Регистрация договора пожизненной ренты в Росреестре

Заключение договоров пожизненной ренты

Регистрация договора пожизненной ренты в Росреестре

Договор ренты  в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) – договор, предусматривающий отчуждение получателем (получателями) ренты недвижимого имущества (жилое помещение), принадлежащего ему (им) на праве собственности, в собственность плательщика ренты и порождающий срочные обязательства плательщика ренты по выплате ренты, которые устанавливаются на период жизни получателя (получателей) ренты.

Распространенными видами договоров ренты являются: пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.

 

При передаче жилого помещения бесплатно получатель ренты будет получать только регулярные рентные платежи.

При передаче жилого помещения за плату плательщик ренты обязан выплатить получателю ренты единовременную денежную сумму, размер которой устанавливается соглашением сторон.

При этом обязанность плательщика ренты по выплате рентных платежей (или по предоставлению пожизненного содержания с иждивением) сохраняется.

При передаче жилого помещения за плату не применяется правило, ограничивающее минимальный размер рентных платежей и минимальный объем содержания.

Обременения прав собственности по договору ренты

В период действия договора ренты приобретенная собственность на жилое помещение, существенно обременена.

Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее жилое помещение получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре.

Залог в силу закона призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме того, плательщик ренты не вправе отчуждать (продавать, дарить и т.п.) это жилое помещение без согласия получателя ренты.

Статьей 586 ГК РФ предусматривается еще одно обременение – рента.

Рента обременяет жилое помещение, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого жилого помещения плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Случайная гибель или случайное повреждение жилого помещения, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором ренты.

Пожизненная рента

Пожизненная рента устанавливается на период жизни лица, передающего свое жилое помещение под выплату ренты. 

Возможно установление ренты в пользу другого лица или нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными.

Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение.

В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются.

 

После заключения договора пожизненной ренты собственником жилого помещения становится плательщик ренты, и получатель ренты уже не может распоряжаться этим жилым помещением (продать, подарить или завещать).

Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в этом жилом помещении, это условие должно быть прямо прописано в договоре ренты.

Также в договоре необходимо указать, что плательщик ренты не вправе предоставлять право проживания в этом жилом помещении каким-либо третьим лицам.

Размер денежных выплат

Размер рентных платежей устанавливается в договоре по соглашению сторон в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни.

При заключении договора пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение жилого помещения бесплатно, размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в Санкт-Петербурге. При этом размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 24.10.1997 N 134-ФЗ величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах РФ устанавливается в порядке, определенном законами субъектов РФ.

Источник: https://obmencity.ru/gosudarstvennyie-uslugi/zaklyuchenie-dogovorov-rentyi

Регистрация договора ренты: порядок, документы, куда подавать

Регистрация договора пожизненной ренты в Росреестре

Когда регистрируется рента

Пакет документов для регистрации перехода прав по договору ренты

Порядок регистрации перехода прав по договору ренты

Когда регистрируется рента

Договор ренты заключается между двумя лицами — получателем ренты и ее плательщиком. Согласно договору получатель ренты передает в собственность плательщика имущество, а плательщик обязуется выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Обратите внимание! Если стороны заключают договор ренты с отчуждением недвижимого имущества, то для его удостоверения можно обратиться к любому нотариусу, который осуществляет деятельность на территории субъекта РФ, где находится недвижимое имущество.

Перед удостоверением договора ренты нотариус обязан проверить принадлежность недвижимого имущества получателю ренты.

За нотариальное удостоверение договора ренты придется заплатить госпошлину.

В соответствии с п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ сумма госпошлины составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Если стороны обратились к частнопрактикующему нотариусу, то уплате подлежит нотариальный тариф в вышеуказанном размере. Такое разъяснение дано в письме Федеральной нотариальной палаты от 13.01.2016 № 43/03-16-3 «О нотариальном тарифе…». Также придется оплатить услуги технического и правового характера, если договор будет составляться нотариусом.

Если за выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на это имущество в Росреестре. Одновременно регистрируется ипотека в силу закона в пользу получателя ренты. До 01.03.2013 регистрации подлежал также договор ренты, но в настоящее время регистрировать сам договор не требуется.

Пакет документов для регистрации перехода прав по договору ренты

Для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое по договору ренты, в Росреестр необходимо представить следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации права по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 «Об утверждении форм заявления…» (заполняется в единственном экземпляре);
  • договор ренты в трех экземплярах (по одному экземпляру для каждой стороны и один — для Росреестра);
  • документы, удостоверяющие личности заявителей (оригинал и копия);
  • если заявление подается представителем — копию и оригинал доверенности;
  • правоустанавливающие документы получателя ренты на объект недвижимости;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга, если недвижимое имущество приобретено в браке.

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, по правилам ч. 7 ст. 28  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ 218) представлять не требуется. Но заявителю не запрещается приложить к пакету документов квитанцию по собственному желанию.

Риски! Если информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в системе платежей по истечении 5 дней с даты подачи заявления и заявитель не представит квитанцию, в рассмотрении заявления откажут и документы будут возвращены.

Если регистрация перехода права осуществляется через «Госуслуги», то требования к документам и порядок регистрации установлены Административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 278.

Документы на регистрацию можно подавать не только на бумажных носителях, но и в электронном виде. Подробнее о том, как это сделать, прочитайте в статье «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество».

Порядок регистрации перехода прав по договору ренты

Документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору ренты можно представить следующими способами:

  1. Лично в отделение Росреестра или через МФЦ. Подать заявление можно в любое из отделений, указанных на сайте Росреестра, вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости.
  2. Лично уполномоченному лицу Росреестра на выездном приеме.
  3. Почтовым отправлением.

    Обратите внимание! Если заявление отправляется по почте, подписи заявителей должны быть заверены нотариусом (п. 12 ст. 18 ФЗ 218).

  4. Через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. При таком способе подачи электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной подписью.

Рекомендуем! После удостоверения договора ренты у нотариуса, если стороны договора не возражают, необходимые документы для регистрации нотариус вправе направить самостоятельно (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Срок регистрации перехода прав по договору ренты зависит от способа подачи документов:

  • при личном обращении в Росреестр — 3 рабочих дня с даты подачи документов;
  • при подаче заявления в электронном виде — 1 рабочий день, не учитывая день подачи документов;
  • при подаче заявления через МФЦ — 5 дней с даты поступления документов в МФЦ.

Проведенная регистрация прав на имущество подтверждается выпиской из ЕГРН.

***

Таким образом, при заключении договора ренты обращение к нотариусу обязательно, а если предметом ренты является недвижимость, то переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. За удостоверение сделки у нотариуса и регистрацию права придется уплатить госпошлину. Быстрее всего регистрация права будет осуществлена при подаче документов в электронном виде.

***

Подробно о различных видах договора ренты можно прочитать здесь:

“Договор пожизненного содержания с иждивением- порядок заключения”,

“Когда заключается договор постоянной ренты”,

“Когда заключается договор пожизненной ренты”.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/renta-i-pozhiznennoe-soderzhanie-s-izhdiveniem/registraciya-dogovora-renty-poryadok-dokumenty-kuda-podavat/

Росреестр

Регистрация договора пожизненной ренты в Росреестре

ПРЕСС-РЕЛИЗ

Правовой ликбез от Росреестра

Государственные регистраторы краевого Управления Росреестра отвечают на актуальные вопросы регистрации недвижимости в свете последних изменений гражданского законодательства.        

1.Требуется ли согласие супруга покупателя объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи?

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, если брачным договором не установлено иное.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, в соответствии с п.1 ст. 34 Семейного Кодекса РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Таким образом, в случае заключения договора купли-продажи, для которой установлена обязательная нотариальная форма (например, договора купли-продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, или договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным) необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на покупку квартиры. В иных случаях, при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме, согласие супруга покупателя не требуется.

2. Какие сделки с объектами недвижимости требуют нотариального удостоверения?

До 29.12.2015, в соответствии с действующим ранее законодательством, нотариальному удостоверению подлежали только договор ренты и брачный договор.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов, может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п.2 ст. 41 СК РФ).

В соответствии со ст.

583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ).

Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены многочисленные изменения в действующее гражданское законодательство.

Большинство положений указанного Закона вступило в силу с момента опубликования, то есть с 29.12.2015.

В частности, вступили в силу положения регламентирующие необходимость нотариального удостоверения некоторых видов сделок, заключенных после 28.12.2015.

Так, кроме указанных выше договора ренты и брачного договора, нотариальному удостоверению теперь подлежат и следующие виды сделок:

– соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (п.2 ст.38 Семейного кодекса РФ).

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Источник: http://kishert.ru/rosrejestr/9356/

Информация и объявления

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

Заключение договора ренты, как следствие приобретения в собственность имущества под выплату ренты, достаточно известный вид сделки на рынке жилой недвижимости.

Согласно п. 1 ст.

583 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные средства в виде определенной  суммы либо предоставлять средства  на его содержание в иной форме.

Договор ренты является самостоятельным видом договора и носит материальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты.

После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами.

Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты, безусловно, имеет свою специфику. Она выражается в особых правовых отношениях между участвующими в нем лицами, и эти отношения совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам.

Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию.

Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются.

Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть залог, неустойка, поручительство 3-го лица.

Форма договора ренты регулируется специальными правилами. Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. Если под выплату ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор подлежит также и государственной регистрации.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам  факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме. Статья 9 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Даже если такой договор ренты будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться незаключенной сделкой.

Как правило, получателями ренты по договору обычно являются пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. В связи с этим ст. 586 ГК РФ предусмотрено, что рента обременяет имущество, переданное под ее выплату.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого  лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Кроме того, согласно ст. 588 ГК РФ предусмотрена ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты. 

В главе 33 ГК РФ говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

На сегодняшний день практика заключения договоров ренты, а особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, продолжает постепенно расширяться, что связанно в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни,  ведь, как уже было сказано выше, получателями ренты, как правило,  являются пожилые или малоимущие люди, и заключение данных договоров является для них единственным средством к существованию.     

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты.

Согласно договору получатель ренты  (гражданин)  передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Для договора пожизненного содержания с иждивением характерны следующие  признаки вида ренты:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок и т.п.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

в-третьих, заключить договор пожизненного содержания с иждивением может лишь гражданин, которому принадлежит жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания.

Кроме того, законодательством установлен минимальный размер такого содержания: в месяц он не может быть менее  двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В то же время законодательством разрешено сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя.

Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом.

Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой.

Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно  абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.

Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить существующие различия договора пожизненного содержания с иждивением от других видов договора ренты, а именно: под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество.

Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо – выгодоприобретатель.

В договоре пожизненного содержания с иждивением форма предоставления содержания может быть в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, если это требует состояние здоровья, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В заключение приведем несколько основных правил, которые позволили бы сторонам договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением уменьшить риск их правовых отношений: для плательщика ренты необходимо прежде всего в договоре составить четкий список обязательств, которые он будет нести по отношению к получателю ренты, и определить денежную сумму либо предоставление средств на содержание в иной форме. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты должен хорошо знать плательщика ренты и быть уверенным в честном и порядочном отношении, не допускающем обмана и мошеннических действий. 

Наталья Максимчук,

главный специалист-эксперт

отдела регистрации недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области,                

государственный регистратор.

Источник: http://syropyatskoe.ru/rezultatyproverok/937/

Принадлежность права на недвижимое имущество во время процедуры регистрации

Регистрация договора пожизненной ренты в Росреестре

Неоднозначное Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.02.2018 №5-КГ-242 о судьбе недвижимого имущества в случае смерти отчуждателя после подачи заявления на госрегистрацию до момента внесения записи в реестр, вызвало оживленную дискуссию не только в сообществе юристов-практиков, но и среди студентов в стенах Санкт-Петербургского государственного университета. 

Аргументация Судебной коллегии сводилась к следующему:

1. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением согласовали все существенные условия, нотариально удостоверили договор, наследниками факт действительности или заключенности договора не оспаривался;

2.

Так как получательница ренты волеизъявила на переход права собственности на недвижимость надлежащим образом, а в дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными государственными органами, то факт смерти не препятствовал государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за плательщицей ренты, а лишь прекратил ее обязательство пожизненной ренты, исполнение которого предназначено лично для рентополучателя. 

При анализе данного Определения были выявлены две магистральные проблемы.

Момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением

В ст. 601 ГК РФ указано, что по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему недвижимость в собственность плательщика ренты. По общему правилу, в случае с недвижимостью традиция представляет собой передачу во владение и обеспечение перехода права собственности.

Возникают обоснованные сомнения на счет передачи владения квартирой в данном случае, поскольку конструкция договора пожизненного содержания с иждивением чаще всего предполагает дальнейшее проживание получателя ренты в квартире.

Представляется, что существенной для данной конструкции будет именно передача квартиры в собственность плательщика ренты.

Однако, вспомнив, что договор пожизненного содержания с иждивением является реальным (исполнение обязанности по передаче есть момент заключения договора), возникает вопрос: можно ли считать, что договор заключен в момент волеизъявления на передачу собственности (момент подачи заявления в регистрирующий орган) или в момент внесения самой записи регистрирующим органом? 

Принцип внесения, воплощенный в ст. 8.1 ГК РФ, говорит о том, что право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.

И в связи с этим, казалось бы, надо сделать вывод о том, что ВС РФ ошибся в данном Определении, что договор в момент подачи заявления не был заключен, волеизъявление не имеет значения, имущество попадет в наследственную массу наследников.

Однако можно пойти и по другому пути – разделять момент исполнения обязанности (заключения договора) и момент возникновения права из этого договора у плательщика ренты: 

1. Передача – это действие. Действие – это волевое активное поведение лица. Иначе – волеизъявление. В результате совершения волевых действий устанавливается или прекращается конкретное правоотношение между его участниками, возникают правомочия и обязанности.

С этой точки зрения, в правоотношении между двумя лицами моментом совершения распорядительной сделки будет момент волеизъявления, а волеизъявление в данном случае – это подача заявления на регистрацию перехода права собственности. Перед плательщиком ренты рентополучатель свою обязанность исполнил.

Почему, не с момента внесения записи в реестр? Реестр – это третье лицо по отношению к данному договору.

Как сказал Суд, и с этим невозможно не согласиться: “В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется”.

То есть, что хотел сказать Суд? Распоряжение правом на недвижимую вещь суть волевое действие, твое волевое действие. Постольку, поскольку это право тебе принадлежит, ты свободен делать с ним все, что хочешь, в том числе передать. При этом, никто не может препятствовать тебе передавать это право, в том числе реестр. Не реестр распоряжается твоим правом, а ты сам. 

2.

Согласно ст. 31 Федерального закона №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, если вы регистрируете переход права на основании договора, то прекратить процедуру можно только совместным волеизъявлением сторон. Без такого волеизъявления государственная регистрация бесповоротна, порождает последствия, на которое было направлено волеизъявление заявителя.

Получается, волеизъявления на прекращение процедуры не поступило, в момент принятия заявления и пакета документов бывший собственник сделал все возможное, чтобы перенести титул на нового собственника, более от него ничего не зависит.

Далее следует административная процедура, подтверждающая в глазах государства правовые основания для возникновения права собственности на стороне плательщика ренты, иными словами – легитимация перехода права.

Таким образом, позиция Верховного Суда заслуживает одобрения. Кроме того, подобная аргументация прослеживалась и раньше: стоит обратить внимание на Определение Судебной коллегии ВС РФ №78-КГ14-47. 

Момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением – момент подачи заявления на государственную регистрацию. А что с правом собственности? Означаю ли предыдущие рассуждения, что ВС РФ ввел новое исключение из принципа внесения.

Нет, в глазах государства прав возникает у получателя с момента внесения записи.

А что происходит между заявлением и записью? Попадает ли право в наследственную массу или оно “витает в воздухе” до момента внесения записи? Студентами была выработана следующая позиция. 

Право собственности в процедуре государственной регистрации

Мы решили, что договор был заключен, судим по моменту волеизъявления – все это на самом деле сказал нам ВС. Однако, из Определения не ясно, что произошло с правом вот в этот промежуток в одни сутки с момента смерти заявительницы до момента внесения записи в реестр. И тут возможны три точки зрения: 

1. Право перешло в момент волеизъявления – ВС РФ допустил исключение из принципа внесения: государство только легитимирует, но никак не влияет на существование/несущестование права.

2.

ВС создал новое вещное право – право покупателя недвижимой вещи, и наделил его приоритетом над правом собственности.

3. Право собственности на квартиру на самом деле вошло в наследственную массу, но в “ином” состоянии, обремененное процедурой и волеизъявлением наследодателя. 

Первая и вторая точка зрения не нашли подтверждения, поскольку напрямую противоречат и принципу внесения, и принятой в практике точке зрения на возможность создания новых вещных прав вне ст. 216 ГК РФ. Рассмотрим третью точку зрения. 

В целом ряде случаев отдельные юридические факты незавершенного юридического состава порождают определенные правовые последствия. Например, О. С.

Иоффе отмечал, что в подавляющем большинстве правоотношения возникают не из единичных фактов, а из определенной их совокупности, субъективное право возникает не единомоментно, а проходит определенные стадии.

«Когда для возникновения субъективного права требуется не отдельный юридический факт, а их известная совокупность (юридический состав), то наступление уже некоторых фактов, входящих в данный состав, может вызвать определенный эффект»

В Постановлении Пленума Верховного Суда №8 от 24.08.1993 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” есть следующее положение абз. 3 п.

8: Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Ю. К. Толстой, оценивая это положение, сказал, что поступило в наследственную массу не имущество, а специфическое право – “правовое образование, занимающее промежуточное положение между правоспособностью и субъективным правом”

В обсуждаемом нами Определении собственник волеизъявил на передачу недвижимости в собственность плательщика ренты. Однако в силу ст. 8.1 ГК РФ право собственности как субъективное право возникнет у плательщицы ренты с момента государственной регистрации этого права.

Что возникло на стороне будущей собственницы в момент подачи заявления? Это еще не субъективное право. Однако что это? Законный интерес? Рискнем предположить, что это что-то похожее на то, о чем сказал Юрий Кириллович Толстой: “правовое образование, занимающее промежуточное положение между правоспособностью и субъективным правом”.

Это еще не право собственности, которое возникнет с внесением записи у приобретателя, уже не право собственности, которое было на стороне отчуждателя до волеизъявления. Можно сказать, что это право собственности обремененное волеизъявлением, с определенной собственником судьбой, правовым режимом.

По нашему мнению, именно в таком состоянии оно должно войти в наследственную массу на одни сутки, чтобы потом возникнуть на стороне плательщицы ренты в силу завершения процедуры государственной регистрации. 

Однако, все вышеизложенное небесспорно и нуждается в дальнейшем исследовании. Остается надеется, что изложенная позиция найдет своих читателей!

На основе заседания кружка

 Гражданского права ЮФ СПбГУ

Источник: https://zakon.ru/Blogs/prinadlezhnost_prava_na_nedvizhimoe_imuschestvo_vo_vremya_procedury_registracii/73498

Содержать пожизненно

Регистрация договора пожизненной ренты в Росреестре

На рынке недвижимости отчуждение объектов происходит разными способами – это может быть договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения и так далее. В общем списке особняком стоит договор пожизненного содержания с иждивением – способ передачи имущества на условиях ренты.

К пожизненному содержанию с иждивением чаще прибегают одинокие граждане, нуждающиеся в деньгах и заботе. Они получают необходимое содержание, а взамен отдают свою недвижимость. Но, чтобы пойти на этот шаг, нужно понимать смысл заключаемого договора, правовые последствия, возможные риски и знать способы разрешения конфликтных ситуаций.

Что является предметом договора, какие условия таких договоров являются обязательными? В каком порядке они регистрируются? В каких случаях могут быть признаны недействительным? Какие возможности даёт сторонам? – на эти вопросы ответили наши эксперты юрист Коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнёры» Александра Вдовина, директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров и адвокат МКА «Почётный адвокатъ» Юлия Волоцкая.

Кто может заключать такой договор?

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается между получателем ренты и плательщиком ренты. Получатель ренты – это физическое лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, которое передается в собственность плательщику ренты.

Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое становится собственником объекта недвижимости получателя ренты и которое обязано предоставлять пожизненное содержание получателю ренты и/или другому лицу (лицам), которое он укажет.

Что является предметом договора? Какие условия обязательны?

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является объект недвижимости. Например, земельный участок, жилой дом, квартира.

https://www.youtube.com/watch?v=jZfX9r2mgh0

В этом договоре необходимо указать индивидуальные признаки объекта недвижимости, в частности, кадастровый номер, адрес, площадь. Следует также определить стоимость всего объёма содержания с иждивением.

При этом не допускается, чтобы стоимость общего содержания в месяц была меньше двукратной величины прожиточного минимума на душу населения в регионе, где находится передаваемый объект недвижимости. Если указанная величина в регионе не установлена, то учитывается двукратная величина прожиточного минимума на душу населения в целом по России.

Например, размер минимального ежемесячного содержания для Москвы составляет 32 520 рублей (в Екатеринбурге – 20 434 рубля – прим. автора).

Также целесообразно раскрыть, что входит в обязанности содержания получателя ренты. Например, к ним может относиться обеспечение питания по определенному рациону.

В каком порядке регистрируются такие договоры?

Сам договор пожизненного содержания с иждивением не регистрируется. Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежит переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты.

Для Росреестра следует предоставить, в частности, заявление о государственной регистрации, договор ренты и документы, удостоверяющие личность заявителей, а также уплатить госпошлину.

Необходимые документы можно предоставить прямо в отделение Росреестра и МФЦ, можно почтовым отправлением, в электронной форме, например, через сайт государственных услуг.

Каков порядок действий по оформлению ренты?

Начинается всё с согласования условий договора между получателем и плательщиком ренты. Затем заключается договор пожизненного содержания с иждивением и происходит его нотариальное удостоверение.

После этого идёт регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от получателя ренты к плательщику ренты в Росреестре и исполнение плательщиком ренты договора пожизненного содержания с иждивением.

Следует отметить, что с 1 февраля 2019 г.

после удостоверения договора ренты нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае если получатель и плательщик ренты возражают против подачи такого заявления нотариусом, то самостоятельно обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Что в себя может включать содержание по ренте?

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что одна сторона (плательщик ренты) получает в собственность от получателя ренты какое-либо недвижимое имущество (дом, земля и так далее), но в обмен на это он должен содержать его.

может включать в себя обеспечение одеждой, продуктами питания, обеспечение потребности в жилище, уход за получателем ренты, если его необходимость обусловлена состоянием здоровья.

Общая стоимость всего объёма содержания должна быть установлена в договоре.

Стоит добавить, что этот договор может предусматривать возможность замены содержания в натуре на обязанность осуществлять периодические платежи.

Плательщик ренты может пользоваться полученным недвижимым имуществом, но распоряжаться им он может только с согласия получателя ренты.

А вообще нужно отличать договор пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты: если первый предполагает «неденежное» содержание получателя ренты, то второй – ежемесячную плату за ренту.

Сторонами этого договора могут быть любые физические лица, являющиеся дееспособными. На практике его заключение является не слишком распространенным. Как правило, люди предпочитают оформлять договор пожизненного содержания, предусматривающий ежемесячные денежные платежи.

Стоит отметить, что по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ, договор пожизненного содержания с иждивением можно признать недействительным в следующих случаях:

– недееспособность одной из сторон;

– заключение сделки под влиянием обмана, угрозы, насилия;

– вступление в договор под влиянием существенного заблуждения и др.

Стороне-истцу необходимо обратиться с иском о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности (возврат сторон в первоначальное положение).

Могут ли получателями ренты быть сразу два человека?

Важное уточнение: получать ренту может не только собственник отчуждаемого имущества, а также и любое указанное собственником лицо. Более того, получателями ренты могут быть одновременно несколько лиц. При этом доли их считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты доля умершего получателя ренты переходит к пережившим получателям ренты.

В договоре ренты в обязательном порядке должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением. Но общий объём содержания в месяц, как уже выше сказано, не может быть менее двух величин прожиточного минимума.

Кроме обеспечения потребностей в жилище, питании и одежде, уходе, содержание с иждивением может включать оплату плательщиком ритуальных услуг.

Как обезопаситься от мошенничества в этой сфере?

Помимо общих оснований признания договора ренты недействительным, договор ренты может быть расторгнут в связи с нарушением плательщиком своих обязательств. Например, игнорирование пункта договора выплаты содержания либо других условий договора. По итогам расторжения бывший получатель ренты может вновь заключать договор ренты на приемлемых для себя условиях.

Если плательщик ренты существенно нарушает обязательства по договору, то получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, – уточняет Александра Вдовина. – При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. В этом случае, как и при смерти получателя ренты, пожизненное содержание с иждивением прекращается.

Для того, чтобы признать договор пожизненного содержания с иждивением недействительным, необходимо обратиться с иском о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности (возврат сторон в первоначальное положение).

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/1541-renta0219

Криминальный мир
Добавить комментарий