Как выписать продавца из купленного дома?

Бывший собственник не выписывается из квартиры

Как выписать продавца из купленного дома?

/ Жилищные споры / Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?

Просмотров 897

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры.

Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственности из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.

Рекомендуем прочитать, как выписать не собственника квартиры без его согласия. Процедура несколько отличается, однако порядок действий совпадает.

По закону

Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников.

Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе.

Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее.

Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры.

Следовательно, если условие не выполняется – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого объекта.

Прекращение регистрации бывшего хозяина квартиры возможно на основании положений Гражданского кодекса:

  • Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
  • Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
  • Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.

Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

Несмотря на защиту интересов собственника закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

Основной документ, который регулирует вопрос выписки из квартиры – договор купли-продажи в письменном виде. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель. Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки.

Это своего рода гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушений договора со стороны продавца, можно смело идти в суд. После рассмотрения дела суд издаст постановление о принудительной выписке прежнего собственника.

Пример из жизни: Гражданин Кирюхин Д.В. подыскал новую квартиру. Единственным собственником жилья являлась Васина А.А., но помимо нее в жилплощади были прописаны два внука. Обговорив детали будущей сделки, стороны составили договор купли-продажи.

Васина должна была выписаться из жилья сразу после регистрации в Реестре прав. Правда на деле, оформив квартиру в собственность, Кирюхин столкнулся с проблемой. Васина снялась с регистрационного учета, а вот внуки проживали в другом городе. Сведений об их местонахождении Васина давать отказалась.

Тогда Кирюхин, как новый собственник, обратился в суд с исковым заявлением. Контактные данные о внуках указаны не были, т.к. сведений о них у истца не имелось. Но несмотря на это суд иск удовлетворил. Оба внука были выписаны из квартиры в принудительном порядке.

Основания – отсутствие прав на недвижимость, а также право нового собственника выписать прежних жильцов (ст. 292 ГК РФ). Принудительная выписка из квартиры прошла удачно.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

Продажа квартиры собственником также требует выписки всех жильцов. О том, как это происходит читайте в нашем материале.

Порядок действий и процедура

Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

  1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
  2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
  3. Заявите о своих требованиях в иске. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире.
  4. Отнести заявление и документы в канцелярию районного суда. Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска. Существует вариант, при котором все расходы будут оплачены проигравшей стороной спора (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
  5. Обоснуйте выдвигаемые требования на судебных слушаниях. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это не является поводом для отмены слушаний – судебное решение выносится на основе предоставленных данных.
  6. Посетите канцелярию районного суда для получения копии исполнительного листа.
  7. Передайте копию постановления в УВМ. Регистраторы знают, что нужно делать – вскоре бывшие хозяева квартиры будут выписаны без согласия. Останется выселить его из жилплощади (если он еще не съехал). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Судебные слушания требуют учета множества факторов. Если вы испытываете сложности с заполнением искового заявления обращайтесь к юристам нашего портала. Бесплатная онлайн консультация позволит вам почувствовать уверенность в своих силах.

Исковое заявление

Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

иска:

  • вступительная часть – наименование судебного органа;
  • ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика);
  • причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
  • обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
  • требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
  • дата и подпись.

Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

Прилагаемые документы

Исковое заявление сопровождается следующими документами:

  • копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
  • заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
  • юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
  • письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).

Заполняйте исковое заявление грамотно — в помощь вам наша статья, как составить исковое заявление о выписке из квартиры в суд.

Стоимость

Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2019 года сумма составляет 300 рублей.

При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).

Источник: https://advokat144.com/byvshiy-sobstvennik-ne-vypisyvaetsya-iz-kvartiry/

Что делать, если купил квартиру с прописанным человеком и как выписать бывших жильцов?

Как выписать продавца из купленного дома?

При покупке недвижимости не редко складывается ситуация, в которой приобретается жилплощадь с прописанными в ней старыми жильцами, с которыми приходится далее оформлять выписку.

Как правило, такое бывает когда договариваются об альтернативной сделке, о покупке жилья.

В такой ситуации, согласно договору, продавец снимается с регистрации после продажи, когда ему негде прописаться до этого. Но не всегда продавцы добросовестно выполняют свою часть уговора.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:
+7 (499) 653-60-72 доб. 910 Москва   +7 (812) 426-14-07 доб. 801 Санкт-Петербург   +7 (800) 500-27-29 доб. 466 Остальные регионы

Законодательные акты

В случае отказа бывшего собственника в снятии с регистрационного учета, согласно статье 35 ЖК РФ (пункт 1) добиться выселения можно исключительно по решению суда.

Если составлен договор, обязывающий бывших владельцев выписаться после совершения сделки, то этого аргумента будет достаточно, чтобы суд вынес вердикт в пользу покупателя.

Но даже если вы приобрели квартиру, не позаботившись об этом, закон все равно на вашей стороне.

В частности вам помогут статья 209 ГК РФ (пункт 1), которая говорит о том, что владелец сохраняет за собой право использовать и свободно распоряжаться собственным имуществом.

Также, статья 235 ГК РФ (пункт 1), лишающая прежнего собственника права использования и проживания на жилплощади после ее продажи.

А также статья 304 ГК РФ, которая дает вам право потребовать выписки прежнего хозяина.

Если в квартире прописаны несколько человек, на помощь придет статья 292 ГК РФ (пункт 2), позволяющий через суд выселить и членов семьи старого владельца.

Что делать, если купил квартиру с прописанным человеком

Даже при том, что закон полностью поддерживает покупателя в имеющейся ситуации, выселить старых владельцев без их личного согласия можно исключительно через суд и никак иначе.

Прежде чем идти в суд, стоит собрать все необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Соглашение о купле-продаже, которое было заключено с недобросовестным продавцом.
  3. Бумаги, способные подтвердить ваше право на владение купленным имуществом. К таким документам причисляется свидетельство о праве собственности или же выписка единого государственного реестра недвижимости на квартиру. Первые перестали выдавать еще в 2016 году, так что для новых сделок актуальна только выписка. Она обязательно должна быть бумажной.
  4. Выписка из домовой книги. В ней содержаться данные всех лиц, зарегистрированных в квартире, в том числе и бывших владельцев.
  5. Чек, который подтверждает, что вы оплатили государственную пошлину.
  6. Исковое заявление.

Когда собраны все документы, пришло время обратиться в суд.

Алгоритм действий следующий:

  1. Сначала придется получить в канцелярии специальную квитанцию для оплаты государственной пошлины. Ее размер составляет 300 рублей, и есть возможность оплатить ее прямо в суде.
  2. Уже после оплаты пошлины, вы относите документы и само заявление в приемную суда. Максимум через пять рабочих дней ваше заявление будет рассмотрено.
  3. Далее судья определит дату предварительного судебного заседания, если иск будет принят.
  4. Вам в течение месяца придет письмо о дате и других условиях заседания.
  5. На предварительном заседании судья рассмотрит документы, выслушает ваши требования и назначит дату самого судебного заседания. Уведомление о нем вы также получите в письме.
  6. На заседании вы должны доказать, что прописка прежних владельцев мешает свободному использованию жилплощади.
  7. Когда судья вынесет решение, в суде необходимо будет забрать копию решения и отнести ее в отдел УМВД. На основании решения суда, бывших собственников выселят из квартиры без их участия.

Принципиально важно обратиться в местный суд по адресу расположения жилища. Вам не обязательно подавать иск самим. За вас это может сделать нанятый адвокат, если у него будет подписанная вами доверенность.

Что такое нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета

Наиболее весомым аргументом в суде является нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета.

Это документ, который заключается перед совершением акта купли-продажи недвижимости. Он обязует продавца выписаться из квартиры в течение определенного срока после совершения сделки.

Нотариальное обязательство о выписке просто необходимо оформить, если вы покупаете квартиру с прописанными жильцами, так как при подписанном обязательстве, продавец не имеет юридического права быть прописанным в проданной квартире.

Образец нотариального обязательства о снятии с регистрационного учета выглядит следующим образом: 

 

Здесь вы можете скачать образец нотариального обязательства о выписке.

ВАЖНО! Обязательство пишется продавцом собственноручно. Указываются паспортные данные продавца, адрес квартиры и крайние сроки снятия с регистрационного учета.

Тонкости выписки бывшего собственника или жильцов

Судебное разбирательство – дело не быстрое. В лучшем случае, процесс затянется больше чем на два месяца. Так что, если вы решили обратиться в суд, будьте готовы терпеть временные неудобства.

Что касается стоимости, по закону вам нужно оплатить только государственную пошлину – 300 рублей, но не стоит забывать, что, скорее всего, придется оплачивать услуги адвоката. А хороший адвокат стоит недешево. Профессиональные услуги могут обойтись истцу в десятки тысяч рублей.

Как уже было сказано выше, суд примет решение в пользу покупателя, поскольку закон на его стороне. Однако составление искового заявления лучше поручить адвокату. Человек с юридическим образованием, зная все тонкости, сможет составить заявление грамотно.

Справка!
Суд может отклонить ваш иск, даже если в нем будет допущена незначительная неточность.

Возможные проблемы при выписке бывших жильцов

Существуют четыре ситуации, в которых могут возникнуть сложности с прекращением регистрации в квартире старых жильцов:

  1. Если квартира уже приватизирована, и кто-то из семьи решил отказаться от приватизации. В сложившейся ситуации, не принявший участия в приватизации, член семьи оставляет за собой право владения жильем бессрочно.
  2. Если бывший владелец получил жилплощадь в наследство, в составленном завещании может наличествовать завещательный отказ.
  3. В данном документе указано, что конкретному лицу, не являющемуся наследником, предоставлено право на проживание в этой квартире.

  4. Если одним из жильцов квартиры является несовершеннолетний ребенок, то при совершении сделки купли-продажи квартиры обязательно нужно согласие органов опеки и попечительства.
  5. Если жилье куплено по заключению соглашения, предусматривающего пожизненное содержание с иждивением, которое включает проживание в квартире, получателя ренты также выселить невозможно.

Во всех остальных случаях вы имеете полное право выселить из приобретенной квартиры старых жильцов.

Выписка старых жильцов из купленной квартиры – это достаточно кропотливая и длительная процедура, но вероятнее всего вы получите положительный результат. Перед покупкой, проверяйте всю документацию, связанную с приобретаемым жилищем, уточните, не прописан ли там кто-нибудь, кого по закону нельзя выписать.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:
+7 (499) 653-60-72 доб. 910 Москва   +7 (812) 426-14-07 доб. 801 Санкт-Петербург   +7 (800) 500-27-29 доб. 466 Остальные регионы  

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше!

Источник: https://my-femida.com/jilishnoe-pravo/kvartira/vypiska/v-iz-zhiloj-ploshhadi/vyp-zhiltsov-iz-kuplennoj-kv.html

Чтобы в купленной квартире не оказалось зарегистрированных лиц

Как выписать продавца из купленного дома?

Ситуации, когда покупатель приобретает недвижимость вместе с прописанными гражданами, происходят в трех случаях:

  • из-за легковесности покупателя, не удосужившегося проверить документацию на квартиру:
  • если бывший хозяин с семьей по каким-либо причинам не успевает выписаться из жилплощади до продажи;
  • покупатель по устному соглашению дешевле приобретает жилье вместе с зарегистрированными жильцами, рассчитывая, что со временем  они сами выпишутся.

Тем не менее, временные жильцы не спешат выписываться. А многие даже продолжают жить в квартире нового хозяина, прикрываясь законом о прописке. Как не попасть в такую нелепую ситуацию и что делать, если это уже случилось?

Во избежание сюрпризов, в виде зарегистрированных на проданной жилплощади жильцов, юристы рекомендуют перед сделкой купли-продажи проверять документы на предмет:

  1. Прописки. Это можно сделать с помощью выписки из домовой книги либо ЕЖД – единого жилищного документа с указанием всех зарегистрированных лиц на жилплощади. Документы получают в МФЦ (многофункциональных центрах по предоставлению муниципальных и госуслуг) в течение дня. Бумаги желательно  взять поближе к дате проведения сделки.
  2. Приватизации. Необходимо выяснить, была ли недвижимость приватизирована. Документ, подтверждающий факт приватизации – выписка из Единого госреестра. Риск покупки приватизированной квартиры кроется в наличие членов семьи продавца, которые в свое время отказались от приватизации в пользу собственника. Закон оставляет за ними право бессрочно пользоваться жилплощадью. А это значит, что бывшие члены семьи могут вселиться в жилье нового собственника.

На практике такое бывает. Например, вот такой случай из жизни. В 2005-м году семья в составе мужа, жены и совершеннолетнего сына решила приватизировать квартиру. Два года до этого с ними проживала дочь, прописанная на жилплощади. Но поскольку девушке было далеко добираться до места учебы, она переехала жить к дедушке.

При оформлении документов приватизации девушка написала отказ от участия в узаконивании прав собственности. Квартиру приватизировали на троих. После приватизации девушка зарегистрировалась на жилплощади дедушки. Позже семья продала приватизированное жилье, но у дочери остались законные права на проживание в бывшем родительском доме.

Если бы девушка прописалась у дедушки до приватизации, то такого права у нее бы не было.

Чтобы член семьи не претендовал на проживание в бывшем отчем доме, покупателю еще до сделки нужно запросить у него отказ, заверенный нотариусом. Юристы советуют прописывать в договоре условие, что продавец гарантирует свободу объекта от прав 3-х лиц.

Как поступить покупателю, если к моменту сделки семья продавца еще прописана в квартире

Юристы рекомендуют не верить словесным обещаниям продавца. Лучше подстраховаться  документально:

  1. Составить предварительный договор о намерениях, в котором четко прописать права, обязанности и ответственность в отношении обеих сторон еще при подготовке к сделке. В предварительном договоре, кроме вносимой суммы задатка/аванса, указывают сроки освобождения жилища бывшим собственником. От качества проработки условий в этом документе зависит приобретение недвижимости без последующих споров. Предварительное соглашение обязывает стороны в соответствии с установленными сроками выполнять определенные действия до вступления в силу основного договора.

С целью проверки объекта на предмет его «чистоты» стороны могут перед сделкой купли-продажи запрашивать необходимые выписки и справки.

Записью в предварительном договоре необходимо обязать продавца сняться с регистрации в квартире и выписать из нее всех зарегистрированных лиц.

В доказательство отсутствия зарегистрированных лиц продавец предоставляет покупателю выписки – из лицевого счета (в случае продажи квартиры) или домовой книги (при продаже частного дома).

  1. Сделать запись в договоре купли-продажи, гарантирующую приобретение недвижимости без дальнейших споров.

Иногда жильцам, продающим квартиру, некуда прописаться, поскольку они сразу же хотят приобретать новую.

Если продавец с семьей в силу подобных обстоятельств не может выписаться до сделки, то в договоре купли продажи делают запись, в которой указывают на его  обязанность сняться с регистрации до указанного срока.

Кроме того, бывшего собственника договор обязывает оплачивать соответствующую часть коммуналки и устанавливает ответственность за неисполнение обязательства.

Бывают ситуации, когда жилье осознанно покупают с прописанными на жилплощади людьми, рассчитывая на скидку в цене. Продавец предлагает подобную сделку по разным причинам, которые не дают ему возможности сменить место прописки. Договор купли-продажи в данном случае должен предусматривать все условия.

В документе прописывают, что бывший владелец не вправе проживать в проданной квартире. Кроме того продавец дополнительно гарантирует свой отказ от этого права предоставлением документа, подтвержденного нотариусом.

В любом случае все договоренности при заключении сделки  обязательно оформляются документально.

Что делать, если бывшие жильцы и далее не выписываются из проданной квартиры

По закону (ч. 2-я ст. 292 ГК. РФ) покупатель получает права на недвижимость, а продавец их теряет с момента оформления сделки купли-продажи. Однако при наличии прописки бывшие жильцы действительно могут на законных правах пользоваться проданным жильем, с учетом нюансов для каждой ситуации.

 В целом же, при отсутствии записи в договоре в отношении обязанностей по выписке и сроков изначально необходимо наладить официальный диалог с жильцами.

В адрес зарегистрированного гражданина направляют претензию, в которой указывают конкретный срок снятия с регистрации. Оптимальное время -1 месяц.

После истечения месяца новый владелец может обращаться в суд, решением которого прописанных жильцов выпишут.

 Однако на практике адрес прописанного зачастую не совпадает с его действительным местом проживания. Либо вовсе неизвестно, где он живет. В этом случае жильца придется искать с полицией, чтобы заставить его выписаться через суд. Нужно учитывать и тот факт, что снять с учета по суду могут и заочно. А это значит, что решение рискует быть оспоренным.

С учетом защиты законных прав граждан отдельных категорий дело с выпиской может существенно осложниться.

Это касается несовершеннолетних, нанимателей недвижимости, получателей ренты и ссудополучателей по договору пользования жилплощадью.

Предстоит доказывать несколько фактов, включая то, что они не проживают в квартире, личных вещей в ней нет, и коммуналку не оплачивают. При этом в суде зарегистрированным гражданам могут дать время для поиска альтернативного жилья.

 Ситуация с получателями ренты еще хуже. При недовольстве рентополучателя сделку вообще признают недействительной. Договор купли-продажи  «ниже» по сравнению с действующим договором ренты.

 Что касается детей и людей под опекой, то по закону (ч. 4-я ст. 292 ГК РФ) продажа квартиры разрешается  только с согласия органов опеки. Если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то для безопасности желательно заручиться постановлением из соответствующих органов. Ведь в дальнейшем снятие с регистрации несовершеннолетних суд может признать незаконным.

Если после сделки купли-продажи в доме или квартире кто-то остался, зарегистрирован, нужно обязательно идти в суд.  Такой договор в суде сочтут недействительным в виду его незаключенности. Ведь согласно части 1-й ст.558 ГК, обязательное условие сделки купли-продажи жилья – перечень всех жильцов с указанием прав на пользование продаваемым жильем.

2.03.2017

Источник: http://www.nvoz.ru/company/articles/Chtobi-v-kuplenoy-kvartire-ne-okazalos-zaregistrirovannih-lic.html

Как быть, если бывший хозяин не выписался из проданной квартиры?

Как выписать продавца из купленного дома?

При покупке жилья на вторичном рынке граждане нередко сталкиваются с ситуацией, когда бывшие собственники «забывают» или по каким-то причинам не хотят выписываться из проданной ими квартиры.

Для нового собственника – это дополнительная головная боль. Поскольку «прописка» предоставляет право пользования жилым помещением, то есть возможность проживать в нем.

Кроме того, согласно статье 153 Жилищного Кодекса РФ у собственника с момента возникновения у него право собственности образуется обязанность по оплате жилья  и коммунальных услуг. Платежи начисляются, исходя из лицевого счета жилого помещения и количества зарегистрированных в нем лиц.

Иными словами, новому собственнику придется платить коммуналку и за предыдущего хозяина, а также членов его семьи, если они все еще прописаны в квартире.

Прежде чем разобраться как быть в такой ситуации, оговоримся, что сейчас термин «прописка» неправомерен. Об этом мы упоминали в материале, посвященном месту оплаты коммунальных услуг. Но давайте для простоты будем использовать его в этой статье, подразумевая при этом государственную регистрацию по месту жительства.

Итак, гражданин продает квартиру. Право собственности на нее у него прекращается. У жилья появляется новый хозяин. И самый оптимальный вариант, когда бывший хозяин и его родственники выписываются еще до заключения договора купли-продажи.

Но на практике процессы оформления сделки и снятия с учета зачастую протекают параллельно.

При этом существенным условием договора продажи жилого помещения является обязанность продавца указать всех лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем (статья 558 Гражданского Кодекса РФ).

Кроме того, в текст договора нередко включается пункт, устанавливающий обязанность зарегистрированных в продаваемой квартире лиц выписаться из нее в определенные сроки. А при приобретении квартиры в ипотеку банки, как правило, просят предоставить соответствующие нотариально заверенные заявления.

Таким образом, по закону бывший собственник и члены его семьи должны добровольно сняться с регистрационного учета. Но как быть, если этого не происходит.

Согласно статье 304 Гражданского Кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Кроме того, часть 2 статьи 292 Гражданского закона устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Однако указанная норма содержит приписку – «если законом не установлено иное». Под иным подразумеваются категории граждан, которых выписать невозможно или крайне затруднительно. Так, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства.

Нельзя выписать лиц, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, но на момент ее совершения находились в равных долях с тем, кто ее совершил. Также нельзя снять с учета лиц, получивших право пользования жилым помещением по договору пожизненной ренты и в результате завещательного отказа.

Если среди прописанных нет данных категорий граждан, самым эффективным решением проблемы будет обращение в суд.

Перед этим юристы советуют вручить бывшему собственнику письменное уведомление, в котором указать, что он утратил право пользования данным жилым помещением и обязан выписаться из него.

Следует также указать, что на него по-прежнему начисляются коммунальные платежи, которые новый собственник вынужден оплачивать, но намерен взыскать с экс-хозяина в судебном порядке как неосновательное обогащение.

Если этот шаг будет проигнорирован, пишем исковое заявление «Об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Правовым обоснованием исковых требований будут указанные выше нормы. Иск подается по месту жительства ответчика.

К нему прилагаются свидетельство о праве собственности на жилое недвижимое имущество, договор купли-продажи, выписка из паспортного стола («справка номер восемь»), квитанция об уплате гос.пошлины, копия заявления для ответчика и другие необходимые документы.

Большинство исков о снятии с регистрации удовлетворяются в пользу собственника. Он на основании полученного судебного решения может выписать бывших владельцев, а также получить перерасчет за коммунальные платежи, написав заявление в управляющую компанию.

Источник: https://zhkhacker.ru/2012/10/xozyain-ne-vypisalsya-iz-prodannoj-kvartiry/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как выписать продавца из купленного дома?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

DOM.RIA – 10 вопросов, которые нужно задать продавцу

Как выписать продавца из купленного дома?

У покупателей всегда много вопросов к продавцам. Мы собрали некоторые из них в одном тексте, а заодно и статьи DOM.

RIA, которые помогут правильно задать вопросы и интерпретировать ответы владельца недвижимости.

Среди них мы выбрали как те, которые стоит задать при первой встрече владельца и потенциального покупателя, так и те, которые уместны на этапе торгов и подготовке к сделке купли-продажи.

1. Вы владелец или посредник?

Гораздо надежнее покупать квартиру непосредственно у владельца. Но иногда возникают ситуации, когда владелец не присутствует на заключении предварительного договора и последующем оформлении сделки.

В таком случае на руках у посредника должна быть генеральная доверенность, в которой указано право на продажу этой недвижимости.

Кроме этого необходимо посетить для дополнительной консультации нотариуса с запросом на проверку всех правоустанавливающих документов и законности доверенности.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

2. Вы работаете с риелтором?

В западных странах чаще за услуги риелтора платит продавец. В Украине же раньше спрос был больше предложения и комиссию оплачивали покупатели.

Сейчас, когда ситуация на рынке изменилась, комиссионные специалисту по недвижимости все еще часто платят покупатели.

Так как заинтересованы в услугах риелтора обе стороны, возможно и оплачивать комиссию будут покупатель и продавец. Этот момент стоит прояснить в самом начале.

За что платить риелтору

3. Есть ли какие-то обременения на квартире?

Некоторые обременения на квартиру означают, что продажа попросту невозможна, к таким относится арест или несогласие совладельцев. Другие накладывают на владельца определенные обязательства.

К ним относится: ипотека, семейное положение или прописанные дети. Так, если квартира все еще в ипотеке, продать ее можно только с согласия ипотекодержателя, а жилье купленное в браке – только с юридического согласия второй половины.

Если не учесть все обременения, сделка в будущем может быть признана недействительной.

Виды обременений на недвижимость

4. Согласны ли совладельцы на продажу квартиры?

Одним из легких видов обременений из прошлого пункта станут совладельцы. Если они есть – продавцу необходимо получить нотариально заверенное согласие от каждого. Это правило касается не только продажи всей квартиры, но и продажи доли. Поэтому перед сделкой стоит поинтересоваться, есть ли необходимые бумаги у продавца и может ли он их предоставить.

Как продать долю в квартире

5. Кто прописан в квартире?

Если совладельцы согласны или владелец один, и он перед вами, самое время поинтересоваться – кто зарегистрирован в квартире и сможет ли владелец выписать всех до заключения сделки.

Чаще всего проблем с этим не возникает, и к моменту заключения основного договора купли-продажи, продавец предоставит справку Ф-3, выданную в ЦНАПе. В ней будет указано, что по адресу никто не живет.

В противном случае вам придется столкнуться со снятием человека с регистрации самостоятельно. Это тоже в большинстве случаев не составит большой проблемы, о чем мы рассказываем в тексте ниже.

Как выписать человека из квартиры?

6. Живут ли в квартире дети?

Один из тех случаев, когда выписать человека самостоятельно вы не сможете даже после покупки квартиры – если в ней живут дети. По этой причине в объявлениях часто указано, что есть разрешение Опекунского совета или что в квартире не живут дети.

Как и в случае с тем, когда ребенок числится в совладельцах, это важно знать до решения о покупке, так как детей нельзя снимать с регистрации «в никуда». Их новое место жительства должно быть как минимум не хуже того, где они жили до этого, поэтому разрешение на подобную сделку дадут только органы опеки.

Если же при просмотре квартиры вы видите, что в ней живут дети, поинтересуйтесь у владельца: зарегистрированы ли они на этой жилплощади и сможет ли он получить разрешение Опекунского совета до сделки.

Права ребенка в отношении недвижимости

7. Все ли документы готовы?

Кроме документов, перечисленных нами выше (нотариальное согласие супругов и совладельцев жилья, разрешение Опекунского совета, справка Ф-3 о составе семьи, разрешение ипотекодателя, если он есть), у владельца должны быть подготовлены и быть на руках оригиналы прочих бумаг. Среди них правоустанавливающие документы, технический паспорт недвижимости, заключение о проведенной оценке, паспорта, идентификационные коды и другие. С полным списком необходимых продавцу документов вы можете ознакомиться в тексте, расположенном ниже.

Какие документы нужны для продажи квартиры

8. Кто заплатит за оформление?

Оформлению сделки купли-продажи сопутствуют различные траты, среди которых: комиссионные риелтору, нотариальное обеспечение сделки, государственные пошлины и налоги. Важно проговорить все условия и определить, кто и за что платит, чтобы избежать конфликтных ситуаций на основной сделке.

В законодательной базе четко прописаны финансовые обязательства сторон, тем не менее в каждом отдельном случае возможны варианты. Так, продавец, торгуясь, может предложить покупателю оплатить часть его пошлин или наоборот, покупатель сделает предложение о скидке взамен на оплату всех налогов самостоятельно.

Поэтому подобный вопрос уместен во время подготовки к сделке и не будет воспринят неправильно.

Процедура оформления покупки квартиры

9. Нужен ли задаток и сколько?

Задаток чаще всего выплачивается на этапе оформления предварительного договора купли-продажи. В нем и прописывается сумма задатка, условия его возврата или компенсации, если сделка расстроится.

Сумма и формат этого платежа оговаривается отдельно в каждом случае, законодательно подобное не урегулировано. Тем не менее, советуем убедиться, чтобы в договоре было прописано то, что это именно задаток и на каких условиях он выплачивается.

Подробнее об этом виде предварительного платежа читайте в тексте DOM.RIA ниже.

Задаток на квартиру – что это и как оформить

10. Есть ли долги в квартире?

Купить квартиру, а потом обнаружить в ней многотысячные долги – страшный сон многих покупателей. Поэтому в списке документов, которые предъявляет владелец на моменте подписания основного договора числится справка об отсутствии задолженности. Она берется у поставщиков коммунальных услуг или в управляющей компании (ОСМД или ЖЭК).

Кроме этого, вы можете устно или письменно договориться о том, кто и как оплачивает коммунальные услуги в период между подписанием договора купли-продажи и непосредственной передачей ключей, если это происходит не в один день.

Некоторые квартиры предлагаются по сниженным ценам именно по причине долгов – но справку об их точном количестве все-таки лучше увидеть до оформления сделки.

Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

У покупателя в ходе сделки возникнет масса вопросов: о состоянии квартиры, шумных соседях, особенностях документов и тому подобное. Но задав эти десять и получив на них достоверные ответы, вы обезопасите сделку и вложения средств.

Источник: https://dom.ria.com/articles/10-voprosov-kotorye-nuzhno-zadat-prodavczu-246701.html

Криминальный мир
Добавить комментарий