Обязательно ли выделять мужу долю в квартире при покупке квартиры с добавлением материнского капитала?

Вс рф запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Обязательно ли выделять мужу долю в квартире при покупке квартиры с добавлением материнского капитала?

Впервые дано разъяснение, как при разводе поступать с недвижимостью, купленной на материнский капитал.

Судя по тому, что государство пока не собирается отказываться от выплат материнского капитала, а семей, получивших эти деньги, становится все больше, реально предположить, что подобных дел в судах может оказаться немало.

Поэтому разъяснения Верховного суда по делу о разделе недвижимости, купленной семьей на материнский капитал, могут оказаться полезными как судьям в регионах, так и простым гражданам, если им придется столкнуться с подобной проблемой.

Все началось с решения городского суда города Славянска Краснодарского края. Там суд рассмотрел иск о разделе недостроенного дома. Бывший муж потребовал, чтобы суд признал право собственности на половину недостроенного дома за ним. Дом семья строила в браке, брак закончился, дом остался. Но до конца оформить его не смогли, так как это – недострой.

Горсуд поступил стандартно – все нажитое супругами в браке считается их общей собственностью и в случае развода делится пополам. Такое решение и было принято – половину дома суд присудил бывшей жене, вторую половину – бывшему мужу.

Краевой суд, куда недовольная экс-супруга обратилась, оспаривая такой дележ, подтвердил правоту своих коллег – раздел, дескать, был справедливым.

ВС РФ разъяснил, что можно делать с единственным жильем должника

Но гражданка дошла до Верховного суда, и суд, самым внимательным образом перечитав дело, сказал – заявительница-то права. А городской и краевой суды приняли решение, в котором “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”.

По мнению Верховного суда, эти нарушения так повлияли на рассмотрение дела, что не дали возможность принять правильное и законное решение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда оба состоявшихся решения отменила и разъяснила почему.

Итак, супруги из Краснодарского края прожили в браке семь лет. У них двое детей. Как и положено, государство выделило женщине материнский капитал. Деньги пошли на строительство дома для семьи. Дом не достроили, но за мамой признали право собственности на строение.

Женщина, получившая материнский капитал, подписала обязательство, в котором было сказано, что она должна в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта на строение оформить недвижимость в общую собственность на себя, супруга и детей, определив размеры долей для каждого. Этого требует закон.

Деньги материнского капитала не могут быть совместно нажитым имуществом и не подлежат разделу

Местные суды, когда рассматривали дело, пришли к выводу, что строили дом во время брака и он является совместно нажитым. Но дом не достроили, его нельзя ввести в эксплуатацию, поэтому доли детей в нем определить пока нельзя.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила следующее. Материнский капитал можно потратить лишь на строго прописанные в законе цели. Одна из них – улучшение жилищных условий семьи.

Причем у родителей есть выбор – строить дом, реконструировать уже имеющийся, вкладывать деньги в строительный кооператив. В общем, участвовать во всем, что в итоге даст взрослым и детям жилье и что не противоречит закону.

Можно класть кирпич самим, можно договариваться с фирмой, а можно и с физическим лицом.

ВС РФ не признал вымогательством требование возврата законного долга

По закону такое жилье должно быть в обязательном порядке оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи – родителей и детей. Причем на всех детей, а не только на тех, после рождения которых государство дало маме деньги.

Верховный суд подчеркнул – закон о материнском капитале специально очертил круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, купленное или построенное на средства этого капитала. А еще этим законом установлен и вид собственности – общая долевая.

По Семейному кодексу (статьи 38 и 39) в случае развода разделу имущества между супругами подлежит только общее имущество, нажитое в браке. В этот перечень общего имущества входят и денежные выплаты, полученные каждым из супругов. Но общими будут лишь те денежные выплаты, которые не имеют специального целевого назначения. Это сказано в 34-й статье Семейного кодекса.

А средства материнского капитала по закону имеют целевое назначение. Они не могут являться совместно нажитым имуществом, а значит, не подлежат разделу между супругами.

Дети, сказано в законе, должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, купленной на материнский капитал. Причем неважно, деньги были потрачены на это целиком или частью.

Поэтому дом, даже недостроенный, надо делить на всех, как того требует Семейный кодекс и закон о материнском капитале. Это дело Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Источник: https://rg.ru/2016/03/08/vs-rf-zapretil-delit-pri-razvode-to-chto-kupleno-na-matkapital.html

Помощь клиенту

Обязательно ли выделять мужу долю в квартире при покупке квартиры с добавлением материнского капитала?

Ефименко Наталия Викторовна 

Здравствуйте! У меня в собственности дом, который был мне подарен одной из родственниц. Хотела бы его продать и купить себе квартиру с добавлением маминых денег. Вопрос такой. При продаже этой квартиры в будущем нужно ли получать согласие мужа? На момент последней сделки (дарения дома) мы состояли и состоим в браке. Спасибо!

При продаже дома согласие мужа не требуется, поскольку продается не совместно нажитое имущество, а доставшееся в результате дарения. А вот если на эти деньги Вы, находясь с мужем в браке, приобретете другую недвижимость, она будет считаться совместной с супругом собственностью. Согласие на продажу нужно будет получать. Оно будет нужно даже в случае, если Вы разведетесь с мужем.

Если нужно сделать приобретаемую недвижимость Вашей личной собственностью, существует несколько вариантов. Можно составить с мужем брачный контракт, где это будет прямо указано. Можно купить квартиру на маму, затем она Вам ее подарит.

 Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы живем в двухкомнатной квартире. Недавно дом попал в список аварийного жилья. Можно ли продать такое жилье?

За шесть месяцев до сноса аварийного дома сделку можно зарегистрировать. После этого срока нельзя, только ждать расселения.

Как правильно оценить недвижимость? Нужно ли обращаться к оценщику и сколько стоит такая услуга?

Здесь нужно уточнить вопрос, какая оценка недвижимости необходима.

Если Вы собираетесь купить квартиру с использованием ипотечного кредита, то оценка приобретаемой недвижимости нужна для банка-кредитора. У разных банков список аккредитованных оценщиков отличается. Стоимость услуг у разных оценщиков тоже отличается. Мы проводим сделки регулярно и сможем организовать оценку у аккредитованного оценщика по самой приемлемой цене.

Если планируете обмен или продажу квартиры, для чего хотите узнать её цену на рынке недвижимости, такая оценка будет выполнена специалистами нашего агентства в удобное время совершенно бесплатно. Достаточно оставить заявку на сайте или по телефону.

Можно ли расприватизировать квартиру?

Можно, если Вы сами её приватизировали, и она является единственным местом Вашего постоянного проживания. После приватизации в ней не проживали и не были зарегистрированы другие граждане, кроме участвовавших в приватизации. На квартиру не было наложено обременение (такое возможно, например, если недвижимость выступает в качестве залога по кредиту). Дом не относится к аварийному жилью.

Кириков Денис Сергеевич

 Ситуация такова: хотим купить 3-комнатную квартиру в ипотеку, для этого собираемся продать комнату и полученную сумму использовать как первый ипотечный взнос. Хозяева трехкомнатной хотят купить однокомнатную.

У собственников трехкомнатной квартиры большие коммунальные долги – 190 тысяч рублей. Денег на погашение у них нет.

Можно ли купить жилье с коммунальными долгами, и как совместить эти три сделки одновременно? Подскажите, как поступить???

Первый и самый главный совет – обратиться в агентство недвижимости. Так как заданные Вами вопросы – лишь вершина айсберга. Будет еще больше. У Вас образуется цепочка.

Продать квартиру с коммунальным долгом можно. Потому что долги не у помещения, а у собственника. Юридически для этого нет препятствий, если на недвижимость не наложено обременение. Но фактически эту сделку не примут на регистрацию без выписки из поквартирной карточки, которую без справок об отсутствии задолженности обычно не выдают.

 Однако решение этой проблемы существует. Вкратце это выглядит так:

  • Получаете одобрение по ипотеке.
  • Ищете покупателя на свою комнату.
  • Ищите альтернативную однокомнатную квартиру.
  • Часть денег, полученных за свою комнату, передаете в качестве задатка за трехкомнатную и оплачиваете задолженность.
  • Получаете одобрение банка по трехкомнатной квартире.
  • Сдаете три сделки на регистрацию.

Сложность в том, что все это необходимо сделать одновременно, быстро и профессионально. Агентство Жилторг имеет партнерские отношения с ведущими банками и поможет получить кредит под более низкий процент. Мы найдем покупателя на комнату.

Что касается трехкомнатной квартиры, мы покажем Вам несколько аналогичных вариантов, среди которых, возможно, найдется более недорогой или удобный.

А если выберете этот, урегулируем проблему с задолженностью и проведем все три сделки в один день.

 Здравствуйте. Хотел бы задать такой вопрос: почему с вашим агентством недвижимости нужно заключать договор? А если я не хочу заключать, многие так работают.

Все агентства, входящие в Российскую Гильдию Риэлторов работают с заключением договора. Вкратце – он заключается для защиты Ваших интересов, письменного закрепления условий и качества оказания услуг. 

 Мы живем в двухкомнатной квартире на первом этаже. В доме уже выкупили две квартиры и перевели под нежилые помещения. Нам тоже предлагали продать. Нас наше жилье устраивает, но новое, наверное, будет лучше. Что посоветуете – продавать и переезжать или подождать, пока наша квартира еще подорожает?

Применительно к Орлу можно сказать следующее: с одной стороны квартир, которые можно и целесообразно переводить в нежилой фонд, осталось не много, поэтому цены на них достаточно высокие. Большая часть их уже переведена и, кажется, что оставшиеся будут дорожать.

С другой стороны – количество магазинов и офисов увеличивается с каждым днем, открываются новые торговые центры, предлагаются в аренду торговые и офисные площади. А покупателей больше не становится. Конкуренция приводит к снижению стоимости аренды и к снижению спроса на такие помещения на рынке коммерческой недвижимости.

Чтобы квартира стала коммерческой недвижимостью, её еще надо перевести в нежилой фонд. Перевод жилого помещения в нежилой фонд обходится не дешево. Со временем процедура дорожает и усложняется. Дорожают строительные работы по превращению жилого помещения в магазин или офис.

Если Вы живете в “хрущевке” или “сталинке” не на самой оживленной улице (на наиболее оживленных уже все выкуплено), то в качестве жилой, и в качестве коммерческой недвижимости это не самое привлекательное предложение. Если цены на такие квартиры будут расти, то не быстрее чем в остальных сегментах рынка. Совет – продавать.

Валиева Ирина Анатольевна

Подскажите, пожалуйста, какие налоги мне придется заплатить при продаже дома, полученного по наследству 2 года назад. Дом был продан в этом году за 2700000 рублей, после чего я купила квартиру в новостройке за 2350000 рублей.

На основании пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (пп.1) при продаже жилого дома, находившегося в собственности менее трех лет, Вы имеете право на имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей. После его применения налоговая база составит 2 700 000 – 1 000 000 = 1 700 000 рублей.

На основании пп.2 этой же статьи Вам положен имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2000000 рублей. Этот вычет может быть использован только один. Если им не воспользовались ранее, он составит 2 000 000 рублей.

Это означает, что Вы не заплатите налогов. Неизрасходованная часть этого вычета 2 000 000 – 1 700 000 = 300 000 рублей может быть перенесена на следующие периоды. В будущем можно возместить (или не платить налога) еще 300 000 × 13% = 39 000 рублей.

Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ лучше доверить специалисту.

  Я продаю комнату в коммунальной квартире. Какие документы мне необходимо собрать для продажи?

Прежде всего, Вы должны предложить купить комнату соседям по коммунальной квартире.

Если они отказываются от покупки, то нужно пригласить нотариуса или приехать к нему с соседями и оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки для всех соседей.

Так же необходимо выписаться из комнаты, погасить задолженности по коммунальным платежам и взять в ЖЭУ выписку из поквартирной карточки.

Здравствуйте! Бабушка хочет оформить на меня принадлежащий ей дом. Что лучше сделать – продажу или дарение?

Если Вы не будете продавать дом в ближайшие пять лет, можно сделать договор дарения. Дом станет Вашей собственностью. Так как между близкими родственниками дарение не облагается налогом, налога у Вас не возникнет. Если возможна продажа, то лучше сначала проконсультироваться со специалистом.

У меня двое детей, мне положен материнский капитал. Как использовать его для покупки дома недалеко от Орла?

Все зависит от того, сколько лет младшему ребенку.

Если ему уже исполнилось три года, то можно попробовать договориться с продавцом дома (и закрепить это в договоре), что сумму материнского капитала он получит через два месяца после регистрации сделки.

Столько времени Пенсионный фонд перечисляет деньги на счет продавца. Если ребенку нет трех лет или продавец не согласен ждать, то нужно взять банковский кредит. Два месяца придется платить проценты по кредиту, пока Пенсионный фонд его не погасит.

Источник: http://777kvartir.ru/5-pomosch-klientu

Как правильно купить долю в квартире за материнский капитал

Обязательно ли выделять мужу долю в квартире при покупке квартиры с добавлением материнского капитала?

Те, кто уже имеет или только планирует получить материнский капитал, наверняка думали о том, как его использовать.

Один из вариантов – улучшение жилищных условий.

Возможно, у вас есть средства на то, чтобы приобрести часть недвижимости, а вторую часть вы планировали погасить за счет средств материнского капитала. Поговорим о том, можно ли это сделать и если да, то, как это правильно оформить.

Пенсионный фонд позволяет использовать материнский капитал в этих целях и в большинстве случаев не против похожих сделок.

Эту покупку можно совершить за счет собственных средств, полностью на капитал или воспользовавшись ипотечным кредитом.

Рассмотрим подробнее нюансы и ограничения этих сделок.

Как можно использовать маткапитал для улучшения условий проживания

Маткапитал выдается семьям с 2007 года. На него имеют право граждане в семье которых рожден второй ребенок.

Он представляет собой сертификат на сумму 453 026 рублей, который можно направить на:

  • улучшения условий проживания;
  • компенсации платного обучения ребенка;
  • формирования накопительной части пенсии для мамы;
  • социализации ребенка-инвалида.

Первый вариант является наиболее популярным среди россиян. Условия проживания можно улучшить:

  • купив готовое и строящееся жилье (квартиру, дом, комнату, долю в недвижимости);
  • погасив ипотечный кредит;
  • отремонтировав или построив жилой дом;
  • вступив в строительный кооператив;
  • возместив затраты на строительство.

Сумму можно использовать как полностью, так и частично. Во втором случае оставшаяся часть будет храниться в ПФ пока у семьи не возникнет необходимости использовать ее на другую цель.

Дополнительно при покупке или строительстве жилья можно вложить собственные деньги и средства ипотечного кредита.

Срок, в течение которого нужно обратиться за сертификатом, не установлен. За его выдачей и использованием можно обратиться в удобное время.

Капитал доступен для следующих граждан Российской Федерации:

  • матери, у которой второй ребенок был рожден после 2006 года;
  • матери или отца, которые являются усыновителями второго ребенка;
  • отца второго ребенка, когда мать лишилась права получения и реализации сертификата;
  • ребенка до 18 лет, при обучении очно на дневном отделении возрастом до 23 лет, если отец и мать потеряли право получения и реализации сертификата.

При расчете количества детей не учитываются совершеннолетние сыновья и дочери, а также те, в отношении которых родители лишились своих прав, и если усыновили детей супруга.

Как купить долю в квартире за материнского капитал

Процесс практически не отличается от приобретения любой жилой недвижимости. Рассмотрим его подробнее.

Варианты расчетов с продавцами

Главное отличие использования материнского капитала при покупке доли от стандартного порядка приобретения жилья заключается в расчетах с продавцами.

Существует 2 варианта передачи денег.

ПараметрСхема 1Схема 2
Кому перечисляется маткапитал?ПродавцуБанку
Когда передаются собственные средства?До, в момент или после совершения сделкиДо, в момент или после совершения сделки
Когда перечисляется материнский капитал?После регистрации сделкиПосле регистрации сделки
Время ожидания продавца денег от ПФМинимум месяц и 10 дней после регистрацииНе нужно ждать
Необходимость получения кредитаС ипотекой или безС ипотекой
Когда обращаться в ПФ РФ?После регистрации договораПосле регистрации договора
Ограничения по возрасту ребенкаРебенок старше 3 летНет ограничений

Первый вариант заключается в том, что в договоре покупки и продажи доли прописывается условие, что средства материнского капитала переводятся напрямую продавцу и указываются реквизиты его банковского счета.

В таком случае получается, что сначала происходит переход права собственности к покупателю и только после этого владелец сертификата подает документы в ПФ РФ на рассмотрение.

По окончании рассмотрения (30 календарных дней) деньги зачисляются на счет (10 рабочих дней), прописанный в договоре.

Нюанс заключается в том, что не любой продавец готов ждать перечисления средств, пока право собственности на жилье переходит к покупателю.

Кроме того, Пенсионный фонд придирчиво рассматривает подобные случаи и может отказать в переводе.

Обязательное условие – второй ребенок в семье должен быть старше трех лет. Если в качестве дополнительного источника финансирования используется ипотека, то кредит выдается на разницу между стоимостью квартиры и материнским капиталом, а также собственных средств, если их использовали.

Второй вариант возможен только при ипотечном кредитовании. Тогда кредит выдается на всю стоимость квартиры или за минусом личных денег (если они были).

После завершения процедуры регистрации, передачи жилья, кредит зачисляется на счет заемщика для дальнейшего перевода полной суммы продавцу.

После этого лицо, которому выдан сертификат, идет в ПФ РФ с пакетом документов и подает на рассмотрение.

Если все в порядке, деньги перечисляются не позднее 10 рабочих дней на счет банка, который указан в кредитном договоре в качестве счета для погашения задолженности.

Далее деньги автоматически направляются банком в счет основного долга и уменьшения размера ежемесячного платежа.

Основная сложность при этом варианте заключается в том, что сумма первых ежемесячных платежа будет выше.

Это в итоге скажется на размере общей переплаты. Посчитать ее можно на любом кредитном калькуляторе.

Кроме того, для применения такой схемы, банк должен одобрить заемщику кредит в сумме полной стоимости квартиры, это может вызвать сложности при ограниченной платежеспособности.

Регистрация сделки

Покупка доли в доме или квартире за материнский капитал обязательно подлежит нотариальному заверению. Это значит, что договор купли-продажи подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса.

Допускается, чтобы собственность была оформлена на:

  • получателя средств;
  • супругу получателя средств;
  • получателя средств и супругу;
  • получателя средств и его несовершеннолетних детей;
  • получателя средств, его супруги и их детей.

Если дети или владелец сертификата не участвуют в сделке, то покупатель должен оформить нотариальное обязательство по выделению им долей в квартире, комнате или доме. ПФ в некоторых случаях может проводить проверку по исполнению этого обязательства.

Если доли детям выделяются сразу и при покупке используется ипотечный кредит, то для регистрации сделки и положительного решения ПФ РФ потребуется получить согласие органов опеки и попечительства на выделение соответствующих долей и передачу их в залог банку.

Что касается продающей стороны, то ее не могут представлять близкие члены семьи владельца сертификата (мама, муж, дедушка, бабушка, брат, сестра, даже свекровь), иначе ПФ может посчитать это как обналичивание средств, что законодательно запрещено.

Покупка доли в квартире имеет нюанс. Преимущественное право на ее приобретение принадлежит тем, кто является собственниками остальных долей.

Если покупателям уже принадлежит одна доля и они приобретают оставшуюся часть, чтобы стать собственниками целой квартиры, то проблем не возникает.

Если же покупатели желают приобрести, например, третью часть квартиры, а остальные части принадлежат сторонним лицам, то нотариус должен будет взять с них отказы от преимущественного права покупки продаваемой доли.

Также он может направить им письменные уведомления о продаже. Если в течение 30 дней ответов не последует, то можно проводить сделку без препятствий.

Если на покупку доли оформляется ипотечный кредит, то необходимо помнить, что банк может взять в залог только целый объект, поэтому собственники остальных долей должны будут выступить залогодателями.

Если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк сможет забрать и продать квартиру целиком.

Регистрация сделки купли-продажи осуществляется через МФЦ, куда подаются следующие документы:

  • паспорта всех участников, свидетельства о рождении детей, если выделяются доли;
  • все экземпляры договоров купли-продажи;
  • сертификат на капитал, если перевод средств будет осуществляться продавцу;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  • кредитный договор, если покупка с использованием ипотечных средств;
  • заявления участников на регистрацию;
  • квитанция об оплате государственной пошлины, которая высчитывается по формуле: 2 000 рублей / число долей в квартире) * количество покупаемых долей);
  • разрешение органов попечительства, если выделяются доли детям и оформляется ипотечный кредит;
  • нотариальное согласие супруга продавца, если покупка была в браке;
  • разрешения органов попечительства, если продаются детские доли.

Срок регистрации в Росреестре составляет 3 рабочих дня, к этому времени добавляется доставка документов из МФЦ и обратно.

Как и когда обращаться в ПФР: инструкция

В Пенсионный фонд следует обращаться после того, как сделка зарегистрирована и ипотечный кредит выдан и переведен продавцу (если он был).

Дополнительно уточнять, можно ли купить долю за материнский капитал, не нужно.

ПФ без проблем проводит такие сделки, если соблюдены все необходимые условия, среди которых:

  • сделка зарегистрирована в установленном порядке;
  • продавец не является родственником владельца сертификата;
  • доля оформляется в собственность с разрешения заинтересованных лиц;
  • банковский кредит, если он выдан, имеет целевое назначение;
  • правильно составлен договор купли-продажи;
  • имеет место нотариальное обязательство, если дети не участвовали в сделке.

Для получения положительного ответа и перевода средств необходимо собрать полный комплект документов, куда входит:

  • заявление (образец заполнения есть на сайте ПФР);
  • сертификат;
  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке, если есть;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • кредитный договор, если был;
  • справка об остатке долга, если оформлялся кредит.

ПФ рассматривает копии. Оригиналы передавать не следует. Перевод осуществляется в течение десяти дней.

Рассмотрение документов и правомочности сделки может продлиться до 30 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Как выделить доли в квартире при покупке на маткапитал

Доли при покупке квартиры на материнский капитал можно выделить сразу, а можно отложить эту процедуру на потом.

Когда доли выделяются в момент сделки, то их распределение проводится семьей самостоятельно. При этом детские доли должны быть не меньше минимального норматива на жилье, которые устанавливаются региональными властями. В среднем по стране это от 9 до 11 кв. м. на человека.

Если сразу не выделены доли детям по материнскому капиталу, то оформляется нотариальное обязательство об их выделении в будущем.

По Закону срок выделения долей не должен превышать шести месяцев с момента перевода средств Пенсионного фонда, если не используются ипотечные средства, и с момента закрытия ипотеки, в том числе досрочного, если был взят кредит в банке.

Как же выделить доли в квартире по материнскому капиталу? До завершения установленного срока можно обратиться к нотариусу и составить соглашение о выделении долей, затем передать его в МФЦ для регистрации Росреестром в течение пяти рабочих дней.

Кроме того, можно составить договор дарения, но его заключение возможно только, когда:

  • у супругов имеется долевая собственность на этот объект;
  • есть брачный договор;
  • мать является одиночкой или разведена.

Такой договор также заверяется нотариально и должен пройти регистрацию в Росреестре.

Таким образом, приобрести долю в квартире на средства материнского капитала можно, но такая сделка должны быть нотариально заверена. Нельзя покупать квартиру (дом) у родственников владельца сертификата.

Выделить доли детям можно сразу или не позднее 6 месяцев с момента перевода денег или закрытия ипотеки.

Средства маткапитала могут переводиться напрямую продавцу или банку в счет погашения ипотечного кредита. В любом случае на рассмотрение документов выделяется 30 дней, на перевод – 10 дней.

Источник: https://lgotnikam.ru/kak-pravilno-kupit-dolyu-v-kvartire-za-materinskij-kapital/

Брачный договор на квартиру

Обязательно ли выделять мужу долю в квартире при покупке квартиры с добавлением материнского капитала?

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает помощь в составлении брачного договора на квартиру, обеспечивает защиту и представительство в судебных спорах.

Правила и сроки заключения брачных договоров

Ограничение свободы договора Семейным кодексом

Судебная практика по брачным контрактам на квартиру

Квартира купленная до брака

Квартира купленная в браке

Покупке квартиры в ипотеку

Материнский капитал и брачный договор при ипотеке

Распределение налоговых льгот и вычетов по НДФЛ

Правила и сроки заключения брачных контрактов

Брачный контракт — это соглашение, регулирующее исключительно имущественные отношения супругов. В него не могут быть включены положения, ограничивающие их право- и дееспособность, в том числе возможность защиты своих интересов в судебном порядке. Документ составляется в письменном виде и заверяется нотариусом. 

Особенности брачного соглашения

  1. Его можно заключить, как до брака, так и в период его существования. В первом случае нотариус делает в нем оговорку: документ вступает в силу после регистрации брака в органах ЗАГС.
  2. Условиями могут быть установлены правила в отношении имущества, приобретенного до брака, совместно нажитого и того, что будет приобретено в будущем.
  3. Права каждого супруга в отношении собственности определяется по взаимному согласию, в том числе при наступлении оговоренных событий, например развода.

Бизнес, земельные участки, дома, яхты, машины — могут быть предметом соглашения, и особенно часто заключается брачный договор на квартиру. цель его заключения — изменить режим общей совместной собственности на имущество, по умолчанию предусмотренный Семейным кодексом.

Важно понимать его отличие от соглашения о разделе имущества супругов. Последнее не отменяет режим общей собственности на все, что будет приобретено в браке после его заключения.

В то же время, на имущество, не упомянутое в брачном контракте, также распространяется законный режим, устанавливающий равные права супругов на него.

Так, если брачный контракт составлен на квартиру, то все остальное при разводе (дом, машина, драгоценности) будет разделено, в общем случае, пополам.

Ограничение свободы договора Семейным кодексом

Соглашение может включать любые условия. Например, брачный договор при покупке квартиры может предусматривать единоличное право собственности того из супругов, на которого она зарегистрирована. Может быть оговорен переход права от одного из них к другому при наступлении определенного события: рождения ребенка, приобретения другого жилья, развода.

По общему правилу — «уговор дороже денег», но в отношении брачного контракта оно действует не всегда. Согласно статье 44 СК РФ он может быть признан недействительным (в отдельной части или целиком), если сделка отвечает общим признакам недействительности, установленным Гражданским кодексом (принуждение, недееспособность лиц, иные нарушения).

Второе: по требованию одного из супругов суд может признать брачный контракт на квартиру, или другое имущество недействительным, если его условия « ставят другого супруга в крайне неблагоприятное положение » (п. 2, ст.44 семейного кодекса). Таким образом, свобода выбора может быть «перечеркнута» по усмотрению суда.

Судебная практика по брачным контрактам на квартиру

Нетрудно догадаться, что большинство требований недовольных супругов основано на п.2 ст.44 СК РФ. Тем не менее, доказать свою правоту и подтвердить ее документами не так уж просто.

Чаще судьи учитывают обстоятельства, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей.

В остальном же, справедливо полагается, что если взрослые дееспособные люди пришли к определенной договоренности, оснований для ее отмены не имеется. 

Брачный договор на квартиру, купленную до брака

Практически все знают о том, что на имущество, приобретенное до свадьбы, подаренное одному из супругов, или полученное по наследству, режим общей собственности не распространяется.

Поэтому считают не обязательным упоминать в брачном договоре квартиру, купленную до брака.

Проблемы возникают, когда она продается, и на полученные деньги приобретается другое жилье, иногда с добавлением заемных средств.

При разводе супруг претендует на половину недвижимости. В этом случае свои права можно отстоять только, если доказать личную принадлежность средств. Это могут быть документы о дарении, свидетельства на старую квартиру и договор ее продажи с последующим оформлением сделки купли-продажи общего жилья.

Источник: https://kraynev.ru/press-centr/publikacii/brachnyy-dogovor-na-kvartiru/

Потратили маткапитал на квартиру

Обязательно ли выделять мужу долю в квартире при покупке квартиры с добавлением материнского капитала?

Один из способов потратить материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, как это часто бывает с государственными деньгами, есть подводные камни.

Полина Калмыкова

раздумала вкладывать материнский капитал в ипотеку

Мы собрали пять сложных ситуаций, в которых оказались люди, вложившие материнский капитал в недвижимость. Вот чего они хотели и с какими проблемами столкнулись.

Ситуация. Одна семья погасила ипотеку материнским капиталом. Муж слышал, что в таком случае надо выделять доли детям, но жена предлагает не торопиться: за это надо платить, а лишних денег пока нет. Но мужчина переживает, что, если доли не выделить, им заинтересуется соцзащита или судебные приставы.

Как по закону. Мужчина прав: если не успеет выделить всем членам семьи доли за полгода, суд может обязать его не только выполнить это обязательство, но и вернуть деньги государству. А еще — посадить за мошенничество.

Почему так. В законе четко прописано: если на покупку жилья тратится материнский капитал, доли в недвижимости должны получить все члены семьи — и родители, и дети.

С ипотекой есть проблема: выделить доли не получится, пока с квартиры не снято обременение. Поэтому пенсионный фонд передает банку средства материнского капитала не просто так, а при условии нотариального обязательства. Это бумага, в которой заемщик обещает выделить доли супругу и детям. По правилам это нужно сделать в течение шести месяцев после того, как собственник погасит кредит.

Как правильно поступить в такой ситуации. Если решили потратить материнский капитал на недвижимость, помните о своих обещаниях пенсионному фонду и не теряйте оригинал обязательства — оно понадобится для выделения долей. Вот инструкция, которая поможет разобраться с оформлением документов:

1. Определитесь с размерами долей. Закон это не регламентирует: можно выделить каждому ребенку хоть метр, а остальное оставить в собственности супругов как совместно нажитое имущество. Но нотариусы рекомендуют разделить на всех минимум, оплаченный материнскую капиталом, — то есть 453 000 рублей, поделенные на стоимость квадратного метра квартиры.

Например, если квартира площадью 45 квадратных метров стоила 4 миллиона рублей, за 453 000 Р маткапитала в ней было куплено чуть больше 5 метров. Значит, каждому из четырех членов семьи надо выделить 1,25 метра. Чтобы не усложнять подсчеты, в долях эту цифру удобнее округлить в большую сторону. Получается, 2/45 квартиры — та минимальная доля, которая положена каждому члену семьи.

2. Составьте соглашение. Если вы выделяете доли детям — нотариус не нужен. Шаблон соглашения можно найти в интернете и самостоятельно заполнить.

3. Зарегистрируйте выделение долей в Росреестре. Для этого в МФЦ потребуются паспорта супругов, свидетельства о браке и рождении всех детей, соглашение в трех экземплярах. Дополнительно придется заплатить пошлину — 2000 Р. Но каждый из собственников должен заплатить ее отдельной квитанцией, то есть по 500 Р каждый, если в семье мать, отец и двое детей.

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку, часть квартиры оплатила материнским капиталом. Кредит еще не закрыли, а квартиру уже решили продать. Но непонятно, можно ли это сделать в такой ситуации.

Как по закону. Продать квартиру можно, но очень сложно: придется договариваться и с банком, и с опекой, и с налоговой.

Почему так. У этой семьи сразу две сложности: обременение по ипотеке и обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала.

Квартиру в ипотеке можно продать тремя способами:

  1. Досрочно погасить кредит и снять обременение.
  2. Договориться с банком, чтобы покупатель заплатил остаток долга в кассу, а остальную сумму отдал продавцу.
  3. Договориться с банком и покупателем и переоформить ипотеку на другого человека — с той же ставкой и сроками.

Все варианты непростые, но попытаться можно. А вот материнский капитал усложняет все еще больше.

Детские доли. Основная загвоздка в том, что закон обязывает выделять доли детям при покупке квартиры на средства материнского капитала. Но банки обычно отказываются оформлять доли на детей, когда одобряют ипотеку. Пенсионный фонд все понимает, поэтому дает деньги на квартиру с условием, что собственник выделит доли детям после того, как рассчитается с банком.

Но продать такую недвижимость — без выделенных детских долей — нельзя. Пенсионный фонд может оспорить сделку, забрать квартиру у покупателя, а продавца обязать вернуть материнский капитал. Теоретически можно договориться с банком, чтобы он разрешил выделить доли, пока квартира в залоге, но повлиять на его решение нельзя.

Органы опеки. Даже если удалось договориться с банком, дополнительно потребуется сходить в органы опеки: без их согласия проводить сделки с имуществом детей нельзя. Заручиться их поддержкой непросто: нужно сначала выделить детям доли в другой недвижимости, а потом продавать старую. Причем новые доли должны быть равноценными старым и по площади, и по стоимости.

Налоговая. Наконец, если все инстанции дадут добро, квартиру можно продавать. Если квартира в собственности менее трех лет, придется заплатить налог с продажи.

Но есть и хорошая новость: недавно в налоговый кодекс внесли поправки и теперь уменьшать доходы на расходы можно и при продаже детских долей тоже. То есть, если квартиру продали за ту же сумму, что и купили, или даже дешевле, НДФЛ платить необязательно.

Это касается только родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

Как правильно поступить в такой ситуации. Все схемы сложные: каждой семье придется самостоятельно взвешивать все «за» и «против», учитывая свои доходы, позицию банка, мнение потенциальных покупателей и возможности заплатить все налоги.

Но наименее безболезненный способ в такой ситуации — досрочно погасить ипотеку, например с помощью потребительского кредита или одолжив деньги у друзей и родственников. После этого с квартиры снимут обременение — будет проще найти покупателей и выполнить свое обязательство перед пенсионным фондом.

В идеале после этого подождать еще три года и законно не платить налоги с продажи квартиры. Или просто продать жилье за ту же сумму, за которую его и покупали.

Ситуация. Одна семья купила квартиру: 450 тысяч заплатили материнским капиталом, а еще 1 миллион 350 тысяч внесли из своих накоплений. Теперь они хотят получить налоговый вычет, но не знают, какую сумму заявлять.

Как по закону. Заявлять нужно только ту сумму, которую потратили из своих средств: 1,35 миллиона.

Почему так. Имущественный вычет дают из фактически подтвержденных расходов: бюджетные средства или деньги работодателя не считаются. В данном случае это именно 1 миллион 350 тысяч рублей, которые семья потратила из своих накоплений.

Если заявить сумму по максимуму, надеясь, что налоговая сама разберется, можно оказаться в неприятной ситуации: сначала выплатят, сколько попросили, а потом заметят ошибку и потребуют вернуть излишек.

Как получить имущественный вычет. Вычет при покупке квартиры можно получить двумя способами: в налоговой и у работодателя. Налоговая перечислит сумму уплаченного НДФЛ за год на счет, а работодатель просто не будет вычитать из зарплаты НДФЛ — до тех пор, пока не наберется нужная сумма.

К работодателю можно обратиться сразу после покупки квартиры: для этого возьмите в налоговой уведомление о праве на вычет. Заявление на эту справку можно подать из дома — в личном кабинете налогоплательщика.

Как только работодатель получит уведомление, у вас появится прибавка к зарплате, а еще вернут весь НДФЛ, уплаченный за вас с начала года. Правда, каждый год такую справку надо приносить заново.

В налоговой получить вычет можно только со следующего года после покупки жилья. Нужно заполнить декларацию в личном кабинете на сайте налоговой, подождать около трех месяцев, пока налоговая все проверит, и еще через месяц получить деньги на счет.

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку и часть долга погасила материнским капиталом. А теперь хочет рефинансировать кредит в другом банке, но сомневается, разрешит ли опека.

Как по закону. Рефинансировать ипотеку, частично оплаченную материнским капиталом, можно. Иногда даже необязательно обращаться в опеку. Но все зависит от банка.

Почему так. Формально законы никак не регулируют случаи, когда семья, вложившая материнский капитал в ипотеку, хочет сменить банк. Но реально возникает спорная ситуация, связанная с обязательством о выделении долей. Вот в чем ее суть.

Некоторые, но не все. Позвоните в банк и уточните, возьмется ли он рефинансировать ипотеку, частично оплаченную из средств материнского капитала. Если банк согласится, задайте ему вопрос о справке из органов опеки: одни банки ее требуют, а другие обходятся обычным списком документов.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как правильно поступить в такой ситуации. Если вы нашли банк, который работает с такими непростыми ситуациями, самое время заняться документами. Как минимум вам понадобится два пакета: для оформления заявки и для оформления сделки.

Чтобы подать заявку на рефинансирование, подготовьте:

  1. Договор на покупку квартиры.
  2. Свидетельство о собственности, если есть, или выписку из ЕГРН.
  3. Кредитный договор.
  4. Текущий график платежей.
  5. Справку об остатке ссудной задолженности.
  6. Документы, подтверждающие личность и доход.

Когда банк одобрит заявку, бумаги потребуются снова — вот какие:

  1. Новый отчет об оценке квартиры.
  2. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Технические документы по недвижимости.
  6. Новая справка об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.

Если банк попросит справку из органов опеки, там тоже придется предъявлять документы:

  1. Копии паспортов совершеннолетних членов семьи.
  2. Копии свидетельств о рождении детей.
  3. Заявления всех совершеннолетних собственников о выделении долей.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Уведомление из пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотеки или справку об этом же из банка.

Опека может и отказать, но это не повод ставить крест на рефинансировании: всегда можно попытаться найти другой банк, который не требует дополнительных документов.

Ситуация. Супруги купили квартиру за 3,7 миллиона, в которую вложили материнский капитал. Доли детям выделить не успели — развелись. Жена решила: раз платили материнским капиталом, надо делить жилье на четверых. Дети остаются с ней, она в квартире, значит, мужу положена компенсация одной четверти — чуть меньше миллиона рублей.

Муж с этой логикой не согласился. Материнский капитал покрыл всего 9,2% от стоимости квартиры. Значит, эти 9,2% надо делить на четверых, а оставшиеся 90,8% — это их с женой совместное имущество, где ему принадлежит половина. Пусть жена платит в два раза больше.

Что сказал суд. Муж прав: он имеет право на 48/100 квартиры, как и жена. А дети получат по 2/100. Поэтому пусть женщина либо компенсирует бывшему супругу соответствующую сумму, либо не мешает пользоваться жильем.

Почему так. Закон позволяет членам семьи самостоятельно договориться, какие доли получит каждый из них в недвижимости, купленной на материнский капитал. Но если договориться не получилось, надо смотреть на реальный вклад каждого.

К сбережениям, которые супруги потратили на квартиру из своего кармана, дети отношения не имеют: это совместно нажитое имущество их родителей. Условно посчитать детским вложением в жилье можно материнский капитал, но только по четверти суммы на ребенка, ведь по закону каждый член семьи, включая родителей, должен получить долю.

Как правильно поступить в такой ситуации. Когда выделяете доли детям, помните о том, что закон ни к чему вас не обязывает. Дети могут получить гораздо больше той части, которую оплатило за них государство, если семье так захочется. Для этого собственнику квартиры нужно составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в МФЦ.

Но при разводе имущество детей делиться уже не будет: доли «достанутся» тому родителю, который возьмет на себя воспитание детей, и добиться компенсации за них не удастся.

Если вкладывать материнский капитал в квартиру кажется вам не лучшей идеей, то присмотритесь к этим вариантам:

Источник: https://journal.tinkoff.ru/list/kvartira-na-matkapital/

Криминальный мир
Добавить комментарий