Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

Вопрос: Арендую нежилое помещение у администрации с 15 августа 2011г. Хочу выкупить в собственность. Имею ли я какое-либо преимущественное право при выкупе? К..

Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

Добрый день!

К сожалению, в Вашем вопросе отсутствует уточнение относительно того по своей инициативе Вы хотите выкупить помещение или через процедуру приватизации.

Выкуп по инициативе Администрации.

Прежде всего уполномоченный орган субъекта РФ или муниципалитета в соответствии с Законом № 178-ФЗ принимает решение об условиях приватизации, в котором предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества. После этого он направляет арендатору копию этого решения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

Если у арендатора есть задолженность по арендной плате, неустойкам, штрафам и пеням, ему также направляют требование погасить такую задолженность.

Если арендатор отвечает согласием использовать свое преимущественное право, с ним заключают договор купли-продажи.

Одновременно с этим арендатор должен подать в уполномоченный орган:

По общему правилу установлен 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи с момента получения арендатором предложения о приватизации или проекта договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

По истечении этого срока если договор не подписан, то арендатор утрачивает право выкупа.

С 1 июля 2013 года в законе появилось уточнение, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, такой срок будет приостановлен до вступления в законную силу судебного решения по этому вопросу.

Такие правила закрепляет часть 4.1 статьи 4 и пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

 Выкуп по Вашей инициативе.

Выкуп арендованного имущества по инициативе арендатора на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ стал возможен только после 1 января 2009 года (со дня вступления в силу ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества(ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

При получении такого заявления от арендатора уполномоченные органы:

  •    обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;
  •    принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
  •    направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Арендаторы, которым ранее до 1 июля 2013 года отказали в выкупе из-за требований к площади помещений либо из-за несоответствия срокам пользования, могут повторно обратиться с заявлением о реализации своего права на выкуп. Повторное заявление уполномоченный орган рассматривает в общем порядке.

Кроме того, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ):

  •      отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  •      достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества;
  •     бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, которые необходимы для реализации преимущественного права выкупа.

Также отметим, что субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2015 года.

При этом арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;
  •  у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В настоящий момент Ваш срок аренды менее 2 лет, но законодатель неоднократно продлевал срок и, возможно, срок в будущем будет продлен вновь.

Желаем Вам всего доброго и напоминаем, что вопросы, связанные с предпринимательской деятельностью, можно также задать по тел. бесплатной “горячей линии” 8 800 300 80 90.

Источник: https://xn----jtbvjabi6b9c.xn--p1ai/law/2771

Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?

Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать арендуемые государственные или муниципальные нежилые помещения (здания).

Однако на практике прослеживается негативная тенденция установления административных барьеров на пути к собственности.

О ситуациях, возникающих при реализации права выкупа арендуемого недвижимого имущества, и способах решения возникающих проблем читайте в материале.

Федеральным законом от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства » (далее — Закон № 159-ФЗ) арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставлены определенные преференции. В частности, согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупить арендуемые нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арендуемые помещения выкупаются по рыночной стоимости, которая определяется не самими чиновниками, а независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП.

Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется региональными законами, но не может быть менее пяти лет (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для реализации малым и средним бизнесом права на льготный выкуп необходимо одновременное наличие следующих условий:

  • арендатор должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства;
  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. должно находиться во временном пользовании арендатора — субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора аренды;
  • арендуемое имущество не внесено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (далее — перечень), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (на 1 июля 2015 г. имущество находится в аренде субъекта МСП более трех лет, а в перечень включено более чем за пять лет до подачи субъектом МСП заявления о его выкупе);
  • у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустойке на день заключения договора купли-продажи имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Порядок выкупа имущества из публичной собственности субъектами МСП

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368526/

Преимущественное право покупки при аренде

Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст.

624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом.

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа .

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До 01 июля 2010 г . предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному закону от 22.07.

2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, преимущественное право могло быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного имущества для МСБ.

В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г .

; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г .

№ 144-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства” ).

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г .

N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди.

Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ.

В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено. Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Источник: http://dagmo.ru/info/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-pri-arende/

Преимущественный выкуп арендуемых помещений в порядке Федерального закона №159-ФЗ

Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

Выкуп арендуемых помещений с рассрочкой оплаты не менее 5 лет, с процентами в одну треть ключевой ставки ЦБ РФ – подобных условий нет ни в одном банке! Именно такую возможность предоставило государство малому и среднему бизнесу, приняв закон №159-ФЗ. INTELLECT предлагает вам помощь в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

В августе 2008 года вступил в силу закон №159-ФЗ, называемый еще «законом о малой приватизации». Суть закона – оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства.

Закон устанавливает преимущественное право на приватизацию арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса.

Действие закона распространяется на помещения, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а с июля 2018 года – и на федеральное имущество.

Смысл в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенным моментом является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой составляет не менее пяти лет (а, например, в Свердловской области – 7 лет).

Право на выкуп арендуемого помещения может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности пользования имуществом по договору (договорам) аренды.

Кроме того, закон закрепляет за государственными и муниципальными органами право утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы (хотя включение помещения в соответствующий перечень не всегда исключает его выкуп).

И, наконец, есть жесткие требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства.

 О сложностях реализации льготного права приватизации

К сожалению, не вызывает сомнений, что чиновники не заинтересованы в реализации данного закона; более того, некоторые из них открыто говорят об этом. Подтверждается это и опытом юристов INTELLECT по сопровождению выкупа арендуемых помещений.

Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения.

Но несмотря на отдельные ограничения, установленные в законе, и противодействие со стороны органов власти, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать своё право на приобретение арендуемых ими помещений. Для этого необходимо профессиональное юридическое сопровождение процесса выкупа помещений.

О помощи INTELLECT в реализации льготного права приватизации

В задачи юристов практики «159-ФЗ: выкуп арендованного имущества, сопровождение выкупа, представительство в суде» входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

INTELLECT готов предложить следующую помощь в реализации льготного права выкупа помещений:

  • консультирование (устно, письменно) по вопросам выкупа арендуемого имущества;
  • юридический анализ правового статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и возможности выкупа арендуемого им имущества;
  • подготовка заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;
  • юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
  • юридическое сопровождение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
  • обжалование в арбитражном суде отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • споры об определении рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества;
  • перевод в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть продажи иному лицу);
  • государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество.

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию закона №159-ФЗ >>

приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/yuridicheskie_uslugi/legal/land_law/159_fz_item/

Выкуп арендуемых помещений и зданий по 159-ФЗ. Новые правила игры

Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

Среди представителей малого и среднего предпринимательства, арендующих нежилые помещения у города Москвы, начала формироваться атмосфера близкая к панике, относительно перспектив по выкупу у города этих самых арендуемых помещений.

Одни кидаются выкупать по любой цене, предложенной Департаментом (159-ФЗ), другие наоборот отказываются от договоров аренды, ощущая бесперспективность этих правоотношений, которым, как кажется предпринимателям, никогда не суждено перейти из аренды в куплю-продажу.

А ведь так хочется приобрести в собственность помещение, в которое, будучи на протяжении  многих лет арендатором, вкладывал силы, заботу, время и деньги.

Поясним, в чем кроется причина для этого скептицизма со стороны бизнес и юридического сообществ. Московский градоначальник Сергей Семенович Собянин 29 ноября 2016 года направил в Правительство России письмо с просьбой разобраться в вопросе выкупа предпринимателями нежилой недвижимости на льготных условиях в соответствии с Федеральным законом от 22.

07.2008 № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”. В частности Сергей Семенович ссылается на положения ст.

4 данного закона, которые позволяют предпринимателям в судебном порядке оспаривать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. По подсчетам аппарата Мэрии Москвы город недополучил в бюджет около 5 миллиардов рублей РФ.

На основании этого обращения депутатами внесен законопроект, который предлагает убрать возможность оспаривания рыночной цены. Так ли все плохо и каковы перспективы? 

На вопрос отвечает один из лидирующих специалистов Legal Support по вопросу сопровождения выкупа помещений в рамках 159-ФЗ, а также руководитель группы по отстаиванию прав клиентов в вопросах взаимодействия с государственными учреждениями Брисов Юрий Владимирович:

“С одной стороны, не могу поддержать мэра, так как считаю, что развитие именно малого бизнеса в нашей стране представляет не только частный, но и публичный интерес как один из основных факторов стабильности общества, что особенно важно в эпоху повышенной экономической и политической турбулентности.

В свете вышесказанного, видится, что даже допущение незначительного злоупотребления своими правами, а в частности правом на выкуп помещений, которые предприниматели часто арендовали по весьма высоким ценам может быть позволительным. Но ключевое слово здесь “незначительные”.

Отсюда переходим к следующей мысли.

Действительно, случаи вступления оценщиков, экспертов, сотрудников Департамента в сговоры с целью извлечения наживы не редки.

Для таких преступных картелей и закон, и суд, и даже сам предприниматель, их клиент, – превращаются в марионеток, чего, конечно, нельзя допускать. И нам видится, что и посыл С.С.

Собянина, и законодательные инициативы депутатов направлены именно на искоренение мошенничества в процесе установления данных правоотношений. 

Каждый раз, когда потенциальные клиенты говорят нам: “вот вы не гарантируете снижение, не можете заранее сказать процент снижения цены, а в фирме  “N” нам обещали гарантированное снижение на 40-60% без суда” – нам остается только, разводя руками, предупреждать наивных граждан о последствиях, которые могут их настигнуть в любой момент после совершения подобной незаконной сделки.

Вспомним “ночь длинных ковшей”, когда в соответствии с постановлением городских властей были снесены сотни объектов “недвижимости”, на которую наличествовали зарегистрированные права “собственности”.

Но дело в том, что и тогда, а я занимаюсь этой проблематикой более десяти лет, мы предупреждали клиентов, что, покупаемые ими объекты, не только их собственностью никогда не станут, но и недвижимостью являться не будут.

Конечно, мы не хотим злорадствовать, многие предприниматели лишились единственного источника дохода исключительно в силу собственной наивности и правовой неосведомленности и мы довольно успешно сражались и продолжаем сражаться за их права, но ситуация остается прежней: сделка совершенная в обход закона – ничтожна! И ничего не меняется в этом вопросе, надеемся, что никогда и не изменится.

Поэтому, отвечая на вопросы наших клиентов, стоит ли опасаться негативных последствий, которые могут явиться результатом этого письма, мы с уверенностью отвечаем -нет. Не стоит опасаться, что, реализуя свои права в соответствии с законом, вас может ожидать последствие незаконной сделки.

Также мы можем вам обещать, что добьемся для вас действительной, адекватной рыночной стоимости вашего помещения.

Возможно, таковой адекватной ценой окажется цена, предложенная ДГИ после проведения оценки и экспертизы в ходе подготовки для вас проекта договора купли-продажи, возможно, нам придется пойти в суд и, заручившись, мнением уважаемых и профессиональных оценщиков, чей авторитет не будет подвергаться сомнению, мы добьемся законного урегулирования вопроса цены договора выкупа в вашу пользу.

А главное на наш взгляд то, что обращаясь в Legal Support вы получите не журавля в небе, а то зачем вы пришли – недвижимость, которую можно ремонтировать, продавать, дарить, завещать потомкам и все это время спать спокойно, как говорилось в старой рекламе про налоги”.

Источник: https://legalsupport.ru/news/159-fz-letter.html

Выкупать арендуемые площади стало проще

Каковы условия и процедура выкупа арендуемых помещений?

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Криминальный мир
Добавить комментарий