Как вычесть налоговые вычеты и оформить ДКП квартиры одним договором?

Договор купли продажи со свидетельством о праве на наследство

Как вычесть налоговые вычеты и оформить ДКП квартиры одним договором?

Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст.

218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, то правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи . То есть будет двойная регистрация права собственности. Краткая инструкция такова:

  1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
  2. Дадут подписать два заявления. Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель. Два заявления с документами объединяются в одно дело.
  3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, то регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи.

Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности).

В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

    Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  • Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  • В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.
  • Источник: https://eastbr.ru/spornye-voprosy/dogovor-kupli-prodazhi-so-svidetelstvom-o-prave-na-nasledstvo.html

    Как законно сократить размер налога при продаже квартиры / Sibdom.ru

    Как вычесть налоговые вычеты и оформить ДКП квартиры одним договором?

    Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.

    Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

    Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

    С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

    Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

    Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

    Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.

    Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

    В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.

    Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

    Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.

    Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

    О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

    Как уменьшить размер налога?

    Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

    «Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.

    На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

    Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.

    Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

    Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

    Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

    «Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

    Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

    Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

    Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

    К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

    Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

    Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

    «На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

    Размер налога при продаже доли в собственности

    Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

    К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.

    Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

    В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

    Способ третий — при встречной покупке

    Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года.

    Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.

    Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

    Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.  

    © Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

    Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1583/

    Как уменьшить налог при продаже детских долей, которые выделили из-за маткапитала

    Как вычесть налоговые вычеты и оформить ДКП квартиры одним договором?

    Изменения в налоговом кодексе касаются родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

    Такие семьи теряли много денег из-за налогов с продажи детских долей. Теперь есть шанс сэкономить и вернуть уже уплаченное.

    Мы ни на что не намекаем, но 17 апреля мы опубликовали разбор в ответ на справедливое возмущение читателей. 29 мая в Госдуму внесли законопроект с поправками в налоговый кодекс, но тогда еще там не было ничего про детские доли. А уже 10 июля комитет по бюджету и налогам предложил внести поправки на этот счет и освободить доходы детей от налогов.

    Семья покупала квартиру и оплачивала часть материнским капиталом. Господдержку могли использовать на любом этапе: как первоначальный взнос по ипотеке или для погашения уже имеющегося долга. Еще можно было перевести маткапитал напрямую продавцу, без кредита.

    После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Обычно родители оформляли для этого договоры дарения или соглашение о распределении долей. В любом случае дети получали доли бесплатно от своих родителей.

    А потом семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки оформлялся один договор купли-продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю. Каждый собственник как бы получал свою часть денег: родители — за свою часть квартиры, а дети — за свои части.

    О налогах и вычетах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить важные разборы о ваших деньгах и правах

    И тут начиналось самое интересное: в следующем году приходило время считать НДФЛ и подавать декларацию. Родители указывали свои доходы от продажи долей и уменьшали их на расходы. Но дети так делать не могли: доходы у них были, а расходов не было, доли ведь достались безвозмездно.

    И хотя платили за эти доли родители, а семья потратила деньги от продажи квартиры на покупку нового жилья и никакого дохода фактически не получила, но с детских долей приходилось отчислять по 13% НДФЛ.

    Можно было использовать минимальный вычет без подтверждения расходов, но от несправедливого налога это все равно не спасало.

    Пример расчета НДФЛ при продаже детских долей. Семья с двумя детьми купила квартиру за 3 млн рублей. Часть оплатили материнским капиталом, а еще потратили 2,6 млн рублей из своих денег. Через три месяца детям выделили доли по договору дарения — по 25% каждому. А еще через год продали квартиру за те же 3 млн рублей.

    Все члены семьи подали декларации, где указали свои доходы от продажи — по 750 тысяч рублей у каждого, включая маленьких детей. Родители уменьшили свои доходы на вычет в размере подтвержденных расходов — им не пришлось платить НДФЛ. А у детей подтвержденных расходов на приобретение долей не было. Точнее, расходы были: родители же покупали эти доли за свои деньги.

    Но так как детям эти доли подарили, приложить документы к их декларации было нельзя.

    Максимум, что могли сделать родители, — это применить вычет по умолчанию в размере 1 000 000 Р, причем пропорционально долям. То есть доход каждого ребенка уменьшали на сумму, которую считали по формуле: 1 000 000 Р × доля ребенка.

    В этом примере налог для каждого ребенка нужно было считать так:

    750 000 Р − (1 000 000 Р × 25%) = 500 000 Р

    500 000 Р × 13% = 65 000 Р

    При расчете НДФЛ от продажи детских долей, которые выделили из-за маткапитала, доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы. При условии, что за квартиру платили родители или супруги родителей. Общая сумма расходов распределяется пропорционально долям.

    Пример расчета НДФЛ с учетом поправок. Если родители купили квартиру за 3 млн рублей, выделили детям по 25%, а потом продали все доли за ту же сумму, налоговую базу по НДФЛ для каждого члена семьи нужно считать так:

    750 000 Р − (3 000 000 Р × 25%) = 0 Р

    Налоговая база при таком раскладе равна нулю, поэтому налога на доходы при продаже детских долей не будет.

    Та же семья с той же сделкой сэкономит 130 тысяч рублей. Просто потому, что теперь в налоговом кодексе появились три новых абзаца.

    Условия такие же, как при использовании федерального маткапитала.

    Когда родители покупают квартиру и заявляют имущественный вычет, чтобы вернуть налог, все виды господдержки надо вычесть из суммы расходов. С суммы маткапитала НДФЛ не вернут.

    Например, если квартира стоит 3 млн рублей, а 400 тысяч заплатили маткапиталом, родители вернут налог с 2,6 млн рублей на двоих. Так работает вычет при покупке квартиры: налог возвращают только с тех расходов, что оплачены деньгами семьи, а не из бюджета.

    Но с продажей — другая история. В расходах на покупку той же квартиры можно учитывать маткапитал. То есть доходы от продажи уменьшаются на всю стоимость квартиры, а не только на ту часть, что оплачена своими деньгами.

    Например, если за квартиру 2,6 млн рублей заплатили своими деньгами, а 400 тысяч — маткапиталом, то общая сумма фактически подтвержденных расходов составит 3 млн рублей. Именно эту сумму нужно пропорционально поделить между членами семьи, чтобы уменьшить налог при продаже долей. Не 2,6 млн рублей, а именно 3 млн. Если вычесть маткапитал, можно потерять больше 50 тысяч рублей на НДФЛ.

    Тогда НДФЛ придется заплатить только с превышения. Но до поправок пришлось бы заплатить 13% от всей стоимости детских долей, а теперь — только с разницы между доходами от продажи доли и расходами на ее покупку.

    Разберем на примере. Допустим, квартиру купили за 3 млн рублей, а продали за 3,5 млн.

    Раньше. Родители могли ничего не платить, потому что доход от продажи их долей меньше их общего расхода на квартиру. А НДФЛ с детских долей пришлось бы считать так:

    3 500 000 Р × 25% × 13% × 2 = 227 500 Р

    После поправок. Если каждому члену семьи принадлежит по 25%, семья заплатит 13% от 500 тысяч рублей — то есть 65 000 рублей на всех.

    Налог нужно считать так:

    (3 500 000 Р × 25% − 3 000 000 Р × 25%) × 13% × 4 = 65 000 Р

    Поправки по поводу продажи детских долей заработали задним числом. Они действуют для доходов начиная с 2017 года. Это значит, что при продаже квартиры в 2017 году семья начисляла налог с полной стоимости детских долей.

    А теперь можно подать уточненную декларацию и вернуть переплату. Потому что государство официально разрешило уменьшать доходы детей на расходы родителей.

    Но только при условии, что раньше сами родители не использовали всю сумму расходов для уменьшения своего налога.

    Важна дата именно дохода, а не расхода, то есть год, когда квартиру продали. Если квартиру с детскими долями продали в 2017 или 2018 году, подавайте уточненные формы 3-НДФЛ и требуйте вернуть несправедливо уплаченные суммы. Раньше их нужно было платить, а теперь нет — пусть возвращают.

    Тот же федеральный закон урегулировал еще несколько важных нюансов по поводу начисления НДФЛ, например при продаже унаследованного и подаренного имущества. Эти изменения тоже помогут сэкономить деньги. Но об этом в следующий раз.

    Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/detskaya-dolya/

    Как оформить договор купли продажи квартиры чтобы не платить налог

    Как вычесть налоговые вычеты и оформить ДКП квартиры одним договором?

    Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

    МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ

    Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.

    Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.

    Как правило, его применяют в трех случаях:

    — если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;

    — если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;

    — если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.

    Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб.

    Внимание

    Датой, с которой отсчитывается срок владения, является дата внесения записи о регистрации права собственности в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

    Но так как три года и даже пять лет для новостройки – не критичный срок, то вполне можно подождать наступления срока, когда можно продать квартиру без налога и оформить сделку.

    Плюсом такого ожидания будет возможность сделать хороший ремонт, дождавшись, когда дом даст усадку.

    Многие покупатели обращают на этот момент самое пристальное внимание.

    Как продать квартиру по наследству без налогов? Как и в случае с новостройкой, продать квартиру после дарения без налога можно лишь по истечении определенного срока, он составляет три года – вне зависимости от того, как вы получили недвижимость в дар или по наследству. Датой отсчета срока считается дата оформления собственности на жилплощадь.

    В итоге налоговая база равна нулю.

    Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли — тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е.

    каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей.

    Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

    Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем.

    Как оформить договор купли продажи квартиры чтобы не платить налоги

    Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);

    • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

    Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

    Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

    Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры.

    Как оформить договор купли продажи квартиры чтобы не платить налог с продажи

    В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:

    (2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет

    «Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

    Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб.

    Так как долевая собственность была совместной, использоваться вычет будет единожды на объект (а не каждым собственником отдельно).

    Таким образом, расчёт налога для каждого налогоплательщика отдельно будет выглядеть так: 2 млн (1/2 от общей стоимости жилья) – 500 тысяч (1/2 от вычета в 1 млн рублей) млн = 1.

    5 млн – налогооблагаемая база При этом вычет с покупки объекта составит: 2 млн рублей на каждого собственника.

    Таким образом, НДФЛ с продажи квартиры для брата и сестры компенсируется вычетом с покупки нового жилья и составит 0 рублей.

    Как продать квартиру без налога при общей долевой собственности

    Какой налог при продаже квартиры придётся заплатить владельцам зависит и от вида собственности. Если она долевая, то вычет в 1 млн рублей может быть применён как ко всему объекту, так и к его долям по отдельности.

    Важно

    БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА

    Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры.

    Источник: https://tulakontakt.ru/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-chtoby-ne-platit-nalog

    Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

    Как вычесть налоговые вычеты и оформить ДКП квартиры одним договором?

    Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года.

    В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

    Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ.

    Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

    Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

    Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:- доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);- если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

    Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

    – С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом.

    До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года.

    Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

    Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

    – Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

    Мартынов Алексей Сергеевич, руководитель департамента развития компаний GreenMos.ru и XelaGroup.ru:

    – Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

    Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

    Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

    Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans:

    – Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

    Алина Дмитриева:

    – Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е.

    исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

    Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг).

    Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

    Варианты уменьшения суммы налога

    Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

    Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета).

    У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.2.

    Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей).

    При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

    Особенности налогообложения для юридических лиц

    В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%.

    Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

    Мартынов Алексей Сергеевич:

    – При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

    1. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

    50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.

    2. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

    3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица.

    Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

    Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

    Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент.

    И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

    Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

    – Покупка недвижимости у иностранных граждан на территории Российской Федерации подчиняется законам нашей страны, и каких-либо существенных отличий не имеет. Сопровождение любой сделки с недвижимостью в современных условиях следует доверять специализирующемуся в этой отрасли юристу, поскольку в нынешней непростой ситуации условия сделок определяются сторонами индивидуально, исходя из возможностей и потребностей каждой, что предопределяет наличие в каждой из них специфических рисков.Думаю, даже для неспециалиста в области экономики и права, очевидно, что с позиции продавца, если его жилье сейчас готовы купить, то с ним надо расставаться, так как в ближайшие год-два цены расти не будут.Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами, не вправе воспользоваться льготами, доступными резидентам (в частности, у них нет права на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей). Эта позиция выражена в письме Минфина РФ от 22 июня 2015 г. № 03-04-05/35996. Налоговых ставок изменения не коснулись, и они остались прежними. Для налоговых резидентов 13%, для остальных лиц – 30%. При наличии международного договора об избежании двойного налогообложения между Россией и страной проживания нерезидента, последнему необходимо с ним ознакомиться.

    Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:

    – Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

    Анастасия Наймушина, директор юридического департамента компании Blackwood:

    – Что касается нерезидентов, то время нахождения имущества в собственности не влияет на налог. Налог платится с разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение указанной недвижимости в прошлом.

    Анна Левитова:

    – Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

    Алена Владимировна Дрючина, адвокат Адвокатского Бюро «Гестион»:

    – Порядок и необходимость подтверждения статуса налогового резидента/нерезидента на законодательном уровне не установлены. Соответственно, период пребывания нерезидента на территории РФ определяется на основании документов, дающих возможность прямо или косвенно выявить количество календарных дней пребывания лица на территории РФ (заграничный паспорт с отметками пограничного контроля, данные пограничных служб, проездные документы, справки с места работы/учебы и т.п.). Согласно ст. 6 ФЗ «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ» от 15.08.1996 г. № 114-ФЗ выезд из России или въезд в нее российские граждане осуществляют по действительным документам, удостоверяющим личность гражданина РФ за пределами ее территории. Поэтому чаще всего даты отъезда и прибытия физических лиц на территорию РФ устанавливаются именно по отметкам пограничного контроля.

    Алина Дмитриева:

    – Для определения такого статуса как налоговое резидентство РФ необходимо обратиться к налоговому законодательству, а именно к ст. 207 Налогового Кодекса РФ.НК РФ предусмотрена ответственность за неуплату сумм налога или других неправомерных действий (бездействия). В зависимости от того, как было совершено правонарушение, с виновного лица будет взиматься пеня или штраф.В том случае, если налог, пеня или штраф не уплачены и не будут уплачены добровольно, дело передается судебному приставу-исполнителю, последний имеет полномочия временно ограничить выезд должника из РФ в соответствии с Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”. А в случае отсутствия судебного акта вправе обратиться в суд с заявлением об установлении для должника временного ограничения на выезд из РФ, если сумма задолженности превышает 10 тысяч рублей».Однако проблемы с нерезидентами, продающими недвижимость в РФ, могут возникнуть вовсе не в той части, которая касается размера налога. Иностранцы могут оказаться не готовыми к самому процессу проведения сделки.

    Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Петербурга:

    – Я не вижу никаких особенных рисков именно по основанию владения жильем иностранцев. Здесь остаются общие риски приобретения жилья, которые значительно перевешивают указанную особенность сделки. Нюансы могут возникнуть на этапе переговоров и организации сделки.

    Как показывает практика, иностранцы в принципе не способны понять расчет через сейфовую ячейку, разбивку денег по пакетам и работу посредников, комиссионные которых становятся известны только в день подписания договора. Из-за указанных непониманий сделка может сорваться на последнем этапе ее организации.

    Если сделка исполнена между сторонами (объект передан и расчет произведен), то рисков в ней не больше, чем при покупке-продаже жилья гражданами РФ.

    Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sekonomit-na-nalogah-pri-prodazhe-kvartiry-218097/

    Криминальный мир
    Добавить комментарий