Многоквартирные дома. Права доступа в подвальное помещение собственникам жилья

Право на недвижимость. Кто и как может пользоваться помещениями в жилых домах

Многоквартирные дома. Права доступа в подвальное помещение собственникам жилья

Когда в вашем доме неожиданно появляются соседи, обустроившие офис в подвале, магазин на первом этаже или мастерскую на чердаке, сразу возникает вопрос, законно ли это, кто это допустил и, что более важно, кто зарабатывает на общей собственности жильцов.

По закону жильцы дома могут пользоваться общими помещениями, но не получать с них коммерческую выгоду.

Коммунальная распродажа

загрузка…

С приходом весны в Киеве стартовала малая приватизация, первые результаты которой показали, что даже за небольшие помещения и не в самом центре города можно выручить хорошие деньги. Так, за два помещения (подвал в жилом доме на улице Василия Тютюнника, 58/1 и здание бывшей аптеки на бул. Верховной Рады) покупатели отдали свыше пяти миллионов гривен.

Перечень подобных коммунальных объектов, которые можно взять в аренду, например, в Печерском районе, можно найти на сайте этой райадминистрации.

А чтобы получить представление о том, сколько их уже перешло в частные руки, достаточно взглянуть на дома вокруг оживленных транспортных развязок, у станций метро. Где почти все первые этажи и подвалы превращены в ломбарды, химчистки, парикмахерские, букмекерские конторы, стоматологические кабинеты и прочие офисы.

Появление нового бизнеса в доме – всегда заметное событие. Константин Ильянок, «Большой Киев»

При этом сами жители этих домов чаще всего узнавали о появлении бизнес-соседей уже постфактум. Хотя и сами были бы не прочь получить в свое пользование часть подвала или чердака.

Кто-то хотел бы в подвале хранить вещи или продукты, а кому-то за счет чердака нужно оборудовать дополнительный уровень квартиры. Тем более что закон им такую возможность предоставляет. Хотя, по словам юристов, порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.

Что говорит закон

Прежде всего отметим, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет. Так гласит закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (ст. 10).

Список общего имущества многоквартирного дома перечислен в законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и 382-й статье Гражданского кодекса Украины. В частности, это:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные;
  • несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома для обслуживания его помещений;
  • здания и сооружения на придомовой территории, которые обеспечивают потребности жильцов.

Жильцы имеют право не только на подвалы, но и придомовую территорию. Константин Ильянок, «Большой Киев»

А также права на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Но эта территория может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю.

К сожалению, на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимался, а потому земля в центре города под домом и для его обслуживания часто не оформлена и остается на балансе города или района.

Кстати, как отмечает , основатель Investment Development Property Игорь Черненко, закон запрещает разделять общее имущество многоквартирного дома  между совладельцами в натуре. Такая норма утверждена в ст. 5 закона об особенностях осуществления права собственности. Каким же образом райадминистрации или управляющие компании могут продавать или сдавать в аренду совместное имущество жильцов?

Нюансы приватизации

Действующий Жилищный кодекс  гласит, что нежилые помещения в многоквартирных домах, предназначенные для торговых, бытовых и прочих потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4).

Следовательно, помещения, которые не используются для обслуживания потребностей жильцов (например, в каком-то подвальном помещении нет инженерных коммуникаций), могут быть проданы или сданы в аренду без согласия 100% владельцев жилья.

Кроме того, по словам партнера АО «Юрис Феррум» Надежды Гниздовской, нормы закона о приватизации жилья касательно того, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактуются чиновниками и судами.

Чиновники долго пытались делать вид, что не понимают закон. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Некоторые из них считали, что владельцы приватизированных квартир автоматически стали собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. Поэтому без их согласия нельзя продавать, сдавать в аренду и перестраивать такие помещения.

Другие полагали, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения владельцы приватизированных квартир должны были создать ОСМД и обязательно вступить в него. Затем принять дом на баланс, заключить договоры на поставку коммунальных услуг и зарегистрировать в БТИ эти технические помещения как вспомогательные для обслуживания дома.

Понадобилось решение Конституционного суда от 2004 года, чтобы установить: вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность одновременно с приватизацией квартир. И для этого не нужно создавать ОСМД или вступать в него.

Мало того, жильцы неприватизированных квартир также являются сособственниками.

Но и после этого некоторые суды считали, что право собственности на вспомогательное помещение было только у того, кто приватизировал жилье. Поэтому продажа квартиры, ее дарение и прочее давали новому собственнику только право на купленные жилые метры.

Поэтому в 2011 году КСУ еще раз растолковал, что приватизация и переход собственности по любым гражданско-правовым соглашениям имеют одинаковые последствия в пользовании подвалами и чердаками.

Общая собственность – не место для заработка

По всему выходит, что создание ОСМД и оформление всего дома на его баланс – это лучший способ распорядиться совместным имуществом. По словам юристов, четкой процедуры в законе нет, но процесс отчасти был унифицирован письмом МинЖКХ № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Без согласия всех жильцов по закону не может быть ни одного коммерческого предприятия в доме. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Как сообщают в управлении развития ЖКХ департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА, участникам ОСМД разрешено на общем собрании принимать решения о сдаче в аренду, например, подвала.

Если все жильцы дома, в том числе не входящие в ОСМД, соглашаются отдать помещение на время или навсегда, то размещение офиса, салона красоты или чего-то еще (кроме производственных площадок, что запрещено законом) будет вполне законным.

Правда, нужно помнить еще об одном нюансе: ОСМД – неприбыльная организация. Поэтому надо обязательно прописать в его решении, что все деньги от продажи или аренды помещения пойдут на нужды дома.

Там, где ОСМД нет, жильцам и вовсе запрещено вести коммерческую деятельность. Но если кто-то хочет заработать, то выход всегда найдется. Самый простой вариант – перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Чем активно пользуются киевские предприниматели.

Правила перевода

Для организации бизнеса на первом или даже втором этаже жилого дома по закону достаточно выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ. Или найти помещение, которое уже переведено в нежилой фонд.

Закон разрешает владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.

Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, законы Украины, постановления КМУ, ведомственные приказы, Государственные строительные нормы (ГСН).

Открыть в квартире бизнес можно, только переведя помещение в нежилой фонд. Константин Ильянок «Большой Киев»

Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления. Так, Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645

Заключать договор на аренду с ЖЭКом можно, но в случае чего он не будет иметь никакого значения, если помещение принадлежит жильцам. Как рассказал юрист Владимир Грушка, ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме.

Даже если помещение перепродадут несколько раз, в суде можно будет доказать, что оно было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, и новый владелец потеряет право собственности.

К примеру, год назад киевские ОСМД начали активно возвращать через суд в собственность жильцов приватизированные нежилые и вспомогательные помещения. Шансы на победу увеличиваются, если арендаторы или новые «владельцы» помещений перекрывают свободный доступ к коммуникациям дома и никого туда не пускают, что напрямую противоречит действующему законодательству.

По словам юристов, любая приватизация таких помещений, без разрешения на то самих жителей, вне закона и может быть обжалована в суде.

Источник: https://bigkiev.com.ua/pravo-na-nedvizhimost-kto-i-kak-mozhet-polzovatsya-pomeshheniyami-v-zhilyh-domah/

Как попасть в подвал жилого дома

Многоквартирные дома. Права доступа в подвальное помещение собственникам жилья

Подвал в многоквартирном доме, как и чердак, являются потенциальными объектами спора между жильцами. Возникший конфликт не всегда решается просто, т.к. в законодательстве есть противоречия (старые положения не согласуются с действующими актами). Далее вы узнаете о возможных проблемах, связанных с разделом подвальных помещений, и о способах их решения.

Кто хозяин подвального помещения

Если еще в 90-е подвал занял посторонний собственник, а хозяин вовремя не оформил документы, то между этими сторонами неизбежна спорная ситуация.

Жилец обнаруживает, что помещением пользуются третьи лица, казалось бы, на легальных основаниях. И даже обращение в судебные инстанции не всегда разрешает проблему, но все же суд обычно — это единственный способ решить данный вопрос.

Дополнительная путаница часто возникает из-за сдачи бывшими собственниками помещения в аренду.

Владение нулевыми этажами регулируется следующим образом: кто первый оформил жилье в собственность, тот и выбирает любое подвальное помещение, и далее по преимуществу более раннего оформления погреба занимают остальные жильцы. Такой порядок получения прав на обладание техническими этажами установлен Высшим Арбитражным судом России.

В ГК РФ, Статьях 235 и 290 указывается, что жилец претендует на получение в пользование следующих незанятых участков многоквартирного дома:

  • подвальная и другие комнаты для специального оборудования (чердаки, пристройки);
  • ограждающие пространства, крыши;
  • лестницы, межэтажные территории;
  • коридоры на этажах, лифты.

Важно, чтобы занимаемая площадь не имела специального назначения. Так или иначе, подвал в жилом доме в собственности у того жильца, который по закону имеет первоочередное право использовать данное помещение.

Правовой режим

«Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу. Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать. Ситуация больше характерна для советской постройки.

Совет: «Определить, можно ли использовать помещение времен СССР, довольно сложно — для этого лучше сразу обращаться в арбитражный и суд общей юрисдикции».

Право общей долевой собственности актуально только по отношению к техническим подвалам (ЖКРФ, статья 36). В пользу того, что помещение техническое, говорит установленная в нем электрощитовая (Постановление СЗО ФАС за 21.03.2011).

Также любое подвальное оборудование, задействованное для обслуживания многоквартирных домов (МКД), и требующее доступа на данную территорию, способствует определению помещения как технического. К оборудованию относятся, в том числе, трубопроводные системы, коммуникации отопления, запорная арматура и пр.

Погреб как самостоятельный недвижимый объект определяется по приложению № 3 Постановления Верховного Совета. Право долевого обладания здесь не возникает по следующим причинам:

  • при приватизации первой жилплощади погреб расценивался как комната, не назначенная для обслуживания дома;
  • подвальное помещение не предлагалось владельцам квартир в виде общего имущества;
  • помещения, не назначенные для самостоятельного предприятия, уже стали долевой собственностью проживающих.

Такие погреба проектируются специально для самостоятельного пользования. В них размещаются аптеки, торговые павильоны и пр. От владельцев требуется внесение определенной суммы на содержание дома, наравне со всеми собственниками (правовой режим: постановление СЗО ФАС).

Как приватизировать подвал

Владельцы квартир часто задумываются о том, чтобы приватизировать погреб с возможностью реконструкции. Однако все помещения — это обоюдная собственность жильцов, из-за чего необходимо получить согласие каждого собственника. Проводится ание, и положительный результат фиксируется в документах. Порядок процедуры отражен в Статье 36 ЖК РФ:

  1. извещаются все владельцы подвального помещения (за 10 суток до собрания);
  2. проводиться ание, и подсчитываются голоса — если больше половины — положительные, то погреб конкретного жильца переводится в частную собственность;
  3. имея на руках разрешающий документ, приступают к переоснащению полученной территории (составив и согласовав проектную документацию в Бюро технической инвентаризации).

Те же действия выполняются для реализации коммерческой идеи и др. Любой жилец, несогласный с процедурой, может обратиться в Гос. инспекцию для проверки результатов ания.

После завершения всех работ необходимо:

  1. переоформить техпаспорт;
  2. написать обращение для получения свидетельства регистрации, приложив к прошению подтверждение со стороны собственников дома;
  3. предоставить платежную квитанцию об оплате госпошлины.

В случае одобрения, свидетельство о приватизации выдают сразу после проверки пакета документов.

Где взять ключи от нулевого этажа

Управляющая компания не имеет права отказывать в выдаче ключа от подвального помещения МКД. По Статье 36 ЖК РФ права долевой собственности на помещение имеет каждый владелец квартиры.

Даже небольшое сокращение общего подвального пространства возможно лишь с согласия всех собственников (на тех же условиях передаются объекты общего имущества в пользование другим лицам).

Запрет на доступ жильцов к долевой собственности не допускается.

Задача управляющей компании — оправдать доверие собственников в отношении ремонта и содержания подвального помещения в многоквартирном доме. Установка своих правил и ограничение доступа к погребу здесь не имеют смысла.

Совет: «Если ключи от подвала приходится каждый раз просить у старшего по дому, то юристы рекомендуют сделать письменное коллективное предупреждение УК и после этого поменять замок».

Выше было сказано, что подвальное помещение — это общедомовое имущество, которое могут обустроить и использовать собственники для своих хозяйственных потребностей. В подвалах складируют консервы, картошку, детские коляски, лыжи, велосипеды и т.д. Любые вещи, которые нежелательно хранить в квартире, можно разместить в подвале.

Обратите внимание: конструктивные характеристики некоторых домов не предусматривают обустройства личных складов в подвальной комнате. Инженерные коммуникации подвалов могут задействовать всю их площадь. Попадать в такие помещения обычным жильцам запрещено — доступ разрешен только специалистам, эксплуатирующим технические системы.

Если же нулевой этаж обеспечен отдельными боксами для хозяйственных нужд, а коммуникации находятся вне зоны досягаемости, то попасть в него могут:

  • технические работники;
  • жильцы многоквартирного дома.

Бывает, что общие помещения уже поделили между собой некоторые владельцы.

Данные действия называются «самозахватом» и считаются незаконными (ведь доля общей долевой собственности пропорциональна принадлежащей собственнику жилплощади).

В случае «самозахвата» следует обратиться в УК для перераспределения долей на общем собрании собственников. В результате собственник получает долю и доступ в общий погреб.

Обустройство подвального помещения

По вопросам реконструкции и благоустройства законодательство не дает четкого ответа. Еще недавно вход в погреб обустраивался прямо из квартиры, если позволяло ее расположение. Сегодня же данные действия запрещены, как и объединение двух квартир в одну двухэтажную.

Некоторых домовладельцев это не останавливает: они оформляют документы задним числом. Однако заниматься подобными махинациями крайне не рекомендуется.

Также запрещено делать из подвального помещения жилую комнату, но как библиотеку, парикмахерскую, бильярд или спортзал вполне можно оформить.

Рассмотрим несколько вопросов домовладельцев.

Вопрос: Купил квартиру в доме, где подвал сдается в аренду. Однако многие жители, как и я, хотят вернуть подвалы себе.

Ответ: Попросите правление поставить вопрос на собрании собственников. Решение обычно принимается путем ания.

Вопрос: Предыдущий хозяин квартиры не хочет освобождать подвал.

Ответ: Узнайте, заключен ли общий договор использования нулевого этажа. Если нет, обсудите вопрос оформления договора на собрании жильцов. Обратите внимание: погреб также может быть приватизирован. Если у вас есть все необходимые права, то предыдущий хозяин должен освободить помещение.

Теперь вы знаете, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме: владельцами большинства из них являются собственники квартир. Согласно Статьям 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ право долевой собственности на нулевой этаж возникает одновременно с покупкой основной недвижимости. Подвалы также могут приобретать люди, не прописанные в данном многоквартирном доме.

Источник: https://okommunalke.ru/obshhedomovoe-imushhestvo/podvalnoe-pomeshhenie-v-mnogokvartirnom-dome

Кому разрешено входить в подвал жилого дома

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов. Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

  • 1 Почему возникла конфликтная ситуация?
  • 2 Как определить кто владеет техническими этажами?
  • 3 На что могут рассчитывать собственники квартир?
  • 4 Практическое содержание законодательства
  • 5 Частные вопросы

Почему возникла конфликтная ситуация? Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

Какие требования предъявляются к подвальным помещениям многоквартирных домов?

Важно

Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению.

Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

Стройка подземного хранилища Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей.

Источник: https://prozppinform.com/kak-popast-v-podval-zhilogo-doma/

Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

Многоквартирные дома. Права доступа в подвальное помещение собственникам жилья

Москвичи все чаще выбирают “ячейки” на складе взамен домашних кладовок >>>

Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами.

В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт.

Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.

В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.

Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.

Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>

Стройка за свой счет

В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует.

Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.

Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ.

Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.

Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.


Собрание собственников

В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.

С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.

На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир.

Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.

И лучше всего уведомить участников письменно.

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены.

Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством придется заочно. А на заочное ание, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании.

Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты ания в суде будет больше шансов победить.

Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета при ании.

Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% в многоквартирном доме (голос “привязан” к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник “трешки” имеет больше , чем хозяин “однушки”). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.

Если 50% не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному анию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно.

В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы ания.

Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.


Самозахват и правило обычая

Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.

Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>

Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны.

Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади.

О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.

Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.

В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих “условностей”. Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.

Выгоды ради

Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов. Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.


Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля >>>

Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.

Источник: https://realty.ria.ru/20140421/402870297.html

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Многоквартирные дома. Права доступа в подвальное помещение собственникам жилья

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Многоквартирные дома. Права доступа в подвальное помещение собственникам жилья

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том,чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы ихчасть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения,кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать этопомещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведьзаконодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить?Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на путик получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что совсем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положенияправа собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир инежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общегоимущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этомотносятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательныепомещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома,механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или запределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилогопомещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения,предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирногодома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок,на котором расположен дом , и придомовая территория.

Аналогичные нормы закреплены и в ч.2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилогофонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатнопередаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельнойприватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательныепомещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местногосамоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживалисьмнения, что собственники приватизированных квартир являлись такжесобственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов ичердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с моментаприватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какиебы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещенопродавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что дляприобретения права общей собственности на вспомогательные помещениясобственники приватизированных квартир должны совершить дополнительныедействия:

– Создать общество или объединение совладельцевмногоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальныхуслуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюротехнической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помогКонституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленноустановил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаютсябесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией имиквартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательныепомещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в томчисле и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являютсясовладельцами вспомогательных помещений наравне с собственникамиприватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным СудомУкраины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общейсобственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждогособственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственностина квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи,дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности являетсятолько квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещенияпринадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял ещеодно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 ЗаконаУкраины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Судпостановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иныегражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимымиоснованиями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов,независимо от оснований приобретения права собственности на них, являютсясовладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементоввнешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления правасобственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, чтовспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

Вэтом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения,предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания егожильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинныеотделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и техническиепомещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество являетсяобщей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений вмногоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить междусобственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного изсобственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре иобратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательнымпомещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещенияимеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспеченияэксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подваленаходятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательнымпомещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, товопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением,является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД –объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точкизрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалови чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры наданный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалыйинтерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить этипомещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерствапо вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединениисовладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общегособрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общегоимущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров,заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров,предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцевили их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество присоблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирногодома;

– есть согласие всех собственников квартир инежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли оничленами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение оботчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученныхденег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного домаможно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя бытьуверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторыеюристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор являетсяспорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Криминальный мир
Добавить комментарий