Как продать квартиру в другом городе без личного присутствия и с минимальными рисками передачи денег?

Дистанционная покупка квартир в ипотеку и без. Семь историй из жизни

Как продать квартиру в другом городе без личного присутствия и с минимальными рисками передачи денег?

Квартира – один из немногих товаров, который нельзя доставить покупателю. А если это невозможно, то в дело идут методики удалённых сделок. Благо изобретено уже немало их вариантов. Сегодня дистанционно проходят сделки не только с ипотекой, но и с нотариусами, иногородними созаёмщиками и другими усложняющими элементами.

Удалённая покупка без ипотеки

Чтобы купить или продать квартиру в другом городе, необязательно туда ехать. Существует, по крайней мере, четыре способа совершать сделки с жилой недвижимостью, не приближаясь к ней.

Способ №1. По доверенности.

Как замечает эксперт по недвижимости Павел Сенюк, согласно полномочиям, прописанным в нотариально удостоверенной доверенности, представитель покупателя (или продавца), находящийся в городе, в котором расположен объект сделки, может подписать договор купли-продажи, передать/принять деньги, сдать бумаги на госрегистрацию и получить бумаги после регистрации. Часто доверенность выдаётся только на часть действий (например, только на сдачу и получение бумаг). Важно, что одно доверенное лицо может представлять только одну сторону договора.

Способ №2. Через риэлтора. Для проведения такой сделки надо обратиться в агентство недвижимости, которое имеет филиал или агентство-партнёра в городе, в котором расположена квартира. У большинства агентств методика проведения дистанционных сделок уже неплохо отработана.

Способ №3. Через Сбербанк. Услугу по электронной регистрации сделок с недвижимостью официально оказывает Сбербанк. У него есть два условия: во-первых, объект должен соответствовать требованиям службы безопасности банка, во-вторых, продавец и покупатель должны находиться в населённых пунктах присутствия Сбербанка. Услуга платная – от 7,9 до 10,9 тыс. руб.

Способ №4. Если продавец и покупатель в одном городе. Подобные ситуации не так уж редки. В последнее время, например, жители ХМАО довольно активно покупают и продают друг другу квартиры, находящиеся в Екатеринбурге.

Если покупатель и продавец могут встретиться лично, они заключают договор купли-продажи и относят его в ближайший офис Росреестра (который принимает бумаги по экстерриториальным сделкам). При этом квартира может находиться в любой точке России.

Бумаги по экстерриториальным сделкам в Свердловской области принимают 4 офиса Росреестра, в Екатеринбурге (ул. Красноармейская, 92 а), Нижнем Тагиле, Красноуфимске и Серове. С полным списком отделений, оказывающих услугу по экстерриториальному принципу, можно ознакомиться на сайте Росреестра (https://rosreestr.

ru.) в разделе «Электронные услуги и сервисы» – «Офисы и приёмные». Главное, не забыть поставить галочку в квадратике «Экстерриториальный приём».

* * *

Можно сказать, что дистанционные (межрегиональные) сделки с недвижимостью уже стали обыденностью. Тем не менее, и среди этой «обыденности» встречаются нетипичные, достаточно сложные, а иногда и уникальные сделки. Речь идёт об удалённой покупке квартиры в ипотеку. «Провернуть» такую операцию также можно несколькими способами.

1. Ипотека и электронная регистрация в Сбербанке

Методику дистанционной покупки квартиры с ипотекой от Сбербанка проще всего понять на примере реальной сделки.

ведущий специалист отдела ипотеки ООО « БК-Недвижимость» К нам обратился екатеринбуржец, который хотел купить квартиру для своих родителей в Тюмени. У молодого человека уже был риэлтор в Тюмени, который подобрал подходящий объект. В нашу задачу входило оформление ипотечного кредита и проведение сделки через систему электронной регистрации Сбербанка.

Далее события развивались следующим образом:

  1. Тюменский риэлтор переслал в екатеринбургское агентство недвижимости документы на квартиру (в т.ч. заключение оценщика).
  2. Агент в Екатеринбурге загрузил сканы бумаг на квартиру и документов в личный кабинет в сервисе Сбербанка «Домклик», и получил одобрение кредита.
  3. Покупатель внёс в кассу Сбербанка (в Екатеринбурге) деньги в размере первоначального взноса по ипотечному кредиту.
  4. Агент в Екатеринбурге с покупателем пришли в офис Сбербанка.
  5. Точно в это же время продавец квартиры со своим агентом пришли в офис Сбербанка в Тюмени.
  6. Специалисты Сбербанка в обоих офисах удостоверились, что перед ними реальные участники сделки (лично покупатель и продавец). Покупатель (находящийся в Екатеринбурге) подписал договор купли-продажи, скан договора ушёл в Тюмень.
  7. Продавец подписал распечатанный скан договора купли-продажи, после чего документы в электронном виде ушли в Росреестр на регистрацию сделки.
  8. Через систему электронной регистрации Сбербанка переход права на квартиру оформляется в режиме онлайн. Поэтому банк в течение нескольких минут получил информацию о том, что квартира сменила собственника.
  9. Сумма в размере стоимости квартиры (первоначальный взнос плюс средства ипотечного кредита) через систему безопасных расчётов была переведена на счёт продавца.

Операция купли-продажи тюменской квартиры заняла чуть более 2 часов. Всё это время покупатель и продавец квартиры находились в офисах банка в Екатеринбурге и в Тюмени, между офисами постоянно поддерживалась связь.

Как замечают эксперты, описанная сделка несколько нетипична в том плане, что человек из Екатеринбурга покупал квартиру в другом городе.

По наблюдениям риэлторов чаще происходит обратное – люди, находящиеся в других городах, дистанционно покупают жильё в Екатеринбурге.

Квартиры в столице Урала пользуются спросом у жителей Ханты-Мансийска, Тюмени, Перми. Были сделки с Владивостоком, Москвой и другими городами.

исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Замечу, что даже если сделка проводится дистанционно, покупатель из другого города, ещё до сделки, обычно приезжает в Екатеринбург, чтобы выбрать подходящий объект. Особенно если речь идёт о квартире на вторичном рынке. Любые фото и описания не дадут полной картинки. Малозаметные мелочи, запахи, звуки, случайно встреченные соседи – любой из этих факторов может повлиять на принятие решения. Поэтому подбор квартир наши клиенты делают лично. Кстати, часто иногородние покупатели приезжают также на приёмку квартиры. Это, кстати, позволяет решить ещё один вопрос. В результате сделки, проведённой через электронную регистрацию, на руках у покупателя остаётся договор купли-продажи, подписанный только им и ссылка на электронную версию с двумя подписями. Есть вероятность, что к договору с одной подписью могут придраться, например, в паспортном столе, когда покупатель квартиры будет в ней прописываться. Поэтому своим клиентам мы рекомендуем в процессе приёмки квартиры получить от продавца его собственноручную подпись на договоре купли-продажи.

Следует отметить, что в последнее время стали появляться иногородние покупатели, которые выбирают квартиры в Екатеринбурге дистанционно – по фотографиям и по видео, специально снятым для них. Кроме того, без личного визита проходит покупка квартир в новостройках.

2. Сторона сделки в маленьком городе

Как показывает опыт, конфигураций дистанционных сделок существует великое множество. Например, недавно специалисты агентства недвижимости «Линк» провёли сделку, в ходе которой екатеринбуржец приобрёл в ипотеку квартиру, находящуюся в Екатеринбурге у владельца, проживающего в городе Балаково.

брокер по недвижимости АН «Линк» Сделка проводилась через систему электронной регистрации Сбербанка, в этом же банке покупатель получил ипотечный кредит. Проведение сделки усложнилось из-за того, что продавец находился в небольшом городе. Оказалось, что в Балаково есть всего несколько специалистов Сбербанка, которые могут провести дистанционную продажу. Мы нашли троих в разных отделениях. Когда для сделки всё было готово, мы связались с этими специалистами, выяснили, кто находится на рабочем месте, и именно в его отделение пришёл продавец квартиры. Специалист банка удостоверил его личность и вышел на связь с екатеринбургским отделением Сбербанка, в котором уже ждал покупатель. После чего регистрация купли-продажи и оформление ипотечного кредита прошли по стандартной схеме.

3. Иногородний созаёмшик

Можно привести ещё один пример дистанционной сделки с участием Сбербанка.

директор агентства недвижимости «МегаМир» Екатеринбуржец покупал в ипотеку квартиру в Екатеринбурге у человека, который также находился в Екатеринбурге. Однако в сделке участвовало ещё одно лицо – созаёмщик покупателя. Вот он был иногородним. По согласованию со Сбербанком реализовали следующую схему: созаёмщик в своём городе пришёл в офис Сбербанка и подписал там кредитный договор. Этот договор в бумажном виде переслали службой экспресс-доставки DHL в Екатеринбург. Уже на следующий день в екатеринбургском офисе Сбербанка была оформлена и зарегистрирована купля-продажа квартиры.

4. Нотариальная сделка с ипотекой от Сбербанка

Сбербанк прямо предупреждает, что через систему электронной регистрации не проводятся сделки, требующие нотариального удостоверения. В первую очередь это касается сделок с квартирами, находящимися в долевой собственности у нескольких граждан. Тем не менее, уже есть прецеденты проведения дистанционных нотариальных сделок. Ещё и с ипотекой в придачу.

директор агентства недвижимости «МегаМир» Женщина из ХМАО покупала квартиру в Екатеринбурге. На осмотр подходящих объектов она приехала лично. Ей понравилась квартира, которую продавала семейная пара, владеющая ею на правах долевой собственности. Покупательница внесла аванс, взяла пакет документов на квартиру и уехала домой. Там она подала заявку в отделение Сбербанка на ипотечный кредит. А в Екатеринбург отправила генеральную доверенность на нашего агента, чтобы он представлял её интересы в ходе покупки квартиры. Наш агент, вместе с продавцами квартиры, посетил нотариуса, и заключил договор купли-продажи квартиры. Нотариус сразу оформил электронную регистрацию сделки. Оригинал нотариально заверенного договора мы отправили покупательнице. Она с ним посетила нотариуса в своём городе. Нотариус распечатал выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру и заверил её своей печатью. С выпиской и договором купли-продажи покупательница пришла в своё отделение Сбербанка, и банк перевёл средства ипотечного кредита на счёт продавцов квартиры. Сделка состоялась.

5. Дистанционная сделка с военной ипотекой от Связь-Банка

В качестве «длинной руки» в этой сделке выступал Связь-Банк. В целом диспозиция такова: покупатель (военнослужащий) и приобретаемая им квартира, находятся в Екатеринбурге, а продавец квартиры – проживает в Краснодаре. Сделку проводило агентство недвижимости «Линк» по такой схеме:

  1. Покупатель осмотрел квартиру в Екатеринбурге, после чего его агент связался с владельцем (в Краснодаре) и сообщил, что квартира будет приобретаться по военной ипотеке от Связь-Банка.
  2. Продавец посетил отделение Связь-Банка в Краснодаре и подписал договор купли-продажи, составленный специалистом банка.
  3. Договор с подписью продавца спецпочтой отправлен в екатеринбургское отделение Связь-Банка.
  4. В офисе банка покупатель поставил свою подпись на договоре купли-продажи и подписал ипотечный договор (по программе военной ипотеки).
  5. Покупатель и доверенное лицо продавца (агент, имеющий от продавца доверенность на сдачу и получение бумаг в регистрирующем органе) сдали бумаги на регистрацию сделки в МФЦ.
  6. После регистрации сделки покупатель и доверенное лицо продавца получили в МФЦ выписку о переходе права собственности и доставили её в екатеринбургский офис Связь-Банка. Средства ипотечного кредита перечислены на счёт продавца в Краснодаре.

6. Неожиданная командировка не помешала завершить сделку

Проживающий в Екатеринбурге военнослужащий присмотрел себе квартиру и успел получить одобрение в ВТБ на кредит по программе военной ипотеки. Но тут его отправили в долгосрочную командировку в Самару.

специалист по недвижимости АН «Линк» Кредитный договор и договор купли-продажи мужчина подписывал уже в самарском офисе ВТБ, после чего оба этих документа в бумажном виде, а также нотариально заверенная доверенность на нашего агента были специальной банковской почтой пересланы в екатеринбургское отделение ВТБ. Здесь в офис банка пришли продавец квартиры и наш агент – доверенное лицо покупателя. После того, как продавец также подписал договор купли-продажи, бумаги были сданы в МФЦ. По завершении регистрации сделки наш агент взял в МФЦ выписку о переходе права собственности на квартиру и предъявил её в ВТБ. После чего средства ипотечного кредита банк перевёл продавцу. Замечу, что сделка прошла успешно благодаря тому, что и со стороны продавца, и со стороны покупателя были грамотные риэлторы.

7. Ипотечный кредит «вдогонку»

Девушка из Мурманска решила переехать в Екатеринбург. Квартиру в столице Урала ей помогли подобрать проживающие здесь родственники. Покупательница получила одобрение в мурманском отделении ВТБ, после чего отправилась на сделку в Екатеринбург.

директор агентства недвижимости «МегаМир» Подписание кредитного договора и договора купли-продажи проходило в екатеринбургском офисе ВТБ. Предварительно ипотечный договор был составлен в Мурманске и передан в Екатеринбург в электронном виде. После подписания оба договора были переданы в МФЦ, затем продавец квартиры и девушка-покупатель вернулись в офис ВТБ. Сотрудник банка передал информацию о сдаче договора на госрегистрацию в Мурманск. А тамошнее отделение перевело средства ипотечного кредита на счёт продавца квартиры в Екатеринбурге. Правда, пришлось ждать более двух часов, пока деньги переведут из одного регионального управления ВТБ в другое. Тем не менее, вся сделка уместилась в один рабочий день.

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/12860

Как купить и продать квартиру в Чехии удаленно

Как продать квартиру в другом городе без личного присутствия и с минимальными рисками передачи денег?

 Екатерина Хищенко, руководитель отдела продаж компании Lekvi Group

– Что представляет из себя удаленная покупка/продажа недвижимости? В чем плюсы?

– Удаленная покупка – это приобретение недвижимости без личного присутствия. То есть, риелтор выступает от лица покупателя на основании доверенности. Главный плюс: экономия времени и финансовая сторона данного вопроса. На моей практике было лишь несколько случаев покупки квартиры удаленно.

 Чаще всего удаленно продают, так как продать на расстоянии легче, чем купить. Купить квартиру удаленно реально, но мы все-таки рекомендуем приехать в Чехию: первый раз при выборе квартиры, второй – при передаче. Весь процесс сделки мы берем на себя, включая (при необходимости) оформление ипотеки.

– Как выбрать квартиру удаленно?

– Самый популярный сайт по недвижимости в Чехии – sreality.cz, это большая база вторичного жилья. Что касается новостроек, то практически все застройщики располагают русскоязычной версией своих веб страниц, поэтому покупатель, казалось бы, может справиться с выбором самостоятельно.

Но на практике все иначе. Неоднократно я сталкивалась со следующим: клиенты выбрали квартиру через интернет, она им нравилась, но при просмотре “вживую” они были разочарованы, якобы на сайте все выглядело в разы лучше.

Поэтому, когда наши клиенты не могут приехать лично и хотят купить удаленно то, что не видели в реальности, мы едем на объект, делаем самостоятельно фотографии и видеосъемку выбранного жилья и района.

Также при необходимости проводим skype-конференции с покупателем непосредственно на объекте, тем самым клиент может увидеть все сам и задать вопросы.

– А насколько безопасен процесс перевода денежных средств?

– Оплата может быть осуществлена несколькими способами, которые в равной степени безопасны для клиента.

Это может быть нотариальная ячейка (самый популярный способ), сохранный счет в банке или же специальный счет девелопера, контролируемый банком-инвестором.

Во всех этих случаях продавец получит деньги только после того, как недвижимость будет переведена на покупателя, что гарантирует надежность и безопасность сделки.

– На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости?

– Если клиент покупает сам, то стоит проверить выбранный объект на официальном сайте кадастра недвижимости Чехии. С недавнего времени подробную выписку можно получить онлайн, оплатив услугу банковской картой. С помощью данной выписки клиент узнает информацию, которая важна при покупке недвижимости: данные владельца, какие есть обременения на квартиру и насколько они рискованные для клиента.

Кроме того, при покупке вторичного фонда жилья мы рекомендуем проверить финансовое состояние ТСЖ, а также, нет ли задолженности по коммунальным платежам по квартире. Разумеется, что во всем этом мы помогаем нашим клиентам. К слову, ипотека – отличный способ проверить недвижимость.

Банк проверяет квартиру всесторонне и он никогда не возьмет в залог ту недвижимость, которая по каким-либо причинам является проблемной. В свою очередь мы работаем только с проверенными застройщиками на рынке недвижимости, которым доверяют банковские учреждения.

Если же клиент хочет приобрести квартиру не из нашей базы, то мы отправляем документацию по объекту в банк для предварительного одобрения.

– Как издалека понять в каком районе лучше купить недвижимость?

– Есть хорошая поговорка: на вкус и цвет товарищей нет. Она отлично подходит к данному вопросу. Дать универсальный ответ или же сказать, что этот район хорош или плох – тяжело.

Ведь у каждого свои предпочтения: кому-то нравится жить на окраине, кому-то – с видом на реку или в близкой доступности к парку, а кто-то любит городскую суету и шум.

Чтобы понять и прочувствовать специфику района, находясь за пределами Чехии, я рекомендую “погулять” по чешским улицам с помощью Google Maps. Разумеется, нашим клиентам, мы можем посоветовать и рассказать о конкретном районе исходя из личного опыта.

– Расскажите о новом правиле касательно того, что теперь покупатель во всех случаях платит налог с недвижимости.

– С 1 ноября 2016 года поменялись правила по уплате налога с перевода недвижимости. Теперь его во всех случаях платит покупатель. Налог по-прежнему составляет 4% от стоимости недвижимости.

Важно помнить: после того как в реестре покупатель будет записан собственником, у него есть 3 месяца, чтобы подать налоговую декларацию. Оплатить налог необходимо в тот же срок. Иначе – штрафы. А вот продавцу не стоит забывать о подоходном налоге на прибыль.

Он составляет 15% и высчитывается из чистой прибыли от продажи. Мы, в свою очередь, тщательно следим за данными вопросами и не позволим нашим клиентам забыть об уплате налогов.

– Как бы вы прокомментировали то, о чем сейчас часто пишут в СМИ: в Праге мало квартир для продажи. Это действительно так?

– Да, на данный момент спрос превышает предложение. В Праге заметна нехватка жилья для купли-продажи, но у нас всегда есть, что предложить нашим клиентам. Мы в курсе всех предпродаж, у нас большая база девелоперов, строительных компаний и частных лиц. Мы оповещаем наших клиентов о самых интересных предложениях, исходя из их запросов. (Улыбается.)

 Екатерина Чаленко, ипотечный специалист компании Lekvi Group

– А возможно ли ипотеку оформить удаленно?

– Конечно, ипотеку тоже можно оформить удаленно. Мы предоставляем список необходимого, клиент собирает пакет документов у себя дома, посылает нам, мы переводим их на чешский язык и подаем. Банк не требует личного присутствия клиента при подаче документов.

Как только кредит одобрен (это процедура длится в среднем до 1 месяца), мы приглашаем клиента подписать кредитную документацию. Это также можно сделать удаленно, при наличии доверенности. Такие ситуации бывают.

Но чаще клиенты приезжают, все-таки вопрос серьезный.

– Можно ли продать квартиру, которая была приобретена по ипотеке? Какие в этом случае продавца ожидают сложности?

– В том, что квартира находится в залоге, нет ничего страшного. Квартиру продать можно. Единственное условие – продажа должна быть осуществлена с разрешения банка, т.е. клиент должен уведомить банк о том, что он собирается продать квартиру. Часто банк просит предоставить и макет договора, чтобы выдать свое согласие.

Банк не только выдает разрешение, но и расчет с остатком. Покупатель может оплатить все сразу или же взять новый кредит на покупку квартиры (даже в другом банке). В плане оформления ипотеки все проходит стандартно. Единственное, продлятся сроки сделки.

И продавец получит свои деньги только после того, как будет выписан его залог (недвижимость).

– Какие сложности несет с собой получение ипотеки в Чехии?

– Если клиент предоставляет все документы, которые требует банк, если у него нет отметок в бюро кредитных историй, то и с приобретаемой недвижимостью тоже нет никаких проблем. При этом вам не обязательно быть резидентом Чехии, иметь здесь ВНЖ или ПМЖ и доходы. Для банка такие клиенты только плюс.

Процентная ставка для таких иностранцев в среднем на 0,5% выше, чем для резидентов страны. Этой надбавкой банк покрывает свои риски. В итоге она составляет порядка 2,5-3% годовых. Для иностранцев, которые имеют доходы в Чехии и/или имеют ПМЖ, процентная ставка может варьироваться от 1,5 до 2,5%.

Это зависит от многих факторов и рассчитывается индивидуально.

– Как повлияло изменение в законодательстве на выдачу ипотечного кредита?

– Центробанк теперь рекомендует всем банкам иметь как как можно меньше клиентов с минимальными первоначальными взносами (10%-20%). Но это не значит, что такие ипотеки выдавать не будут, просто получить их будет сложнее и процентная ставка, вероятнее, будет выше.

Другая поправка: теперь, согласно законодательству, клиент имеет право раз в год погасить до 25% от остатка кредита без штрафных санкций. Он может провести внеочередной платёж, уведомив при этом банк. Это только плюс для ипотечных клиентов.

Также, согласно изменениям, теперь банки обязаны выдавать своим клиентам больше информации о своих продуктах и предоставляемых услугах.

Более подробную и неформальную информацию о удаленной покупке/продаже недвижимости в Чехии вы найдете на странице Lekvi Group.

На правах рекламы

Источник: https://420on.cz/realty/realty_market/53642-kak-kupit-i-prodat-kvartiru-v-chehii-udalenno

Продажа квартиры по доверенности

Как продать квартиру в другом городе без личного присутствия и с минимальными рисками передачи денег?

Доверенность, удостоверенная в нотариальной конторе, позволяет владельцу квартиры поручить ее продажу любому дееспособному лицу. Собственник доверяет продажу своей квартиры в следующих случаях:

  • при нахождении в другом городе или стране;
  • при тяжелой болезни;
  • при массовых коммерческих продажах (подразумевают наличие у собственника больше одной недвижимости, продавать которые он поручает опытным риелторам).

Особенности договора купли-продажи

В договоре купли-продажи квартиры с участием поверенного обязательно указывается пункт о том, что сделка заключается по доверенности.

Также в договоре должна быть представлена следующая информация:

  • ФИО и паспортные данные собственника-доверителя;
  • ФИО, паспортные данные и адрес поверенного;
  • предмет соглашения;
  • адрес и параметры продаваемой недвижимости;
  • обязательства участников сделки;
  • сведения об обременениях на квартиру;
  • цена продажи и порядок перечисления средств;
  • дата заключения сделки;
  • порядок разрешения споров.

Образец договора покупки квартиры по доверенности можно скачать здесь.

В качестве предмета сделки указывается передача квартиры покупателю за определенную договором денежную сумму. К параметрам квартиры относятся площадь, почтовый адрес, кадастровый номер и иные существенные характеристики.

Обязательством продавца или его представителя является передача недвижимости покупателю по передаточному акту и участие в регистрации сделки. А обязанность покупателя – передача поверенному денежных средств и принятие квартиры в собственность.

В разделе «Обременения» указываются лица, имеющие право проживать в квартире после перехода прав. А также сведения о возможных кредитах и займах, выданных под залог продаваемой недвижимости.

Споры разрешаются в судебном порядке при обязательном участии нотариуса, оформившего доверенность на представителя продающей стороны.

К договору прикладывается нотариальная доверенность, в которой перечисляется список юридических действий, порученных владельцем жилья поверенному. К таким полномочиям относятся:

  • право подписывать договор;
  • право выступать от имени собственника в отделе Росреестра, МФЦ, паспортном столе и иных инстанциях;
  • право запрашивать сведения об обременениях;
  • право передавать жилье и документы на него по передаточному акту покупателю.

Наделение поверенного правом получения денежных средств от покупателя остается на усмотрение продавца. Также в доверенности указывается срок ее действия, если срок не указан, документ действует в течение одного года.

Предварительный договор

Предварительное соглашение заключается в случаях, когда сторонам нужно по каким-либо причинам отложить сделку, закрепив при этом существенные условия ее заключения.

Предварительный договор имеет полноценную юридическую силу и подписывается покупателем и поверенным при предъявлении оригинала нотариальной доверенности.

Основными условиями предварительного договора по доверенности являются:

  • ФИО и данные всех участников сделки;
  • цена продажи квартиры;
  • дата подписания основного договора;
  • перечень условий, необходимых для подписания договора.

Условия для подписания основного соглашения определяют сами стороны в зависимости от ситуации. Например, условием может быть снятие судебного ареста с жилплощади или выписка всех посторонних лиц.

Риски для покупателя

При покупке квартиры у поверенного, представляющего собственника жилья, возникают следующие риски:

  1. вероятность подделки или недействительности доверенности;
  2. возможность оспаривания сделки в будущем из-за невменяемости или недееспособности владельца, выдавшего доверенность;
  3. наличие скрытых обременений на квартиру;
  4. неправильно составленный текст доверенности, препятствующий завершению сделки.

Чтобы избежать подделки доверенности, необходимо внимательно сверять указанные в ней данные с оригиналом паспорта поверенного. А также проверять реальность существования удостоверившего нотариуса путем поиска сведений о нем на юридических порталах города или личного визита в контору.

Подлинная доверенность перестает действовать сразу после смерти собственника или после отзыва полномочий поверенного. Поэтому в день подписания договора следует сделать звонок нотариусу для подтверждения действительности полномочий поверенного.

Чтобы избежать оспаривания уже состоявшейся сделки, нужно требовать от поверенного справку из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца. Также следует уточнить причину продажи и обстоятельства собственника, так как сделка оспаривается судом, если она ввергает одну из сторон в безвыходное финансовое положение.

Текст доверенности должен наделять поверенного всеми необходимыми полномочиями. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда после подписания договора представитель продавца не сможет выписать из квартиры посторонних или снять иные обременения.

Риски для продавца

Обладатель квартиры, доверивший совершение сделки поверенному, подвергается следующим рискам:

  • недобросовестного поведения поверенного;
  • некомпетентности поверенного;
  • оспаривания сделки из-за неправильно оформленной доверенности или иных документов.

Доверяя другому лицу продажу квартиры, владелец рискует заключить заведомо невыгодную в финансовом отношении сделку, если не укажет минимальную цену продажи, а также способ передачи денег.

Нередки случаи, когда поверенные скрывались с вырученными от продажи деньгами. А возбудить уголовное дело было затруднительно из-за отсутствия в доверенности пункта об обязательстве поверенного передать деньги продавцу.

Некомпетентность или неопытность поверенного-риэлтора также приводит к продаже по заниженной цене. Или же оспариванию сделки в будущем по искам третьих лиц, правами которых обременена продаваемая квартира (например, супруги собственника).

Избежать данных рисков поможет тщательное составление текста доверенности и проверка квартиры на обременения в нотариальной конторе. Потеря вырученных средств предотвращается путем указывания в договоре и доверенности номера банковского счета владельца жилья для перечисления денег от покупателя безналичным способом.

Сделка в ипотеку

Для продажи квартиры с участием денежных средств кредитной организации поверенный должен иметь полномочия на заключение двух договоров – основного и предварительного. Предварительный договор заключается между поверенным и покупателем для того, чтобы банк оценил условия сделки, платежеспособность покупателя и вынес решение по ипотечному кредиту.

Доверенность для продажи квартиры в ипотеку должна содержать ряд дополнительных пунктов:

  • о праве поверенного на обращение в банк от имени собственника;
  • о праве на подписание соглашения об аккредитиве или использовании банковской ячейки;
  • о праве на предоставление в банк персональных данных доверителя.

Многие банки не выдают ипотечные кредиты по разовой доверенности, требуя личного присутствия обладателя жилплощади или генеральной доверенности.

Чтобы избежать затруднений с продажей квартиры через банк, перед оформлением доверенности нужно выяснить, какие кредитные организации работают с разовыми доверенностями. А также требования банков таких доверенностей.

Какие документы потребуются?

Для оформления доверенности на продажу жилья в нотариальной конторе владелец квартиры должен представить следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • квитанцию об оплате нотариальной пошлины (1000-2000 рублей);
  • выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план из БТИ;
  • справку о прописанных на жилплощади лицах.

В отдельных случаях нотариус может затребовать у собственника справку из психоневрологического диспансера о вменяемости.

Поверенный представляет паспорт гражданина РФ, и при необходимости – справку о дееспособности. Выписку из ЕГРН собственник получает в отделениях МФЦ при предъявлении паспорта.

Если продавец состоит в браке, то необходимо также получить письменное согласие супруги на отчуждение жилплощади.

Для заключения договора с покупателем поверенный представляет для ознакомления документы на квартиру, а также справки об отсутствии обременений на жилплощадь. Отсутствие обременений подтверждается:

  • справкой из Росреестра о правах;
  • справкой из домоуправления о зарегистрированных лицах;
  • справкой от судебных приставов о том, что на отчуждение квартиры не наложен судебный запрет.

Обременения также проверяются нотариусом при оформлении доверенности.

Доверенность позволяет продать квартиру без личного участия собственника. Чтобы избежать рисков, связанных с недобросовестными действиями поверенного, следует детально прописывать в тексте доверенности все делегируемые полномочия.

Источник: https://oformovich.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-po-doverennosti.html

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Криминальный мир
Добавить комментарий