Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Признание договора недействительным

Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Признание договора недействительным необходимо производить в судебном порядке, для чего нужно подготовить исковое заявление о признании договора недействительным.

При подготовке иска нужно знать, что бывают оспоримые сделки, а есть ничтожные сделки. Оспоримые сделки признаются таковыми судом, а ничтожные сделки считаются неимеющими юридической силы с момента их заключения.

Однако и ничтожность сделки часто необходимо подтвердить в судебном порядке.

Если Вам нужен адвокат, чтобы произвести в судебном порядке признание договора недействительным, то можете обратиться к нам. Звоните нам по телефонам: (846) 271-73-71, 279-20-15, 279-20-16

При этом исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Но суд вправе применить такие последствия и по своей собственной инициативе. Но опять же суд может это сделать, если он рассматривает какой-либо спор, в ходе которого был исследован договор, содержащий признаки ничтожной сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ признание договора недействительным означает то, что этот договор не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его подписания. При недействительности договора каждая из сторон должна возвратить другой стороне всё полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в денежном выражении.

Основания для признания сделки (договора) недействительной могут быть разными, а именно: если договор противоречит закону или основам правопорядка и нравственности.

Также это может быть мнимость или притворность сделки, когда ею прикрывается другой договор, например, часто происходит признание договора дарения недействительным, если он имел возмездный характер, т.е.

содержал все признаки купли-продажи.

Если сторона по договору был несовершеннолетним или признан судом недееспособным, то такой договор тоже может быть признан судом недействительным. Также по такому основанию может быть признан недействительным договор, если человек был признан судом ограниченно недееспособным, а также был неспособным понимать значение своих действий.

Последнее является очень скользким основанием, поскольку всегда может оказаться, что продавец какой-нибудь квартиры, получив деньги с покупателя, потом обратится в суд с иском и потребует признание договора купли-продажи недействительным. Тогда всё будет зависеть от заключения судебно-психиатрической экспертной комиссии.

Но поскольку психиатрия не является точно наукой и сами же психиатры говорят, что психическое расстройство или слабоумие можно имитировать, а ещё нужно учесть коррупционную составляющую и продажность многих врачей, которые готовы за деньги написать любую справку, то результаты такого судебного спора становятся непредсказуемыми.

Также может произойти признание договора недействительным, если договор был заключен в результате заблуждения, т.е. когда он не понимал правовую природу такой сделки. Правда, доказать это в суде сложно, если договор был заключен правильно, где отмечены все разъяснения сторонам того, что они заключают и указано, что определённые статьи Гражданского кодекса РФ известны и понятны.

Если договор был заключен в результате обмана, насилия, угрозы или даже стечения тяжёлых обстоятельств для какой-либо стороны, то такой договор тоже может быть признан недействительным.

Но для исключения такого основания как тяжёлые обстоятельства необходимо вписывать такое условие в договор, указав, что договор заключен не вследствие тяжёлых обстоятельств для сторон.

Что касается угроз, насилия или обмана, то такие основания чаще возникают в рамках уголовных дел.

Бывает когда необходимо признание договора недействительным в части, а не полностью. Это тоже допускается законом. Недействительность части договора не влечёт недействительности прочих его частей, если можно предположить, что договор был бы всё равно заключен и без включения недействительной его части.

Для юридических лиц (различных организаций) есть своё основание для признания сделки недействительной, если договор был заключен, но при этом это юр.лицо вышло за рамки своей правоспособности, т.е.

действовало без лицензии или при этом были нарушены ограничения, установленные в его уставе или иных учредительных документах. Также бывает сделка признанной недействительной, если истекли полномочия руководителя, подписавшего такой договор.

Вот кратко такие общие условия признания договора недействительным.

Граждан чаще всего интересует следующее:1) признание договора купли-продажи недействительным (чаще по основанию заблуждения, слабоумия и др.

);2) признание договора дарения недействительным (чаще в результате притворности сделки или слабоумия);3) признание кредитного договора недействительным (основания могут быть разными);4) признание недействительным договора аренды (чаще это нужно для юридических лиц);5) признание брачного договора недействительным (это часто бывает, когда супруги делят имущество);6) признание договора приватизации недействительным (это уже старая категория дел, когда такие требования заявляют те, кто был лишён права на участие в приватизации);7) признание договора страхования недействительным (страховые компании обращаются с такими исками, если были какие-либо афёры со стороны страховых агентов, что часто бывает);8) признание договора поручительства недействительным (причины и основания могут быть разными);9) признание договора займа недействительным (тоже разные основания);10) признание договора залога недействительным (разные основания);11) признание договора найма недействительным (если договор был кабальным и другие причины);12) признание договора социального найма недействительным (с таким иском чаще обращается прокуратура в интересах города, а также жилищные органы, например, если человек не приобрёл права проживания, к примеру, не вселился);13) признание договора мены недействительным (такие же основания как по договору купли-продажи);14) признание договора ипотеки недействительным (разные основания, но чаще в силу слабоумия, недееспособности, но категория исков сложная);15) признание недействительным договора уступки или признание договора цессии недействительным (могут быть разные основания, но чаще это споры между юридическими лицами);16) признание договора подряда недействительным (споры между организациями в арбитражных судах);

17) признание договора ренты недействительным (лучше по таким делам расторгать договор ренты с пожизненным содержанием по причине нарушения существенных условий договора, но ситуации могут быть разные).

Источник: https://pravo163.ru/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym/

ВС: Незарегистрированные ДКП и переход права собственности не могут быть основаниями для виндикации

Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Верховный Суд вынес Определение по делу № 36-КП9-6, в котором разобрался, возможно ли на основании не зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи квартиры, условия которого не были соблюдены продавцом, признать недействительными последующие сделки с недвижимостью.

20 апреля 2006 г. между Ольгой Бахметовой и ООО ФСК «Веж» был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 4 договора государственная регистрация перехода права собственности на квартиру производится после оплаты квартиры покупателем. В соответствии с п. 9 договора Ольга Бахметова обязалась до 30 мая 2006 г.

сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Деньги за квартиру были выплачены ей двумя платежами 24 апреля и 19 мая 2006 г. Однако в дальнейшем продавец не передала недвижимость покупателю.

Кроме того, государственная регистрация ДКП и перехода права собственности на квартиру к ФСК «Веж» произведена не была.

25 августа 2008 г. Ольга Бахметова продала квартиру своей матери Валентине Филатовой, право собственности которой на нее было зарегистрировано 22 сентября 2008 г. Спустя 4 года, в декабре 2012 г. новый собственник продала квартиру Дмитрию Кузьменкову, 18 декабря 2012 г. право собственности на нее перешло к покупателю.

18 октября 2013 г. ФСК «Веж» получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, после чего, 25 августа 2015 г.

, обратилась в суд с иском к Ольге Бахметовой, Валентине Филатовой и Дмитрию Кузьменкову о признании договоров купли-продажи между ними недействительными, об исключении из госреестра соответствующих записей о государственной регистрации права собственности, о возложении на Бахметову обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности к обществу.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При третьем рассмотрении суд все-таки удовлетворил заявленные ФСК «Веж» требования. При этом он исходил из того, что заключенный между Ольгой Бахметовой и ее матерью договор купли-продажи является мнимой сделкой, а формальное исполнение этого договора сторонами безусловным образом о наличии воли сторон на достижение предусмотренных законом последствий ее не свидетельствует.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи.

При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г.

– даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала.

Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст.

131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст.

433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, посчитал ВС, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи квартиры между Ольгой Бахметовой и ФСК «Веж», требовало обязательной государственной регистрации как самого договора, так и перехода права собственности на нее.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Кроме того, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

«Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают», – подчеркнул ВС.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их.

После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Кроме того, Суд отметил, что вывод судебных инстанций о том, что срок исковой давности по заявленным ФСК «Веж» требованиям не пропущен, поскольку составляет 3 года и подлежит исчислению с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на спорную квартиру, является ошибочным.

Высшая инстанция указала: учитывая, что основания заявленных истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки купли-продажи спорной квартиры от 25 августа 2008 г., а сводятся к обоснованию ее недействительности как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию в соответствии с п. 2 ст.

181 ГК составляет 1 год.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.

) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Установлено, что плата за квартиру произведена покупателем полностью 19 мая 2006 г., Бахметова снялась с регистрационного учета и освободила квартиру в установленный срок. Таким образом, посчитал ВС, о нарушении своих прав истцу было известно с 2006 г.

, поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Кроме того, в сентябре 2008 г.

была совершена сделка купли-продажи квартиры и произведена регистрация в установленном законом порядке права собственности Филатовой на недвижимость, о чем «Веж» должен был узнать тогда же при должном отношении имущества.

В суд за защитой своего предполагаемого права «Веж» обратился только 25 августа 2015 г., до указанной даты истец с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 20 апреля 2006 г., а также об оспаривании последующих договоров купли-продажи спорной квартиры не обращался.

В связи с этим ВС определил отменить решения нижестоящих судов и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФСК «Веж» к Бахметовой, Филатовой и Кузьменкову о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности по передаче квартиры, о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

В комментарии «АГ» представитель Ольги Бахметовой адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов назвал позицию ВС правильной. «До этого два раза Ленинский районный суд г. Смоленска принимал решения об отказе в иске. И дважды апелляционной инстанцией они утверждались и вступали в силу.

Судьи принимали абсолютно грамотные и взвешенные решения, которые потом отменялись президиумом Смоленского областного суда, в результате чего, когда решение в третий раз было принято не в нашу пользу, дело дошло до Верховного Суда», – указал адвокат.

Он отметил, что в его 19-летней практике это первая ситуация подобного рода.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу.

Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности.

Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов.

Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.

«Ни суды, ни даже ВС РФ при этом ничего не сказали об институте добросовестного приобретения, хотя, на мой взгляд, в данном деле заодно был проигнорирован и он, так как вне зависимости от реальности или мнимости договора между продавцом и его матерью оснований подозревать в злоупотреблении правом конечного приобретателя в деле представлено точно не было», – посчитал эксперт. По его мнению, напротив, поведение общества, не беспокоившегося на протяжении 10 лет об оформлении права собственности на недвижимость, за которую оно полностью расплатилось, имеет признаки предварительного сговора с продавцом с целью изъятия имущества у добросовестного приобретателя или, по крайней мере, злоупотребления правом.

«Ошибки судов, конечно, случаются, но такие вопиющие и сразу в таком количестве именно в сфере вопросов недвижимости за последние 10 лет практики мне не попадались», – рассказал Виктор Спесивов.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-nezaregistrirovannye-dkp-i-perekhod-prava-sobstvennosti-ne-mogut-byt-osnovaniyami-dlya-vindikatsii/

Гражданско-правовые последствия подделки подписи в договоре

Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Статья подготовлена совместно с Китушиной Алиной Андреевной.

Подделка подписей в договорах для вывода имущества из наследственной массы или раздела имущества супругами является довольно распространенным явлением. Какими путями может быть оспорен заключенный договор? Считается ли он вообще заключенным? Как вернуть имущество в наследственную массу?

 Ситуация с которой мы столкнулись:

По прошествии нескольких дней после смерти человека (наследодатель) было продано транспортное средство, находившееся собственности. Естественно, умерший не подписывал данный договор, за него это сделало неизвестное нам третье лицо.

Транспортное средство поставлено на учет в ГИБДД за новым владельцем. Затем продажа была произведена еще раз. Оригиналов договоров на данный момент нет. Завещания оставлено не было. За принятием наследства обратились 3 наследника первой очереди.

Свидетельства о праве на наследство пока не оформлены, т.к. не истек 6 месячный срок.

Устанавливать подделку подписи придется через обязательное проведение почерковедческой (графологической) экспертизы.

Вопрос подделки подписи и последствий уже затрагивались здесь – https://zakon.ru/blog/2011/3/6/poddelka_podpisi_priznanie_sdelki_nedejstvitelnoj_i_vozmozhnost_ee_

В судебной практике мы нашли несколько вариантов решения такой ситуации:

1.Признание незаключенным договора купли продажи

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку подпись в договоре является подделкой, то в договоре купли-продажи отсутствует выражение согласованной воли обеих сторон, не смотря на то что, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, данный договор купли-продажи должен быть признан незаключенным.

Отсутствие подписи собственника, говорит о том, что он не имел волеизъявления на данное отчуждение, а поскольку право распоряжения имуществом принадлежит именно ему, нельзя заключить договор в обход волеизъявления собственника.

Должны быть применены последствия незаключенности указанного договора в виде взыскания неосновательного обогащения.

 2.Признание данной сделки по договору купли-продажи недействительной ввиду несоблюдения формы договора.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка по отчуждению транспортного средства произошла после смерти ее собственника, однако оформлена от его имени. Наследодатель не выражал воли на распоряжение имуществом. Распоряжаться данным имуществом после смерти собственника (умершего) могут его законные наследники после вступления в права наследования.

Соответственно, данная сделка должна быть признана недействительной ввиду несоблюдения  формы договора. Должны быть применены последствия недействительности сделки (реституции) в виде возврата автомобиля.

 3. Оспаривание последующих сделок:

Кроме того, был заключен второй договор купли-продажи, по которому транспортное средство было передано новому собственнику (владеет автомобилем на данный момент).

Можно ли данную сделку признать ничтожной на основании того, что она нарушает законные интересы третьих лиц на основании статьи 168 ГК РФ?

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 8 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” установлено, что пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации может применяться совместно со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по нашему мнению, сделка по отчуждению транспортного средства является ничтожной ввиду того, что Продавец не обладал правом собственности при заключении договора купли-продажи на указанное транспортное, тем самым, совершив сделку по отчуждению имущества, нарушил законные интересы истинного собственника имущества (в нашей ситуации – наследодателя и наследников).

 Отдельными вопросами являются: возможность обжалования сделок наследниками до получения свидетельства о праве на наследство и вопросы удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Однако, сами по себе наследники стороной сделки не являются, свидетельства о праве на наследство еще не получили, поэтому не считаются правопреемниками, может ли быть расценено оспаривание сделки как действия направленные на охрану наследственного имущества?

Пунктом 8 Постановления Пленума Верховного суда № 9 от “29” мая 2012 года установлено, что при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.

Получается, что предъявить требование о признании права собственности до окончания срока принятия наследства нельзя, производство по делу будет приостановлено. Но иск о включении имущества в наследственную массу предъявить можно?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/grazhdansko-pravovye_posledstviya_poddelki_podpisi_v_dogovore/58661

Согласование в договоре условий о подсудности

Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Под договорной подсудностью подразумевается возможность сторон договора указать конкретный суд или правила определения суда, который будет компетентен на рассмотрение возникших из договора споров.

Согласно сложившейся правоприменительной практике, согласование в договоре условий о подсудности признается отдельным соглашением сторон независимо от того, было ли оно включено в текст договора или оформлено в виде отдельного документа. Также в случае признания недействительным самого договора или его части это никак не влияет на действительность соглашения о подсудности.

При согласовании условия о подсудности споров необходимо помнить также и об их подведомственности.

И если право сторон договориться о подсудности прямо предусмотрено законодательством, то возможность изменить подведомственность по соглашению сторон отсутствует.

То есть, стороны в договоре не могут предусмотреть условие, согласно которому спор, подведомственный суду общей юрисдикции, должен рассматриваться в арбитражном суде и наоборот. Такое условие изначально является ничтожным.

По общему правилу подсудность определяется местом нахождения или местом жительства ответчика. Тем не менее, опираясь на принцип свободы договора, сторонам предоставлено право самостоятельно определить компетентный по рассмотрению возникшего спора суд.

Стороны вправе самостоятельно изменить подсудность спора вплоть до принятия судом искового заявления к своему производству (ст. 32 ГПК РФ и ст. 37 АПК РФ). Исключение составляют споры, в отношении которых законодательством установлена исключительная и родовая подсудность (ст.

30 ГПК РФ и ст.ст. 34, 38 АПК РФ).

Можно предположить, что основной целью предоставления сторонам договора возможности самостоятельно согласовывать условия о подсудности является обеспечение принципа свободы договора, соблюдение которого в свою очередь должно способствовать исключению или сведению к минимуму количества споров относительно компетенции судов.

Представляется, что согласование сторонами компетентного суда должно облегчить вопрос об определении подсудности. Тем не менее, на практике не все оказывается настолько однозначно. К сожалению, стороны не всегда выражают свою волю достаточно ясно, а формулировки, встречающиеся в договорах, порождают еще большую путаницу.

Довольно часто при согласовании в договоре условия о подсудности можно встретить спорные формулировки, о том, что спор между сторонами рассматривается:

  • «по месту нахождения истца»;
  • «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции»;
  • «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции по выбору истца»;
  • «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции, находящемся в городе Москве»;
  • «в Арбитражном суде города Омска» (неверное указание наименования суда) и другие.

Все названные формулировки, очевидно, являются не совсем точными. По некоторым из них сложилась определенная судебная практика. Проанализируем некоторые из таких формулировок более подробно.

1. «Споры в связи с настоящим договором подлежат рассмотрению по месту нахождения истца»

В данной ситуации стороны, в принципе, не указывают на рассмотрение спора в каком-либо конкретном суде. Как указано в п. 3.3 Постановления КС РФ от 01.03.

2012 № 5-П, «гражданское судопроизводство, посредством которого осуществляют судебную власть суды общей юрисдикции и арбитражные суды, в своих принципах и основных чертах должно быть сходным для этих судов». Практика же этих судов, все-таки, отличается.

Так, например, арбитражные суды считают, что условие о подсудности спора по месту нахождения истца считается согласованным и не противоречит действующему законодательству.

Такие выводы подтверждаются многочисленной практикой арбитражных судов:

В Определении ВАС РФ от 09.09.2011 № ВАС-11749/11 по делу № А56 28854/2010 суд пришел к выводу о действительности условий о подсудности указав, что «Согласно пункту 10.9 заключенного сторонами договора все споры, вытекающие из действия данного договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца.

Данный спор возник между сторонами из обязательств по договору.

Поскольку общество имеет юридический адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Советский, Северная промзона, промбаза № 2, строение 1, вывод апелляционного суда о том, что дело подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа – Югры обоснован».

Источник: http://www.lidings.com/eng/articles/id/103

Требование о признании договора недействительным. Защита ответчика в суде. Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга. В удовлетворении иска отказано

Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Некоторые граждане, да и не только они, а и их юристы, придерживаются мнения, что последствий заключенной сделки можно избежать, предъявив в суд иск о признании её недействительной. Вы спросите, а где же основания. А для того и есть юристы, чтобы в угоду недовольному совершенной сделкой гражданину придумать основания.

Думаю, что, по их мнению, нет никаких оснований только у плохих юристов, а хороший их всегда найдет, на том и стоят. Описываемое дело как раз из той серии: «Что Вам, уважаемый, угодно? Не нравится то, что Вы заключили и исполнили договор? Так это не проблема. Основания для признания сделки недействительной мы найдем».

Результат же рассматриваемого спора опровергает такой подход. Право – это не хотелки. Основания для признания договора недействительным должны существовать и их надо еще доказывать.

Фабула

Гражданка, назовем её Иванова, проживала в сожительстве с неким гражданином, назовем его Петровым, который, впрочем, был женат и его супругу назовем Петровой.

Гражданка Петрова имела в собственности в городе Пушкин земельный участок и объект незавершенного строительства. Я для простоты буду называть его домом.

Несмотря на то, что дом был оформлен на Петрову, он являлся совместной собственностью супругов Петровых

С женой Петров не проживал, а познакомился с гражданкой Ивановой, с которой и стал совместно жить. Петров был существенно старше Ивановой.

Однажды у Петрова случился инсульт, но Иванова посещала его в больницах и продолжала с ним проживать. Осенью 2015 года Петров, уже выписавшись из больницы, решил, что дом надо продать Ивановой. Его супруга, Петрова, выдала ему доверенность на продажу дома. Супруг дал у нотариуса согласие на отчуждение дома и в итоге продал его по доверенности Ивановой за несколько миллионов рублей.

Условно 01 ноября 2015 года подписывается договор купли-продажи, согласно условиям которого Петров получил всю сумму денег от Ивановой. Документы сдаются в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на Иванову. Опять же, условно 05 ноября 2015 года, когда документы были сданы в Росреестр, Петрова отменяет доверенность.

Далее Иванов и Петрова живут вместе в данном доме, пока в конце 2017 года не ссорятся, и затем Петров выгоняет собственницу из дома. Она естественно пишет заявления в полицию о том, что её не пускают в свой дом, но полиция говорит идите и судитесь.

Сразу после разрыва отношений между Ивановым и Петровой Петрова предъявляет иск в Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга о признании недействительным договора купли-продажи дома и одновременно предъявляет иск с таким же требованием Петров.

Позиция истцов

Отмечу, что истцы неоднократно меняли основания иска, и я перечислю их в хронологической последовательности.

Петрова в своем иске утверждала, что сделка противоречит закону, а следовательно, является недействительной. При этом она ссылалась на то, что доверенность была отменена ей еще до регистрации права за Ивановой.

Петров же  своем иске утверждал, что сделка мнимая, так как её целью была не продажа квартиры Ивановой, а перевод на нее собственности, чтобы она могла оказать супругам помощь в продаже дома, а так как, если бы она была согласно реестру собственником, то ей легче было бы продавать её. Иначе говоря, Петров считал, что купля-продажа прикрывает агентские отношения.

Кроме того, по словам Петрова такую схему продажи дома якобы предложила ему Иванова.

Далее, после представления нашей стороной возражений истцы поняли полную уязвимость и несостоятельность своей позиции, и у иска появились новые основания.

Петров стал утверждать, что в результате инсульта он в момент совершения сделки не понимал значения своих действий и не мог руководить ими, т.е. просил применить ст. 177 ГК РФ.

Более того, так как для оспоримой сделки срок исковой давности составляет всего лишь 1 год с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, а прошло уже более 2-х лет с момента заключения договора, то фантазер-истец стал утверждать, что понимать значение своих действий он начал перед подачей иска.

Он утверждал, что якобы не знал о том, что продал дом по причине того, что не помнил и не понимал значения своих действий, но перед подачей иска он чудесным образом все понял и сразу же обратился за защитой своих прав, а, следовательно, срок исковой давности им не пропущен.

Несмотря на то, что в иске Петров говорил, что подпись на договоре его, он после проведения судебной психиатрической экспертизы, которая не подтвердила его доводы о том, что он ничего не понимал и не помнил, стал, не меняя основания иска, утверждать, что не помнит, подписывал ли договор купли-продажи или нет и просил назначить почерковедческую экспертизу.

Позиция ответчика

Несостоятельность доводов истца относительно того, что у  Петрова отсутствовали полномочия на распоряжение предметом продажи.

ст. 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу ст. 433, 434, 550 ГК РФ в нашем случае с момента подписания сторонами договора купли-продажи он является заключенным.

Источник: https://pravorub.ru/cases/88338.html

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Могу ли я обратиться в районный суд для признания недействительности сделки купли продажи?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Криминальный мир
Добавить комментарий