Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

Переуступка прав: особенности сделок

Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

Переуступка права требования – единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы.

Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте.

Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы.

То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат.

В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком.

В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту.

Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Источник: https://spbguru.ru/advice/197-pljusy-i-minusy-priobretenija-novogo-zhilja-po-dogovoru-pereustupki

Хитрости и опасности продажи квартир по договору переуступки · Город 812

Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

20 процентов квартир в новостройках Петербурга продается по договору переуступки. Хотя массовое сознание продолжает воспринимать переуступку как подозрительную операцию типа попытки сбыть лежалый товар.

Что такое переуступка и чего надо опасаться на самом деле, «Городу 812» рассказал Павел  Штепан, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), председатель Комитета Российской гильдии риелторов по государственным жилищным программам и межрегиональным сделкам.

– Сначала скажите о масштабах рынка квартир, покупаемых по переуступке.

– В  Петербурге ежемесячно продается более 10 тысяч готовых квартир и регистрируется  около 5 тысяч договоров долевого участия в строительстве. (В Ленобласти 6 тыс. и 2,6 тыс. соответственно).

Каждая пятая квартира в новостройках продается по переуступке. Объем сделок по переуступкам быстро растет, начиная с  2015 года. Уже появились фирмы, которые торгуют только переуступкой.

Кстати, за включение в ДДУ пункта о возможности переуступки застройщики берут с дольщиков по 35 тысяч рублей.

– То есть переуступка порождена экономическим кризисом, который начался в 2014 году?

– Главный  драйвер рынка недвижимости – покупательная способность населения. Она падает последние три года. Если прежде в Петербурге  считалось нормальным, когда при месячном доходе, равном стоимости 1 кв. метра жилья, человек может потратить половину заработанного на обслуживание ипотеки, то теперь ситуация изменилась.

При стабильных ценах на недвижимость, которые даже не отрабатывают инфляции, дорожает все остальное. И люди могут тратить на ипотеку не более 40%, а то и 30 % своих ежемесячных доходов. Людям нужны деньги на жизнь, и они «выходят из стройки».

И на ближайшее будущее не надо обольщаться низкими процентными ставками по ипотеке. Нет их пока.

Поэтому дольщики вносят заметный вклад в предложение квартир по переуступке. Но не они являются главными игроками на этом рынке.

– А кто же главный?

– Субподрядчики, которые  получают от застройщиков в  качестве платы за свою работу квадратные метры, как правило, еще  непостроенные. Когда в экономике все хорошо, расплата идет деньгами. Начались сложности – квадратными метрами.

На субподряд  идет примерно половина стоимости объекта, квадратными метрами  застройщик обычно дает 60%  и только 40% – живыми деньгами. Это  приводит к тому, что у «субчиков» сейчас нет свободных денег,  и их квартиры выходят на рынок переуступки по цене ниже, чем у застройщика.

«Субчики» занимают примерно 50% этого рынка.

– А остальные 50% как делятся?

– Не рискну оценивать в цифрах. Но заметная доля принадлежит и тем, кто играет в долевку с инвестиционными целями. Не дожидаясь сдачи дома, следовательно, приближения времени начала уплаты налогов, они выставляют квартиры на рынок. Весь инвестиционный бум начала 2010-х годов сейчас выброшен на рынок переуступки.

Еще один источник этого рынка – инсайдерская информация дольщиков, что у застройщика появились проблемы. И пока об этом не узнал весь город, надо избавляться от их товара.

Еще один вариант – застройщик построил дом, но с нарушением сроков. Чтобы не платить неустойку дольщикам, застройщик банкротится. Если дом готов на 90–95% и вдруг пошли переуступки на квартиры, принадлежащие самому застройщику, то это может быть  желанием уйти от неустоек.

– Для покупателя квартиры по переуступке последний вариант чем-то грозит?

– В самом плохом случае – это введение дома в эксплуатацию через создание ТСЖ. И регистрация права собственности через суд.

– Сколько покупатель может сэкономить, покупая переуступку?

– Есть примеры в Приморском районе: однушка площадью 32 кв. метра со сроком сдачи в четвертом квартале 2019 года стоит 3 млн рублей, готовая – 4 млн рублей, сдача во  втором квартале  2018 года –   3,45 млн рублей. Обычно диапазон экономии – от 300 тысяч рублей до 1 млн, или от 7 до 25% от стоимости квартиры.

– Каковы комиссионные агентств недвижимости?

– Стоимость услуг риелторов застройщики оплачивают в диапазоне от 2 до 5,5%. Застройщикам стало трудно привлекать деньги, перебрасывать их с объекта на объект. Просто за звонок покупателя в отдел продаж застройщику сегодня приходится потратить больше 10 тысяч рублей.

Попадаются «грамотные» покупатели, которые приходят в агентство и занимаются вымогательством: куплю квартиру, если поделитесь комиссией  застройщика.

– Сколько просят?

– Половину комиссии, такой своеобразный откат. Но уважающие себя агентства никогда не идут на подобные сделки. Если об откатах узнают застройщики или субподрядчики (а они обязательно узнают), то отношения с такими агентствами полностью прекращаются. И агентство больше не получит выгодных для него вариантов переуступок.

– Допустим, что переуступаемая квартира находится в ипотеке. Как  тогда проводится сделка по переуступке?

– Продавец, он же ипотечный  заемщик, и покупатель квартиры обращаются в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на покупателя. Переоформление ипотеки происходит только в банке, выдавшем ипотеку, на его условиях. Здесь важно, чтобы покупатель мог получить одобрение банка как ипотечный заемщик.

– А если покупатель квартиры нашел ипотечный кредит  в другом банке на более выгодных для себя условиях?

– Случаи договоров переуступки с участием двух банков мне неизвестны.

– Если гражданин решил самостоятельно купить квартиру по переуступке, на что он прежде всего должен обратить внимание?

– Первое, с чего надо начинать, – готовность дома. Покупать только когда дом подведен под крышу, то есть готовность не менее 70% . Покупка переуступки «на третьем этаже» – это огромный риск, на стадии котлована – выброшенные деньги.

Второе. Проверить застройщика. Срок работы на рынке жилья, количество  построенных и сданных в срок домов, особенно после 2014 года. Про точные цифры не спрашивайте – их знают только профессиональные эксперты по новостройкам.

Третье.  Важно, чтобы стройка была у этого застройщика не последней, чтобы были выкуплены новые пятна земли и получено разрешение на строительство. Если нет новых пятен, то это настораживает.

Четвертое. Должны быть выполнены и документально подтверждены все взаиморасчеты между застройщиком и продавцом переуступки   – «субчиком» или дольщиком. А вот этого частный покупатель проверить не сможет. Надо иметь инсайдерскую информацию.

Пятое. Не вестись на предложение «субчика» заключить предварительный договор купли-продажи. У «субчика» есть предоставленные застройщиком квартиры, но он еще не выполнил всех обязательств. И он предлагает покупателю внести деньги за квартиру в кассу без регистрации договора в Росреестре. Например, с дисконтом 15%, а не 5%. Напоминаю, что такие договоры незаконны, и деньги по ним не вернуть.

Вадим Шувалов

Источник: http://gorod-812.ru/opasnosti-prodazhi-kvartir-po-dogovoru-pereustupki/

Договор о переуступке права на квартиру в строящемся доме нужно оформлять нотариально

Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

В противном случае может выясниться, что недвижимость находится в залоге или уже перепродана другому человеку

Сегодня уже ни для кого не секрет, что около половины квартир в новостройках выкуплены спекулянтами — людьми, желающими перепродать жилье после завершения строительства по более высокой цене. В последние годы это был один из самых выгодных видов бизнеса.

Ведь чистая прибыль составляла 50-100 процентов от первоначальных вложений в зависимости от срока строительства и стадии готовности дома на момент приобретения недвижимости. Но сейчас, когда рост цен на квартиры приостановился, все больше таких инвесторов стараются продать объекты вложения своих средств.

Люди опасаются, что в случае начала массового снижения цен на жилье не смогут получить прибыль, на которую рассчитывали. Но как быть, если дом еще не сдан в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на руках нет? В таком случае оформляется переуступка права требования.

То есть первоначальный инвестор передает за плату другому человеку свое право на получение определенной квартиры после завершения строительства. Тут возникает вопрос, а как же покупателю правильно оформить переуступку, чтобы не оказаться обманутым и в итоге получить-таки обещанную строителями квартиру?

Вкладывать деньги в приобретение жилья следует через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком

Для начала стоит разобраться, какие существуют способы приобретения жилья в строящемся доме.

Как рассказала «ФАКТАМ» юрист международной юридической фирмы «Саланс» Анжелика Штукатурова, на сегодняшний день есть три механизма инвестирования: участие в фонде финансирования строительства, покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком, и заключение инвестиционного договора.

В каждом из механизмов есть свои особенности, но к последнему варианту следует отнестись очень осторожно. Дело в том, что привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с 14 января 2006 года. Поэтому хорошо подумайте перед подписанием переуступки права требования по такому договору.

Исключение составляют только инвестиционные договора, заключенные до 14 января 2006 года. Но учтите: сейчас по простым инвестиционным договорам разрешается оформлять переуступку прав только на нежилую недвижимость, то есть на коммерческие и технические объекты.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Таким образом, вкладывать деньги в приобретение квартиры, паркоместа или даже встроенных в жилой дом нежилых помещений можно только через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком. В первом случае необходимо заключить договор переуступки, если такая операция не запрещена учредителем фонда финансирования строительства (ФФС).

Если же средства инвесторов привлекались путем продажи им облигаций, выпущенных застройщиком, то тут новый покупатель просто приобретает у первоначального инвестора ценные бумаги. Именно они являются залогом получения квартиры в дальнейшем. Кстати, по словам самих строителей, выпуск целевых облигаций пока не очень популярная методика инвестирования.

Гораздо чаще деньги привлекают через фонды финансирования строительства.

Это значит, что человек, желающий приобрести еще не построенную квартиру путем переуступки права требования, скорее всего, столкнется с переоформлением договора с ФФС. Как это происходит и какие существуют риски? По словам Анжелики Штукатуровой, все зависит от норм, прописанных в договоре.

Первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать все документы, предоставляемые человеком, с которым вы планируете заключить договор. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если что-то непонятно, обратитесь за разъяснениями к представителям компании-застройщика.

Задача покупателя — увидеть и проверить всю документацию, а не услышать о ней.

Пока покупатель не получит от строителей правоустанавливающие документы, существует риск остаться без квартиры

Обязательно проверьте, не требуется ли предварительное согласование переуступки с компанией-застройщиком. Как правило, об этом говорится в условиях договора.

Дело в том, что на момент оформления документов при сдаче дома в эксплуатацию и дальнейшей передачи инвесторам права собственности застройщик должен иметь точную и достоверную информацию о каждой квартире и человеке, на нее претендующем.

Даже если в договоре нет требования о согласовании переуступки с застройщиком, нужно обязательно в письменном виде уведомить компанию о совершаемой сделке. В противном случае может возникнуть неразбериха при оформлении правоустанавливающих документов.

А если право собственности оформят на предыдущего инвестора, будет непросто доказать, что именно вы являетесь законным собственником. Особенно если договор не был оформлен нотариально.

Поэтому стоит воспользоваться еще одним советом — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса.

Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом.

Ведь в этом случае законный владелец впоследствии может оспорить договор, и документ будет признан недействительным. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.

Нередко в договоре, не заверенном нотариально, продавцы «забывают» указать порядок расчета и сумму. Это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке.

Ведь, совершая продажу недвижимости, пусть даже недостроенной, нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, законом о налогообложении физических лиц.

Кстати, налог платит первый инвестор со всей суммы сделки, а не с разницы сумм переуступки и инвестиции, как считают некоторые.

Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.

Кстати, операция по переуступке права требования зачастую не бесплатна. По словам строителей, обычно в договоре с ФФС предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства.

Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от суммы сделки. Обычно продавец старается возложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки права требования.

Но на самом деле покупатель не обязан этого делать, а расходы вполне можно разделить поровну.

Но, по словам Анжелики Штукатуровой, человек, купивший квартиру по переуступке, должен помнить, что, пока ему не выдали на руки правоустанавливающие документы на недвижимость, которые зарегистрированы согласно действующему законодательству, риск не получить жилье все равно остается.

Например, в случае, если покупатель нарушает условия инвестиционного договора, в частности, не платит или несвоевременно вносит деньги. Кроме того, еще свежи в памяти события вокруг «Элита-центра», когда сам застройщик продавал одни и те же квартиры нескольким людям одновременно.

Но это уже другая тема — о том, как правильно выбрать застройщика, которому можно доверить свои деньги.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/38100-dogovor-o-pereustupke-prava-na-kvartiru-v-stroyacshemsya-dome-nuzhno-oformlyat-notarialno

Из вторых рук

Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Безопасность покупки жилья по переуступке прав – советы

Стоит ли опасаться договора по переуступке права?

18 Апреля 2017

Многие люди месяцами не могут купить квартиру в новостройке. Нет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы. Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться? Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

=====  “По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.”

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию» Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю – уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Например, такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

=====  “Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.”

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег. Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика.

Поэтому покупателю стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) – нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости.

Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

=====  “Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья. Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам.

При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка.

После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб.

закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки»

=====  “Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.”

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй – переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права.  Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

=====  “Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости – сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Безопасность покупки жилья по переуступке прав – советы

Источник: http://realestate-shop.ru/news/pereustupka_prav

Криминальный мир
Добавить комментарий