретательная давность, в течение которой физическое или юридическое лицо, которое, не являясь собственником недвижимого имущества, но непрерывно владеющее им, как собственным, на протяжении 15 лет (владение иным имуществом составляет 5 лет), приобретает право собственности на это имущество.

Последствия истечения срока исковой давности

Истечение срока исковой давности по гражданскому делу на основании п. 2 ст. 199 ГК РФ уже само себе может стать причиной отказа в удовлетворении иска, и здесь необходимо особое внимание уделить двум вопросам:

  1. Будет ли прекращено субъективное право кредитора?
  2. Юридическая база задавненного имущества?

Ответ на первый вопрос регулируется ст. 199 и 206 ГК РФ, на основании которых можно сделать вывод, что субъективное право кредитора не прекращается, однако возможность его защиты в принудительном порядке не имеет серьезных оснований.

Нарушенное субъективное право будет защищено в случае, если должник не заявляет самостоятельно о необходимости применения срока давности и иск был удовлетворен судом.

В случае исполнения должником долговых обязательств, в том числе на основании долговой расписки, в добровольном порядке, не зная об истечении срока исковой давности, возврата уже исполненного требовать он не имеет права.

Однако, если судом причины пропуска будут признаны уважительными, то иск может быть удовлетворен, тем самым, создав защиту нарушенного права гражданина.

Ответ на второй вопрос, касающийся судьбы имущества с истекшим сроком давности на истребование, строится на основе правил, учитывающих вид имущества и причин, на основании которых им перестал владеть собственник. Так, например, если предметом спора стала денежная сумма, и в иске было отказано по причине истечения срока исковой давности, то спорная сумма зачисляется должником в собственную прибыль, и с этого момента право кредитора полностью прекращается, соответственно, сумма задолженности переводится в статью убытков и подлежит списанию. Если предметом спора являются какие-либо вещи, то право собственности переходит фактическому владельцу на основании ст. 234 ГК РФ.

Правило о судьбе имущества и денежных сумм применяется как к физическим, так и к юридическим лицам.

Также, стоит отметить, что в российском законодательстве существуют нормы так называемых пресекательных сроков, когда право собственности у фактического владельца может возникнуть в силу их истечения, что, в свою очередь, также может являться основание для отказа в удовлетворении иска.

Так, например, кредитор вправе истребовать исполнение долговых обязательств либо имущества с наследников должника не позднее 6 месяцев с момента вступления в силу наследства.

Вместе с тем, отказ в иске на основании истечения срока давности становится причиной прекращения субъективного права кредитора и соответственно, права собственности возникают у фактического владельца. В соответствии со ст.

207 Гражданского кодекса РФ правила, устанавливающие сроки исковой давности, применимы и к дополнительным требованиям (уплата процентов, пени, неустойки, неполученные доходы и т.д.). Требования об их уплате погашаются истечением срока исковой давности вместе с основным долгом, независимо от того, как он возник.

Так, в случае, если должник имеет возражение против иска по основному предмету договора по причине истечения срока давности, данное возражение относится и к обеспечению обязательства задатком, поручительством и другими аспектами, тем самым лишая юридической защиты любые дополнительные требования. Исключением является банковская гарантия, обязательство по которой само собой несет самостоятельное значение.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/srok-iskovoy-davnosti-po-grazhdanskim-delam/

Криминальный мир
Добавить комментарий