Приобретение квартиры в строящемся доме у подрядчика

ПОДРЯДные квартиры: кто не рискует, тот переплачивает

Приобретение квартиры в строящемся доме у подрядчика

Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру.

Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры».

Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?
 

Что такое «подрядная квартира»?
 

Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:
 

–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы.

То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком.

Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.
 

Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена.

По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами.

Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
 

Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
 

«Продам недорого подрядную квартиру»
 

Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
 

Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
 

–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
 

ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
 

Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.
 

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:
 

–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.
 

То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.
 

Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:
 

– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона.

Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив.

Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».
 

Доля риска
 

У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:
 

–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.
 

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:
 

–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.
 

Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге таких случаев было очень много.

Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема.

А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.
 

Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:
 

–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств.

Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику.

У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе.

Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.
 

Чаще всего такие квартиры – это первичка.

Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить.

Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.
 

О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment:
 

–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски.

Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир.

Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.
 

Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком.

Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.

 

Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».
 

Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?
 

Перспективы подрядных квартир
 

Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:
 

–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике.

Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к.

данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».
 

Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:
 

–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос.

Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть.

Пойдут вниз ипотечные ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.
 

Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:
 

––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.
 

Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.

Источник: https://www.cian.ru/stati-podrjadnye-kvartiry-kto-ne-riskuet-tot-pereplachivaet-218340/

Дешевые квартиры от подрядчиков: как сэкономить без риска

Приобретение квартиры в строящемся доме у подрядчика

Приобретая строящееся жилье у подрядчиков и поставщиков стройматериалов, которые получили его от застройщиков в счет оплаты выполненных работ, можно сэкономить до 15% от рыночной стоимости. Плата за низкую цену – высокие риски для покупателей. Но при грамотном подходе их можно свести к минимуму и купить дешевую квартиру.

С конца 2008 года бартерные схемы работы между застройщиками и подрядчиками стали распространенным явлением. Доля таких сделок доходила до 80% всех объемов взаиморасчетов на рынке недвижимости.

В отсутствие «живых» денег от покупателя многие застройщики были вынуждены расплачиваться со своими партнерами возводимым жильем. Те, в свою очередь продавали дешевые квартиры.

 

Бартер ушел, квартиры остались

У подрядчиков и поставщиков стройматериалов закономерно возникла проблема: полученное в счет оплаты жилье надо было как-то продавать. При том что такие фирмы чаще всего не обладают ни клиентской базой, ни соответствующими технологиями продаж, проблемы с реализацией жилья возникали очень часто. Многие начали демпинговать: покупателей привлекали относительно низкими ценами (порой на 10-15% меньше, чем у застройщика). Появились и специализированные агентства недвижимости, которые помогали подрядчикам и поставщикам материалов продавать дешевые квартиры, полученные по бартеру. Сейчас бартерные схемы расчетов встречаются все реже: застройщики получили доступ к банковским кредитам, а продажи жилья значительно выросли по сравнению с кризисным периодом. Свою роль в борьбе с бартером сыграло и государство: благодаря госзаказу строительную отрасль насытили деньгами. Только в 2009 году, с учетом закупок и конкурсов, которые провело в Петербурге Министерство обороны РФ, общий объем инвестированных казенных средств в рынок жилья превысил 40 млрд руб. За счет этих бюджетных денег построено или куплено более 900 тыс. кв. м жилья. «В большинстве случаев стоимость квартир от подрядчиков дешевле аналогичного жилья, которое предлагают застройщики. Выполнив свою работу, подрядчики стремятся как можно быстрее продать полученные квартиры. Многие демпингуют: в среднем, цена такого жилья на 10% ниже той, что предлагают застройщики», – рассказала директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

Жилищный дисконт

Демпингуют, правда, далеко не все. «В ряде случаев цена может быть ниже, но происходит это не всегда. Застройщик, как правило, передает своим партнерам строящиеся квартиры по ценам ниже рыночных. Но это не лишает подрядчиков права реализовывать уже «свою» квартиру по рыночной цене», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова. По оценкам директора по маркетингу компании «Мир недвижимости» Ильи Логинова, стоимость дешевых квартир от подрядчиков ниже рыночной цены на 10-15%. При этом, по его словам, за последнее время число квартир, которые продают подрядчики, не уменьшилось. «Жильем расплачиваются в основном небольшие застройщики, которые в период кризиса работали по бартерным схемам. Вернуться к финансовым взаиморасчетам с подрядчиками бывает непросто – те продают полученные квартиры по ценам ниже рыночных. Из-за чего у застройщиков возникают проблемы с реализацией жилья. Получается замкнутый круг: партнеры застройщика демпингуют его же товаром, и чтобы завершить строительство дома, тот вынужден продолжать работать с подрядчиками и поставщиками материалов по бартерным схемам. К тому же застройщики, которые строят один-два дома в год, часто не имеют своих отделов продаж – с подрядчиками им проще расплачиваться квартирами, а оставшееся жилье продавать через агентства недвижимости», – рассказал Илья Логинов.

Рискованное дело

Платой за относительную дешевизну квартир от подрядчиков являются высокие риски для покупателей. С юридической точки зрения бартерная схема выглядит следующим образом: расплачиваясь с подрядчиками, застройщик заключает с ними договор долевого участия, инвестиционный договор, либо другое соглашение. В свою очередь, подрядчики продают квартиры по договорам уступки права требования (цессии) либо, если речь идет о готовом жилье, по договорам купли-продажи. «В некоторых случаях застройщик расплачивается с подрядчиком уже после завершения строительства: оформляет право собственности на себя, а потом передает его подрядчику по договорам купли-продажи. Конечно же, для покупателей этот вариант предпочтительней. Застройщик расплачивается с подрядчиками уже оформленными в собственность квартирами. В этом случае новый покупатель приобретает готовое жилье и ничем не рискует», – говорил Валерия Карпова. По словам генерального директора Консультационного центра по долевому строительству и Недвижимости (КЦДСиН) Анны Максимовой, степень риска при покупке строящегося жилья у подрядчика напрямую зависит от того, какой договор подписывает с ним покупатель. «Если застройщик передает квартиры в счет выполненных работ по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а подрядчик, исполнивший свои обязательства, реализует жилье по договорам переуступки (цессии), покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика», – говорит Анна Максимова. Трудности могут возникнуть в тех случаях, когда застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами. Часто всего такие соглашения дают подрядчикам возможность продавать дешевые квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком. По словам Анны Максимовой, если подрядчик не выполнит свои обязательства по договору подряда или поставки и тем самым не выполнит условия инвестиционного договора, у застройщика не возникнет обязанности передать ему квартиры, даже если подрядчик уже продал их. «Если дольщики попробуют получить оплаченное жилье через суд, им вряд ли удастся это сделать. В подобных случаях судьи считают, что права дольщиков на жилье являются производными от соответствующих прав подрядчика. А если у последнего таких прав не возникло, дольщики не могут требовать – пусть даже оплаченное ими – жилье», – пояснила Анна Максимова.

Тройственный союз

Самый худший вариант – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядчиком, после чего последний подписывает встречный договор купли-продажи с приобретателем жилья. Если подрядчик окажется недобросовестным, вероятность получить квартиру будет минимальной. «Главный риск в том, что подрядчик может не закрыть полученные квартиры работами или материалами – фактически клиент покупает жилье, не будучи уверенным в том, что он его получит. К сожалению, прецеденты уже были – подрядчик не заканчивал какой-либо цикл работ и квартиры забирали у новых собственников», – говорит Илья Логинов. По его словам, участвуя в таких схемах, покупателям лучше всего привлекать к составлению договора застройщика (лучше всего – заключать трехсторонний договор между покупателем, подрядчиком и застройщиком). «Разумеется, когда квартиры сначала передаются подрядчику, а он продает их дольщикам, риски для них существенно увеличиваются. К таким сделкам лучше привлекать специалистов, которые помогут избежать неприятностей», – резюмировал Илья Логинов. Опрошенные БН эксперты затруднились ответить, какие подрядные компании продают жилье, полученное в счет выполненных работ. По словам главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, в подавляющем большинстве случаев дешевые квартиры от подрядчиков реализуются через агентства недвижимости.

«Чаще всего у подрядчиков нет собственных отделов продаж и опыта реализации жилой недвижимости. Гораздо проще и эффективней поручить эту работу профессиональным агентам», – резюмировал Илья Логинов.

Источник: Бюллетень Недвижимости

Версия для печати

Источник: http://www.gilproekt.ru/visitors/directory_detail/7762.html

Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Приобретение квартиры в строящемся доме у подрядчика

Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге.

Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214.

Однако тут есть сразу два «но»:

  • закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
  • по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).

Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды». В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика.

Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума». А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент.

Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.

Показателен такой случай:

Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %.

После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке.

В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.

Приобретение квартиры в новостройке у застройщика

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

  • разрешение на возведение многоэтажки;
  • право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.

Предварительный договор

Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается.

По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем  договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях. Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь передачи товара – в данном случае квартиры – не происходит.

Тем не менее застройщики, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков, умудряются добиться от них оплаты полной стоимости жилья. Причем деньги принимаются как:

  • стопроцентный задаток
  • либо как гарантия платежеспособности покупателя.

Таким образом, покупка новостройки по предварительному договору – это большой риск. Ведь застройщик может впоследствии отказаться от заключения полноценного договора. И тогда доказать свое право собственности на жилье не получится даже в суде. Яркий пример – плачевная ситуация, в которой оказалась бухгалтер частной фирмы Мария Дмитриевна К.

Застройщик предложил ей заключить договор долевого участия, правда, предварительный. Не заметив подвоха, женщина согласилась. Но когда строительство подошло к концу и настала пора оформлять квартиру в собственность, выяснилось, что прав на нее Мария Дмитриевна не имеет.

Ведь застройщик так и не заключил с женщиной полноценный договор долевого участия.

Рассрочка

Покупка новостройки в рассрочку – вариант, который, безусловно, заслуживает внимания.

Он выгоден как застройщикам, которые стремятся побыстрее реализовать квадратные метры, так и покупателям, которые не всегда имеют возможность сразу оплатить полную стоимость квартиры.

Многие выбирают его еще и потому, что не хотят связываться с банками. Однако и у этого варианта есть свои подводные камни:

  1. перед подписанием договора о рассрочке следует тщательно изучить последствия, которые наступают в случае просрочки платежа. Застройщик может выдвинуть «драконовские» условия, и тогда такой вариант оплаты окажется совершенно невыгодным;
  2. также нужно учесть процент удорожания квартиры. Как правило, этот показатель не превышает 3 % от остатка стоимости жилья в месяц;
  3. очень важно изучить прописанный в договоре порядок, в соответствии с которым будет осуществляться переход права собственности к покупателю. Здесь тоже могут быть неприятные сюрпризы.

Покупка новостройки в рассрочку подходит далеко не всем, поскольку срок погашения задолженности довольно короткий, а суммы ежемесячных выплат существенные.

Стоит ли покупать у подрядчика?

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. С одной стороны, соблазн велик, так как зачастую подрядчик продает квартиры дешевле, чем застройщик. А с другой стороны, высока вероятность столкнуться с серьезными проблемами. Покупка новостройки у подрядчика – предприятие рискованное, ведь он не работает по ФЗ-214. Чтобы избежать неприятных ситуаций, убедитесь в том, что:

  •  договор долевого участия (если подрядчик владеет квартирой на основании этого документа) зарегистрирован в органах Росреестра;
  • подрядчик имеет документы, подтверждающие, что жилье полностью оплачено;
  • в договоре указана именно та квартира, которую вы намерены купить;
  • подрядчик имеет возможность заключать договор уступки прав требования.

Непростое это дело – покупка новостройки: подводные камни подстерегают покупателя на каждом шагу. Поэтому так важно внимательно изучить информацию по данному вопросу и оценить все имеющиеся варианты.

Чтобы упростить вам задачу, предлагаем ознакомиться с другими статьями полезными для покупателей новостройки на нашем сайте. Они помогут разложить все по полочкам и сделать правильный выбор.

И напоследок посмотрите видео о том, на что стоить обратить особое внимание при покупке квартиры в новостройке:

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/pokupka-novostrojjki-podvodnye-kamni/

Покупка квартиры у подрядчика

Приобретение квартиры в строящемся доме у подрядчика

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков.

Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.

Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.

В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования.

Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
  • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Пример

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы.

Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель.

Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

  • Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
  • Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
  • Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
  • Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
  • Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии.

Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств.

Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Участие застройщика в уступке прав

Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком. Так, если в нем содержится условие о получении 3% от сделки при уступке прав, то его требования вполне законны.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/u-podryadchika/

Топ-4 самых опасных схем покупки квартир в новостройках

Приобретение квартиры в строящемся доме у подрядчика

Описывает адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Еще с 2005 г. введен в силу 214-ФЗ Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Многие покупатели новостроек ошибочно полагают, что закон, имеющий обязательную силу, защитит их, что они не могут быть обмануты.

Однако подобные предположения не соответствуют действительности, а ряды обманутых дольщиков разрастаются. Застройщики продолжают использовать неправомерные схемы продажи жилья, чтобы гарантировать собственные интересы.

Уступка от подрядчика
Застройщики, как правило, не возводят дома сами, за свой счет, собственными орудиями труда и техникой. Строительство дома передается генеральному подрядчику или нескольким подрядчикам, которые в свою очередь привлекают субподрядчиков (более мелкие компании).

С субподрядными организациями, что поставляют стройматериалы, осуществляют узконаправленные работы, застройщики предпочитают расплачиваться не денежными средствами, а квартирами. Совсем не редкостью являются договоры уступки или соинвестирования, встречающиеся между застройщиком и подрядчиком (субподрядчиком).

И самое интересное в подобных договорах то, что они действительны только до той поры, пока основной застройщик и мелкая строительная компания «дружат».

Как только дружба заканчивается и начинается война, что бывает достаточно часто и вызвано или претензиями к работе, или их оплатой, права на квартиру у субподрядчика аннулируются.

Схема, когда субподрядные компании продают дольщикам полученные за исполненные работы квартиры, встречается очень часто. Она является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья, более того, не соответствующей действующему законодательству, квартиры реализуются в обход закона через предварительные договоры или уступки права без должного подтверждения оплаты.

В моей практике был неприятный судебный пример, когда субподрядная компания продала жилье в новостройке, подтвердив свои права договором уступки и частичным актом по исполненным перед застройщиком работам.

Однако прямой привязки между данными документами не было, и при возникшем конфликте субподрядчик не смог доказать, что частично выполненные работы как раз и являются результатом взаимозачета по подписанному договору уступки.

Уступка была признана не состоявшейся, а дольщик остался без квартиры.

Вексельная схема не от застройщика
Вексельная схема продажи квартир в новостройках очень удобна строительным компаниям. Она освобождает не только от налогообложения. Она освобождает от обязанности компенсации убытков, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, если возводимый объект имеет погрешности и не построен в заранее намеченные сроки.

Грамотный механизм реализации квартир по вексельной схеме лишает дольщиков возможности предъявить претензии к основному застройщику.

Вексельная схема направлена на реализацию отношений, когда дольщики приобретают лишь ценную бумагу, порой совсем посторонней компании, и эту ценную бумагу они должны поменять на квартиру, если застройщик согласится на подобный обмен.

Практика знает огромное количество примеров, когда покупатели квартир в новостройках оставались ни с чем только потому, что векселя были оформлены на небольшие, иногда подставные компании – пустышки, которым проще обанкротиться и не возвращать деньги, чем возлагать на себя бремя передачи так и не полученного от застройщика жилья.

Подобный пример был на юго-западе столицы, когда более двух лет дольщики безуспешно пытались доказать в Зюзинском районном суде г. Москвы права на квартиры, предъявляя в качестве платежных документов векселя никому не известной организации. Все иски судом были оставлены без удовлетворения.

Предварительный договор долевого участия в строительстве
Схема оплаты предварительного договора долевого участия очень часто срабатывает на дольщиков магнетически, без сбоев.

Однако, если застройщик предлагает подписать не основной, а именно предварительный договор, это должно насторожить, т.к.

невозможность регистрации основного договора долевого участия означает наличие проблем у строительной компании, не позволяющих установленным законом способом регистрировать основные договоры.

На самом деле причин может быть множество, и каждая из них способна привести к неразрешимому конфликту.

Так, в одном из моих судебных процессов выяснилось, что застройщик, подписавший предварительный договор долевого участия с дольщиком, по факту не являясь застройщиком, вообще не в праве был его оформлять.

Хорошо, что судебная практика выработалась в данном направлении однозначно и в пользу дольщиков, только и именно это помогло мне закрепить за клиентом, заключившим предварительный договор долевого участия, права на квартиру в новостройке.

Однако стоит помнить, что предварительный договор долевого участия, оформленный не с застройщиком, а с посторонней компанией, не имеет никакой юридической силы, соответственно, не порождает обязанностей, в том числе по передаче уже оплаченного жилья.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают только проблемные застройщики, не способные получить разрешение на строительство, открыть регистрационный адрес в Росреестре и оформить договоры долевого участия по 214-ФЗ.

При этом не стоит думать, что если застройщик или инвестиционная компания предлагают предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, все это смахивает на мошенничество, нет.

Однако однозначно данная схема свидетельствует об отсутствии у застройщика необходимых документов, достаточных для регистрации договоров долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Указанные проблемы могут быть как значительными, так и не очень.

И именно в зависимости от степени их существенности возможны как действительные сложности получения жилья в новостройках, способные привести к банкротству и потере оплаченной недвижимости, так и формальные, быстро решаемые в судебном порядке.

Последние двадцать лет продажи квартир в новостройках осуществляются по очень различным, порой совсем незаконным схемам. И по крайней мере в ближайшие пять лет данные схемы будут занимать свое главенствующее место.

Какие-то из них имеют серьезную опасность, другие формальную, незначительную.

При этом всегда стоит помнить, что покупка жилья в новостройке, независимо от названия сделки и громкого имени застройщика, – это всегда повышенный риск.

Источник: https://www.irn.ru/articles/34819.html

Криминальный мир
Добавить комментарий