Сроки переноса сдачи дома

Застройщик переносит срок сдачи ЖК: что делать?

Сроки переноса сдачи дома
LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.

По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой.

Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.

Всегда ли перенос сроков говорит о мошенничестве со стороны застройщика?

Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.

Причинами могут послужить:

· резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;

· недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;

· невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;

· перебои в работе поставщиков, подрядчиков.

Как действовать, если срок сдачи дома переносится?

Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.

Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда.

Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков.

Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно.

Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.

Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.

Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.

На что можно рассчитывать в суде?

Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.

Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?

Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению.

В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе. Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком.

Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди».

Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.

В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно.

Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно.

В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.

За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Источник: https://living.ru/znanie/zastrojsik-perenosit-srok-sdaci-zk-cto-delat/

Перенос сроков сдачи новостройки: как получить свое?

Сроки переноса сдачи дома

Заключая с застройщиком договор, его клиент рассчитывает не только на то, что получит жилье, качество которого будет соответствовать заявленным параметрам, но и на то, что получит квартиру в оговоренные сроки. К сожалению, получить жилье в срок удается далеко не всем дольщикам, и некоторые из них вынуждены нести дополнительные расходы, связанные с тем, что квартира не была передана им вовремя.

Сегодня мы поговорим о том, как поступать дольщику, если застройщик затягивает строительство, а также о том, можно ли обязать застройщика компенсировать понесенные расходы в судебном порядке.

Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги.

В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать.

При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто) с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.

В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами.

Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше).

Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.

Формат договора и возможность компенсировать ущерб

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства.

Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

  • Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив), то сроки окончания строительства могут переноситься общим анием, и претензии предъявлять некому;
  • Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;
  • Если же жилье покупалось по ДДУ (договор долевого участия), то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Получить неустойку после приемки квартиры

Закон ФЗ-214 говорит о том, что застройщик освобождается от ответственности за срыв сроков лишь в том случае, если заключит с дольщиком дополнительное соглашение о переносе сроков. Причем, соответствующее уведомление должно быть отправлено не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в договоре. Если застройщик видит, что не успевает, ему лучше заранее принять необходимые меры.

Если же застройщик не уведомил дольщика о том, что он не укладывается в сроки, и не закончил работу вовремя, дольщик может в судебном порядке потребовать выплату неустойки (это прописано ДДУ).

Размер неустойки рассчитывается, исходя из количества времени, которое пошло с того момента, как истек срок и до момента передачи квартиры, а также исходя из текущей ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Как рассчитывается сумма неустойки

Ставка рефинансирования Центробанка – это текущая процентная ставка, по которой ЦБ предоставляет кредиты банкам РФ.

Ставка эта постоянно изменяется, и на сегодняшний день (сентябрь 2018) она составляет 7,5%, ближайший пересмотр ставки будет в декабре 2018 года.

Штраф за несоблюдение застройщиком сроков составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора, если дольщик является юридическим лицом. Если же дольщиком является частное лицо, то сумма штрафа удваивается.

Например, оплата по ДДУ составила 7 млн. рублей, и застройщик просрочил передачу квартиры на срок в 3 месяца (90 дней), текущая ставка рефинансирования 7,5%. Расчет выполняется следующим образом:

7000000*1/300*7,5/100*90*2 = 315000 рублей.

Почему суд может сократить сумму неустойки

Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика.

В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму.

Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.

Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому.

Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.

Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам.

Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.

В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.

Разрыв договора с выплатой неустойки

В ФЗ-214 прописано, что если застройщик не передал квартиру дольщику позднее, чем через 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор. Естественно, в этом случае застройщик обязан вернуть сумму, выплаченную по договору, кроме того, дольщик может обратиться в суд по поводу выплаты неустойки.

При разрыве договора сумма неустойки рассчитывается так, как это было описано выше. Однако на этот раз временной период, по которому проводятся расчеты, начинается в день оплаты по ДДУ и заканчивается в день расторжения договора.

Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке

Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.

То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку.

И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма.

А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.

Однако на этот случай у дольщика должны быть документы, подтверждающие факт его обращения к застройщику. Удобнее всего отправить претензию заказным письмом на юридический адрес, указанный в ДДУ, при отправлении на почте выдадут квитанцию (с адресом и наименованием получателя), а также чек. В письме обязательно нужно указать реквизиты, а также расчет суммы.

Компенсация морального ущерба и оплата судебных издержек

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Что делать, если сроки затягиваются

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ), в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом).

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает дольщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика), а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

Ведь дольщику, по сути, не интересно – почему он не получил жилье в срок, это проблемы застройщика, который и должен делать так, чтобы подобных проблем не возникло.

Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Когда лучше расторгнуть договор

Отсутствие подтверждений того, о чем заявляет застройщик по поводу переноса сроков, уже является основанием для того, чтобы не подписывать соглашение. Например, застройщик говорит об отсутствии материалов, необходимых для продолжения работ, а строители на стройплощадке говорят о том, что материал есть, просто они уже третий месяц не видят зарплаты, и многие увольняются.

В данном случае налицо возникновения у застройщика финансовых проблем – а это уже серьезный повод усомниться в том, что строительство может быть закончено в обозримом будущем и задуматься о том, как вернуть свои деньги (уплаченные по ДДУ и компенсацию, штрафы, прочие выплаты).

Кроме того, отсутствие какого-либо предупреждения по поводу переноса сроков, отсутствие предложения подписать доп.соглашение – это тревожный звонок. Возможно, лучшим решением будет, как можно быстрее отправить письмо о расторжении договора, подождать пару недель и обратиться в суд.

Заключение

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть.

Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб.

Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

В то же время не стоит торопиться разрывать договор, ФЗ-214 постоянно совершенствуется (создается компенсационный фонд, появляются требования к уставному капиталу застройщика), так что даже при банкротстве застройщика есть высокая вероятность получить свое жилье. А вот если застройщик, все же, справится со своими обязательствами (хотя и с запозданием), дольщик может дождаться окончания строительства, после чего получить как недвижимость, так и хорошую компенсацию. рублей.

Источник: https://novostroev.ru/articles/perenos-srokov-sdachi-novostroyki-kak-poluchit-svoe/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Сроки переноса сдачи дома

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Перенос сроков сдачи дома по дду

Сроки переноса сдачи дома

Судебная практика Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Новое в судебной практике. Адвокат.

Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Реестр адвокатов г. Москвы Адвокатские образования г.

Москвы Реестр адвокатов Московской области Адвокатские образования Московской области Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре Судебная практика об адвокатах Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату перенос сроков сдачи дома и расчет неустойки по закону №214-ФЗ Екатерина, Москва, 20.03.2008 12:07 вопрос адвокату: Добрый день!

Необходима ваша консультация вот по какому вопросу: В договоре долевого участия указан следующий срок сдачи дома (цитирую из Договора): «Ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию – не позднее 4-го квартала 2007г.

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении  ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

  • конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
  • периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Срок сдачи дома 30 октября. Сейчас застройщик обзванивает дольщиков и уведомляет о переносе сроков на два месяца. Но об этом мы узнали случайно.

Нас никто не уведомил о необходимости подписать допсоглашение ни устно, ни письменно. Нарушены ли наши права? За какой срок до сдачи дома застройщик должен был предупредить нас о переносе сроков? Имеем ли мы право на денежную компенсацию за каждый день просрочки сдачи дома?

Как лучше поступить в данной ситуации? Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от В подтверждение взаимных обязательств между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве далее — договор , который подлежит обязательной государственной регистрации.

Одним из существенных условий договора является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Следует обратить внимание, что срок ввода объекта в эксплуатацию его еще называют – срок сдачи дома и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства квартиры – два разных понятия.

Срок ввода объекта в эксплуатацию срок сдачи — это срок, в который застройщик планирует получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Передача объекта долевого строительства квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Причем в договоре срок передачи объекта может быть указан конкретной календарной датой, кварталом года, а может ставиться в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию.

Но в любом случае можно подсчитать конкретный день, не позднее которого квартира должна быть передана дольщику. Если застройщик понимает, что не успевает передать квартиру в срок, указанный в договоре, то не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Об этом говориться в ч.

Но соглашаться на изменение срока передачи квартиры и подписывать дополнительное соглашение – это право, а не обязанность дольщика. Заставить не могут, поскольку изменение договора возможно, прежде всего, по соглашению сторон.

Подписывать дополнительное соглашение или нет, это решать дольщику. Если застройщик просит подписать допсоглашение, значит, квартира вовремя передана не будет, а у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.

В случае подписания дополнительного соглашения срок передачи квартиры будет исчисляться с даты, указанной в допсоглашении.

Соответственно, начислять неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по первоначальному договору уже нельзя.

В книге рассматриваются общие вопросы правового регулирования арендных отношений, а также такие виды аренды, как аренда зданий и сооружений, общего имущества в многоквартирном доме, земельных участков, транспорта, лизинг.

Задать вопрос. Жилье Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома. Расторгуева Петрозаводск Долевое строительство , Застройщик , Многоквартирный дом. Екатерина Юрьева Консультаций: 2. Спасибо Сказали спасибо:. Материалы по теме Библиотечка Российской газеты. Выпуск Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество.

Все консультации. Последние вопросы. Банки Как оформить ипотечные каникулы? Жилье Как пользоваться счетом эскроу? Другое Обеспечение лекарствами беременных. Бизнес Можно ли не уведомлять об изменения Правил пользования сайтом пользователей?

Похожие вопросы. Могу ли я взыскать неустойку с застройщика, если он переносит срок сдачи дома на 3 месяца? По договору долевого участия вместо лоджии построили балкон.

Источник: https://nuzhnyj.okd1.ru/zakon/perenos-srokov-sdachi-doma-po-ddu/

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Сроки переноса сдачи дома

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи объекта основывается на договоре долевого участия, который вы подписывали. Договор может закреплять срок передачи квартиры несколькими способами.

Это может быть точная календарная дата, указание квартала и самый «плавающий» вариант – в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Формулировки сроков в сочетании со словами «планируемый» и «ориентировочный» юридически неверные, и судом не учитываются.

Кроме того, по закону, застройщик не вправе переносить срок сдачи объекта в одностороннем порядке.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Информацию об изменении сроков сдачи застройщик должен опубликовать не менее чем за два месяца до установленной ранее даты. При этом Вам, как дольщику, предложат подписать дополнение к договору, в котором Вы согласны с переносом сроков.

Если Вы не согласны, то имеете полное право ничего не подписывать и обратиться к застройщику с претензией. Но практика показывает, что в случае, если большинство дольщиков подписали соглашение, Вашу претензию не удовлетворят.

Поэтому, если Вы категорически против переносов срока сдачи объекта, объединитесь с другими дольщиками, настроенными в том же ключе.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

В соответствии с действующим законодательством, застройщик не позднее, чем за два месяца до окончания срока передачи объекта, указанного в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ), обязан направить участнику долевого строительства (дольщику) соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора, то есть информацию о переносе сроков застройщик должен довести лично до каждого дольщика, а также разместить ее на своем сайте.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки до истечения срока передачи объекта, предусмотренного ДДУ, будет преждевременной и безосновательной, поскольку ответственность застройщика наступает только с момента истечения срока, указанного в договоре.

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В подписанном договоре долевого участия предусмотрен срок передачи объекта в собственность. Претензию застройщику можно подавать только в том случае, если сроки были нарушены в соответствии с договором. Сайт застройщика не может быть источником для начисления штрафов.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Вначале надо уточнить терминологию. Закон разделяет понятия «окончание строительства» и «передача объекта долевого строительства».

Под окончанием строительства понимается получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Под передачей объекта – подписание передаточного акта на конкретную квартиру, в отношении которой был заключен договор участия в долевом строительстве.

Если первый срок устанавливается в разрешении на строительство и может продлеваться по заявлению застройщика, то второй является существенным условием договора участия в долевом строительстве и может меняться только по соглашению сторон. В 214-ФЗ предусмотрена неустойка именно за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. По этой причине застройщики стараются устанавливать как можно более поздний срок такой передачи.

В Вашем вопросе используется термин «продление срока сдачи объекта». Видимо, имеется в виду продление срока строительства, поскольку термин «ввод дома в эксплуатацию» в обиходе часто заменяют на «сдачу дома в эксплуатацию». В этом случае оснований для предъявления неустойки нет, поскольку отсутствует факт пропуска срока передачи объекта долевого строительства.

Если застройщик пропустил срок передачи квартиры дольщику, то в этом случае права участника долевого строительства нарушены, и у него появляется право на взыскание неустойки.

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Отвечает руководитель юридической фирмы «Середин и партнеры» Алексей Середин:

Претензию застройщику подавать можно и нужно, как только наступил срок получения квартиры, указанный в договоре. Как правило, застройщик старается «оттянуть» срок сдачи объекта.

Для этого он может объявить на сайте о переносе сроков, прислать уведомление по почте или дополнительное соглашение с новыми сроками. Такие односторонние действия застройщика не имеют юридического значения и не влияют на установленный срок сдачи объекта.

Ни в коем случае не стоит подписывать дополнительные соглашения или иным образом соглашаться на перенос сроков сдачи объекта.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Закон предусматривает перенос сроков сдачи домов при условии, что застройщик уведомит об этом участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до изначально указанной в проектной декларации даты.

Изменения должны быть внесены в проектную декларацию, и в открытых источниках должна быть размещена информация об этих изменениях. За каждый день просрочки застройщик обязан выплачивать неустойку: дольщикам-физлицам по 1/150 от суммы договора, юрлицам – по 1/300.

В случае переноса сроков на два есяца и более от первоначально установленных, дольщик вправе отказаться от договора.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Как НДС 20% отразится на стоимости жилья?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/zastroyschik_zaranee_sdvinul_srok_sdachi__mogu_ya_podat_pretenziyu/7729

Криминальный мир
Добавить комментарий