Как предпринимателю расторгнуть договор найма при закрытии ИП?

Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам и кто платит за ремонт техники – отвечает адвокат

Как предпринимателю расторгнуть договор найма при закрытии ИП?

Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам, а тем в свою очередь спастись от частых визитов собственников, расскажут адвокаты Минской областной юридической консультации № 3.

Чем грозит нелегальная сдача жилья (без договора и уплаты налогов)?

Заключая договор найма жилого помещения, его собственник защищает себя от действий недобросовестных нанимателей или арендаторов, которые могут отказаться вносить плату за пользование жилым помещением или за оказанные жилищно-коммунальные услуги, отметил адвокат Алексей Соколов. Если квартирант откажется исполнять договорные обязательства, его можно принудить к этому в судебном порядке и взыскать понесенные расходы.

При необходимости у наймодателя не возникнет никаких трудностей в доказывании размера платы за пользование жилым помещением нанимателем, поскольку он прописан в договоре. Заключив договор, собственник также защитит себя от сложностей доказывания причинения ему материального ущерба, если наниматель или арендатор повредит имущество в квартире.

Нелегальная сдача жилья без заключения договора и без уплаты налогов чревата для собственника (наймодателя) не только описанными выше рисками. Ему грозит и административная ответственность за неуплату подоходного налога. Также придется уплатить такой налог по требованию налогового органа.

В соответствии с ч.8 ст.13.6 КоАП неуплата или неполная уплата физлицом, не являющимся должностным лицом юридического лица или индивидуальным предпринимателем, налога, сбора (пошлины), совершенные умышленно, влекут наложение штрафа в размере 40 % от неуплаченной суммы, но не менее 10 БВ.

Следует отметить, что сдача жилого помещения внаем может быть связана с предпринимательской деятельностью. В части третьей п.1 ст.

52 Жилищного кодекса указано, что договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.

Надо ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель, если планируешь долгосрочно сдавать свою квартиру?

Как отметила адвокат Екатерина Богдан, законодательство не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при заключении договора найма на длительный срок.

Грозит ли собственнику ответственность, если арендаторы использовали квартиру для незаконных целей, например, для производства наркотиков или сдачи нелегальным мигрантам?

Если собственник (наймодатель) осознавал, что в предоставленном им жилом помещении арендаторы или наниматели производят наркотики, ему в этом случае грозит уголовная ответственность. Ч.1 ст.332 УК предусматривает наказание в виде ареста, или ограничения свободы на срок до пяти лет, или лишения свободы на срок от двух до пяти лет.

Уголовная ответственность может наступить и за сдачу жилья нелегальным мигрантам – также при условии, что человек понимал, что предоставляет квартиру именно нелегальным мигрантам.

Такое поведение собственника может быть расценено правоохранительными органами как содействие незаконному пребыванию нелегальных мигрантов на территории Беларуси. Наказание за это оговаривается в ст.

371-1 УК: это может быть арест, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на тот же срок.

В такой ситуации заключение договора и его регистрация в установленном порядке придали бы правоотношениям официальный статус и исключили ответственность собственника за противоправные действия нанимателя.

Как правильно заключить договор между физическими лицами? Нужно ли заверять его у нотариуса?

По словам адвоката Ларисы Атаманчук, договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе.

Существенными условиями договора найма являются: предмет договора, срок его действия, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, срок внесения платы за ЖКУ. В договоре указываются члены семьи нанимателя, которые постоянно проживают с ним в жилом помещении.

Граждане свободны в заключении договора найма жилого помещения, поэтому в нем могут быть предусмотрены и другие условия, по которым между сторонами было достигнуто соглашение.

Нотариальное заверение договора найма не требуется.

Сколько налогов придется платить?

Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода от аренды.

Доходы от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Беларуси, облагаются подоходным налогом в размерах, которые устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Если эти доходы физлиц в 2018 году превысят Br6116, не позднее 1 марта 2019 года нужно представить в налоговый орган по месту регистрации налоговую декларацию и не позднее 15 мая 2019 года доплатить подоходный налог. В этом случае размер налога исчисляется по ставке 13 % от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога.

Правда, что при сдаче квартиры близким родственникам либо молодым специалистам собственник освобождается от налога?

Доходы от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) освобождаются от подоходного налога.

Арендодатель также освобождается от уплаты налогов при сдаче помещений внаем людям, состоящим в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства.

Близкие родственники – это родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К людям, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

За какое время до предполагаемого момента расторжения договора арендатор должен сообщить об этом собственнику?

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

А что касается расторжения договора по инициативе наймодателя?

В этом случае необходимо соблюсти процедуру, прописанную ч.5 ст.61 Жилищного кодекса. То есть наймодатель предварительно за один месяц должен направить нанимателю письменное предупреждение, указав свои мотивы.

Если квартирант отказался или наймодатель не получил его ответа, инициатор расторжения договора может обратиться в суд только по истечении этого срока.

Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.

Является ли основанием для расторжения договора тот факт, что соседи несколько раз жаловались на жильца (например, из квартиры доносится постоянный шум)?

Как отметила адвокат Наталья Поскробка, основанием для расторжения договора найма жилого помещения является не сам факт жалоб со стороны соседей, которые могут быть и необоснованными, а установленный факт систематического нарушения существенных условий договора, а также систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, либо систематического нарушения требований ЖК.

В Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных жилых помещений оговорено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покой других граждан. С 23 до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум. В том числе это касается игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, бытовых (ремонтных) работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и др.

Может ли собственник посещать квартиру, которую он сдал квартирантам?

Этот момент оговорен в ст.54 ЖК. Законодательство позволяет наймодателю требовать предоставления доступа в жилое помещение, однако обязывает согласовывать это с нанимателем. Периодичность законодательством не предусмотрена.

Что, если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам?

Если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам, следует обращаться в суд с соответствующим иском о взыскании.

Кто должен оплачивать услуги по ремонту общего имущества, например, подъезда в многоквартирном доме, – собственник жилья или арендатор? Кто платит отчисления на капремонт, включенные в жировку (при условии, что коммунальные услуги оплачивает арендатор)?

Участник совместного домовладения (собственник жилого помещения) обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техобслуживанию, текущему и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством или договором. Поэтому, если в договоре нет условия об оплате нанимателем расходов по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома, такие расходы несет владелец жилья, отметила адвокат Инна Сергиевич.

Из второго вопроса видно, что между сторонами достигнуто соглашение об оплате нанимателем только потребленных им коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов). Поэтому в данном случае отчисления на капремонт, включенные в жировку, наниматель оплачивать не обязан.

Кто оплачивает сломанную квартиросъемщиком технику, если этот момент не оговорен договором?

Квартиросъемщик отвечает только за недостатки, возникшие в результате небрежного или нецелесообразного использования техники. Он не отвечает за обычный износ техники и изменения, вызванные ее обычным, нормальным использованием. За свой счет в таком случае арендатор должен устранять текущие мелкие недостатки, необходимые для сохранения исправности вещи.

Как получить компенсацию, если временные жильцы «убили» квартиру и отказываются возместить стоимость причиненного ущерба?

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме тем, кто причинил вред. Но только при наличии достаточных доказательств виновности временных жильцов есть основания для обращения в суд.

В качестве доказательств можно представлять:акты и иные документы, подтверждающие факт повреждения (уничтожения) имущества;документы, подтверждающие размер причиненного вреда (акты оценки поврежденного имущества, заключения экспертиз, калькуляции о стоимости затрат на восстановительный ремонт), а также доказательства, подтверждающие убытки (неполученные доходы, упущенная выгода и другое);доказательства, свидетельствующие о наличии вины ответчика в причинении вреда.

Кроме того, целесообразно обратиться в правоохранительные органы с заявлением по факту повреждения или уничтожения вашего имущества. По заявлению работники милиции проведут проверку, материалы которой, независимо от ее результатов, могут быть представлены суду в качестве подтверждения обоснованности ваших требований.

Когда арендодатель имеет право увеличить арендную плату? Нужно ли для этого заключать допсоглашение?

По словам адвоката Лидии Высотиной, арендодатель имеет право увеличить арендную плату, если это прямо предусмотрено договором аренды. В случае увеличения арендной платы необходимо заключать дополнительное соглашение.

Бывшие супруги не могут договориться по поводу дальнейшей судьбы общей собственности – квартиры. Один хочет сдавать квартирантам, а второй отказывается. Как быть в такой ситуации? Может ли жена оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга?

Согласно ч.1 ст.23, ч.1 ст.24 Кодекса о браке и семье, супруги имеют равные доли в праве общей совместной собственности. Поскольку квартира является общей совместной собственностью супругов, то оба имеют на нее равные права. Поэтому в данной ситуации необходимо договариваться. Жена не сможет оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга.

Можно ли одновременно сдавать квартиру в аренду и выплачивать за нее кредит? Нужно ли уведомлять об этом банк?

При приобретении жилого помещения с привлечением денежных средств, полученных по кредитному договору, возможность заключения договора найма будет зависеть от условий кредитного договора.

Как следует из Указа № 13, предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма или по договору аренды, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается.

В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и др.

) это осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей.

По сообщению БЕЛТА

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2018/december/31698/

Как закрыть ИП в 2019 году пошаговая инструкция

Как предпринимателю расторгнуть договор найма при закрытии ИП?

Закрытие ИП – это не совсем корректное выражение. ИП, в отличие от ООО, не является отдельной структурой, имеющей свои обособленные права, обязанности и имущество.

Индивидуальный предприниматель – это физическое лицо, получившее право на предпринимательскую деятельность, поэтому правильнее говорить о снятии с регистрационного учета.

И все же, это понятие используется довольно часто, поэтому далее мы так и будем говорить о закрытии ИП.

Все основания, по которым физическое лицо может прекратить деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, приводятся в статье 22.3 Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ:

  • Снятие с регистрационного учета по заявлению ИП;
  • Смерть физического лица. В этом случае снятие с учета происходит на основании справки из загса;
  • Принятие судом решения о признании физического лица несостоятельным (банкротом);
  • В принудительном порядке по решению суда. Такое решение может быть принято при обращении регистрирующей налоговой инспекции в суд в случае неоднократных или грубых нарушений законодательства со стороны индивидуального предпринимателя;
  • В связи с вступлением в силу приговора суда, которым ему назначено наказание в виде лишения права заниматься предпринимательской деятельностью на определенный срок. Такой приговор выносится в рамках ответственности по уголовно-правовым нарушениям по ст. 45 УК РФ;
  • В связи с аннулированием или окончанием срока действия документа, подтверждающего право данного лица временно или постоянно проживать в РФ. Здесь имеются в виду документы, разрешающие иностранному гражданину или лицу без гражданства временное проживание или вид на жительство в России.

В этой статье мы рассмотрим закрытие ИП по его заявлению, и ситуацию, когда индивидуальный предприниматель может быть признан банкротом.

Добровольное закрытие ИП

На первый взгляд, пошаговое закрытие ИП по его заявлению выглядит очень простым:

  • подать в регистрирующую налоговую инспекцию (там, где ИП становился на учет) заявление о прекращении деятельности по форме № Р26001;
  • заплатить госпошлину 160 рублей;
  • получить через пять рабочих дней уведомление о снятии с учета по форме № 2-4-Учет и выписку из ЕГРИП.

Образец заявления на закрытие ИП (скачать)

На деле же при закрытии ИП возникает достаточно много вопросов, особенно в части исполнения бывшим предпринимателем обязательств перед бюджетом, фондами, работниками и партнерами. Давайте разберемся, как можно освободиться от статуса ИП с минимальными потерями времени и денег.

В идеале ситуация выглядит так: вы просто решили отойти от дел, и у вас полный порядок – что с отчетностью, что с партнерами, что с выплатами в бюджет и фонды. Все, что в этом случае необходимо – это сняться с учета во всех органах, куда вы на него вставали при регистрации ИП.

Такой вариант называют еще закрытием ИП без долгов, и начинать его надо с решения кадровых вопросов, если у вас были работники.

Если ваши работники были приняты по гражданско-правовому договору, то, по сути, они являются партнерами, оказывающими вам услуги, и прекращение отношений с ними оформляется так же, как и с другими контрагентами.

Желательно провести акт сверки расчетов и убедиться, что на момент закрытия ИП все выполненные сотрудникам работы и услуги были приняты и оплачены вами.

Если же работники были приняты по трудовому договору, то вы должны уведомить их о том, что планируете прекратить предпринимательскую деятельность. Основанием для расторжения трудового договора будет «прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем» (ст. 81(1) ТК РФ).

О том, что вы прекращаете предпринимательскую деятельность, надо письменно сообщить не только работникам, но и в территориальную службу занятости за две недели до закрытия ИП.

Что касается компенсаций работникам в виде выходного пособия, то ИП выплачивает их добровольно, и только если такое условие было прописано в договоре с работником.

Если вы применяли в своей деятельности кассовый аппарат, то его нужно снять с учета. Эта процедура прописана в пп. 81-88 Административного регламента, утвержденного приказом Минфина от 29.06.2012 № 94 н. Регламент позволяет ФНС  самостоятельно снимать ККТ с учета после исключения предпринимателя из ЕГРИП, но лучше уточнить этот вопрос в вашей налоговой инспекции.

Далее, нужно закрыть расчетный счет, если он был у вас открыт. Хотя у ИП нет обязанности закрывать расчетный счет при снятии с учета, вы все равно не сможете им пользоваться в целях, не имеющим отношения к предпринимательской деятельности.

Кроме того, за обслуживание расчетного счета приходится платить, поэтому в ваших же интересах обратиться в свой банк с заявлением о расторжении договора на банковское обслуживание. Банк выдаст оставшуюся на счете сумму или переведет ее по указанным вами реквизитам.

Самостоятельно сообщать о закрытии расчетного счета в ПФР, ФСС и налоговую инспекцию с мая 2014 года уже не требуется, эта функция возложена на банки.

Осталось только свериться с контрагентами, налоговой и фондами, то есть подтвердить, что на момент закрытия ИП у вас не осталось непогашенных задолженностей. На самом деле, проводить такую сверку вы не обязаны ни с бюджетом, ни с партнерами, но сделать это рекомендуем, чтобы избежать каких-либо ошибок в учете, которые потом могут довести до судебных разбирательств.

После того, как вы получите документы, подтверждающие снятие вас с регистрационного учета, надо будет в течение пяти дней сдать налоговую декларацию, соответствующую выбранному режиму.

Закрытие ИП с долгами

Закрытие ИП в ситуации, когда бизнес не пошел, и предприниматель не может оплатить страховые взносы даже за себя, можно назвать вынужденным.

Сняться с регистрационного учета имеет смысл, хотя бы ради того, чтобы прекратилось дальнейшее начисление взносов.

Что касается любых задолженностей физического лица, полученных в результате неэффективной предпринимательской деятельности, то здесь есть два важных момента:

  1. Налоговая инспекция не имеет права отказать в закрытии ИП при наличии задолженностей по налогам или взносам. В Информации ФНС «О снятии индивидуальных предпринимателей с учета» от 27.06.2014 говорится, что «Задолженность по уплате страховых взносов, если таковая имеется у предпринимателя, причиной для отказа в снятии с учета не является». До 2011 года закрытие ИП без справки по уплате страховых взносов было невозможно, чем фонды и пользовались. Сейчас статья 22.3 закона “О государственной регистрации” требует при снятии предпринимателя с учета только документа, подтверждающего представление им в ПФР сведений о персонифицированном учете. Если ИП этот документ не представит, то ФНС запросит его из фондов самостоятельно.
  2. Долги физического лица при закрытии ИП никуда не деваются. В этом и заключается полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя.

Действовать при закрытии ИП с долгами надо так же, как мы рассмотрели выше: уволить работников; закрыть расчетный счет; снять с учета кассовый аппарат; подать в налоговую инспекцию заявление по форме № Р26001 и квитанцию об уплате пошлины; сдать отчетность; получить уведомление о снятии с учета и выписку из ЕГРИП.

Что делать с долгами? Хорошо бы, конечно, погасить их как можно раньше, потому что по вступившему в силу судебному решению взыскание будет распространяться на все имущество предпринимателя, в том числе и то, которое не применялось им в бизнесе, или было приобретено до его начала. В случае, когда сумма долга превышает 10 000 рублей, может быть применена и мера, запрещающая должнику выезд за границу РФ.

Обратите внимание – существует перечень имущества, забрать которое за долги физического лица невозможно. Приводится он в статье 446 ГПК РФ, и в нем указаны: единственное жилье должника и земельный участок, на котором оно находится (за исключением предмета ипотеки); предметы обычной домашней обстановки и обихода; вещи индивидуального пользования; домашний скот и постройки и др.

Если ваш контрагент настроен решительно, то судебные разбирательства могут длиться в пределах обычного срока исковой давности в три года. По взносам и налогам ситуация следующая:

  • Согласно статье 45 закона № 212-ФЗ “О страховых взносах”, лицо не может быть привлечено к ответственности, если со дня вынесения такого решения истекло три года. Требование о погашении задолженности фонды могут выставить не сразу после закрытия ИП, а значит, срок исковой давности будет составлять более трех лет.
  • Задолженность по налогам тоже может быть обнаружена не сразу, при этом срок давности ее выявления не установлен. Налоговая инспекция вполне может заявить в 2018 году требование об уплате недоимки по налогу за 2013 год. Далее процедура взыскания зависит от того, в каком порядке она будет проходить – судебном или внесудебном.

Так что долги, оставшиеся от предпринимательской деятельности, могут напоминать о себе после закрытия ИП дольше трех лет. Кстати, все документы, касающиеся бизнеса, надо хранить 4 года, а налоговая инспекция может устроить проверку вашей деятельности за период трех лет, предшествующих снятию с учета.

Закрытие ИП через процедуру банкротства

Банкротство ИП может стать выходом в ситуации, когда долгов очень много, и отдавать их в данный момент нечем. Сама эта процедура потребует значительных средств (от 200 тыс. руб. для вознаграждения услуг конкурсного управляющего) и не менее шести месяцев по времени.

Имущество предпринимателя, которым он владел на момент банкротства (за исключением указанного в ст. 446 ГПК РФ), будет распродано для погашения имеющихся обязательств в порядке очередности: долги по зарплате, по налогам и сборам, прочие кредиторы.

Если на погашение всех долгов имущества не хватило, то банкротство прекращает все оставшиеся требования кредиторов, кроме требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью и о взыскании алиментов.

Бывший индивидуальный предприниматель может через год после признания его банкротом снова пройти регистрацию в качестве ИП и начать новый бизнес.

Начать процедуру банкротства можно, имея долги уже от 10 тыс. рублей, которые ИП не в состоянии погасить дольше трех месяцев (ст. 33 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности), но вести процесс самостоятельно не получится. Чтобы узнать специфику банкротства в конкретном случае, надо обращаться к узкоспециализированным юристам, т.к. здесь есть много важных нюансов.

Главное – начинать процесс банкротства надо, будучи еще в статусе ИП, иначе в иске будет отказано, а взыскание долгов будет проходить как с обычного физического лица (с возможностью преследования кредиторами сроком более трех лет).

Что надо запомнить о прекращении деятельности индивидуальным предпринимателем

  1. Закрытие ИП возможно добровольно (по заявлению или иску о признании ИП банкротом) или в принудительном порядке.
  2. Наличие задолженностей (по зарплате, налогам, взносам, перед другими кредиторами) не является основанием для снятия ИП с учета.
  3. Имущественная ответственность бывшего предпринимателя переходит на его имущество, как физического лица (кроме перечня, указанного в статье 446 ГПК РФ).
  4. Перед закрытием ИП надо: уволить работников; сдать отчетность за работников; сняться с учета в фондах; закрыть расчетный счет; снять с учета ККТ; провести сверку расчетов с ФНС, фондами и контрагентами (рекомендуется).
  5. При наличии значительных долгов стоит оценить целесообразность инициирования банкротства (для этого не надо сниматься с учета как ИП).
  6. Хранить документы по предпринимательской деятельности надо минимум 4 года, и быть готовыми к тому, что налоговая инспекция может провести проверку и после прекращения статуса ИП. 

Источник: https://www.regberry.ru/registraciya-ip/zakrytie-ip

Как разорвать договор аренды — Эльба

Как предпринимателю расторгнуть договор найма при закрытии ИП?

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 09.04.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Как предпринимателю расторгнуть договор найма при закрытии ИП?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Криминальный мир
Добавить комментарий