Могут ли две сделки признать недействительными, если между ними разница 7 месяцев?

– Верховный Суд Республики Беларусь

Могут ли две сделки признать недействительными, если между ними разница 7 месяцев?

Экономическим судом г. Минска в соответствии с планом работы суда на 1-е полугодие 2017 г. проведен анализ практики рассмотрения дел о признании сделок недействительными по основаниям статей 109,110 Закона Республики Беларусь от 13 июля 2012 года «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Целью анализа является проверка правильности применения норм материального и процессуального законодательства при рассмотрении дел указанной категории, выявление характерных ошибок, наличие неясных вопросов в правоприменительной практике.

Общие положения

В период после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) сделки должника могут быть признаны недействительными по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК), а также по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве.

Специальные основания признания сделок недействительными, предусмотренные Законом о банкротстве, закреплены в ст. 100 «Распоряжение имуществом должника», ст. 109 «Недействительность сделок должника», ст. 110 «Признание недействительным договора дарения и недействительность сделок, которые противоречат интересам государства», ст. 114 «Признание договора о залоге недействительным».

Такие сделки, являются:

– оспоримыми, то есть недействительными в силу признания их таковыми судом, – в случаях, предусмотренных ст.ст. 109, 110, 114 Закона о банкротстве, кроме случая, указанного в ч. 5 ст. 110 названного закона;

– ничтожными, то есть недействительными независимо от такого признания, – в случаях, предусмотренных ч. 9 ст. 100 и ч. 5 ст. 110 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 5 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.04.

2010 №14 «О некоторых вопросах признания недействительными сделок должника в деле об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — постановление Президиума №14) под сделками должника, которые могут быть оспорены по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве, понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также действия, выразившиеся в исполнении обязательств (погашение должником долга в пользу кредитора, передача должником имущества в собственность кредитора) или иные действия, влекущие такие же правовые последствия (зачет, новация, отступное). По указанным основаниям могут быть оспорены действия (сделки), совершенные кредитором в одностороннем порядке (например, зачет).

Судебная практика по рассмотрению дел по искам о признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 109 Закона о банкротстве

Требование в суд о признании сделки недействительной, как оспоримой сделки, по основаниям статьи 109 Закона о банкротстве, может быть заявлено только управляющим от имени должника.

Обращение в суд с подобными исками корреспондирует с установленной ст.

77 Закона о банкротстве обязанностью управляющего предъявлять в суд требования о признании сделок недействительными, о применении последствий их недействительности.

Так, в соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве могут быть признаны недействительными сделки должника, совершенные в течение шести месяцев до начала производства по делу о банкротстве или после возбуждения в суде производства по делу о банкротстве, если эти сделки повлекли предпочтительное удовлетворение имущественных требований одних кредиторов перед другими кредиторами, возникших до совершения этих сделок, или эти сделки связаны с выплатой члену кооператива (лицу), выходящему (исключенному) из кооператива, стоимости пая, выдачей иного имущества либо осуществлением иных выплат, установленных уставом кооператива, или эти сделки связаны с получением (отчуждением) либо выделом доли в имуществе должника – юридического лица или ее стоимостного либо имущественного эквивалента участнику должника в связи с его выходом из состава участников должника.

На основании абзаца 3 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве могут быть признаны недействительными также сделки должника, совершенные в течение одного года до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) или после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), если этими сделками должник умышленно нанес вред интересам кредиторов, а другие стороны сделок знали или должны были знать об этом.

В силу абзаца 4 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве признаются недействительными сделки должника, совершенные в течение трех лет до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) или после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), если должник вызвал свою неплатежеспособность уголовно наказуемым деянием, установленным вступившим в законную силу приговором суда, а другие стороны сделок знали или должны были знать об этом или если должник путем совершения таких сделок умышленно нанес вред интересам кредиторов, а другие стороны сделок были заинтересованными в отношении должника лицами, которые, как предполагается, знали о том, что должник совершением этих сделок умышленно нанес вред интересам кредиторов.

Диспозиция ст. 109 Закона о банкротстве в зависимости от периода совершения сделок (шесть месяцев, один или три года до начала производства по делу о банкротстве или после его возбуждения) разграничивает три вида оспоримых сделок, которые признаются недействительными судом при наличии определенных в статье 109 Закона о банкротстве условий.

Признание сделок недействительными на основании абзаца 2 ч. 1 ст. 109 Закона о банкротстве

На практике наиболее часто судом рассматриваются дела о признании недействительными сделок, которые:

– совершены в течение шести месяцев до начала производства по делу о банкротстве (или после возбуждения судом такого производства);

– влекут предпочтительное удовлетворение имущественных требований одних кредиторов должника перед другими.

В силу части 3 пункта 7 постановления Президиума № 14 к предпочтительному удовлетворению требований может привести сделка, направленная на обеспечение исполнения обязательства должника перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки; сделка, которая привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, возникшим до ее совершения.

Наиболее часто такие требования рассматриваются при наличии у должника задолженности перед бюджетом, например в случае удовлетворения требований, вытекающих из гражданско-правовых договоров, вместо погашения задолженности по налогам.

Так, по делу № 396-26/2015 предметом рассмотрения явилось требование управляющего о признании недействительным договора перевода долга от 21.07.2014, заключенного между ООО «А», ООО «И» и ОДО «Г», на основании абзаца 2 ч. 1 ст.

109 Закона о банкротстве, как сделки, влекущей предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора истца, являющегося должником по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), перед требованиями других его кредиторов.

Источник: //www.court.gov.by/ru/ekonomicheskij/sud/goroda/minska/sudebnaya/praktika/1b39ad7bf9e74a91.html

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Могут ли две сделки признать недействительными, если между ними разница 7 месяцев?

01.09.2014 | 10:00 64824

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Горячее пособие Оспаривание сделок, заключенных перед процедурой банкротства. Судебная практика Автор Белявский С

Могут ли две сделки признать недействительными, если между ними разница 7 месяцев?

Пример 1

Решением экономического суда ООО «Банкрот» отказано в удовлетворении исковых требований к УП «Покупатель» о признании сделки купли-продажи недействительной (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 09.04.2019 (дело № 180-14/2018/26А/365К)).

Между ООО «Банкрот» и УП «Покупатель» был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся седельный тягач и полуприцеп тентовый, цена которых согласно договору – 1 000 руб.

Оплата предусмотрена по 25 % от общей цены договора начиная с месяца, следующего за месяцем подписания договора, не позднее 30-го числа. Оплата по договору купли-продажи произведена покупателем в полном объеме.

По акту приема-сдачи автомобиля истец передал ответчику седельный тягач и полуприцеп тентовый с описанием неисправностей, выявленных в ходе приемки-передачи.

Определением экономического суда в отношении ООО «Банкрот» возбуждено производство по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Согласно рапорту инспектора районного отдела УДФР Комитета государственного контроля Республики Беларусь (далее – КГК) минимальная стоимость седельного тягача в неисправном состоянии составляет не менее 5 000 долл. США (10 000 руб. с учетом деноминации), а минимальная стоимость полуприцепа тентового в неисправном состоянии – не менее 1 000 долл. США (2 000 руб. с учетом деноминации).

Со ссылкой на проведенный в ходе проверки мониторинг стоимости транспортных средств, аналогичных проданным по рассматриваемому договору купли-продажи ответчику, свидетельствующий о существенном занижении цены, ст.102, 110 Закона ООО «Банкрот» в лице антикризисного управляющего обратилось в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рассматриваемый договор купли-продажи не имеет характера дарения, поскольку доказательств совершения данного договора не в пользу должника по существенно заниженной цене не представлено. При этом суд первой инстанции также указал, что одаряемый не был заинтересованным в отношении должника лицом, а на дату совершения оспариваемой сделки стоимость имущества должника превышала стоимость его обязательств.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменений, суд апелляционной инстанции установил ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что одаряемый не был заинтересованным в отношении должника лицом, поскольку учредителем ответчика была мать директора истца исходя из абзаца 14 ст.1 Закона и ст.113 ГК, а также установил ошибочность выводов о наличии у должника после совершения сделки имущества, которое соответствовало бы размеру его долгов и на которое можно было бы обратить взыскание.

Вместе с тем, признав ошибочность данных выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал об отсутствии такой необходимой составляющей для признания сделки недействительной на основании ст.110 Закона, как существенное занижение цены продаваемых транспортных средств по сравнению с обычно взимаемой за аналогичные товары.

При этом сравнение стоимости проданных транспортных средств с данными стоимости транспортных средств сети Интернет суд апелляционной инстанции отразил как не безусловное доказательство факта совершения сделки по заниженной цене, указав об отсутствии данных о техническом состоянии транспортных средств в информации интернет-ресурсов и несовпадении даты информации сети Интернет с датой заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что оспариваемая сделка не имеет характера дарения, были признаны в кассационном порядке ошибочными, поскольку выводы, изложенные в судебных постановлениях, не соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам.

В соответствии с частью первой ст.110 Закона суд по иску управляющего признает недействительным договор дарения, в том числе совершенный должником до момента открытия в отношении его конкурсного производства, независимо от желания должника и одаряемого причинить вред кредитору, если договор совершен в течение:

• 6 месяцев до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) или после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), если в этих случаях имеется прямая или косвенная связь с наступлением неплатежеспособности должника или ее увеличением;

• 1 года до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), а если одаряемым было заинтересованное в отношении должника лицо, – в течение 3 лет до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) при условии, если одаряемый или должник не докажут, что у должника после дарения оставалось имущество, которое соответствовало размерам его долгов и на которое можно было бы обратить взыскание.

Если в силу неравенства обязательств сторон очевидно, что договор купли-продажи, мены или иная сделка должника хотя бы частично совершены не в пользу должника по цене, существенно заниженной или завышенной относительно цены, обычно взимаемой за аналогичные товары (работы, услуги) (имеют характер дарения), суд в соответствии с частью первой ст.110 Закона признает такую сделку недействительной (часть третья ст.110 Закона).

Как следует из представленных доказательств – данных интернет-ресурсов, исследованных в ходе проверки районным отделом УДФР КГК, минимальная стоимость седельного тягача составляла не менее 10 000 руб. при его цене по оспариваемому договору – 800 руб. и полуприцепа тентового – не менее 2 000 руб. при его цене по оспариваемому договору – 200 руб.

Доказательств, опровергающих указанную возможную реальную цену продажи тягача и полуприцепа тентового в рассматриваемый период, ответчиком представлено не было.

Сравнение стоимости возможной цены продажи с ценой по договору указывает на занижение цены продажи минимум в 10 раз, что, безусловно, свидетельствует о существенном занижении цены и наличии в оспариваемом договоре характера дарения.

Выводы судебных инстанций о том, что установленная цена продажи соответствовала ненадлежащему техническому состоянию транспортных средств, требовавшему проведение значительных ремонтных работ, не согласуются с представленными по делу доказательствами, в частности подтверждающими прохождение государственного технического осмотра через месяц после заключения договора купли-продажи.

Ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих фактические обстоятельства перебазировки транспортных средств в Российскую Федерацию для проведения там ремонтных работ, проведения самих ремонтных работ и факт оплаты данной организации со стороны ответчика стоимости ремонта.

Напротив, взаимная связь доказательств в их совокупности, в том числе данные о том, что ремонтная мастерская по состоянию на период якобы проведения ремонта уже четыре месяца находилась в процессе ликвидации, причем по представлению налогового органа как фактически прекратившая свою деятельность, даты заказов-нарядов на ремонт транспортных средств по сравнению с фактическим нахождением транспортных средств в Беларуси во время прохождения технического осмотра не подтверждают проведение ремонта проданных транспортных средств в г. Москве и стоимость такого ремонта.

В материалы дела ответчиком не представлены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие такую степень технического состояния проданных транспортных средств, при которой они бы стоили более чем в 10 раз ниже предлагаемой согласно данным сети Интернет.

Показания свидетелей, выступающих соответственно учредителем и директором ответчика, также не могут устанавливать действительные фактические обстоятельства проведения ремонта транспортных средств, принадлежащих юридическому лицу, в отсутствие подтверждающих письменных доказательств.

Кроме того, оценка заключения экспертизы произведена судебными инстанциями только на основании выводов эксперта о том, что занижения цены проданных транспортных средств не установлено, без учета содержания исследовательской части заключения эксперта и обоснования своих выводов экспертом.

В то же время согласно исследовательской части заключения эксперта бухгалтерский баланс ООО «Банкрот» экспертом не учитывался, поскольку являлся недостоверным ввиду противоречия равенства итогов актива и пассива, отсутствия подписей руководителя и главного бухгалтера, в связи с чем по причине отсутствия информации о значениях коэффициентов К1 и К2 в течение четырех кварталов подряд определить характер неплатежеспособности истца не представилось возможным.

Также экспертом указано, что регистры бухгалтерского учета, в которых отражены хозяйственные операции по поступлению и выбытию седельного тягача и полуприцепа тентового, а также карточки учета основных средств не представлены, в связи с чем установить остаточную стоимость вышеуказанных транспортных средств для эксперта не представилось возможным.

Вместе с тем при приемке-передаче объектов основных средств истцом у лизингодателя по состоянию за 5 лет до их отчуждения остаточная стоимость седельного тягача составляла 114 000 000 руб., полуприцепа тентового – 50 000 000 руб. (до деноминации).

Ввиду непредставления директором истца для проверки и проведения экспертизы надлежащим образом оформленной бухгалтерской документации антикризисным управляющим сравнение стоимости проданных по договору купли-продажи автотранспортных средств производилось на основании результатов мониторинга сети Интернет, полученных в ходе проверки районным отделом УДФР КГК, в связи с чем им сделан обоснованный вывод о занижении стоимости проданного седельного тягача по сравнению с минимально возможной ценой продажи – 10 000 руб. и полуприцепа тентового по сравнению с минимально возможной ценой продажи – 2 000 руб. (даже в неисправном состоянии), поскольку указанные транспортные средства были отчуждены по цене 1 000 руб.

Указание суда апелляционной инстанции на то, что сравнение проводилось истцом исходя из предложений к продаже по состоянию через полгода после оспариваемой сделки, не может опровергать факт существенного занижения цены, поскольку во всех представленных предложениях указан и валютный эквивалент продажи, курс доллара США на день подачи данных объявлений и дату заключения спорного договора незначительно уменьшился, а доказательств существенного изменения рынка автотранспортных средств за полгода ответчиком не представлено.

С учетом относимости, допустимости, достоверности каждого представленного по делу доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности кассационная инстанция пришла к выводу о том, что представленными по делу доказательствами подтверждено наличие всех составляющих, предусмотренных ст.110 Закона для признания договора купли-продажи недействительным как сделки, имеющей характер дарения, после совершения которой у должника не осталось имущества, соответствующего размерам его долгов и на которое можно было бы обратить взыскание.

По данной причине обжалуемые решение и постановление отменены, а иск удовлетворен.

Источник: //bii.by/tx.dll?d=413929

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Могут ли две сделки признать недействительными, если между ними разница 7 месяцев?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания

Могут ли две сделки признать недействительными, если между ними разница 7 месяцев?

«Проблемные вопросы, возникающие при рассмотрении сделок в делах о банкротстве»

(обобщение судебной практики за 2017г.)

Целью обобщения судебной практики, сложившейся в суде при рассмотрении споров, связанных с обжалованием сделок в рамках дел о банкротстве, является выявление и анализ теоретических  проблем правоприменительной практики суда, выделение и устранение ошибок и различий применения судом законодательства, выявление причин и условий, способствовавших этому.

Об актуальности темы свидетельствует тот факт, что только за 2017г. в суд поступило 138 заявлений об оспаривании сделок в рамках дел о банкротстве.

Добросовестные кредиторы, в интересах которых выступают конкурсные управляющие, обжалуя в рамках дел о банкротстве  сделки, ранее заключенные между должником и его отдельными контрагентами с целью незаконного выведения имущества должника из конкурсной массы, имеют возможность реально пополнить конкурсную массу и получить удовлетворение своих имущественных требований.

Правовым инструментом по борьбе с недобросовестным поведением должника является оспаривание совершенных им сделок в порядке главы III.1 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, данных в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”

Следует отметить, что сделками, которые оспариваются в рамках дел о банкротстве чаще остальных, являются договоры поручительства, залога, купли-продажи, цессии.

В настоящем обобщении приведены отдельные вопросы, вызвавшие затруднения при разрешении споров указанной категории.

  1. При признании недействительной сделкой соглашения об отступном, права требования одной из сторон по которому было обеспечено залогом, применении последствий его недействительности необходимо проверить наличие залогового имущества, установить его стоимость, разницу между стоимостью имущества и размером обязательств кредитора, погашенных с предпочтением, учесть размер требований кредиторов первой и второй очереди при установлении разницы между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств кредитора, погашенных с предпочтением.

В рамках дела о банкротстве Общества – застройщика конкурсный управляющий должника обратился в суд со следующими требованиями: признать недействительной сделкой соглашение об отступном, заключенным между Должником и Банком ( ст. 61.2,61.3 Закона о банкротстве) ; применить последствия недействительности сделок в виде возврата Обществу нежилых помещений.

Из материалов дела усматривается, что в результате заключения соглашения об отступном Общество взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров о кредитной линии, передало Банку спорное недвижимое имущество ( несколько объектов недвижимости), находившееся у Банка в ипотеке.

Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Суды, признав отсутствие оснований для применения статьи 61.2 Закона о банкротстве и, удовлетворили заявленные требования по статье 61.3 Закона о банкротстве.

В качестве последствий признания сделки недействительной применена двусторонняя реституция в виде  возврата Обществу спорного недвижимого имущества; восстановления задолженность Общества перед Банком по кредитным договорам.

Постановлением арбитражного суда округа названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты, суд округа указал на неправильное применение последствий недействительности сделки.

В соответствии с пунктом 29.3 постановления N 63 при оспаривании на основании статьи 61.

3 Закона о банкротстве сделок по удовлетворению требования, обеспеченного залогом имущества должника, уплаты денег (в том числе вырученных посредством продажи предмета залога залогодателем с согласия залогодержателя или при обращении взыскания на предмет залога в исполнительном производстве) либо передачи предмета залога в качестве отступного (в том числе при оставлении его за собой в ходе исполнительного производства) – необходимо учитывать следующее.

Такая сделка может быть признана недействительной на основании абзаца пятого пункта 1 и пункта 3 статьи 61.

3 Закона о банкротстве, лишь если залогодержателю было либо должно было быть известно не только о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества заемщика, но и о том, что вследствие этой сделки залогодержатель получил удовлетворение большее, чем он получил бы при банкротстве по правилам статьи 138 Закона о банкротстве, а именно хотя бы об одном из следующих условий, указывающих на наличие признаков предпочтительности: а) после совершения оспариваемой сделки у должника не останется имущества, достаточного для полного погашения имеющихся у него обязательств, относящихся при банкротстве к первой и второй очереди, и (или) для финансирования процедуры банкротства за счет текущих платежей, указанных в статье 138 Закона о банкротстве; б) оспариваемой сделкой прекращено, в том числе обеспеченное залогом обязательство по уплате неустоек или иных финансовых санкций, и после совершения оспариваемой сделки у должника не останется имущества, достаточного для полного погашения имеющихся у должника обязательств перед другими кредиторами в части основного долга и причитающихся процентов.

Принимая решения, которые были в дальнейшем отменены, судебные инстанции не учли следующее.

Из материалов дела следует, что обязательства должника перед Банком по кредитным договорам обеспечены залогом имущества должника.

В соответствии пунктом 29.3 постановления N 63 последствия признания недействительной сделки по передаче предмета залога в качестве отступного, согласно пункту 1 статьи 61.

6 Закона о банкротстве, заключаются в возложении на залогодержателя обязанности по возврату его в конкурсную массу и восстановлении задолженности перед ним; также восстанавливается право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя последствия недействительности оспариваемых сделок, в нарушение положений указанного пункта постановления N 63, суды  не восстановили банку право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требования залогового кредитора в части, обеспеченной залогом, погашаются в приоритетном порядке перед остальными кредиторами, за изъятиями, установленными законом. Такие изъятия предусмотрены законодательством о банкротстве.

В силу статьи 131 Закона о банкротстве после открытия конкурсного производства заложенное имущество включается в конкурсную массу. Статьей 134 Закона о банкротстве определена очередность удовлетворения требований кредиторов, а статьей 138 названного Закона – особенности погашения требований кредиторов, обеспеченных залогом.

В силу положений пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога, гарантированно направляется на погашение требований кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника (в пределах непогашенных сумм кредита и процентов за пользование кредитом).

Оставшиеся 20 процентов резервируются на специальном банковском счете должника для погашения: требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от момента возникновения указанных требований) на случай недостаточности иного имущества должника для проведения расчетов по этим требованиям (15 процентов средств), а также названных в Законе видов текущих платежей (5 процентов средств).

Из разъяснений, содержащихся в предпоследнем абзаце пункта 29.

3 постановления N 63, следует, что при оспаривании полученного залоговым кредитором платежа суд признает его недействительным только в части, соответствующей размеру обязательств, погашенных с предпочтением. По смыслу указанного абзаца пункта 29.

3 постановления N 63 оспариванию в судебном порядке в качестве сделки подлежит именно фактически полученный залоговым кредитором платеж в части, соответствующей размеру обязательств, погашенных с предпочтением.

Таким образом, применяя последствия недействительности сделки, суды должны были указать, в какой части сделка совершена с предпочтением (с учетом наличия или отсутствия первой и второй очереди кредиторов), в какой части следует применить последствия недействительности сделки.

Кроме того, если залоговому кредитору передано в качестве отступного несколько разных заложенных вещей, то, руководствуясь положениями предпоследнего абзаца пункта 29.3 постановления N 63, суд может в рассматриваемом споре признать недействительной передачу собственности только на некоторые из них в пределах предпочтения.

Таким образом, двусторонняя реституция, в случае если она должна быть применена,  может состояться в том числе, в форме восстановления залога и возврата имущества, составляющего 20% залоговой стоимости. Если это множество объектов, то возвращается один из объектов, чья стоимость составляет 20% от стоимости всего заложенного имущества, а не все имущество.

Судом округа указано, что при новом рассмотрении дела суду необходимо проверить наличие либо отсутствие кредиторов первой и второй очереди, предмета залога; при наличии залогового имущества установить его стоимость, а также определить разницу между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств ответчика, погашенных с предпочтением; учесть размер требований кредиторов первой и второй очереди при установлении разницы между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств ответчика, погашенных с предпочтением.

{Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.11.2017 N Ф08-8369/2017 по делу N А61-3413/2015 {КонсультантПлюс}}

  1. В признании недействительным совместного заявления банка и должника о прекращении регистрационных записей и восстановлении права залога (ипотеки) по договору отказано, поскольку пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки. При оценке начала течения срока исковой давности оценивается также  эффективность действий конкурсного управляющего.

В рамках дела о признании акционерного коммерческого банка  несостоятельным (банкротом) в суд обратился конкурсный управляющий должника в лице государственной корпорации “Агентство по страхованию вкладов” (далее – конкурсный управляющий, Агентство) с заявлением: о признании недействительным совместного заявления Банка и Общества о прекращении регистрационной записи  в отношении предмета ипотеки. Кроме того, Агентство просило применить последствия недействительности сделки, обязав восстановить право залога (ипотеки) банка по договору ипотеки

Определением суда,  оставленным без изменения постановлением апелляционного суда и кассационной инстанции  в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано исходя из следующего. 

Как видно из материалов дела, Банк (кредитор) и Общество (заемщик) заключили кредитный договор, по условиям которого Обществу предоставлен кредит. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору Банк и Общество заключили договор ипотеки и зарегистрировали его в установленном порядке.

До возбуждения дела о банкротстве на основании совместного обращения Банка и Общества Управлением Росреестра в ЕГРП погашена зарегистрированная в пользу банка ипотека в отношении спорных объектов недвижимости.

В дальнейшем Общество заключило договор купли – продажи с гражданином К, а тот, в свою очередь перепродал объект бывшей ипотеки гражданину Г.   Договор купли-продажи недвижимости с Г. зарегистрирован.

Решением арбитражного суда от 27.12.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Источник: //alania.arbitr.ru/node/13489

Криминальный мир
Добавить комментарий