Каким образом лучше вернуть квартиру при мошенничестве?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Каким образом лучше вернуть квартиру при мошенничестве?

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.

Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.

Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.

Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.

Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.

В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.

Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.

Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.

А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.

Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.

Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.

Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.

И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.

В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.

Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.

В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.

То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Est-a-Tet

Не пропустите:

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958

5 мошеннических схем, о которых нужно знать, если вы арендуете квартиру :: Жилье :: РБК Недвижимость

Каким образом лучше вернуть квартиру при мошенничестве?

Рассказываем, как избежать встречи с аферистами на рынке недвижимости и не остаться на улице

Интерпресс / Фотохроника ТАСС

Аренда — самый простой и доступный способ решения квартирного вопроса. Для того чтобы найти жилье мечты, можно обратиться либо к риелторам, либо к онлайн-сервисам в интернете. Однако в обоих случаях квартиросъемщик рискует попасть в руки мошенников и потерять существенную сумму денег.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, как не попасться на удочку аферистов при аренде жилья.

Чаще всего мошенничеством на рынке аренды занимаются фейковые агентства недвижимости. Потенциального арендатора вынуждают заключить договор на оказание информационно-риелторских услуг, обещая подобрать идеальную квартиру с нужными условиями и очень выгодной ценой. Зачастую они представляются сотрудниками солидной компании, чтобы войти в доверие.

«Человек вносит предоплату и получает список телефонов собственников и адресов, по которым жилье либо не сдается, либо сдается, но совсем не то, что указано в продемонстрированных ему объявлениях.

Деньги в этом случае вернуть не удастся даже через суд, так как фактически информационные услуги оказаны, а доказать факт мошенничества сложно», — отмечает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

Иногда такие аферисты прикрываются именем крупнейших агентств недвижимости. «В нашу компанию поступают звонки от обманутых аферистами людей, причем звонят из разных российских городов, хотя мы работаем только в Москве и Подмосковье», — подтверждает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

«В настоящих крупных агентствах недвижимости с клиентами подписывается договор об оказании риелторских услуг — мы не продаем информацию, а готовим сделку от начала и до конца (то есть от обращения клиента в компанию до подписания договора найма и заселения квартиранта).

Кроме того, специалисты сопровождают клиентов в течение всего срока действия договора найма», — объясняет эксперт.

Как правило, до того как квартира подобрана, в настоящих агентствах недвижимости не взимается предоплата, ни арендаторам, ни арендодателям не высылается СМС с номером счета для перечисления комиссии. Оплата риелторских услуг производится только после подписания договора найма, резумирует эксперт.

Еще один распространенный способ мошенничества — подмена адреса квартиры в договоре найма. «Бывают ситуации, когда человек приезжает в квартиру, осматривает ее, подписывает бумаги и вносит оплату, а затем обнаруживается, что в договоре указан другой адрес.

Причем по другому адресу квартира может либо вовсе не сдаваться, либо представлять собой непригодное для проживания помещение или, в лучшем случае, с худшими условиями», — объясняет Котосин.

По его словам, в этом случае также очень сложно доказать факт мошенничества, так как квартиросъемщик самостоятельно подписывает договор с ложными данными.

Третья схема мошенничества — поддельные документы.

К примеру, человек заключает договор, вносит арендную плату за месяц, задаток и комиссионные, а затем оказывается, что квартира не сдается, а собственники ничего не знают ни о каких нанимателях, уточняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, перед заселением мошенник просто пропадает и перестает выходить на связь. Чаще всего в этом случае аферисты используют копии документов владельцев, отмечает юрист.

Мошенниками зачастую выступают и сами собственники квартир. «К примеру, они требуют перевести аванс на карту до показа жилья, чтобы убедиться в серьезности намерений.

Человек думает, что пара тысяч сэкономит ему впоследствии больше денег, но потом не может добиться ни показа квартиры, ни возврата аванса.

Причем такой перевод никак не оформляется, поэтому вернуть деньги вряд ли получится», — объясняет Котосин.

Другой способ, который получил сегодня широкое распространение: собственник выставляет свой объект для длительной аренды по сниженной цене — под ремонт.

Это означает, что арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт, уточняет эксперт компании «Миэль-Аренда». По ее словам, добросовестный квартиросъемщик приобретает отделочные материалы и устраняет все неисправности.

После того как ремонт выполнен, арендодатель может потребовать от жильца освободить квартиру, возможно, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость.

Очень частое нарушение по уже заключенным договорам, с которым сталкиваются арендаторы, — невозврат депозита. К примеру, владельцы жилья могут предъявить счет за царапину на антикварном стуле или плохо закрывающуюся дверь в одной из комнат.

«Корыстный арендодатель предъявляет нелепые претензии, чтобы выселить съемщика и оставить себе залоговую сумму и арендную плату за месяц, а затем сдать ее новой жертве», — отмечает Жукова.

Она поясняет, что крайне редко обманутые люди обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.

Как избежать обмана при аренде жилья

Чтобы избежать подобных ситуаций, не нужно связываться с информационными риелторскими агентствами, которые смогут предоставить вам недостоверную информацию, советует Котосин.

«Не оплачивайте никаких услуг заранее, даже если вы арендуете через агента, оплата должна быть по факту заселения.

Если вам предлагают перед просмотром квартиры подъехать в офис — сразу отказывайтесь, добросовестный риелтор встретит вас в квартире и там же подпишет при необходимости документы и примет комиссию», — рекомендует юрист.

Другой момент — всегда изучайте документы на квартиру и паспорт собственника, причем лучше встретиться с ним лично.

Ни в коем случае не соглашайтесь, если владелец жилья показывает вам копии документов, соглашайтесь только на оригиналы, которые для уверенности можно сфотографировать на телефон (если позволят владельцы).

В договоре следует обязательно прописать передачу депозита и условия его невозврата, а также указать список техники и мебели, чтобы к вам не могли предъявить претензий после окончания срока договора аренды и вернули депозит.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bd2add69a7947f0e5102a8e

Мошенничество на рынке жилья: схемы обмана, способы защиты

Каким образом лучше вернуть квартиру при мошенничестве?

Сфера недвижимости для аферистов — это возможность получить большие деньги за короткий срок без значительных усилий. С развитием различных способов приобретения жилья, а именно покупка с помощью госпрограмм, риелторов, электронной оплаты, выкупа залоговой недвижимости, совершенствуются и мошеннические схемы. Рассмотрим, самые распространенные из них на сегодняшний день.

Ежегодно в Казахстане правоохранительные органы фиксируют несколько тысяч случаев мошенничества. Жулики ловко орудуют на рынке аренды, покупки и продажи недвижимости. Не попасть на удочку аферистов и обезопасить себя от обмана можно, зная, по каким схемам действуют преступники, и соблюдая простые правила.

Ипотека: как не получить отказ от банка? >>>

Продажа

Это наиболее распространенная схема мошенничества в Казахстане. Аферисты берут в аренду квартиру на короткий срок, а в последующем предлагают ее арендовать либо купить по поддельным документам.

В настоящее время оформить липовую сделку купли-продажи мошенник не сможет. С введением электронной единой нотариальной информационной системы (ЕНИС) эта проблема отпала.

Система существенно снижает риски мошенничества со сделками за счёт идентификации и проверки документов физических и юридических лиц, движимого и недвижимого имущества.

Нотариус может даже проверить действительность доверенности, с которой пришел продавец. Также за несколько кликов можно проверить доверенности, выданные в России. Если была отмена документа, то это тоже будет отражено в системе.

Однако покупатель может лишиться денег на этапе предоставления задатка. Мнимый «продавец» придумывает причину, по которой не может сейчас предоставить оригиналы документов на квартиру.

С заинтересованным покупателем он заключает договор задатка с условием, что правоустанавливающие документы будут предоставлены потом. Наивный покупатель отдает задаток, а «продавец» исчезает с деньгами.

Таким образом с одной квартиры он может собрать несколько задатков.

Специалисты советуют при возникновении сомнений в процессе совершения сделки, необходимо выяснить, кто является хозяином жилья, не находится ли квартира в залоге, аресте (такую информацию может запросить адвокат), есть ли согласие супруга или супруги на продажу. Не полениться опросить соседей приобретаемой квартиры и получить от них информацию о хозяевах жилья. Если это были социально деградированные элементы, наркоманы, алкоголики, психически нездоровые граждане, то есть повод задуматься.

Хоум-стейджинг, или Как подготовиться к продаже квартиры? >>>

Аренда

В середине лета и ближе к сентябрю, когда рынок аренды особенно активизируется, было несколько задержаний мошенников по Казахстану. Например, в июле в Нур-Султане сотрудники полиции задержали ранее судимого 30-летнего жителя. Мужчина снимал посуточно в алматинском районе столицы 1-, 2-комнатные квартиры, а потом пересдавал их помесячно за 100-130 тысяч тенге.

А в Алматы 27-летний уроженец Мангистауской области, имеющий судимость за мошенничество, под видом арендодателя обманывал студентов. Находил объявления о поиске жилья именно от учащихся вузов и училищ, а потом пересдавал им снятые им посуточно или на час квартиры якобы на месяц.

Молодые люди приходили на показ, оплачивали аренду за несколько месяцев вперед и «заселялись». Но радость ребят заканчивалась, когда приходил настоящий владелец. Разумеется, до «арендодателя» дозвониться было уже невозможно, а обманутым студентам приходилось освободить жилье.

Все его жертвы были по большей части первокурсниками 18-19 лет. В обоих эпизодах мошенники задержаны.

Итак, чтобы не попасть на удочку мошеннику, найдя подходящую квартиру, в первую очередь необходимо попросить арендодателя показать вам следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения и так далее, а также техпаспорт).
  • Документ, удостоверяющий личность собственника.
  • Узнать о существовании сособственников.

Если хозяин квартиры не соглашается показать документы и пытается убедить вас в своей порядочности, то от такой сделки лучше отказаться.

Стоит ли покупать наследственную квартиру? >>>

Липовая информация от риелтора для арендатора

На рынке аренды очень распространена услуга от нечистоплотных риелторов, когда клиентам выдается список телефонных номеров арендодателей. Однако, как правило, дозвониться по ним невозможно, абоненты отключены либо не отвечают. Стоит эта услуга в крупных городах страны от 15 000 – 25 000 тенге.

Если в договоре, который вы заключаете с риелтором указано, что вы получаете всего лишь информационную услугу, а не практическую, то в этом случае говорить о качестве данных сложно.

Информация о состоянии квартир, наличии мебели и так далее, как правило, не прилагается. В этом случае попросите у компании предоставить специалиста, с которым нужно поездить по квартирам, указанным в объявлениях.

Если интересы двух сторон совпадут, то только потом нужно производить оплату услуг специалиста.

Арендное жилье для молодежи: условия участия, цены >>>

Помощь в выкупе «арестованного» жилья

Как правило, в таких предложениях покупателей привлекает низкая цена объекта, чем и пользуются мошенники. Так осенью Департамент полиции сообщил о фейковом риелторе Алматы, которая предлагала квартиры по цене ниже рыночной. Женщина обещала «помочь» выкупить у банков арестованное жилье с помощью «связей» в банке.

Она водила своих клиентов в сдаваемые посуточно и по часам квартиры, убеждая в своей добропорядочности. Женщина за свои «услуги» денег сразу не требовала, оставляя этот момент якобы до завершения сделки. Таким образом, у ее жертв не возникало каких-либо подозрений.

Однако при этом она брала у реально заинтересованных покупателей задаток в сумме 20 процентов от цены, выставляемой банком. Эти деньги нужны были якобы для уплаты различных комиссий и прочих обязательных процессуальных расходов.

Получив деньги, как правило, поначалу она отвечала на звонки, оттягивая время, а потом и вовсе пропадала.

Ей предъявлено обвинение по девяти преступным эпизодам, подозревается в коррупции.

Как получить квартиру по госпрограмме различным категориям населения >>>

Помощь при участии в госпрограммах

Количество граждан, стоящих на учете нуждающихся в жилье, приближается к 500 000 человек. Значительная часть из них стоит в очереди по нескольку лет. Эти люди не могут себе позволить оформить ипотеку в коммерческом банке, поэтому они ищут все возможности, чтобы получить арендное жилье от государства.

Мошенники предлагают таким гражданам «продвинуть» очередь и «гарантируют» попадание в заветный список получателей арендной квартиры. За это они требуют довольно крупное вознаграждение.

Недавно в суде №2 города Актобе рассматривалось дело о крупном квартирном мошенничестве на общую сумму порядка 100 млн тенге. Как сообщается, по данному делу проходит 49 потерпевших по 47 эпизодам.

В качестве обвиняемых выступают бывшая работница ЦОНа и руководитель отдела жилищных отношений города. Пострадавшие рассказывали, как за 2-комнатную квартиру в престижном районе отдали 800 тыс. тенге.

Мошенница обещала, что квартиры арендные, государственные, и через 3 года они смогут их приватизировать.

Советы при аренде квартиры: документы, страховой депозит >>>

Мошенничество в сфере кооперации

Жилищные кооперативы, в которые люди объединяются для решения квартирного вопроса, любители легкой наживы также не обошли стороной. Тому свидетельствуют частые случаи мошенничества в данной сфере. Под вывеской потребительского кооператива может скрываться финансовая пирамида.

Суть деятельности таких кооперативов в следующем: несколько пайщиков объединяются, каждый вносит определенную сумму в единый фонд, и на эти средства приобретается квартира для первого пайщика, которая оформляется на кооператив. Пайщику же жилье выдается на основании договора аренды.

В Департаменте полиции г.

Нур-Султан, рассказали, что в феврале 2017 года на территории столицы организована деятельность финансовой пирамиды в форме потребительского кооператива «Единый выбор», деятельность которого заключалась в привлечении денежных средств от населения под видом приобретения недвижимости для нужд пайщиков кооператива. ПК привлечены более 100 пайщиков, с которыми заключены договоры. С заявлением обратились 16 пайщиков о привлечении к уголовной ответственности учредителей ПК, от которых получены паевые взносы на общую сумму 85 125 000 тенге.

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>

Аферы с банковскими картами

В последнее время активизировались мошенники, жертвами которых становятся держатели пластиковых карточек. Схема обмана такова.

По объявлению о продаже имущества — квартира, автомашина, мебель, одежда и прочее — звонит мошенник, который сообщает, что его во всем устраивает предлагаемый вами товар, что он даже не будет смотреть его.

Убеждает, что не хочет, чтобы товар достался кому-то другому и готов прямо сейчас внести предоплату на карточку.

Мошенник просит продавца сообщить реквизиты карты (номер, срок действия, CVV/CVC-код), коды из SMS-сообщения, поступившие на мобильный телефон продавца. А дальше вся сумма, которая находится на карте владельца, снимается и уходит в неизвестном направлении.

Как взять ипотеку на первичное жилье? >>>

Советы специалистов

— Как правило, полиция неохотно возбуждает дела по мошенничеству, так как есть договоры, — говорит юрист, директор ТОО «АльфаКомКонсалт» Айсулу Насыр.

— Если есть договоры задатка, купли-продажи, долевого участия, то полиция старается перевести дело в гражданскую область и отказывает в возбуждении уголовных дел.

Другое дело, если имеется систематический характер, фигурирует в деле одна и та же компания, тогда еще шансы наказать мошенников есть.

Специалист подчеркивает, что даже если правда на вашей стороне и у вас есть исполнительный лист о взыскании суммы ущерба, не факт, что вы сможете вернуть деньги. Человек может вам всю жизнь понемногу платить, но всей суммы можно так и не увидеть. Мошенничество легче предотвратить, нежели восстановить права собственности прежнего собственника.

— Надо менять законодательство в плане защиты добросовестных покупателей, — считает нотариус г. Алматы, медиатор Алтынай Макешева, — выработать механизмы, новые методы защиты тех, кто выполнил все обязательства, которые от них требовались.

А пока участникам рынка, которые так или иначе, пытаются решать жилищные вопросы, специалисты советуют перед совершением сделки консультироваться с юристами, нотариусами, обращаться к профессиональным риелторам. Не доверять слепо продавцам очень дешевого жилья и решать вопросы с недвижимостью прозрачными и законными способами.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8500/

Как защитить себя от мошенников при покупке квартиры?

Каким образом лучше вернуть квартиру при мошенничестве?

Существует множество способов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако на каждый есть свой рецепт противодействия. ЦИАН обсудил проблему юридической чистоты с Сергеем Вишняковым, экспертом по безопасности сделок с недвижимостью.

Сначала поговорим о том, какие документы не мешало бы запросить у продавца, чтобы сделка была более безопасной.

Выписка из домовой книги

Нужна расширенная (архивная) выписка из домовой книги, которая содержит информацию о прописанных и выписанных людях за последние годы. Выписать или прописать человека можно в любой момент. Поэтому чем ближе дата выписки к числу предстоящей сделки – тем лучше. Выписка из домовой книги действует 30 дней.

Из этого документа можно узнать, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше из квартир выписывали осужденных, военнослужащих и т.д.

Сейчас это встречается реже, потому что те, кого когда-то «выписали в тюрьму», по большей части уже вернулись, а по новым правилам их вообще не выписывают из квартир.

Тем не менее, бывают случаи, когда пожилых людей выписывают в санатории или профилактории, а потом пытаются продать квартиру: якобы, в выписке никто не фигурирует (при этом человек все-таки есть, и живой).

Кроме того, по архивным данным домовой книги можно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних.

Сейчас так не делают, но раньше детей выписывали перед началом приватизации, чтобы не оформлять на них недвижимость и не проходить перед продажей через опекунский совет.

Это нарушение прав несовершеннолетних – ребенка лишают доли, которая у него могла бы быть. Проявиться такой «подводный камень» мог в любой момент, как минимум, до достижения ребенком 18 лет.

Помните, что в Жилищном кодексе есть пункт, что человек, который отказался от приватизации, сохраняет все права собственника. Его нельзя выписать при продаже даже по суду, что бы ни говорили ушлые продавцы. Именно архивной выпиской из домовой книги все эти вещи и проверяются.

совет юриста

Надо понимать, что для регистрации сделки архивная выписка из домовой книги не требуется (хватит и обычной), и продавец может отказаться получить ее для ваших проверок. В таком случае стоит попробовать посетить паспортный стол самостоятельно и получить информацию у паспортисток.

Справка из психоневрологического диспансера

Есть два варианта справок. Первая, стандартная – о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Она предоставляется по месту жительства именно в своем районном ПНД. Если справка получена по знакомству в другом районе, она не несет для вас никакой информации.

Второй вариант справки выдается только по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно, и врач несет за свою резолюцию ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере ничего не означает.

Если покупатель видит из справки, что человек страдает хроническими психическими заболеваниями, это повод крепко задуматься, стоит ли идти на сделку вообще. После совершения сделки продавец может заявить, что не осознавал, что делал, справку он предоставил, и покупатель об этом знал – значит, хотел обмануть.

совет юриста

Эксперта-психиатра можно вызвать самостоятельно, он проведет освидетельствование прямо перед сделкой, но это стоит делать в случае суперликвидной квартиры и в случае сомнений в душевном здоровье продавца. Такие эксперты есть в институте имени Сербского – там как раз специализируются на судебной психиатрии.

Справки из Мосэнерго и другие 

Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам превентивно отключат электричество, что не добавит радости от приобретения.

Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.

Акт приема-передачи квартиры 

Этот документ составляется в простой письменной форме (образец акта приема-передачи квартиры легко найти в интернете). В законе его форма не закреплена, поэтому обычно к нему относятся довольно халатно – он и теряется, и забывается.

совет юриста

Акт составляется в свободной форме, но обязательно с указанием реквизитов участников сделки с их паспортными данными. Также должны быть вписаны адрес квартиры и фраза об отсутствии задолженностей по платежам (заодно можно дописать: если они появятся, продавец все компенсирует).

Есть важный момент: в акте обычно прописывают факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий. Если такого пункта нет, стоит убедиться, что продавец получил деньги по сделке и не собирается ее опротестовывать.

Сравнительно недавно я столкнулся с таким случаем – нынешний продавец еще не рассчитался с предыдущим и пытался продать недвижимость уже новому покупателю. После проверок, объект был снят с рекламы и наш клиент, естественно, отказался от такой сделки.

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Виды мошенничества с квартирами 

Подложный паспорт 

Сейчас продажи квартиры по подложному паспорту встречаются довольно редко. Чаще по фальшивому паспорту могут попробовать собрать авансы за квартиру и скрыться. Если обычная сумма предоплаты за квартиру составляет 30-50 тыс.

рублей, то мошенник просит 200-300 тысяч, аргументируя, например, тем, что нашел другую квартиру для себя дешевле – срочно нужно внести аванс, «чтобы не уплыла». При этом цена на квартиру устанавливается ниже рыночной.

Набрав несколько задатков, мошенник пропадает.

Впрочем, продажи по подложному паспорту тоже случаются, поэтому проверяйте паспорт через базу недействительных паспортов ГУВД

 

Важно видеть паспорт живьем, а не копию или фото с экрана. Сопоставьте паспортные данные, с тем, кто вам его предъявляет.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Говоря о группах повышенного риска, мы подразумеваем алкоголиков, наркоманов, а иногда – пожилых или просто одиноких людей. Если родственник психически не здоров, нередко встречается перевод квартиры на другого здорового члена семьи, который потом и продает недвижимость.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, обращайте внимание на то, когда был зарегистрирован предыдущий переход права собственности, по какой сделке и кто был ее участником – уже на этом этапе можно сделать много выводов. Часто для подобных случаев используют доверенность на продажу.

В регионах такую бумагу оформить проще.

Вообще, покупка по доверенности – всегда большой риск: непонятно, жив ли и здоров ли собственник, почему он не хочет участвовать в сделке.

Но если раньше был риск отзыва доверенности (и таким образом продажа осуществлялась по недействительному документу), то к настоящему времени создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты.

Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Если она выдана за рубежом, проверить не получится.

При продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги.

Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги.

Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.

 

Доверенность – повод насторожиться, даже с учетом того, что сам документ можно проверить достаточно легко.

Продажа по фальшивому адресу В случае продажи по фальшивому адресу человека приводят в одну квартиру, а в договоре продают совершенно другую.

Важно внимательно отследить, точно ли вы пришли туда на просмотр: мошенник может просто провести вас «куда-то» и заболтать, вы не обратите внимания, совпадают ли адреса покупаемой и просматриваемой недвижимости.

Нередко меняют номера на дверях, но одно дело – поменять один номерок, а совсем другое – все. Если вы внимательны, вас провести не удастся. Во время просмотра проверяйте соседние квартиры, этаж, а позже – совпадение адресов в документах.

Продажа неприватизированного жилья 

Помните: муниципальное жилье не приватизировано, а значит, оно не «относится» к человеку, проживающему в нем, и он не может им распоряжаться. Купить его нельзя.

О том, муниципальная перед вами квартира или приватизированная, можно узнать из свидетельства о регистрации права или выписки ЕГРН. Требуйте эти документы, они должны быть на каждой сделке. Выписку из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Если данных по интересующей вас квартире нет, значит, она не в собственности, и с этим предложением связываться не стоит.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних

Как мы уже говорили выше, еще в 2004-2005 годах очень популярна была выписка несовершеннолетних перед приватизацией. В результате в истории квартиры появлялся «подводный камень», безопасная покупка такой квартиры была невозможна. Покупателю приходилось ждать и бояться того момента, когда ребенок станет совершеннолетним и, возможно, решит восстановить свои права.

Даже сейчас случается, что распоряжение опекунского совета дает разрешение продать квартиру, собственником которой является ребенок. Не с условием одновременной покупки на него другой недвижимости, а с условием покупки ее в будущем.

Здесь есть риск, что родители купят, например, новостройку и решат: «Зачем нам оформлять ее на ребенка, займемся как-нибудь потом. Я же его обманывать не собираюсь». Получается, что ребенок остался без собственности. И это нарушение его прав.

А если ребенок обделен, то нет гарантий, что в будущем он не вернется за своей долей.

Потенциальные риски могут нести сделки с использованием материнского капитала. Одна из проблем может появиться при использовании маткапитала на погашение ипотеки за квартиру, которую покупал отец.

Так как для ее покупки использовались средства маткапитала, доли в квартире нужно переоформить на детей (на всю семью, включая мать). Это не контролируется никем. В результате, родители продают квартиру, чтобы купить новую, а детей правом собственности не наделяют.

Здесь тоже есть риск, что ребенок, когда вырастет, вернется за восстановлением своих прав.

совет юриста

Сделать выводы, не были ли нарушены чьи-нибудь права при приватизации, поможет выписка из домовой книги. Если нарушения все же были, нужно понимать, что это «подводный камень», который может напомнить о себе через годы. Разрешить этот вопрос при покупке довольно сложно, следовательно – легче отказаться.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zaschitit-sebja-ot-moshennikov-pri-pokupke-kvartiry-282347/

Шесть частых случаев мошенничества при продаже квартиры. Как выяснить и не стать жертвой обмана

Каким образом лучше вернуть квартиру при мошенничестве?

10:33, 27 декабря 2018 341

Квартира или дом — серьезная покупка, возможно, самая важная в жизни.

Чтобы она стала радостным событием, а не проблемой, нельзя закрывать глаза на существование мошенничества.

В случае обмана в 9 ситуациях из 10 квартира возвращается ее законному владельцу.

При этом вернуть деньги жертве удается редко, даже если сам мошенник пойман.

Давайте разберемся, как выявить случаи обмана при подборе недвижимости.

Представляем шесть самых частых случаев мошенничества при продаже квартиры.

Случай 1. Продают арендованную квартиру

Это самый частый вид мошенничества. Злоумышленники берут квартиру в аренду, подделывают на нее документы и продают. Спустя время в этой квартире столкнутся два ничего не подозревающих хозяина: один — настоящий, второй — купивший по фиктивным документам.

Причем действуют мошенники филигранно, устраивая полноценный спектакль: приглашают подставного нотариуса, договор купли-продажи составляют на фальшивом бланке, который на глаз и не отличить от подлинника.

Решение: для проверки нужно запросить выписку из ЕГРН о праве собственности по точному адресу квартиры, а еще лучше — полный отчет. Это можно сделать в режиме онлайн на сайте Rosreestr.net.

Случай 2. Продают квартиру «по знакомству»

Очень часто мошенники — это знакомые люди. Когда знакомый предлагает продать вам квартиру по цене чуть ниже рыночной, это может и не вызвать подозрений. Именно на это «ловятся» пострадавшие.

Схема может быть подобной: сначала просят аванс, потом деньги на оформление документов, причем все эти суммы мошенник может честно подкреплять распиской. А затем человек исчезает.

Решение: Сделать выписку из ЕГРН и смотреть квартиру внимательно, обращая внимание на точный адрес. Мошенники могут поменять номер квартиры на двери, поэтому лучше спросить точный номер квартиры у соседей. Официальную выписку из ЕГРН можно получить на сайте rosreestr.net.

{{AREA_3}

Мошенники могут предлагать помочь оформить ипотеку без подтверждения доходов или без первоначального взноса. Например, говорят, что у них есть знакомые в банке, которые оформят сделку. Нужно только дать небольшой «откат». Или предлагают купить через банк залоговую квартиру или квартиру с торгов, которая стоит на 20-30% ниже рыночной стоимости.

После получения «отката» мошенник пропадает, а на продажу банковской заложенной квартиры у них нет никаких прав. При этом они не боятся заключать договор займа у нотариуса и даже регистрировать его. Сделка до последнего выглядит как законная. Главное — вовремя исчезнуть, пока не выяснится правда.

Решение: не соглашаться на сделки с банками по знакомству, делать официальный запрос на имя руководства. Все залоговое имущество и квартиры с торгов продается по строгим правилам. Покупать их нужно только через согласование с самим банком. Такие сделки сложные и должны сопровождаться юристом и нотариусом. Найдите их для себя сами, не доверяйте этот вопрос сторонним лицам.

Случай 4. Продают квартиру недееспособного собственника

Сначала мошенники находят одинокого недееспособного человека, у которого есть какая-то недвижимость — например, очень старую бабушку, которая не может себя защитить, человека с алкоголизмом, с психическими нарушениями. Оформляют посредством давления и пользуясь беззащитностью их квартиру на себя, а потом спешно перепродают несколько раз, чтобы замести следы.

С виду все по закону, но внимательно присмотреться к истории сделки, то станет очевидным, что от своего реального собственника она «ушла» незаконным путем. Сделку, заключенную с недееспособным человеком, легко признать недействительной, аннулируя все последующие продажи.

Решение: важно проверить всю историю квартиры — не последнего собственника, а предыдущих. Должно насторожить большое количество перепродаж за короткое время. Если за 2-3 года квартира сменила 2-3 хозяев — это странно.

Случай 5. Делают подлог завещания

Подлог завещания на недвижимость — это частая афера на «вторичке». Причем этим занимаются не только мошенники, но и черные риэлторы. Здесь может быть как наследование путем давления на недееспособного наследодателя, так и сокрытие факта существования других наследников.

Есть и более сложный случай, когда наследников двое, и по сговору один сначала не вступает в свои права, а потом, после продажи квартиры, предъявляет на нее права. Сделка аннулируется, первый наследник пропал с деньгами. В итоге у покупателя ни денег, ни квартиры.

Решение: если покупать квартиру, то только у наследников первой очереди (супруги-дети-родители).

Проверять риэлтора на юридическую чистоту через ФНС, ЕГРЮЛ, по судебным делам, например, через сервис fek.ru. Обязательно проверять такую квартиру через полную выписку ЕГРН, а еще лучше — привлекать юриста.

Если с наследниками есть хоть малейшие подозрения, то лучше просто подыскать другой вариант.

Случай 6. Продают квартиру по поддельной доверенности

Продажа по фальшивой доверенности происходит еще чаще, чем по подложному завещанию. Потому что подделать доверенность проще всего. Обычно мошенники выбирают квартиры, собственник которых умер или живет далеко — за границей, например. Тогда покупателю сложнее вычислить подлог, выйдя на владельца.

Решение: уточните у настоящего собственника, в курсе ли он, что его недвижимость продается. А еще лучше — требуйте присутствия владельца на сделке.

Еще несколько советов

Странное поведение продавца или риэлтора должно вызвать подозрение. Например, он вас торопит со сделкой, «накручивает» ситуацию, увиливает от вопросов или переводит тему, «забывает» о ваших просьбах показать документы. А еще часто мошенник не дает вам выбрать нотариуса, пригласить юриста, а настаивает на «своем специалисте».

При покупке квартиры обязательно нужно проверять ее на юридическую чистоту. Потому что даже у честного продавца могут быть ошибки и проблемы с документами, о которых он и сам не знает.

Источник: https://www.rzn.info/articles/shest-chastyh-sluchaev-moshennichestva-pri-prodazhe-kvartiry-kak-vyyasnit-i-ne-stat-zhertvoy-obmana.html

Криминальный мир
Добавить комментарий