Как расторгнуть договор нанимателю

Между двумя гражданами заключен договор найма жилого помещения на 5 лет. | «Гарант-Сервис-Екатеринбург»

Как расторгнуть договор нанимателю

Между двумя гражданами заключен договор найма жилого помещения на 5 лет.
Обязательна ли государственная регистрация этого договора? Может ли договор быть расторгнут наймодателем в одностороннем порядке?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Наймодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения.

Обоснование вывода:
1. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях и в порядке, предусмотренных ст.

 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст.

 4 этого Закона) не предусмотрена государственная регистрация договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

2. Напомним, что гражданское законодательство предусматривает три основания расторжения договора:1) соглашение сторон (п. 1 ст.

 450 ГК РФ);2) решение суда — в случае предъявления стороной в судебном порядке требования об его расторжении при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450, п.п.

 2-4 ст. 687 ГК РФ);

3) односторонний отказ стороны договора от исполнения договора (п. 3 ст. 450, п. 1 ст. 687 ГК РФ).

При этом право на односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) необходимо отличать от права требовать расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, при наличии волеизъявления стороны на отказ от исполнения обязательств по договору, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только после того, как вступит соответствующее решение суда о его расторжении.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В случае одностороннего отказа стороны от исполнения обязательств по договору, когда право на такой отказ предусмотрено законом или договором, соответствующий договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Законом право одностороннего отказа от договора найма жилого помещения предоставлено только нанимателю. Так, согласно п. 1 ст.

 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Наймодателю же такое право законом не предоставлено (смотрите также определение Московского городского суда от 31 октября 2011 г. N 4г/5-9354/11).

Обязательства по договору найма жилого помещения, очевидно, не могут быть связаны с предпринимательской деятельностью нанимателя (в силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания). Поэтому право наймодателя отказаться от исполнения договора найма жилого помещения не может быть предусмотрено и самим договором найма (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, наймодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения.

Закон предоставляет наймодателю право требовать расторжения договора только в судебном порядке в случаях, предусмотренных п.п. 2-4 ст. 687 ГК РФ:

— при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;— в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения наймодателя используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, договор найма жилого помещения может быть расторгнут либо путем одностороннего отказа нанимателя от исполнения обязательств по такому договору (п. 1 ст.

 687 ГК РФ), либо по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), либо по требованию наймодателя о расторжении такого договора в судебном порядке при наличии оснований, указанных в п. 2 ст. 450, п.п. 2-4 ст. 687 ГК РФ.

Отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору найма жилого помещения наймодатель не вправе.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: //garant-ekb.ru/vopros-otvet/vo170912-2/

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Как расторгнуть договор нанимателю

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

8.8. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.

82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Жилищный кодекс РФ допускает при условиях, указанных в ст. 82.

Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст.

450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК РСФСР.

В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др.

Отличие указанных норм ЖК РФ от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК РСФСР, состоит в том, что в ЖК РФ говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК РСФСР) в одну семью.

Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой – на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР, признает замену одного нанимателя другим.

Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя.

Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК РСФСР состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя.

Дееспособность гражданина – это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность).

Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 ЖК РФ говорится о согласии «остальных членов семьи». Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору.

Тем не менее, можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст.

86 ЖК РСФСР предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон – утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК РСФСР предусматривал только один вариант прекращения договора найма – его расторжение (см. ст. 89).

Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора.

По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ).

Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК РСФСР её не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК РСФСР (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

3) систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в Жилищном кодексе РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и указанных выше статьях ГК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Источник: //www.aup.ru/books/m238/8_8.htm

159. Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Как расторгнуть договор нанимателю
Обновлено 28.03.2018 20:30

Договор найма – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.

Срок, на который можно заключить договор найма, – не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма (ст. ст. 671, 674, 683 ГК РФ).

Права нанимателя и наймодателя на расторжение договора

Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ):

– если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя.

Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);

– наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;

– наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей.

Систематическое нарушение прав и интересов соседей – это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);

– наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, обратитесь в суд с исковым заявлением

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

Уплатите госпошлину. Так как иск является неимущественным, размер госпошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

– копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;

– копию договора найма жилого помещения;

– копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);

– предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;

– квитанцию об уплате госпошлины;

– иные документы, обосновывающие исковые требования.

Обратите внимание!

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года.

Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Шаг 3. Получите решение суда

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Справка. Понятие окончательной формы решения суда

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения (ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела (ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела.

При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198, ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Шаг 4. Получите исполнительный лист и обратитесь в службу судебных приставов

Источник: //legascom.ru/chavo/2257-vopros-otvet-159

Расторжение договора найма

Как расторгнуть договор нанимателю

Позвольте сказать вам спасибо за ваш такой важный труд и задать вам вопрос. Мы с мужем всеми правдами и неправдами выстроили дом на 4 семьи. В одной квартире мы живём сами, три других сдаём. Так получилось, что жили в квартирах сначала взрослые дети, потом друзья детей. Русскоязычные. В одной квартире вот уже почти три года живёт немецкая семья.

Надо сказать, что квартиру к их заезду мы полностью обновили. Заменили всё, вплоть до ванны и унитаза, побелили, постелили новый ламинат. Да и берём за квартиру немного меньше, чем у нас принято. Но семья эта переругалась уже со всеми нашими квартиросъёмщиками. Мы тоже не можем больше их терпеть.

То им щи наши русские не так пахнут, то разговариваем мы под их окнами на русском громко, то по лестнице наши внуки бегают и песни поют. То в их ботинки земли кто-то насыпал, то бутылку воды из подвала “увёл”, то цепь на велосипеде снял. Всё же мы – русские шаромыжники, как они говорят… А теперь георгиевские ленточки им наши не понравились.

А сами то окурки с балкона кидают, то мусор по всей площадке лестничной рассыпают. Площадку лестничную не моют, бачки мусорные не выкатывают. Свои обязанности вообще не соблюдают.

Словом, мы хотим на основании того, что они не живут по правилам, да еще и жизнь всем портят, написать им кюндигунг. Имеем ли мы на это право? Что мы должны соблюсти?

Спасибо вам

С уважением, Ирма Т, Вупперталь

Ответ адвоката

Уважаемая Ирма,

расторжение договора найма жилого помещения возможно только в предписанных законом случаях. Если Ваш договор найма заключён на определённое время, то прекращает своё действие с истечением оговорённого срока действия. Если он заключён на неопределённое время, то для его расторжения необходимо соблюсти законные требования.

При этом следует различать между срочным (нормальным) расторжением и расторжением в досрочном порядке (немедленное расторжение). Во всех случаях расторжение должно производиться в письменной форме. Помимо того требуется, чтобы наймодатель (Vermieter) в своём письменном расторжении указал нанимателю (Mieter) на возможность подачи протеста.

Рассмотрим некоторые причины, из-за которых найм помещений может быть расторгнут со стороны наймодателя.

Расторжение в срочном (нормальном) порядке

Расторжение в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Наймодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:

  • Наниматель в значительной степени нарушил договорные обязательства
  • Если наймодатель или член семьи сам нуждается в квартире, которая сдаётся в наймодателю
  • Если продолжение арендного договора препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры или земельного участка и вследствие этого у наймодателя возникают значительные экономические потери. При этом возможность сдачи квартиры за высокую арендную плату (например, другому нанимателю) не является такой причиной и не даёт наймодателю право на расторжение.

Данные ограничения не действуют, если наймодатель сам проживает в одном и том же здании и число квартир не превышает две, включая квартиру самого наймодателя.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указанны в письменном расторжении. Они должны также соответствовать действительности.

Если наймодатель укажет ложные причины, то наниматель сможет востребовать у него возмещения материального ущерба (например, за переезд и.т.д.).

Кроме того наймодателю может грозить и уголовная ответственность (например, за обманные действия в гражданском процессе).

При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок расторжения для наймодателя соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца.

Немедленное расторжение

Возможность немедленного расторжения договора также регламентируется законом. Стороны договора найма жилья могут расторгнуть договор без соблюдения срока расторжения только при наличии веских и серьёзных оснований.

Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения.

При этом проводится взвешивание интересов сторон. Веские и серьёзные причины существуют, в частности, если наниматель:

  • в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей или значительной части наёмной платы. В этом случае в случае, невыплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превышает месячную квартирную плату,
  • в течение временим которое превышает два срока платежам просрочит внесение наёмной платы в размере суммы, необходимой, для уплаты наёмной платы за два месяца

В этих случаях расторжение договора исключается, если наймодатель получил наёмную плату.

Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указанны в письменном расторжении.

В большинстве случаев немедленное расторжение разрешается лишь после соответствующего предупреждения со стороны наймодателя. Расторжение без такого предупреждения может быть недействительным (Abmahnung).

Мы вкратце рассмотрели лишь некоторые причины, из-за которых может быть расторгнут договор найма. Расторжение договора найма является для наймодателя «игрой с огнём», так как закон на стороне нанимателя. Против неоправданного или недействительного расторжения наниматель может подать в суд.

Если суд примет решение в его пользу, то все судебные и адвокатские будут возложены на наймодателя. Есть ли у Вас право на расторжение, сказать трудно. Для каждого эпизода нужен свой индивидуальных анализ и более детальная информация, а также анализ судебной практики.

Я Вам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату и ни в коем случае не расторгать договор без консультации с ним.

Эта статья опубликована в ежемесячной газете МК-Соотечественник No. 6 (101) 2017 г.

Григор Эксузян
– Адвокат – (ФРГ)

Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de

Источник: //www.eksuzian.de/publications/ru/rastorzhenie-dogovora-najma

Научная электронная библиотека Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

Как расторгнуть договор нанимателю

Законом (ст.

82 ЖК) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.

Согласно ст.

686 ГК возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).

В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.

Для обязательства найма жилого помещения закон предусматривает особые основания его прекращения. К основаниям прекращения правоотношения найма жилого помещения относится прежде всего расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 1–3 ст. 83 ЖК) по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

● невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

● разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

● систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

● использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.

//www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40) [1]. В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК). В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке.

При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.

По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.

При этом предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1, 2 ст. 89 ЖК). Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в следующих случаях:

● если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

● если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; если жилое помещение признано непригодным для проживания;

● если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

В соответствии со ст.

90 ЖК если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения – это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст. 91 ЖК). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:

● использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);

● систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

● бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.

Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК).

При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст. 687 ГК.

Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения.

Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора.

При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

● невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

● разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Если определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в ст. 687 ГК применяются приведенные выше правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 той же статьи.

При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанимав теля и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

Особенности отношений, возникающих по поводу найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, определены в разд. IV ЖК.

Источник: //www.monographies.ru/ru/book/section?id=8309

Криминальный мир
Добавить комментарий