Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?

Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартиру

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?

Покупатели квартир на вторичном рынке в большинстве своем уже знают, что предварительно нужно проверить “юридическую чистоту” объекта, но не все до конца понимают, что в это понятие входит. Традиционно юридическую чистоту связывают с мошенничеством и недобрыми намерениями продавца.

Однако часто собственники и сами не знают, что их недвижимость имеет скрытые проблемы. Чтобы покупка была безопасной, нужно знать, что именно таит в себе угрозу и какие действия необходимо предпринять, чтобы получить необходимую информацию.

Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов рассказать об этом своим читателям.

Права несовершеннолетних

Некоторое время назад было очень популярным не включать несовершеннолетних в число собственников при приватизации. Делалось это путем выписки из приватизируемой квартиры непосредственно перед подписанием заявления на приватизацию.

После получения документов детей прописывали обратно, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

Впоследствии это может грозить тем, что выписанные дети, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в суд и заявить свои права на часть квартиры.

Важно также обратить внимание на состав семьи продавца, в частности, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, добавляет адвокат московской коллегии адвокатов “Центрюрсервис” Илья Прокофьев.

“При наличии у продавца несовершеннолетних детей, их права могут быть нарушены, если совершаемая продавцом сделка существенно ухудшает условия их проживания. В таких ситуациях с исковыми требованиями в суд вправе будут обратиться уже органы опеки в интересах детей”, – уточняет он.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме №9 или справку о составе семьи, советует адвокат Виктория Данильченко.

Получить ее может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в многофункциональном центре (МФЦ) при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, поясняет она. В данной справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по этому адресу на момент выдачи справки, но и о гражданах, которые были здесь прописаны ранее.

“Фактически, по указанной справке можно проследить всю историю того или иного жилого помещения”, – говорит Данильченко.

Если в квартире, помимо продавца, были зарегистрированы другие лица, прежде всего несовершеннолетние, нужно проверить наличие у них регистрации по месту жительства по другому адресу. При этом желательно, чтобы на дату сделки и продавец был зарегистрирован по другому месту жительства, подчеркивает она.

Еще одну потенциальную опасность таит в себе использование материнского капитала при покупке квартиры, обращает внимание Вишняков. При погашении маткапиталом ипотечного кредита собственник может не оформить доли на несовершеннолетних, а продать квартиру как есть.

В таком случае права несовершеннолетних также будут нарушены. При покупке ипотечной квартиры обратите внимание на паспорт продавцов – наличие двух и более детей косвенно говорит о наличии сертификата на материнский капитал.

Также количество несовершеннолетних детей указывается в выписке из домовой книги.

Для подтверждения того, что материнский капитал был не использован и проблемы нет, лучше запросить у продавца справку из пенсионного фонда об использовании материнского капитала, – советует Вишняков.

Скрытые наследники

Другим источником потенциальной “опасности” для покупателей могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемой квартиры.

В первую очередь, необходимо обратить внимание – на основании чего продавцу принадлежит продаваемая квартира, разъясняет Прокофьев. Эта информация будет содержаться в выписке из ЕГРН.

Если квартира получена по наследству, то даже если с момента принятия наследства продавцом квартиры прошло пять и более лет, остается велик риск того, что может появиться еще один наследник, предупреждает эксперт.

Он, к примеру, не знал и не мог знать о смерти наследодателя, а, следовательно, восстановит свои права через суд и примет наследство на долю квартиры, которая к тому моменту будет уже продана, отмечает Прокофьев. В такой ситуации договор купли-продажи будет признан недействительным.

“Чтобы такая ситуация не произошла, необходимо ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому продавец получил квартиру, выяснить у него имелись ли какие-либо еще родственники, а также попросить предоставить справку от нотариуса о том, что других наследников не имеется”, – рекомендует Прокофьев.

Продавец-банкрот

Опасность может исходить непосредственно от продавца, точнее, от его нынешнего положения, которое также стоит проверять, рекомендуют эксперты.

Крайне важным фактором является наличие каких-либо текущих судебных споров с участием продавца, которые могли бы повлечь правовые последствия для его имущества, в частности квартиры, которую планирует приобрести покупатель, объясняет Прокофьев.

Опасность таких ситуаций заключается в том, что если судом принято решение о взыскании с продавца крупной денежной суммы, либо о признании его банкротом, то в рамках исполнительного производства на уже проданную им квартиру может быть обращено взыскание путем признания этого договора недействительным. А значит, купленная квартира может быть истребована даже у добросовестного покупателя, продолжает он.

Для проверки продавца зайдите на сайт суда, введите в поисковик в разделе “Делопроизводство” ФИО собственника, а потом и супруги, если он находится в браке, советует юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

“Если результаты поиска покажут, что имеются значительные споры или споры о взыскании денежных сумм, сопоставимых примерно со стоимостью квартиры, то это может сигнализировать о возможных будущих спорах.

Например, при банкротстве собственника в виду невыплаты долга, в рамках которого финансовый управляющий может оспорить сделки, совершенные собственником за 3 года до начала процедуры банкротства”, – подсказывает он.

Если продавец будет признан банкротом, то по представлению управляющего, квартиру могут отобрать у покупателя и вернуть в конкурсную массу для покрытия всех долгов продавца, предупреждает Вишняков. Покупателю в таком случае деньги автоматически не возвращают, он становится в очередь других кредиторов продавца.

Продажа квартиры по доверенности

Квартиру может продавать не сам собственник лично, а его представитель по доверенности, объясняет Вишняков. В этом случае надо понимать, что доверенность может быть отменена или оказаться фальшивой.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Убедитесь в том, что такая доверенность действительно была выдана и в настоящее время полномочия по ней не отменены, советует Данильченко.

Хотя, продолжает она, от продаваемой по доверенности квартиры лучше отказаться, поскольку этим методом часто пользуются мошенники.

“Если нужная вам квартира продается только по доверенности, лучше всего добиться личного участия собственника при заключении сделки. Договоритесь о встрече и пообщайтесь, причем обязательно лично”, – подчеркивает адвокат.

Крайне важно помнить, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью не гарантирует законность и безопасность последующей сделки купли-продажи, если сама сделка не удостоверяется нотариусом, в свою очередь отмечают эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

“Нотариус в этом случае удостоверяет только желание человека о представлении его интересов третьим лицом. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла в простой письменной форме, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены – ущерб возместить будет попросту некому”, – предупреждают эксперты ФНП.

Убедиться в действительности доверенности поможет специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Указав реквизиты документа на сайте, можно моментально и совершенно бесплатно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем, добавляют в ФНП.

Скрытые собственники

В данном случае речь идет не только о людях, имеющих основания претендовать на квартиру, то есть о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, но и о других основаниях для оспаривания купли-продажи квартиры.

Так, важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в зарегистрированном браке, либо на то, был ли брак расторгнут недавно, советует Прокофьев. Это связано с тем, что при совершении сделки могут затрагиваться права третьих лиц, в результате чего сделка оспаривается в судебном порядке.

В частности, если брак продавца расторгнут незадолго до совершения сделки, то второй супруг вправе обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества.

И в случае, если купленная квартира окажется таким имуществом, то сделка будет признана недействительной, предупреждает он.

Чтобы это выяснить, попросите у собственника паспорт, рекомендует Мстоян.

Если он находится в браке, то необходимо получить от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, уточнить заключен ли между супругами брачный договор.

Если продавец не состоит в браке, то данное обстоятельно необходимо зафиксировать у нотариуса, что собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, объясняет он.

“Однако на практике бывают случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник говорит и даже подтверждает, что в браке не состоит и не состоял, а потом оказывается, что он все-таки на момент приобретения квартиры и/или в настоящий момент состоит в браке, и супруга оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры. К сожалению, свести к нулю данный риск сложно”, – предупреждает Мстоян.

Впрочем, подстраховаться в этом вопросе помогут нотариусы, так как у них есть доступ к реестру ЗАГСа. Но воспользоваться такой услугой можно только в том случае, если сделка купли-продажи оформляется именно через нотариуса.

“С запуском Единого государственного реестра ЗАГС в октябре 2018, который содержит в себе всю информацию о населении страны, начиная с 1926 года, нотариусы получили возможность оперативной проверки таких юридически значимых сведений, как дата рождения, смена ФИО гражданина, факт состояния в браке и других”, – поясняют эксперты ФНП.

Кроме того, проведение сделки через нотариуса позволяет установить всех лиц, которые имеют основания претендовать на квартиру, добавляет нотариус города Москвы Илья Радченко.

“В некоторых случаях может потребоваться получение справок, например, о соответствии адресов (если адрес менялся), особенно это актуально для очень старых документов начала и середины 90-х годов, когда адреса объектов, особенно земельных участков, указывались не полностью, неточно, да и просто сильно изменились за прошедшие годы”, – поясняет Радченко.

Если же речь идет о продаже доли, то продавец должен получить согласие других собственников квартиры. В случае отсутствия такого согласия в дальнейшем может возникнуть спор о праве собственности на квартиру, отмечает Данильченко.

Возможные обременения

Продаваемая квартира может иметь несколько видов обременений или прав третьих лиц, которые не являются правом собственности, например, договор ренты или право пользования помещением.

Свободно продать квартиру по договору ренты можно только в случае ее исполнения. Рента исполняется выплатой оговоренной сторонами суммы или смертью рентополучателя, объясняет Вишняков.

“Если его выписали из квартиры в далекий психоневрологический интернат и состряпали свидетельство о смерти, обременение могут снять и попробовать продать квартиру.

Но поскольку рентополучатель жив и не собирался умирать, и договор не исполнен (рента им не получается), то покупатель может лишиться квартиры”, – предупреждает он.

При покупке квартиры по договору ренты, нужно удостовериться, что обязанность собственника по выплате ренты выполнялись точно и в срок. Подойдут выписки со счета, подтверждающие факт ежемесячных выплат.

Также необходимо попросить архивную выписку из домовой книги – там может всплыть информация, что рентополучателя выписали не по смерти, а просто на другой адрес.

А это уже повод насторожиться и начать уточнять информацию, добавляет эксперт.

Что же касается чьих-то прав на проживание в квартире, то информацию об этом можно узнать из архивной выписки из домовой книги, сравнив ее с документами на собственность, отмечает Вишняков.

Если сделка проводится в нотариальной форме, то нотариус проверяет принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН, отмечает Радченко.

“При этом проверяется также наличие арестов или запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что практически исключает возможность продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя (обычно банка), продажи имущества, арестованного судом или судебными приставами, и связанные с этим мошенничества”, – подчеркивает он.

Неосознанные действия

Если у собственника недвижимости есть какое-то психическое заболевание (в том числе на фоне употребления алкоголя или наркотиков), он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не понимал, что творит, предупреждает Вишняков. “Кстати, скрыть состояние собственника могут попробовать выдачей доверенности на вполне адекватного представителя”, – подчеркивает он.

Следует попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца, объясняет эксперт.

Это позволит прояснить возможность возникновения вышеуказанной проблемы.

Если квартира продается по доверенности, обязательно свяжитесь с реальным собственником, пообщайтесь с ним на предмет продажи квартиры – понимает ли он, что происходит.

В случае удостоверения сделки у нотариуса, он проверяет дееспособность сторон договора настолько, насколько это возможно, добавляет Радченко. Особое значение имеет недееспособность или ограниченная дееспособность, которая установлена решением суда.

“Однако даже в том случае, если лицо не признавалось недееспособным судом, но у нотариуса есть подозрения, что человек не осознает последствия своих действий или не может руководить ими, нотариус отказывает в удостоверении договора”, – подчеркивает Радченко.

Источник: //realty.ria.ru/20190226/1551378344.html

5 проблем, которые могут возникнуть при продаже и покупке недвижимости и их решения

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?

01Не считая эмоционального и значимого аспекта, связанного с покупкой недвижимости, это ещё и большой шаг, который вызывает споры между продавцом и покупателем. Это происходит потому, что обе стороны, как продавец, так и покупатель, хотят извлечь бoльшую выгоду и получить наилучшие условия сделки.

Чтобы удачно продать недвижимость и чтобы результат сделки был положительным нужно быть сговорчивым, а также иметь опытного агента по продаже недвижимости и обладать способностью вести торг (как продавцу, так и покупателю).

Ниже представлены пять факторов, которые могут перерасти в проблемы во время покупки или продажи жилья.

Но у них есть и решения!

02Проблема: цена. Очень важно прийти к соглашению по этому вопросу. Нужно уважать мнение другой стороны. Обычно проблема возникает в том случае, когда одна из сторон не уверена в правильности выставленной цены и по прошествии некоторого времени у неё появляется желание изменить цену.

03Решение: посмотрите на похожие предложения и сравните цену. Покупатели могут попросить предоставить им скидку. Если цена установлена правильно, то будет сложно её изменить. Кроме того, если вы уже подписали договор по данной цене, то у вас могут возникнуть правовые трудности.

04Проблема: плохие ответные предложения. Ирония заключается в том, что покупатели полагают, что если они предложат цену запрашиваемую продавцом, то не получат ответных предложений.

На сегодняшнем рынке преобладают банковские распродажи, в которых третьи лица окончательно решают исход сделки. Поэтому продавец может назначить цену, которая не будет одобрена банком.

Только в этом случае он отправляет ответное предложение.

05Решение: ответные предложения, как правило, делаются в конце и демонстрируют готовность продавца вести торг.

Если вы не согласны с ответным предложением, можно продолжить торг до тех пор, пока обе стороны не придут ко взаимовыгодным условиям.

Кроме того, если вы получите скидку от продавца, то вы можете попросить у него дополнительно предоставить страховку, взять на себя расходы по завершению сделки или сделать какой-нибудь ремонт.

06Проблема: одобрение банка занимает длительное время. Это большая проблема сегодняшнего рынка. Время ожидания может составлять до 90 дней и многие покупатели попросту устают ждать и отчаиваются, или же находят другой дом.

07Решение: ключевыми словами здесь являются общение и терпение. Вам потребуется несколько одобрений: от хозяина дома, от банка, который присвоил дом (в случае банковской распродажи) и из вашего банка (если вы покупаете дом в кредит). Важно реально оценивать ситуацию, даже если вам говорят, что сделка завершится очень быстро.

08Проблема: очень мало времени для завершения сделки. По прошествии четырёх месяцев после отправки предложения о покупке дома на банковской распродаже вы продлеваете контракт и не получаете ответа в течение нескольких месяцев.

Затем банк высылает своё одобрение и в итоге у вас остаётся всего несколько недель на то, чтобы завершить сделку.

Если вы хотите получить ссуду на покупку жилья, то это всё равно что отказаться от сделки, потому что у вас не будет времени завершить все банковские операции.

09Решение: на рынке выставлены тысячи домов, которые распродаются банками. Иногда такие важные детали ускользают из виду покупателей.

Как только вы получите одобрение банка, сразу же свяжитесь со своим банком для получения ссуды и спросите когда они смогут её выдать.

Если вы никак не успеваете получить кредит, то сообщите об этом своему агенту по недвижимости или продавцу (если осуществляете покупку без посредников).

10В этом случае вам нужно будет продлить контракт, однако не стоит ждать до последней минуты или полагать, что он будет продлён автоматически, поскольку в этом случае вы рискуете упустить покупку.

11Проблема: торг приобретает чересчур эмоциональный характер. Время поджимает, и вместе с тем возникают всё новые проблемы. Это изматывает и обе стороны становятся менее сговорчивыми и терпеливыми.

Решение: не смотря на то, что эта продажа очень важна для вас, не забывайте, что это всё-таки бизнес. Не стоит воспринимать все «нет», которые возникают у вас на пути слишком близко к сердцу. Сохраняйте эмоциональное равновесие и спокойствие.

Только благодаря этому вы сможете добиться успеха.

12 Раиса Ривас.  Источник: comprarcasa.about.com/od/Compra/a/Cinco-Problemas-Y-Soluciones-En-La-Negociaci-On-Al-Comprar-O-Vender-Casas.htm

Источник: //rieltor1.ru/journal/publication/article/59

Продажа квартиры и проблемы, связанные с этим

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?
        Операции с недвижимостью, дело, требующее времени, сил и средств. Не зная в деталях, что предстоит совершить при решении этой задачи, граждане стараются сэкономить на том, что, по их мнению, можно сделать самим.

Почему же в таком случае те, кто, когда-либо сам занимался решением квартирного вопроса, в следующий раз, как правило, обращается за помощью в агентство недвижимости?

     Попробуем объяснить почему.

Продажа квартиры состоит из цепочки последовательных действий, от которых зависит успех всего мероприятия.

     Этап первый: Оценка квартиры.

Специалист риэлторской компании осуществит грамотный анализ местоположения, состояния, характеристики Вашей квартиры, ее преимущества по сравнению с другими вариантами на рынке недвижимости. Выезд нашего специалиста на объект- услуга бесплатная.

     Этап второй: РЕКЛАМА  квартиры.

Самый простой способ – поместить рекламу своей квартиры в специализированных газетах и журналах. Проделать это один раз будет недостаточно. Если вы хотите, чтобы процесс шел максимально быстро, то объявления нужно давать практически ежедневно, используя несколько газет и журналов. В каких изданиях реклама более эффективна, знают специалисты нашей компании.

     Этап третий: ТЕЛЕФОННЫЙ марафон.

После выхода рекламы вам начнут звонить потенциальные покупатели и агенты риэлторских компаний, а их у нас в городе большое количество. Вам придется отвечать на звонки рассказывать о предмете будущей сделки все от месторасположения и метража комнат до ситуации по конкретным документам и истории квартиры.

Конечно, как хозяин квартиры вы все о ней знаете и сможете ответить практически на любой вопрос. Будьте готовы к тому, что на какое то время придется оставить свою основную деятельность и переключиться на рассказы о квартире. Иначе покупателей, позвонивших в неудобное для вас время, вы потеряете.

Наши специалисты грамотно смогут рассказать потенциальным покупателям обо всех преимуществах Вашей квартиры в любое время.

     Этап четвертый: ПРОСМОТР квартиры.

После того как вы рассказали всем о своей квартире, нужно показать ее. Казалось бы, нет ничего сложного – назначь время (пару раз в неделю), в течение которого люди будут приходить, и осматривать вашу недвижимость.

Однако проблема в том, что одним удобно заглянуть вечером, другим – утром, третьим – днем,  а четвертые могут только в выходные. Таким образом, вам придется либо подстраиваться под желающих купить, либо кого-то из них вы потеряете.

Кроме того, по телефону вы не определите, кто к вам придет – потенциальный покупатель или обычный вор.

Как отличить риэлтора нашей фирмы от кого-либо другого? Риэлторы нашей компании всегда имеют при себе: паспорт, доверенность от фирмы с фотографией и подписью генерального директора, заверенной печатью компании, визитки с телефонами офисов, позвонив по которым Вы сможете убедиться, что этот человек действительно наш сотрудник.

     Этап пятый: ТОРГ.

Так или иначе, вы показали тот объект, который продаете. Из тех, кто посмотрел вашу квартиру, предположим, нашелся тот, кто хочет купить ее у вас, но не всегда по цене, выставленной в рекламе. Поэтому с покупателем нужно провести определенные переговоры или, проще говоря, поторговаться.

Он, в свою очередь, тоже захочет снизить цену начнет оказывать на вас давление: говорить, что вы пытаетесь его обмануть, что он приехал к вам с другого конца города, а вы безжалостно потратите его время и т.д.

Выслушав контраргументы, захочется ли вам торговаться и дальше? Или вы согласитесь на любые условия?

     Этап шестой: договор АВАНСА.

Как бы то ни было, нашелся один человек, с которым вы договорились. Он предложил устраивающую вас цену. Теперь вам нужно заключить договор аванса, или задатка: покупатель должен передать вам некую сумму денег в качестве подтверждения серьезности своих намерений.

Сможете ли вы составить договор самостоятельно? Либо обратитесь к юристам, либо удовольствоваться договором, предложенным покупателем. Первый вариант потребует времени, второй – времени и денег, ну а третий вам вряд ли подойдет, поскольку покупатель и его риэлтор,  разумеется, хотят заключить договор, учитывающий в основном их выгоду.

Естественно возникает вопрос: не нарушают ли этот договор ваши интересы?  Вам придется либо разобраться в документе, либо взять на себя риски и согласиться с вариантом.

     Этап седьмой: ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ.

Дальше последует процесс подготовки к сделке, в течение которого вам надо собрать документы для ее проведения. Какие потребуются бумаги, выяснить несложно, как и не составит труда найти адреса организаций, куда нужно обратиться. А вот ходить по инстанциям и собирать все необходимые справки, выписки и т.п. Это займет не один день, и согласитесь, ходить по инстанциям процедура мало приятная.

    Этап восьмой: СДЕЛКА.

Участников сделки может быть несколько, а сделку по обмену может провести только риэлтор: он договорится с риэлторами продавцов и покупателей об оптимальных условиях ее проведения, а также подсчитать, сколько и кому должен в итоге денег. После этого необходимо подписать непосредственно договор купли-продажи квартиры.

Проект договора должен кто-то подготовить и тщательно проверить (иначе регистрация его может быть приостановлена). Место и время подписания договора желательно назначить сразу после окончания закладки денег в банк, иначе придется ждать или куда-то ехать.

За подписанием договора купли-продажи следует обязательная регистрация этого документа, для чего надо посетить регистрирующий орган и, как правило, не один раз. В настоящее время появились люди, которые отслеживают продажу квартир, начиная с подачи объявления в газету и кончая завершением сделки.

Последствия действий этих мошенников могут оказаться плачевными для вас. Защититься от аферистов вам поможет профессиональный риэлтор.

     Этап девятый: РАСЧЕТ.

 Процесс расчета процедура ответственная и требующая определенных моральных затрат.

Как найти компромисс, если продавец хочет получить деньги до подачи документов на регистрацию, а покупатель отдать их уже после совершения сделки? Что безопаснее – безналичный расчет или расчет наличными денежными средствами? Как произвести расчет, когда сделка ипотечная, по сертификату и т.п. На все эти вопросы Вам помогут найти ответ наши специалисты.

     Этап десятый: ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ.

После того, как вы провели сделку, вам нужно в определенный срок освободить квартиру, предоставить покупателю ключи и подписать акт приема-передачи. Однако нередки случаи, когда и на заключительном этапе возникают проблемы. Не допустить проблемных ситуаций или договорится в таком случае с меньшими потерями, помогает профессиональный риэлтор.

На основании выше изложенного, прежде чем решиться на самостоятельные действия при продажи квартиры, определите для себя, сможете ли вы:

·       Организовать рекламный процесс, грамотно рассказать о своей квартире и показать ее в максимально выгодном ракурсе;

·       Договориться о более выгодных для вас условиях продажи квартиры и правильно заключить договор аванса или задатка;

·       Собрать документы, необходимые для сделки, и организовать ее;

·       Без проблем передать квартиру покупателю после проведения сделки;

·       Удобно ли вам этим заниматься, получится ли у вас, сколько усилий потребуется.

Ответы на поставленные вопросы могут быть как положительными, так и отрицательными. Если на большинство из них вы ответили «нет» или «не знаю», то вам следует, конечно, обратиться к профессионалам – риэлторам.

         Более подробную информацию Вы можете получить по тел.: 240-740

Источник: //rk-tower.ru/prodavcam/prodazha-kvartiry/

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?

Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее  с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха  для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 14 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.

Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца  и видео уроки.
Статья обновлена 07.01.2020 года

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

  • риски купли-продажи по доверенности

Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом  владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой  в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.

Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор  купли-продажи, в обозначенный срок, значит он  должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

Поэтому:

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель  не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на  подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму  с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.

-И как же его составить?

-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.

Риски при продаже квартиры по доверенности

  • Если Вы дали  доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
  • А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
  1.  в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить,  доверенное лицо не имеет на это прав
  2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях  по своему усмотрению», где гарантия, что  с вами это будет согласовано
  3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета  для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается  заемными средствами и  объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

  • сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
  • после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
  • после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца

Разберем подробнее:

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а  недвижимость  заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

  • когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
  • когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком  в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя

Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

Уточняйте заранее!

Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции,  в случае нарушения договоренностей.

Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.

Риски отказа страховой компании

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай  расторжения заключенного Договора купли-продажи.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат  Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да  еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска  потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

  • если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

  • если жилье  соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса —  ветхого или  аварийного, процент износа не более  65%)
  • если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям  и  дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.ВНИМАНИЕ! ПФР может отказать в перечислении средств продавцу в случае оформления общей супружеской доли на покупателей.Лучшим вариантом является оформление жилья на одного из родителей. Выделить доли детям придется потом.Прочтите статью: Выделение долей детям без нотариуса
  • если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
  • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с  полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его  нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.

При подготовке основного Договора купли-продажи  еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

ВНИМАНИЕ! Изменения в законе

01.10.2018 года вступили в силу поправки в ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь передача в залог(ипотеку) долей в праве собственности — это нотариальная сделка.

Регистрация залога(обременения) в пользу продавца до момента полного расчета, частый юридический прием в сделках с использованием средств материнского(семейного) капитала.

Чтобы исключить нотариальную сделку, а за нее очень большая госпошлина и расходы на услуги нотариуса, можно сначала оформить недвижимость на одного взрослого, а потом выделить доли всем членам  простым соглашением.

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Сделка по оформлению жилого помещения только на одного из родителей в единоличную собственность или на двоих в общую совместную потребует нотариального обязательства о выделении долей членам семьи. Это тоже расходы, но намного меньшие, чем удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.

Советую прочесть статьи:

Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Покупка дома под материнский капитал

Риски при продаже квартиры  в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях.

Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить. КАК?

Рассмотрим подробнее:

  • Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
  • Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  • Обременение в пользу продавца регистрируется  на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
  • Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном  в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
  • Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.

Советую прочесть статью:

Обременение в пользу продавца

Все вышеперечисленные  условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните  помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Практические пособия для продавца квартиры

Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам  с недвижимостью.

Получите доступ к пособиям для продавца «Хочу продать недвижимость. С чего начать?» можно  здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Источник: //exspertrieltor.ru/2016/06/17/riski-prodazhi-kvartiryi/

Типичные ошибки при продаже квартиры

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?

Каждый, кто собирается продать свою квартиру, желает сделать это как можно быстрее и с наибольшей выгодой для себя. Однако на реализацию жилья могут уйти месяцы и даже годы, если продавец допустить ошибки во время продажи своей квартиры.

В этой статье мы рассмотрим все наиболее распространенные ошибки, которые обычно совершает практически каждый продавец жилой недвижимости.

Нередко продавцы стараются продать квартиру собственными силами, чтобы таким образом сэкономить деньги за услуги профессионального риелтора. Однако без какого-либо опыта и без помощи риелтора заключение сделки вполне может обойтись намного дороже, не говоря уже о том, что на реализацию квартиры уйдет гораздо больше времени. 

Профессиональный и опытный риелтор, хорошо знакомый с рынком недвижимости, поможет не только определиться с подходящей и конкурентноспособной ценой, но также сможет быстро найти потенциальных покупателей и провести с ним необходимые переговоры. Именно благодаря профессиональной помощи риелтора ваши шансы продать квартиру быстро и выгодно значительно возрастут. Кроме того, риелтор поможет вам не только сохранить свое время, но и избавит вас от лишнего стресса.
 

Следует сразу же осознать, что цена, за которую продавец хочет продать свое жилье, не всегда будет соответствовать адекватной рыночной цене. И в случае если продавец оценит свое продаваемое жилье слишком дорого, то может столкнуться с тем, что потенциальных клиентов будет мало и процесс продажи может сильно затянуться.  

Поэтому прежде чем назначать цену на квартиру, стоит узнать, какая стоимость будет наиболее объективной. Для этого нужно провести тщательный анализ аналогичных квартир, которые представлены на рынке недвижимости в данное время.

Нередко более выгодным будет снизить стоимость продаваемого жилья, чтобы поспособствовать возникновению конкуренции между потенциальными покупателями и выбрать наиболее выгодное и подходящее предложение.

В любом случае, можно отклонить слишком дешевое предложение со стороны покупателя. 
 

Большинство современных покупателей в самом начале поиска жилья просматривают квартиры в интернете, оценивая внешний вид предлагаемых объектов с помощью фотографий, выложенных в объявлениях.

Поэтому даже если продавец предлагает идеальную дизайнерскую квартиру, никто этого не оценит, если не предоставить хорошие фотографии к объявлению. Следует сделать четкие фотографии всех комнат квартиры, при этом важно, чтобы съемка проводилась при хорошем освещении и с разных углов каждой комнаты.

Это поможет покупателю лучше понять, какая у квартиры планировка и в каком состоянии находится данное предлагаемое жилье.  

Прежде чем проводить презентацию продаваемой квартиры, следует ее хорошо подготовить перед непосредственным показом потенциальным покупателям.

Потому что чистая и незахламленная квартира произведет гораздо более приятное впечатление, чем квартира, в которой царит беспорядок.

Неубранное жилье может существенно уменьшить интерес потенциальных покупателей и даже привести к отказу от сделки. Поэтому перед осмотром квартиры ее следует тщательно подготовить.   

Следует также знать, что даже незначительные неисправности в продаваемой квартире могут стать причиной срыва сделки. Потому что если потенциальные покупатели при осмотре квартиры найдут сломанные двери, неисправные краны и унитазы, а также щели и дыры в стенах, они могут побояться покупать такое жилье, поскольку нет никакой гарантии, что в такой квартире нет еще более серьезных проблем. 

Как правило, большая часть покупателей стремятся найти квартиру, которая не будет нуждаться в каком-либо ремонте. Они предпочтут купить квартиру, в которой все готово к проживанию, нежели ту, что требует доработок и переделок. Поэтому перед продажей квартиры имеет смысл сделать хотя бы косметический ремонт, который поможет показать продаваемое жилье в лучшем виде. 
 

Даже если в квартире есть уникальная перепланировка, которая может повысить интерес потенциальных покупателей, не многие из них по итогу решатся купить такое жилье. Абсолютно каждая перепланировка в жилье должна быть узаконенной.

И если по этой перепланировке нет никаких оформленных документов, то в дальнейшем это может стать причиной проблем, которые могут возникнуть у нового собственника.

Поэтому прежде чем заниматься продажей жилья, имеющего перепланировку, следует подготовить все необходимые документы, чтобы не потерять потенциального покупателя.  

Источник: //www.dkrealty.ru/blog/tipichnye-oshibki-pri-prodazhe-kvartiry

Какие факторы могут помешать продаже квартиры :: Ваш дом :: РБК Недвижимость

Какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры?

Чаще всего продажам препятствует завышенная цена и ошибки при оформлении интерьера.

Depositphotos/Wavebreakmedia

Иногда квартиры, у которых есть все предпосылки  для быстрой продажи, реализуются медленнее обычного. Даже благополучный район, хорошая транспортная доступность, красивый вид из окна и качественный ремонт не всегда привлекают покупателей. Редакция портала “РБК-Недвижимости” опросила экспертов, почему показы некоторых квартир долгое время не заканчиваются сделкой.

Продажу квартир могут осложнить многие факторы, но это не значит, что их нельзя продать. Главное, чтобы продажами занимался грамотный риэлтор. Профессионал даст рекомендации, которые позволяют ускорить реализацию квартиры.

1. Завышенная стоимость. Самым главным фактором, осложняющим продажу жилья на вторичном рынке, можно назвать завышенную стоимость квартиры.

В среднем, по словам гендиректора компании “Метриум Групп” Марии Литинецкой, если квартира продается по рыночной цене, то с момента выставления ее на реализацию до получения задатка, в среднем, проходит 2-3 недели.

Если цена завышена, то квартира может находиться в экспозиции сколь угодно долго.

2. Незаконная перепланировка. Как отмечают эксперты “НДВ-Недвижимость”, часто причиной отказа становится неузаконенная перепланировка.

Покупатели не хотят нести ответственность, если проведенные работы не согласованы или выполнены с нарушениями. Да и не каждый вариант перепланировки может понравиться покупателям.

Например, если между комнатами устраивают арки или сносят все стены, пытаясь сделать из квартиры студию.

“Несмотря на то, что само по себе наличие красных линий на плане БТИ нельзя назвать противопоказанием к продаже, оно фактически исключает ипотечных покупателей, которых, на сегодняшний день, более 30%.

То есть, собственнику такой квартиры придется искать покупателя с полной суммой, а сам покупатель должен будет принять на себя обязательство либо привести квартиру в прежний вид.

Если перепланировка выполнена таким образом, что ее узаконить невозможно, то такую квартиру продать будет фактически невозможно”, – добавляет председатель правления группы компаний “Миэль” Оксана Вражнова.

3. Экстравагантный дизайн. Отпугнуть покупателей может слишком экстравагантный дизайн квартиры и агрессивные тона, указывают эксперты “НДВ-Недвижимость”. А некоторые решения и вовсе отпугивают клиентов. Например, сложно было реализовать квартиру с чрезмерным количеством зеркал.

Мужчина, продававший жилье, увлекался учением фэншуй и повесил зеркала для исправления отрицательной энергетики. В этой же ситуации оказался продавец квартиры, стены которой были обшиты вагонкой. Мужчина пытался воссоздать атмосферу загородного дома и поэтому сделал такой необычный ремонт.

Покупатели также отказывались от покупки дома с элементами свастики в интерьере.

С трудностями при продаже квартиры столкнулся владелец квартиры, у которого после ремонта появилась “сырная” кухня, приводит пример руководитель департамента городской недвижимости компании “НДВ-Недвижимость” Светлана Бирина. Стену между кухней и комнатой выкрасили в желтый цвет и украсили дырками разных размеров. Также в помещении поставили желтый кухонный гарнитур.

4. Нетоварный вид. Существенно усложнить продажу квартиры может ее нетоварный вид. Конечно, речь не идет о том, что перед продажей необходимо делать ремонт – скорее всего, новые собственники переделают все под себя.

Но, например, захламленная квартира с грязными окнами всегда производит негативное впечатление на потенциальных покупателей, поэтому ее трудно продать.

Соответственно, собственнику не помешает сделать генеральную уборку перед тем, как выставлять жилплощадь на реализацию.

5. Негативное окружение дома. По словам Марии Литинецкой, бывает тяжело продать квартиры, находящиеся в непосредственной близости от тюрьмы, кладбища, вокзала, свалки или промзоны. Покупателя может также смутить близость квартиры от ЗАГСа, ЛЭП или ТЭЦ.

Владельцу квартиры, скорее всего, придется реализовывать ее с существенным дисконтом по отношению к рыночной стоимости жилья в данном районе. Размер такой скидки может доходить до 30%. К сожалению, не все собственники это понимают, поэтому и сталкиваются с отсутствием спроса.

6. Наличие наследников. Крайне серьезная проблема, которая может возникнуть при продаже квартиры, это проблема с правоустанавливающими документами.

Редкий покупатель решится на сделку, если невозможно исключить претензии к покупателю квартиры с третьей стороны, например, не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены, предупреждает Оксана Вражнова.

7. Затягивание подготовки документов. Еще один осложняющий продажу квартиры фактор – это затягивание процесса подготовки документов, необходимых для сделки.

“В некоторых случаях собственники вообще начинают заниматься этим только после того, как покупатель скажет “да”, – рассказывает Мария Литинецкая.

– Если оформление сделки после принятия положительного решения затягивается на длительный срок из-за проблем с документами, покупатель начинает присматриваться к предложениям конкурентов. И в итоге он вообще может отказаться от покупки этой квартиры”.

8. Квартира вместе с жильцами. Также крайне трудно продать квартиру, в которой, на момент продажи прописаны третьи лица. Естественно, что ни один покупатель не захочет приобрести недвижимость, а потом заниматься выпиской или отселением кого-либо из домочадцев бывшего собственника.

Особенно это касается граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его, говорит Оксана Вражнова.

Выселить или снять с регистрационного учета таких “отказников” нельзя, и право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.

“Не стоит также забывать о квартирах, приобретенных в браке, – напоминает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. – Если собственник собирается продать недвижимость, ему необходимо получить согласие супруги.

Если квартира выставляется на реализацию уже после развода, то покупатель согласится на сделку только после того, как будет произведен раздел имущества. В противном случае бывший муж или жена могут претендовать в будущем на свою долю”.

9. Продажа квартир иностранцами.

Руководитель отдела городских продаж департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова добавляет, что некоторые собственники испытывают сложность с продажей квартиры в случае, если они стали нерезидентами РФ, поскольку налоговое бремя в данном случае существенно больше и структурировано иначе. Также процесс сделки осложняется, если собственник не может по каким-либо причинам приехать в Москву для подписания договора купли-продажи.

Вера Козубова 

Источник: //realty.rbc.ru/news/577d24c09a7947a78ce91e7e

Криминальный мир
Добавить комментарий