Стоит ли соглашаться на просьбу риэлтора?

Почему не стоит связываться с риэлторами

Стоит ли соглашаться на просьбу риэлтора?

В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:

1. Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости.

Например, агент нашёл на “Авито” объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно… При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет  почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь. С ними продаваться будет наверняка ещё дольше

2. Так называемый “эксклюзивный договор”. Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости). Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы.

Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет “Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город,  давай да  номер, цена её устраивает”, то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже,, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры.

Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию.

Вот только вопрос – за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру.

Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода – год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут “Ну, бывает” и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене

3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ… По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё

4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент “Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать”.

В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете.

В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов? Хотя, разница есть – наверняка риэлтор “за раз” демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру.

Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант. Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки.

Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену.

Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с “клиентом” обходят всю квартиру, естественно, с придирками. Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово “дорого” и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже

5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000. После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 – 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 – 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 – 2 400 000).

Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны. Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 – 150 тысяч. Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку.

Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 – 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру. Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход. Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше.

Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене

6. Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают. Допустим, ты видишь на “Авито” квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение… Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие.

И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид.

Проверить легко – та “проданная” квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше

7. После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами.

А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один – за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь.

Не ты выложил объявление “Сниму квартиру”, в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший. Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч. А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости.

Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно. Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность

8. Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать.

Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален.

В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок. В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН.

Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом. Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву.

Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства

Отредактировал FoxWithoutAName 9 месяцев назад

Источник: //pikabu.ru/story/pochemu_ne_stoit_svyazyivatsya_s_riyeltorami_6638691

Многорукий Шива: что должен делать риэлтор

Стоит ли соглашаться на просьбу риэлтора?

«Сейчас приедет моя риэлторша, чтобы сварить борщ!» – несколько недель назад я услышал эту фразу от одной знакомой и, мягко говоря, был шокирован.

Риэлторы часто взваливают по просьбе клиентов, несвойственные им функции, и иногда стоит это делать, но гораздо чаще стоит найти в себе силы и отказать.

Давайте разберем, что просят сделать клиенты агентов по недвижимости, когда им стоит соглашаться, а когда – отказать и как это сделать.

От повара до интим-услуг

Начнем с самых нестандартных и шокирующих просьб – сварить борщ, погулять с собачкой, сходить в магазин за продуктами и оказать услуги интимного плана. О борще я упоминал выше и надеюсь, что это редкость. А погулять или покормить домашних животных риэлторов просят достаточно часто, когда у агента есть ключи от квартиры.

Что касается последнего пункта, то я в силу гендерной принадлежности сталкивался лишь опосредованно. Несколько раз, когда я как гендиректор агентства недвижимости предлагал клиентам риэлтора, они просили симпатичную женщину, с которой можно пошалить. И во всех случаях это были обеспеченные мужчины-инвесторы, часто совершающие сделки на рынке жилья. А дыма без огня, как говорится, не бывает.

Почему я объединил борщ, домашних животных и интим-услуги? Если ниже мы приведем примеры просьб, которые хоть как-то коррелируют с продажей квартиры, то в данном случае, клиент, пользуясь заинтересованностью агента в продаже его недвижимости, пытается откровенно сесть риэлтору на шею.

Соглашаться или нет, конечно, каждый агент должен решить для себя сам. Но, на мой взгляд, такие просьбы дискредитирую профессию риэлтора, и настоящий профессионал никогда не согласиться варить борщ или выгуливать собачку.

Как отказывать? Самый простой и честный способ сказать, что эти функции не входят в мои профессиональные обязанности.

Отвезите меня на машине и уберите квартиру

Часто риэлторы возят клиента на собственном автомобиле. На мой взгляд, это нормально, но только в случае, если у агента с клиентом подписан договор. Допустим, вы – представитель продавца. Очень часто звонят клиенты, которые хотели посмотреть объект, но им сложно до него добраться. Мол, вы можете забрать меня после работы и отвезти на просмотр? Таким я советую отказывать.

Если встречать каждого потенциального клиента у его работы, то можно забыть о своей работе. Свое время нужно ценить. В крайнем случае, можно просто встретить человека у метро, если дом расположен далеко от станции.

Часто покупатели квартир просят агентов походить по различным инстанциям – паспортный стол; телефонный узел, чтобы перевести номер; органы опеки и попечительства и другие организации.

И в эту группу я бы внес и уборку квартир. Чистая квартира приобретает товарный вид и гораздо быстрее находит покупателя. Хозяева нередко пытаются переложить уборку на плечи агентов.

Как отказывать? Все вышеперечисленные услуги так или иначе связаны с продажей жилья, а значит, теоретически просьбы или требования клиента не лишены оснований.

Практически я бы отталкивался от условий договора: если клиент платит 2-3%, то только базовая услуга – поиск покупателя и сопровождение сделки, если больше (например, 4-5%), то можно включить туда сопровождение клиента в походах по инстанциям.

Что касается услуг, например, по уборке квартиры. Конечно, если этот приносит риэлтору удовольствие, то, наверное, он может закатать рукава, взять тряпку и навести порядок в квартире… Однако статус профессионала такая работа снижает! Поэтому я бы посоветовал запастись контактами партнеров по клирингу, ремонту, юридическим услугам и т. д. И при необходимости предложить хозяевам их визитки.

Приватизация квартиры

«А давайте вы проведете приватизацию квартиры, а я потом через ваше агентство буду его продавать», – такую фразу мне довольно часто приходилось слышать от владельцев муниципального жилья.

В этом случае, существует достаточно четкий алгоритм действий риэлтора – сначала клиент платит за помощь в приватизации, а после того, как она проведена, вы подписываете с ним агентский договор по продаже квартиры. Причем услуга по приватизации оплачивается авансом.

По аналогичной схеме я бы советовал действовать в случаях, когда клиент просит, например, провести оценку жилья.

Личный психолог

Еще одна ипостась агента по недвижимости – психолог. Наверное, слушать клиента – это часть профессиональных обязанностей риэлтора. Но здесь нужно провести границу – между тем, чтобы просто узнать, что квартира разменивается по причине развода и «давай посидим, выпьем, я тебе расскажу о том, какая она сволочь». В последнем случае, лучше уйти, сославшись на нехватку времени.

Ваши услуги стоят слишком дорого

И после того, как квартира продана, риэлтор, отработав личным водителем, юрисконсультантом и психологом, нередко слышит от клиента фразу, что его услуги стоят слишком дорого. «Вы же даже в паспортный стол со мной не сходили!» – возмущается клиент. Здесь единственный совет – подписывайте договор, указав там перечень, предоставляемых клиенту услуг. Это решит все вопросы!

Александр Мальцев, Элитное.ру

Источник: //kazned.ru/news/6834

Соглашаться ли на условия риэлторов? Зависит только от вас…

Стоит ли соглашаться на просьбу риэлтора?

Как подписать договор с агентством недвижимости, чтобы сделка прошла гладко и без неприятных последствий для обеих сторон? На все ли условия риэлторов следует соглашаться?

Как подписать договор с агентством недвижимости, чтобы сделка прошла гладко и без неприятных последствий для обеих сторон? На все ли условия риэлторов следует соглашаться? Советы читателям дают сотрудники ЗАО «Юридическое бюро «Падва и Эпштейн»: специалист в области недвижимости и корпоративного права Ирина Зубкова и специалист в области недвижимости Ксения Тарасова.

— Каковы реальные обязанности риэлтора? Куда можно обратиться с жалобой, если они не исполняются должным образом?

— В настоящее время к риэлторской деятельности применяются только нормы гражданского законодательства РФ, она не урегулирована специальными нормативными актами. Проект ФЗ «О риэлторской деятельности» с 1998 г. находится на рассмотрении в Государственной думе Федерального собрания РФ.

Общественные объединения риэлторов (Российская Гильдия Риэлтров и Московская Ассоциация Риэлторов) утвердили стандарты и правила профессиональной деятельности. С ними можно ознакомиться на сайтах РГР и МАР.

Обращаясь к риэлтору, нужно руководствоваться следующим правилом: все основные обязанности специалиста должны быть оговорены в заключаемом с клиентом договоре. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий применяются нормы гражданского законодательства РФ об ответственности сторон.

Что касается качества оказываемых услуг, то за него отвечает риэлтор (индивидуальный предприниматель) или агентство недвижимости (юридическое лицо), с которым заключен договор, соответственно, им вы можете предъявить письменную претензию или обратиться в объединение риэлторов (если агентство недвижимости, с которым заключен договор, является его членом).

Кроме того, вы имеете право подать соответствующее заявление в суд или обратиться с жалобой в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по контролю в области защиты прав потребителей (так как риэлторская деятельность подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей»).

— Агентство недвижимости продает мою квартиру. Его сотрудники требуют передать им все документы на нее. Стоит ли соглашаться на такие условия? Почему риэлторам недостаточно копий?

— Это зависит от вида услуг, которые вам оказывает агентство недвижимости (далее — АН).

Так, услуги по оформлению необходимой документации на квартиру (например, получение технического паспорта, свидетельства о регистрации права собственности и др.

) для последующего совершения сделки купли-продажи требует наличия у АН оригиналов, которые вы должны им передать по описи. При этом для оказания данного вида услуг АН потребуется нотариальная доверенность.

Советуем не прописывать в доверенности право АН заключать договор купли-продажи квартиры, поскольку вашей собственностью никто, кроме вас, распоряжаться не должен.

Если АН оказывает услуги по поиску покупателя и сопровождению сделки, то наличие оригиналов не обязательно. Поскольку документы на квартиру являются вашими личными бумагами (так же, как и паспорт гражданина РФ), никто и ни при каких обстоятельствах не имеет права на их принудительное изъятие, кроме как по решению суда.

Для совершения сделки АН вправе ознакомиться с документами на квартиру в присутствии владельца, поэтому рекомендуем вам оставить в агентстве нотариально заверенные копии, а оригиналы хранить у себя.

— В договоре о покупке квартиры, который мне предложили заключить в агентстве недвижимости, содержатся довольно жесткие условия: не встречаться с продавцами объектов без риэлтора; не обращаться в другие фирмы и т. п. Законны ли такие требования?

— Как уже было сказано ранее, все права и обязанности клиента и риэлтора регулируются договором, то есть соглашением двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Так, агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала (в данном случае принципал — это вы) не заключать аналогичных соглашений с другими агентами, действующими на указанной в документе территории, либо воздерживаться от осуществления на ней самостоятельной деятельности.

В договоре может быть предусмотрено и обязательство агента (то есть АН) не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, исполняющихся на территории, указанной в договоре (ст. 1007 ГК РФ).

Обычно АН, действуя в своих интересах, заключает с клиентом не конкретный вид договора, рекомендованный для данного случая гражданским законодательством РФ, а смешанный. Однако вы вправе потребовать внесения в него условий, которые вас будут устраивать, либо обратиться в другое АН.

В конечном счете только клиент решает, соглашаться ли на предложение АН. Если договор уже заключен, то вы обязаны соблюдать содержащиеся в нем условия.

— Я заключил с агентством недвижимости договор о продаже квартиры, но через указанный срок она не была продана. Должно ли агентство компенсировать мне невыполнение своих обязательств? Содержатся ли в законодательстве какие-нибудь указания на этот случай?

— Как уже отмечалось выше, осуществление риэлторской деятельности подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей» (далее — Закон). Так, в соответствии со ст. 27 Закона исполнитель обязан осуществить оказание услуг в срок, установленный соответствующими правилами или договором об оказании услуг.

Ст. 28 Закона устанавливает последствия нарушения исполнителем сроков оказания услуг. Потребитель по своему выбору вправе:

назначить исполнителю новый срок (при этом стоимость услуг остается неизменной);

поручить оказание услуг третьим лицам или осуществить их своими силами (и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов);

потребовать уменьшения цены за оказание услуг;

отказаться от исполнения договора об оказании услуг (при этом цена оказанных услуг, как правило, возвращается потребителю);

потребовать полного возмещения убытков, причиненных в связи с нарушением сроков оказания услуг.

В случае нарушения сроков оказания услуг исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 3 % от цены оказания услуг. Договором может быть установлен и более высокий размер неустойки.

Обращаем ваше внимание, что указанные выше требования не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (независимо от тех условий, которые указаны в договоре).

— С риэлторской фирмой заключен договор на покупку квартиры. Срок его действия заканчивается через месяц. Квартира выбрана, и риэлтор настаивает, чтобы мы внесли за нее деньги, заложив их в депозитную ячейку банка. Свое требование он объясняет тем, что в противном случае другие клиенты смогут перекупить объект. Правомерно ли это?

— Как правило, открытие банковской ячейки производится в день совершения сделки купли-продажи квартиры, перед подписанием договора и сдачей документов на государственную регистрацию.

Требование риэлтора не совсем обоснованно, так как даже внесение денежных средств до дня совершения сделки не является гарантией того, что продавец заключит договор купли-продажи именно с вами.

В вашей ситуации можно подписать предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым вы обязуетесь купить именно эту квартиру, а продавец обязуется продать ее именно вам по оговоренной цене.

Также в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения сторонами может быть заключено соглашение о задатке (авансе), его сумма в этом случае не имеет значения.

— Я решила продать однокомнатную квартиру в центре и купить двухкомнатную в спальном районе. Обратилась за помощью в агентство недвижимости. Заключила договор и внесла аванс, но вскоре самостоятельно нашла подходящие мне варианты. Могу ли я рассчитывать на возвращение аванса?

— В данном случае необходимо проверить условия договора, в частности порядок расчетов и порядок прекращения его действия. Имеет значение также и вид договора.

Например, по договору поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него в любое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. В ст.

978 ГК РФ указывается, что если договор прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а если поверенному причиталось вознаграждение — уплатить его соразмерно выполненной работе.

При заключении договора возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ вы вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом данная норма носит императивный характер и в силу п. 2 ст.

9 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон.

Если в соответствии с таким договором услуга вам еще не оказана, например покупатель на квартиру не найден, то вы возмещаете АН только понесенные им убытки (например, расходы на электрика, которого вызвали в вашу квартиру для проверки показаний счетчика и получения справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности и пр.). Вознаграждение в этом случае не уплачивается. Если какие-либо услуги уже оказаны, то вы компенсируете соразмерную сумму (при этом должен быть составлен акт об оказанных услугах).

В любом случае вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон, в котором установите порядок оплаты вознаграждения риэлтора и пр.

Обращаем внимание, что в заключенном с АН договоре уже могут содержаться условия, предусматривающие как порядок оплаты вознаграждения в случае расторжения договора, так и запрет на самостоятельный поиск квартиры, а также ответственность клиента за нарушение этого требования.

— Как юридически правильно оформить передачу задатка риэлторской фирме, чтобы не потерять эти деньги в случае, если сделка не состоится по вине продавца квартиры? Вправе ли агентство требовать задаток, если оно не является собственником продаваемого объекта?

— В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы.

Когда вы подписываете соглашение о задатке с АН, то этот документ не является гарантией заключения впоследствии договора купли-продажи с продавцом квартиры, поскольку задатком нельзя обеспечить обязательства третьего лица, даже если третье лицо заключило договор на оказание услуг с тем же АН. Таким образом, соглашение о задатке должно быть подписано между вами и продавцом квартиры.

Как правило, на практике АН составляет соглашение между покупателем и продавцом и выступает в роли посредника. Делается это для того, чтобы заинтересованные лица не встретились до момента совершения сделки и не договорились самостоятельно, без участия АН.

Нельзя утверждать, что такой способ является безопасным и законным. Поэтому настаивайте на личной встрече с продавцом, пусть даже в присутствии представителя АН, для подписания соглашения о задатке и передачи денег.

Это позволит вам удостовериться в реальном существовании продавца и его дееспособности во избежание в будущем признания сделки недействительной.

— Собираюсь продавать квартиру. Допустим, я заключу с агентством договор о продаже за определенную сумму, а ситуация на рынке изменится, и цены упадут — обязано ли в этом случае агентство выполнить условия договора?

— В договоре с АН будет указана цена, за которую вы продаете квартиру.

Изменение цен на недвижимость, скачки курса валют, мировой кризис признаются существенным изменением обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Вам должны предложить заключить дополнительное соглашение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. В этом случае АН не несет ответственности за неисполнение договора.

Источник: //www.gdeetotdom.ru/articles/1809426-2008-12-16-soglashatsya-li-na-usloviya-rieltorov-zavisit-tolko-ot-vas/

Продажа квартиры без агентов. Как избавиться от массовых звонков риэлторов

Стоит ли соглашаться на просьбу риэлтора?

Продолжаем цикл статей для собственников, желающий продать свою квартиру без посредников. В первых двух материалах (здесь и тут), мы не затронули важный момент продажи квартиры.

Этот момент появляется только тогда, когда квартиру продаёт владелец.

Подав объявление на сайты типа «Авито», «Домофонд» (тот же «Авито»), Циан в Москве или Яндекс.Недвижимость, собственник в первые дни будет получать сотни звонков.

Но радоваться тут нечему. Потому что 99% звонов будут от … риэлторов. Которые решили, что владелец, который сам продаёт квартиру, – это неправильно. И поэтому надо обязательно взять такого несмышлённого собственника под своё крыло и заключить с ним договор оказания услуги.

Причём в данном случае «телефонный спам» не имеет привязки к городу. Москва, Санкт-Петербург, Тверь, Новосибирск, Владивосток, Казань, Краснодар, Сочи, Калининград – в каждом из этих городов продавцы своих квартир получают сотни звонков в день в первое время после публикации объявления о продаже своей квартиры.

Что делать в этом случае продавцу?

Ошибка 1. Подавать рекламу своей квартиры на свой основной номер телефона

Самая грубая ошибка. И самая часто встречающаяся. Собственник решает, что будет удобно получать звонки по квартире на тот же номер телефона, каким он пользуется каждый день для связи со своими близкими, друзьями, знакомыми.

Но номер, засветившийся на сайтах, подобных «Авито» или «Юла» попадают в базу всех продавцов (не только риэлторов).

И вот уже звонки, смс и сообщения в мессенджерах с предложением что-нибудь купить или поучаствовать в лотереях, акциях, розыгрышах будут приходить постоянно и очень долго на этот номер.

Причем сам владелец номера дал на это согласие– в пользовательскому соглашении всех сервисах объявлений есть пункт, по которому сервис имеет право передавать всю информацию, содержащуюся в любом рекламном объявлении третьим лицам для «проведения маркетинговых акций и мероприятий».

А человек нажимает кнопку «Согласен» почти не задумываясь. Отсюда и результат.

Ошибка 2. Писать в объявлении – «агентов прошу не беспокоить» «собственник» «помощь агентов не требуется»

Вторая большая ошибка. Фраза «Агентов просьба не беспокоить» действует на риэлторов как красная тряпка на быка. Как только подобные фразы появляются в объявлениях о продаже или сдачи квартиры в аренду, поток звонков из риэлторсокго мира растёт в геометрической прогрессии.

Не стоит давать лишнего повода риэлторам оборвать ваш телефон.

Ошибка 3. Нанять риэлтора

Некоторые собственники не выдерживают напора риэлторов по телефону и нанимают себе агента по недвижимости, чтобы «он сам разбирался со всем». Но ведь именно этого от вас и добивались все те же риэлторы, чтобы обрывали рекламные телефоны собственников!
Это похоже на капитуляцию.

Но эту войну можно выиграть. Причем без больших затрат своих ресурсов.

1. Купить отдельную сим-карту

По-другому никак. Идете в офис оператора и покупаете сим-карту для рекламы. После того, как успешно продадите свою недвижимость, снова идёте в офис оператора из закрываете номер. Пока закон о максимальном возможном числе сим-карт для одного гражданина не принят, покупка нового номера не будет большой проблемой.

2. Грамотно составить рекламное объявление

Как писалось в первой статье цикла, при написании текста рекламного объявления, собственнику не нужно придумывать что-то уникальное. Достаточно взять типовое объявления известного и агентства недвижимости и смоделировать его.

Это позволит бесплатно воспользоваться опытом маркетингового отдела риэлторской компании и не привлекать внимание агентов, мечтающих поработать с собственником квартиры. За комиссию, разумеется.

Помимо вышеперечисленного, моделирование текста рекламы квартиры поможет избежать глупых ошибок, которые могут погубить саму продажу недвижимости.

3. Говорить как агент

Кажется, самым трудным пунктом. Но это только кажется. Агенты в своей массе знают о квартирах чуть больше, чем простой гражданин. Особенно те риэлторы, что обзванивают собственников из рекламы на «Авито».

И агентский сленг освоить совсем несложно. Всё, что нужно, – позвонить по трём-пяти объявлениям о продаже квартир и послушать, как агенты будут рассказывать о квартире и какие вопросы задавать.

На 99% все три-пять разговоров будут укладываться в один-два шаблона, которые легко усвоить и использовать уже при разговорах по рекламе своей квартиры.

4. Представляться частным маклером по телефону

Самый эффективный метод отшивания надоедливых риэлторов. Собственник пишет привычное для глаза и мозга агента рекламное объявление, где нет никакого намёка, что продает хозяин.

А в телефонном разговоре на вопрос «Сами продаёте?» ответить «Нет, я – риэлтор». Если агент будет слишком дотошным и спросить, в каком именно агентстве работает автор объявления, то следует ответить «Работаю частным образом».

Таким простым способом продавец своей недвижимости быстро прекратить «телефонный терроризм» агентов. И рекламный телефон будет звонить реже. Но каждый звонок будет от потенциального покупателя.

А когда придет покупатель с риэлтором и выяснится, что частный маклер и есть собственник, то этому найдётся простое объяснение «Я – риэлтор и продаю свою квартиру».
И в этом нет ничего необычного.

Как видите, нет ничего сложного в том, чтобы при продаже своей квартиры без агента снизить «телефонный спам» от жаждущих чужих денег риэлторов до минимума в самые короткие сроки

Подписывайтесь наш канал, которые уже не взлюбили риэлторы и агенты по недвижимости разных мастей! Видимо, мы делаем хорошую работу 🙂

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5b4e18b76e028100a85b6c08/prodaja-kvartiry-bez-agentov-kak-izbavitsia-ot-massovyh-zvonkov-rieltorov-5b692cf1d452ae00a88027af

3 признака, которые помогут вам распознать недобросовестного риелтора

Стоит ли соглашаться на просьбу риэлтора?

Предубеждение по отношению к риелторам сегодня еще очень распространено. В объявлениях по недвижимости нередко можно встретить пометку: «Риелторам просьба не беспокоить».

Эта деятельность у нас не лицензируется, поэтому прийти в профессию может кто угодно. Существует несколько критериев, которые помогут отличить хорошего специалиста от плохого. Своими соображениями на эту тему поделились специалисты агентства недвижимости «Караганда Риэлт». 

Риэлтор оказывает давление на клиента 

Каждый представитель агентства по недвижимости должен быть не только профессионалом в области продаж, но и хорошим психологом.

Ему необходимо умение правильно построить беседу с каждым клиентом, учитывая его индивидуальные особенности, чтобы сотрудничество проходило без напряжения и устанавливались доверительные отношения.

Некоторые покупатели или продавцы бывают настолько тяжелы в общении, что кажется, будто они специально провоцируют конфликт. Иногда клиенты испытывают излишнюю неуверенность, и их нужно «подтолкнуть» к принятию решения. Другой вопрос, если риэлтор использует профессиональные навыки в угоду себе.

— Есть навязчивые риэлторы, которые диктуют свои условия и требования в работе.

Под ненавязчивостью понимается принятие позиции клиентов, — объясняет директор агентства по недвижимости «Караганда Риэлт» Наталья Шилина.

— Бывает, рынок практически встал, а человек не хочет продавать дешевле. Мы и в этом случае должны принять позицию клиента, но компетентно объяснить сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости.

Давление проявляется в грубости и категоричности: «не продадим», «не сделаем», «не получится», а также, когда риэлтор работает по принципу: «Вам что­-то не нравится? Можете идти».

Для профессионала интересы того, с кем он работает, будут приоритетными. «Клиент начинает раздражаться, когда риэлтор диктует то, что считает нужным, — говорит Наталья Шилина, — мудрым будет — предложить несколько вариантов решения проблемы».

Каждый представитель агентства по недвижимости должен быть не только профессионалом в области продаж, но и хорошим психологом. 

Что делают специалисты в случаях, когда стоимость недвижимости действительно завышена, а клиент не соглашается «подвинуться»? Просто продают ее.

А когда владелец увидит, что покупатели постоянно предлагают меньшую цену, сам согласится ее понизить. Тем более, что грамотный риэлтор сообщает обо всех поступающих предложениях.

Он не принимает решение за клиента: вот этот вариант подойдет, а этот — нет.

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риэлторов >>>

Заниженная цена на услуги риэлтора или на объект

Профессионал в области недвижимости не только грамотно организует свою работу по каждому объекту, но и четко обозначит стоимость своих услуг на основании договора между агентством и клиентом. Должна насторожить низкая или, наоборот, высокая стоимость услуг специалиста по недвижимости. Для сравнения лучше обзвонить несколько агентств, так вы узнаете, каковы расценки в вашем случае.

У некоторых агентств цены фиксированные, в других стоимость услуг выражается в процентах. «Караганда Риэлт» в таких случаях советует по факту сделки запрашивать чек. Также не лишним будет перед началом сотрудничества с риэлтором навести справки о компании (является ли она официально зарегистрированной, с хорошей репутацией, или это компания «однодневка», не дающая никаких гарантий).

Если в нескольких агентствах вам сказали, что услуга будет стоить тысячу долларов, а какой­-то риэлтор предлагает себя за 300, то, скорее всего, он работает неофициально.

То есть действует как частное лицо, без регистрации ТОО или ИП. Занижение на 40­-50% может говорить и о том, что риэлтор официально числится в компании, но работает у нее «за спиной».

В обоих случаях с клиентом не заключат договор, не выдадут чек и другие официальные документы.

— Или, наоборот, завышаются цены на услуги, — говорит руководитель «Караганда Риэлт». — Услуга, к примеру, стоит 1000 долларов, а риэлтор ставит 1500-­2000. Клиенты звонят и удивляются, а почему у вас меньше? То есть риэлтор пытается «сделать деньги», заработать.

Заниженная стоимость на объект — также серьезный повод задуматься. Либо за ним скрываются мошеннические схемы, либо на квартире «висит» кредит. И цену вам сообщают без учета долга по недвижимости.

— Бывают случаи, что квартира, на самом деле, может стоить на 15­-20% дешевле. Допустим, человек срочно уезжает в Россию, и ему надо быстро оформить сделку. Ему некогда торговаться и ждать клиентов, — объясняет Наталья Шилина. 

Даже если квартира с долгами, на нее может найтись свой покупатель. Нет ничего особенного, что такая недвижимость продается. Просто риэлтор должен информировать клиента обо всех проблемах предлагаемого объекта. И даже если покупатель не откажется от приобретения недвижимости, специалист разъяснит ему возможные последствия сделки.

— риэлтор не должен браться за сомнительные объекты, — считает специалист по недвижимости агентства «Караганда Риэлт» Марина Лучина. — Например, если непонятно, кто владелец, нет полного пакета документов, существует несколько доверенностей на продажу квартиры одновременно. Это всё, конечно, сомнительно.  

4 вещи, которые обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры >>>

Риэлтор ограничивает права клиента

Некоторые клиенты жалуются на ограничение их прав в сотрудничестве с компанией. Ограничение может выражаться по­-разному. Для сотрудничества с агентством по недвижимости необходимо подписать договор. Плохо, если риэлтор не дает возможности подробно изучить документ. Например, если клиент хочет показать его юристу или внимательно прочитать договор дома.

— Если это пожилые люди, мы предлагаем посмотреть его со сво-
ими детьми, — рассказывает Наталья Шилина, — здесь нет никакой конфиденциальности. Человек имеет право обсудить со своими родственниками условия договора. Если соглашается — подписываем.

Хотя на практике риэлторы чаще сталкиваются с другим — клиенты напрочь отказываются от письменных соглашений. Опасаются, что им навяжут кабальные условия. Но для того чтобы избавиться от всех страхов, нужно всего лишь внимательно изучить договор. Грамотный риэлтор никогда не откажется разъяснить любой пункт договора.

Договор подстрахует клиента от неприятностей: в нем указывается перечень услуг, обязанности риэлтора, форма и условия выплаты вознаграждения. Например, что расчет с компанией происходит только по факту оказания услуги — продажи или покупки недвижимости. Если вы расторгаете договор раньше, ничего платить не нужно.

— Если мы свою задачу не выполнили, а были определенные затраты с нашей стороны, то никакие комиссии от нашего клиента мы не получаем, — объясняет Наталья Шилина. — Не стоит переживать, если мы возили клиентов, созванивались по сотовой связи, давали рекламу. Если мы не продали данную недвижимость, эти затраты клиент не погашает. 

Некоторые компании указывают в договорах, что продавец не должен сотрудничать с другими риэлторскими агентствами. Соглашаться с этим или нет — каждый решает сам. Большинство риэлторских агентств все­-таки не выставляют таких запретов, — говорит Марина Лучина. 

Договор подстрахует клиента от неприятностей: в нем указывается перечень услуг, обязанности риэлтора, форма и условия выплаты вознаграждения. 

Если вы решили обратиться за помощью в несколько агентств, старайтесь не набирать много договоров от разных компаний. Определитесь с выбором, чтобы компания была с хорошей репутацией, о которой вы слышали положительные отзывы. Пусть их будет две, но они будут работать,— объясняет Лучина.

Ограничение в выборе может выражаться в том, что клиенту не дают время подумать, собраться с мыслями. Например, торопят при осмотре квартиры.

Для знакомства с недвижимостью нужно время, нельзя за час «галопом» осмотреть 5 квартир, указывают специалисты. Если покупатель не рассмотрел приглянувшийся объект с первого раза, его посещают еще раз.

Только нужно понимать, что с владельцем недвижимости необходимо договориться заранее. 

5 ошибок при оценке квартиры, которые вы никогда не должны делать >>>

Каким должен быть риэлтор

риэлтор — это продавец недвижимости. Вас должны вежливо встретить, определить ваши потребности и возможности. Например, важна грамотная проверка документов, уточняет Наталья Шилина.

Если позже выяснится, что чего­-то не хватает, сделка может сорваться. Покупатель не захочет ждать, пока вы переделаете старый техпаспорт. Нужно сразу привести в порядок все документы.

Их соответствие сможет проверить грамотный специалист.

Сотрудник компании должен предложить вам несколько вариантов недвижимости и сопровождать вас на всех встречах. Хороший специалист не скажет клиенту: «Съезди и сам посмотри квартиру». Более того, профессионал умеет презентовать недвижимость, то есть рассказывать о ее достоинствах. Желательно, чтобы риэлтор имел высшее образование.

Директор агентства Наталья Шилина считает, что можно выделить ряд общих критериев, которым должен соответствовать современный риэлтор:

  • знание психологии (коммуникабельность, умение грамотно составить беседу);
  • профессионализм (грамотность, высокий уровень интеллекта, знание рынка недвижимости, юридические и экономические знания);
  • воспитанность (тактичность, сдержанность, пунктуальность, честность).

Екатерина ЮРЬЕВА, Информационная служба kn.kz

Источник: //www.kn.kz/article/7730/

Криминальный мир
Добавить комментарий