Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?

Регистрация по месту пребывания: право или обязанность?

Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?

Проверить необходимость регистрации

О «прописке», или немного истории вопроса

С советских времен в головах крепко засело трепетное отношение к вопросам «прописки». Особенно, если речь идет о регистрации в Москве.

Собственники сдаваемых московских (и, признаемся честно, не только московских) квартир всеми правдами и неправдами стараются не допустить прописки квартиранта на принадлежащей им жилплощади – от греха подальше, а то вдруг «потом не выпишешь», или еще хуже – начнет претендовать на хозяйское помещение?

До относительно недавней поры государственные органы страны неосознанно подыгрывали этим настроениям. Власти утверждали настолько сложные регламенты регистрации, что даже при активном стремлении собственника зарегистрировать жильца по всем правилам многие сдавались на середине процедуры.

Вспомнить только, как собственник должен был явиться в ЖЭК вместе с жильцом, имея на руках пачку документов на право владения жильем. И провести в этом ЖЭКе или ДЭЗе не менее двух нервных часов, стоя в различных очередях и в бешеном темпе заполняя то один, то другой документ.

Эта процедура повторялась каждые полгода, включая обязательное унизительное появление жильца у местного участкового.

Не мудрено, что в данных условиях временная регистрация по месту пребывания для жильца прочно увязывалась с благосклонностью и готовностью к содействию со стороны собственника-арендодателя.

Временная регистрация по-новому

Однако, времена неожиданно изменились – юристы называют это явление «либерализацией законодательства о регистрации».

21 мая 2012 года было принято Постановление Правительства РФ №713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства…».

В данных Правилах были изменены многие имевшие место ранее положения, и в результате изменилась сама концепция регистрации граждан. Из некоего «права» (причем, неясно чьего – проживающих, либо собственников квартир) она превратилась в прямую и недвусмысленную обязанность жильцов:

«Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию…»

Как оформить временную регистрацию?

В обновленном варианте Правил указано, что для временной регистрации по месту пребывания гражданин должен предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность (обычно это паспорт)
  • заявление о регистрации от себя
  • и документ, являющийся основанием для временного проживания в данном жилом помещении (например, договор найма), ИЛИ заявление от лица, предоставляющего жилое помещение.

И это всё что требуется! Обратите внимание – ни слова о личном присутствии собственника помещения.

Новые Правила подразумевают, что собственник УЖЕ дал согласие на проживание квартиранта в принадлежащей ему квартире – тем, что заключил с ним ДОГОВОР НАЙМА этой квартиры.

Более того, в новом законе четко указано, что гражданин по своему желанию может подать заявление на регистрацию как лично, так и почтой либо через электронные системы. Примером такой системы является известный (и активно развивающийся) портал «Госуслуги» – вот ссылка на описание процедуры временной регистрации на данном портале.

Законодательство лишь предусматривает обязательное уведомление собственника о том, что на его территории зарегистрирован данный гражданин. Так, результатом процедуры временной регистрации на портале «Госуслуги» является отправка почтой уже готового Свидетельства о временной регистрации – на имя собственника, и на адрес, по которому проведена регистрация.

Консультация по регистрации жильцов

Выводы для собственника сдаваемого жилья

Что же делать собственнику квартиры в данной ситуации? В первую очередь, иметь в виду, что с его стороны будет незаконным (да и не очень возможным) препятствовать квартиранту в исполнении им своей гражданской обязанности – зарегистрироваться по месту фактического пребывания по истечении 90 дней. Если с жильцом был заключен договор найма квартиры (хотя бы простой письменной формы – ведь граждане не обязаны заверять гражданско-правовые договоры у нотариуса), то ему ничто не препятствует оформить временную регистрацию законным путем.

Конечно же, квартиру можно сдавать и не заключая договор. Однако, здесь существуют уже совершенно другие риски, что является темой отдельной статьи.

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

Источник: https://moskvarenta.ru/registration/

Как безопасно снять или сдать жилье

Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?

Правильное юридическое оформление здесь — залог спокойствия и уверенности в завтрашнем дне.

Традиционно осенью тема аренды жилья очень актуальная. На днях ко мне обратилась знакомая с вопросом, можно ли как-то юридически обезопасить себя, сдавая квартиру в аренду. Спрашивала она не просто так. Последние “честные” и “добросовестные” арендаторы, выезжая, захватили с собой ковер, пару картин и доверие хозяйки к людям.

Лена спрашивала меня: “Как так можно?!”, а я отвечала: “А как без договора можно пускать незнакомцев в свою квартиру?!”.

  Разговор замкнулся и закончился, решили учиться на собственных ошибках и разошлись. Но, думаю, Лена не единственная наивная пострадавшая.

Я, как юрист с многолетним стажем, могу сказать только одно: обезопасить себя можно, но только документируя все условия аренды на бумаге.

Поэтому договор подписывать не просто нужно, а необходимо! Договор гарантирует, что в случае возникновения проблем любая из сторон может идти в суд за защитой своих прав. Тем более заключить его — несложно. Это делается в простой письменной форме. Нотариальное заверение и государственная регистрация сделки не требуется, достаточно подписей. Образец договора легко можно найти в интернете.

Блоги Ирина Кечеджи

Не менее важным этапом также является проверка правоустанавливающих документов на жильё, его принадлежность тем лицам, с которыми заключается договор, а также отсутствие каких-либо факторов, которые в будущем могут повлиять на условия использования квартиры, например, если квартира является предметом спора и существует судебный запрет на ее распоряжение.

После того, как все стороны проверили документы друг друга и согласовали подписание договора, необходимо определиться с условиями аренды , что будет положено в документ и будет незыблемым на весь период использования жилья.

 Важно предусмотреть все существенные условия, такие как арендная плата, срок действия договора, а также те, которые стороны считают необходимым урегулировать до приёма-передачи квартиры в использование.

Это может быть порядок прекращения договора, условия изменения арендной платы, компенсация произведённых ремонтных работ, обеспечение сохранности жилья, возможность сдачи жилья в субаренду и многое другое, что может вызвать конфликт между сторонами. Чем детальней будут прописаны условия аренды, тем комфортней и безопасней будет проживание в квартире.

Договор подписывать не просто нужно, а необходимо! Договор гарантирует, что в случае возникновения проблем любая из сторон может идти в суд за защитой своих прав.

Важно знать, что, согласно закону, арендатор обязан использовать квартиру только по назначению, то есть для проживания, и обеспечить надлежащее состояние помещений.

Кроме того, арендатор не имеет право без согласия владельца квартиры выполнять капитальные работы, например, производить перепланировку и пр.  Также только с согласия собственника он может подселить кого-то.

Так что, после грамотного юридического оформления сделки, можно не бояться, что, сдав свои “метры” одинокому сотруднику IT-сферы, он не организует там общежитие.

Отдельный вопрос, который важно проговорить и, желательно, прописать — это уже существующие недостатки квартиры. Все “погрешности” также фиксируются  в договоре или  акте, который может быть составлен при передаче ключей. В нем указывается, что пятно на диване и дырка в ковре уже были, и арендатор за это ответственности не несет.

Помните, доказать что-либо можно, только если это было на бумаге, заверения “на словах” в суде не принимают. В договоре можно прописать и другие права и обязанности сторон, которые законом не предусмотрены. Например, собственник  может гарантировать, что застрахует квартиру или запретить арендатору заводить  домашних животных.

Блоги Елена Концевич

Договор заключается на срок, который будет установлен этим самым договором. Если сроков нет — он автоматически будет считаться действительным пять лет. Важно также знать, что по истечению срока действия договора арендатор имеет первоочередное право на заключение нового, даже если на квартиру выстроилась очередь желающих.

Кроме того, если в период действия договора хозяин решит продать ее, арендатор имеет первоочередное право на выкуп квартиры. И не имеет значения, сколько договор аренды действовал на этот момент и сколько времени он еще должен действовать — хоть год, хоть один день.

По закону, если владелец слукавил и выгнал жильцов, а потом сдал квартиру, он должен возместить арендаторам убытки, связанные с переездом. 

Естественно, заключение такого договора не означает, что стороны обязаны следовать ему пять лет. При необходимости его можно расторгнуть в установленном порядке.

 Арендатор должен предупредить хозяина за три месяца до выезда, а владелец должен сообщить о решении за два месяца.

В срочном порядке договор может быть расторгнут, если хозяин в суде докажет, что снимающие жилье люди портят имущество или используют квартиру не по назначению.  

Чем детальней будут прописаны условия аренды, тем комфортней и безопасней будет проживание в квартире

Если я, как юрист, все еще не убедила вас, что заключать договор необходимо, и вы по-прежнему думаете, что это пустая трата времени, подумайте вот о чем: так делает весь цивилизованный мир. Одна моя знакомая из Великобритании рассказывала, что она, арендуя квартиру в Лондоне, вписывала в договор каждый гвоздь, который хотела забить в стену.

Также у них принято уточнять, какой штраф предполагается за задержку с оплатой. Как правило — это 5-7% за каждую неделю. Часто в Европе и США арендаторы, заезжая в новую квартиру, делают как можно больше фотографий. Снимают практически все: каждый угол, каждую стену и дверь.

Так им образом, выезжая через какое-то время, они смогут точно определить, что было испорчено или поломано до них.

Кстати, не менее важно вносить плату за жилье под расписку и собирать квитанции за оплату коммуналки. Все это также пригодится, если дело дойдет до суда. Расписку не нужно заверять, но в ней должна быть информация, кто и кому за что платил, с указанными номерами паспортов и подписями сторон.

Лена пообещала мне, что больше не будет пускать к себе незнакомцев и начнет подписывать договоры. Ведь в процессе аренды или сдачи жилья правильное юридическое оформление — залог спокойствия и уверенности в завтрашнем дне. Надеюсь, что и читатели научатся на ее ошибках, а не на своих.  

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на  и следите за обновлениями раздела!

Источник: https://tsn.ua/ru/blogi/themes/law/kak-bezopasno-snyat-ili-sdat-zhile-1012635.html

Аренда квартиры/комнаты в Пекине

Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?
18 января 2015
Категория: Пекин город
Предыдущая статья  |  Следующая статья

Карта районов Пекина

  1. Района проживания. 
    Центром студенческой жизни, а поэтому дорогим районом являются университетский район Удаокоу.Многие работающие в Пекине россияне и другие иностранцы предпочитают район бизнес-центра CBD (Гуомао), Санлитун , зона российского посольства Донжимень и район рынка Ябаолу.

    Если близость к центру для вас важна куда меньше, чем площадь, поизучайте варианты  за пределами Пятого кольца. В новых районах с красивыми садами и дворами сдается большое количество квартир, способных вместить большие семьи.

  2. Состояние квартиры.  Ремонт, наличие/отсутствие центрального отопления, мебель, дизайн.
  3. Транспорт.  Квартиру имеет смысл искать в местах, расположенных минутах в 10 ходьбы до станций метро.
  4. Окружение. Супермаркеты, магазины. Если планируете ужинать вне дома – наличие кафешек. 

Стоимость аренда комнаты/квартиры в Пекине (январь 2015)

1. Комнаты.
Вариант с подселением можно найти за 2000 юаней (отдаленные районы) или же поближе к центру, но в обычном доме со стареньким ремонтом.

 За 2500-3000 юаней вы можете найти что-либо подходящее в более престижных местах (Удаокоу, Ябаолу).

 3500 юаней – вы можете рассчитывать на хорошую комнату в современном доме, обставленную по последнему слову техники, нередко с отдельной ванной комнатой (Санлитун, Гуомао).

2. Квартиры.
В центре, в старых домах, можно найти жилье за 4000 юаней. Небольшая квартира-студия близко к центру города может стоить более 5000 юаней в месяц. Роскошные апартаменты в районе Санлитуна и Гуомао стоят 8000-10000 юаней.

В отдаленных от центра районах самая недорогая квартира стоит в пределах 3000 юаней. Есть еще один вариант – снимать жилье в традицонном китайском жилище – Сыхэюане, что находится в хутунах.

Такие дома дешевле квартир, но в них отсутствует центральное отопление, а есть электрические батареи.

Поиск квартир и комнат в Пекине 

Агентства по аренде квартир в Пекине
 В Пекине есть много агентств, например такие как. 我爱我家(Wo ai wo jia), Homelink и других, которые можно встретить в каждом квартале. Многие сотрудники могут изъясняться по-английски. Стоит обратиться сразу в несколько агентств.Плюсы можно просмотреть несколько квартир и сделать выбор. Помогут грамотно оформить документы на аренду.Минусы: вам придется заплатить 100% комиссию агентству. Можно потратить много времени впустую. Агенты в большинстве случаев пытаются спихнуть иностранцу сомнительные  варианты, часто бывают весьма непунктуальны.  Схема оплаты:вы вносите трехмесячную оплату жилья + 100% комиссию агентству + залог, равный стоимости проживания за месяц.В некоторых случаях это месячная оплата жилья + 100% комиссия агентству + залог.Например:При аренде квартиры стоимостью 2500 юаней в месяц сразу вы оплачиваете:  2500*3(аренда) + 2500(залог) + 2500(премия) +  500(жкх) + 60*6(интернет) = 13360 юаней.СоветыВ агентстве можно торговаться, используя как аргументы любые недостатки квартиры.Узнайте, можно ли оформить контракт и на английском языке. Или же идите вместе с человеком, который говорит по-китайски. Случается, контракт на английском и китайском языках не совпадают.Перед заключением контракта очень желательно встретиться с хозяином жилья – фандуном (房东- fangdong).
Сайты по аренде квартир в Пекине
Поиск через Интернет – весьма трудное занятие: смотреть надо всё лично. Настоящее жилье может разительно отличаться от фотографий, которые размещаются часто для красоты.Плюсы:  можно получить достаточно полную картину о наличии жилья, об уровне цен, о различных районах города и т.п., с картами, схемами и тому подобное.Минусы: Нужно очень хорошо говорить по-китайски. Нередко объявления о сдаче квартир размещают агентства, поэтому сразу спрашивайте, есть ли агентский взнос. Главное, заранее задать вопросы: агент ли это или владелец, есть ли агентский взнос, сколько стоит месячная аренда и какую сумму нужно заплатить за один раз. Общаться можно посредством электронной почты или по телефону.СоветыУзнайте, можно ли оформить контракт и на английском языке. Или же идите вместе с человеком, который говорит по-китайски. Случается, контракт на английском и китайском языках не совпадают.Перед заключением контракта очень желательно встретиться с хозяином жилья – фандуном (房东- fangdong).
polusharie.comрусскоязычный портал, где очень много полезной информации о жизни в Азии.  –Открываете форум по Китаю, там находите раздел по Пекину. Кроме столицы есть форумы по другим крупным городам: Шанхай, Север Китая, Юг Китая и т.д. В каждом подфоруме будет раздел по аренде жилья..comОбъявления в тематической группе ВКонтакте. Обычно здесь публикуются объявления от студентов. Часто ищут соседа на подселение.thebeijinger.com англоязычный ресурс о жизни в Пекине, в том числе объявления об аренде квартир.В левом верхнем углу пункт  Classifieds (объявления), далее ищите слово «Housing» и  далее по категориям.Apartments for rent –квартиры в аренду;Seeking Roommate – поиск соседа;Sublets, Temporary housing&homestays – временная аренда Можно искать жилье в зависимости от района или цены.58.comСайт на китайском,  размещают объявления как агентства, так и владельцы жилья. Вы можете выбрать объявление в зависимости от стоимости жилья, района, а также человека, который его разместил (агент/частное лицо).На сайте есть встроенный чат, вы может связаться с автором объявления и узнать необходимую информацию.  Не давайте сразу номер телефона – замучают звонками.

Договор аренды

При аренде квартиры необходимо заключить официальный договор аренды с ее хозяином, обратившись в одно агентств недвижимости.

Документ предоставляется местное отделение полиции при оформлении регистрации, что является обязательным требованием китайских властей.

Также таким договором вы обеспечите соблюдение своих законных интересов (в случае возникновения каких-либо проблем и недоразумений)

В  договоре оговорено  кто несет расходы по содержанию жилья. Обычно схема такая:

Арендатор оплачивает: арендная плата за квартиру, электричество, вода, газ, телефон, интернет;

Арендодатель  оплачивает: обслуживание дома , отопление зимой, ремонт в квартире, налог за сдачу квартиры.

Убедитесь в том, что домовладелец предоставил в агентство все документы: сертификат на домовладение, своё удостоверение личности, доверенность, если он действует по поручению домовладельца.

Если арендодатель настаивает на перечислении денег на счет в банке – убедитесь в присутствии агента что это счет арендодателя. И лучше – зафиксируйте данный факт в договоре, с указанием номера счета. Связь

Связь

Узнайте, есть ли в доме доступ в интернет? Уточните тариф и при необходимости смените его, чтобы не платить лишнего. Если же доступа к интернет в квартире нет, лучше попросить арендодателя решить этот вопрос за Вас. Выбирать тариф для подключения к интернету лучше вместе.

Меры предосторожности при аренде квартир в Пекине

Бывают случаи, когда сначала вам показывают одно жилье, а когда вы вносите деньги и подписываете контракт, обнаруживается, что в квартире отсутствует мебель, техника и т.д.Не оплачивайте никаких сумм до момента подписания договора.

При оплате берите расписки в получении денег.Изучите всю квартиру, каждый уголок, протестируйте всю технику, слив в раковине, спуск в унитазе – потом предъявить претензию будет очень  непросто.

Агент должен зафиксировать в Вашем присутствии все показания счетчиков(газ, вода, свет) и занести эти данные в договор аренды.

Недавно в  Пекине сотни иностранцев стали жертвой мошенничества.

Им на сотовый телефон пришли смс примерно такого содержания: «Счет для оплаты за квартиру изменился. Теперь он такой то и такой то. Оплачивайте на этот счет. Ваш арендодатель»

Регистрация в полиции

После заключения договора об аренде необходимо пройти регистрацию в местном отделении полиции. Подготовьте для этого следующие документы:

  • Загранпаспорт с действующей визой/видом на жительство
  • Обе копии договора об аренде квартиры (Ваша и хозяина квартиры)
  • Копия права собственности на квартиру (предоставляет хозяин квартиры)
  • Квитанция об оплате налога на аренду квартиры. Если необходимо. (Как правило, должен оплачивать хозяин квартиры). 

*Храните свидетельство о регистрации по месту жительства в безопасном месте.
** В случае, если Вы выезжали за пределы Китая, меняли/продлевали визу, Вам нужно заново пройти регистрацию в местном отделении полиции в течение 2 дней. При повторной регистрации требуются только загранпаспорт и Ваша копия договора об аренде.

Источник: https://ruchina.org/china-article/china/641.html

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.sravni.ru/text/2017/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?

Почему-то многие собственники жилья приходят в ужас от одной только мысли о том, что человека, которому они сдают квартиру, можно в ней зарегистрировать.

Как правило, это связано с тем, что люди путают прописку, регистрацию и право собственности. Относительно недавно термин «прописка» вообще был упразднен и заменен на «постоянную регистрацию».

Теперь типов регистраций два – но и путаницы вдвое больше.

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Итак, постоянная регистрация (по-старому – прописка) — это регистрация по месту постоянного проживания, которая подтверждается соответствующей отметкой (штампом) в паспорте.

Временная регистрация — это документ, который необходим, если человек более 90 суток живет вне места своего постоянного пребывания. Причем речь необязательно идет о больших расстояниях.

Вы можете иметь постоянную регистрацию в одном районе города, а квартиру снимать в другом, и это тоже повод сделать временную регистрацию по месту жительства. Она не предполагает никаких специальных отметок в паспорте – это просто справка.

Временно зарегистрироваться можно не только в квартире, но и гостинице, кемпинге, больнице, санатории. Никто не будет подозревать вас в том, что вы регистрируетесь в отеле, чтобы через некоторое время заполучить номер в собственность, верно? То же самое и со съемным жильем.

Никто не запрещает иметь одновременно и постоянную, и временную регистрацию. Это два разных вида учета, которые не противоречат друг другу.

Отдельно надо сказать о праве собственности: ни постоянная, ни (тем более!) временная регистрация никакого отношения к праву собственности не имеют. Человек может иметь постоянную регистрацию в квартире (комнате, доме и т. п.), но не быть собственником этой недвижимости. Единственный нюанс — это вопросы операций с недвижимостью.

Если владелец захочет ее продать, то люди, имеющие постоянную регистрацию, должны будут зарегистрироваться по другому адресу. Со временной регистрацией тут все еще проще: она не только не дает никаких имущественных прав, но может быть аннулирована собственником в одностороннем порядке: присутствие зарегистрированного не требуется.

Возможно, если вы расскажете арендодателю все эти нюансы, он пойдет вам навстречу.

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Договор найма квартиры

2. Влияет ли временная регистрация на коммунальные платежи?

Да, число зарегистрированных в квартире людей (постоянно или временно) влияет на размер квартплаты. Если вы там зарегистрированы, значит, вы там живете. А раз так – должны платить за коммунальные услуги. Если вы предложите владельцу квартиры компенсировать эту сумму, это избавит его от переплаты.

Но если в квартире стоят счетчики на воду, электроэнергию, теплосчетчики, то платежи по этим пунктам не вырастут. Вы оплачиваете столько, сколько фактически потратили. Если же приборов учета нет, то расчет производится по установленным нормативам, исходя из числа зарегистрированных человек (а это, как правило, выходит дороже).

belchonock/Depositphotos

3. Владелец квартиры готов заключить официальный договор, только если повысит плату за наем. Насколько дороже снимать квартиру официально?

Чаще всего у такого заявления одна-единственная причина. Официальный договор найма означает, что владелец квартиры должен платить налог на доход, который получает с аренды. Узаконивая доход, он обязан ежегодно подавать в налоговую декларацию и отчислять 13% от суммы, которую заработал на аренде за год.

Все чаще арендодатели не против сдавать квартиру официально, по всем правилам, но увеличивают стоимость аренды на сумму налога (то есть на 13%). Решать вам — готовы ли вы на такие условия или нет.

Многие собственники обходят закон, так как боятся мороки с документами, но в данном случае достаточно заполненной декларации 3-НДФЛ и копии договора найма (оригинал подавать не стоит, так как его не вернут).

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

4. Могу ли я представлять интересы хозяина на общедомовых собраниях?

Запретить вам этого никто не может. Как правило, на собраниях решаются какие-то текущие бытовые вопросы, которые актуальны именно для того, кто живет в доме, а не для того, кто является собственником.

Если по каким-то причинам жильцы не готовы учитывать ваш голос, то хозяин помещения может оформить на вас доверенность, позволяющую представлять интересы собственника на собраниях.

Но, как правило, на таких встречах собирают деньги, поэтому тому, кто готов вносить плату, например, на установку шлагбаума, обычно не отказывают в праве принимать участие в дискуссиях.

Однако в случае, когда надо решить какой-то ключевой вопрос (например, официально проать о вступлении или невступлении в программу реновации), то сделать это сможет только собственник жилья. Никакие доверенности тут не помогут.

irinabal18/Depositphotos

5. Я снимаю квартиру в зоне платной парковки. Могу ли я претендовать на резидентное разрешение?

Да, никаких ограничений нет. На каждую квартиру можно оформить не более двух резидентных разрешений, так что у вас есть право их занять. Оформить разрешение можно в ближайшем МФЦ, но сопроводить вас должны все собственники квартиры – чтобы лично подписать бумагу о том, что они не возражают.

Однако без временной регистрации и договора найма (договор безвозмездного найма подойдет) ничего не выйдет. Это простые документы, оформляются они быстро и имеют ограниченный срок действия. Если владельцы квартиры не готовы оформить договор и регистрацию, то, увы, бесплатной будет только парковка во дворе.

Не пропустите:

Какие налоги платить, если я сдаю комнату за плату по счетам ЖКХ?

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/otvety_na_5_samyh_chastyh_voprosov_ob_arende_zhilya/6993

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Можно ли сделать регистрацию при аренде комнаты с подселением?

25.09.2014 | 15:20 162267

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Криминальный мир
Добавить комментарий