Как в данном случае разрешить вопрос о продаже долей?

Порядок приобретения доли в уставном капитале узбекской компании (Нодира Рыскиева, Партнер ЮФ «Ryskiyeva and Partners»)

Как в данном случае разрешить вопрос о продаже долей?

 Порядок приобретения доли в уставном капитале узбекской компании

Практически любой хорошо налаженный и развитый бизнес рано или поздно может стать объектом купли-продажи, и всегда найдется лицо, заинтересованное в приобретении такого бизнеса. Следовательно, у лица, заинтересованного в полном или частичном приобретении такого бизнеса, возникает естественный вопрос: «Как юридически грамотно оформить сделку по приобретению такого бизнеса?»

Как Вам возможно известно, для ведения частной предпринимательской деятельности в Узбекистане в большинстве случаев учреждаются юридические лица в форме общества с ограниченной ответственностью (далее – Общества).  

В данной статье мы попробуем описать порядок осуществления купли-продажи доли (части доли) в уставном капитале Общества в Узбекистане, а также предоставить некоторые рекомендации по этому поводу.

Порядок такой купли-продажи регламентирован Гражданским кодексом Республики Узбекистан и соответственно Законом Республики Узбекистан «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» от 06 декабря 2001г. за № 310-II.

При этом необходимо отметить, что продажа участником своей доли (части доли) в уставном капитале Общества возможна лишь в случае её полной оплаты участником-продавцом. При её неполной оплаты, доля (часть доли) может быть продана только в той части, в которой она уже оплачена. При этом понятие «полной оплаты» в этой связи следует понимать как внесение полного вклада участником-продавцом.

Всю процедуру купли-продажи доли (части доли) в уставном капитале Общества условно можно разделить на несколько этапов.

Первый этап – проведение финансового и правового аудита (Due Diligence).

Прежде чем инвестировать в какое-либо юридическое лицо считается рациональным сначала изучить покупателю (инвестору) определенные документы, касающиеся деятельности данного юридического лица, чтобы не приобрести «кота в мешке» и, впоследствии не пожалеть о покупке. Для этих целей рекомендуется провести комплексный финансовый и правовой аудит (Due Diligence) деятельности юридического лица, в покупке которого возникла заинтересованность.

Финансовый и правовой аудит проводится для целей формирования у покупателя (инвестора) объективного представления об объекте покупки (инвестирования), в данном случае – Общества, в ходе которого изучаются инвестиционные риски, осуществляется независимая оценка объекта покупки (инвестирования), всестороннее исследование деятельности юридического лица, включая комплексную проверку его финансового состояния, проводится обзор учредительных документов, юридического статуса, документов о корпоративном управлении, решений органов управления и т. п. При этом важно отметить об отсутствии в Узбекистане механизма по ведению учета (регистрации) и выявлении каких либо обременений в отношении доли (части доли) в уставном капитале Общества.

Второй этап – согласование с участниками Общества продажи доли третьим лицам.

Согласно действующему законодательству Узбекистана, если количество участников Общества составляет более одного лица, то при намерении продать одним из участников своей доли либо её части в уставном капитале Общества третьим лицам, данному участнику сначала необходимо предложить остальным участникам данного Общества приобрести его долю (часть доли), так как соучастники Общества имеют преимущественное перед третьими лицами право такой покупки. Для этого участник-продавец обязуется в письменном виде уведомить остальных участников Общества с указанием предполагаемой цены и других условий продажи доли (части доли). Участник(-и), который(-е) желает(-ют) воспользоваться преимущественным правом покупки доли (части доли) у продающего участника, должен(-ны) в течение одного месяца известить об этом участника-продавца, с указанием объема приобретения доли (части доли), либо сообщить о нежелании такой покупки.  

Если в течение указанного в уведомлении срока продаваемая доля (часть доли) не будет выкуплена участником(-ами) Общества в порядке осуществления преимущественного права, то участник-продавец вправе продать долю (часть доли) третьим лицам.

При этом участник-продавец не вправе продавать свою долю (часть доли) третьим лицам по цене ниже той, которая была предложена другим участникам этого Общества.

В случае нарушения данного правила, участник(-и) в течение трех месяцев с момента, когда он(-и) узнал(-и) о таком нарушении, имеет(-ют) право в судебном порядке потребовать перевести на него(них) права и обязанности покупателя(-ей).

Третий этап – проверка возможности продажи доли третьим лицам.

В некоторых случаях, когда участников Общества два и более лиц, в учредительных документах Общества может быть установлен запрет или ограничение на продажу участником Общества своей доли (части доли) третьим лицам. В таких случаях продажа доли (части доли) может быть произведена только остальным участникам данного Общества.

Если продажа участником своей доли (части доли) не может быть произведена по тем обстоятельствам, которые не зависят от воли участника-продавца, то данный участник вправе потребовать от самого Общества выкупить продаваемую долю (часть доли), либо разрешить участнику-продавцу продать её либо её часть третьим лицам. В данном случае общее собрание участников Общества обязуется сделать выбор и принять соответствующее решение по данному вопросу.  

Более того, покупателю (инвестору) необходимо обратить внимание на учредительные документы Общества, в которых может быть установлен лимит на максимальный размер доли, который может принадлежать одному участнику Общества.

В связи с этим, до приобретения доли (части доли) в уставном капитале Общества покупателю (инвестору) рекомендуется уточнить наличие или отсутствие такого ограничения, а в случае его наличия – узнать объем ограничений.

Четвертый этап – получение согласия Антимонопольного органа

Согласно нормам Закона РУз. «О конкуренции» от 06 января 2012г. за № ЗРУ-319, покупателю доли (части доли) может потребоваться получение предварительного согласия Госкомконкуренции РУз. (далее – Антимонопольный орган) на осуществление покупки доли (части доли) в уставном капитале Общества.

Для получения такого согласия со стороны покупателя доли (части доли) в антимонопольный орган подается соответствующее заявление и предусмотренные законодательством документы и сведения.

Если в качестве покупателя выступают несколько лиц, то заявление может быть подано одним из покупателей от имени остальных покупателей.

Получение такого согласия требуется при приобретении лицом (группой лиц) долей в уставном капитале Общества, при котором такое лицо-покупатель (группа покупателей) получает право распоряжаться:

1) более чем 50% (пятьюдесятью процентами) долей, если до этого приобретения покупатель (группа покупателей) распоряжался менее чем 50% (пятьюдесятью процентами) долей в уставном фонде данного Общества;

2) более чем 2/3 (двумя третями) долей, если до этого приобретения покупатель (группа покупателей) распоряжался не менее чем 50% (пятьюдесятью процентами) и не более чем 2/3 (двумя третями) долей в уставном фонде данного Общества.

Источник: https://www.zakon.kz/4788020-poryadok-priobreteniya-doli-v-ustavnom.html

Особенности раздела долевой собственности при разводе супругов

Как в данном случае разрешить вопрос о продаже долей?

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

  • находясь в браке,
  • на стадии оформления развода,
  • после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

  • заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
  • изменение количества дольщиков,
  • внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране.

А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

  • совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
  • долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
  • раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения.

Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.

ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора.

Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге.

Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну.

Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость.

Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

  • после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
  • не будет снижена ее стоимость,
  • не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
  • квартира является делимой,
  • квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника.

Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя.

Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли.

Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину.

После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Источник: https://divorceinfo.ru/2293-osobennosti-razdela-dolevoi-sobstvennosti-pri-razvode-suprugov

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как в данном случае разрешить вопрос о продаже долей?

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Как в данном случае разрешить вопрос о продаже долей?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Как решаются спорные вопросы с квартирными долями – Рынок жилья

Как в данном случае разрешить вопрос о продаже долей?

16.05.2019 | 08:00 43469

Почему в Москве комната в коммуналке является отдельным объектом недвижимости, а в Петербурге – это доля на право в общей собственности? Можно ли на практике выделить свою долю «в натуре»? Какие нюансы учитывают судебные органы в спорных ситуациях с долями?

На эти и другие вопросы отвечала Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр», на семинаре «Особенности проведения сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Фундаментальные понятия

Самое интересное в данной теме – это, конечно, судебная практика. И Марьяна Баларева об этом рассказала. А чтобы разобраться в судебных хитросплетениях, сначала необходимо пройти скучный, но важный законодательный ликбез. Запасайтесь терпением, поверьте, оно того стоит.

Итак, в основе законодательного регулирования сделок с долями лежат глава 16 Гражданского кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ, глава 7 Семейного кодекса РФ, а также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015.

Согласно Гражданскому кодексу, общая собственность возникает в том случае, если мы имеем несколько правообладателей, а вещь нельзя физически разделить без ущерба для нее.

Общая собственность бывает совместной и долевой. Самый распространенный вариант совместной собственности – это имущество супругов. В законодательстве прямо указано, что нажитое в браке является совместной собственностью. Есть и другие варианты. Фермерские хозяйства нас в данном контексте не интересуют.

Но речь еще может идти об имуществе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества – сегодня эту тему опустим. Говорим только о квартирах. В них совместная собственность могла возникнуть и в результате приватизации.

Но это в основном самое начало приватизации, когда такую собственность даже не называли совместной: она считалась собственностью без определения долей.

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры?Конфликтные ситуации у владельцев долей >>Хотя в большинстве случаев квартиры оформляются в долевую собственность. При этом если среди сособственников есть несовершеннолетние, то их доля при приватизации, так же как и при покупке новой квартиры, должна быть выделена обязательно.

Интересная деталь: от совместной собственности можно потом перейти к долевой, достаточно оформить нотариальное соглашение об определении долей. А вот обратный процесс уже невозможен.

Важный момент – собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество, а не доля в имуществе. Есть такое понятие «идеальная доля» – это как раз доля, не привязанная к конкретному имуществу. И права собственников (владение, пользование, распоряжение) должны осуществляться по взаимному согласию всех сособственников. Если такого согласия нет – добро пожаловать в суд.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если это по каким-то причинам невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсации.

Все сособственники в случае желания одного из них продать свою долю имеют преимущественное право покупки. Они должны быть письменно уведомлены с указанием цены. Если в течение 30 дней (речь идет о недвижимом имуществе) никто из них не выказал желания, владелец доли может продать ее стороннему покупателю.

Несоблюдение этих условий влечет за собой много судебных споров, но о них мы поговорим чуть позже.

«Многие нотариусы заняли сейчас довольно твердую позицию, – констатирует Марьяна Баларева, – что поскольку сделка с долями в любом случае нотариальная, то и уведомление должно быть в нотариальной форме.

Нотариус сам отправит эти предложения сособственникам, а потом выдаст свидетельство о том, что никто из них не выразил свою волю или отказался.

Однако в законе нигде не написано о нотариальном удостоверении этих уведомлений, а если сособственников много – это обойдется недешево».

Как делить, как продавать, как налоги платить

Участник долевой собственности имеет право выдела своей доли из общего имущества. Если не удается договориться с другими сособственниками о выделе своей доли в натуре, то можно сделать это в судебном порядке. Нюанс в том, что закон говорит: такой выдел возможен, только если не причиняется вреда общему имуществу.

Еще с советских времен считается, что, даже когда теоретически можно сделать отдельный вход, отдельную кухню и отдельный санузел, то практически это происходит крайне редко. Обычно это сложноразрешимая ситуация, которая опять же приводит к определению порядка пользования помещениями либо к продаже своей доли через суд.

При этом в случае, если доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию – пусть даже он с этим не согласен. Получив компенсацию, право собственности он, естественно, утрачивает.

Ежели собственник доли – должник, то кредитор может обращать взыскание только на его долю.

Он вправе предъявить требование о выделе доли в натуре (мы уже убедились, что это практически невозможно), потом – требовать продажи этой доли другим сособственникам по цене не ниже рыночной.

И только после этого (если все отказались) – через суд обращения взыскания на эту долю путем продажи с публичных торгов.

Тему общей собственности супругов выносим за скобки – она слишком обширна и заслуживает отдельного разговора. А вот о том, как продавать, нужно сказать главное: все сделки с долями в праве на недвижимое имущество с 2016 года должны осуществляться исключительно в нотариальной форме. О преимущественном праве выкупа мы уже говорили.

И, конечно, налогообложение. Тут три аспекта. Первый: каждый участник долевой собственности платит налоги соразмерно своей доле. Если он имеет какие-то льготы, то они распространяются только на его долю, остальные платят в полном объеме.

Второй: при продаже доли в составе единого объекта недвижимости при сроке владения менее минимального налоговый вычет в размере миллиона рублей распределяется между всеми сособственниками пропорционально их доле.

Если доля продается отдельно, то ее владелец имеет право на имущественный налоговый вычет в тот же миллион, но уже единолично.

И третий: при покупке недвижимости в долевую собственность и получении права на вычет после 1 января 2014 года каждый из собственников имеет право на вычет в размере 2 млн руб. (если стоимость приобретенного больше этих 2 млн).

Москва не Питер, Питер не Москва

В Петербурге больше, чем в каком бы то ни было городе России, процветает долевая собственность. Конечно – коммунальная столица! Между прочим, показатель был бы вполне сопоставим с московским, если бы не одно «но».

Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>Дело в том, что в Москве комната в коммунальной квартире регистрируется в Росреестре как отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Тогда как в Петербурге это всегда доля в праве на общее имущество. В Москве же понятия разделены: комната – отдельно, доля в общем имуществе (места общего пользования) – отдельно.

«Я не знаю, почему возникла такая разница в толкованиях российского законодательства, но это факт», – говорит Марьяна Баларева.

Встать, суд идет

А теперь, вооружившись знаниями, переходим к самому интересному. Обзор судебной практики Марьяна Баларева начала с вопросов, связанных с определением порядка пользования сособственниками общим долевым имуществом. Такой порядок может быть определен и самостоятельно, но часто сособственники не могут договориться и обращаются в суд, которому приходится иметь в виду множество нюансов.

Например, суд учитывает, есть ли в квартире помещение, которое соответствует доле. «Как адвокат я своим клиентам всегда рекомендую: давайте возьмем помещение чуть поменьше, у вас будет отдельная комната, а суду легче вынести решение», – рассказывает Марьяна Баларева.

Но даже если одна сторона соглашается на такие уступки, другая может возражать, ссылаясь на то, что она не препятствует, дескать, пусть живет где угодно.

Суд такие аргументы обычно не принимает, поскольку никто не обязан доказывать, препятствовали ему пользоваться или нет. Если препятствовали, речь будет идти о другом исковом требовании – о вселении.

А в данном случае сособственник использует свое формальное право определить в судебном порядке право пользования.

Естественно, до подачи иска необходимо уведомить другую сторону о том, что предлагается такой-то порядок пользования. Вам на это уведомление не ответили – тогда уже имеете полное право обращаться в суд.

Второй важный момент, который учитывает суд, – какой порядок пользования сложился на момент подачи иска. Но главное – это, конечно, пропорции долей сособственников.

О ситуации с преимущественным правом выкупа. Исковой срок здесь всего три месяца, но не с момента совершения сделки, а с того момента, когда истец узнал, что его права были нарушены (например, он не был уведомлен о продаже или доля продана по цене ниже той, что была указана в уведомлении).

Здесь отметим такой нюанс: договор купли-продажи доли не может быть расторгнут даже по решению суда. Сособственник подает иск о переводе на себя прав собственности.

И в этом случае одним из обязательных требований является внесение на расчетный счет (депозит) суда той суммы, которая прошла по договору. Это подтверждает серьезность намерений истца.

И если судом будет доказано, что истец прав, то собственником спорной доли станет он, а ответчику будут перечислены деньги с депозита.

Существует достаточно распространенный способ обойти право преимущественной покупки путем дарения своей доли. Мизерную часть доли не позволит подарить нотариус. А вот подарить целиком никто не мешает. И довольно сложно доказать в суде, что это была притворная сделка – что дарением просто-напросто прикрыли куплю-продажу. Необходимо представить документальные доказательства.

И в качестве постскриптума. Как говорят юристы, у нас такие суды, что идешь выигрывать – и проигрываешь, и наоборот. Прецедентного права, как известно, нет, поэтому каждое дело – чистый лист, несмотря на обобщения судебной практики Верховным судом. Даже четверть квартиры может быть признана «незначительной долей» – были и такие случаи.

Игорь Воронин    Алексей Александронок, freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252592/

Криминальный мир
Добавить комментарий