Расторжение договора купли продажи при приобретении дома на средства мат капитала

Причины отказа в распоряжении материнским капиталом

Расторжение договора купли продажи при приобретении дома на средства мат капитала

Сертификат на материнский (семейный) капитал получили 36 211 семей Северной Осетии. Это те, в чьих семьях с 2007 года родился второй, третий или последующие дети (если ранее право на материнский капитал не оформлялось). Из этого числа 15133 уже распорядились в полном объеме или частично средствами материнского капитала.

Абсолютное большинство семей направили «детские» деньги на приобретение или строительство жилья. Так, благодаря материнскому капиталу свои жилищные условия улучшили почти 14 926 семей (42% от общей численности семей, получивших на сегодняшний день сертификат на материнский капитал).

В общей сложности на эти цели Пенсионный фонд России перечислил более 5 млрд рублей.

Между тем в территориальных органах Пенсионного фонда республики имеют место случаи, когда ведомство вынуждено выносить отказы в распоряжении средствами маткапитала. С 2012 года 53 северо -осетинских семьи по разным причинам не смогли использовать материнский капитал.

Причины отказов самые разные. В частности, расторжение договора купли-продажи, приобретение жилого помещения на территории садоводческого товарищества, участок под строительство дома средствами материнского капитала не принадлежит семье владельцев сертификата.

Часто специалистам органов Пенсионного фонда приходится сталкиваться с тем, что оформление договора купли-продажи не соответствует требованиям закона о материнском (семейном) капитале, в том числе в ряде случаев прослеживались мошеннические схемы в использовании маткапа и т.д.

Для более подробного разъяснения норм действующего законодательства о материнском капитале, касающихся улучшения жилищных условий, публикуем ответы на наиболее часто задаваемые вопросы по этому направлению.

– Можно ли направить средства материнского капитала на погашение одновременно двух кредитов, полученных на строительство  жилья (ипотечный кредит и кредит «на строительство жилого дома»)?

Да, можно. В законе не предусмотрены ограничения количества кредитов и займов, на оплату которых можно направить средства материнского капитала.

– Можно ли погасить с помощью материнского капитала потребительский кредит, кредит на неотложные нужды и т.д.

Нет, по закону материнский капитал можно потратить только на улучшение жилищных условий, на образование детей (в том числе на оплату детского сада) и на формирование пенсии мамы.

– Возможно ли использование средств материнского (семейного) капитала на ремонт квартиры или дома?

Нет, по закону средства материнского капитала можно использовать только на покупку жилого помещения, строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства как с привлечением подрядной организации, так и без привлечения подрядной организации.

– Можно ли погасить материнским капиталом кредит на приобретение жилья, который взяли родители владельца сертификата для расширения жилплощади, на которой проживает вся семья?

Нельзя. Погасить средствами материнского капитала кредит, взятый на улучшение жилищных условий, можно только в случае, если он оформлен на владелицу сертификата или ее законного супруга.

– Можно ли средства материнского капитала направить на приобретение загородного дома или части дома с участком? Или же купить участок под строительство дома?

Материнский капитал можно направить на приобретение как дома с участком, так и части дома с участком. Главное – чтобы это был договор купли-продажи именно жилого помещения. По закону приобрести за счет средств материнского капитала только земельный участок без жилого дома нельзя.

– Можно ли за счет средств материнского капитала получить компенсацию за уже построенный своими силами дом?

В соответствии с законом средства материнского капитала могут быть направлены на компенсацию затрат, понесенных на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, право собственности на который возникло после 1 января 2007 года.

Для этого необходимо обратиться в территориальный орган ПФР, предоставив свидетельство о праве собственности владельца сертификата, его супруга на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, а также свидетельство о праве собственности на объект индивидуального жилищного строительства, возникшем не ранее 1 января 2007 года. Кроме того, необходимо предоставить засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство оформить объект индивидуального жилищного строительства в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. После принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении по указанному направлению средства материнского капитала будут перечислены не позднее 2 месяцев с даты подачи заявления на банковский счет владельца сертификата.

– В 2006 году был заключен кредитный договор на покупку квартиры. Приобретенная квартира в настоящее время продана, свидетельство о регистрации права собственности аннулировано. Семья продолжает выплачивать кредит. Можно ли в этом случае средства материнского капитала направить на погашение этого кредита?

Нет, нельзя. При подаче заявления на погашение ипотеки материнским капиталом среди прочих документов необходимо представить свидетельство о регистрации права собственности. В рассматриваемом случае представить это свидетельство заявитель не может. Следовательно, у Пенсионного фонда не будет оснований принять заявление о распоряжении средствами МСК.

– Можно ли направить средства материнского капитала на погашение ипотеки, оформленной на супруга женщины, получившей сертификат, если кредит взят до регистрации их брака?

Да, можно. Главное – чтобы на момент подачи заявления в ПФР они находились в законном браке, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

– Можно ли материнский капитал направить на погашение кредита, если кредитный договор оформлен на свекровь, а владелец сертификата является созаемщиком?

Да, можно. Ключевое условие – чтобы стороной по кредитному договору был владелец сертификата и приобретаемое жилое помещение было оформлено в собственность на владельца сертификата (его супруга).

– Можно ли получить средства материнского капитала, если семья уже построила дом?

Да! Можно получить компенсацию за уже построенное жилье на всю сумму (или часть суммы) материнского капитала. Нужно только оформить дом в собственность владельца сертификата или законного супруга. А после этого обращаться в Пенсионный фонд России с документами: свидетельством о собственности на земельный участок и на дом, а также разрешением на строительство указанного жилого помещения.

За компенсацией могут обращаться не только новоселы, но и все те, кто построил и оформил дом после 1 января 2007 года.

– Как быстро Пенсионный фонд перечислит продавцу средства материнского капитала при «прямой» покупке квартиры?

Сроки перечисления денег сокращены. Покупайте квартиру и обращайтесь в Пенсионный фонд РФ. Деньги перечислят продавцу в течение 2 месяцев со дня подачи Вами заявления.

Источник: //www.pfrf.ru/branches/alania/news~2014/09/16/4686

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12 ноября 2013 г. по делу N 33-3375/2013 (ключевые темы: материнский капитал

Расторжение договора купли продажи при приобретении дома на средства мат капитала

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12 ноября 2013 г. по делу N 33-3375/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Тимофеевой С.В.,

судей Аврамовой Н.В., Голубь Е.С.,

при секретаре Поповой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 12.11.2013 гражданское дело по иску Тремзиной В.А. к Михайлову Е.В., Михайловой И.Н. об отмене решения, возложении обязанности обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, встречным искам Михайлова Е.В., Михайловой И.Н. к Тремзиной В.А. о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционным жалобам государственного учреждения Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Кетовском районе Курганской области, Михайлова Е.В., Михайловой И.Н.

на решение Кетовского районного суда Курганской области от 16.05.

2013, которым постановлено: исковые требования к , об отмене решения, возложении обязанности обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, удовлетворить.

Возложить на обязанность обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала во исполнение п.

6 договора купли-продажи от , заключенного с на приобретение земельного участка кадастровый номер , категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства и содержания жилого дома, площадью кв.

м, и жилого дома общей площадью кв.м, находящихся по адресу: .

Отменить решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от , принятое Государственным учреждением – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Кетовском районе Курганской области.

В удовлетворении встречных исковых заявлений , к о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, отказать.

Взыскать с и в пользу возврат госпошлины в размере по рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи Голубь Е.С., объяснения представителя истца Тремзиной В.А. – Тынкачева М.Г., ответчиков Михайлова Е.В., Михайловой И.Н. и их представителя Соловьева Д.В., представителя третьего лица государственного учреждения Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Кетовском районе Курганской области Зинченко Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тремзина В.А. обратилась в суд с иском к Михайлову Е.В., Михайловой И.Н.

об отмене решения государственного учреждения Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Кетовском районе Курганской области (далее – ГУ УПФ РФ в Кетовском районе) об удовлетворении заявления Михайловой И.Н.

о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, возложении на Михайлову И.Н. обязанности обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.

В ходе рассмотрения дела исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) уточнила (л.д. 101).

В обоснование иска указала, что продала жилой дом и приусадебный земельный участок, расположенные в . Ответчики осматривали указанное имущество и претензий к нему не имели, в апреле 2012 вселились в дом.

Расчет за земельный участок в сумме рублей Михайловыми произведен , оставшуюся сумму рубль копеек они обязались перечислить из средств материнского (семейного) капитала, что предусмотрено пунктом 6 договора купли-продажи. Для перечисления денежных средств Михайлова И.Н. в срок до должна была подать заявление в территориальный орган Пенсионного фонда РФ.

Указала, что ответчиками обязательство по оплате стоимости дома не исполнено. В последующем ей стало известно о том, что Михайловы заключили договор купли-продажи другого дома и земельного участка на аналогичных условиях, то есть путем перечисления в адрес другого продавца средств материнского (семейного) капитала.

Несмотря на наложение судом ареста на государственный материнский (семейный) сертификат на имя Михайловой И.Н., ГУ УПФ РФ в Кетовском районе принято решение об удовлетворении заявления Михайловой И.Н. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала по второму договору.

Ответчики Михайлов Е.В., Михайлова И.Н. предъявили к Тремзиной В.А. встречные исковые заявления о расторжении договора купли-продажи (л.д. 107, 108). В обоснование исков указали, что между ними и Тремзиной В.А. заключен договор купли-продажи жилого дома и приусадебного земельного участка.

В период проживания они обнаружили, что дом находится в аварийном состоянии, штукатура обваливается, печь не может обогреть весь дом. Средств для проведения капитального ремонта они не имеют, так как являются малообеспеченной многодетной семьей с тремя малолетними детьми.

Настаивали на том, что им передано имущество ненадлежащего качества, просили расторгнуть договор купли-продажи.

Истец Тремзина В.А. в судебное заседание не явилась, извещалась в установленном процессуальным законом порядке, доверила представлять свои интересы Тынкачеву М.Г. (л.д. 5).

В судебном заседании представитель истца по доверенности Тынкачев М.Г. исковые требования поддержал, против встречных исковых требований возражал. Пояснил, что приобретенный Михайловыми у истца дом пригоден для проживания, недостатки дома являются явными, устранимыми и не требуют капитального ремонта.

Ссылался на то, что ответчики зарегистрировали право собственности на спорное имущество. С учетом того, что Михайловы ограничены в денежных средствах, просил возложить на Михайлову И.Н.

обязанность обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.

Ответчик Михайлова И.Н. в судебное заседание не явилась, извещалась в установленном процессуальным законом порядке, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 159).

В судебном заседании ответчик Михайлов Е.В., участвующий в деле и как законный представитель своих несовершеннолетних детей , года рождения, , года рождения, , года рождения, привлеченных к участию в деле в качестве соответчиков (л.д. 94), против иска возражал. Поддержал встречное исковое заявление по изложенным в нем доводам.

Пояснил, что во время проживания в доме, приобретенном у Тремзиной В.А., были обнаружены недостатки в виде трещин, осыпающейся штукатурки. Они предлагали Тремзиной В.А. расторгнуть договор, возместить ей расходы за время проживания, она отказалась.

В конце августа 2012 они нашли для себя более приемлемый вариант для проживания в , заключив договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с Бояркиным С.Л. ГУ УПФ РФ в Кетовском районе удовлетворило заявление Михайловой И.Н. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. Однако денежные средства Бояркину С.Л.

перечислены не были, так как судом был наложен запрет на перечисление денежных средств на основании выданного на имя Михайловой И.Н. сертификата.

В судебном заседании представитель ответчиков Михайлова Е.В., Михайловой И.Н. по ордеру адвокат Соловьев Д.В. на встречных исковых требованиях настаивал, исковые требования Тремзиной В.А. не признал, полагал, что Тремзина В.А. не лишена возможности обратиться к Михайловым о взыскании убытков.

В судебном заседании представитель третьего лица ГУ УПФ РФ в Кетовском районе по доверенности Зинченко Н.В. исковые требования Тремзиной В.А. не признал, поддержал встречные исковые требования. Пояснил, что Михайловой И.Н.

было отказано в перечислении денежных средств материнского капитала для расчета по договору с Тремзиной В.А. ввиду отсутствия полного адреса продаваемого жилого дома (улицы и номера). Каких-либо решений принято не было.

В случае удовлетворения исковых требований решение о перечислении денежных средств Бояркину С.Л. может быть аннулировано по решению суда.

В судебном заседании третье лицо Бояркин С.Л. пояснил, что Михайловы смотрели его дом, собрали пакет документов, который передали в ГУ УПФ РФ и регистрационный орган. О том, что существует еще один договор купли-продажи, он узнал в суде.

Суд исковое заявление Тремзиной В.А. удовлетворил, встречные исковые требования Михайлова Е.В., Михайловой И.Н. оставил без удовлетворения, постановив изложенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах ГУ УПФ РФ в Кетовском районе, Михайлов Е.В., Михайлова И.Н.

Источник: //www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/119226022/

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Расторжение договора купли продажи при приобретении дома на средства мат капитала

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели.

Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки». 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Что нужно предусмотреть при покупке квартиры с использованием материнского капитала? / Sibdom.ru

Расторжение договора купли продажи при приобретении дома на средства мат капитала

Очень важно правильно составить договор купли-продажи при сделке, в которой при расчете за квартиру покупатель использует материнский капитал. Полный расчет в таком случае происходит уже после регистрации в Росреестре, ждать своих денег продавцу придется больше месяца, и получит он их или нет, зависит от того, какое решение примет Пенсионный фонд.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда Пенсионный фонд в переводе денег отказал, а сделка уже проведена, нужно учесть все нюансы при составлении договора.

Улучшение жилищных условий при помощи материнского капитала — самый популярный способ использования материнской выплаты. При этом рассчитаться маткапиталом с продавцом за купленную квартиру можно, только если ребенку, в связи с рождением которого у семьи появилось право на получение выплаты, уже исполнилось три года.

Еще недавно часть продавцов не соглашались иметь дело с покупателями с маткапиталом, потому что перечисления денег из Пенсионного фонда продавцам нужно было ждать два месяца. Сейчас условия изменились, и этот срок сократился до 40 дней.

30 календарных дней занимает проверка документов, и еще 10 рабочих дней дается на перечисление денег на счет продавца.

На практике ситуаций, когда Пенсионный фонд отказывается перечислить деньги, совсем немного: так, в прошлом году перевод денег по договорам купли-продажи в Красноярском крае не согласовали в двух процентах случаев. Но это не значит, что к составлению договора можно относиться несерьезно.

Договор купли-продажи при сделке, в которой покупатель использует для расчета за квартиру маткапитал, может быть составлен в простой письменной форме, при условии что продавец является единственным собственником квартиры. Если же продаваемая квартира находится в долевой собственности, сделка подлежит обязательному оформлению у нотариуса, и тогда договор составит нотариус.

Учтите требования к приобретаемому объекту

По закону направить средства маткапитала можно как на покупку квартиры, так и на приобретение комнаты. При этом в документах она должна значиться как отдельная комната.

Купить с помощью маткапитала можно и долю в квартире, но только при условии, что это последняя доля, с приобретением которой вся квартира становится собственностью покупателя. Кроме того, деньги маткапитала можно потратить на жилой дом, предназначенный для постоянного проживания.

Но построенные на дачной земле загородные дома, которые в документах значатся как «жилое строение», под требования закона не подпадают и оплачены средствами маткапитала быть не могут.

Обязательное условие использования маткапитала — жилой дом не должен быть признан аварийным и не может состоять в реестрах ветхих и отведенных под снос объектов, которые ведут администрации каждого населенного пункта.

Соблюдение этого требования в обязательном порядке проверяется. Покупка жилья, непригодного для постоянного проживания, — это самая распространенная причина, по которой Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств.

В число тех объектов, покупку которых можно оплатить с помощью средств маткапитала, не входит земельный участок, поэтому, если в договоре купли-продажи сказано, что приобретается жилой дом стоимостью 1,5 миллиона рублей и земельный участок стоимостью 500 тысяч рублей, обязательно нужно уточнить, что средства маткапитала пойдут на оплату жилого дома. Если же в договоре купли-продажи просто через запятую перечислено, что приобретается земельный участок, жилой дом стоимостью 2 миллиона рублей, никаких вопросов у Пенсионного фонда в таком случае не возникнет.

В остальном договор купли-продажи является стандартным. «Каких-то специальных требований у Пенсионного фонда договора купли-продажи нет, договоры должны отвечать требованиям гражданского законодательства», — объясняет начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи.

А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем.

Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Порядок расчета по сделке с материнским капиталом

Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке.

Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала.

Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.

Как продавцу защитить свои интересы при проведении сделки?

Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.

«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел.

Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной.

Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.

После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.

«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет.

Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда.

В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав.

На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение.

После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке.

Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: //www.sibdom.ru/journal/1790/

Материнский капитал – нет оплаты – что делать продавцу

Расторжение договора купли продажи при приобретении дома на средства мат капитала

Продажа дома или квартиры за материнский капитал – дело непростое и более длительное, чем при расчете за наличные или с использованием кредита, полученного в банке.

Даже если собственные документы мамы (получателя материнского капитала) и документы по сделке оформлены верно, могут возникнуть иные трудности, связанные не с бумагами, а с особенностями личности участников сделки.

 

После заключения договора купли-продажи, оплачиваемого с использованием средств материнского капитала (МСК), стороны сделки, обычно,  оказываются в следующем положении:

  • Покупатель (или покупатели) получает право собственности, но не может распоряжаться жильем (продать, например) до окончательного расчета по договору. Потому что на объект недвижимости наложен залог/ипотека в силу закона в пользу Продавцв (по причине неполного расчета Покупателя с Продавцом).
  • Продавец утрачивает свое право собственности на квартиру/дом, получает часть цены этого жилья (если оно дороже суммы МСК), и в его пользу наложено обременение на проданный объект (без продавца покупатель не может отчуждать его).

Трудности при продаже-покупке с оплатой материнским капиталом

Многое в ходе исполнения договора зависит не столько он юридической части процесса, сколько от личности участников сделки. Не обязательным, забывчивым, ленивым или даже злонамеренным может оказаться как Покупатель, как и Продавец.

Поэтому, старайтесь выбрать не только жилье по душе, но и человека, с которым предстоит заключать сделку. Если он вам неприятен, даже если вы не можете объяснить себе, почему, если вы не можете спокойно и продуктивно общаться с ним, если вы не уверены в Покупателе, лучше даже не начинать, толку не будет.

Старайтесь иметь дело только с теми, кто вам понятен, кто выполняет свои обещания, держит слово, ведет себя логично  и адекватно.

Проблемы покупателя

У Покупателя могут возникнуть проблемы по снятию обременения с квартиры (ипотеки/залога в силу закона в пользу продавца) после полного расчета. Если Продавец уехал, исчез, умер, просто не хочет идти в МФЦ снимать это обременение, у покупателя есть только 1 выход – обращаться в суд за снятием залога.

Проблемы продавца


Отсутствие обременения
. Иногда в договорах есть пункт о том, что “стороны договорились, что залог в силу закона не возникает”.

Тем самым, ослабляются позиции продавца по сделке с материнским капиталом (но есть случаи, когда без этого не обойтись, например, при оплате с кредитными средствами, где залог возникает в пользу банка).

Получается, что денег Продавец не получил, а право собственности отдал полностью.

У Продавца уже нет ничего, а у Покупателя – и право на квартиру, и право распорядиться средствами МСК.  И тогда у нерадивого Покупателя нет причин торопиться с оплатой, у него полностью развязаны руки, он может делать с квартирой все, что угодно (без согласия Продавца).

Это серьезный риск для Продавца (за исключением случаев, когда вместо залога в пользу Продавца, возникает залог в пользу банка-кредитора, оплачивающего покупку).  

Другая проблема – отсутствие оплаты в части средств МСК. Это может быть вызвано либо тем, что проданное жилье не пригодно для проживания, либо тем, что документы оформлены неправильно (или подан неполный их комплект), или тем, что Покупатель ведет себя неправильно.

Варианты развития событий по сделке

Если вы продали свой дом или квартиру с оплатой средствами материнского капитала (МСК) и так не получили денег в срок, предусмотренный договором купли-продажи, необходимо:

  • либо побудить Покупателя срочно расплатиться (если это не отказ ПФР, а задержка по срокам оплаты) и довести сделку до конца;
  • либо – расторгнуть договор купли-продажи. И вернуть себе проданное обратно.

Почему нет оплаты

Проблема с оплатой средствами материнского капитала, при полном комплекте необходимых документов и отсутствии к ним претензий со стороны ПФР,  могут возникнуть по следующим причинам:

  • Отказал в оплате от ПФР (например, жилье признано непригодным для проживания). И покупатель не может оплатить средствами МСК.
  • Документы вообще не предоставлены в ПФР покупателем или предоставлены с опозданием, поэтому покупатель не укладывается в срок, установленный в договоре для оплаты.
  • Документы предоставлены в ПФР, но не на ваше жилье (покупатель решил купить другой объект недвижимости). Это совсем редкий вариант и тут уже нельзя сказать, что покупатели просто передумали, они злоупотребили, воспользовались вашим доверием, и тогда это уже повод для обращение в компетентные органы.

Следует учитывать, что нормальный срок оплаты с даты предоставления документов в Пенсионный фонд – это период от 1 мес 10 дней до 2 мес. Более длительные сроки могут быть связаны с нехваткой какого-то документа (надо донести) или с необходимостью исправить ошибки в договоре купли-продажи (дополнительным соглашением или иным путем).

Нет оплаты – что делать продавцу

Необходимо письменно обратиться к Покупателю:

  • С требованием об устранении допущенных им нарушений в ходе исполнения договора. То есть, потребовать от покупателя, чтобы он сделал то, что обязан, например, подал документы в ПФР;
  • Либо – с предложением расторжении договора.

При этом, нужно ограничить Покупателя сроком, в который он должен выполнить требование Продавца. Иначе, это будет тянуться бесконечно долго. Например, в не позднее 1 месяца с даты, в которую вы пишете письмо (и дойти по почте успеет, и останется время для выполнения ваших требований).

Все документы необходимо направить Покупателю заказным письмом с уведомлением с описью вложения Почтой России. Почтовые документы, подтверждающие отправку, ваш экземпляр описи вложения и самого требования станут подтверждением пытки досудебного урегулирования спора (без этого суд не примет ваше исковое заявление).

И только после получения отказа (выраженного в виде молчания – отсутствия ответа на письмо,  или письменного ответа с отказом) можно обратиться в суд.

Кроме того, требование о выполнении Покупателем своих обязательств или предложение расторгнуть договор может напугать и растормошить Покупателя, который купить-то хотел, но, будучи безответственным, просто ленился и откладывал хождение по инстанциям для оплаты средствами МСК.  Такое тоже бывает.

Однако, не всегда все зависит от желания Покупателя. Бывают случаи, когда Покупатель хочет купить и прикладывает для этого все необходимые усилия, но ваш дом или квартира не годятся для проживания (требуется капитальный ремонт, нет удобств, дом под снос).

И тогда такая покупка не может быть признана улучшением жилищных условий семьи и ПФР не одобрит такую сделку, выдав получателю МСК отказ – Уведомление об удовлетворении (об отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского семейного капитала.

Если покупатель согласен расторгнуть договор

Соглашением о расторжении можно расторгнуть только нотариально заверенный договор купли-продажи (соглашение так же удостоверяется у нотариуса). Более дешевый путь для расторжения нотариально удостоверенного договора – расторжение в суде, он же подходит и для договоров, заключенных в простой письменной форме.

Для этого необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования. А потом обратиться в суд с исковым заявлением и приложением всех необходимых документов + оплатить госпошлину.

Расторжение договора купли-прдажи с оплатой средствами МСК в суде

Если вам необходимо расторгнуть договор купли-продажи, в связи с невыплатой вам средств материнского капитала покупателем или отказа ПФР в оплате по вашему договору купли-продажи, мы поможем вам подготовить документы по досудебному урегулированию (написать письмо покупателю) и подготовить иск в суд для расторжения договора.

В каком регионе вы находитесь, не имеет значения.

Буквально вчера суд вынес решение по аналогичному делу, к которому мы готовили документы, договор расторгнут, а право собственности после обращения в Росреестр вернется к продавцу.

  

Если вы еще не заключали договор купли-продажи с использованием матернского капитала – образец ДКП простой письменной формы (когда 1 собственник) с советами и появлениями.

Однако, помните, что небольшие ошибки в договоре, даже не имеющие юридического значения и допустимые для регитсрации в Росреестре, будут непреодолимым препятствием для Пенсионного фонда. Поэтому, лучше, когда договор составляет тот, кто это умеет.

Источник: //orel57.ru/matjerinskij-kapital---njet-oplaty---chto-djelat-prodavcu/

Криминальный мир
Добавить комментарий