Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек

Покупка квартиры с прописанным человеком по ипотеке

Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек

Покупка квартиры с прописанным человеком может повлечь проблемы для нового владельца, поэтому наличие невыписанных лиц нередко отпугивает потенциальных покупателей. На самом деле бояться нечего, если будут соблюдены все необходимые процедуры. Подробности — в статье далее. Продажа квартиры с прописанным человеком. Особенности, последствия, нюансы оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ипотека. 5 простых шагов для покупки квартиры в кредит

Страна Советов

Покупка недвижимости на вторичном рынке — длительный процесс. Покупатель заинтересован в максимальном снижении рисков, поэтому проверяет юридическую чистоту предложенного варианта.

Щепетильный осмотр документов позволяет избежать в будущем неприятного сюрприза в виде гражданина с правом собственности на приобретенное жилье.

А как быть с прописанными в квартире людьми? В соответствии с принятыми в Российской Федерации нормами, каждый человек должен иметь временную или постоянную прописку. Если у человека нет своей недвижимости — с регистрацией могут возникнуть проблемы.

В Жилищном кодексе прописано право владельца регистрировать в принадлежащем ему жилом помещении третьих лиц. Статья 31 Жилищного кодекса России посвящена правам и обязанностям таких лиц — членов семьи супругов, родителей, детей или посторонних лиц, вселенных собственником в квартиру в качестве членов семьи.

Договор купли-продажи жилплощади, если в ней прописаны люди, представляет собой классическое соглашение с одной особенностью — отдельным пунктом обозначается наличие зарегистрированных граждан и обязанности продавца относительно сроков снятия их с регистрации.

Чтобы куплю-продажу признали действительной, а новое право зарегистрировали в Росреестре, договор должен содержать:. Необходимо вписать ФИО зарегистрированных граждан и позаботиться о месте новой регистрации для несовершеннолетних детей.

Их российское законодательство не позволяет выписывать в никуда — в листке отбытия представитель несовершеннолетнего должен сразу же указать жилье, где будет проживать ребенок.

Закон не запрещает продажу и покупку квартиры , если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем о купле-продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком рассказано тут.

В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю. Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя — желательно до момента подписания договора купли-продажи убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем.

Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется. У продавца есть два варианта — заняться снятием с учета до подписания ДКП и после.

Первый вариант является оптимальным для покупателя, ведь он избавляется от обременения до перехода права собственности о купле-продаже жилья с обременением написано здесь.

Однако для снятия с регистрации потребуется согласие прописанных лиц — они должны либо подать заявление на выписку, либо сразу зарегистрироваться по новому месту жительства в этом случае органы снимут гражданина с учета по предыдущему месту жительства самостоятельно и выписываться не потребуется.

Процедура выписки граждан регулируется Жилищным кодексом и заключается в уведомлении Управления по вопросам миграции МВД. Закон не устанавливает сроки, в которые бывший владелец и члены его семьи должны быть сняты с регистрации, однако за непостановку на учет в течение 7 рабочих дней гражданам грозит штраф по административному правонарушению.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Владелец недвижимости и все прописанные в квартире лица должны подать документы в управление лично, потребуются:. С одной стороны, регистрация не равняется праву собственности , не дает зарегистрированному лицу заключать с жильем какие-то сделки и даже иметь на него документы.

Единственным упоминанием о наличии зарегистрированного лица станет запись в домовой книге. С другой стороны, российское законодательство предусматривает ряд случаев, когда право пользования можно прекратить только в судебном порядке, а иногда — вообще невозможно.

Ниже представлен перечень таких случаев согласно ЖК РФ. Теперь просто так выселить родственника владелец жилья не сможет даже через суд — ему в любом случае придется выждать определенный срок, пока зарегистрированный гражданин не найдет себе новое жилье.

С года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним.

Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи. Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации.

После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.

Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.

Где можно получить выписку с информацией о количестве прописанных в помещении лиц:. Кроме этого, покупатель может посмотреть количество зарегистрированных лиц в квитанции за коммуналку.

По этому вопросу не обойтись без сотрудничества с текущим владельцем, ведь только он имеет право заказывать выписку в одной из вышеназванных структур. В некоторых случаях допускается использование нотариально заверенной доверенности от хозяина — по такому документу взять расширенную справку покупатель сможет в управлении по вопросам миграции.

Примечательно, что для получения справки не потребуется получать разрешение от владельца квартиры — достаточно знать кадастровый номер недвижимости или адрес и оплатить государственную пошлину за предоставление услуги.

Ниже вы увидите образец выписки из ЕГРП:. О чем надо знать в случаях, когда при покупке квартиры в ней есть прописанные граждане? Прописанное лицо — не является существенным риском для нового покупателя, если оно не входит в перечень лиц, которые сохраняют право пользования пожизненно.

Первым делом, покупатель должен проверить — как именно и когда были зарегистрированы все прописанные лица. Если физические лица прописывались после отказа от приватизации, на основе завещательного отказа или были членами жилищно-строительного кооператива — новый владелец квартиры не сможет выселить их из жилплощади даже через суд.

Внимательно стоит присмотреться к супругам и бывшим супругам , которые могут быть связаны обязательствами по брачному контракту. Если все прописанные граждане не относятся к специальным категориям, новый владелец в крайнем случае будет иметь возможность выписать их через районный суд по месту нахождения недвижимости.

На первом этапе желательно попытаться решить вопрос мировой — попросить граждан подойти в УМВД с заявлением о желании выписаться с прежней квартиры. Если же добровольное выселение невозможно, понадобится иск. Вместе со стандартным заявлением, инициатор разбирательства предоставляет суду следующие документы:.

Получив положительное решение по иску, собственник должен отнести его в Управление МВД — в течение трех дней зарегистрированных лиц принудительно снимут с учета. Прописанный человек — дополнительный риск , поскольку законодательство Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при которых право пользования недвижимостью сохраняется пожизненно — даже после смены владельца.

Чтобы избежать неприятностей, покупателю необходимо убедиться, что он сможет выселить граждан после заключения договора в добровольном или принудительном порядке.

Продавцу потребуется предъявить дополнительные документы и вписать в ДКП пункт об обязанности снять членов семьи с регистрации в течение определенного срока после совершения сделки. Из видео узнаете, почему покупатели не любят покупать квартиру с прописанными людьми и какие пункты нужно вписать в договор купли-продажи, чтобы подстраховаться:.

Отменить ответ. Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. По моему, лучше требовать от продавца устранения всех недостатков до заключения сделки, в т. Наверное на таких условиях стоит покупать только если ценой сильно заинтересовали, потом ведь самому придется через суд выписывать из квартиры всех лишних.

Семейная пара проживала в однокомнатной муниципальной квартире, куда жена после свадьбы прописала мужа. Позже жена приватизировала квартиру, муж в приватизации не участвовал. После нескольких лет совместной жизни по инициативе супруги пара развелась, и жена захотела продать квартиру.

Но не может этого сделать, так как супруга никак не выписать. Суд встал на его сторону и продлил право пользования однокомнатной квартирой на неопределенный срок, пока он не найдет новое место жительства.

Но он и не собирается его искать. Какие есть варианты выйти из этой патовой ситуации? Один вариант уже исчерпан — суд вынес абсолютно законное и обоснованное решение. Остается только какое-либо соглашение сторон или же у бывшего супруга должно появиться жилье, где он может зарегистрироваться и проживать.

В данный момент для регистрации по новому месту жительства или для снятия с регистрации обращаться к домовой книге нет необходимости — это делают компетентные органы по межведомственному взаимодействию.

Также в выписке из ЕГРН наличие прописанных не значится, так как о них не делается запись в реестре. Где получить выписку о лицах, имеющих регистрацию в помещении? Что следует учесть? Последовательность действий. На прописку дается 7 дней, дети до 10 лет могут проживать только с родителями, до 14 лет — с родственниками.

На заметку. Выписать проживающих в квартире можно и в судебном порядке. Однако такой процесс потребует сил, времени и финансовых затрат — не каждый покупатель готов пойти на такие дополнительные риски.

В году в закон внесли изменение, которое, в частности коснулось снятия с регистрации близких родственников владельцев подаренных квартир.

За выписку из ЕГРП придется заплатить, заказать ее можно даже не выходя из дома, через портал Государственных услуг. Желательно настоять на дополнительном пункте в ДКП об обязательствах бывшего собственника и членов его семьи выписаться после оформления сделки.

Наличие такого положения поможет новому собственнику быстрее и легче выиграть суд. Отменить ответ Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Источник: https://japan-ramen.ru/nalogovoe-pravo/pokupka-kvartiri-s-propisannim-chelovekom-po-ipoteke-1332.php

Основные ошибки при передаче денег за квартиру

Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек

Расплачиваясь наличными, покупатель рискует суммой в несколько миллионов рублей, поэтому стоит помнить основные правила безопасности.
 

Существует несколько способов расплатиться за квартиру. Можно использовать банковскую ячейку – это безопасно и прозрачно. Договор в этом случае считается выполненным после государственной регистрации права собственности. Стороны подписывают специальное соглашение, где оговариваются все нюансы: доступ, условия получения средств, оплата услуг банка и прочее.
 

Другим способом является аккредитив. При этом используется безналичный расчет. После завершения сделки и подтверждения ее факта банк переводит со специального счета деньги продавцу. Для получения средств бывший собственник должен предоставить в банк нужные документы. Аккредитив стоит дороже, так как банк несет больше издержек: открывает счет, переводит и обналичивает деньги.
 

Мы же расскажем об оплате наличными. Данный способ еще не ушел в прошлое, как кажется многим, он часто используется в регионах. И, конечно, здесь существует огромное количество рисков. Потерять миллионы во время сделки – крайне нежелательно.
 

Если наличными, то как?
 

С самого начала при покупке недвижимости стоит задуматься о посреднике: лицо (организация), через которое пойдут деньги, должно иметь хорошую репутацию. Различные аферисты действуют под видом риэлторов и нотариусов.

Ставка здесь большая – миллионы, поэтому недостатка в мошенниках в этой сфере не предвидится.

Лучше не экономить на комиссии и работать с известным и зарекомендовавшим себя агентством недвижимости, которое дорожит своей репутацией.
 

Можно ли расплатиться за квартиру сразу же? Уж очень хочется почувствовать себя собственником нового жилья
 

До регистрации права собственности риск потерять деньги очень высок. Риэлторы говорят, что в Москве таким образом почти уже не расплачиваются.

Сама сделка происходит так: покупатель и продавец встречаются, подписывают договор, рассчитываются, а уже после отправляют все документы в Росреестр.

После чего покупателю остается лишь ждать, пока пройдет регистрация, чтобы стать законным владельцем недвижимости.
 

Важно понимать, что в Росреестре могут остановить оформление сделки, если окажется, что квартира находится под арестом или в залоге. Чтобы вернуть деньги в данной ситуации, придется потратить, как минимум, время и нервы.
 

Остается и еще один существенный момент – нет гарантий перехода прав к новому владельцу. За время, пока происходит регистрация, продавец может «передумать» и изменить решение. Закон не запрещает это делать. Стоит отметить, что здесь есть лазейка для мошенников.

Многие продавцы квартир просят занизить в бумагах стоимость, для того чтобы заплатить меньше налогов. Обычно мошенники планируют следующую ситуацию: допустим, семейная пара покупает двухкомнатную квартиру за 8 млн рублей, а ее собственник просит в договоре указать 6 млн – это для него важный момент, так как удается экономить на налоге.

Покупатели соглашаются, подписывают договор и сдают бумаги на регистрацию. Сразу после этого продавец подает заявление и отказывается от регистрации. Уже через суд он добивается признания сделки недействительной, возвращает свою квартиру и отдает покупателям только ту сумму, которая прописана в договоре.

В результате мошенник прикарманит себе 2 млн рублей, а у покупателей шансов доказать свою версию крайне мало.
 

Продавец просит сразу внести значительную часть платежа, говорит – ему очень нужны деньги. Стоит ли идти навстречу?
 

Стоит относиться к таким просьбам с настороженностью. Если продавец просит большую предоплату (от половины суммы), то с большой долей вероятности занимается мошенничеством.

Злоумышленники снимают квартиру, документы на нее подделывают и публикуют объявление о продаже квартиры значительно ниже рыночной цены. Скидку они мотивируют «сложной жизненной ситуацией» или скорым отъездом хозяев за границу.

Покупателю при таком варианте предлагается заключить предварительный договор и внести задаток. Ну а после того, как продавец получает деньги, найти его уже не представляется возможным.
 

При нормальной же ситуации продавец просит внести небольшие деньги, например, 5% стоимости, для того чтобы в случае срыва сделки получить компенсацию морального ущерба.
 

Хорошо, ну а что дальше? Просто передать деньги?
 

Лучше вносить деньги при свидетелях и  составить при этом расписку. Юристы советуют во всех случаях, связанных с передачей наличных (аванс, задаток, основной платеж), когда деньги передаются от покупателя к продавцу, подкреплять оформлением расписки.

Без этой бумаги жулик-продавец может отправиться в суд и попытаться вернуть жилье, сообщив всем, что он не получил ни копейки. С подобными аферами юристы часто встречаются в своей практике.

Например, кто-то из покупателей может понадеяться на честность продавца либо аферисты специально втираются в доверие к покупателю. Чем вы будете подтверждать факт оплаты?
 

Расписка является доказательством оплаты и исполнения обязательств. Также ею удостоверяется исполнение всех условий сделки и суммы. Нужно написать, что передается, кем и за что, также надо обозначить конкретную сумму. Неплохо поставить на этой бумаге подпись свидетеля, а лучше – двух. Эти люди будут подтверждать подлинность расписки в случае судебного разбирательства.
 

Где лучше провести сделку?Имея на руках большую сумму денег, вы подвергаетесь дополнительному риску. Это только кажется, что бандитские налеты, как и «черные риэлторы», остались в 90-х. Криминальная хроника регулярно пополняется новостями о жертвах разбойных нападений.

Преступники могут напасть и днем. Известны нападения рядом с офисами агентств недвижимости, когда жертв избивают бейсбольными битами. Сумку с деньгами легко вырвать из рук жертвы, убежать и скрыться в людном потоке в центре города.

Также стоит добавить, что мошенники могут действовать и при передаче денег через банковскую ячейку. Чаще всего главным условием доступа к ней является предъявление банковскому служащему выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает сам факт сделки.

Эту бумагу опытные мошенники могут подделать.

Чтобы не попадать в подобные ситуации (при этом, не прибегая к безналичным способам платы) лучше:

– рассказывать о времени и месте сделки только проверенным людям;

– договариваться о встрече в охраняемых офисах или прочих проверенных местах в светлое время суток;

– для посредничества или за консультациями обращаться только в известные и проверенные агентства недвижимости.

Источник: https://www.cian.ru/stati-osnovnye-oshibki-pri-peredache-deneg-za-kvartiru-218383/

Дареная недвижимость может быть опасной

Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек

Сделка по дарению чаще всего оформляется между родственниками. Этот мотив самый распространенный, отмечает старший юрист департамента «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Вегас Лекс» Игорь Чумаченко.

Но юристы предупреждают, что сделать из такого подарка сюрприз не получится. «Для совершения дарения необходимо согласие самого одаряемого», — подчеркивает руководитель корпоративной практики юридической компании «ФБК-Право» Александр Ермоленко.

При этом такая сделка считается двухсторонней, и от подарка можно отказаться, но только до момента передачи дара. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым.

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

В случае, когда договор дарения уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

До того как согласиться стать владельцем квартиры, передаваемой в дар, нужно знать несколько тонкостей.

Как объясняет главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова, одаряемый будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%) в том случае, если подарок делает не близкий родственник — например, дядя, или двоюродный брат, или чужой человек.

В случае если недвижимость дарят родители, братья или сестры, супруги, усыновители — налог платить не нужно. Александр Ермоленко также напоминает, что налог может стать серьезным обременением для одаряемого. Так, если средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Москве 4,8 млн. рублей, то налог может составить 624 тыс.

В случае же указания в договоре нерыночной цены (указания заниженной оценки) возможны претензии со стороны налоговых органов.

Если одаряемый с радостью принимает подарок (о чем дарителю следует узнать заранее), он и даритель заключают двусторонний договор. Договор дарения квартиры заключается только в письменной форме путем составления одного документа и подлежит обязательной государственной регистрации.

То есть договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

При этом, подчеркивает Елена Турецкова, нотариально удостоверять договор не обязательно: нотариальное удостоверение договора или отсутствие такового не влечет никаких юридических последствий.

Существует еще один нюанс. В договоре должны быть четко прописаны признаки предмета дарения. Необходимо указать точный полный адрес квартиры, этажность дома, количество комнат и метраж квартиры (в соответствии с данными БТИ). Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру.

Обычно бывает достаточно сообщить номер и дату свидетельства о праве собственности или иные документы, в случае приобретения квартиры до 1998 года, — например, договор купли-продажи, договор о приватизации и т. д. Гражданский кодекс признает ничтожными обещания подарить вещь без указания ее конкретных признаков.

Поэтому расписки в виде «Я дарю свою квартиру по адресу ул. Ленина, 45, своей младшей дочери» не имеют никакой юридической силы.

Ничтожными также признаются договоры дарения между юридическими лицами, а также предусматривающие передачу объекта в дар после смерти дарителя: в этом случае имеет юридическую силу только завещание.

Но юридические лица могут дарить недвижимость физическим лицам, то есть компания может одарить своего сотрудника квартирой.

Как подчеркивает Игорь Чумаченко, здесь нужно учитывать, что юридическое лицо не сможет учесть расходы, связанные с приобретением такой недвижимости (покупкой, инвестированием, строительством), для целей уменьшения налога на прибыль, поскольку передает имущество безвозмездно.

Как и любую другую схему, дарение пытаются использовать и мошенники. Юристы подчеркивают, что все попытки передать в дар чужую квартиру почти невозможны, поскольку для регистрации договора дарения надо подтвердить свое право собственности на объект. Однако, приводит пример Игорь Чумаченко, встречаются случаи, когда дарение используется для того, чтобы прикрыть куплю-продажу.

Это может иметь место, например, при приобретении доли в праве на недвижимое имущество. По закону в таких случаях надо соблюсти процедуру, связанную с преимущественным правом остальных участников долевой собственности, то есть необходимо сначала предложить им купить продаваемую долю в праве на недвижимость и только после их отказа можно предложить свою долю стороннему лицу.

Однако бывает, что соблюдение этой формальности существенно осложняется из-за позиции других участников долевой собственности, либо владелец доли не заинтересован в ее продаже другому участнику.

В этом случае идут на хитрость и «дарят» свою долю стороннему лицу, поскольку дарение не подпадает под возмездное отчуждение имущества, когда обязательно соблюдение указанных требований.

Здесь можно говорить о признании такой сделки недействительной, только если в суде удастся доказать получение денег за передаваемую долю.

В остальных случаях признать дарение недействительным крайне затруднительно.

Есть и еще одна особенность договоров дарения.

Если, к примеру, родители дарят квартиру замужней дочери, право собственности распространяется только на нее, а супруг дочери не будет иметь прав на это жилье.

Такие права возникают только при сделке купли-продажи. Если бы родители продали дочери квартиру, ее муж тоже получил бы на нее имущественные права как на совместно приобретенное в браке имущество.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2008/08/20/2817058.shtml

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Схемы обмана при покупке и продажи квартир

Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек
Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры).

Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли “за бортом” люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь.

К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении). Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры.

Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы. Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться.

Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку. Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную “куклу” из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).

Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут…

50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа “по дубликатам”.

В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов.

При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.

Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и “продают” ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена…

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог.

Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны.

Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки. Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм.

В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным.

Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на “фирмы-однодневки”, которые возникают для заключения одного – единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие “фирмы” берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов.

Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. “Навар” с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя — заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя “заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина”, его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.

Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении “срока действия договора аренды”, является настоящий хозяин.

Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил? Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади. Тут необходимо сделать небольшое отступление.

У квартиры существует как бы две цены — по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент.

Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону).

А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки.

Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все… Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к.

, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить. Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным. Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом — продолжение следует.

Автор статьи А. Захаров

Источник: https://move.ru/shemi_obmana_pri_pokupke_kvartir/

Оформление квартиры в собственность. Процедура покупки квартиры

Признание сделки покупки квартиры недействительной, если остался один прописанный человек

Впоследнеевремя,количествозаключаемыхсделокпокупле-продажинедвижимости вБеларусирастетувереннымитемпами.Какправило,большаяихчастьоформляетсяприпомощириэлтерскихагентств.Ноестьите,ктопроводяттакиедействиясамостоятельно.Ивпервомивовторомслучаях,необходимопонимать,чтопокупкаквартиры–делотонкоеитребующееопределенныхнавыковизнаний.

Даннаястатьярассчитанабольшенатех,ктопланируетсамостоятельноеплаваньепорынкунедвижимостиирассчитываеттольконасвоисилы,неприбегаякпомощириэлтерскихагентств.

Ксожалению,уровеньюридическойосведомленностинашегонаселенияоставляетжелатьлучшегои,порой,некоторыедаженеподозреваютотом,какправильноначатьоформлятьдокументы,счегоначать,сколькоюридическихкруговнеобходимобудетпройтиикакиеподводныекамнимогутвсплытьвпроцессеоформлениясделкипопокупкенедвижимости.

Итак,выимеетеопределеннуюсуммуденегивашифантазиирисуютвамнебывалыеапартаментывлюбимомрайоне.Действительностьоказываетсясовершеннодругой.Порой,впроцессепоискаискомогожильявашеймечты,меняютсявсепервоначальныепланыивиденьяквартирывашеймечты. Новот,случилось.Вынашлисвойвариант.Инаэйфории возникаетвопрос:счегоначать?Какимдолженбытьпервыйшагприпроцедуреоформлениядоговоранапокупкунедвижимости?

Радостновздохнувотсчастья,чтоквартиранайдена–начинаемпроверку документоввашейбудущейквартиры.Дляначаланеобходимоубедиться,чтопродавецобладаетвсемиполномочиямииимеетсоответствующиеправоустанавливающиедокументы.Аэто:договоркупли-продажи;свидетельствооправенанаследство; договормены;договордарения;договорприватизации;регистрационноеудостоверение.

Принадлежностьквартирыпродавцуподтверждается свидетельствомоправесобственности.

Данныйдокументвключаетвсебяследующиесведения:информацияовладельцахнедвижимости;информацияосамомобъектенедвижимости:где,когда,кеминаоснованиикакихдокументовбылозафиксированоправособственностиподанномужиломупомещениюнаданногопродавца.Атакже,самоеважное–информацияовозможныхограничениях(обременениях)правасобственностипродавцанапокупаемуюжилплощадь.

Необходимознать,чтоданные,содержащиесявсвидетельственаправособственности,могутустаревать.Нонестоитрасстраиватьсяипугаться.НапомощьвампридетЕдиныйГосударственныйРегистрНедвижимогоИмущества.

Достаточновзятьвыпискуизэтогоучреждения,котораябудетсодержатьвсесведенияопродавцеиегоправах,квартире исделкампоней.

Этотдокументтакжевключаетвсебя:описанияквартиры;зарегистрированныенанееправа;ограниченияправ;сведенияосуществующихнамоментвыдачивыпискипритязанияхнаправаизаявленныхвсудебномпорядкетребованияхвотношенииданногообъектанедвижимости.

Получитьвыпискунесложно.Онавыдаетсяпопредъявлениюдокумента,удостоверяющеголичность,заявлениюовыдачеиоплате.

Тем,ктовыкупаетдолювквартиренаходящейсявдолевойсобственности,необходимоучестьследующийнюанс.Участникидолевойсобственностиимеютпреимущественноеправопокупки.Чтоэтозначит?Толькото,чтопродавецдолженизвеститьвписьменнойформевсехучастниковосвоихнамеренияхсуказаниемценыиусловийпродажи.Итолькоприотказедолевыхучастниковнедвижимостиотпокупкидоли,продавецвправепредлагатьданнуюдолютретьимлицам.

Следующийшагпокупателя–походвРСЦ.Вэтойорганизациипроверяютсясведенияопрописанныхгражданахвинтересующейвасквартире.Здесьнеобходимозаостритьвниманиенатех,ктокогда-тобылпрописанвэтойквартире,нонепотерялправапользованияданнымжилымпомещением.Подэтукатегориюгражданпопадаютлица,находящиесявместахлишениясвободы,находящиесяврядахвооруженныхсилРБит.д.

Дляпродажиквартирыотэтойкатегорииграждандолжнобытьполученописьменноесогласие.Еслинепредусмотретьэтотмомент–последствиямогутбытьнеоченьрадужными.Втеперьужевашейквартиреможетпоселитьсясовершеннопостороннийвамчеловек–неоченьрадостнаяперспективаи,чтогораздохуже–признаниенедействительнымдоговоркупли-продажи.Влюбомслучае,страдаетевы,какпокупатель.

Всоответствииснашимзаконодательством,продажеподлежатлишьприватизированныеквартиры,еслиречьидетовторичномрынкежилья.Казалосьбы,чтозаопасныйзверьможетподжидатьпокупателявэтойчастиоформлениядоговоракупли-продажи.Ксожалению,может.Всемылюди,всемычеловеки…Соответственновсемогутдопускатьошибки.Такивпроцессеприватизациипослучайностиилинамеренномоглибытьдопущенынарушения.

Одноизсамыхраспространенных–неучтенычьи-либоправа.Ичащевсегоэтокасаетсянесовершеннолетнихдетей.Детимогутобладатьправомсобственности(бытьсовладельцамипослеприватизациигосударственнойквартирыилиучаствоватьвдоговорекупли-продажи),либоиметьправопользованияжильем.Чтобыпродатьтакоежилье,необходимополучитьразрешениеоргановопекиипопечительства.

Чащевсего,приприватизацииоказываютсянесоблюденнымииправаотсутствовавшихвпериодприватизациижильцови,конечноже,дляпродажиквартирытребуетсяиихсогласиетоже.Бываютслучаи,когдавдокументахнеуказаныилиуказанынеточнодоличленовсемьи,очемпродавецквартирыможетинезнать.Аобнаружитьтакоенарушениепристандартнойпроверке-оченьсложно.

Втакихслучаяхлучшевсегоподстраховатьсяиполучитьвместнойадминистрациидополнительнуюсправкуоначислениижилищнойквоты.

Особоевниманиеискурпулезностьприпроверкенедвижимостипотребуетсяприоформлениидоговоракупли-продаживосновекотороголежитсвидетельствооправенанаследство.

Поэтому,приобретаяквартиру,гдеправоустанавливающимдокументомявляетсясвидетельствооправенанаследство,вамкрайненеобходимопроверитьвсехнаследников,будьтопозаконулибопозавещанию,которыемогутоспоритьнаследствоиотсудитьсебедолювнаследуемомимуществеит.д.

Иесливпоследствиисудпризнает,чтоодинизнаследниковимелправособственностинадолювэтойквартире,договоркупли-продажибудетпризнаннедействительным.

Прочитавэтуинформацию,ненадооблегченновздыхатьидумать,чтовызнаетевсюподводнуючастьайсбергаприоформленииквартирывсвоюсобственность.Дляполнойнадежностисделки,покупателюследуетубедиться,чтособственникжильянесостоитнаучетенивнаркологическом,нивпсихоневрологическомдиспансере.

Потому,каквтакомслучаелибосамсобственник,либовнезапнопоявившиесяродственникимогутоспоритьсделкувлюбоймомент.Ивсевашиусилия,иденежныесредствапростонапростопропадутдаром.

Чтобыизбежатьтакогопечальногорезультатавашихусилий,прималейшемподозрениинафизическуюипсихическуюнедееспособностьпродавца,необходимоосвидетельствованиесобственникавмедицинскомучреждении,чтопродавецнамоментподписаниядоговоранаходитсявадекватномсостояниииотвечаетзасвоидействияипоступки.

Всеобщееубеждение,чтоподписьнотариуса-залогуспехавданнойсделкеошибочна.Необходимопонимать,чтогосударственныйслужащийустанавливаеттолькогражданскуюдееспособностьпродавца.Есливынеможетеразвеятьсвоиопасенияисомненияотносительноздоровьясобственника–следуетотказатьсяотподписаниядоговоракупли-продажииначатьпоискижильязаново.

Присовершениисделкиспродавцом,которыйдействуетнаоснованиигенеральнойдоверенности,впервуюочередь,покупателюнеобходимоубедитьсяненаступилилиобстоятельства,которыепрекращаютдействиеданнойдоверенности.

Этимиобстоятельствамимогутбыть:истечениесрокадоверенности,отзывдоверенности,смертьдоверителя,признаниедоверителянедееспособным.Принахождениисобственниказаграницей–доверенностьдолжнабытьзаверенанотариусомтогогосударства,натерриториикоторогооннаходится.

Идляполнойубедительностииперестраховкинеобходимопроверитьапостильдокумента,легализующийнотариальныйактнатерриторииРБ.

Выпроделалиогромнуюработу.Провериливседокументы,собраливсесправкидлятого,чтобысделкабылапрозрачнойисостоялась.Нопраздноватьуспехещерановато.Следующийшагприприпокупкеквартирынеменееважен.Онявляетсяосновополагающимдлятого,чтобыстатьсобственникомнедвижимостивашеймечты.Этооформлениедоговоракупли-продажи.Чтонужноучестьнаэтомэтапе?

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost-procedura-pokupki-kvartiry/

Криминальный мир
Добавить комментарий