Смогут ли у меня забрать собственность, если жильцы дома не согласны?

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Смогут ли у меня забрать собственность,  если жильцы дома не согласны?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: //rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Вопрос-ответ

Смогут ли у меня забрать собственность,  если жильцы дома не согласны?

На протяжении года гражданин неоднократно обращался как в облисполком, так и в вышестоящие органы с жалобами на ущемление его прав при сносе его жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

При рассмотрении его обращений было установлено, что решением Гомельского горисполкома была определена организация, уполномоченная на реализацию имущественных прав граждан – собственников домовладений.

По мнению гражданина, его права были ущемлены в той части, что горисполком не принял меры к выделению его семье именно тех квартир, которые он выбрал самостоятельно.

Указом Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 года № 58 (пункт 4) «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» определено, что местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее, если не установлено иное, – квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере данной разницы;

денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Кроме того, согласно п.13 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утв. Указом от 02.02.2009 г.

№ 58, в случае выбора гражданином, являющимся собственником сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств взамен подлежащих сносу объектов недвижимого имущества ему предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

Общая площадь получаемой в собственность квартиры типовых потребительских качеств должна быть не менее общей площадиподлежащего сносу жилого дома (квартиры) либо с согласия собственника может быть менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры), но не менее общей площади, определяемой исходя из расчета 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

В случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств не менее общей площади, определенной в части первой настоящего пункта, собственнику могут быть предоставлены в собственность несколько квартир типовых потребительских качеств.

Учитывая то, что общая площадь подлежащего сносу жилого дома около 120 кв.м., организацией, уполномоченной на реализацию прав собственника, гражданину был предложен вариант – две квартиры типовых потребительских качеств площадью не менее 120 кв.м.

В дальнейшем пунктом 8 Указа № 58 определено, что в случае, если заявление собственника сносимого объекта недвижимого имущества о выбранном способе реализации прав не подано в установленный срок или между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предстоящем изъятии земельного участка, либо по его решению лицом, которому предоставляется земельный участок, не достигнуто согласие в выборе права, определенного в пункте 4 или 5 Указа, или его реализации, а также если собственник не согласен с размером, способом и (или) условиями возмещения понесенных им убытков, местным исполнительным комитетом составляется протокол разногласий, который подписывается этим собственником, должностным лицом, уполномоченным соответствующим местным исполнительным комитетом, и лицом, которому предоставляется земельный участок (при его наличии).

Если собственник сносимого объекта недвижимого имущества откажется подписать протокол разногласий, в протоколе делается соответствующая отметка, заверяемая подписью лица, его составившего. Собственник, отказавшийся подписать протокол разногласий, вправе дать объяснение причин отказа, которое заносится в протокол или прикладывается к нему (о чем делается отметка в протоколе).

Местный исполнительный комитет либо лицо, которому предоставляется земельный участок, в двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям Указа. При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.

Гражданину был разъяснён судебный порядок разрешения спора между сторонами.

Все новости

Источник: //www.gomel-region.by/ru/vo-stroy-ru/view/vydelenie-kvartiry-pri-snose-zhilogo-doma-28404/

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Смогут ли у меня забрать собственность,  если жильцы дома не согласны?

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: //realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Кому принадлежат чердаки, подвалы, кладовки?

Смогут ли у меня забрать собственность,  если жильцы дома не согласны?

Сегодня жители многоэтажек стали сталкиваться с ситуацией, когда чердаки и подвалы домов сдаются в аренду без их ведома. 

Причем доход от такой деятельности получают руководители управляющих компаний или КСК. Нельзя сказать, что жалоб подобного рода от населения целый шквал, но их в последние годы стало больше, говорит заместитель председателя правления ОО «Защита прав потребителей «Адилет» Турсун Джагпарова.

— Либо потребители стали более грамотными и знают, что надо защищать свои права, либо председатели КСК стали как князьки в своем доме и уже начинают переходить все границы дозволенного и не отчитываются перед жильцами дома, — делает предположения общественница.

Хорошо, когда жильцы в многоквартирном доме имеют прибыль от использования общего имущества. Деньги можно направить, в первую очередь, на улучшение условий проживания. Но для этого нужно, чтобы управляющий домом орган действовал прозрачно и в рамках закона.

Кто владеет общедомовым имуществом

Кому принадлежат чердаки и подвалы? Согласно «Закону о жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Как узнать, какая доля вам причитается? Никак, эта доля неотделима от квартиры и не может быть выражена в натуре.

Проще говоря, при покупке жилья его хозяину «прицепом» достается и часть общедомового имущества. Но человек не может распоряжаться ею по собственному усмотрению, т.к. эта доля не выражена в чем-то конкретном. Например, нельзя сказать, что к данной квартире относятся 4 квадратных метра на площадке или один лестничный пролет в подъезде.

«Хочу сделать кладовку в подвале. Планирую хранить в ней санки (детскую коляску, инструменты, соленья и т.д.). Что для этого нужно?»

Это один из самых частых вопросов. Наиболее экзотичные пожелания сводятся к обустройству на общей площади личной сауны или бильярда.

На одном из казахстанских сайтов посетитель интересовался, какие могут возникнуть проблемы, если из своей квартиры сделать лаз в подвал и там обустроить баньку и тренажерный зал.

Также жильцы для личных нужд используют чердачные помещения в многоэтажках или строят сарайчики прямо в подъезде, например, на месте недействующего мусоропровода.

Интересно, что разные специалисты дают разные комментарии. Одни на вопрос «Чьи подвалы?» говорят, что это общая собственность, значит, всем желающим можно ими пользоваться на равных условиях, т.е.

строить кладовки, сауны и бильярдные. Другие строго замечают: технический этаж предназначен только для обслуживания домовых коммуникаций, а не для захламления.

Попробуем обратиться к «Закону о жилищных отношениях».

Статья 34 гласит, что собственник помещения в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом в жилом доме, а также земельным участком. Там же указано, что за владельцем квартиры может быть закреплена часть общего имущества на условиях, установленных соглашением собственников жилья.

Другими словами, прежде чем начать пользоваться конкретным кусочком подвала и обустроить там свою кладовку, нужно договориться об этом с другим владельцами недвижимости. Жильцы могут потребовать, чтобы вы платили более высокую цену за услуги КСК, чем это было ранее. Ведь вы занимаете часть общего имущества в личных целях.

Кондоминиум — форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Кто хозяин нежилых помещений в многоэтажках?

Как провести согласование с жителями

По закону вопросы по содержанию общего имущества решаются на собрании собственников квартир. Заметим, не просто жильцов, а именно собственников. Но организовать собрание — занятие довольно хлопотное. Поэтому обычно просто проводят письменный опрос.

В ании должно принять участие не менее двух третей владельцев, причем свое согласие должна дать половина от общего числа собственников.

Например, в доме имеется 102 квартиры, значит, свои подписи должны поставить 68 собственников (102:3х2). Но согласие на возведение кладовки должна дать половина от общего числа   или не меньше 51 собственника (102:2).

Для упрощения ситуации председатели КСК обычно говорят, что согласиться должны две трети. На самом деле нужно меньше.

Но это еще не все. Есть санитарные и противопожарные нормы, нарушение которых влечет за собой штрафы.

Причем если те же пожарные проверят подвал и наложат за сараи санкции на председателя КСК, последний будет платить штрафы из денег жильцов.

Потому что, действительно, при хранении стройматериалов, каких-то других вещей нужно соблюдать определенные требования. Так что после сбора подписей возведение кладовочки придется еще согласовывать с соответствующими госорганами.

«Ну, а если просто ставить коляску или санки в подвал?»

— Жилищная инспекция не будет придираться, если увидит, что в подвале на чистом месте стоит сложенная детская коляска, — говорит председатель КСК «Стимул» Елена Горбунова. — Проблемы начнутся, если, например, будут валяться старые оконные рамы, доски и прочий строительный мусор.

Как происходит в жизни

На деле правила, по большей части, не соблюдаются. Жильцы многоэтажек активно пользуются общими площадями. На чердаке или в том же подвале собственники квартир сооружают целые дополнительные комнаты. Их использование жильцы согласовывают только между собой. Иногда для строительства сарая разрешения не спрашивают вообще ни у кого.

Нередко и председатели КСК и руководители управляющих компаний вовсю пользуются своим положением и сдают общие площади в аренду без ведома жильцов. В новостройках, особенно в Астане и Алматы, застройщики продают площади на технических этажах под офисы и другие объекты предпринимательства.

Довольно громкие случаи происходили в Астане. Жительница одного из столичных домов случайно обнаружила, что в подвале проживают гастарбайтеры. Для приготовления еды они пользовались баллонным газом, подключились к общедомовому электричеству и воде. Как выяснилось позже, гастарбайтеров пустил председатель КСК.

Какой доход он поимел с незаконного общежития для нелегалов, осталось тайной. Председателя, конечно, после такого случая быстренько сместили. Однако есть прогнозы, что в Астане проблема нахождения приезжих на чердаках и подвалах наших домов будет только усиливаться.

Если, конечно, участковые и контролирующие органы не начнут оперативно реагировать на жалобы жильцов по поводу непонятных арендаторов.

Очень запоминающийся случай произошел этой весной в Усть-Каменогорске. Жильцы одного из домов долгое время не могли понять, откуда в их подъезде появились сырость и зловоние.

Как оказалось, в подвале обосновались арендаторы, которые организовали там грибную плантацию.

Причем председатель КСК уверяла, что не знает, как в подвале одного из подведомственных домов появилось почти две сотни мешков с землей, где росли грибы.

Бывает также, что председатели КСК делают из подвалов и чердаков места для проживания сотрудников кооператива — сантехников и дворников.

Как составить договор аренды общедомового имущества?

Как выкупить часть общедомового имущества

Если один из жильцов хочет выкупить кладовку в личную собственность — здесь уже требуется согласие всех ста процентов собственников жилья. Так же дело обстоит, если общими помещениями хотят воспользоваться предприниматели.

Причем в случае с посторонними неважно, берут они площадь в аренду или покупают ее, нужно получить одобрение всех владельцев квартир (помещений) в данном доме. Так что если на крыше многоэтажки установлены антенны мобильного оператора, а вы как собственник об этом не знали, значит, председатель КСК нарушил закон.

Так же дело обстоит, если в подвале вдруг появился компьютерный клуб, а вас об этом никто не спросил.

Добросовестный председатель должен устроить собрание и оповестить собственников о том, что предприниматель хочет взять в аренду или выкупить помещение, относящееся к общей долевой собственности.

С владельцами квартир обсуждается, на каких условиях оно будет предоставлено. Затем опять проводится письменный опрос, где нужно собрать 100% собственников в поддержку аренды или продажи.

Только имея на руках все подписи, предприниматель начинает собирать разрешения в госорганах.

Если строение или помещение на территории кондоминиума будет занято без согласия хотя бы одного собственника, по идее, суд должен постановить, чтобы все убрали.

Если нежилые помещения уже находятся в частной собственности

Такое, как правило, наблюдается в домах советской постройки, в частности в хрущевках, где на первых этажах изначально располагались магазины. В 90-е годы они, чаще всего вместе с подвалами, уходили в частные руки. Сегодня нежилые помещения в новостройках очень активно распродаются застройщиками под те же магазины, офисы, салоны красоты.

Подвал или чердак могут находиться в частной собственности, но никак не коммуникации. А это значит, предприниматель должен платить в КСК за их обслуживание и обеспечивать к ним беспрепятственный доступ.

Согласно статье 38 «Закона о жилищных отношениях» доступ обязаны дать после заблаговременного письменного уведомления, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или его замена.

В аварийных случаях или при ЧП, которые создают угрозу жизни или здоровью людей, проход должен быть разрешен и без предварительного уведомления.

Кто имеет право распоряжаться 

Председатель городской ассоциации КСК Сарыаркинского района Астаны Динара Абдрахманова рассказывает, что в их кооперативе не поднимают тарифы, потому что с 2006 года сдают подвальные помещения в аренду под мастерские.

— Эти моменты по аренде мы изначально на первом собрании все обговариваем, что управлению КСК предоставляется возможность распоряжаться общедомовым имуществом без права продажи, — говорит Динара Абдрахманова.

Бывает, пункт о том, что председатель имеет право распоряжаться общедомовым имуществом (подвалы, чердаки, пространство между этажами и т.д.), уже содержится в договоре с КСК. Однако надо знать, что этот пункт, по сути, развязывает ему руки. И то, как он воспользуется этим правом, зависит от его честности и порядочности.

Председатель правления республиканского союза защиты потребителей и предпринимателей Виктор Сыздыков рассказывает, что к нему обращаются именно с такими жалобами. Жители одного из столичных ЖК были недовольны действиями управляющей компании.

Людям на подпись давались индивидуальные договоры с указанием, что общими площадями будет управлять руководство компании.

Виктор Сыздыков подчеркивает, что никто, кроме собственников квартир не вправе принимать решения о судьбе лестниц, подвалов, чердаков, лифтов, площади на этажах и т.д.

Выход один — обращайте внимание на то, что написано в документе, и если вы не согласны — не подписывайте его, иначе в спорной ситуации доказать что-либо будет проблематично.

Источник: //www.kn.kz/article/7735/

Выселят без вашего согласия. Какие дома в Украине снесут и какое жилье выделят взамен

Смогут ли у меня забрать собственность,  если жильцы дома не согласны?
Снос хрущевки в России. vostokphotos

Прогресс не стоит на месте, а это значит, что прежние требования к домам уже неактуальны. Пятиэтажки давно устарели: квартиры в таких домах маленькие, и планировка у них не самая удобная. Кроме того, в фундаментах многих старых домов есть трещины, а стены стоят под наклоном.

В хрущевке, например, с

тандартная кухня составляет лишь 6 квадратных метров. Это неудивительно, ведь в середине 1950-х такие дома строили как временное жилье, на замену которому уже через 30 лет должны были прийти квартиры уровнем выше. Максимальный срок их эксплуатации – около века, при условии капремонта. 

По данным Минрегиона, на конец 2017 года в Украине устарело более половины жилого фонда. При этом сносить пора каждый 13-й дом. В столице нужно реконструировать более трех тысяч домов, и 90% из них – хрущевки.  

Недавно Минрегионстрой обьявил, что совместно с институтом “Гипроград” разработал новый законопроект о реконструкции старого жилья. Какие микрорайоны собираютя сносить и где могут выдать новое жилье?

От 100% согласных до 75% и 0%

Закон о реконструкции жилья действует с 2006 года. Застройщик может предложить украинцам снести их дом, и построить на его месте “свечку”. Первые этажи он отдает жильцам старого дома, остальные – продает.

 Без согласия всех жильцов дома сносить его или реконструировать не могут.

 Квартиры, которые предлагают украинцам взамен, могут быть на 50% больше старых, а переселение должно происходить сразу в новый дом в том же квартале. 

Иногда застройщикам удается договориться с жильцами и без программы реновации.

 В рамках таких проектов компании расширяют и ремонтируют дороги, проводят новые инженерные сети, строят дополнительные детские садики. Могут включиться и местные власти.

Например, в Чернигове из горбюджета финансировали от 25% суммы строительства нового жилья, чтобы часть квартир застройщик отдал украинцам, чьи дома снесли.

Но подобных проектов не так много. Случаи, когда все 100% жильцов согласны на снос, происходят далеко не всегда. Людей можно понять: они делали дорогостоящие ремонты, денег и сил на новые нет. Также многие не хотят уплотнения застройки, ведь новые жители будут претендовать на места в школах и садиках. Проблемой может стать нагромождение машин. 

Поэтому в Минрегионе стали нарабатывать новый законопроект, согласно которому для сноса достаточно согласия 75% всех жителей. Но при таком варианте было непонятно, что делать с теми, кто не дал свое согласие на снос. Не выселять же их силой. 

В августе прошлого года в министерстве заявили о наработке другого законопроекта, который позволяет сносить дома совсем без согласия жильцов. Таким образом, оказаться от сноса и реконструкции нельзя. После согласования в Кабинете министров новый документ передадут на рассмотрение в Верховную Раду. 

Подобная практика широко используется в России. У москвичей, которые подпадали под такую программу, в итоге квартиры получались больше на треть.

Можно ли сохранить свой дом от сноса

Новый документ позволяет сносить не только пятиэтажки, но любое жилье, которое устарело. В маленьких городках реконструкции и сноса ждут давно – у собственников нет денег на ремонт за свой счет.

Но что если вы – житель большого города и не хотите переселения? Учитывая, что на сегодня практически отсутствуют механизмы, гарантирующие защиту интересов собственников, есть все основания ожидать достаточно острой реакции населения. 

Свое согласие с “обязаловкой” в России выразили не все. Были случаи, когда даже те дома, которые не попадали в программу сноса, передавали застройщику.

Местные жители были вынуждены не пускать во дворы строительную технику и обращаться в суды.

Но суды встали на сторону застройщика и московских властей: земля под домами якобы находится в собственности города, хоть жильцы и утверждали обратное. 

“Более 5 лет назад мы обсуждали такую инициативу. За 5 лет законодательство в этой сфере сильно изменилось и теперь такая инициатива выглядит еще более странной. Закон 417 сказал нам, что мы собственники не только квартиры, а и всего дома! И что только мы принимаем решение по поводу общего имущества… А если мы примем решение, что не согласны?”, – пишет в соцсети экс-заместитель директора департамента жилищной политики Минрегиона Вера Радченко. 

NEWSONE.ua обратился к юристу Роману Шахматенко с вопросом о законности сноса здания жильцов без их согласия. 

“Новый закон призван реформировать старый, от 2006 года. По действующему закону, это происходит по согласию. То есть людям должны предоставить новое жилье или компенсировать его стоимость. Стоимость определяется на сновании экспертной оценки жилого имущества. Выселять человека и лишать жилья априори незаконно, в соответствии с Конституцией. Но есть определенный порядок национализации. Это нормальная практика в разных странах, когда жилье изымается принудительно в интересах самих жильцов. С другой стороны, чтобы заставить человека выселиться, нужно зайти в его жилище, то есть нарушить его неприкосновенность.

Так что принудительно выселить человека можно в случае, если дом аварийный, то есть условно спасти его жизнь.

А если реконструировать просто обветшалое жилье или построить вместо него новое – тут, пожалуй, все равно необходимо наличие согласия. Иначе возможно нарушение Конституции.

И, конечно, это означает проблемы на этапе реализации данного закона. Ну а насчет примера России… Вы же понимаете, в России может работать все что угодно”, – рассказал он.

Таким образом, законопроект могут в итоге не принять из-за данной спорной нормы.

Кроме этого аспекта у граждан есть и другие опасения. Так, заместитель главы Минрегиона и автор законопроекта Лев Парцхаладзе сам является застройщиком. Будет ли он ориентироваться на интересы жителей, или продвигает законопроект ради собственной выгоды? 

Новое жилье и гарантии

Отдельный вопрос – куда конкретно будут переселены люди. Разработчики говорят о жилье в пределах района или микрорайона. Но ранее в Минрегионстрое заявляли, что квартиры могут выделить и в пределах населенного пункта. То есть со столичного Печерска можно попасть, например, на Лесной массив. Вряд ли такой вариант устроит украинцев.

“Квартира должна быть в том же квартале или микрорайоне. Многие привязаны к садикам, школам, поликлиникам и объективно не могут или не хотят менять устоявшиеся многолетние традиции. Инициатива вызывает скепсис, потому что у меня в микрорайоне застроена уже каждая детская площадка. Я не вижу вариантов, куда можно переселиться, потому не вижу перспектив”, – говорит  Радченко.

В  законе предусмотрели специальные повышающие коэффициенты площади в зависимости от района. Законопроект еще должны опубликовать для обсуждения на сайте Минрегиона, но, предположительно, они могут составить от 1,2 до 1,5. То есть 50 квадратов в центре могут стать 65-ю квадратами на окраине.

Что же касается размеров квартиры, то переселять обещают в равноценное жилье без потерь в площади. Количество комнат и площадь квартиры в старом доме сейчас должна равняться такому же количеству и площади в новом.

 Но раньше возникали проблемы с механизмами выдачи компенсации, если, например, одинокому пенсионеру вместо его трешки выделили двушку. В новом законе четко прописали процент компенсации за увеличение площади новой квартиры. Какой именно – пока неизвестно.

В законе также указали, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья. 

Действующий закон также предусматривает возможность бесплатного увеличения жилплощади на 50%. Такой вариант часто в ходу, если маленьких квартир в доме у застройщика не осталось. Скорее всего, он будет сохранен в новом законопроекте для мотивации застройщиками граждан.

Зависимости от количества прописанных в квартире при выдачи нового жилья не будет, так что попытки массовой регистрации родственников в доме под снос эффекта не дадут.   

И, конечно, людям нужны гарантии, ведь планы по сносу или реконструкции могут сдвинуться или не реализоваться вовсе.  

“Уже даже не смешно… Очередной распил, который окончится ничем. Жила я в такой хрущевке, которую “реконструировали” 25 лет. Один раз даже проект показали и смотровой ордер дали, в связи с отселением, который потом благополучно забрали… Лесной, Воскресенка… Дело к выборам идет?” – пишет в соцсети украинка Елена Евтушенко.

Ситуация, которую описала Елена, возможна и со сносом, если инвестор, который рассматривал участок, передумает и так и не вложит деньги.

 Основные риски возникают как раз на этапе первого переселения, ведь, отселив людей во временное жилье, можно не спешить строить новое. Самый лучший для людей вариант – сразу дать им в собственность другую квартиру. Но пока это не предвидится.

В случае сноса, людей хотят отселять в “стартовые дома”, в случае реконструкции – в маневренный фонд.

С другой стороны, если действительно будет иметь место невыполнение обещаний застройщиком, то гражданам должны будут возместить потери за государственный счет. Далее программа, скорее всего, остановится, и следующего выселения уже не будет. 

Снести нельзя реконструировать?

Выбирать, какие дома сносить, а какие реконструировать, будут на основании проектной документации на реконструкцию. Если в доме нет трещин, и ремонт не обойдется в заоблачную сумму, его будут модернизировать. Таким образом, дом прослужит еще около 10 лет. Реконструкцию хотят начать с Лесного массива Деснянского района.  

Правда, если ли в этом резон? Ремонт “хрущевки” только оттягивает проблему во времени. А если речь идет о панельном доме, то такой ремонт и вовсе бессмысленный: панели не отвечают стандартам строительства и выпускают очень много тепла, из-за чего затраты на отопление могут достигать заоблачных сумм.

“Вариант реконструкции “хрущевок” – это, скорее всего, утопия. Очень большие затраты и очень сомнительный эффект от реализации. Проще переселить собственников, снести дом и на его месте построить новый”, – пишет в соцсети Радченко.

Решение местные власти будут принимать исходя из финансирования. В новом законе предусмотрены разные варианты: снос за средства местных и государственных бюджетов, инвесторов, застройщиков.

Возможно и частно-государственное партнерство, как в случае Чернигова, и любые другие, не запрещенные законом источники.

Например, профинансировать снос может предприятие, находящееся в том же микрорайоне. 

Снос дома существенно увеличивает расход усилий застройщика, но упрощает выделения земельного участка под строительство и позволяет частично сэкономить на инженерных коммуникациях.

 Власти прогнозируют, что он заинтересуется хрущевками и сталинками в районе Печерска, Подола, Куреневки, Нивок.

 Ставка идет на крупные компании, потому что только у них есть достаточный опыт и мощности. 

Правда, неизвестно, захочет ли бизнес сотрудничать с государством, учитывая возможность давления налоговой. Также, возможно, для инвесторов будет удобнее и дальше строить “мини-города” в старых промзонах – там еще есть опция постройки около 2-3 миллионов квадратов жилья. Так что тут все зависит от мотивации застройщиков государством. 

Также важно, чтобы происходил масштабный снос: не по одному дому, а по целым микрорайонам. Ведь только так будут изменены придомовые коммуникации и придомовая территория.

С другой стороны, тут могут быть и свои проблемы, например, кардинальное изменение сложившегося ландшафта местности.

Но оценить преимущества и недостатки внедрения нового закона мы сможем нескоро: в министерстве прогнозируют, что принятие документа затянется на год, а реально он сможет заработать через два-три.

Цель инициативы Минрегиона благая. Но важно, чтобы в первую очередь преследовались интересы граждан, а не застройщиков, и выселение не было принудительным. Людям нужно обеспечить гарантии и переезд в пределах района. Кроме того, заняться модернизацией домов нужно уже сейчас, вне зависимости от данного законопроекта, который могут и вовсе не принять.

Анна Пешкова

Источник: //newsone.ua/articles/nedvizhimost/vyselyat-bez-vashego-soglasiya-kakie-doma-v-ukraine-snesut-i-kakoe-zhile-vydelyat-vzamen.html

Криминальный мир
Добавить комментарий