Считается ли это уменьшением общедолевого имущества собственников?

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома

Считается ли это уменьшением общедолевого имущества собственников?
Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников домаСпоры, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома, являются достаточно распространенными в практике судов, однако, до сих пор далеко не все проблемные вопросы урегулированы действующим законодательством или разъяснены Пленумом ВС РФ.

Вопрос о возможности распоряжения общим имуществом многоквартирного дома уже не раз становился предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, что свидетельствует о том, что среди нижестоящих судов нет единства во мнении, в том числе, при решении вопроса о том, какое количество необходимо получить на общем собрании собственников помещения, чтобы использование тем или иным лицом общего имущества многоквартирного дома была законным.

Размещение рекламных баннеров на стенах многоквартирного дома, устройство отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже дома, объединение нежилого помещения на первом этаже с нежилым помещением, находящемся над ним на втором этаже, путем проделывания отверстия в плите перекрытия и т.д. и т.д. – все это споры, связанные с уменьшением общего имущества многоквартирного дома.

В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ дается перечень имущества, которое считается общим имуществом многоквартирного дома и которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

К таковому, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Более подробный перечень имущества, относящийся к категории «общее имущество многоквартирного дома» определен Постановлением Правительством РФ от 13.08.

2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как было указано выше, часто возникающим вопросом при использовании и распоряжении собственниками помещений общим имуществом многоквартирного дома является вопрос о том, какое количество необходимо для принятия решения?

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как видим, согласие всех собственников необходимо, если происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем реконструкции. Таким образом, далеко не каждое уменьшение имущества требует 100 –процентного согласия собственников помещений.

Под реконструкцией, согласно Градостроительному кодексу РФ, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Таким образом, размещение рекламы на стене многоквартирного дома или установление кондиционера на стене дома, как таковой, реконструкцией не является, а, следовательно, не подпадает под требования о необходимости получения согласия всех собственников помещения.

В таком случае, достаточно большинства от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

Если же происходит реальное уменьшение имущества путем изменения его параметров, например, установка отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже многоквартирного дома, требует выреза подоконной части наружной стены до отметки пола, а также занятие части придомовой территории путем установки веранды, то необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Как правило, позиция ответчика сводится к ссылке на ч. 1 ст.

36, которая указывает на то, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта часть статьи содержит исключения, однако исключения в виде уменьшения общего имущества многоквартирного дома мы не найдем.

Это упущение законодателя является лазейкой для ответчика, которая однако, как правило, не находит поддержки в суде.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

Источник: http://advokat-minushkina.ru/Article/umenshenie-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma--neobxodimo-soglasie-vsex-sobstvennikov-doma

Общее имущество жильцов многоквартирного дома

Считается ли это уменьшением общедолевого имущества собственников?

12.04.2016

Приобретая квартиру или даже офис, далеко не каждый из нас задумывается, что он становится собственником не только купленного объекта недвижимости, но и одновременно в силу закона становится участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Начальник отдела регистрации прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева ответит на наиболее часто возникающие вопросы.

Что же законом отнесено к общему имуществу?

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,

– иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного помещения,

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства  и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее имущество является единым, неделимым объектом и принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Можно ли отказаться от права на общее имущество многоквартирного дома в пользу другого лица или отчуждать такое имущество?

Любому собственнику помещения (квартиры или нежилого помещения) в многоквартирном доме принадлежат права владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

При этом право на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с правом на помещение в данном доме, то есть собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности на данное помещение, а также, будучи собственником помещения, не вправе отказаться  от доли в праве на общее имущество.

Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает ограничение на распоряжение общим имуществом многоквартирном доме: уменьшение размера общего имущества возможно исключительно путем его реконструкции.

Единственный способ уменьшения общего имущества в многоквартирном доме означает, что собственники помещений не вправе иным образом отчуждать (продавать, дарить, менять) общее имущество (часть общего имущества, долю в праве и т.д.).

Требуется ли государственная регистрация права на общее имущество многоквартирного дома?

Согласно положениям действующего законодательства вне зависимости от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права.

Почему при государственной регистрации права собственности на помещение одновременно не проводится государственная регистрация права заявителя на общее имущество многоквартирного дома?

Исходя из требований Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. При этом Законом о регистрации определены случаи, когда государственная регистрация прав может быть проведена без заявления правообладателя. Государственная регистрация прав на общее имущество в  многоквартирном доме к таким случаям не относится.

Таким образом, заявительный характер государственной регистрации прав не позволяет осуществить её без волеизъявления правообладателя.

Если собственник помещения желает, чтобы возникшее в силу закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, было «зафиксировано» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и было отражено в свидетельстве о государственной регистрации права на помещение, необходимо обратиться в установленном порядке в Управление, представив документы, перечень которых можно найти на официальном сайте rosreestr.tatarstan.ru в разделе «Для граждан и организаций» – далее – «Для граждан» – «Общее имущество в многоквартирном доме».

Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности  на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома. Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав.

Пресс-служба

Беzформата.ru, 12 апреля 2015 г.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/obshchee-imushchestvo-zhiltsov-mnogokvartirnogo-doma/?contrast=N

Отказ от права собственности в пользу собственников МКД

Считается ли это уменьшением общедолевого имущества собственников?

Ситуации, когда застройщики во время строительства многоквартирных домов продают подвалы, крышные котельные, технические этажи, помещения электрощитовых, которые, по сути, должны быть в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД), встречаются повсеместно. Судебной практики по признанию таких помещений общедомовым имуществом много, о чем мы уже писали в статье в нашем блоге. Про проданные застройщиками «на словах» межэтажные кладовые — тоже наслышаны, наверное, все немало.

Хотя единственный в моей практике случай оформления такой кладовки в МКД — это когда такую кладовку купила нотариус. В результате, в судебном порядке она официально оформила межэтажную кладовку и зарегистрировала свое право в ЕГРН. Управляющая организация (УО) узнала об этом с момента появления обязанности в ЖК РФ вести реестры собственников помещений.

Самое интересное, что в суд управляющую организацию никто и не подумал привлечь, тем более в этой кладовке осталось и подъездное освещение, и отопительные приборы, предназначенные для отопления подъезда.

Суд, видимо, решил не вспоминать приоритет жилищного законодательства при этом судебном разбирательстве. А нотариус не один год просто не платила ни за что: ни за содержание, ни за отопление, ни за электроэнергию.

УО смогла начислить за все только за 3 года, исходя из общих сроков исковой давности.

А насколько возможно передать такие помещения в доме обратно в общедолевую собственность? В этом вопросе мы и попробуем разобраться в настоящей статье.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) устанавливает общедолевую собственность собственников помещений в МКД на общедомовое имущество. Аналогичная норма изложена в ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отчуждение доли и выдел этой доли в общем имуществе МКД не допускается (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно положениям действующего законодательства не зависимо от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, оно переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

То есть, право долевой собственности на общее имущество МКД возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права.

Таким образом, законом не запрещена регистрация своей доли в общем имуществе, но по факту такая обязанность для подтверждения своего права на него, ее не требуется.

Пунктом 1 статьи 42 Закона 218 установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Как указано на одном из региональных сайтов Росреестра:

«Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома. Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав».

Также имеется следующее Письмо Минстроя РФ от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04:

«В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД».

В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС).

И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.

Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления (ОМСУ) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, состав ОИ определяют собственники для его содержания, органы власти — для проведения контрольных и надзорных мероприятий, а ОМСУ — при проведении открытого конкурса по отбору УО для МКД.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Про отказ от собственности говорится в статье 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, пока у «отказной» собственности не появится новый собственник, оно остается в собственности прежнего собственника, то есть, он также будет нести весь объем прав, а главное — обязанностей в отношении своей собственности, от которой он отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так как государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательная, так как с этого момента лицо считается собственником, то логично будет и то, что отказ от собственности следует также каким-то образом регистрировать.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №…

Полная версия доступна только подсписчикам

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/otkaz-ot-prava-sobstvennosti-v-polzu-sobstvennikov-mkd/

Предлагается отменить исковую давность к требованиям в отношении общедомового имущества

Считается ли это уменьшением общедолевого имущества собственников?

12 июля в Госдуму внесен законопроект № 752270-7, которым предлагается скорректировать ст. 36 ЖК РФ, отменив исковую давность применительно к требованиям, вытекающим из отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Как указано в пояснительной записке, проект разработан в целях обеспечения надежной судебной защиты целостности конструкций многоквартирного дома на весь продолжительный срок его эксплуатации и восстановления нарушенных прав собственников.

Отмечается, что в России распространены случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, а также то, что в основном их регистрируют в свою собственность органы местного самоуправления. В связи с этим все больше собственников помещений в многоквартирных домах вынуждены обращаться в суд по поводу восстановления своего права общей долевой собственности на указанные объекты в порядке ст. 304 ГК РФ.

Подчеркивается, что правовая позиция относительно принадлежности объектов общего имущества выражена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 г. № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/1.

При этом на требование о признании права общей долевой собственности в случаях, когда отчуждаются чердаки и подвалы, где размещено инженерное оборудование, требующее обслуживания, предусмотренный ст.

196 ГК срок исковой давности не распространяется.

Так, суды руководствуются разъяснениями высших судебных инстанций о том, что собственники помещений в таких домах владеют отчужденными помещениями общего пользования, так как имеют доступ к их использованию.

Однако нередко возникают ситуации, когда суды отказывают в восстановлении нарушенного права по истечении трехлетнего срока давности на основании Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Кроме того, в пояснительной записке указано, что в ЖК предусмотрены положения, препятствующие незаконному исключению элементов общего имущества из общей долевой собственности.

«Случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, существенно влияют, в первую очередь, на безопасность проживания в многоквартирном доме, и поэтому собственники помещений должны иметь право на защиту своих прав в любое время», – аргументируется в документе предложение не распространять исковую давность на требования, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом, по аналогии с ГК (ст. 208) и другими федеральными законами.

Госдума приняла Закон о групповых искахС 1 октября граждане России смогут обращаться в суд с коллективными исками в защиту своих прав и законных интересов

Комментируя «АГ» законопроект, адвокат АП Московской области Татьяна Серегина отметила, что для большинства собственников такое нововведение будет, безусловно, выгодным, особенно в свете вступления в силу с 1 октября закона о групповых исках, о котором ранее писала «АГ».

В то же время, полагает эксперт, неизбежно возникнут проблемы у «любителей» неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, на которых добросовестные граждане смогут пожаловаться в любой момент.

Однако, по ее мнению, принятие новеллы, к сожалению, не решит проблему неправомерного оформления права собственности на помещения, предназначенные для обслуживания дома.

«А всё потому, что это лишь усилит защиту “прав большинства”, но полностью проблему не искоренит», – пояснила Татьяна Серегина, добавив, что далеко не все граждане готовы защищать свои права на общее имущество в силу боязни, скромности и иных причин.

Чтобы эффективно разрешить ситуацию, считает адвокат, необходимо, во-первых, выяснить причины невозможности выявления случаев неправомерного оформления в собственность общего имущества ответственными за это лицами.

Во-вторых, предусмотреть механизм привлечения к ответственности виновных, «пропустивших» указанные обстоятельства.

«Помимо этого на федеральном уровне и на уровне субъектов Федерации предусмотрен механизм контроля содержания общего имущества, однако, как видно из сложившейся ситуации, он недостаточно эффективен», – отметила Татьяна Серегина.

Эксперт подчеркнула, что, несмотря на распространение цифровизации, до сих пор невозможно автоматически отследить случаи «неправомерного захвата» общей совместной собственности и привлечения виновных к ответственности. «Полагаю, важно шире использовать информационные технологии, – пояснила она.

– Необходимо на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ (согласно компетенции) установить порядок периодического “автоматического” контроля с целью получения и обработки информации об общем имуществе многоквартирного дома посредством применения технических средств, работающих в автоматическом режиме, с функциями фото- и видеозаписи».

Оценивая проект закона «безусловно положительно», Татьяна Серегина добавила, что к проблемной ситуации, однако, следует все же подойти критически.

Адвокат АП Ленинградской области Станислав Изосимов также положительно оценил предложенные поправки. «В свое время, когда суды не применяли к отношениям собственников нежилых помещений в нежилых зданиях аналогии ст.

249, 289, 290 ГК, вышло долгожданное Постановление Пленума ВАС № 64, в котором разъяснялась применимость такой аналогии. Так, в п.

9 постановления указывалось, что, если собственники помещений в доме владеют общим имуществом (например, лестницами, коридорами, холлами) и имеют доступ к его использованию, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано за одним лицом, остальные собственники также вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК)», – пояснил он.

Между тем, добавил эксперт, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лишает других собственников доступа в это помещение, те могут обратиться в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), соединив иск с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК).

Именно наличие разъяснений ВАС в части применения сроков исковой давности, полагает Станислав Изосимов, побудило авторов законопроекта внести поправки в ЖК, так как, по их мнению, в некоторых ситуациях суды отказывают в удовлетворении требований о восстановлении нарушенного права по истечении трехлетнего срока исковой давности, мотивируя Постановлением № 64.

«Могу сказать, что сам всегда полагал, что к общему имуществу нежилых зданий и жилых многоквартирных домов по спорам о признании права общей долевой собственности срок исковой давности применяться не должен. Если имущество является общим в силу закона, то будет абсурдным отказывать в признании того, что оно общее, в судебном порядке со ссылкой на срок исковой давности.

Закон гласит, что такое имущество не может находиться в собственности лишь отдельных лиц», – подчеркнул он.

По мнению адвоката, проект устраняет неопределенность в судебной практике, а также вводит норму, которая вытекает из смысла признания наличия общей собственности на соответствующие служебные и вспомогательные помещения в силу закона, что, к тому же, может стать стимулом к внесудебному урегулированию споров.

Адвокат Палаты адвокатов Самарской области Ольга Белова обратила внимание, что в ст. 36 ЖК ранее уже были внесены поправки, касающиеся толкования понятия многоквартирного дома, а также права собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме.

«Данные изменения были внесены в связи с отсутствием в ЖК понятия “многоквартирный дом”. Вместе с тем оно широко используется в практике, – пояснила эксперт.

– В связи с этим употребление данного понятия приводит к неоднозначному толкованию норм ЖК, связанных с управлением многоквартирными домами, пользованием и содержанием общего имущества».

Споры об общедомовом имуществеЗаконодатель и суды – о нежилых помещениях в многоквартирном доме

Однако строить свою позицию и линию защиты только на сроках исковой давности, полагает адвокат, – довольно рисковое и не всегда выигрышное дело, поскольку правовая позиция судов в отношении срока давности по искам о признании права собственности, предъявленным лицом, не владеющим спорным имуществом, неоднозначна. «По общему правилу, исковая давность не распространяется на требования, указанные в ст. 208 ГК, однако перечень таких требований не является закрытым», – резюмировала Ольга Белова.

Как отметил адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский, мотивом законопроекта его разработчики указали «случаи неправомерного оформления права собственности» на помещения, отнесенные законом к общему имуществу.

«Безусловно, такие нарушения случаются – это подтверждается упомянутым авторами поправок Постановлением № 64, в п.

9 которого в полном соответствии с гражданским законодательством дифференцированы два вида нарушений прав домовладельцев на объекты общего имущества: когда право “присвоено” лишь “на бумаге”, а имущество продолжает оставаться во владении собственников – к такому требованию применимы правила о негаторном иске, которые, как известно, не предусматривают срока давности. Когда имущество действительно перешло во владение какого-либо лица, применяются нормы о виндикационном иске, предусматривающие трехлетний срок давности. В последнем случае бездействие собственников кажется несколько нерациональным», – пояснил он.

Впрочем, добавил эксперт, в пояснительной записке прослеживаются многие здравые идеи. «Например, ее составители напрямую обвиняют во многих эпизодах завладения общим имуществом органы местного самоуправления. Во многом это утверждение достоверно.

Но переложение риска неправомерного поведения органов власти на приобретателей таких помещений (которые, как правило, покупают их по итогам торгов и не должны сомневаться в добросовестности государства) вряд ли является прямым решением проблемы, – считает Илья Лясковский.

– Возникает вопрос: не лучше ли принять меры превенции подобных нарушений? Причем арсенал средств крайне широк – это и реальная повсеместная госрегистрация общего имущества, и эффективный надзор за деятельностью публичных органов, их контроль по вертикали, а также поиск пробелов в системе госрегистрации прав, допускающей возникновение или переход порочных титулов на подобные объекты».

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/predlagaetsya-otmenit-iskovuyu-davnost-k-trebovaniyam-v-otnoshenii-obshchedomovogo-imushchestva/

Вмешательство собственника помещения в общее имущество здания: когда ВС РФ считает это допустимым?

Считается ли это уменьшением общедолевого имущества собственников?

Наша страна остается одной из тех немногих, в которых отсутствует достаточное нормативное регулирование так называемой «поэтажной собственности».

Этот общепризнанный за рубежом особый вид собственности образуется в случае выделения в здании помещений, которые запускаются в оборот в качестве самостоятельных объектов прав, и требует системного регулирования.

В то же время в нашей стране оборот жилых и нежилых помещений исчисляется десятками тысяч сделок, а общее число зданий, находящихся в режиме поэтажной собственности, исчисляется миллионами.

О проблемах, порожденных практикой перевода жилых помещений многоквартирного дома в нежилые, на вебинаре, организованном порталом Lextorium, рассказывал Андрей Егоров, к.ю.н., директор и профессор РШЧП, первый заместитель председателя Совета ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

Лишь незначительное число норм посвящено в Жилищном кодексе РФ непосредственно жилым помещениям, и в то же время в нем вовсе отсутствует регулирование в отношении нежилых помещений.

Все регулирование в отношении нежилых помещений сосредоточено в небольшом постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. При этом более 30 000 судебных актов были приняты по поводу разграничения индивидуального и общего имущества в многоквартирном доме.

Другой «болевой точкой» судебной практики является переоборудование помещений из жилых в нежилые.

Узкая тема с далекими последствиями

Тема, которую А. Егоров выбрал для своего выступления, только на первый взгляд кажется довольно узкой. В аспекте соотношения прав индивидуального собственника помещения с правами, по сути, сообщества собственников иных помещений в том же здании к обсуждению был предложен вопрос: допустимо ли, и если да, то в каких случаях, вмешательство в общее имущество здания?

Прежде чем обратиться к анализу судебной практики, А. Егоров обратился к вопросам теории. Специфика поэтажной собственности заключается в том, что в рамках этой правовой конструкции присутствует объект личного имущества — предположим, квартира.

И устоявшееся к данному моменту в России отношение к институту личной собственности выражается известным выражением: «Что хочу, то и ворочу». Но вопреки данной «традиции», очень скоро мы будем вынуждены смотреть на подобную собственность с другой точки зрения.

И чем быстрее мы «прозреем», тем легче нам будет подойти к тому пониманию личной собственности, которое сейчас уже формируется и практикой Верховного суда РФ, и законодательными инициативами, и — на более высоком уровне — на уровне правовых идей и концепций.

Лектор придерживается той точки зрения, что помещение, находящееся в личной собственности владельца (например, квартира в многоквартирном доме), — это прежде всего объект общей собственности. Да, в нашей истории с нами (с гражданами, с юрлицами, с законодателем, с судьями) злую шутку сыграл переход от социалистического уклада жизни к рыночным отношениям.

Поспешный, надо сказать, переход. Стремясь, во-первых, снизить издержки собственно переходного периода, ввергнувшего россиян в новые реалии, а во-вторых, создать какой-никакой класс собственников, власти позволили гражданам приватизировать квартиры. Дальше — больше. Под приватизацию начали попадать и здания, и предприятия.

Их делили на помещения, которые также подлежали продаже, и становились чьей-то собственностью. Отдельные помещения в отдельной собственности.

В этих условиях немудрено, что сформировалось убеждение, что главное в собственности — это именно помещение, а вот доля в праве на общее имущество — это нечто эфемерное, не дающее ни прибыли, ни убытков и не накладывающее на владельцев ни прав, ни обязанностей.

Сегодня мы приходим к выводу, что это был абсолютно неправильный подход.

Альтернатива долевой собственности

Поэтажная собственность родилась как преодоление недостатков общей долевой собственности. Классическая общая долевая собственность в чистом своем виде означает, что никому не принадлежит никакое конкретное помещение. Все собственники всего. Просто договорились, что один живет на первом этаже, другой — на втором и т.д.

В чем недостаток такого рода отношений? В отсутствии стабильности. В том, что все договоренности могут потерять с течением времени свою силу. Тот, кто живет на первом этаже, умирает, условно говоря, и сосед со второго может переехать туда. А наследники получат какую-нибудь иную долю.

Масса может быть всяких вариантов при режиме общей долевой собственности, и однозначных решений всех проблем институт долевой собственности не дает.

Поэтажная собственность, по сути, придала пользованию отдельными помещениями универсальный характер, характер, защищающий собственника этого помещения от посягательств всех остальных лиц. Но при этом перед собственником ставится ряд различных ограничений, поскольку принадлежащая ему собственность находится в едином объекте, в едином здании.

Потому что в конечно счете собственнику принадлежит пространство, ограниченное конструкциями помещения. По сути, стены, пол, потолок настолько же принадлежат ему, как и его непосредственным соседям. Да и окна, являясь неотъемлемой конструктивной частью фасада здания, принадлежат всему сообществу собственников.

Внешний вид зданий, собственно говоря, также является имуществом всех собственников этого здания. Именно поэтому окна должны быть одинаковыми, нельзя менять свои окна, ориентируясь исключительно на свой вкус и свои предпочтения, без согласия остальных собственников.

Другое дело, что пока личный опыт говорит нам об обратном, но с точки зрения правовой составляющей, это именно так.

В этой парадигме живет остальной, так называемый цивилизованный мир, и на самом деле эти требования логически вытекают из системы права, хотя в российском правосознании кажутся нонсенсом. Но понемногу, не так быстро, как хотелось бы, ситуация начинает меняться.

Если какое-то время назад кондиционеры, установленные как бог на душу положит, на фасадах ни у кого не вызывали вопросов, и даже суды к подобным архитектурным изыскам оставались равнодушными, то сейчас в ряде регионов формируется практика, которая эти кондиционеры предписывает демонтировать. А.

Егоров выразил уверенность, что в будущем эта тенденция будет распространяться еще больше.

Кстати, в иностранных правопорядках в отношении поэтажной собственности уже разработаны и успешно применяются механизмы регулирования. И российской юрисдикции есть куда стремиться. Другое дело, считает А.

Егоров, нам еще предстоит пройти большой путь к созданию взвешенной системы праворегулирования, которой будут подчиняться все правоотношения в доме, в здании, в котором есть отдельные помещения, находящиеся в собственности у отдельных лиц.

Общий принцип баланса интересов

Итак, есть индивидуум, и есть сообщество, частное против общего. Известный вопрос: как установить и соблюсти баланс интересов?

Для начала лектор предложил обсудить общий принцип этого будущего регулирования. Он должен быть таков: любое строительное вмешательство отдельного сособственника в общее имущество здания недопустимо. Немецкое право возводит этот принцип практически в абсолют.

И когда встает вопрос о вывесках, к примеру, немецкое право их размещение на стенах домов тоже относит к строительному вмешательству в общее имущество здания.

Потенциально любые сособственники могут запретить размещение вывесок каким-либо способом: на саморезы ли, на клей ли — любое прикрепление любых конструкций к стене требует согласия всех собственников. Это же касается и антенн, что на стене, что на крыше.

Отметим, что соответствующие положения о строительном вмешательстве появляются в правилах и нормах российского законодательства, в том числе в Жилищном кодексе РФ. В общем и целом, отмечает А.

Егоров, движение идет в правильном направлении, хотя не все суды еще эту тенденцию уловили.

Практика не единообразна, и в недалеком прошлом много примеров встречалось, когда суды отказывали в иске к собственнику, аргументируя позицию тем, что «не произошло уменьшения общего имущества».

Сегодня ситуация изменилась. «Сейчас, — говорит А. Егоров, — ВС РФ выстраивает практику достаточно последовательно и в соответствии с подходами европейских правопорядков.

И с наиболее распространенной в мире догматикой поэтажной собственности».

И, основываясь на практике ВС РФ, спикер выдвигает тезисы, которые, по его мнению, должны быть заложены в правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Согласие всех собственников нужно всегда

Источник: https://www.eg-online.ru/article/380171/

Криминальный мир
Добавить комментарий