Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

Квартирным рейдерам предлагают поставить заслон

Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

Думские либерал-демократы разрабатывают законопроект, который сведёт на нет возможность захвата жилья при помощи покупки микродоли.

Инициатива парламентариев предполагает, что доля в квартире может быть выделена при условии, что на каждого собственника будет приходиться не меньше учётной нормы площади жилого помещения.

В конце 2017 года с такой же инициативой вышли председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, её коллеги по комитету Александр Сидякин и Павел Качкаев вместе с главой Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым.

Как новые собственники выживают владельцев

В России в последние годы участились случаи так называемого квартирного рейдерства, когда собственник незначительной доли права на квартиру фактически выживает остальных жильцов. Такой захват недвижимости называют социальным терроризмом и не без оснований.

Москвичка Марина Зиновьева, выписавшись из больницы, обнаружила в дверях новые замки. Вся её мебель и вещи стояли в общем коридоре, у мусорного стояка. Оказывается, пока она лежала в больнице, бывший муж подарил свою долю другим людям.

В однокомнатной квартире другой жительницы столицы Галины Песиковой новые «собственники» начертили границу на полу и потолке, и в красках рассказали о последствиях, которые её ждут, если вдруг она пересечёт «линию фронта».

Как потом выяснилось, обеих москвичек терроризировала одна и та же банда квартирных рейдеров. Каждый раз они действовали по схожей схеме: покупали несколько квадратных метров жилплощади, вселялись в квартиру и устраивали хозяевам настоящий ад.

Кто-то заселяет на свою микродолю десяток гастарбайтеров, кто-то каждый день выбивает входную дверь или открывает притон.

Читайте по теме В качестве альтернативы мошенники предлагали хозяевам за бесценок продать им свои метры или купить их микродолю, но уже по цене, в несколько раз превышающей рыночную стоимость.

«Эти злоупотребления необходимо как можно скорее ограничить, так как они имеют негативные последствия для основных владельцев.

Как правило, таким способом квартиры захватывают недобросовестные игроки, главная цель которых — выжить собственников», — констатирует председатель комиссии Общественной палаты Москвы по ЖКХ, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления Александр Козлов.

К счастью, для Марины Зиновьевой и Галины Песиковой точку в их истории поставил Верховный суд. Владение несколькими квадратными метрами — не повод для вселения, вынесла свой вердикт высшая судебная инстанция. Но судебные тяжбы нередко длятся годами, уточняет Козлов.

И всё это время длятся ежедневные войны собственников с новыми соседями. Далеко не каждый владелец выдержит такое. Кроме того, по действующему законодательству, владелец 1/10 доли может потребовать от других жильцов арендную плату — своего рода компенсацию за то, что налоги за свою долю он платит, а жить в ней не может.

Размер такой платы опять-таки должен определить суд.

Концепция одна, но есть нюансы

Законопроект, разработанный членами фракции ЛДПР Игорем Торощиным, Владимиром Сысоевым, Андреем Андрейченко, Данилом Шилковым, Вадимом Деньгиным и Сергеем Каргиновым, предлагает установить общее правило — доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована или разделена только при условии, что размер доли каждого из сособственников составит не менее учётной нормы площади жилого помещения. В каждом регионе этот показатель свой, например, в Москве норма на одного человека составляет 10 метров. Законопроект направлен на предотвращение злоупотребления собственниками квартир своими правами в вопросе выделения долей, обращают внимание его авторы.

«Это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в целях передачи членам семьи или лицам, признанными членами семьи в установленном порядке, а также на случаи образования долей в результате приватизации или при наследовании жилого помещения», — пояснил «Парламентской газете» член Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству и один из авторов инициативы Игорь Торощин.

Читайте по теме Депутаты фракции ЛДПР не первые, кто выступил с инициативой ограничить размер квартирных долей для продажи и переоформления.

 В конце декабря 2017 года председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, её коллеги по комитету Александр Сидякин и Павел Качкаев вместе с главой Комитета Госдумы по госстроительству Павлом Крашенинниковым внесли законопроект, в котором также предлагается запретить дробление квартир на доли меньше, чем норма жилплощади на человека. То есть они отталкиваются от той же учётной нормы, которая в регионах составляет от 10 до 18 метров на человека. Авторы этого закона тоже делают исключение в случаях, когда доля наследуется или приватизируется или передаётся ближайшим родственникам. Но в отличие от депутатов от ЛДПР авторы уже внесённого и принятого в 2018 году в первом чтении законопроекта конкретизируют, что это могут быть исключительно супруги, дети и родители собственников. Ведь чёткого понятия «семья» на сегодня нет даже в Семейном кодексе. 

Не исключено, что на финише обе группы авторов объединят свои усилия, иначе зачем множить количество инициатив на одну и ту же тему.

Закон о борьбе с квартирным рейдерством очень нужен, считает глава комиссии Общественной палаты Москвы Александр Козлов. Однако ко второму чтению, по его мнению, следует просчитать все риски, которые могут возникнуть, если супруги при разводе будут делить однокомнатную квартиру. Ведь такая ситуация встречается довольно часто.

По мнению эксперта, площадь долей необходимо ограничить, но при этом должен быть цивилизованный способ при разделе имущества бывших собственников. «Как вариант, преимущественное право покупки без права продажи», — рассуждает Козлов.

Законодательно закреплённый механизм раздела недвижимости, по его мнению, исключит случаи, когда один из супругов продаёт микродолю сторонним лицам, чтобы их руками выжить второго владельца.

Источник: https://www.pnp.ru/social/kvartirnym-reyderam-predlagayut-postavit-zaslon.html

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п.

, – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %).

А это, помимо прочего, означает, что количество всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников.

Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»).

Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Источник: https://zakon.ru/comment/215589

Как продать долю в квартире

Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Как правильно продать долю в квартире

Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

28 мая 2018

В рамках гражданского права Беларуси, каждый собственник, в том числе – участник долевой собственности, может продать принадлежащую ему долю в квартире, самостоятельно определив условия ее возмездного отчуждения.

Сегодня долевая собственность во владении недвижимостью – явление не редкое, и может возникнуть в случае:

  • покупки квартиры в совместное владение двумя и более лицами
    • пример: выставленную на продажу квартиру приобретают родственники или не состоящие в родственных связях лица при совместном финансовом участии. В таких случаях доля в квартире может быть определена:
      • по равному делению квартиры на количество участников покупки,
      • по согласованию между участниками покупки,
      • соответственно части финансового участия каждого из участников покупки;
  • завещания квартиры двум и более наследникам, с равным, или определенным завещателем долевым участием каждого из них
    • пример: завещатель может указать в своем распоряжении конкретную долю для каждого наследника. К примеру, завещание составлено на четырех членов семьи завещателя, и в нем указано: половина квартиры – дочери (сыну), вторая половина – трем внукам. В этом случае в собственность дочери (сына) переходит доля в 50% квартиры, а трое внуков будут владеть долей в 16.;% каждый;
  • предшествовавшего продаже раздела имущества в судебном порядке
    • пример: в результате развода, сопровождающегося разделом имущества, суд определяет долю собственности в квартире для каждого участника процесса;
  • покупки доли в квартире в рамках сделки по продаже недвижимости
    • пример: владелец доли в квартире перепродает свою часть недвижимости третьему лицу.

В чем отличие доли от комнаты

Фактического отличия «доли» от «комнаты» в квартире, как собственности, нет. По сути эти два понятия различает величина принадлежащей собственнику площади в квартире.

Но одно отличие между ними есть – долю собственника, которая по количеству квадратных метров приближена к площади, пригодной для проживания, либо приравнена к площади одной из комнат в квартире, продать участнику долевой собственности или иному лицу гораздо проще, чем продать долю незначительной величины третьему лицу.

На сколько долей можно делить квартиру

Нормами действующего жилищного законодательства, количество дольщиков квартиры и величина долей им принадлежащих, не ограничивается. О чем говорят эти сухие юридические формулировки?

Они определяют два основных положения, которые влияют на ценоопределение общей стоимости квартиры и квадратных метров в ней, а также порядка ее продажи:

  • Первое: участниками долевой собственности в квартире может одновременно являться два и более человека.
  • Второе: величина доли участника долевой собственности может варьировать в любом пределе от 99,9% до 0,1%.

Рассмотрим пример: участниками долевой собственности квартиры по завещанию становятся одновременно пять человек. Величину их долей определил наследодатель, выделив в собственность сыну и дочери 60% квартиры в равных долях (по 30%), и разделив оставшиеся 40% собственности между родными внуками и племянником, завещая доли в 15% и 20% внукам, и долю в 5% племяннику.

Доли или комнаты в квартире могут быть перепроданы собственниками, как участникам долевой собственности, так и третьему лицу.

Особенности продажи и оценки стоимости доли квартиры

Право и процедура возмездного отчуждения доли в квартире регулируются нормами ст.ст. 249 и 253 ГК Республики Беларусь.

При возмездном отчуждении действует преимущественное право на покупку выставленной на продажу доли в квартире, в рамках которого первоочередное право на покупку доли имеют сособственники квартиры.

Учитывая эти законодательные требования:

  • собственник отчуждаемой доли, определившись с ее стоимостью, обязан:
    • уведомить долевых участников о намерении продать принадлежащую долю;
    • указать ее предполагаемую стоимость и условия продажи;
    • указать граничный срок согласований по сделке, после которого, в случае непринятия обоюдовыгодного решения, доля будет выставлена на продажу третьим лицам.
  • долевые участники:
    • в течение одного календарного месяца с момента получения уведомления о намерениях продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности, должны принять решение о покупке отчуждаемой доли или отказе от покупки;
    • в случае заинтересованности покупки приступить к согласованию условий сделки.

Если намерения купить отчуждаемую долю изъявляют все сособственники квартиры, продавец вправе самостоятельно выбрать долевого участника, которому она будет продана.

При отказе долевых участников от покупки отчуждаемой доли в квартире либо нарушении ими установленных сроков на согласование условий сделки, продавец имеет право выставить свою часть собственности на открытые торги – для третьих лиц.

Совет опытных риелторовЕсли долевыми участниками не было реализовано право преимущественной покупки ввиду расхождения мнений в вопросах стоимости отчуждаемой доли, засвидетельствуйте этот факт письменно, с подписанием документа всеми сособственниками.Для чего это необходимо?Если по истечении некоторого времени на долю, выставленную в открытую продажу, не появится покупатель, продавец может снизить ее стоимость, и преимущественное право покупки снова вступает в силу, а продавец обязан уведомить долевых участников согласно стандартной процедуре. В случае если продавец умышленно скроет от сособственников информацию об изменении одного из условий сделки, либо откажется от установленной процедуры, наличие такого документа поможет дольщикам отстоять свои права в судебной инстанции.

При продаже своей доли в квартире, стоимость квадратного метра собственник определяет самостоятельно. Как правило, торги начинаются с цены, приближенной к средней стоимости квадратного метра на рынке жилья.

При переводе процентного показателя доли в соответствующий ей размер площади, полученный результат умножается на установленную продавцом стоимость квадратного метра. Таким образом, определяется общая стоимость доли для ее продажи.

Рассмотрим пример определения ориентировочной стоимости доли в квартире:

  • общая площадь квартиры составляет 78 м2;
  • доля собственника:
    • в процентном отношении – 15%;
    • в квадратных метрах – 11,7 м2;
  • стоимость м2 на рынке жилья – 20 000;
  • общая рыночная стоимость доли – 234 000.

Источник: https://www.hata.by/articles/kak_pravilno_prodat_dolju_v_kvartire-8864/

Сколько стоит доля в квартире

Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

Сделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. А теперь правила игры здесь в очередной раз изменились.

Эксперты выяснили, сколько сегодня стоят доли в квартирах, реально ли собственнику оценить их стоимость самостоятельно и что следует учитывать перед проведением сделки.

 
ПРАВИЛА МЕНЯЮТСЯ
На фоне многочисленных сюжетов в СМИ о квартирном рейдерстве, когда именно доли использовались для махинаций с жильём, предложения по регулированию долевых сделок активно зазвучали лет 6-7 назад. С начала 2015 года для всех сделок по возмездному отчуждению долей было введено обязательное нотариальное удостоверение.

 А в начале июня нынешнего года вступил в силу закон, согласно которому уже любая смена собственника долей недвижимости будет оформляться исключительно через нотариуса. По словам экспертов, новая законодательная инициатива изначально направлена против практики фиктивного дарения долей.

 Согласно действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире являются  сособственники продавца. То есть перед тем, как выставить свою долю на рынок, продавец обязан предложить её соседям, и только получив их отказы, имеет право передать объект стороннему покупателю. В этом механизме быстро были найдены лазейки.

К примеру, с помощью одной из них собственник доли сначала дарил её маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

 Характерно, что этим способом пользовались и те продавцы, которые никакого отношения к рейдерству не имели, а хотели всего лишь распорядиться своим имуществом. Так поступали владельцы доли в многокомнатных квартирах с множеством сособственников, согласовать с которыми продажу иногда было практически невозможно.

Юристы по работе с долями любят приводить в пример квартиры, сформированные в результате расселения бывших общежитий: число комнат там нередко превышает десяток, а количество сособственников может быть в два-три раза больше. Не то что получить отказ, а просто выяснить местонахождение этих людей не всегда представляется возможным.

 Отныне эта лазейка, по мнению законодателей, будет закрыта. Теперь уже неважно – дарите вы долю или продаёте её, в любом случае без нотариата сделать это будет невозможно. Подразумевается, что именно нотариус проверит, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Как это будет возможным реализовать на практике – закон умалчивает. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. рублей.

 
ЧТО ТАКОЕ ДОЛЯ?

 Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Оно может принадлежать этим лицам с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Другие статьи ГК довольно подробно регламентируют такие вопросы, как раздел имущества, находящегося в долевой собственности, выдел из него конкретной доли, владение и пользование таким имуществом, его продажу и т. д. 

По словам генерального директора Агентства Недвижимости «Доли.ру» Игоря Аболемова, согласно официальной статистике более 80% городской жилой недвижимости находится в общей собственности.

 По данным экспертов, доли, конечно, характерны для жилья в домах исторического центра и в коммуналках. Но иногда они есть даже в новых жилых комплексах, недавно выведенных на рынок. Такое случается, к примеру, после развода супругов, купивших новую квартиру, или смерти пожилого владельца жилья в новостройке и вступления его родственников в права наследства. Большая часть долей появилась в результате совместной приватизации жилья. Чуть меньший объём рынка – это наследные доли. И есть, наконец, доли, образовавшиеся в результате раздела совместно нажитого имущества. 

КОМУ ОНИ НУЖНЫ?
 

По мнению экспертов, основных покупателей долей условно можно разделить на три категории. К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю с целью получения прописки и решают целый ряд проблем: от регистрации по месту жительства до возможности получения ипотечного кредита, устройства на работу и т.

д. Ко второй категории покупателей можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жильё они не могут или не хотят.

 И, наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными операторами этого сегмента рынка, которые рассчитывают приобрести впоследствии оставшиеся доли в данной квартире, выгодно продать свой объект одному из сособственников, выделить одну из комнат с определением порядка пользования и т. д.

 Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Дело в том, что в Петербурге доли изначально прописываются как дробная часть квартиры: 1/2, 2/5 и т. д. и т. п.

Определить, какая именно комната соответствует вашей 1/2 можно либо по добровольному согласию всех собственников (с нотариальным удостоверением), либо – по решению суда. При этом владелец доли имеет право претендовать на комнату лишь в том случае, если метраж доли равен или превышает по размерам метраж комнаты.

 То есть если ваша доля в пересчете на метры составляет 15 кв. м, а размер комнат в квартире: 10 кв. м, 16 кв. м и 20 кв. м, то по решению суда вам может быть определена лишь комната в 10 кв. м и никакая другая. 

ОНИ ОЧЕНЬ ДЕШЁВЫЕ

 С 2014 года, после вступления в силу так называемого закона о резиновых квартирах (ФЗ № 376) и последовавшего ряда судебных определений и разъяснений, в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться стало возможно лишь собственнику доли, составляющей в пересчёте не менее 4 кв. м жилой площади. Как отмечают эксперты, это законодательное изменение довольно четко структурировало рынок долей по размеру и стоимости. Доли, площадью менее 4 кв. м, в итоге практически перестали быть востребованы на рынке. Их цена может начинаться от 50 тыс. руб., но и в таких случаях они не всегда находят покупателей. Ко второй категории можно отнести доли под прописку, равные или немного превышающие 4 кв. м, их цена начинается примерно от 200 тыс. руб. В два и более раза дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но в которых невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. К примеру – 1/2 однокомнатной квартиры. И, наконец, доли, которым можно определить порядок пользования, сегодня экспонируются на рынке по цене 50–70% от стоимости этой комнаты. 

 МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру», специализирующееся на покупке и продаже долей в квартирах: – Идеальный вариант, позволяющий владельцу доли получить максимальную цену за свой объект, – это договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но удаётся это далеко не всегда. Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. В самые короткие сроки можно продать или купить доли при условии, что все собственники пришли к мирному соглашению. При возникновении конфликтов сроки могут растягиваться на неопределённое время. 

В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

Источник: https://www.metronews.ru/partners/press/reviews/skolko-stoit-dolya-v-kvartire-1203464/

Калькулятор расчета долей в праве общей долевой собственности – как посчитать доли в квартире калькулятор онлайн

Сколько в квадратных метрах составляет 4/10 доли квартиры?

/ Жилищные споры / Как посчитать доли в квартире — Онлайн калькулятор

Просмотров 661

Жилье в общей долевой собственности оформлено на нескольких собственников. Они могут приходиться друг другу родственниками или быть чужими людьми – не столь важно. Куда важнее посчитать доли в квартире из расчета общей жилой площади и количества проживающих совладельцев. Такой подсчет позволит избежать юридических, бытовых, личностных и прочих споров о квартире.

Различают три варианта расчета долей в общем праве:

  • заключить соглашение и договориться полюбовно;
  • выделить свою часть из общей собственности;
  • воспользоваться судебным разделом площади.

Желательно искать компромиссы и не доводить дело до судебных разбирательств. Очень кстати воспользоваться онлайн-калькулятором или формулой подсчета. Обо всех тонкостях с долями, дробями и квадратными метрами вы узнаете из нашей статьи.

Как считаются доли в квартире

Прежде чем приступать к подсчету долей, нужно установить общую площадь жилого помещения — из квадратных метров. Исходя из этого показателя можно делить квартиры на части пропорционально числу совладельцев.

Какие условия влияют на расчет:

  1. Количество содольщиков – чем больше претендентов на долю в квартире, тем меньше размер квадратных метров на каждого из них.
  2. Совместная собственность вообще не делится на части, т.к. принадлежит двум и более людям на общих началах.
  3. Согласно пункту 1 ст. 245 ГК РФ, доли считаются равными по умолчанию – изменить равновесие можно с помощью соглашения.
  4. Допускается отделение от долевой собственности – за счет выдела в натуре, т.е. создание обособленного помещения с отдельным входом, коммуникациями и др.
  5. Однокомнатная квартира делится на доли, но их нельзя представить в виде отдельных жилых комнат – не позволяет планировка.
  6. Совладельцы могут установить как равные, так и неравные доли – в соответствии со своими предпочтениями.
  7. Если метраж комнаты не соответствует заявленной доле, совладелец выплачивает или получает компенсацию от других собственников.

Рассмотрим некоторые особенности расчета долей в квартире.

От общей доли или жилой?

Обычно подсчет связан не с жилой, а с общей площадью жилого помещения. Однако нужно знать отличия:

Жилая доля – представлена в виде отдельной комнаты (например, один из собственников 2-комнатной квартиры владеет спальней в 15 м²).

Общая – это часть жилья, состоящая из жилой и нежилой площади, которая принадлежит человеку.

Первым делом нужно выяснить общую долю конкретного собственника. Затем представить ее в виде жилого пространства – комнаты. Общие квадратные метры могут быть коридором, кладовой, ванной, туалетом, балконом – объекты делятся поровну между всеми совладельцами.

Соглашение об определении долей

Родственные или дружеские связи между владельцами могут помочь с подсчетом долей в квартире. Собственники заключают соглашение об определении размера долей – о том, что это такое и как его составить, читайте в нашей статье.

Соглашение предполагает мирное решение вопроса. Совсем не обязательно следовать принципу равенства – можно установить произвольные дроби в зависимости от потребностей людей. Одному достанется просторный зал, другому – спальня, третьему жилая комната с балконом. Одним словом, договориться можно и даже нужно. Иначе не избежать судебных разбирательств.

Если квартира коммунальная

Особый порядок пользования коммунальной квартирой – жилье с изолированными комнатами и общим пространством. Нежилые помещения в виде кухни, коридора и ванной используются всеми жильцами, а конкретные комнаты – в строгом соответствии с выделенной долей в общем праве (ст. 42 ЖК РФ).

Семья владеет одной, двумя, тремя и более комнатами. Собственники могут распоряжаться таким жилым пространством без оглядки на мнение остальных жильцов коммуналки.

Расчет доли связан с определением квадратных метров изолированного помещения + частью в общем имуществе квартиры (нежилые помещения).

Если использовался материнский капитал

Выкуп доли в квартире за материнский капитал предполагает выделение процентных величин детям и мужу. Посчитать размер будущих долей придется заранее или в течение 6 месяцев после купли-продажи жилья. Подробнее читайте в статье «Выделение доли детям при использовании маткапитала«.

Супруги могут заключить соглашение и рассчитать доли по своему усмотрению. Например, оставить себе ⅔, а детям выделить ⅓ дроби в собственность. Подсчеты связаны с минимальной жилой площадью на одного человека. Однако такой подход не всегда уместен – если выкупленная часть небольшая, то и требования соблюсти никак не получится.

Как рассчитать долю в квартире: формула

Переходим к конкретным формулам и примерам по расчету долей в квартире.

Во-первых, нужно выяснить:

  • общую площадь квартиры из квадратных метров – например, 45 м²;
  • размер жилого и нежилого пространства;
  • число совладельцев – отец, мать, сын, дядя, бабушка, племянник и др.

Во-вторых, определить соотношение общей площади к размеру жилых и нежилых квадратных метров.

В-третьих, установить часть каждого совладельца – из расчета жилого и нежилого пространства.

Формула подсчета долей в квартире:

a/c + b/c = d

«a» – жилая площадь;

«b» – нежилая;

«c» – число дольщиков;

«d» – полученная доля на одного жильца.

Выбранная формула расчета подойдет для определения равных долей.

Пример:

Гусев, Уткин и Соловьев планируют посчитать доли в 3-комнатной квартире. Общая площадь жилья – 50 м², из которых 35 м² – жилая, а оставшиеся 15 м² нежилые.

Формула расчета доли Уткина: 35 м² / 3 + 15 м² / 3 = 16,67 м² или ⅓ в общем праве на квартиру.

Столько же получат Гусев и Соловьев.

Как посчитать доли в квартире в дробях

Описанный выше способ – самый простой. Однако он не подойдет для неравномерного расчета долей в квартире. Например, если один из жильцов увеличил размер своей части за счет неотделимых улучшений жилого пространства (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Другими словами, поклеил обои, заменил сантехнику, запустил электричество, побелил потолок, заделал дыры в стене.

Придется использовать новую формулу, но уже для дробей.

Пример:

Гусев, Уткин и Соловьев считают неравные доли все в той же 3-комнатной квартире, общей площадью 50 м², из которых жилые квадраты – 35 м², нежилые – 15 м².

Уткин живет в комнате – 12 м², Гусев – 14 м², а Соловьев ютится в комнатушке 9 м².

Определим дроби для жилых помещений (комнат) – 12/100, 14/100 и 9/100 долей. Захватываем и места общего пользования (нежилые помещения) – делим 15 м² на троих совладельцев и получаем 5 м² на одного собственника.

Используем формулу для расчета долей:

  • 12/100+5/10=17/100 – Уткин;

Источник: http://law-divorce.ru/kak-poschitat-doli-v-kvartire-onlajn-kalkulyator/

Криминальный мир
Добавить комментарий