Продажа доли собственности, если доли не разделены в натуре

Правила долевой собственности

Продажа доли собственности, если доли не разделены в натуре
19.05.2014 | Рубрика: Полезные советы

Я думаю, многие обыватели, не знающие юридических тонкостей, путаются в понятиях – «доля в квартире» и «комната в квартире», и желали бы понять, что именно и каким образом можно приобрести.

Прежде, чем начать говорить о процедуре покупки долевой собственности, разберемся с источниками ее возникновения.

Долевая собственность на недвижимое имущество может возникать по разным причинам. Это может быть приватизация одной из комнат в квартире, где ранее были разделены лицевые счета. Также суд может принять решение о разделе квартиры между сособственниками (к примеру, участниками приватизации), определив каждому из них соответствующую долю.

При этом более предпочтительным вариантом является определение судом, если это возможно, из чего состоит выделяемая в квартире доля. В таком случае соответствующее региональное кадастровое агентство на основании решения суда выдает гражданину свидетельство о государственной регистрации определенной доли в праве собственности на недвижимое имущество – квартиру.

При этом в свидетельстве указывается, что данная доля состоит из комнаты определенной площади (может быть, с лоджией или балконом), а кухня, ванная, туалет и коридоры находятся в общей долевой собственности.

Аналогичное свидетельство граждане получают и при регистрации договора приватизации своей «комнаты», либо при покупке недвижимости, которая ранее была оформлена одним из этих двух вышеуказанных способов.

Сложнее выглядит ситуация, когда доля (к примеру, полученная по наследству) не определена в натуре, а составляет, допустим, одну вторую или одну третью долю площади всей квартиры. В этом случае нет четкого понимания, какую именно часть квартиры (какую из комнат) можно занимать собственнику.

Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров).

Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась.

При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

В случаях, когда приобретается доля в праве собственности на жилой дом, что также часто бывает, возникают схожие проблемы. Покупатель не получает юридического обоснования, какую именно часть жилого дома он может занимать.

Для решения этого вопроса необходимо осуществлять выделение доли дома в натуре, с образованием отдельного входа и последующим переводом отделенной части жилого дома в квартиру.

Решается это путем проведения соответствующей экспертизы, создания проекта, который должен быть согласован с совладельцами дома и Администрацией района либо города, в котором находится объект недвижимости.

Далее следует непосредственно проведение работ, обмер дома по их завершению территориальным кадастровым агентством и регистрация изменений в едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ).

Осуществлять все эти действия возможно лишь при условии наличия зарегистрированного в кадастровом агентстве земельного участка, на котором располагается данный жилой дом. Однако получить долю в праве собственности на жилой дом по наследству можно и без регистрации прав на землю наследодателями – законодательство допускает регистрацию на имя наследника доли в праве собственности на жилой дом. При этом для любых последующих операций с долей в праве собственности на жилой дом (дарение, продажа или обмен) понадобится регистрация прав на земельный участок.

При покупке долевой собственности, если вы не являетесь сособственником, вы должны убедиться в отказе других собственников, которые имеют первоочередное право на приобретение.

Для этого продавец должен получить нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки, либо известить через нотариуса о своих намерениях остальных участников долевой собственности.

Если в течение месяца с момента вручения совладельцу письменного уведомления о продаже доли ответ не будет получен – владелец недвижимости вправе продавать свое имущество любому другому лицу.

Но есть нюанс – стоимость доли после оповещения совладельцев в момент продажи не должна уменьшаться, в противном случае нотариус либо регистратор не удостоверит сделку. В случае, если участников долевой собственности несколько и все дали согласие на покупку доли – продавец выбирает покупателя по своему усмотрению. Как правило, здесь все решают межличностные отношения и размер предлагаемой сособственниками суммы сделки.

В целом приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество интересно покупателям вследствие невысокой суммы сделки (в сравнении с покупкой целого объекта недвижимости), возможностью «приобрести свой угол», однако осложняется возможными последующими конфликтами с соседями, поскольку совместное использование мест общего пользования не всегда проходит гладко.

Алена Корзун

Источник: https://www.nb.by/publikacii-poleznye-sovety/pravila-dolevoj-sobstvennosti/

Право общей собственности

Продажа доли собственности, если доли не разделены в натуре

1. Имущество, которое находится в собственности двух или больше лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

2. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.

3. Право общей собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом.

4. Общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

Статья 356. Право общей долевой собственности

1. Собственность двух или больее лиц с определением долей любого из них в праве собственности и общей частичной собственности.

2. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

Статья 357. Определение частиц в праве общей долевой собственности

1. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если другое не установлено по договоренности совладельцев или законом.

2. Если размер долей в праве общей частичной собственности не установлен по договоренности совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада любого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

3. Совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если улучшение общего имущества, которые нельзя отделить, произведены им своими средствами по согласию всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

4. Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью совладельца, который ее сделал, и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

5. Улучшение общего имущества, которое можно отделить, является собственностью того из совладельцев, который их сделал, если другое не установлено договоренностью совладельцев.

Статья 358. Осуществление права общей долевой собственности

1. Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользование общим имуществом соответственно их долям в праве общей частичной собственности удостоверенный нотариально, он является обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество.

Статья 359. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое является общей долевой собственности

1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей долевой собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Статья 360. Удержание имущества, которое находится в общей долевой собственности

1. Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборах (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом.

Статья 361. Право совладельца распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

Статья 362. Преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, при которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества – на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

3. Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

Статья 363. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности к приобретателю по договору

1. Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон.

2. Доля в праве общей долевой собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, переходит к приобретателю соответственно статье 334 Гражданского кодекса Украины.

Статья 364. Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 Гражданского кодекса Украины), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцу может быть предоставлена лишь за его согласием.

3. Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 365. Прекращение права на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев

1. Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

  1. доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
  2. вещь является неделимой;
  3. общее владение и пользование имуществом является невозможным;
  4. такое прекращение не причинит существенного ущерба интересам совладельца и членам его семьи.

2. Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предшествующего внесения истцом стоимости этой частицы на депозитный счет суда.

Статья 366. Обращение взыскания на долю в имуществе, находящегося в общей долевой собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей долевой собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделе доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Если выдел в натуре доли из общего имущества повлечет изменение его назначения или против этого возражают другие совладельцы, спор решается в суде.

2. В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других совладельцев против такого выделения кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета.

Статья 367. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления общего имущества между совладельцами право общей долевой собственности на него прекращается.

3. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 368. Право общей совместной собственности

1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей любого из них в праве собственности является общей совместной собственностью.

2. Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом.

3. Имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором или законом.

4. Имущество, приобретенное в результате общей работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором, заключенным в письменной форме.

Статья 369. Осуществление права общей совместной собственности

1. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.

В случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев.

Согласие совладельцев на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, которое подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, может быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

3. Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом.

4. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные одним из совладельцев, могут быть признаны судом недействительным по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий.

Статья 370. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности.

2. В случае выдела доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли любого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

3. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 364 Гражданского кодекса Украины.

Статья 371. Обращение взыскания на часть имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей совместной собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

2. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее осуществляется в порядке, установленном статьей 366 Гражданского кодекса Украины.

Статья 372. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть разделено между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними или законом.

По решению суда доля совладельца может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют важное значение.

3. В случае деления имущества между совладельцами право общей совместной собственности на него прекращается.

4. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

127251

Источник: https://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-26/

Как решаются спорные вопросы с квартирными долями – Рынок жилья

Продажа доли собственности, если доли не разделены в натуре

16.05.2019 | 08:00 43452

Почему в Москве комната в коммуналке является отдельным объектом недвижимости, а в Петербурге – это доля на право в общей собственности? Можно ли на практике выделить свою долю «в натуре»? Какие нюансы учитывают судебные органы в спорных ситуациях с долями?

На эти и другие вопросы отвечала Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр», на семинаре «Особенности проведения сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Фундаментальные понятия

Самое интересное в данной теме – это, конечно, судебная практика. И Марьяна Баларева об этом рассказала. А чтобы разобраться в судебных хитросплетениях, сначала необходимо пройти скучный, но важный законодательный ликбез. Запасайтесь терпением, поверьте, оно того стоит.

Итак, в основе законодательного регулирования сделок с долями лежат глава 16 Гражданского кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ, глава 7 Семейного кодекса РФ, а также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015.

Согласно Гражданскому кодексу, общая собственность возникает в том случае, если мы имеем несколько правообладателей, а вещь нельзя физически разделить без ущерба для нее.

Общая собственность бывает совместной и долевой. Самый распространенный вариант совместной собственности – это имущество супругов. В законодательстве прямо указано, что нажитое в браке является совместной собственностью. Есть и другие варианты. Фермерские хозяйства нас в данном контексте не интересуют.

Но речь еще может идти об имуществе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества – сегодня эту тему опустим. Говорим только о квартирах. В них совместная собственность могла возникнуть и в результате приватизации.

Но это в основном самое начало приватизации, когда такую собственность даже не называли совместной: она считалась собственностью без определения долей.

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры?Конфликтные ситуации у владельцев долей >>Хотя в большинстве случаев квартиры оформляются в долевую собственность. При этом если среди сособственников есть несовершеннолетние, то их доля при приватизации, так же как и при покупке новой квартиры, должна быть выделена обязательно.

Интересная деталь: от совместной собственности можно потом перейти к долевой, достаточно оформить нотариальное соглашение об определении долей. А вот обратный процесс уже невозможен.

Важный момент – собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество, а не доля в имуществе. Есть такое понятие «идеальная доля» – это как раз доля, не привязанная к конкретному имуществу. И права собственников (владение, пользование, распоряжение) должны осуществляться по взаимному согласию всех сособственников. Если такого согласия нет – добро пожаловать в суд.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если это по каким-то причинам невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсации.

Все сособственники в случае желания одного из них продать свою долю имеют преимущественное право покупки. Они должны быть письменно уведомлены с указанием цены. Если в течение 30 дней (речь идет о недвижимом имуществе) никто из них не выказал желания, владелец доли может продать ее стороннему покупателю.

Несоблюдение этих условий влечет за собой много судебных споров, но о них мы поговорим чуть позже.

«Многие нотариусы заняли сейчас довольно твердую позицию, – констатирует Марьяна Баларева, – что поскольку сделка с долями в любом случае нотариальная, то и уведомление должно быть в нотариальной форме.

Нотариус сам отправит эти предложения сособственникам, а потом выдаст свидетельство о том, что никто из них не выразил свою волю или отказался.

Однако в законе нигде не написано о нотариальном удостоверении этих уведомлений, а если сособственников много – это обойдется недешево».

Как делить, как продавать, как налоги платить

Участник долевой собственности имеет право выдела своей доли из общего имущества. Если не удается договориться с другими сособственниками о выделе своей доли в натуре, то можно сделать это в судебном порядке. Нюанс в том, что закон говорит: такой выдел возможен, только если не причиняется вреда общему имуществу.

Еще с советских времен считается, что, даже когда теоретически можно сделать отдельный вход, отдельную кухню и отдельный санузел, то практически это происходит крайне редко. Обычно это сложноразрешимая ситуация, которая опять же приводит к определению порядка пользования помещениями либо к продаже своей доли через суд.

При этом в случае, если доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию – пусть даже он с этим не согласен. Получив компенсацию, право собственности он, естественно, утрачивает.

Ежели собственник доли – должник, то кредитор может обращать взыскание только на его долю.

Он вправе предъявить требование о выделе доли в натуре (мы уже убедились, что это практически невозможно), потом – требовать продажи этой доли другим сособственникам по цене не ниже рыночной.

И только после этого (если все отказались) – через суд обращения взыскания на эту долю путем продажи с публичных торгов.

Тему общей собственности супругов выносим за скобки – она слишком обширна и заслуживает отдельного разговора. А вот о том, как продавать, нужно сказать главное: все сделки с долями в праве на недвижимое имущество с 2016 года должны осуществляться исключительно в нотариальной форме. О преимущественном праве выкупа мы уже говорили.

И, конечно, налогообложение. Тут три аспекта. Первый: каждый участник долевой собственности платит налоги соразмерно своей доле. Если он имеет какие-то льготы, то они распространяются только на его долю, остальные платят в полном объеме.

Второй: при продаже доли в составе единого объекта недвижимости при сроке владения менее минимального налоговый вычет в размере миллиона рублей распределяется между всеми сособственниками пропорционально их доле.

Если доля продается отдельно, то ее владелец имеет право на имущественный налоговый вычет в тот же миллион, но уже единолично.

И третий: при покупке недвижимости в долевую собственность и получении права на вычет после 1 января 2014 года каждый из собственников имеет право на вычет в размере 2 млн руб. (если стоимость приобретенного больше этих 2 млн).

Москва не Питер, Питер не Москва

В Петербурге больше, чем в каком бы то ни было городе России, процветает долевая собственность. Конечно – коммунальная столица! Между прочим, показатель был бы вполне сопоставим с московским, если бы не одно «но».

Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>Дело в том, что в Москве комната в коммунальной квартире регистрируется в Росреестре как отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Тогда как в Петербурге это всегда доля в праве на общее имущество. В Москве же понятия разделены: комната – отдельно, доля в общем имуществе (места общего пользования) – отдельно.

«Я не знаю, почему возникла такая разница в толкованиях российского законодательства, но это факт», – говорит Марьяна Баларева.

Встать, суд идет

А теперь, вооружившись знаниями, переходим к самому интересному. Обзор судебной практики Марьяна Баларева начала с вопросов, связанных с определением порядка пользования сособственниками общим долевым имуществом. Такой порядок может быть определен и самостоятельно, но часто сособственники не могут договориться и обращаются в суд, которому приходится иметь в виду множество нюансов.

Например, суд учитывает, есть ли в квартире помещение, которое соответствует доле. «Как адвокат я своим клиентам всегда рекомендую: давайте возьмем помещение чуть поменьше, у вас будет отдельная комната, а суду легче вынести решение», – рассказывает Марьяна Баларева.

Но даже если одна сторона соглашается на такие уступки, другая может возражать, ссылаясь на то, что она не препятствует, дескать, пусть живет где угодно.

Суд такие аргументы обычно не принимает, поскольку никто не обязан доказывать, препятствовали ему пользоваться или нет. Если препятствовали, речь будет идти о другом исковом требовании – о вселении.

А в данном случае сособственник использует свое формальное право определить в судебном порядке право пользования.

Естественно, до подачи иска необходимо уведомить другую сторону о том, что предлагается такой-то порядок пользования. Вам на это уведомление не ответили – тогда уже имеете полное право обращаться в суд.

Второй важный момент, который учитывает суд, – какой порядок пользования сложился на момент подачи иска. Но главное – это, конечно, пропорции долей сособственников.

О ситуации с преимущественным правом выкупа. Исковой срок здесь всего три месяца, но не с момента совершения сделки, а с того момента, когда истец узнал, что его права были нарушены (например, он не был уведомлен о продаже или доля продана по цене ниже той, что была указана в уведомлении).

Здесь отметим такой нюанс: договор купли-продажи доли не может быть расторгнут даже по решению суда. Сособственник подает иск о переводе на себя прав собственности.

И в этом случае одним из обязательных требований является внесение на расчетный счет (депозит) суда той суммы, которая прошла по договору. Это подтверждает серьезность намерений истца.

И если судом будет доказано, что истец прав, то собственником спорной доли станет он, а ответчику будут перечислены деньги с депозита.

Существует достаточно распространенный способ обойти право преимущественной покупки путем дарения своей доли. Мизерную часть доли не позволит подарить нотариус. А вот подарить целиком никто не мешает. И довольно сложно доказать в суде, что это была притворная сделка – что дарением просто-напросто прикрыли куплю-продажу. Необходимо представить документальные доказательства.

И в качестве постскриптума. Как говорят юристы, у нас такие суды, что идешь выигрывать – и проигрываешь, и наоборот. Прецедентного права, как известно, нет, поэтому каждое дело – чистый лист, несмотря на обобщения судебной практики Верховным судом. Даже четверть квартиры может быть признана «незначительной долей» – были и такие случаи.

Игорь Воронин    Алексей Александронок, freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252592/

Выделение доли из совместной собственности

Продажа доли собственности, если доли не разделены в натуре

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

  • совместная (без определения конкретных долей каждого);
  • долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой.

Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество.

В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право.

По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать.

Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать.

Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

  • «натуральном»;
  • идеальном.

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность. 

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования.

Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли.

Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций.

Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте.

И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру.

В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации. 

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников.

Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо.

Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/vydelenie-doli-v-kvartire-pravila-i-poryadok/

Кто имеет право на долю в недвижимости?

Продажа доли собственности, если доли не разделены в натуре

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности (если доли каждого сособственника определены) или общей совместной собственности (без определения долей). Прежде чем распорядиться своей долей, необходимо определить, на какую именно часть имущества вы имеете право претендовать. 

Есть у брата право на часть квартиры родителей, если он там не проживал?

Вопрос:

Вот уже 11 лет как я живу одна в родительской квартире. Родители проживают в другом городе. В договоре приватизации были указаны все члены нашей семьи, отец — главный квартиросъёмщик. Сейчас мой младший брат собирается подавать в суд, чтобы отсудить часть квартиры. Есть ли у него права на это? Могу ли я воспрепятствовать этому?

Ответ:

В том случае, если ваш брат был указан в договоре приватизации, то он, конечно, имеет право на свою долю в ней. Факт его проживания в данной квартире при этом не имеет никакого значения.

Более того, даже если ваш брат не был указан в договоре приватизации, у него всё равно есть шанс отсудить себе часть квартиры, так как, согласно законодательству, несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними лицами становятся участниками общей совместной собственности.

В случае возникновения спора о правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей по требованию заинтересованных лиц правоустанавливающие документы на данное помещение могут быть признаны судом полностью или частично недействительными.

Как разделить жильё между сособственниками?

Вопрос:

Мы живём в приватизированной 4-комнатной квартире. В договоре приватизации указаны мой отец, его жена, я и мой несовершеннолетний сын. Я хочу разъехаться, но отец не желает разменивать квартиру. Как мне разделить квартиру? Как будут разделены доли?

Ответ:

Выкупленное в порядке приватизации жильё переходит в совместную собственность граждан, занимающих это помещение. Продажа части такой собственности отдельным её участником возможна только после определения долей каждого сособственника.

Долевое соотношение может быть установлено соглашением сторон или в судебном порядке.

Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли в приватизированной квартире постороннему возможна при условии, если остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца.

Далее, жилище, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Если соглашение не достигнуто, любой из сособственников жилья вправе требовать выдела своей доли в натуре.

Выдел сособственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определённой изолированной части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения, соответствующих его доле, и влечёт за собой прекращение права общей собственности.

При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть жилища не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжаться имуществом принадлежит только самому собственнику, и он может быть лишен права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности на жилище определяется соглашением сторон.

Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из рыночной стоимости жилища на момент разрешения спора.

При этом учитываются объяснения сторон, заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.

), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки жилища.

Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на жилище, а также право проживания в нём при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

Что входит в обязательную долю в наследстве для инвалида?

Вопрос:

Инвалид получил по завещанию долю в размере 1/2 части квартиры. Может ли он претендовать ещё и на обязательную по закону 1/4 долю, если при этом уменьшится доля другого родственника, составлявшая по завещанию 1/2 часть квартиры?

Ответ:

В соответствии со статьёй 1069 Гражданского кодекса несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины причитающейся им по закону доли.

В обязательную долю входит всё, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по завещанию и (или) по закону, в том числе стоимость имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода, и стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

То есть обязательная доля — это гарантированный законом минимум в наследстве, который должен быть выделен обязательному наследнику, даже если этого не желает наследодатель.

Любые ограничения и обременения, установленные в завещании для наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, действительны лишь в отношении той части переходящего к нему наследства, которая превышает эту обязательную долю.

В данной ситуации каждый из двух наследников претендует на 1/2 от общего имущества. Обязательная доля инвалида составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону, то есть 1/4 часть.

Таким образом, распределение долей не изменится, поскольку причитающаяся наследнику-инвалиду по завещанию доля (1/2 от всего наследства) превышает размер его обязательной доли (1/4 от всего наследства).

Может ли ребёнок претендовать на долю умершего отца?

Вопрос:

Отец моего сына умер в июне 2005 года, недвижимости не имел, но был указан в договоре приватизации квартиры его родителей. С его отцом мы жили в гражданском браке. Может ли наш сын претендовать на часть его доли в той квартире, несмотря на то, что срок исковой давности уже прошёл?

Ответ:

Если отец ребёнка указан в договоре приватизации квартиры его родителей, значит, он был сособственником данной квартиры. Обратившись в суд, вы с большой долей вероятности сможете получить причитающуюся вашему сыну долю наследства его отца.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

Вы можете аргументировать позднее обращение в суд тем, что не знали о праве вашего сына на наследуемую долю в приватизированном жилье и узнали об этом совсем недавно, получив, например, письменную консультацию адвоката.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7745/

Криминальный мир
Добавить комментарий