Могут ли меня признать нуждающейся в жилье, если я продам долю собственности?

Нуждающиеся в жилье: правила регистрации

Могут ли меня признать нуждающейся в жилье, если я продам долю собственности?

Улучшение жилищных условий является первостепенной целью многих граждан, которые ощущают дефицит квадратных метров и нуждаются в расширении жизненного пространства.

  Достижение обозначенной цели доступно лишь тем, кто действительно проживает в квартирах, не отвечающих установленным нормативам.

Граждане, мечтающие о более просторной квартире, обладая достаточным количеством квадратных метров, обязаны реализовывать свои задумки самостоятельно.

Кто нуждается в жилье?

Жилищное законодательство определяет потребность в жилье, ориентируясь на следующие моменты, обозначенные в ст. 51 ЖК РФ:

  • Граждане, которые проживают в муниципальном фонде, но при этом не выступают в роли нанимателей помещений при условии, что они не обеспечены площадью в соответствии с установленной нормой;
  • Лица, которые проживают в аварийном фонде, который не отвечает критериям, установленным для жилых помещений;
  • Граждане, которые являются нанимателями помещений, но при этом имеют членов семей, у которых зафиксированы хронические заболевания, препятствующие совместному проживанию. Список заболеваний обозначен в нормативных документах, изданных Правительством.

Правило «квадратных метров»

Нуждающиеся в жилье могут претендовать на квадратные метры от государства, в случае, если площадь,  рассчитанная на одного члена семьи, составляет менее 15 м².

 В зависимости от региона данный показатель может варьироваться в пределах от 14 до 18 м².

  Граждане, которые располагают большей площадью, отвечающей критериям безопасности и пригодности для проживания, не могут  включаться в категорию нуждающихся. 

Рассмотрим пример.  В квартире, площадь которой составляет 78 м³, зарегистрированы трое взрослых и один несовершеннолетний.  Исходя из  законодательных постулатов, каждый может распоряжаться  более чем 19 метрами жилой площади (78/4), следовательно, никто из граждан, зарегистрированных в данной квартире, не может рассматриваться как нуждающийся в жилой площади. 

Интересно, что законодательство раннего периода позволяло детям претендовать на получение жилья, независимо от размера квартиры, в которой проживают родители.

Аналогично рассматривается вопрос в отношении супругов, оформивших развод. Для них установлена норма 30 м².

Кроме того, жилищное законодательство допускает предоставление квадратных метров сыновьям, которые проживают совместно с матерью в однокомнатной квартире. 

Правда, свое право на жилье можно реализовать только после достижения 18 лет.

 При обращении граждан для постановки на учет жилищные органы суммируются все квадратные метры, которыми фактически распоряжается семья в пределах населенного пункта проживания.

При этом категория семья включается не только супругов и детей, но и родителей и иных граждан, которые ведут совместное хозяйство с нанимателем жилья.

Важные детали

Старое законодательство позволяло семьям с детьми делить очередь с даты постановки на регистрационный учет, т.е. ребенок претендовал на свои квадратные метры, а родители на свои. Сейчас деление очереди допускается только после совершеннолетия детей.

Признание «нуждающимися в жилье»  осуществляется только при  отсутствии  приобретенной, унаследованной или подаренной недвижимости. Особый акцент сделан в сторону детей, которые родились вне официального брака.

Они могут заявлять о своей потребности в квадратных метрах на тех же условиях, что и остальные граждане, самостоятельно встающие на учет. 

Норматив в 15м² распространяется и на коммунальные квартиры. Старая редакция закона позволяла жильцам коммунальной квартиры вставать в очередь независимо от размера закрепленной жилой площади.

Социальное жилье можно получать с учетом нормы.

Например, семья из четырех человек, не имеющая в собственности и распоряжении иных объектов недвижимости может получить квартиру площадью не более 50-70м².

Подготовка документов

Нуждающиеся в улучшении жилья должны подобрать следующий пакет документов:

  • Справки о регистрации имущественных объектов;
  • Копии персональных документов;
  • Копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • Справки с места осуществления трудовой деятельности;
  • Копии санитарных паспортов, оформляемых для коммунальных квартир.

Заявление принимается в муниципалитете ответственным сотрудником. Через определенный срок гражданин получает ответ, если он положительный, то его ставят в очередь, если отрицательный – указывают причины отказа.

Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с … Несмотря на переход к рыночной модели экономики государство, по-прежнему, предоставляет гражданам жилье по социальным программам.   В целях их практической реализации применяется понятие социальная норма площади жил … Именное свидетельство, которое является подтверждением его владельца на получение бюджетных средств – это жилищный сертификат от государства. Социальная программа обеспечение жильем молодых семей – это возмож … Жилищное законодательство допускает бесплатное приобретение жилья только гражданами, относящимися к категории малоимущих семей. Об этом прямо сказано в ст. 49 ЖК РФ. Поэтому статус малоимущей семьи остается единственным … Многие молодые семьи нуждаются в поддержке на начальных этапах существования. Государство предусмотрело специальную программу поддержки в виде жилищных сертификатов для молодых супругов.  Особый документ-свидетельс …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Nuzhdayushiesya-v-zhile-pravila-registratcii.html

14.08.2019 – Жанна Ильина

Здравствуйте!Частный дом на 4 квартиры,жилая площадь 1 квартиры 26 кв,квартира в собственности,собственник мужа сестра,в квартире прописано 10 человек.Могу ли я подать документы на признание статусы малоимущей,нуждающиеся в жилищном помещение по договору соц.найма,если у меня и моих детей в собственности земля общей площадью 20соток

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: https://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Nuzhdayushiesya-v-zhile-pravila-registratcii.html

Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Могут ли меня признать нуждающейся в жилье, если я продам долю собственности?

Совместное долевое владении жильем – весьма распространенная практика. Большая часть жилья Екатеринбурга – да и всей России – приватизировалась именно в долевую собственность. Часто жилье оформляется в долевую собственность при покупке.

Долевая собственность возникает при разделе супругами квартиры, приобретенной в браке, а так же при наследовании, дарении жилья и т.д.

Практически все долевые «сособственники» (привыкайте к термину) жилья не испытывают тревог по поводу этого своего статуса. Притом, что обладать долей квартиры не менее опасно, чем курить, сидя на бочке с порохом.

Правда реальная опасность возникает, когда совладельцы жилья перестают находить общий язык. Классическая ситуация – квартира в равной долевой собственности у супругов. Муж умирает и его долю (1/2 квартиры) делят между собой вдова и сын (у вдовы оказывается 3/4 квартиры, у сына 1/4).

Если сын хочет забрать свою часть наследства, то проще всего продать квартиру по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же вдова против такого решения, то можно закуривать и садиться на бочку.

Второй наследник может заплакать и распрощаться с надеждой на получение наследства, а может и предпринять определенные шаги – вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее. Последствия же могут быть весьма печальными для «вдовы покойного». Вплоть до того, что она будет вынуждена за копейки продать свою долю и убраться из квартиры.


Как продать долю

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю.

Практически всегда уведомление делается в письменном виде и в нем указывается точная цена, по которой планируется продать
долю.

Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему.

При этом, как подчеркивает начальник отдела жилой недвижимостиБК_Недвижимость Елена Николаева, цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников.

Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

Вдвое ниже рынка

Доля в праве общей собственности на квартиру это не объект недвижимости, а почти абстракция.

Владелец доли не является собственником конкретной комнаты и/или чулана, у него могут быть проблемы с проникновением в квартиру или даже не быть права проживания в ней.

Поэтому стоимость доли не соответствует стоимости квадратных метровпрячущихся за этой долей. По оценке Елены Николаевой, стоимость квадратного метра доли может быть на 15-40% ниже стоимости квадратного метра в обычной квартире.

А руководитель отдела вторичной недвижимости КБ «Ярмарка» Ирина Зимулькина говорит о еще большей разнице – доля в квартире может стоить от 20% до 30% той цены, которую можно было бы выручить, продав квартиру целиком. Похожие результаты показывает анализ екатеринбургского рынка недвижимости.

Например, сегодня за 300 тыс. руб. продается 1/6 доля трешки (УП) в районе ЖБИ. Рыночная цена такой квартиры (целой) от 3,2 млн. руб. То есть «по рынку» 1/6 часть квартиры стоит не менее 533 тыс. руб., что почти вдвое выше цены, по которой продается доля.

Похожая ситуация и с другими квартирными долями, выставленными на продажу в Екатеринбурге. Особенно сильно обесценивается доля, если речь идет о маленькой квартире, в которой невозможно проживание всех сособственников, и если другие владельцы ограничивают доступ (препятствуют вселению) владельцу доли.

Такие доли называются проблемными. В Москве был случай, когда проблемная половина квартиры была продана всего за десятую часть своей рыночной цены. Но вернемся к нашей знакомой «вдове умершего». Она имеет приоритет на покупку доли, которую продает «сын умершего».

А тот может продать свою четвертинку квартиры только за 1/8 реальной стоимости жилья. Больше никто не даст. Следовательно, вдова, заплатив 1/8 стоимости квартиры, приобретет вдвое более дорогой актив и станет единоличным владельцем квартиры.

Впрочем, многие долевые владельцы, захватившие квартиру полностью, рассуждают еще более радикально. Мол, без моего согласия другие доли продать невозможно, а значит, и без выкупа чужой доли я смогу пользоваться всей квартирой…

Действительно многие владельцы квартирных долей годами сдерживают осаду других сособственников, не пуская их в квартиру.

Такая тактика вполне себя оправдывает, но только до тех пор, пока другие сособственники всерьез не озаботятся восстановлением своих прав.

Обиженный владелец доли может использовать один из четырех вариантов решения проблемы: – вселиться в квартиру через суд; – вселится самовольно; – продать свою долю совладельцу-узурпатору;

– продать свою долю на сторону.

Теоретически существует пятый путь – потребовать выделения доли в натуральном виде. Тогда владение долей квартиры превращается во владение конкретной комнатой в этой квартире, а квартира становится коммуналкой. Но на практике подобный вариант для городской квартиры практически нереализуем.

Вселиться через суд

Юрист Уральской палаты недвижимости (УПН) Людмила Плотникова поясняет, что участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями (комнатами) между собой добровольно. Если же диалог не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника.

В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и пр.

Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иное жилье.

Может случиться (и случалось), что суд постановит выселить из квартиры узурпатора и вселить туда обиженного сособственника. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности. Тяжба по вселению в проблемную квартиру длится полгода-год.

Но даже когда процесс завершен, успокоение не наступает. Во-первых, остается конфликт между жильцами. Во-вторых, часто бывает, что один из совладельцев, возвращаясь в очередной раз к себе домой, убеждается, что его ключи не открывают входную дверь. Совладельцы поменяли замок. Судебные приставы и милиция в этом случае, скорее всего, не помогут. Придется вновь обращаться в суд.

Вселиться самовольно

Но можно обойтись без судебного вмешательства. Если человека не пускают в его квартиру, он вправе войти туда сам. Это называется самозащита прав (ст. 12 ГК РФ). Можно даже применить силу, но только чтобы преодолеть препятствие, мешающее доступу в квартиру (например, сломать дверь). Драться и крушить стены нельзя.

Юристы советуют – прежде чем ломать дверь следует запастись доказательствами того, что были попытки решить вопрос полюбовно. Это, например, может быть заверенная на почте копия телеграммы, содержащей просьбу к узурпатору обеспечить доступ в квартиру и передать комплект ключей.

Неплохо так же предварительно написать заявление в милицию о невозможности проникнуть в квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если подобная артподготовка была проведена, то у правоохранителей, скорее всего не возникнет претензий к сособственнику, вломившемуся в квартиру и заявившему свои права узурпатору. Разумеется, вопрос конфликта совладельцев в результате только обострится.

Продать долю

Обратите внимание, квартира, имеющая нескольких владельцев, может быть оформлена либо в ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ собственность либо в совместную СОБСТВЕННОСТЬ БЕЗ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ (ст. 244 ГК РФ). Если речь идет о собственности без определения долей, то ни один из совладельцев не может продать свою часть. Просто этой части не существует ни де-юре, ни де-факто. Продать можно только долю.

С другой стороны, совместную квартиру без выделения долей можно переоформить в долевую собственность по согласию совладельцев или через суд. Продать свою долю квартиры – вариант самый простой в реализации. Да, придется разослать совладельцам уведомления о продаже и выполнить еще ряд формальностей, но все это проще, чем вести судебные тяжбы или физически прорывать блокаду узурпатора.

Если есть устная договоренность о продаже доли с совладельцем (или с любым из совладельцев если их несколько), то и уведомления не понадобятся. Купля-продажа оформляется по стандартной процедуре. Хуже, если совладельцы и сами не покупают долю и на сторону продать не дают. Обычно они затягивают сделку уклоняясь от получения извещения о продаже.

Кстати, если совладелец проживает не в той самой проблемной квартире, то действительно доставка извещения ему может стать труднореализуемым действом. Тем не менее, следует разослать сособственникам (по известным адресам их проживания) уведомления о продаже в виде телеграмм или заказных писем с уведомлением о доставке.

Если они не отзовутся и доля квартиры будет продана на сторону, то в случае конфликта, суд, скорее всего, признает сделку законной. Можно решить проблему радикально и вообще не связываться с сособственниками. Как замечает Елена Николаева, при передаче доли квартиры через договор дарения согласие сособственников не требуется.

Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Еще один даже более надежный способ обойти сособственников – залоговая схема. Собственник доли заключает с покупателем договор займа (ст. 807 ГК РФ) на сумму по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником доли денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Недостаток этой схемы – могут возникнуть сложности при регистрации залога в Росреестре. Поэтому собственники долей, как правило, при продаже пользуются услугами профессиональных юристов или риэлторов. В Екатеринбурге есть ряд агентств недвижимости, работающих с такими объектами. Кстати.

На сегодня в Екатеринбурге на продажу выставлена без малого сотня долей квартир и большинство из них продается через агентства недвижимости.

Страшный покупатель

Елена Николаева делит покупателей доли квартиры на три категории. 1. Человек приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. 2. Доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, 1/100.

Регистрация по месту жительства собственника доли происходит без согласия сособственников. Достаточно предъявить в паспортный стол документы о праве собственности на долю. Правда, как замечает Ирина Зимулькина, для прописки третьих лиц согласие сособственников необходимо. Исключение составляют дети до 18 лет: их прописывают к родителям. 3. Профессиональные рейдеры.

Они покупают доли в квартире для того, чтобы сместить «сильного» совладельца на позицию «слабого» и навязать ему свои условия – чаще всего вынудить к продаже. Именно последний персонаж – ночной кошмар владельцев долей, выгнавших из квартиры других сособственников и не желающих идти на переговоры.

Рейдер может создать невыносимые условия соседям только самим фактом своего присутствия в квартире, а может использовать более тонкую стратегию. Был, например, случай, когда человек, купивший долю 1/4 квартиры, ночью намеренно залил несколько нижних этажей. Пострадавшие предъявили иск ко всем собственникам квартиры.

В результате оказалось, что владельцу 3/4 квартиры проще договориться с водолюбивым рейдером о продаже своей доли, чем компенсировать ущерб соседям.

…Цель данной статьи – показать, что даже на самого агрессивного владельца доли в квартире можно найти управу. Отсюда вывод – если вы не желаете жить в одной квартире с владельцами других долей, то лучше не заниматься эскалацией конфликта, а договориться и либо выкупить чужие доли, либо сообща продать совместное жилье. Получите больше денег и потратите меньше нервов.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Также по теме: Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/3715

Мои услуги

Могут ли меня признать нуждающейся в жилье, если я продам долю собственности?

Для получения бесплатной консультации, любой читатель блога может оставить свой вопрос в блоке «» в любой статье или разделе блога. Наиболее интересным и насущным из них будет дана соответствующая оценка и ответ.

Автор блога исключительно сам принимает решение о даче консультации в каждом конкретном случае.

2. Платные консультации по вопросам, связанным с недвижимостью.

В связи с большой загрузкой платные консультации временно не оказываются.

3. Помощь в продаже квартир.

Что входит в услугу:

• Профессиональные консультации по всем вопросам, связанным с продажей Вашей квартиры на всех этапах сделки.

• Оценка квартиры для целей продажи.

• Фотографирование квартиры.

• Изготовление виртуального тура по квартире по технологии 3D.

• Качественная рекламная кампания.

• Показы квартиры потенциальным покупателям.

• Организация подписания предварительного договора с найденным покупателем и передачи задатка. Грамотное оформление всех необходимых документов для защиты Ваших прав и интересов.

• Сбор документов, необходимых для продажи квартиры, проверка юридической «чистоты» всех сделок, совершенных ранее с квартирой.

• Организация передачи денег за квартиру, обеспечение безопасности сторон, в первую очередь, продавца, на этом этапе.

• Организация подписания и государственной регистрации Основного договора купли-продажи у регистратора (нотариуса).

• Организация фактической передачи квартиры покупателю.

• Страховая защита Ваших денег и квартиры на сумму 230 000 деноминированных рублей.

Порядок заказа услуги:

Шаг 1. Пишите мне на ceo@anexpert.by либо звоните по телефону (+375 17) 399-13-39 и рассказываете, что Вы желаете продать и в какой срок.

Шаг 2. Подъезжаете ко мне в офис в оговоренное дату и время.

Шаг 3. Заключаете договор на оказание услуг по продаже квартиры.

Шаг 4. Дальше работаю я. (Ваше присутствие в офисе либо в каких-то инстанциях, как правило, потребуется 2-3 раза, один из которых, это момент получения денег от покупателя).

Услуга стоит от 1% до 3% от цены квартиры.

Услуга оплачивается по факту совершения сделки (в день расчета с покупателем).

Стоимость услуги устанавливается в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 и одинакова как для всех агентств недвижимости, так и для всех потребителей.

4. Оформление «готовых вариантов».

Бывает так, что продавец и покупатель сами нашли другу друга и им нужно профессиональная помощь в оформлении предстоящей сделки.

Что входит в услугу:

• Профессиональные консультации по любым вопросам, связанным со сделкой на всех этапах сделки.

• Организация подписания предварительного договора с найденным покупателем и передачи задатка. Грамотное оформление всех необходимых документов для защиты Ваших прав и интересов.

• Сбор документов, необходимых для продажи квартиры, проверка юридической «чистоты» всех сделок, совершенных ранее с квартирой.

• Организация передачи денег за квартиру, обеспечение безопасности сторон на этом этапе.

• Организация подписания и государственной регистрации Основного договора купли-продажи у регистратора (нотариуса).

• Организация фактической передачи квартиры покупателю.

• Страховая защита Ваших денег и квартиры на сумму 1,5 миллиарда рублей.

Порядок заказа услуги:

Шаг 1. Пишите мне на ceo@anexpert.by либо звоните по телефону (+375 17) 399-13-39 и рассказываете, что какую сделку Вы желаете оформить и в какой срок.

Шаг 2. Подъезжаете (продавец и покупатель) ко мне в офис в оговоренное дату и время.

Шаг 3. Заключаете предварительный договор купли-продажи, договоры на оказание услуг по сопровождению сделки и иные сопутствующие документы.

Шаг 4. Дальше работаю я. (Ваше присутствие в офисе либо в каких-то инстанциях, как правило, потребуется 1-2 раза, один из которых, это момент подписания Основного договора купли-продажи).

Услуга оплачивается по факту совершения сделки.

Стоимость услуги устанавливается в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 и одинакова как для всех агентств недвижимости, так и для всех потребителей.

Стоимость услуги зависит от конкретной ситуации и объема оказываемых услуг. В среднем — от 1380 рублей.

5. Анализ отдельных сегментов рынка недвижимости.

Застройщикам и инвесторам необходимо знать, в каком состоянии находятся те или иные сегменты рынка недвижимости, каковы их перспективы развития. Мой опыт и знания помогут сохранить и преумножить вкладываемые в недвижимость средства.

Порядок заказа услуги:

Шаг 1. Пишите мне на ceo@anexpert.by либо звоните по телефону (+375 17) 399-13-39 и рассказываете, анализ какого сегмента рынка недвижимости Вам необходим и в какой срок.

Шаг 2. Подъезжаете ко мне в офис в оговоренное дату и время.

Шаг 3. Заключаете договор на оказание услуг.

Шаг 4. Через 5 рабочих дней забираете отчет.

Услуга оплачивается после получения отчета.

Стоимость услуги устанавливается в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 и одинакова как для всех агентств недвижимости, так и для всех потребителей.

Стоимость услуги составляет 4600 рублей.

C уважением, Павел Астапеня

Источник: http://past.by/moi-uslugi

Кто может помешать вам продать долю в квартире – Рынок жилья

Могут ли меня признать нуждающейся в жилье, если я продам долю собственности?

04.09.2019 | 13:00 5821

Большинство владельцев долей жилой недвижимости не знают своих прав и обязанностей по пользованию и распоряжению этим имуществом. Об основных моментах сегодня и поговорим.

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны».

Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками.

В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением.

Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально.

Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно.

И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком.

Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.   

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом.

Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.).

Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Получаем деньги от совладельцев

Вы пришли к выводу, что переустройство и реконструкция – не ваш вариант, что делать тогда? Продавать с умом на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ.

Для этого производится рыночная оценка объекта недвижимости, после чего выделяемый дольщик имеет право получить от остальных сособственников сумму, равную стоимости его долей в недвижимости. Если не получилось договориться, чтобы они добровольно выкупили вашу долю, – идите в суд.

Однако требование «Вынудите их дать мне денег за долю, потому что она мне не нужна» для суда неубедительно. Выплата стоимости доли полагается дольщику только в том случае, если переоборудование и реконструкция невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Перед обращением в суд стоит подготовить доказательную базу, которая может выглядеть как смета расходов и планы на переоборудование. Без доказательств велик риск отказа в исковых требованиях и компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, то есть с вас.

Бывают случаи (часто с наследственной массой), когда доли распределены неравномерно и один или несколько дольщиков владеют микродолями. Микродоли – разговорный термин, официальный – незначительная доля. В каждом случае ее статус устанавливается индивидуально относительно остальных долей в недвижимости.

И дольщика, если суд сочтет его долю несущественной, могут вынудить ее продать. К примеру, одному собственнику принадлежит 98% долей, а второму – 2%, доля не может быть реально выделена, собственник микродоли не имеет существенного интереса к ней, то есть фактически не проживает, не зарегистрирован, не использует жилье в целом (для хранения личных вещей и т. д.

), не несет бремя содержания имущества и его охраны. Основание – пункт 4 статьи 252 ГК РФ.

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки.

Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки.

Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи.

На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом.

Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества.

Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков.

В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Стоит ли дарить долю

Многие предполагают, что дарение долей дает возможность обойти закон и избавляет от формальностей с уведомлениями и сроками ожидания. Не соглашусь с этим, так как дарение – безвозмездная сделка, фактически же производится возмездная сделка. Заинтересованное лицо вправе оспорить договор дарения и добиться признания его недействительным.

Судебная практика такова: большинство подобных сделок признаются судом недействительными. Да и любая смена собственника доли теперь проводится только через нотариуса. Я рекомендую действовать по закону.

Какой долей я владею?

Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%).

Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).

В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд.

Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ).

Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.

А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.

Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.

В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.

Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.

Д) Квитанция об уплате госпошлины.

На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.

Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.

В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования.

Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера.

Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.

Партнерский материал   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254687/

Дела бракоразводные: как делится недвижимость и на чьей стороне суд – отвечает адвокат

Могут ли меня признать нуждающейся в жилье, если я продам долю собственности?

Когда супруги устали латать дыры в семейной лодке и решают расстаться, важнейшим вопросом, который приходится решать, становится жилищный. На нашу почту пришло несколько писем от читателей, которые интересовались нюансами раздела недвижимости при разводе.

Белорусское телеграфное агентство совместно с Белорусской республиканской коллегией адвокатов решили уделить этой теме особое внимание.

Опытные специалисты Минской городской коллегии адвокатов Ольга Назарова и Екатерина Левчук рассказали о тонкостях подобных дел и дали некоторые рекомендации, которые помогут избежать неприятных сюрпризов из-за незнания законодательства.

Проконсультируйте, пожалуйста, как поступать в данной ситуации: мы с мужем развелись и он женился на другой. В браке имели 3 детей (2 несовершеннолетних).

Во время брака был приобретен дом, который сейчас нуждается в капитальном ремонте. В виде помощи муж предоставляет только алименты, никакой другой помощи не наблюдается.

Скажите, пожалуйста, сможет ли он претендовать на часть дома, если будет сделан ремонт и другие работы вокруг дома без его участия?

В соответствии со ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью. При этом неважно, на кого из супругов данное имущество оформили либо кто оплатил покупку. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не закрепляет брачный договор.

В вашем случае ответ на вопрос зависит от того, производился ли раздел совместно нажитого имущества.

Если он производился, то, в соответствии с ч.3 ст.247 Гражданского кодекса (ГК), участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Если раздел совместно нажитого имущества не производился, то любые улучшения общего совместного имущества бывших супругов за счет личных сбережений одного из них могут быть расценены судом как обстоятельства, заслуживающие внимания, и при разделе имущества доля одного из супругов может быть увеличена.

Будучи в браке, супруги построили квартиру за кредитные средства, собственником является жена, она же по большей части и платила кредит. Затем жизнь не сложилась, и они развелись. Может ли жена выселить бывшего супруга? Совместное проживание с ним по каким-то причинам стало невозможным, например, из-за его чрезмерного пристрастия к алкоголю. Куда стоит обращаться?

Имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью.

В случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором.

При этом, в соответствии с ч.2 п.14 Постановления Пленума Верховного суда от 26.03.

2003 №2, если расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после распада семьи из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств того, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам.

Соответственно, собственниками этого жилого помещения являются супруги, и каждому из них при разделе, как правило, принадлежит по ½ доли в праве собственности на данное жилое помещение.

Однако в случае, если у бывшей супруги есть доказательства того, что ее бывший муж умышленно уклонялся от расчета по кредиту за жилое помещение и она производила оплату из собственных средств, то доля супруги по решению суда может быть увеличена.

Выселение из жилого помещения бывшего супруга допускается лишь в том случае, если он не имеет доли в праве собственности на данное жилое помещение. В нашем же случае вне зависимости от того, будет ли увеличена доля бывшей супруги, супруг будет иметь долю в праве собственности на жилое помещение.

Подскажите, как можно решить проблему, возникшую после развода. Бывшие супруги не могут договориться по поводу дальнейшей судьбы общей собственности – квартиры. Один хочет продать или разменять квартиру, чтобы разъехаться, а второй отказывается. Как быть в такой ситуации?

В соответствии со ст.259 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно ч.5 ст.246 ГК, по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия – по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Это означает, что за каждым из бывших супругов будет определена его доля в праве собственности на данное имущество.

Впоследствии, когда будет определена доля каждого из супругов, каждый сможет распоряжаться своей долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в залог и т.д.

При этом важно знать о праве преимущественной покупки доли в праве общей собственности.

Так, согласно ч.1 ст.253 ГК, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

И только если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если же один из участников долевой собственности продаст свою долю с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Супруги в разводе уже несколько лет. Может ли жена – собственник квартиры выписать бывшего мужа из совместно нажитого в период брака жилья, если он фактически не проживает здесь и на проживание не претендует? При решении этого вопроса в суде нужны ли доказательства, подтверждающие его выезд на другое постоянное место жительства?

Источник: https://www.belta.by/society/view/dela-brakorazvodnye-kak-delitsja-nedvizhimost-i-na-chjej-storone-sud-otvechaet-advokat-326739-2018/

Криминальный мир
Добавить комментарий