Как снять обременение на бывших хозяев дома?

Какие типы обременения могут быть на недвижимом имуществе?

Как снять обременение на бывших хозяев дома?
Под термином обременение подразумевается покупка (так называемая) физическим лицом некоторых прав на определенный вид имущества. При этом человек может собственником данного жилого или нежилого объекта и не быть.

Если же человек полностью владеет каким-либо видом имущества, то любое обременение, например квартиры, может быть не очень удобным, это вызывает определенного рода проблемы. Имущество можно купить самостоятельно, в кредит или за наличные, а можно унаследовать. Вступление в наследство – обычный процесс, который занимает определенное время.

Оформление наследства проходит в шесть месяцев. Сначала гражданин, родственник покойного, приходит в нотариальную контору, заявляет о себе и своих претензиях на все движимое и недвижимое имущество умершего, открывает дело о наследстве. А спустя полгода наследник все получает.

Наследство по завещанию проходит по такому же сценарию, обычно все достается тому гражданскому лицу, кто указан в этом важном юридическом документе. Юрист по наследству может более четко и подробно разъяснить права и обязанности сторон.

Если же вы приобретаете жилье или другой недвижимый объект не по факту наследования, а сами, то правила будут несколько иными. Да, те же квартиры по ипотечному кредитованию сейчас доступны абсолютно каждому гражданину Российской Федерации. Но имущество с обременением берут не все.

Это, безусловно, по цене будет более выгодным вариантом, но сколько проблем вы дополнительно получаете! Если любой тип обременения того или иного жилого (нежилого) объекта сравнить с понятием наличие ограничений, то эти две вещи будут совершенно равнозначными друг другу.

Обременение квартиры (дома, участка, капитального или металлического гаража) – это то же самое, что и ограничения. На слова верить продавцу не всегда можно. Это же посторонний для вас человек. Узнать, есть ли на квартире, которую вы, допустим, собираетесь приобрести, обременение, можно. Для этого достаточно обратиться в Регистрационную Палату.

Сделав запрос, вы получите данные по тому или иному объекту. Обременение выделяют двух типов: то, что вынес суд, постановил; обременение согласно договоренности. Если говорить о видах ограничений (обременений), то они будут следующими: ипотечное кредитование, наложение ареста на все (или часть) имущества, наличие сервитута, договора об опеке или доверительное управление. Теперь разберемся в этом вопросе более подробно.

Ипотечное кредитование: особенности, возможности владельца, детали такого договора

Ипотечное кредитование – явный признак наличия обременения на тот или иной недвижимый объект. Обычно люди приобретают квартиры или загородные дома в ипотеку. Да, это удобно, быстро, довольно практично. Но, помимо сторон положительных, есть и отрицательные. Ипотека дается на несколько лет, а то и десятков лет! Все это время, пока сумма за квартиру (плюс проценты банку) не будет полностью закрыта, вы полноправным собственником квартиры или иного жилого объекта не будете. Есть такие договоры по ипотечному кредитованию, которые закрыть можно раньше срока. Допустим, ипотеку взяли на десять лет, но выдалась возможность погасить все намного раньше, выплатить остаток банку целиком. Тогда это удобно, да и переплата будет меньше. Когда берешь кредит по ипотеке, важно понимать, что квартира по итогу обойдется гораздо дороже, нежели была ее первоначальная стоимость. Ни один банк себе в убыток работать не будет, это надо обязательно понимать. Вы будете несколько лет выплачивать не только стоимость квартиры, но и проценты, положенные банку. Если квартиру или другой объект недвижимости проводить по договору купли-продажи (это важная особенность), то она сразу становится полной собственностью гражданина. Документация в любом деле важна, а приобретение жилья – очень важный шаг в жизни любого человека. Если же квартиру взять по ипотечному кредиту, то хозяин (номинальный) может прописаться в ней, получить регистрацию. Это сделать законом не воспрещается. Если же вы приобретаете недвижимость по ипотеке, она будет с обременением, а потом хотите ее продать, то важно знать следующие нюансы. Новый покупатель, которого вы найдете, тоже будет проверяться банком (куда ипотеку платить) на платежеспособность. Ведь кредитору (в данном случае, это – банк) нужно полностью убедиться в том, что кредит по ипотеке будет закрыт. Организации не важно, кто именно будет выплачивать ипотечный кредит, закрывать всю сумму; главное, чтобы денежные средства поступали вовремя.

Что такое договор о ренте, его особенности

Сейчас стал популярным договор о ренте недвижимости. Это свидетельство заключается между собственником жилья и потенциальным покупателем, но второй должен обеспечить должный уход и пожизненное содержание первого. Приобретатель недвижимого имущества становится собственником сразу же после заключения договора. При этом денег он ни копейки не платит. Согласно подобному договору о ренте с пожизненным содержанием, покупатель обязуется (в документе все права и обязанности сторон обязательно будут прописаны) ухаживать за бывшим уже собственником, обеспечить ему достойную жизнь, сытость, уход должный. Обычно такой договор о ренте заключается между одиноким пенсионером, у которого родственников нет, и физическим лицом, посторонним пенсионеру. Родственных связей между этими двумя людьми может и не быть. При этом важно понимать, что, согласно договору, квартира уже не является собственностью пенсионера, его родственники (дальние или близкие) уже не смогут претендовать ни на какое наследство. Исключением может быть тот факт, что должного ухода (а он обязан быть) не было осуществлено. Бывший собственник, представив все необходимые доказательства, может расторгнуть данный пакт без согласия второй стороны. Но здесь главным условием будут именно доказательства, факты. Пенсионер (уже бывший собственник) должен получать от нынешнего хозяина своей квартиры помощь. Она может быть материальной, либо продуктами, лекарствами, другими вещами. Суммы, размер такого пособия, установлены государством. Он должен быть не менее минимальной оплаты труда. То есть, на жизнь пенсионеру должно полностью хватать. Договор такой удобный для людей пожилого возраста без детей и каких-либо родственников. Квартиру с собой в ту жизнь все равно никто не унесет, после смерти она отойдет государству. А если есть договор о ренте, то имущество по закону переходит к другому лицу, с кем обоюдный договор при жизни старика был заключен. Если новый собственник, ухаживающий за уже бывшим хозяином квартиры, решает продать или произвести другие законные манипуляции с этим объектом недвижимости, то получение согласия в письменной форме от пенсионера обязательно. Он сам уже не может сдать, продать, обменять или что-то делать со своей квартирой, но и без его ведома другой человек (собственник нынешний) тоже не имеет особых прав. По документам, фактически у недвижимого объекта новый хозяин, но бывший собственник еще живет там, будет проживать до кончины своей. Законом эти права и обязанности сторон установлены, прописаны, должны соблюдаться всеми гражданами. Любое нарушение или отступление от закона ведет к немедленному расторжению подобных договоренностей.

Какими деталями наделен договор о ренте квартиры с последующим пожизненным содержанием бывшего ее собственника?

Получить полные права, снять обременение новый собственник, который ухаживал за пенсионером (продолжим с этим примером), может лишь после смерти бывшего хозяина. В этом случае в соответствующие инстанции, начать можно с нотариальной конторы, нужно будет прийти с паспортом своим, свидетельством о смерти бывшего собственника, договором о ренте жилья. Обременение будет снято в установленные законом сроки. Где оформляется договор о ренте с пожизненным содержанием? Это делается у нотариального работника. Причем, новым собственником может быть не обязательно один человек, возможно заключить подобное соглашение сразу с несколькими людьми. Тогда они все будут ухаживать за пенсионером, а после будут делить недвижимое имущество между собой. Если кто-то из новых собственников (номинальных) умер раньше самого пенсионера, то его доля будет равно распределена между остальными. И так до кончины последнего физического лица. Договор о ренте и приобретении недвижимости в таком виде – довольно-таки рискованный шаг. Пенсионеры, люди пожилого возраста не сильны в законодательстве. Очень часто их обманывают собственные дети. Что уж говорить о посторонних людях, если договор о ренте был заключен не с ребенком! Приходится старикам потом обращаться в соответствующие инстанции, чтобы все аннулировать, вернуть себе свои права, договор в одностороннем порядке расторгнуть. Но, опять же, на все нужны факты и доказательства. Если у пожилого человека просто старческий маразм, ему кажется, что должного ухода нет, то это рассматривается в суде. Если же обманутый старик обратился к нотариусу, а затем в суд, чтобы вернуть себе права на квартиру, должного ухода он не получил, то его могут восстановить в правах. А вот те средства, что нерадивый новый собственник (назовем его так) уже затратил на пенсионера, возврату не подлежат.

Когда накладывают арест на недвижимость, предпосылки?

Арест любого недвижимого объекта – это тоже своеобразное обременение. Арестовать может банк, суд, другие инстанции. Когда это случается? Если человек продал квартиру, то документ о праве на собственность новому владельцу выдадут не раньше, чем через три недели. За это время соответствующие органы могут провести проверку, например, своевременно ли бывшим владельцем собственности уплачивались коммунальные платежи, нет ли долгов и так далее. Если что-то обнаруживается, например, большой долг за газ или свет, то на уже проданную квартиру суд может наложить арест. Тогда договор купли-продажи будет недействительным. Сначала должнику предлагается погасить все задолженности, кредиты по квартире, а потом уже ее продать.

Если жилой объект имеет некоторое обременение, то никаких юридических действий с ним совершать нельзя. Это четко прописано в законодательстве Российской Федерации.

Государственные органы завалены буквально работой, поэтому оформление, подтверждение, выдача или проверка отдельных документов порой затягивается.

Но на дела, где срока давности нет, время терпит, можно вынести решение спустя какое-то время. Оно будет законным.

Источник: http://nasledstwo.ru/poleznaya-informatsiya/obremenenie/kakie-tipy-obremeneniya-mogut-byt-na-nedvizhimom-imushchestve

Жилье с довеском

Как снять обременение на бывших хозяев дома?

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.

Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется.

Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН.

Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения).

Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы.

Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bfe7d479a7947bce6fedf97

Как снять обременение с квартиры после полной оплаты

Как снять обременение на бывших хозяев дома?

Снять обременение с квартиры после оплаты легко.Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением об этом.

Заявление так же можно подать через МФЦ. 

Срок снятия обременения — 3 рабочих дня. Если вы подаете заявление через МФЦ плюс 2 рабочих дня.

Если у вас была зарегистрирована ипотека в пользу банка, уточните у кредитного специалиста, не подавал ли представитель банка заявление о снятии обременения.

Некоторые банки делают это самостоятельно в одностороннем порядке через электронные каналы связи с Росреестром (например Сбербанк).
Статья обновлена 06.01. 2020  г

Снять обременение с квартиры после оплаты

Снять обременение с  квартиры после оплаты нужно обязательно, «автоматически» это не происходит даже если вы оплатили долги банку (кроме случаев если оформлялась электронная закладная).

Не нужно тянуть с  этой процедурой, особенно если обременение было наложено в пользу физического лица, после потери дееспособности Продавцом или его смерти, вы сможете сделать это только через суд!

Продать, подарить или иным образом передать права собственности на другого человека или юридическое лицо без снятия обременения невозможно!
Так как в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) внесена запись о  залоге недвижимости.

Законом не определены сроки, в которые необходимо снять обременение после полной оплаты, и стороны сделки решают этот вопрос по договоренности.

Давайте разберемся как нужно действовать.

Снять обременение после полного расчета

-Что значит снять обременение?
— Необходимо погасить запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Для регистрации обременения(ипотеки) вы, продавец, а возможно и кредитор(физическое или юридическое лицо) подали в Росреестр заявление о регистрации обременения(ипотеки).

Теперь нужно  убрать запись об обременении из единого государственного  реестра недвижимости (ЕГРН).
Это делается тоже на основании заявления

Снять обременение с квартиры после оплаты. Куда подать заявление

-Куда надо подавать заявление?

-В отдел приема документов Росреестра или МФЦ.
Росреестр постепенно закрывает свои офисы приема-выдачи документов и коммуницирует с заявителями через посредника — МФЦ.

Снять обременение с квартиры после оплаты. Куда подать заявление и где взять бланк

-Как написать заявление?

-Заявление Вам подготовит специалист отдела приема документов. Вы должны с ним ознакомиться, проверить адрес объекта и кадастровый номер, ваши личные данные и подписать

-Кто подает заявление?

-Все зависит от основания, на котором обременение было наложено.

 Из нижеперечисленных — выберите одну  ситуацию:

  • Если ипотека наложена на основании :

— Договора купли-продажи, то есть в договоре указана частичная оплата(рассрочка, отсрочка платежа) и  «Стороны договорились, что в пользу продавца возникает обременение» —

всеми участниками этой сделки подается заявление в Росреестр о прекращении записи об ипотеке(обременении). Документ об оплате прикладывать не надо.

  • Если ипотека зарегистрирована на основании:

— Договора купли-продажи и Кредитного договора  банка —

тогда заявление подается Покупателем с приложением справки о полной оплате и заявление подает  Кредитор(его представитель по доверенности — юрист или другой сотрудник банка)

  • Если ипотека зарегистрирована на основании:

— Договора купли-продажи, Кредитного договора и Закладной

Покупателю нужно подать заявление о прекращении записи об ипотеке с приложением Закладной с отметкой  о полной оплате кредита. Закладная хранится в Банке и будет вам выдана по заявлению после полного погашения долга в срок от 3 дней до 2-х месяцев.

  • Если ипотека  зарегистрирована на основании:

— Кредитного договора  и Договора залога с физическим лицом или юридическим лицом

— обе стороны этих договоров подают заявление в Росреестр  о прекращении записи об ипотеке.

Снять обременение с квартиры после оплаты

  • Если Вы не помните или не понимаете на каком основании наложено обременение — посмотрите расписки о приеме документов, возможно вы ее сохранилиДля регистрации ипотеки вы писали отдельное заявление и у вас есть расписка о его приеме и там указаны документы-основания.
  • Прекращение записи об ипотеке происходит в течении 3-х рабочих дней.Госпошлина не уплачивается.

Если после снятия обременения, вам необходимо выделить доли детям или всем членам семьи, прочтите статью:

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Снять обременение с квартиры после оплаты. Подтверждение снятия обременения

С 15.07.2016 года повторное Свидетельство о государственной регистрации права  не выдается, да и вообще его —  упразднили.

Всю достоверную информацию об объекте недвижимости, в том числе об отсутствии арестов и обременений,  можно увидеть только в выписке из ЕГРН.

То есть через неделю, а лучше чуть позже ( так как обновление баз иногда происходит с небольшим запозданием) после подачи заявления о снятии обременения, вы можете заказать выписку из ЕГРН на бумажном носителе или электронную выписку.

Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ  — госпошлина составляет  400 рублей.

Выписка из ЕГРН   в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет  — 250 рублей.

Посмотрите как выглядит современная электронная  Выписка из ЕГРН

Заказать ее очень легко, не выходя из дома. Выписка поступит вам на электронную почту и будет заверена ЭЦП (электронной цифровой подписью)Выписка, которую я вам предлагала посмотреть, пришла ко мне за 1 час 08 минут.

Скорость поступления выписки зависит от загруженности сервиса, иногда выписка поступает за несколько минут.

Я пользуюсь, для заказа электронных выписок, этим надежным сервисомКстати, на этом сервисе можно «поставить» на мониторинг внесение изменений в ЕГРН по вашему объекту недвижимости всего за 50 рублей.

Как только запись об ипотеке уберут — на электронную почту вам поступит сообщение.

Кредитор уклоняется от получения денег

Если вы попали в такую неприятную ситуацию, а по условиям займа передача денежных средств кредитору осуществляется только наличными средствами, обратитесь к нотариусу.
Дата размещения средств на депозите нотариуса будет являться датой уплаты долга.

Снять обременение с квартиры после оплаты просто, но сделайте это своевременно!

Всегда рада разъяснить. Автор

Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Как снять обременение с квартиры после полной оплаты

Источник: https://exspertrieltor.ru/2020/01/01/snyat-obremenenie/

Квартира с обременением

Как снять обременение на бывших хозяев дома?

Если принято решение о покупке квартиры на вторичном рынке, то необходимо быть уверенным, что прежние собственники не продают жилье вместе с «приданым» в виде обременений. Какие бывают обременения и как себя защитить от неприятных сюрпризов в будущем?

Нередкий вид сделок

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, продажа квартиры с обременением является нередким видом сделки.

Обременения прав ограничивают собственника в совершении различных действий с недвижимостью (заключение сделок, использование).

В их число входит ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление и другие.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

При покупке недвижимости, к новому собственнику переходит и обременение, даже если оно не указано в сделке, поэтому нужно быть особенно внимательным до заключения договора купли-продажи и получить полную информацию о приобретаемой квартире.

Вообще, запись об обременении должна быть в свидетельстве о собственности квартиры, так как обременения подлежат государственной регистрации. Но также существуют и такие, которые не регистрируются.

Нужно помнить, что ограничения пользования квартирой могут возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда.

Квартиры с «наследством» продавать можно, кроме двух случаев. Если на нее наложен арест, и если дом, в котором находится квартира, признан аварийным тогда совершение сделок невозможно. Как показывает практика, часто на квартиры с обременением цены снижают примерно на 30−50%, отмечают эксперты.

Частый случай

Самый распространенный случай возникновения обременения — приобретение квартиры в свою собственность с использованием заемных средств (ипотека), предоставленных банком. «До момента погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка.

Однако это не может являться обстоятельством, запрещающим собственнику квартиры продать её третьим лицам или использовать иным способом.

Это право собственника заложенной квартиры (залогодатель) закреплено ГК РФ, в соответствии с которым он вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Для продажи квартиры достаточно получить согласие банка на совершение сделки и включить в договор условия о переходе долга от продавца к покупателю, в соответствии с которым обязанность погасить долг перед банком перейдет к новому владельцу квартиры. Все будет гораздо проще, если покупатель, который решил приобрести заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита, тогда обременение с квартиры снимается.

Другой вид обременения — рента. «К примеру, если пожилой человек заключил договор ренты с кем-либо, то при этом возникает обременение — неисполненная рента.

Такую квартиру можно продать на условиях, предусмотренных в договоре ренты, в частности, если рентополучатель даст свое согласие.

Риски в таком случае нужно рассматривать индивидуально», — рассказал Александр Мурашов, руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость».

Еще один вариант обременения — аренда. Собственник (продавец) может сдавать продаваемую квартиру в аренду.

По словам Александра Мурашова, если при этом он не предупредил об этом факте покупателя (в том числе, этот факт не указан в договоре купли-продажи), то покупатель рискует как минимум тем, что, став собственником квартиры, ему придется дожидаться истечения срока аренды, чтобы ему физически освободили квартиру. А при досрочном расторжении договора с арендатором новоиспеченному собственнику придется заплатить квартирантам штрафы, предусмотренные договором аренды.

Также в качестве обременения можно рассмотреть ситуацию, при которой в квартире есть лица, не являющиеся собственниками, но имеющие в квартире постоянную регистрацию (прописку).

«Покупателю следует до сделки убедиться в том, что такие лица выписались по иному адресу, либо дали какие-либо гарантии того, что они выпишутся из квартиры в определенные сроки. Тот факт, что такие лица в настоящий момент не проживают по данному адресу, ничего не значит.

Они могут заявить о себе на следующий день после следки и сказать: „Я здесь живу“. И препятствовать этому по закону будет нельзя», — отметил Александр Мурашов.

Можно ли снять обременения?

Следуя Гражданскому кодексу, обременение снимается таким же образом, как и его наложение на имущество. По словам Александра Лунина, руководителя отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья», снятие обременения может проходить в судебном порядке, либо залогодержатель дает залогодателю письменное согласие о его снятии, после чего снятие обременения регистрируется в Росреестре.

«В случае с ипотекой, после исполнения собственником квартиры своих обязательств по погашению кредита в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ „Об ипотеке“ (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме», — пояснила Мария Литинецкая. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Можно ли сдать в аренду?

Обременение не несет в себе смысл утраты права распоряжаться имуществом, а только лишь его ограничивает.

По словам Александра Лунина, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но только с письменного согласия государственного органа, наложившего обременение на объект, либо юридического лица, например при залоге объекта. Если же обременение не затрагивает право распоряжения имуществом, то письменного согласия не требуется.

Как отметила Мария Литинецкая, например, собственник заложенного имущества вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им. Однако для этого требуется согласие залогодержателя.

Сразу несколько

По словам экспертов, случаи, когда квартира имеет несколько видов обременений, не являются редкостью. «В качестве примера можно рассмотреть случаи, когда квартира приобреталась её владельцем с использованием кредитных средств, но собственник квартиры не возвращает банку кредит.

Для взыскания задолженности по кредитному договору банк через суд обращает взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога, и одновременно в счет обеспечения иска, на основании определения суда накладывает запретительные меры на любые действия, связанные с отчуждением квартиры в пользу третьих лиц», — рассказала Мария Литинецкая. По ее словам, при такой ситуации в отношении квартиры одновременно будут существовать следующие обременения: залог квартиры в пользу банка в счет обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору и запрет Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрировать любые сделки по переходу права собственности на квартиру.

Как проверить?

Обременения об объекте недвижимости, если они существуют, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе. «Выписку из ЕГРП можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (МФЦ) или через Интернет.

Для этого необходимо оплатить госпошлину, далее в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ подать запрос по установленной форме. Получение выписки через интернет осуществляется на сайтах rosreestr.ru или gosuslugi.ru, для этого так же необходимо оплатить госпошлину и заполнить соответствующие формы», — рассказала Мария Литинецкая.

Получив выписку из ЕГРП, нужно изучить п. 4 выписки, в котором указываются имеющиеся ограничения (обременение) права. При отсутствии обременений в данном разделе выписки будет сделана запись «не зарегистрировано».

По словам Александра Лунина, есть масса сложных ситуаций, к примеру, отказы от приватизации, наличие неучтенных наследников и многое другое. Все это неявные виды обременений.

Они не зарегистрированы в реестре, но могут быть прописаны в договоре или в другом правоустанавливающем договоре, либо их может выявить только профильный специалист. «Поэтому будьте бдительны, внимательно изучайте документы и нанимайте профессионалов.

Помощь в совершении сделки с объектом недвижимости, на которое наложено обременение, может оказать любая компания, занимающаяся риелторской деятельностью», — подчеркнул он.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/81722/

Как снять обременение с бывшего имущества должника

Как снять обременение на бывших хозяев дома?

Как снять обременение с бывшего имущества должника

Или как оспорить сделки нового собственника по передаче в залог (ипотеку) недвижимости, приобретенной у должника.
Часть 7.

В прошлых статьях мы обсудили, как кредиторы взыскивают свои долги, отбирая у должника активы, выведенные им за 1 месяц, за 6 месяцев, за год, за 3 года и за 10 лет до своего банкротства. А затем свели всю информацию по оспариванию сделок в единую таблицу.

Если вы хотите получить эти знания «скопом», то оставьте свой e-mail, и мы пришлем их вам в одном удобном письме:

Если бы должник, переоформив свои активы на нового владельца, затем сел на попу ровно и никак не препятствовал оспариванию этих сделок, это было бы слишком просто и скучно. Согласны?

Поэтому сегодня мы сделаем следующий логичный шаг в своем повествовании: к чему готовиться кредиторам? И что делать добросовестному покупателю спорных активов, если началась борьба за это имущество?

На самом деле очевидно, что новый собственник (вне зависимости от того – добросовестный он или «карманный») не будет спокойно сидеть и дожидаться пока у него отберут приобретенное имущество. Поэтому, как только появляется риск оспаривания сделок, начинается активное строительство очередного рубежа обороны. Чаще всего новой линией Маннергейма становится:

  1. Либо цепочка сделок по многократной продаже бывших активов должника с целью формирования у последнего приобретателя имиджа добросовестного владельца.
  2. Либо активы заводятся в залог третьему лицу: даже если сделка будет оспорена, у залогодержателя сохранится преимущественное право на получение денег, вырученных от его последующей реализации.

В результате многолетнего опыта работы «Игумнов Групп» в банкротной теме у нас сложилось впечатление, что второй вариант воспринимается должниками прямо как панацея от всех проблем. Этакая гарантия полной безопасности выведенных активов. Из разряда: «Зачем мне юристы? Сейчас выведу имущество на неаффилированное лицо, а потом заведу их в залог, и дело в шляпе. Тут же все очевидно!». Чем заканчивается такая святая наивность мы сегодня и разберем.

Компания «Регион» до последнего планировала «разрулить» ситуацию со своими долгами. Понимание безысходности ситуации появилось только тогда, когда от одного из кредиторов в суд поступило заявление о признании банкротом. Не имея денег на полное погашение задолженности, было принято решение «спасать все, что можно!». Самым ценным активом компании был двухэтажный пентхаус в относительно новом доме на Коровинском шоссе (Москва), общей площадью около 500 кв.м и рыночной стоимостью под 90 млн рублей. Он то и был переоформлен на нового собственника по договору купли-продажи. По всей видимости, Должник понимал, что сделка, совершенная после принятия заявления о признании его банкротом, будет оспорена с высокой степенью вероятности. Поэтому потенциальный покупатель пентхауса взял кредит для его приобретения. Таким образом он сразу обременил выкупленную недвижимость ипотекой в пользу Банка. Со стороны вся схема выглядела логично и красиво: Покупатель берет кредит в Банке и на эти деньги покупает квартиру. Банк становится залогодержателем. Если сделка будет оспорена и недвижимость вернется к Должнику-банкроту, то Банк будет включен в реестр как залоговый кредитор с последующим получением 80% от суммы денег, вырученных по итогам продажи пентхауса на торгах.

Для усиления надежности этой схемы Покупатель заключил брачный договор, согласно которому купленная квартира в случае развода отойдет супругу. Как вы понимаете, расторжения брака ждать долго не пришлось, и меньше чем через год недвижимость (вместе с ипотекой) была переоформлена на бывшего мужа.

Вполне ожидаемо, что сделку купли-продажи пентхауса конкурсный управляющий в итоге оспорил. Этому способствовала и дата заключения договора купли-продажи (после принятия заявления о банкротстве), и сумма сделки, и отсутствие оплаты со стороны Покупателя, и непередача документов бывшим директором, что было расценено судом как попытка скрыть информацию об отчужденной квартире и другие факторы. Но к этому все были готовы.

А вот желание кредиторов снять обременение с пентхауса и погасить запись об ипотеке стало для Должника полной неожиданностью. Ведь в этом случае Залогодержатель не смог бы претендовать на получение денег от реализации предмета залога.

Согласно мнению Верховного суда признавая сделку недействительной, суд обязан решить вопрос о судьбе залога. Для этого он должен установить один-единственный факт: является ли Залогодержатель добросовестным лицом? Или, выдавая кредит, Банк знал о возможности признания сделки недействительной? В этом случае Залогодержатель заранее понимает, что он получает имущество под обременение от лица, не являющего реальным собственником. А значит автоматически берет на себя все риски и потенциальные убытки, связанные с утратой предмета залога. К такому развитию событий Должник не готовился. Поэтому конкурсный управляющий моментально нашел информацию о том, что Должник и Банк находятся под контролем одного и того же физического лица.

Кроме того, выяснилось, что Банк обслуживает все расчетные счета Должника. А значит, выдавая кредит Покупателю, Банк заведомо знал о наличии арестов на счетах по исполнительным листам и об отсутствии движения денежных средств у Должника.

Следовательно, будущий Залогодержатель располагал информацией, что имущество будет приобретаться у компании, имеющей признаки неплатежеспособности.

Тем самым Банк взял на себя риск утраты предмета залога в связи с тем, что имущество будет получено под обременение от ненадлежащего собственника, и не может считаться добросовестным Залогодержателем.

В результате пятиминутной работы конкурсного управляющего по сбору бумажек из ЕГРЮЛ и с сайта Банка о его бенефициарах вся сделка ценой 86,5 млн рублей полетела коту под хвост. Вот так банкир удачно сэкономил на юристах! Ах, молодца! Единственное, что спасло Должника от моментальной потери недвижимости, так это то, что конкурсный управляющий поленился как следует подготовиться к суду и не запросил из Росреестра информацию о текущих собственниках пентхауса. Только в судебном процессе выяснилось, что квартиры у Покупателя уже нет, так она ушла бывшему супругу по брачному договору. Только по этой причине суд не смог забрать квартиру в натуре и постановил взыскать с Покупателя её денежный эквивалент в размере 65,7 млн рублей (сумма согласно оценочной экспертизе). Одновременно суд лишил Банк предмета залога, определив погасить запись об ипотеке и признав обременение отсутствующим.

Чтобы получить судебные акты по этому делу, оставьте свой e-mail здесь:

Победить нельзя проиграть

Тут бы Должнику возрадоваться: задуманный результат достигнут! С Покупателя все равно брать нечего. Банку предмет залога не особо и нужен. А пентхаус, как и планировалось, остался у конечного покупателя. Но не так-то все просто! Оказывается у конкурсного управляющего и кредиторов сохраняется право подать новый самостоятельный иск об истребовании недвижимости у конечного владельца. В случае его удовлетворения появится два отдельных судебных решения: одно о взыскании денежной суммы с первого Покупателя, а второе – об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения. В зависимости от того, какое решение суда будет исполнено первым, другое подлежит прекращению.

Учитывая, что суд уже погасил обременение и установил недобросовестность всех участников сделки, какова ваша версия? Какой результат судебного процесса о виндикации пентхауса наиболее ожидаем?

Выводы для залогодержателя

Жизнь залогодержателей становится, определенно, все веселей и разнообразней! Раньше как было: выдал кредит, получил залог и уверен в возврате своих инвестиций. А сейчас, чтобы не остаться без денег, придется как следует проработать сделку и погрузиться в законодательство до уровня квалифицированного юриста. Но о рисках залогодержателей мы уже писали вот в этой статье, не будем повторяться.

Кредиторы – это наше все! Именно так считает государство, преследуя свои меркантильные интересы по сбору налогов. Именно благодаря государственной поддержке у кредиторов практически нет шансов остаться без своих денег. Тем не менее, многие бизнесмены умудряются проигнорировать огромные возможности законодательства, нанимая для защиты своих интересов юристов широкого профиля, студентов или просто идиотов. Или, что еще безнадежней, пытаются во всем разобраться сами. Хотя куда уж проще: достаточно заключить договор с «Игумнов Групп» и ваша проблема будет решена.

Очевидная информация: секретных схем по спасению вас и ваших активов уже не существует. Все возможные шаги известны, прописаны и отражены в судебной практике. Сейчас вопрос может идти только о том, насколько качественно можно внедрить ту или иную схему: учтены ли все подводные камни, хорошо ли прописаны документы, продуманы ли все ходы и возможные действия оппонентов и т.д. Только такая нудная и кропотливая работа может дать хороший результат.

Но если вы ищете волшебные рекомендации из разряда «сделай раз-два-три», способные моментально решить все ваши проблемы, не звоните в «Игумнов Групп», нам нечего вам предложить. Да и вообще, мы не рекомендуем вам заниматься схематозом – это же, наверняка, незаконно!

Наша сага по оспариванию сделок из 7 частей подошла к концу. Если вы ничего не поняли, не расстраивайтесь: очевидно, судьба подкидывает вам повод позвонить в «Игумнов Групп». А если вам все ясно как божий день, то мы тем более будем рады видеть вас среди наших клиентов.

Специализация: представление интересов предпринимателя в государственных структурах всех уровней при привлечении к субсидиарной ответственности, взыскании ущерба, долгов по поручительству и личным займам. Безопасность личных активов.

Вам так же будет интересно:

Источник: https://igumnov.group/kak-snyat-obremenenie-s-byvshego-imushchestva-dolzhnika/

Обременение на квартиру: детали и подробности

Как снять обременение на бывших хозяев дома?

Обременение – ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим лицом и его законными интересами.

Основания для обременения:

  • ипотека – квартира находится в залоге у банка до полного оплаты кредита;
  • сдача в аренду на срок от 1 года с государственной регистрацией договора;
  • передача в доверительное управление, например агентству по недвижимости для сдачи в аренду, в этом случае собственник не имеет права продавать недвижимость до окончания действия договора;
  • договор ренты – пожизненного содержания собственника, – по которому квартира после его смерти переходит в собственность ухаживающему;
  • наложение ареста судом, например в качестве обеспечения возврата долга;
  • сервитут – ограничение пользованием, например если квартира находится в общей собственности бывших супругов после развода (на практике чаще касается земельных участков). При сделках с недвижимостью не ограничивает право собственника распоряжаться имуществом, но обязывает уведомить об обременении покупателя;
  • наличие опеки – обременение в случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или квартира приобретена с материнским капиталом. Для отчуждения требуются специальные разрешения органов опеки и попечительства;
  • концессия – временная передача права владения от собственника к концессионеру, который обязан внести те или иные улучшения в объект.

Возможно двойное обременение, например, когда квартира, купленная ипотеку, находится под судебным арестом за долги по коммунальным платежам. Кроме того, существуют ограничения, не являющиеся обременениями с юридической точки зрения, но которые стоит учитывать при распоряжении недвижимостью:

  • права зарегистрированных на жилплощади лиц – прописанных как постоянно, так и временно, например людей, не выписанных до продажи, а также имеющих право пожизненного проживания при отказе от участия в приватизации;
  • аварийность дома, в котором находится квартира – сделки с аварийной недвижимостью запрещены законом.

Сделки с недвижимостью, имеющей обременения, либо не проводятся вообще, либо проводятся строго с согласия кредитора, арендатора, рентодателя, доверительного управляющего.

Как при покупке проверить квартиру на наличие обременений?

Проверить, есть ли обременение на квартиру, можно двумя способами: в режиме онлайн через Росреестр и путем поучения выписки из ЕГРН.

Онлайн

На сайте Росреестра нужно кликнуть на «Сервисы», выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос, заполнив анкетную форму. При этом понадобится ввести:

  • номер государственной регистрации права;
  • кадастровый номер;
  • условный номер.

Сервис проинформирует вас о дате получения интересующей информации. Услуга бесплатна, но, по мнению специалистов, не всегда предоставляемые данные корректны. Иногда информация в базе данных не обновляется месяцами. В этом случае можно воспользоваться альтернативным вариантом и получить вписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Услугу предоставляют как офисы ЕГРН, как и МФЦ – Многофункциональные центры. Документ содержит официальные и актуальные на указанную дату сведения об обременении объекта недвижимости:

  • имена собственников;
  • точный адрес;
  • общую и жилую площадь.

В соответствующей графе при отсутствии обременения пишут «Не зарегистрировано», а при наличии ограничения прав указывают, какое именно, например при ипотечном залоге пишут «Залог, весь объект». Выписка из ЕГРН – документ, имеющий юридическую силу.

Покупка квартиры с обременением

Покупка квартир с обременением может быть финансово выгодной – стоимость такого жилья до ~30% ниже рыночной. Такая сделка актуальна, если вы можете сравнительно легко снять ограничение либо знаете его суть и оно для вас не критично, например вы также можете сдавать жилье в аренду по договору с агентством или содержать собственника по договору ренты.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке возможна после того, как собственник получил разрешение банка. Сделку оформляют в банке по отработанному алгоритму:

  • покупатель арендует 2 ячейки – для продавца и для банка;
  • в ячейку банка он кладет сумму, необходимую для полного погашения кредита;
  • остаток, если он есть, кладут в ячейку продавца;
  • после этого банк выдает справку, что кредит погашен;
  • продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи;
  • после регистрации документа в Росреестре новому владельцу выдают справку о снятии обременения по ипотеке;
  • после этого продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму (опционально), а покупатель получает право собственности.

Приобретение квартир с обременением ипотекой достаточно выгодно, так как жилье, находящееся в залоге у банка:

  • обычно находится в хорошем состоянии и практически не требует вложений;
  • проверено на юридическую чистоту;
  • имеет цену продажи обычно ниже рыночной, и иногда значительно.

Какие сложности возможны при наличии обременений на квартиру?

Риск покупки квартир с обременением заключается том, что вы можете не знать о наложенном ограничении. Чтобы исключить такую возможность, проверяйте недвижимость через ЕГРН – не онлайн, а путем получения выписки с оплатой госпошлины.

Если обременение касается только вопросов распоряжения недвижимостью, при этом не ограничивает право пользования, в квартире можно беспрепятственно прописаться или сдать ее в аренду.

Как снять обременение с квартиры?

Собственник может в полном объеме реализовать свои права, например продать квартиру, подарить или сделать в ней перепланировку, только после снятия обременения.

Срок действия обременения заканчивается по окончании срока действия договора (ренты, аренды, доверительного управления и т. д.), при погашении задолженности (при аресте), по решению суда и т. п.

Документы для снятия обременения:

  • документ об устранении причины ареста;
  • заявление;
  • паспорта всех новых владельцев;
  • документ о праве собственности, например договор купли-продажи.

Кроме этого, понадобится заплатить пошлины за:

  • корректировку данных в ЕГРП – 200 рублей с каждой стороны;
  • выдачу измененной выписки без упоминаний об обременении – 350 рублей за 1 бланк.

Подать документы на снятие обременения можно в отделении Росреестра, МФЦ, по почте, через сайт gosuslugi.ru при наличии электронной подписи, а также через риэлтерскую контору. Срок снятия обременения по ипотеке – 1-2 месяца.

Снятие разных видов обременения и различия в документах

Источник: https://www.6543210.ru/info/obremenenie-na-kvartiru-detali-i-podrobnosti/

Криминальный мир
Добавить комментарий