Можно ли остаться без квартиры

Как не остаться без квартиры, вложив деньги в строящееся жилье | Строительный портал BuildPortal

Можно ли остаться без квартиры

Можно ли обезопасить себя и не нарваться на долгострой и какие нужны изменения в законодательстве, чтобы урегулировать проблемные вопросы долгостроев и недостроев в Украине

Минрегион проведет инвентаризацию всех недостроев

Недавно в Министерстве развития общин и территорий заявили, что планируют провести инвентаризацию всех проблемных недостроев в Украине и разработать законопроект, который урегулирует вопрос достройки таких домов. Об этом заявила руководительница ведомства Алена Бабак.

По ее словам, существующие проблемы не решались на протяжении многих лет; при этом чиновница не поддерживает уже разработанный законопроект, который должен защищать права инвесторов, вкладывающих средства в строительство жилья, и инициирует доработку нового.

“Сегодня” разбирался, можно ли обезопасить себя и не нарваться на долгострой и какие нужны изменения в законодательстве, чтобы урегулировать проблемные вопросы.

“Мы начинаем работу над новым законопроектом и создаем рабочую группу, в которую приглашаем инвесторов недостроенного жилья. Первое заседание состоится 1 ноября”, — сообщила Бабак.

Ранее, в июле 2019 года, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунальных услуг разработали законопроект, который должен обеспечить завершение проблемных недостроев. В документе прописали нормы, которые позволяли жаловаться на застройщиков, если они срывали сроки сдачи, а также проводить конкурсы на нового заказчика, который смог бы достроить проблемный дом.

Главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак отмечает, что по состоянию на 2017 г. количество долгостроев в Украине составляло более 16 тыс. объектов, среди которых более 60% — это объекты жилищного строительства.

Откуда берутся долгострои

Долгострои появляются из-за целого ряда причин, начиная от нехватки денег и заканчивая проблемами с документами.

Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group, рассказывает в комментарии сайту “Сегодня”, что сейчас на первичном рынке жилья существуют понятия “долгострой” и “недострой”.

В определенном смысле они синонимичны: этими терминами обозначают объекты, строительство которых было либо приостановлено, либо заморожено. Но существует также третье понятие – это задержка со вводом объекта в эксплуатацию.

“В первом и втором случае причины кроются в деятельности самой строительной компании, в третьем – объективными причинами, в основном не зависящими от девелопера.

Но приостановка/заморозка строительства и задержки со вводом объекта в эксплуатацию – это далеко не одно и то же”, – разъясняет ситуацию эксперт и добавляет, что в пригороде Киева на сегодняшний день задержки с вводом в эксплуатацию наблюдаются на более чем 60% строящихся объектов, в то время как в Киеве их количество достигает 80-90%.

Роман Герасимчук, директор City Development Solutions отметил, что долгострои появляются по нескольким причинам. Первая и основная — финансовая. Сюда можно отнести недостаток входящего финансового потока от покупателей из-за низких темпов продаж или заниженной цены, нехватка (а иногда и отсутствие) стартового капитала, недооценка расходов на строительство.

“Вторая причина – проблемы с получением разрешительной документации – далеко не все площадки, на которых ведется жилое строительство, изначально для этого предназначены.

Перед девелопером стоит задача привести документацию на участок и будущее строительство в соответствие с законодательством, что связано как с административными процессами, так и с риском непредвиденных расходов.

Кроме того, уже полученное разрешение на строительство может быть отменено в случае выявления нарушений”, — рассказывает Роман Герасимчук.

Эксперт добавил, что еще одной причиной может стать подключение к городским коммуникациям, т.к. в подавляющем большинстве случаев существующие сети не рассчитаны на строительство значительных дополнительных объемов жилья, а модернизация городских сетей в состоянии превратить почти любую новостройку в убыточный проект.

В свою очередь Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города SVITLO PARK, добавляет, что среди субъективных причин появления долгостроев стоит выделить прежде всего непрофессиональный подход к строительству. Когда компания-застройщик неверно подготовила расчеты по проекту, не имела собственного финансирования по его строительству, а рассчитывала только на деньги инвесторов.

“Также стоит упомянуть о компаниях-пирамидах, которые, привлекая средства, даже не планировали завершить строительство.

Появление таких объектов было массовым с 2003 по 2008 год, когда стоимость жилья росла сумасшедшими темпами: суммарно за этот период стоимость м2 выросла более чем в 5 раз.

Естественно, ликвидность вложений в строительство также была очень высокой. Этим и пытались воспользоваться нечестные на руку псевдостроители”, — комментирует ситуацию Панфилов.

Эксперты также отмечают, что существенную роль играет и политическая и экономическая ситуации в стране. Так, например, одной из причин снижения спроса на недвижимость стало укрепление гривни.

“Все понимают, что нет объективных причин для резкого укрепления национальной валюты более чем на 7%. Кроме того, в бюджете на 2020-й год заложен курс американского доллара, превышающий 27 грн. Поэтому часть покупателей переходит в категорию отложенного спроса. Следовательно, в отдельных проектах, преимущественно эконом-класса, продажи снижаются до 50%”, — рассказывает Панфилов.

Владислав Кононов называет еще одну причину появления долгостроев — авантюризм застройщика, когда покупателю на стадии котлована предлагаются относительно дешевые квартиры, стоимость которых на более чем 30% ниже среднерыночных стартовых цен, и многие потенциальные покупатели становятся заложниками банального желания сэкономить.

“Но, как показывает практика, в 99% случаев это приводит к проблемам. Ведь рентабельность строительства на сегодняшний день составляет от 20 до 30%, а застройщик не будет строить себе в убыток”, — подытожил эксперт.

Как защищены инвесторы и что происходит на законодательном уровне
Вопрос защиты инвесторов – один из ключевых, но пока что на законодательном уровне он не особо урегулирован. В законопроекте, который предлагался Минрегионом этим летом, было четко обозначено, что такое долгострои и какие есть механизмы для решения их проблем.

“Согласно предложениям Минрегионбуда, любой покупатель, условия приобретения жилья которого застройщиком не соблюдаются, например, в части своевременной сдачи объекта в эксплуатацию (в документе указан 1 год с даты планируемого ввода объекта в эксплуатацию), имеет все основания обратиться в исполнительную службу по месту строительства с соответствующим заявлением. И на основании решения собрания вкладчиков, по которому строящийся объект попадает в категорию долгостроя, данный объект вместе с землей изымался бы у застройщика”, — рассказывает Владислав Кононов.

Сейчас в Минрегионе планируют разработать новый законопроект. Эксперты отмечают, что и ранее предложенный документ, и те, которые находятся в разработке, имеют ряд недочетов, но все же помогут хоть как-то разобраться с вопросом.

Роман Герасимчук отмечает, что проблему можно решить, разрешив продавать квартиры только во введенных в эксплуатацию домах.

По практике развитых стран очевидный и наиболее действенный способ – запрет на прямые инвестиции в жилищное строительство. Т.е.

деньги будут идти на специализированный счет, доступ к которому застройщик получит только после ввода объекта в эксплуатацию, либо за счет банковского кредитования с последующей продажей квартир в уже построенном объекте.

“Однако в текущей ситуации на рынке недвижимости Украины подобная инициатива практически невыполнима: соответствующие банковские инструменты отсутствуют, а внутренних ресурсов девелоперов вряд ли хватит на завершение строительства за собственные средства, и именно поэтому эти риски перекладываются на частных инвесторов”, — говорит Герсаимчук.

Александр Панфилов предлагает продумать такой механизм, который бы позволил компании, у которой возникли трудности с достройкой, своевременно уведомить органы исполнительной власти о своих проблемах, а те, в свою очередь, объявили бы аукцион на достройку среди девелоперов.

“Люди, заплатившие 100% стоимости будущей квартиры, должны получить ее уже от нового застройщика.

Что касается защиты прав покупателей, то необходимо на законодательном уровне закрепить за инвестором в первичный рынок статус покупателя/собственника квартир.

Возможно, это будут два разных законопроекта, но их принятие, во-первых, создаст механизмы решения вопросов недостроев, а во-вторых, обезопасит инвесторов от опасных вложений в первичный рынок”, — говорит Панфилов.

Эксперты отмечают, что действенным способом решения проблемы будет привлечение других девелоперов для достраивания проблемных домов, т.к. для этого нужны немалые средства, которые нельзя взять из бюджета или найти где-то в другом месте.

“На сегодняшний день, чтобы закончить все недостроенные объекты, необходимы колоссальные средства. По предварительным оценкам, речь идет о десятках миллиардов гривен. В текущей рыночной ситуации возложить такие финансовые затраты на государство невозможно. Таких денег в бюджетах попросту нет”, — подчеркнул Алексей Коваль, руководитель проектов группы компаний Perfect Group.

Как обезопасить себя и не купить жилье в “проблемном” доме

К сожалению, ни один застройщик не может дать 100% гарантий того, что дом будет сдан в эксплуатацию в обозначенное время. Поэтому многие украинцы опасаются покупать жилье в фундаменте.

Как уже упоминалось ранее, за счет личных денег украинцев строится около 70% жилья. В 2018 году граждане инвестировали в него почти 35 миллиардов гривен, а это 6% от общего объема всех капитальных инвестиций в стране.

Чтобы обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме, в первую очередь нужно тщательно проверять все документы и обратиться за помощью к профессиональному юристу, который поможет избежать проблем в будущем.

“Если у застройщика уже есть завершенные объекты, можно проверить, насколько был затянут срок ввода в эксплуатацию на профильных форумах или по данным открытых источников.

Также косвенным дополнительным критерием могут служить темпы строительства, так как остановка строительных работ на любом этапе – тревожный знак.

В сегодняшних условиях следует осмотрительно инвестировать средства в проекты застройщиков, у которых этот проект единственный или все проекты находятся на ранней стадии строительства”, — советует Герасимчук.

Он добавляет, что основной документ, защищающий права инвестора – договор с застройщиком.

На текущий момент инвестирование в жилищное строительство недостаточно регулируется существующим законодательством, поэтому именно к договору инвестирования необходимо будет апеллировать в случае проблем.

Помощь профессионального юриста в момент заключения договора поможет избежать части проблем или отказаться от сомнительной сделки. Но лучший способ не оказаться вкладчиком в “долгострой” — это все же купить квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме.

Александр Панфилов отмечает, что при проверке документов нужно обязательно смотреть, чтобы пакет бумаг был полным, в противном случае нет никакой гарантии, что застройщик сможет получить все необходимые разрешения и стройка не будет заморожена.

“Если же цена на квартиру сильно занижена, то вероятность потери собственных средств велика. Если компания имеет шлейф скандалов и море негативных откликов покупателей, а ее руководство является фигурантами уголовных расследований, также стоит быть более взвешенным при принятии решения о вложении средств”, — говорит эксперт.

Владислав Кононов советует доверять только проверенным компаниям, у которых есть портфель реализованных и реализуемых проектов. Ведь сейчас без авторитета покупателей очень сложно занять свою нишу на рынке.

“У каждой компании есть свой запас прочности. К примеру, если компания строит только один дом, то велик шанс, что это строительство ведется за счет денег покупателей. То есть средства от продажи квартир направляются в стройку.

Здесь велик риск того, что при отсутствии покупателей компания по “техническим” причинам не сможет закончить свой объект. У более крупных компаний, которые одномоментно возводят не менее 2-3 объектов, проблем с финансированием строительство быть не должно.

Даже в кризисные 2014-2015 годы такие компании продолжали строить”, — отмечает эксперт и советует не вестись на заниженные цены.

В целом же аналитики рынка недвижимости ожидают, что, учитывая теперешнюю экономическую ситуацию, количество долгостроев может вырасти на 10%, поэтому нужно разрабатывать и принимать законопроект, который смог бы обезопасить людей и дать им соответствующие гарантии.

Источник: //budport.com.ua/news/15644-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiry-vlozhiv-dengi-v-stroyascheesya-zhile

Не остаться без квартиры: 10 ошибок при оформлении документов

Можно ли остаться без квартиры

Покупка квартиры не заканчивается передачей денег собственнику. После выбора конкретного варианта жилья, начинается самая рутинная часть — оформление документов. Казалось бы, все просто — бери список документов и иди получай подписи в инстанциях, но есть нюансы, незнание которых обернется для покупателя катастрофой. Итак, обо всем по порядку.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке

Оформление квартиры в новостройках значительно проще, чем на вторичном рынке. В первую очередь свои обязанности должен выполнить застройщик. К обязанностям застройщика относится:

  • получение разрешения и сдача дома в эксплуатацию;
  • постановка на кадастровый учет;
  • присвоение почтового адреса.

Если застройщик не выполнил текущие условие, то не имеет право реализовывать жилье. После погашения стоимости покупатель может начинать регистрацию права собственности на квартиру.

Для получения регистрации необходимо обратиться в специализированное агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Агентство предоставляет технический паспорт на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Документы, необходимые для получения техпаспорта:

  • заявление;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для получения свидетельства о регистрации объекта недвижимости необходимы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате услуг по оформлению документов;
  • если привлекался льготный кредит, то справка из банка о его получении.

Что нужно знать, приобретая жилье на вторичном рынке

В первую очередь необходимо определиться, будете ли вы собирать всю документацию самостоятельно или обратитесь к риэлтору.

Агентства недвижимости снимают с покупателей всю бумажную волокиту, проверяют жилье, гарантируют “чистоту” недвижимости.

За свои услуги риэлторы берут от 1 до 3% от стоимости объекта недвижимости, чем дороже квартира, тем меньше процент. В денежном эквиваленте эта сумма составит примерно от 1 тыс. у.е. и выше.

Дальше – советы для тех, кто привык все делать самостоятельно и уверен в том, что справится с задачей. Решив действовать без поддержки риэлтора, нужно четко понимать, что не все продавцы чисты на руку. И есть перечень документов, которые нужно внимательно проверить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт объекта;
  • документ, объясняющий на основании чего текущий собственник владеет имуществом (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).

В свидетельстве о госрегистрации указывается адрес объекта, площадь, имя собственника, число возникновения права собственности.

Технический паспорт несет информацию о планировке квартиры, площади комнат. Нужно подробно изучить его и сравнить планировку, указанную в документе с реальной.

Нередко собственники проводят перепланировку недвижимости без согласования. Для нового владельца это может стать проблемой. Несогласованная планировка карается штрафом.

В случае, если затронуты несущие стены — заставят вернуть квартиру к состоянию, указанному в техпаспорте.

Внимательно изучите документ, на основании которого возникло право собственности у владельца квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор наследования, дарения, приватизации недвижимости.

Как правило, собственники имеют оригиналы или как минимум копии этих документов.

Если у вас возникают сомнения в честности продавца, всю информацию о собственниках недвижимости можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества) Причем сведения о квартире может получить любой желающий, для этого нужно оплатить госпошлину, знать точный адрес квартиры. Выписка из регистра содержит все необходимые сведения о собственнике, она расскажет находится ли квартира в залоге или не оформлен ли на нее договор купли-продажи с третьим лицом, об источнике права собственности владельца.

Кто прописан в квартире

Информация о прописанных закрыта. Получить ее может только собственник. Важно знать не только текущую ситуацию, но и то, кто был выписан из жилья.

Нередки ситуации, когда один из прописанных отбывает наказание в местах лишения свободы и по возвращении может обжаловать продажу квартиры.

В таком случае новый собственник получит кучу проблем, судебные слушания, и в некоторых случаях может быть лишен права собственности.

Текущий собственник может получить такую информацию в ЖЭСе. Не соглашайтесь на покупку, если владелец упорно сопротивляется получению такой справки.

Иногда такую информацию может предоставить нотариус. Но это частные случаи, так как по закону ЖЭС не обязан удовлетворять требования нотариусов по предоставлению справки о всех прописанных в объекте недвижимости, однако иногда ЖЭСы все-таки идут на уступку, когда речь идет о заключении договоров купли-продажи.

Оптимальный вариант — это когда перед покупкой все жильцы выписаны. Если нет, то не стесняйтесь задать собственнику вопрос — куда будут прописаны проживающие на данный момент в квартире. Уточнение этого момента позволит избежать конфликтов в будущем.

Почему нужно уточнить семейное положение собственника

Перед заключением договора купли-продажи уточните у собственника его текущее семейное положение. Если он в браке, то все в порядке. Хуже, если владелец недвижимости в разводе.

Тогда необходимо, чтобы бывшая жена текущего владельца подписала документ о согласии на продажу (когда речь идет о совместно нажитом имуществе).

Если квартира досталась собственнику до вступления в брак, то проблем не будет.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка купли-продажи может быть обжалована через суд собственником или его родственниками в случае, если он будет признан недееспособным в момент заключения договора.

Недееспособными признаются граждане, стоящие на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Недееспособным могут признать и человека, не стоящего на учете. Присмотритесь повнимательнее к хозяину недвижимости.

Если возникают сомнения в его дееспособности, лучше отказаться от покупки и поискать более надежный вариант.

Квартира по доверенности

При приобретении жилья у доверенного лица собственника удостоверьтесь, что срок действия доверенности не вышел. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Оформление новой недвижимости имеет массу нюансов, но при должном подходе все острые углы можно успешно обойти. Обращайте внимание на поведение продавца, на наличие у него необходимых документов. Честный продавец никогда не будет ничего утаивать от потенциального покупателя.

В интернете полно примеров того, как люди в частном порядке успешно покупали и продавали квартиры. Однако еще больше примеров того, как все шло наперекосяк. При соблюдении всех советов покупка и оформление новой квартиры пройдет гладко.

Если вы все еще сомневаетесь и хотите сэкономить свое время, то за небольшую по меркам цены квартиры стоимость риэлторы решат за вас все вопросы.

Источник: //salere.by

Источник: //interfax.by/news/nedvizhimost/konsultant/1245978/

Остаться без квартиры

Можно ли остаться без квартиры
?

Николаева Анастасия Владимировна (nikolaeva) wrote,
2017-08-23 03:00:00 Николаева Анастасия Владимировна
nikolaeva
2017-08-23 03:00:00 Categories: Можно ли честную и законопослушную семью с двумя маленькими детьми выкинуть из квартиры? Легко. Даже если все документы безупречны, а сделку признали законной во всех инстанциях.

Эту историю рассказала опытная в судебных делах Ольга Богуславская в МК:…Москвичи Алексей и Марина Королевы поженились в 2003 году. В 2008 году у них родилась дочь Полина, а спустя шесть лет на свет появился Тимофей. И получилось, что жить такой большой семьей в квартире родителей Марины уже как-то неправильно, нужно обзаводиться своим жильем.И Королевы начали искать квартиру.

Конечно, стоило обратиться к риелтору, но в их семье уже пользовались такими услугами и все пришли к выводу, что денег нужно платить много, а никаких особенных хитростей в этом деле нет и люди с высшим образованием могут справиться с этим сами.

Спустя месяц после того, как Королевы занялись поисками подходящего жилья, они нашли двухкомнатную квартиру в многоэтажном доме советской постройки на Истринской улице, 10.Продавал квартиру Владимир Валерьевич Снопков.Королевы навели справки и выяснили, что раньше Снопков жил в этой квартире с матерью, с которой они жилье не приватизировали.

Так что первым собственником квартиры в 2013 году оказался Владимир Валерьевич.От риелтора Снопкова Королевы узнали, что у хозяина квартиры есть дети, но им было сказано: дети взрослые, в приватизации не участвовали, живут своей жизнью и на эту квартиру не претендуют.Чистоту сделки проверяли не только покупатели.

Все документы были тщательно изучены Пенсионным фондом и Сбербанком, поскольку Королевы при покупке квартиры решили воспользоваться материнским капиталом и собирались взять ипотечный кредит.Таким образом, получилось, что документы прошли тройную проверку.Стерильно, мин нет, можно покупать.И 10 апреля 2014 года Королевы заключили договор купли-продажи на эту квартиру.

Стоила она 8 миллионов 300 тысяч рублей. Конечно, своих денег у молодой семьи на такую покупку не было. Тогда родители Алексея продали свою трехкомнатную квартиру, купили маленькую «двушку», а разницу, 2 миллиона рублей, отдали сыну.

К этому времени Королевы сумели накопить еще 2 миллиона рублей, добавили материнский капитал и взяли в Сбербанке в кредит 4 с половиной миллиона рублей на 15 лет.Чудесно! Они молниеносно сделали ремонт и в начале лета въехали в долгожданную квартиру. А 14 июня 2014 года в их почтовом ящике оказалась судебная повестка на имя В.В.Снопкова.

Алексей позвонил Снопкову, и тот сказал: я попал в ДТП, дело слушается в суде. Спасибо за то, что позвонил.А в конце сентября повестка пришла уже на имя Королевых.* * *И выяснилось, что в Кунцевском суде будет слушаться дело о признании их сделки по покупке квартиры недействительной.

Кто же обратился с иском? Неужели Владимир Валерьевич Снопков?Нет, зачем же! С иском к Королевым обратилась его дочь Елена Снопкова, тот самый взрослый ребенок, который не участвовал в приватизации, живет своей жизнью и не интересуется квартирой.Оказалось, что Елена — дочь Снопкова от первого брака.

Когда родители развелись, мать снова вышла замуж, забрала детей и уехала на новое место жительства. В это время Елена Снопкова училась в школе. Она осталась зарегистрирована в квартире отца, но, по ее словам, приезжала туда очень редко, только для того, чтобы повидаться с бабушкой. Когда бабушка умерла, она туда ездить перестала.

Так вот, в 2012 году Елена обратилась в суд с иском о вселении в квартиру на Истринской улице, а ее отец — с иском о ее выселении, так как она много лет не проживала в этой квартире.Суд требование Елены удовлетворил. Однако в квартиру она почему-то не въехала. И через год ее отец снова обратился в суд с иском о снятии дочери с регистрационного учета.

На сей раз суд снял Елену Снопкову с учета. В суде Елену никто не видел. И спустя 2 месяца ее отец приватизировал квартиру, а через год продал ее Королевым.По интересному стечению обстоятельств, со слов Елены, она узнала о том, что отец выписал ее из квартиры, ровно в тот самый день, как он квартиру продал. И это при том, что они, как она много раз говорила, не общались.

Бывают же такие курьезы! Полтора года Елена квартирой не интересовалась, могла туда вселиться, но почему-то не вселилась, в суд не ходила, но при этом в тот день, когда отец продал квартиру, она случайно об этом узнала. Видимо, была потрясена. Собралась с силами, взяла себя в руки и на следующий день пошла в суд.

Помните повестку, которую получил Алексей Королев? Помните, как Снопков сказал, он судится в связи с ДТП? Так вот именно в это время слушалось дело по иску Елены к отцу. И именно в это время суд отменил прежнее решение полуторагодовой давности и снова вселил ее в квартиру.Теперь Елене предстояло выселить семью Королевых.Кунцевский суд слушал это дело полгода.

И судья Красавина решением от 18 февраля 2015 года признала договор купли-продажи недействительным. Она объяснила свое решение так: ни в приватизации, ни в продаже квартиры Елена Снопкова участия не принимала. Вот почему сделка между Снопковым и Королевыми недействительна.

Стало быть, квартиру необходимо вернуть городу (квартира же была муниципальной), вселить туда Снопкову, а семью Королевых выселить.По мнению Елены Снопковой, так получалось по-честному: она вернулась в родное гнездо, а Королевым причитается 8 миллионов 300 тысяч рублей, которые они потратили на покупку квартиры. В сделке участвовал папа, значит, и вернуть эти деньги должен он.

Должен-то должен, кто спорит. Беда лишь в том, что папа, то есть Владимир Снопков, ушел со сцены по-английски. И как-то не верится, что папенька не сегодня-завтра вернется и, запыхавшись, принесет Королевым деньги.

Скажите на милость, разве Королевы не являются добросовестными приобретателями квартиры?Проверяя историю квартиры, они запросили договор социального найма, все документы о приватизации, выписку из единого государственного реестра, из которой видно, кто собственник квартиры, единый жилищный документ, из которого видно, кто в квартире зарегистрирован, выписку из финансово-лицевого счета и нотариальное согласие супруги Снопкова на продажу квартиры. Ну что еще надо было? Анализ мочи? Отпечатки пальцев? Сканер радужной оболочки глаз?Этого не требовалось, правда? И они сделали все, что было положено по закону.Как бы не так! Кунцевский суд придерживается другого мнения:«Учитывая, что истец Снопкова Е.В. имеет право пользования спорным жилым помещением, а ответчики чинят ей в этом препятствия, то ее требования о вселении являются обоснованными и подлежащими удовлетворению… Обсуждая встречные исковые требования Королевых А.В.и М.А., суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку удовлетворение первоначального иска полностью исключает удовлетворение встречного иска.Кроме того, суд не находит оснований для признания Королевых добросовестными приобретателями по договору купли-продажи спорной квартиры, поскольку отсутствует совокупность всех фактов и обязательств, с которыми закон связывает возможность признания граждан добросовестными приобретателями».Я прочитала все это много раз, но так ничего и не поняла. Зато вспомнила детскую загадку. Почему на улице ветер? Потому что деревья качаются. А почему деревья качаются? Потому что на улице ветер.Вот почему решением суда от 18 февраля 2015 года договор купли-продажи квартиры на Истринской улице, 10, признали недействительным, а в удовлетворении иска Королевых о признании их добросовестными приобретателями было отказано.Суд второй инстанции это решение признал законным.12 ноября 2015 года оно вступило в законную силу. Елена Снопкова с чистым сердцем снесла с петель дверь и въехала в отвоеванную квартиру. А коварные Королевы, которые не являются добросовестными приобретателями, а умеют только обманывать людей, не солоно хлебавши поехали жить к родителям Марины. Они даже не догадываются о том, как хорошо, что им было куда поехать. Маринины родители — инвалиды, и квартира у них самая обычная, без антикварной лепнины. Кроме того, до последнего времени им приходилось сдавать одну комнату, чтобы свести концы с концами. Но сейчас все очень здорово. Вот когда они жили у родителей Алексея, там в двух комнатах компактно помещались восемь человек и приходилось спать в два яруса, как в поезде дальнего следования. А теперь красота! Поезд приехал, и у каждого есть своя кровать.* * *Тут не могу не задать один жгучий вопрос: а что же эти двое детей, Тимофей и Полина Королевы? У них что, вообще нет прав?Ну зачем сгущать краски. Имеются разные точки зрения. Вот что говорится в решение суда второй инстанции.«Доводы о том, что суд не принял во внимание, что принятым по делу решением суда были нарушены права двоих несовершеннолетних детей ответчиков, также не влечет отмену решения суда, так как права детей производные от прав на жилое помещение их родителей и восстановление права пользования истца спорной квартирой невозможно без выселения и снятия ответчиков с несовершеннолетними детьми с регистрационного учета из спорной квартиры».Если я правильно понимаю, в этом абзаце речь идет о том, что у всех детей есть право вылететь на улицу вместе с их родителями, потому что все люди на земле равны и не имеет значения, большие они или маленькие.Правда, до полного счастья далеко. Дело в том, что Королевы — порядочные люди, и они продолжают выплачивать кредит, взятый в Сбербанке на покупку квартиры. Я, честно говоря, в восторге от того, как это все ловко уладилось. В квартире на Истринской улице живет Елена Снопкова, а Королевы, которых оттуда выгнали, продолжают за нее платить.Елена Снопкова собирается приватизировать квартиру и, значит, в любой момент может ее продать. В итоге честная семья Снопковых осталась при квартире и с восемью с половиной миллионами рублей, а недобросовестные, нехорошие, коварные Королевы оказались без квартиры, но с долгом в несколько миллионов рублей, которые они своевременно оплачивают.Это ли не справедливость?

Чуть не забыла. Есть один интересный вопрос, который настоятельно требует ответа. Как известно, не существует утвержденного законом перечня документов, которые необходимо проверять перед покупкой квартиры. Тем не менее большая часть квартирных катастроф сводится к тому, что добросовестные покупатели квартир признаются недобросовестными именно из-за того, что не проверили все документы.А все — это сколько?

Секрет.

Хотя у Снопковых на это есть другой ответ: в суде они заявили, что Королевы и Сбербанк должны были запросить архивную выписку из домовой книги, то есть приблизительно с 60-х годов прошлого века.Я вам больше скажу.

Если бы они не поленились сходить в Музей истории Москвы, возможно, удалось бы раскопать свидетельство того, что на месте дома на Истринской улице некогда было подворье боярина Голопопова. У этого боярина было 18 законных детей, а сколько незаконных, теперь уж не узнать. Я думаю, эти документы тоже могли бы пролить свет на историю покупки спорной квартиры…

Ужасы нашего городка

  • Два подряд обращения на этот благословенный сайт убедили меня в его откровенной зловредности. Ну, может, это мне так не повезло, а к вам Госуслуги…
  • Прислали вот это видео, сопроводив его всякими “да, советские люди умели жертвовать собой”, “пионеры готовы были отдать все”, “учителя тогда…
  • Спорим, что каждый из нас хоть раз, но уже поучаствовал в обсуждении горячей темы коронавируса? Я всегда предпочитаю информацию непосредственно с…
  • Все чаще слышу странноватое словосочетание “комиссия по этике”. Слово “этика” хорошее, “Комиссия” — похуже. А все вместе теперь является неким…
  • Ее бывший муж требовал, чтобы ее немедленно отправили в концлагерь. Ее любовник преуспел в этом, уведомив полицию, что еврейка Роза скрывается под…
  • “Вирус не щадит никого. Это миф, что гибнут слабые. Нет, сильные, молодые, здоровые сгорают в течение нескольких часов. Мужчины и женщины. Маски…
  • Комментаторы Дзена уже который раз начинают и выигрывают. То есть я перед ними явно пасую. Прожив несколько лет до этого в ЖЖ, я была уверена, что…
  • Вот сидим мы все здесь, в открытом, как море, интернете, и думаем, что находимся на свободе.Пока. А вот и нет. Уже нет. Мы в западне. С кучей…
  • Последний пост Изучаем ЖЖ нового министра быстро, пока он — журнал, а не министр — ещё не удалён! Эпоха расцвета Живого журнала поистине…

Источник: //nikolaeva.livejournal.com/918883.html

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Можно ли остаться без квартиры

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

//www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: //www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Взять в долг и остаться без квартиры. Как

Можно ли остаться без квартиры

Начало этой истории из Волгограда было вполне безобидным. Евгения Карпова с пожилой мамой Антониной Степановной (имена героев изменены) всю жизнь жили вдвоём в небольшой квартире, которую им дали за погибшего на фронте дедушку.

Жили небогато, на две пенсии — по старости и инвалидности. Женя — инвалид с детства, у неё эпилепсия. Денег едва хватало на самое необходимое. А тут беда: квартиру затопили. Надо было что-то придумывать с ремонтом.

На глаза попалось объявление в газете: МФЦ посреднических услуг “Волгоградское бюро” предлагало займы под залог квартиры.

Позвонили, конечно. 150 тыс. руб. женщинам выдали тут же. Квартира оказалась заложенной. “Не надо бояться никаких залогов. Это сегодня нормальная практика”, — заверили их в “Волгоградском бюро”. Те и успокоились. Решили: “Подумаешь, залог, многие так живут”.

Вскоре заёмщицам позвонила женщина, представилась Людмилой, сотрудницей “Волгоградского бюро”. Она предложила им взять в долг ещё 550 тысяч, чтобы уж на всё хватило: и ремонт сделать получше, и нужные лекарства купить, и на достойную жизнь отложить.

— Да мы в руках таких денег никогда не держали, — попробовала сопротивляться Антонина Степановна.

Но Людмила была очень убедительна и не давала своим жертвам опомниться. На их счёт упало ещё полмиллиона рублей, а вместе с ними — и огромные проблемы. Оказалось, что платить каждый месяц придётся 28 тысяч. Сумма для двух неработающих людей неподъёмная!

Бросились за помощью к Людмиле. А ту словно подменили. Сказала, что платить надо, иначе хозяин “Волгоградского бюро” отберёт квартиру. “Но, — добавила она, — есть один вариант”.

Можно фиктивно продать недвижимость, сняться с регистрационного учёта, тогда кредитор потеряет их следы. Долги будут отдавать уже самой Людмиле, и не 28 тысяч, а всего пять. Согласились.

Подписали договор купли-продажи. Выдохнули.

Рано утром в дверь настойчиво позвонили. На пороге стоял мужчина средних лет, который представился Сергеем, новым собственником этой квартиры, которую женщинам надо покинуть до вечера.

Перепуганные пенсионерки побежали к соседке и ошарашили её новостью. Все вместе помчались в МФЦ и там узнали, что у их недвижимости теперь действительно новый владелец. Антонину Степановну с сердечным приступом увезли на скорой. Женя осталась держать оборону. Её первое заявление в милиции не приняли.

— У вашей квартиры новый хозяин. Всё законно, вы же сами подписали договор купли-продажи. Чего от нас хотите? — пожал плечами страж порядка.

А Сергей на следующий день появился на пороге опять, но уже не один, а с плечистым приятелем.

— Дверь им никто не открыл, тогда они стали ломать её, выбили дверной глазок, угрожали, — вспоминает соседка Елена.

— Нас обманули, и теперь у нашей квартиры другой собственник, — плачет Евгения.

Она живёт в Волгограде. Это в Москве люди могут не знать даже, как выглядят живущие с ними на одной лестничной площадке, а в провинции всё иначе. Тут и чай вместе попить, и солью поделиться, и за квартирой присмотреть — за всем бегут к соседям.

— Такие случаи — не редкость. Сейчас новый собственник обратился в суд с заявлением о выселении Карповых из квартиры. Пострадавшие подали встречный иск с требованием признать договор купли-продажи недействительным, потому что он был заключён под давлением, они не понимали значения своих действий, — рассказал эксперт проекта ОНФ “За права заёмщиков” Михаил Алексеев.

Заседание суда состоится в ноябре. До этого времени женщины живут в бывшей своей квартире, где вместо выбитого глазка торчит колпачок губной помады.

С 1 ноября выдавать потребительские кредиты под залог квартир станет сложнее.

— С этого времени МФО не смогут предоставлять потребительские займы под залог жилья, даже если оно не является единственным, или доли в жилом помещении. Эта норма не затрагивает МФО с госучастием, которые выдают займы представителям малого и среднего бизнеса, — сообщили “Лайфу” в пресс-службе Центробанка.

Но есть нюанс. Мошенники часто выдают кредиты не под залог квартиры. Они убеждают своих жертв подписать договор купли-продажи жилья, якобы “временный” и с правом обратного выкупа. Потом это оборачивается катастрофой.

При залоговом кредитовании если человек не отдаст деньги, то его квартиру продадут. Часть вырученной суммы заберёт кредитор, а что останется сверху — получит заёмщик. Если же человек подпишет договор купли-продажи, то квартира сразу же станет не его.

То, как он будет возвращать долги, тут никакой роли может и не играть.

— Это массовая история по всей стране, когда люди заключают такие договоры с физлицами, которые являются организаторами подобных кредитных контор. Для них с 1 ноября ничего не поменяется. Никто не отслеживает такие истории, в том числе правоохранительные органы. Им бывает проще отказать в возбуждении уголовного дела, ни в чём не разбираясь, — комментирует Михаил Алексеев.

Если заёмщики подписали договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то отыграть что-то назад будет сложно. Но можно попробовать.

— Можно через суд доказывать, что сделка была совершена вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для заёмщика условиях, о чём вторая сторона сделки знала. Или доказывать, что сделка купли-продажи была притворной, прикрывающей договор займа, — рекомендует член Высшего координационного совета Конфедерации обществ потребителей Диана Сорк.

Но люди отстаивать свои права не спешат, и аферисты бодро шагают по стране. Михаил Алексеев рассказал ещё одну историю. Несколько лет назад Марина, кандидат педагогических наук, вложила деньги в финансовую пирамиду. Та разорилась, и все накопления сгорели. Женщина одна воспитывает приёмную дочку, зарплата невелика.

Когда понадобились деньги, она взяла полмиллиона в долг под залог своей квартиры. Не расплатилась, и новый собственник заявил свои права на эту недвижимость. Покидать обжитой уголок Марина не захотела, но и в милицию не пошла, чтобы не портить отношения с хозяином. Сейчас живёт по прежнему месту и… платит новому владельцу арендную плату.

Пытается что-то отложить, чтобы выкупить потом свою квартиру назад. Вера в финансовые чудеса неистребима.

Источник: //life.ru/p/1251352

Криминальный мир
Добавить комментарий