Может ли собственник 1/2 доли сделать перепланировку дома без согласия второго?

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Может ли собственник 1/2 доли сделать перепланировку дома без согласия второго?

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Долевая собственность: особенности продажи

Может ли собственник 1/2 доли сделать перепланировку дома без согласия второго?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: //www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

«Выдел доли в натуре»

Может ли собственник 1/2 доли сделать перепланировку дома без согласия второго?

В случае, если объект недвижимости находится на правах общей собственности, то реализация функций по распоряжению и обладанию имуществом приобретает некоторые особенности.

Совместная собственность не предполагает фиксации конкретного размера доли для каждого из собственников, следовательно, все решения в отношении имущественного объекта становятся результатом коллегиального обсуждения и согласия владельцев на совершение тех или иных действий.

Особенности долевой собственности

Если недвижимость используется как объект долевой собственности, то каждый из владельцев вправе принимать самостоятельные решения исключительно в отношении своей доли. Что касается резолюций, связанных с квартирой или домом, они принимаются только при соблюдении интересов иных собственников.

Оба описанных варианта часто становятся предметом  противоречий между гражданами, которые обладают совместной, либо долевой собственностью.

 Долевая собственность может стать итогом свободного волеизъявления или сложится в итоге наследования имущества.

При наличии трений с владельцами помещения можно попробовать решить вопрос посредством достижения «баланса интересов», если этого достигнуть не удается, единственным решением становится выдел доли в натуре.  

Правовой смысл выдела доли

Сущность правового термина обозначена в Жилищном Законодательстве. Выдел представляет собой специфическую процедуру, которая проводится для перехода от совместной собственности к индивидуальному владению определенной долей в спорном имуществе. Формирование собственной доли может использовать для реализации следующих целей:

  • продажа имущественных объектов;
  • самостоятельное распоряжение причитающейся долей собственности;
  • преодоление проблемных ситуаций с иными владельцами;
  • ликвидация ограничений, обусловленных  совместной собственностью.

Выдел дома квартиры в натуре может производиться абсолютно любым собственником имущества. Процедура не привязана к конкретным временным отрезкам и может осуществляться вне зависимости от позиции иных собственников.  

Выдел доли через соглашение сторон

Компромиссным вариантом считается оформление соглашения между владельцами имущества о выделе доли. Сформированный документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в нотариате, с последующим отражением доли в документах, регламентирующих режим собственности. 

Для этого жильцы предоставляют экземпляр соглашения в офис Росреестра для государственной регистрации произведенных в отношении имущественного объекта изменений. Если подобным способом  не получается добиться выделения доли, то гражданам приходится обращаться в судебную инстанцию для принудительного решения проблемы. 

Практическая и техническая сторона вопроса

Выдел доли в жилом/нежилом помещении  может рассматриваться с нескольких позиций:

  • решение юридической составляющей предстоящего выдела;
  • поиск вариантов практической реализации выдела доли.

Фактический раздел собственности иногда осуществляется очень сложно по причине крохотного размера жилых помещений, минимального количества комнат в квартире (одна). Самая простая модель выдела возникает при определении долей в доме или в квартире с большим количеством комнат. 

Приобретение доли в совместной собственности

Анализируя нормы Жилищного Законодательства можно прийти к выводу, что существуют альтернативные способы урегулирования рассматриваемого вопроса:

  • определение долей не производится, но взамен этого остающиеся собственники имущественного объекта оплачивают «бывшему» владельцу денежную компенсацию, размер который рассчитывается с учетом его доли;
  • заинтересованные граждане могут скорректировать размер доли, как в направлении роста, так и уменьшения. При этом  принятое решение должно оформляться в форме соглашения, завизированного в нотариате. Разница в размере доли компенсируется сторонами в денежном эквиваленте, посредством перечисления оговоренной суммы на счет собственника. 

Если  изложенные методики не изменяют сложившейся ситуации, то следует подумать о составлении искового заявления совместно с профессиональным юристом, который обеспечит безусловную протекцию законных прав и интересов обратившегося гражданина на основе норм процессуального законодательства и ст. 16 ЖК РФ, ст. 30 ЖК РФ. Выдел доли достаточно подробно описан в судебной практике, которая демонстрирует положительные и отрицательные решения данного вопроса.

Источник: //www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Vydel-doli-v-nature.html

Тяжёлая доля: на что имеет право совладелец квартиры

Может ли собственник 1/2 доли сделать перепланировку дома без согласия второго?

Во время приватизации право владения недвижимостью распределялось между всеми членами семьи, кто на тот момент был прописан в квартире.

Если в завещании (или при оформлении наследства) на квартиру указывается несколько человек, то каждый из них получает свою долю.

Право собственности фиксируется дробью — например, 1\2, 1\3 и т.д. Бумажные свидетельства о собственности сейчас не используются, а документ, подтверждающий владение, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

 Что можно сделать с долей

1.   Выделить свою часть

Собственник доли в квартире имеет право владеть и распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от её размера. Когда доля не выделена (то есть неясно, какая комната кому принадлежит), собственники могут сами договориться, кто какой территорией будет владеть. Кухня, ванная, туалет и коридор обычно поступают в общее пользование.

Для того чтобы у собственников была возможность пользоваться какой-то конкретной площадью, можно составить Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением.

«Если же люди не могут договориться, то обращаются в суд, и там определяют, кому какая комната достанется, — рассказывает адвокат Московской палаты адвокатов Елена Габриелян.

— По факту после определения порядка пользования, квартира становится коммунальной».

2.   Продать свою долю

Основные сложности у владельцев долей могут возникнуть, если один собственник хочет свою часть недвижимости продать. По закону продать свою долю без согласия других владельцев квартиры человек не может.

Поэтому сначала нужно письменно уведомить другого (других) собственника. «Если вы решили продать свою долю, сначала нужно предложить выкупить долю сособственнику, — говорит Елена Габриелян.

— Законом предусмотрено преимущественное право покупки».

Сначала следует обратиться к нотариусу и составить уведомление. В нем необходимо указать цену доли и порядок оплаты.

«После того как иные участники долевой собственности получат уведомление, они имеют право в течение 30 дней либо приобрести у вас долю по указанной цене, либо отказаться от приобретения, — рассказывает руководитель отдела сопровождения сделок и регистрационных действий HEADS Consulting Марина Катянина. — Молчание в данном случае расценивается как согласие на отчуждение третьим лицам».

В случае отчуждения доли с нарушением этих правил сособственник, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд с иском о переводе прав покупателей на себя. Тогда ранее проведённую сделку признают недействительной.

Владельцы других долей могут препятствовать продаже: согласиться на приобретение доли, но при этом не делать каких-либо действий по покупке. Из этой ситуации есть выход.

«Необходимо заново уведомить сособственника, но в самом уведомлении чётко прописать сроки внесения аванса, установить дату сделки, дату, когда он должен явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, — советует Марина Катянина.

— В таком случае, если сособственник не будет придерживаться сроков, то это означает, что он отказался от реализации своего преимущественного права на покупку».

Если один из жильцов — несовершеннолетний

Продажа долевой квартиры, как и любой другой, осложняется, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства, давая согласие на отчуждение квартиры, должны проверить, в какие условия будет переселён ребёнок.

Если у ребёнка есть доля в продаваемой квартире, то другие собственники также уведомляют его родителей или опекунов о продаже.

Кстати, если прописать в квартиру взрослого человека можно только с согласия всех собственников, то несовершеннолетнего (если там зарегистрированы его родители) можно и без их согласия.

3.   Сдать долю в аренду

Сдавать свою выделенную долю квартиры в аренду можно, но только с согласия других собственников. Причём согласие должно быть письменным, уточняет Елена Габриелян.

Однако фактически некоторые сдают свои доли без такого согласия, хотя это и незаконно. Когда так происходит, никто не может вмешаться, кроме суда.

«Если один из собственников пожаловался на посторонних жильцов, полиция не сможет помочь, свои права жильцы смогут защитить только в судебном порядке», — поясняет адвокат.

Как делятся обязанности владельцев доли

обязанность совладельцев квартиры — это платежи по ЖКХ. Марина Катянина из HEADS Consulting отмечает, что собственники могут разделить затраты на коммунальные расходы пропорционально размеру доли. «Однако следует помнить, что раздельные квитанции на оплату не делают из вашей площади коммунальную квартиру, — предупреждает она. — У вас будет один лицевой счёт».

Правда сейчас этот вопрос можно решить только в судебном порядке. Для каждого из владельцев будет установлен порядок оплаты за ЖКУ пропорционально долям в праве собственности.

Если один из собственников не платит за ЖКУ, ответчиком по делу о взыскании задолженности будет выступать владелец-должник. «Чтобы не попасть в ситуацию, при которой вам отключили свет или воду, лучше заплатить накопившуюся задолженность за другого сособственника, а потом уже самому обратиться в суд с иском о взыскании с него понесённых расходов», — советует Марина Катянина.

Екатерина Аликина, источник фото – unsplash.com

Источник: //www.sravni.ru/text/2018/3/20/tjazhjolaja-dolja-na-chto-imeet-pravo-sovladelec-kvartiry/

Снова о делах жилищных

Может ли собственник 1/2 доли сделать перепланировку дома без согласия второго?

С началом процесса приватизации жилья в 90-х годах прошлого века жилое помещение квартира в многоквартирных домах стала полноправным предметом сделок на как раз тогда начавшем формироваться рынке недвижимости.

В массовом порядке граждане обретали частную собственность на квартиры путем приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и последующих сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Многие граждане страны в одночасье стали собственниками недвижимого имущества.

У совместно проживающих членов семьи после приватизации, позже из отношений наследства, из режима общего имущества супругов возникала общая собственность на квартиры. Жизнь продолжается, меняются отношения членов семьи, рушатся и образуются новые семьи, а с ними и новые правоотношения.

Кто-то из сособственников продолжает жить и пользоваться квартирой, кто-то нет. Возникла новая проблема.

Как многочисленным долевым собственникам общего имущества (квартиры) реально разделить его при недостижении согласия о распоряжении и пользовании общей собственностью? Нередко долевой собственник, проживающий в квартире, не имеет ни денег, ни желания выкупать доли других долевых собственников с их согласия, продать им свою долю, либо иным способом распорядиться своей долей в общих интересах всех сособственников. Недовольному подобной ситуацией другому (другим) собственнику довольно проблематично продать свою долю третьим лицам ввиду отсутствия спроса на столь специфичный предмет сделки как идеальная доля в праве собственности на квартиру. В отличие от индивидуального жилого дома, реальный раздел обычной стандартной квартиры в многоквартирном доме невозможен в принципе из-за специфики объекта, т.е. отсутствия технической возможности (невозможно сделать два отдельных входа, два санузла, две кухни и т.д.). В то же время, не в каждой квартире, особенно из старого советского жилого фонда, планировка позволяет проживать более чем одной семье, даже при наличии возможности определения судом порядка пользования. А, например, в случае наличия смежных комнат в 2-х комнатной квартире, суд может отказать и в определении порядка пользования, если в квартире проживают более одной семьи. Можно, конечно, сделать перепланировку (при наличии технической возможности) с целью изоляции смежных комнат, что позволит более комфортно проживать в квартире более чем одной семье, одновременно повысив ликвидность доли в праве собственности на квартиру как товара. Но разрешение на перепланировку квартиры компетентный орган может дать лишь при согласии всех сособственников. Вот и получается, что один из сособственников полноправно владеет квартирой, проживая в ней со своей семьёй, не желая предпринимать никаких шагов для изменения ситуации. А другой (другие) не может ни пользоваться квартирой, ни распорядится ей, безответно взывая к совести первого. Положительных примеров разрешения подобного проблемного узла в отношениях долевых собственников в судебной практике не так много. Один такой случай недавно имел место в моей практике. Учитывая актуальность подобной ситуации, считаю необходимым поделиться опытом. В марте 2008 года ко мне обратился гражданин С. (далее – истец). В результате изучения его проблемы, были установлены следующие обстоятельства:

В 2000 году истец, будучи в браке с ответчицей М. (далее ответчица), приобрёл двухкомнатную квартиру в городе Невинномысске по договору купли-продажи. В 2003 году его брак с ответчицей расторгнут. Решением мирового судьи в 2003 году установлена общая долевая собственность в размере 1\2 доли в праве собственности на спорную квартиру у истца и у ответчицы.

В связи с частыми конфликтами истец вынужден был выехать из квартиры. Однако он продолжал исполнять обязанности по содержанию жилого помещения. Ответчица обещала истцу либо сообща продать спорную квартиру полностью, либо выкупить его долю, оставшись единоличной собственницей. Однако, обещания свои она не выполняла, вступила в брак и стала проживать в квартире с новым мужем.

Тем временем, у истца также образовалась новая семья. Своего жилья, кроме спорного, у него и новой жены не было. Проживать приходилось у родственников жены на «птичьих правах». Истец пытался снова вселиться в спорную квартиру, но ответчица не пустила его.

Истцом было подано в Невинномысский городской суд исковое заявление о вселении, устранении препятствий в пользовании, определении порядка пользования. 19 апреля 2007 года Невинномысским городским судом вынесено решение, в соответствии с которым истец должен быть вселён в спорную квартиру, ответчица обязана не чинить ему препятствий в пользовании квартирой.

В то же время в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования квартирой истцу отказано по следующим основаниям: «жилые комнаты не изолированы, вопрос о перепланировке квартиры сторонами не разрешён в надлежащем порядке, также принимая во внимание, что брак между сторонами расторгнут и они не являются одной семьёй, между ними сложились неприязненные отношения, при этом порядок пользования квартирой у сторон не сложился, то выделение в пользование истца жилой комнаты, площадью 11,5 кв.м., вход в которую осуществляется через смежную комнату, которую по требованию истца следует выделить в пользование ответчицы, безусловно будут нарушены права последней, приведёт к ущемлению её прав пользования жилым помещением». Решение вступило в законную силу. Отсутствие изолированных комнат в спорной квартире не позволяло семьям истца и ответчицы одновременно проживать в спорной квартире. Попытка истца распорядиться своей долей не удалась, поскольку покупать «пол-квартиры» в виде идеальной доли при наличии смежных комнат никто не хотел. Тогда истец предложил ответчице произвести перепланировку в квартире с целью изоляции комнат друг от друга и определения порядка пользования после проведения перепланировки. Ответчица ответила ему отказом. После чего истец обратился в Управление ЖКХ, архитектуры, градостроительства…….по г. Невинномысску с заявлением о перепланировке спорной квартиры с целью благоустройства в виде изоляции жилых комнат. Ему был дан ответ, из которого следует, что проведение перепланировки спорной квартиры технически возможно, однако в соответствие со ст. 36 ЖК РФ, ввиду отсутствия согласия второго собственника разрешение на перепланировку не может быть дано. Таким образом, истец зашёл в тупик. Без перепланировки суд отказал в определении порядка пользования, а проведение перепланировки невозможно без благоволения второго собственника. Зачастую в подобной ситуации люди отчаиваются. Между тем, истец решил пойти до конца и обратиться за квалифицированной юридической помощью. Обратившись ко мне, он рассказал об изложенных выше обстоятельствах и предоставил соответствующие документы. Несмотря на то, что отказ органа архитектуры юридически не безупречен, т.к. ст. 36 ЖК РФ предусматривает получение согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а не собственников (т.е. речь явно идёт о социальном фонде жилья, а не частном), обжалование данного решения было мной исключено как бесперспективное, поскольку оно не лишено логики, т.к. даже в случае положительного решения, при его реализации непременно возникнет препятствие в виде не согласия второго собственника. Было решено обратиться в суд в интересах истца для устранения данного препятствия. Согласно данных технического паспорта, экспликации к поэтажному плану – спорное жилое помещение является двухкомнатной квартирой, общей площадью 43,2 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м., состоит из 2 смежных комнат. Одна комната площадью 16,7 кв.м., другая 11,5 кв.м., доля каждого в жилой площади составляет 28,2 : 2 = 14,1 кв.м. Мною было предложено истцу на договорной основе получить проект перепланировки (т.к. из ответа «архитектуры» следовало наличие технической возможности) с учётом сохранения за ответчицей не менее 14,1 кв.м. Истцом на договорной основе была получена проектная документация на перепланировку квартиры. Проект предусматривал изоляцию жилых комнат друг от друга, что приводило, на мой взгляд, к повышению благоустройства квартиры и в то же время не нарушало права и интересы ответчицы, позволив сторонам проживать в отдельных комнатах и не мешать друг другу. Между тем, ответчица снова безмотивно отказала в даче согласия на перепланировку.

Учитывая изложенное, было решено обратиться с исковым заявлением мировому судье с требованием устранить препятствия в виде отказа ответчицы дать согласие на проведение перепланировки согласно проектной документации и определении порядка пользования спорным жилым помещением после окончания работ по перепланировке.

Истец предлагал выделить в пользование ответчицы согласно проекту перепланировки большую по площади комнату 16,4 кв.м., а себе комнату меньшей площади 13,3 кв.м., остальные помещения (нежилые) оставить в общем пользовании.

При таком варианте жилищные права ответчицы не ущемляются, а наличие изолированных комнат, по мнению истца – безусловное благоустройство квартиры, повышающее как его комфортабельность, так и рыночную стоимость и ликвидность.

А в ситуации наличия двух разнополых сособственников с равными правами, но не являющихся одной семьёй, при наличии между ними неприязненных отношений – это единственно возможный вариант использования общего имущества, основанный на принципах разумности и справедливости.

При этом истец был согласен на уменьшение своей доли в жилой площади квартиры, а доля жилой площади ответчицы увеличивается более чем на 2 кв.м. Ответчица в судебном заседании иск не признала и пояснила, что у неё нет средств на перепланировку, ей будет негде жить во время перепланировки, и что она не препятствует истцу в проживании.

29 мая 2008 года решением мирового судьи истцу отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчице о понуждении её к устранению препятствий в проведении перепланировки жилого помещения, определении порядка пользования жилым помещением после перепланировки.

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и необоснованным, в апелляционной жалобе истец просил отменить решение мирового судьи от 29 мая 2008 года полностью и принять новое решение об удовлетворении своих исковых требований в полном объёме по следующим основаниям:

В обжалуемом решении мирового судьи в качестве причины отказа в удовлетворении иска указано, что в случае проведения перепланировки и определения порядка пользования квартирой будет нарушено право ответчицы на пользование своей долей в праве собственности жилым помещением.
В то же время судом не конкретизировано, как именно указанные права ответчицы будут якобы нарушены и насколько существенно гипотетическое нарушение её прав по сравнению с реальным и безусловным нарушением прав истца существующим ныне положением, при котором истец (собственник 1\2 доли в праве собственности на квартиру) не имеет возможности на протяжении более чем 5 лет пользоваться принадлежащей ему долей.

Кроме того, истец не ставил вопрос о проведении перепланировки исключительно за счёт ответчицы, а само проведение перепланировки (вопреки мнению ответчицы) не потребует ни длительного времени, ни переселения ответчицы на время ремонта. О том же, что ответчица препятствует истцу в проживании и пользовании квартирой – следует из решения Невинномысского городского суда от 19.04.2007 года о его вселении и устранении препятствий и актов судебного пристава о препятствиях со стороны ответчицы вселению истца при исполнении указанного решения суда, которые мировой судья не приняла во внимание. Совместное проживание истца и ответчика в спорном помещении без определения порядка пользования невозможно ещё и потому, что ответчица проживает в квартире со своим мужем, т.е. у неё новая семья. У истца также новая семья. Данные обстоятельства исключают возможность совместного проживания в спорной квартире без изменения условий проживания (изоляции жилых комнат). Жилищные права ответчицы при этом не ухудшаются, более того – в случае проведения перепланировки её фактическая доля в жилой площади увеличивается более чем на два метра. В соответствии со ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч.1 ст. 9 ГК РФ). В то же время, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ч.1 ст.10 ГК РФ). Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаем судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доле. Между тем, безмотивно отказав истцу в даче согласия на перепланировку, ответчица явно злоупотребила своим правом в ущерб праву истца пользоваться спорной квартирой, чем, безусловно, создала ему препятствия в осуществлении прав собственника. Ст. 12 ГК РФ предоставляет право защищать свои гражданские права путём пресечения действий, нарушающих право или создающее угрозу его нарушения. В соответствии со ст.301-305 ГК РФ, права собственника либо иного владельца имущества подлежат защите, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.

По мнению истца, принятое мировым судьёй решение было основано на неправильном применении норм материального (гражданского) права, регулирующим отношения собственности.

8 августа 2008 года определением федерального судьи города Невинномысска апелляционная жалоба удовлетворена в полном объёме, решение мирового судьи от 29 мая 2008 года отменено и принято новое решение о полном удовлетворении исковых требований истца об устранении препятствий в проведении перепланировки спорной квартиры и определении порядка пользования после окончания работ по перепланировке.

Адвокат, заведующий АК № 1 СККА г. Невинномысска, член квалификационной комиссии АП СК Трубецкой Никита Александрович

Источник: //www.palatask.ru/article-all/trubetskoy/housing.html

Криминальный мир
Добавить комментарий