Может ли председатель ТСЖ выдать доверенность управляющему?

Доверенности, удостоверенные УО, ТСЖ, ЖСК

Может ли председатель ТСЖ выдать доверенность управляющему?

Довольно часто лица, управляющие многоквартирными домами (далее — МКД), в том числе управляющие организации (далее — УО), товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ), жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), сталкиваются с требованиями жильцов управляемых МКД удостоверить какие-либо доверенности на совершение тех или иных действий. Разберемся, в каких случаях УО/ТСЖ/ЖСК имеют право и несут обязанность по удостоверению доверенностей, обязаны ли они делать это бесплатно или имеют право требовать оплату такого удостоверения.

Доверенность на участие в общем собрании

Часть 1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что ание на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее — ОСС) осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Частью 2 статьи 48 ЖК РФ установлено, что представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на ание. Доверенность на ание должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Пункт 3 статьи 185.

1 ГК РФ устанавливает, что доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

Необходимо отметить, что несмотря на то, что в ч. 2 ст. 48 ЖК РФ идет речь о доверенности на ание на общем собрании собственников, а в п. 3 ст. 185.1 ГК РФ речь идет о доверенностях на получение зарплаты, вознаграждений, пенсий, пособий, стипендий и корреспонденции, никакого противоречия не возникает.

Жилищное законодательство устанавливает, что доверенность на ание на ОСС должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ, а вовсе не устанавливает, что права доверителя, на которые выдается доверенность, должны соответствовать указанным нормам ГК РФ.

Эти права как раз-таки установлены жилищным законодательством, и таким правом является ание на ОСС. То есть, жилищным законодательством РФ расширен перечень прав, установленных пунктом 3 статьи 185.

1 ГК РФ (дополнен правом ания на ОСС), которые могут передаваться доверенному лицу в порядке, предусмотренном этой нормой гражданского законодательства РФ.

Пунктом 3 статьи 185.1 ГК РФ установлен перечень организаций, имеющих право удостоверять доверенности на совершение определенных действий.

На то, что это именно право, а не обязанность, указывает примененная в данной норме формулировка «Доверенность … может быть удостоверена…». То есть, лица, перечисленные в п. 3 ст. 185.

1 ГК РФ, могут согласиться удостоверять доверенность, а могут и отказаться, при этом в случае согласия они обязаны удостоверить доверенность бесплатно.

Таким лицами являются:1. организация, в которой доверитель работает или учится;

2. администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении.

Как видно, из представленного перечня лиц, утвержденного п. 3 ст. 185.1 ГК РФ, ни УО, ни ТСЖ, ни ЖСК действующим законодательством не наделены правом удостоверения доверенностей на ание на ОСС. Ранее такое право действительно было предусмотрено — п. 4 ст. 185 ГК РФ в редакции, действующей до 01.07.

2013, устанавливал: «Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении», однако в настоящее время указанная норма не действует, и УО/ТСЖ/ЖСК не имеют права удостоверять доверенности на ание в ОСС.

Приведенная позиция подтверждается и судебной практикой. Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 09 июня 2016 г. по делу № 33-3375 установил: «общие положения о доверенности, а также правила удостоверения доверенности содержатся в ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ.

При этом правила, содержащиеся в ранее действовавшей редакции п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ до внесения в нее изменений Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ, данным законом изложены во вновь введенной в действие ст. 185.1 ГК РФ, п.

3 которой предусмотрено, что доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Анализ как ранее действовавшей редакции статей ГК РФ, так и действующих статей о правилах удостоверения доверенности, позволяет сделать вывод, что доверенность собственников жилья на право ания на общем собрании подлежит удостоверению конкретным третьим лицом (по месту работы, учебы, лечения), в перечне которых ТСЖ (ТСН) не обозначен. При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об исключении при проверке кворума общего собрания собственников помещений, действовавших на основании заверенных ТСН «ТСН дома Рахова 44/54» ОГРН 1156454000152 по месту жительства собственников доверенностей».

М.Ю.Тихомиров в своем издании «Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства» также отмечает: в настоящее время нормы гражданского законодательства, посвященные оформлению доверенностей граждан и юридических лиц, которые имеются в виду в ч. 2 ст. 48 Кодекса, содержатся в п. п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ.

По смыслу этих норм доверенность от имени гражданина его представителю на общем собрании собственников помещений в многоквартирном домеможет быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

Из вышесказанного следует, что доверенности на участие в ОСС могут быть либо удостоверены нотариально, либо удостоверены бесплатно организацией, в котором доверитель работает, учится или находится на излечении.

Приведенный перечень является исчерпывающим и не содержит УО/ТСЖ/ЖСК.

Стоит дополнительно отметить, что, например, безработные и пенсионеры, не находящиеся на излечении в стационарном лечебном учреждении, могут выдавать исключительно нотариально удостоверенные доверенности на право ания на ОСС.

Пункт 4 статьи 185.1 ГК РФ споров не вызывает, указанная норма применяется в случае, если собственником помещения в МКД является юридическое лицо, и это юридическое лицо выдает доверенность на право ания на ОСС какому-либо физическому лицу.

В указанном случае доверенность должна быть подписана руководителем юридического лица или иным уполномоченным на это законом или учредительными документами лицом. Не стоит забывать о лицах, которые имеют право действовать от юридического лица без доверенности.

В таком случае для подтверждения права на ание на общем собрании собственников вместо доверенности будет необходима действующая выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

Доверенность на представительство в суде

Пункт 2 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14 ноября 2002 г.

№ 138-ФЗ устанавливает: «Доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя, администрацией организации социального обслуживания, в которой находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении…»

Как следует из приведенной нормы, УО/ТСЖ/ЖСК имеют право удостоверять доверенности, если доверитель (лицо, которое выдает доверенность поверенному лицу на совершение юридически значимых действий) проживает в управляемом этой организацией доме. При этом важно отметить несколько существенных моментов:

1. УО/ТСЖ/ЖСК имеет право удостоверять доверенность при обращении только доверителя.

Суть удостоверения доверенности сводится к подтверждению того, что именно лицо, обладающее неким правом, действительно передает это право другому лицу, то есть удостоверяется то обстоятельство, что доверенность подписывает именно правообладатель, указанный в доверенности в качестве доверителя. Следовательно, при обращении за удостоверением доверенности не доверителя, а поверенного или иного лица УО/ТСЖ/ЖСК не имеет права такую доверенность удостоверять ни при каких обстоятельствах;

2. Доверенность может быть удостоверена УО/ТСЖ/ЖСК только по месту жительства доверителя независимо от права собственности на жилое помещение. В случае если в доме, управляемом УО, доверитель владеет помещением, но при этом зарегистрирован по другому адресу, УО не имеет права удостоверять доверенность такого доверителя.

3. Действующее законодательство РФ не устанавливает, что в случае, предусмотренном п. 2 ст. 53 ГПК РФ, УО/ТСЖ/ЖСК обязаны удостоверять доверенность бесплатно.

Таким образом, не установлено запрета на утверждение УО/ТСЖ/ЖСК стоимости услуги по удостоверению доверенностей и предоставление услуги по удостоверению на платной основе.

Необходимо отметить, что в одном предложении, определяющим варианты удостоверения доверенностей, указана возможность удостоверения доверенности как УО/ТСЖ/ЖСК, так и нотариально.

Общеизвестно, что услуги нотариуса платные, никаких оговорок об обязанности иным лицам удостоверять те же самые доверенности бесплатно (в отличие, например, от рассмотренного ранее п. 3 ст. 185.1 ГК РФ) рассматриваемая норма ГПК РФ не содержит.

Следовательно, УО/ТСЖ/ЖСК имеет право оказывать услуги по удостоверению доверенностей на платной основе (например, Четырнадцатый Арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 19 марта 2014 г. по делу № А05-12575/2013 отмечает, что в отношении доверенностей, удостоверяемых управляющими организациями, ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни другими нормативными актами не предусмотрено, что удостоверение таких доверенностей должно производиться бесплатно).

4. Фраза «доверенности … могут быть удостоверены…» указывает на право УО/ТСЖ/ЖСК удостоверять доверенности, а не на обязанность по такому удостоверению.

То есть организация имеет право отказаться от удостоверения доверенности (даже за плату), поскольку это является ее правом, а не обязанностью.

Следовательно, у собственника или нанимателя помещения в доме, управляемом такой организацией, нет права требовать удостоверить ему доверенность (хотя право доверителя обратиться за таким удостоверением имеется, но безусловной обязанности УО/ТСЖ/ЖСК осуществлять такое удостоверение законом не установлено).

5. Право удостоверения доверенностей закреплено в п. 2 ст. 53 ГПК РФ, указанная норма входит в состав главы 5 ГПК РФ «Представительство в суде», из чего следует, что УО/ТСЖ/ЖСК в соответствии с данной нормой имеет право удостоверять доверенности только на представление интересов в судах.

Заключение

Из проанализированных в настоящей статье норм следует, что именно обязанностей по удостоверению тех или иных доверенностей действующим законодательством РФ на УО/ТСЖ/ЖСК не возлагается.

При этом указанные организации пунктом 2 статьи 53 ГПК РФ наделены правом удостоверения доверенностей на представление интересов доверителя в суде, если обратившияйся в соответствующую организацию доверитель проживает в доме, управляемом этой организацией.

Требования удостоверять доверенность бесплатно законодательство в указанном случае не содержит, УО/ТСЖ/ЖСК имеет право оказывать данную услугу как бесплатно, так и за плату. Кроме того, УО/ТСЖ/ЖСК имеет право вообще отказать в удостоверении доверенности.

Доверенность на участие в общем собрании не может быть удостоверена УО/ТСЖ/ЖСК, такая доверенность может быть удостоверна организацией, в которой доверитель работает, учится, либо находится на стационарном лечении. Указанные организации имеют право отказать в удостоверении доверенности, а в случае согласия должны удостоверять такие доверенности бесплатно.

Источник: https://acato.ru/articles/20180528/udostoverenie-doverennostej-upravlyayushej-organizaciej-ili-tszh

Управляющий ТСЖ, кто он?

Может ли председатель ТСЖ выдать доверенность управляющему?

в журнале “Председатель ТСЖ” № 3(77) 2014

Если бы еще 10 лет назад мне, научному сотруднику со степенью кандидата наук, кто-то сказал, что я буду трудиться в сфере ЖКХ, да еще стану управляющим ТСЖ, я бы засмеялась в ответ.

Но… зигзаги судьбы иногда ведут нас сложными путями к месту, в котором мы нужны.

Имея за плечами 5 лет работы в качестве заместителя генерального директора управляющей компании,3 года работы в качестве управляющего ТСЖ и существенную практику представительства в судах, я готова поделиться некоторыми своими знаниями.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к.

качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома.

Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

Далее поговорим об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит, а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их.

Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст.

149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст.

148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст.

81 Трудового кодекса РФ

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

– принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст.

137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления МКД, договоров на содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества.

К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл.

29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором.

Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора.

Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст.

174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий – физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

– подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);

– заключение договоров на оказание коммунальных услуг;

– заключение иных договоров от имени ТСЖ;

– наем и увольнение работников;

– осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;

– представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;

– подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;

– подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;

– взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;

– взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.

Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт – наемным штатным персоналом товарищества.

Главный недостаток данной схемы – необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций.

Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт – подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ – правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Послесловие

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом.

А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику.

Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ

Источник: https://www.pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-12/176-olga-perminova/1658-управляющий-тсж,-кто-он

Товарищество собственников жилья

Может ли председатель ТСЖ выдать доверенность управляющему?

ДОГОВОР МЕЖДУ ТСЖ И ИП «УПРАВЛЯЮЩИМ».

         Если Товарищество собственников жилья приняло решение об управлении домом посредством услуг Управляющего, то следующим шагом ТСЖ должно быть заключение договора с  Управляющим о привлечении его к работе в ТСЖ.

        Управляющий – это физическое лицо, на которого  возлагаются все административные функции по организации работы товарищества, которое  должно иметь достаточный объем знаний, способный определять основное направление работы по управлению домом и контролировать ее исполнение.

        Статус Управляющего аналогичен статусу Управляющей компании.

        Управляющий в ТСЖ может осуществлять управление домом на основании Трудового договора или Гражданско-правового договора.

         В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена  на общем собрании членов ТСЖ, согласно п.п.10) п.2 ст.145 Жилищного кодекса РФ.

         Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ.

         При этом полномочия по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение в соответствии с п.5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ.

         Следовательно, трудовой договор с Управляющим должны подписать все члены правления ТСЖ.

         Или, другой вариант- все  члены  правления ТСЖ на заседании правления могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим. В этом случае договор с управляющим подписывает только председатель ТСЖ.

          Следует отметить, что расторжение такого трудового договора возможно только по основаниям, предусмотренным ст.81 трудового кодекса РФ.

Возможность заключения  гражданско – правового  договора с управляющим обусловлена  определенными обстоятельствами:

  1. принципом свободы договора (ст.421 Гражданского кодекса РФ);
  2. положением п.п.1 п.1 ст.137 Жилищного кодекса РФ, которым предусмотрено также  право на заключение прочих договоров в интересах членов ТСЖ и собственников многоквартирного дома. К этим «прочим» следует отнести Договор управления с управляющим на  оказание услуг

         Пункт 6 статьи 148 Жилищного кодекса РФ устанавливает обязанность правления товарищества собственников жилья: заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и  ремонт имущества в многоквартирном доме.

        На основании п.2 ст.149 ЖК РФ председатель правления может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов товарищества.

        Отсюда следует вывод, что вопрос о заключении с «Управляющим» договора на оказание услуг должно решать правление ТСЖ.

Для избежания в дальнейшем разногласий по вопросу заключений гражданско-правовых договоров на управление домом между членами правления и председателем, целесообразнее в уставе товарищества заранее включить пункт, который определяет данное полномочие, относит его к компетенции правления или общего собрания  членов товарищества собственников жилья.

        Подписание договора на оказание услуг с «Управляющим» аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно, при существенном нарушении условий договора и одной из сторон, и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором.

        Как правило, договором предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в установленный договором или законом срок.

       Таким образом, для товарищества собственников жилья заключение и расторжение договора на оказание услуг с «Управляющим», несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора.

        После заключения с «Управляющим» договора на оказание услуг, товарищество должно наделить его полномочиями представлять интересы собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами. Для этого необходимо оформить и выдать «Управляющему» доверенность.

        Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ, лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п.2 ст.149 ЖК РФ).

        При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему, должно основываться на условиях договора.

        Это важно, так как Управляющему могут быть переданы по доверенности, например, полномочия по заключению договоров на обслуживание дома, ремонт имущества дома, которые изначально являются компетенцией правления ТСЖ, а не его председателя.

         Если же в договор данное условие не включено,  а председатель все же включил указанные полномочия в доверенность, то согласно ст.174 ГК РФ, сделка может быть признана судом недействительной.

ОСНОВЫ  ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ   ТСЖ  И  «УПРАВЛЯЮЩЕГО»

         Роль Управляющего в управлении многоквартирным домом определяется товариществом собственников жилья  в  договоре и в доверенности.

         Управляющий осуществляет управление многоквартирным домом, а обслуживание ремонт производится наемным штатным персоналом товарищества или подрядчиком по договору с ТСЖ (с Управляющим).

        При выполнении всех работ по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома штатными сотрудниками необходимы расходы на постоянное содержание этого штата с постоянной заработной платой. Плюс от этого только один: независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

         При выполнении работ в доме подрядчиками по договору есть значительные плюсы: не надо содержать свою материально- техническую базу и есть возможность выбирать подрядчиков, выполняющих боле квалифицированно тот или иной вид работ, нежели наемный штатный персонал товарищества.

         Не зависимо от выбранной модели выполнения работ нанятый Управляющий несет ответственность за управление многоквартирным домом в рамках предоставленной ему компетенции, совместно с постоянно действующим органом управления – правлением ТСЖ, выражающим интересы собственников многоквартирного дома.

         проблема для ТСЖ при подборе Управляющего заключатся в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному Управляющему вознаграждение согласно его запросу и квалификации. Поэтому, большая часть Управляющих совмещает работу в нескольких ТСЖ.

ПРАВОВОЙ   СТАТУС   ИП «УПРАВЛЯЮЩЕГО» МОНОГОКВАРТИРНЫМ     ДОМОМ

          Управляющий  многоквартирного дома, принятый товариществом на работу или согласившийся выполнять обязанности по управлению домом на основании гражданско – правового договора не может быть исполнителем коммунальных услуг.

          При заключении вышеуказанных договоров исполнителем коммунальных услуг остается товарищество собственников жилья (ТСЖ), поэтому сфера прав и обязанностей Управляющего лежит в плоскости административного управления. доверенного товариществом, а  также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

         После заключения с «Управляющим» договора на оказание услуг, товарищество должно наделить его полномочиями представлять интересы собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами. Для этого необходимо оформить и выдать «Управляющему» доверенность.

        Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ, лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п.2 ст.149 ЖК РФ).

        При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему), должно основываться на условиях договора.

        Это важно, так как Управляющему могут быть переданы по доверенности, например, полномочия по заключению договоров на обслуживание дома, ремонт имущества дома, которые изначально являются компетенцией правления ТСЖ, а не его председателя.

         Если же данное условие в договор не включено, а председатель все же включил указанные полномочия в доверенность, то согласно ст.174 ГК РФ, сделка может быть признана судом недействительной.

         Управляющему в зависимости от степени доверия товарищество может поручить, например, следующие функции:

– подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома ( при этом полномочия по заключению договоров на выполнение указанных работ, правление ТСЖ может оставить за собой, а может поручить Управляющему;

  • заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
  • заключение иных договоров от имени ТСЖ;
  • наем и увольнение работников;
  • осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
  • представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
  • подготовка сметы расходов и доходов ТСЖ на год;
  • подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
  • взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
  • взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений дома  и др.

        При желании  Управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ. Для этого следует оформить надлежащим образом данное полномочие в доверенности и в банковской документации.

        Однако, передавать это полномочие Управляющему правление и председатель не обязаны (только по желанию) и могут оставить его за собой.

Статьи ЖК РФ

Источник: http://www.algaral.ru/pages/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya.html

О признании доверенности недействительной

Может ли председатель ТСЖ выдать доверенность управляющему?

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

В удовлетворении иска о признании доверенности недействительной, применении последствий недействительности сделки отказано, так как истцом не представлено доказательств нарушения его прав и интересов оспариваемой доверенностью, кроме того, законодательство РФ не содержит запрета на передачу ТСЖ части функций по управлению управляющему.

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 апреля 2014 г. N 33-3854/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего — Малышевой И. А.

судей: Кузнецовой Г. М., Шиповской Т. А.

при секретаре: К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.В.С. к ТСЖ “» о признании доверенности недействительной, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Л.В.С.

на решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований — отказано.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Кузнецовой Г. М., выслушав Л.В.С. поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ТСЖ “» по доверенности — К.С.Д. судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Л.В.С. обратился в суд с иском к ТСЖ “» о признании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной управляющему ТСЖ “» А.Н.П., недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что председатель ТСЖ “» незаконно выдал на имя А.Н.П.

доверенность на право управления собственностью дома; представление интересов ТСЖ в налоговой инспекции, судах, банках и кредитных организациях; распоряжения денежными средствами ТСЖ; подписания банковских документов; заверение документов, руководства текущей хозяйственной деятельности ТСЖ “» в соответствии с уставными целями. Однако А. Н.П. не имеет собственности и не проживает в .

Своими действиями председатель ТСЖ нарушил положения Жилищного кодекса, устава ТСЖ “» и самоустранился от исполнения обязанностей члена правления — председателя ТСЖ.

Факт незаконной выдачи доверенности управляющей А.Н.П.

на право осуществления хозяйственной деятельности ТСЖ напрямую затрагивает его права и законные интересы, поскольку распоряжение денежными средствами ТСЖ, членом которого он является, по незаконно выданной доверенности, напрямую затрагивает его интересы, как собственника квартиры и плательщика отчислений на содержание ТСЖ. Управление собственностью дома по незаконно выданной доверенности также ущемляет его права и законные интересы, поскольку он является собственником и общедомового имущества, которым, согласно оспариваемой доверенности, распоряжалась А.Н.П.

Просил признать доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную от имени председателя ТСЖ “» М.В.П. управляющему ТСЖ “» А.Н.П.., недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Л.В.С. оспаривает законность и обоснованность судебного решения, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано на нарушение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела. Так, судья рассмотрела его заявление об отводе председательствующему с нарушением ст.

20 ГПК РФ, а потом необоснованно сделала замечание за нарушение порядка в судебном заседании. Протокол судебного заседания не содержит указанных обстоятельств.

Заявленные исковые требования рассмотрены с нарушением норм гражданского процессуального права, суд фактически укрыл незаконную деятельность А.Н.П. в течение 10 месяцев, что привело к неплатежеспособности ТСЖ.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.

1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.

Согласно ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность является односторонней сделкой и к ней применяются общие правила, установленные для сделок такого рода.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи субъективные права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

При разрешении спора судом установлено, что Л.В.С. является собственником .

Управление домом N по  осуществляет ТСЖ “».

ДД.ММ.ГГГГ председателем правления ТСЖ “» М.В.П. выдана доверенность на имя управляющего ТСЖ “» А.Н.П.

на право представлять интересы ТСЖ “» в органах государственной власти, государственного контроля, государственной налоговой инспекции, в судебных органах, в кредитных учреждениях (банках), при взаимоотношениях с контрагентами — юридическими и физическими лицами; распоряжаться денежными средствами, подписывать банковские документы, заверять копии документов для предоставления в судебные и другие органы власти; руководить текущей хозяйственной деятельностью ТСЖ “» в соответствии с уставными целями.

Указанная доверенность выдана на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении дела установлено, что А.Н.П. на основании указанной доверенности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подписывала расходные кассовые ордера на выплату заработной платы сотрудникам согласно штатному расписанию, сметы доходов и расходов, утвержденных на общем собрании членов ТСЖ “» от ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из письма ТСЖ “» от ДД.ММ.ГГГГ доверенность от ДД.ММ.ГГГГ аннулирована. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав и интересов оспариваемой доверенностью, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных нарушениях процессуального законодательства при рассмотрении дела являются неубедительными, поскольку не подтверждаются протоколом судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ года, а замечания на протокол не приносились.

Ссылка в жалобе на неплатежеспособность ТСЖ “» в результате незаконной деятельности А.Н.Л.. по доверенности является голословной, не подтверждена какими-либо доказательствами. Указанный довод является основанием для обращения с подобным заявлением в другие компетентные органы.

Оценивая приведенный Л.В.С.

довод о том, что собственниками было принято решение об управлении товариществом собственников жилья, для исполнительно-распорядительных функций ТСЖ избрало правление и его председателя, которые и обязаны исполнять эти функции, судебная коллегия исходит из того, что нормами жилищного законодательства РФ не запрещено право ТСЖ передать часть функций по управлению управляющему. В связи с этим являются неосновательными доводы жалобы о ничтожности доверенности, выданной А.Н.Л.

По изложенным основаниям судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены постановленного решения по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия Волгоградского областного суда

определила:

решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.В.С. — без удовлетворения.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: ur-sdelka@mail.ru

Наши телефоны:

8 (985) 763-90-66 8 (495) 776-13-39

8 (985) 776 13 39

Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Право собственности

23.04.2014, 2899 просмотров.

Источник: http://ur-sdelka.ru/sudebnaja-praktika/1761/

Криминальный мир
Добавить комментарий