Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Перевод в нежилое помещение: как законно открыть в квартире магазин, салон или офис?

Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?
?

Category: Разберемся, по каким правилам осуществляется перевод жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения, например, для открытия магазина, салона или офиса.

Какое помещение можно перевести в нежилое?

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Помещение признается жилым и вносится в ЕГРП в таком качестве, если отвечает определенным требованиям (санитарным и техническим, изолированности и др.) и в соответствии с жилищным законодательством является пригодным для постоянного проживания.

Понятие «жилое помещение» является обобщающим для таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «часть квартиры» и др. Для использования помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст. 288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого.

В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;- переводимое помещение является частью жилого помещения;- используется в качестве места постоянного проживания;- право собственности на переводимое помещение имеет обременения;- жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления, наименование которого указывается в соответствующем Административном регламенте (см. напр., Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 16.10.2013 г.

№ 3190-п/1 «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг: «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:- подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП);- план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять);- поэтажный план дома (вправе не представлять);- проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода);- согласия всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Использование жилых помещений в качестве нежилых — какие ограничения существуют?

С целью соблюдения требований Федерального закона “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” необходимо руководствоваться Сводом правил 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. В данном Своде правил (СП 54.13330.

2011) среди прочего определены ограничения по использованию жилых помещений в качестве нежилых.

В подвальном, цокольном первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:- магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;- специализированные рыбные магазины;- склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки);- предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);- бани;- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м;- все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);- автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;- общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;- производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);- диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил);в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП).На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе – открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.

Какие споры рассматриваются в судах?

Источник: https://staryiy.livejournal.com/1097301.html

Для перевода квартир в магазины потребуется письменное согласие соседей

Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?

Магазины, парикмахерские, аптеки и кафе можно будет организовать в жилом доме только с письменного согласия всех соседей. Добро на перевод квартиры в нежилое помещение должны дать владельцы квартир, которые непосредственно примыкают к переводимому объекту. Такие правила намерен ввести Минстрой, в правительстве их уже одобрили.

Новый порядок сделает процедуру перевода квартир в нежилые помещения более справедливой с точки зрения соседей. Ведь именно они чаще всего страдают от шума или запахов, которые доносятся из кафе, магазинов, кофеен и других заведений, расположившихся за стеной.

Спросить обещают всех, кто живет справа и слева от будущего нежилого помещения и даже сверху. Планируется, что участвовать в принятии решения – быть или не быть парикмахерской или магазину вместо квартиры – обязательно должно максимальное количество жильцов подъезда, в котором находится помещение, – две трети от их общего количества.

В России составлен рейтинг регионов по доступности жилья

Собственники соседних квартир могли настоять на согласовании с ними решения о переводе жилого помещения в нежилое и раньше, напоминает Игорь Кокин, эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС. Правда, только в судебном порядке. В 2006 году Верховный суд внес это требование в обзор судебной практики. С внесением этого правила в Жилищный кодекс воспользоваться им смогут все.

Изменения увеличат пакет документов для перевода помещения из жилого в нежилой фонд. Основной останется прежним – это протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято соответствующее решение. Но к нему добавятся письменные согласия отдельно от каждого соседа, чья квартира примыкает к будущему магазину.

Требования к переводу жилого помещения в нежилое ужесточались и ранее. К примеру, уже можно осудить на три года лишения свободы людей, которые подделали решение общего собрания собственников квартир. Раньше перевод квартир в нежилые помещения по поддельным протоколам были не редкостью, теперь же число таких преступлений сильно сократилось.

Объект торговли или услуг можно открыть только на первом этаже. Также для этих целей можно использовать подвальные помещения.

Юрконсультация: Можно ли тратить маткапитал на ремонт кваритиры

Новым станет требование о присутствии на общем собрании жителей подъезда, в котором квартира переводится в нежилой фонд. Их должно набраться не меньше 2/3 от общего числа собственников подъезда, иначе решение о переводе помещения в нежилой фонд нельзя будет принять.

В помещении в обязательном порядке должна быть сделана перепланировка. “Она зависит от того, что откроется: парикмахерская или магазин. От этого зависит и план перепланировки, коммуникаций”, – говорит Игорь Кокин. Также каждое нежилое помещение должно иметь собственный вход, клиенты не должны ходить в него через подъезд.

Остается риск для жителей, которые согласились видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин

Одна из правовых коллизий сегодня – хостелы в жилых домах. Их владельцев никто пока не обязал использовать только нежилые помещения. Поэтому они занимают обычные квартиры, не согласовывают свое открытие с жильцами дома.

А вот неудобств приносят массу. Шум в любое время суток и пользование общим имуществом собственников: входом, подъездом, лифтом.

Если бы владельцам хостелов пришлось переводить квартиры в нежилые помещения и спрашивать мнения жильцов, они вряд ли бы смогли открыться.

Функционал нового помещения должен быть согласован с собственниками квартир. Нельзя открыть спа-салон в помещении, которое жильцы дома согласовали под магазин.

Инфографика “РГ”: Леонид Кулешов/ Елена Березина

Если помещение переведено в нежилое под магазин, а потом его владелец решил открыть в нем что-то другое, например, парикмахерскую, он должен повторно провести перепланировку помещения. А вот повторно согласовывать функции помещения с собственниками соседних квартир не обязан. В этом риск для жителей, которые хотели видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин.

В последние годы порядок перевода квартир в нежилые помещения ужесточился настолько, что приобретенные под определенные цели квартиры так и остаются жилыми. К примеру, если до 2015 года в Москве ежегодно меняли свое назначение около 300-500 квартир на первых этажах, то в 2016-м их количество сократилось на порядок.

Разработан новый способ расселения аварийных домов

Невоплощенными остались и планы многих бизнесменов, которые смогли изменить статус помещения, но не смогли перепланировать его с учетом всех требований. В итоге такие квартиры оказываются на рынке недвижимости с большим дисконтом. Покупателю такого помещения следует знать, что прописаться в нем нельзя, а коммунальные платежи придется платить по повышенному тарифу.

Чтобы перевести незадавшийся магазин или парикмахерскую обратно в жилое помещение, снова придется собирать весь дом на собрание. И собрать нужное количество будет очень сложно.

Источник: https://rg.ru/2018/08/21/dlia-perevoda-kvartir-v-magaziny-potrebuetsia-pismennoe-soglasie-sosedej.html

Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином

Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?

Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Она изучила спор чиновников Краснодара и некого гражданина, который купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома и перестроил ее.

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти – узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

Верховный суд объяснил, как снизить квартплату

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое “творчество” найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но – с учетом градостроительного законодательства.

Верховный суд разъяснил, как получить компенсацию за бесконтактную аварию

В следующей статье Жилищного кодекса – 23-й – сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены.

В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

И список документов – исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, – для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил “крыльцо в виде пристройки” на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил – уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

ВС РФ разъяснил порядок решения споров из-за затопленных квартир

Есть еще одна статья того же кодекса – 40-я.

Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

– Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования.

В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения – крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении.

Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое.

Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Источник: https://rg.ru/2017/07/17/verhovnyj-sud-raziasnil-kogda-kvartiru-mozhno-sdelat-magazinom.html

Судебная практика отказ МВК перевод в нежилое

Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?

На данной странице сайта представлены судебные решения, вынесенные при представлении интересов клиентов юристами нашей компанией по обжалованию в суде отказов администраций районов Санкт-Петербурга (МВК) в переводе квартир в нежилой фонд.

Так же вы можете самостоятельно ознакомиться с ниже размещенными решениями на официальных сайтах судов. Для этого на сайте соответствующего суда в разделе «судебное делопроизводство – рассмотрение дел» достаточно вписать номер дела, указанный на нашем сайте.

РЕШЕНИЕ

Дело № 2-3890/2013

Судья Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В.,

при секретаре Демура М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.П.В. о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

К.П.В.

обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме – , обязании Администрации Выборгского района совершить необходимые действия, направленные на перевод квартиры из статуса жилого помещения в статус нежилого помещения в целях использования в качестве магазина промышленных товаров.

Мотивировал свои требования тем, что заявитель является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: . Указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.

Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.

ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам по указанному адресу. (л.д. 26).

Заявителем был заказан проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, расположенное по адресу: .

Проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение разработан ООО «», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации. Указанный проект учитывает все рекомендации и предписания КГА. (л.д. 84-103).

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану. (л.д. 34)

«Проект перепланировки с разделением квартиры под магазин промышленных товаров для подготовки документов при переводе в нежилой фонд» разработан ООО «». (л.д. 12-83).

ООО «» был разработан проект перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: , в связи с переводом ее в нежилой фонд.

По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, устройство двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, возможно.

После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. (л.д. 8).

Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г. № 170, а именно, п. 4.2.4.9.

Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме; не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома.

Заявитель полагал отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: , незаконным, указав, что в соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил эксплуатации жилищного фонда в РФ, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.

2003 года № 170 не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

Данный запрет вызван тем, что в результате расширения существующих проемов, либо при пробивании новых проемов, возможно ослабление несущих способностей несущих конструкций крупнопанельных и крупноблочных зданий.

Вместе с тем, данные правила не содержат какого-либо запрета на устройство прохода в существующих оконных проемах, если такое устройство не связано с расширением данных проемов, и возможно за счет разбора части подоконного пространства.

Проектом предусмотрено именно такое устройство двух входных проемов, то есть без расширения оконного проема, за счет разбора части подоконного пространства. Участок подоконного пространства не предназначен для восприятия нагрузок от выше расположенных конструкций т.е.

образуемые в нем реакции опор на нагрузки не учитываются в существующей схеме здания.

Устройство дверных проемов согласно Проекту будет соответствовать требованиям нормативно-технической документации, не изменит расчетную схему стены здания и, следовательно, не окажет влияния на целостность конструктивных элементов здания.

Таким образом, устройство проемов в соответствии с проектом не повлияет на несущие способности стены, и не повлечет создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Выводы о технической безопасности устройства входов в полном объеме подтверждаются содержанием проекта, и фактом надлежащего согласования проекта без замечаний в установленном законодательстве порядке с уполномоченными контролирующими органами.

Все необходимые технические условия на подключение к инженерным сетям дома получены в установленном порядке.

Источник: https://manswell.ru/zhilisnyi_jurist/sudebnaya-praktika-otkaz-mvk-perevod-v-nezhiloe/

Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения – Управление персоналом

Как в судебном порядке перевести жилое помещение в нежилое, с целью открытия магазина?

Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»

Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации. Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности. О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.

Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.

Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир.

Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.

До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?

Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.

Данный пробел отчасти заполнило Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.

2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», указывающее, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Несмотря на теоретически внесудебный, четко регламентированный статьями 22–24 Жилищного кодекса РФ порядок перевода помещений из одной категории в другую, судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Так, в феврале 2011 года Волжский городской суд Волгоградской области рассмотрел дело по иску Н. к администрации городского округа о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании администрации городского округа осуществить такой перевод в установленном законом порядке.

Спорное жилое помещение являлось объектом культурного наследия регионального значения. Основанием для отказа указано то, что заявителем не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 22 ЖК РФ, выражающиеся в отсутствии согласования областного органа охраны культурного наследия, что необходимо в силу пункта 4 статьи 35 Федерального закона от 25.06.

2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Заявителем в администрацию городского округа были предоставлены все требуемые документы, необходимые для перевода спорного помещения в нежилое.

Предоставления согласия областного органа охраны культурного наследия от него не требовалось. Согласие комитета по культуре местной администрации должно было выражаться в охранном обязательстве.

В судебном заседании Н. предоставил охранное обязательство на указанное жилое помещение, выданное комитетом по культуре, и пояснил, что при сдаче документов в администрацию городского округа администрация не требовала предоставить данный документ.

На основании изложенного суд решил, что гражданином Н. не нарушается порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, и полностью удовлетворил требования истца.

В данной ситуации у собственника раритетного помещения возникла необходимость предоставить документ, не названный в статьях 22–24 Жилищного кодекса РФ. Это лишний раз доказывает, что перечень указанных в кодексе документов не является исчерпывающим и обстоятельства могут потребовать получения дополнительных разрешений.

Нижегородским судьям пришлось столкнуться с еще более сложной ситуацией, рассматривая гражданское дело по иску Г. к администрации Нижнего Новгорода и администрации Автозаводского района о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение.

Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина. Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований:

1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы;

2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями;

3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной;

4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории;

5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; предоставить договор и лицензию подрядной организации.

Сложности не остановили истицу, и ею был оформлен и согласован с соответствующими инстанциями проект переустройства квартиры для использования в качестве нежилого помещения. Через своего представителя истица обратилась в администрацию Автозаводского района г. Нижнего Новгорода с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, переустройстве и перепланировке жилого помещения.

В ходе обследования межведомственной комиссией по переводу жилых помещений в нежилые было установлено, что в квартире уже выполнены ремонтно-строительные работы без разрешительной документации, а именно: выполнено переоборудование оконного проема в дверной проем для организации отдельного входа в помещение; произведен монтаж конструкции отдельного входа без оформления ордера на проведение работ; квартира использовалась как нежилое помещение.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?314

Криминальный мир
Добавить комментарий