Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день

Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми. 

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Доля в квартире и порядок пользования

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.

 

Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в

долевой собственностито это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в правеограничивать других собственников доли квартиры в пользовании.  Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат.

Владение долей в квартире – это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры. 

Доля в квартире 
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как  заработать на доле в квартире 

Доля в квартире, конфликт с сособственниками 

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются.

Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса».

Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. . 

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала. 

  Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса не известны. С точки зрения закона, для соблюдения требований ст.

250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу, достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства.

И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В том случае если удалось признанать участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли в квартире, переходит к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит.

Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор, без которого просто не обойтись!

Несмотря на то, что порядок продажи доли в  квартире достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.

Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже доли в квартире. 

Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли в квартире.

Доля в квартире – доступное жилье 

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире.

Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет.

Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.

С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности.

Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто.

Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника.

То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.

 Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать.

Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.

 

Законодательная база: доля в квартире

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

 Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей.

Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.  

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать.

 Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Прежде чем продать  долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.

Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире.

То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире.

 Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.

Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами.

В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире.

Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы можете продать долю в квартире третьим лицам. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении.

Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности соблюдены, то Вы можете спокойно продать долю в квартире третьему лицу. Не редко доля в квартире, во избежание проволочек, оформляется по договору дарения доли в квартире.

На страницах нашего сайта можно изучить образец договора дарения доли в квартире и как оформить договор дарения доли квартиры  

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников) 

Для покупателя доли в квартире, вопрос соблюдения продавцом доли, всех формальностей особенно важен.

Покупка доли в квартире, требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи доли в квартире может быть расторгнут или покупатель доли в квартире будет втянут в длительный судебный процесс.

Не стоит пытаться все это сделать самим, обратитесь к риелторам специализирующихся на данном вопросе, есть множество нюансов и своих маленьких хитростей.

Не редко продавцы доли, в случае срочности выхода на сделку и отсутствия предусмотренных 250 ст. ГК. РФ.

Документов, предлагают оформить отчуждение доли в квартире, другим способом, к примеру через договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли в квартире с последующим договором купли-продажи доли в квартире. Также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли квартиры – в этом случае право преимущественного выкупа не действует.

Источник: //dolya-msk.ru/dolya_v_kvartire.html

Согласие при продаже квартиры

Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

Часто при сделках с недвижимостью возникают ситуации, когда требуется чье-то согласие на продажу квартиры. И собственнику, который желает продать или подарить квартиру необходимо выполнить некоторые формальности, чтобы сделку не признали недействительной.

Таких ситуаций может быть несколько:

1. Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится в общей совместной собственности (квартира куплена в период брака).

2.  Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности.

3. Согласие органа опеки и попечительства, если собственником доли в квартире является несовершеннолетний.

4. Согласие банка (залогодержателя), если квартира находится в ипотеке.

Согласие супруга или супруги при продаже квартиры

По общему правилу предполагается, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, то он действует с согласия своей второй половины.

Однако, здесь могут быть подводные камни.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из этих положений закона видно, что согласие супруга — не обязательно, но желательно.

Совет: чтобы в последствии не возникало никаких споров, конечно, лучше пойти к нотариусу и оформить согласие на продажу квартиры. Такого согласия не потребуется, если в роли продавцов будут одновременно выступать и муж и жена, то есть непосредственно собственноручно подпишут договор купли-продажи квартиры.

Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности

Самое важное: при продаже (или обмене) квартиры согласие других сособственников нужно, при дарении — нет. Иными словами, закон требует согласие только при возмездной сделке. А поскольку дарение — это безвозмездная сделка — то в этом случае согласия не нужно.

Этот вывод основан на ст. 246 Гражданского кодекса РФ, где указано, что  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил.

Данные правила указаны в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Эти правила основаны на том, что у второго собственника есть преимущественное право покупки по той же цене, по которой предполагается продать эту долю в квартире 3-му лицу.

Как получить согласие другого собственника:

1. Самый простой вариант — это чтобы другой собственник написал свое согласие у нотариуса. Соответственно, подпись на его согласии нотариус должен заверить.

2. Если сособственник не проявляет интерес к покупки вашей доли и не желает идти к нотариусу можно поступить следующим образом.

Необходимо послать по адресу регистрации сособственника заказное письмо с уведомлением и описью вложения с предложением выкупить долю, указать ее стоимость и другие условия (если они есть).  Если собственников несколько — то отправить надо каждому. Потом ждете месяц с момента вручения данного письма.

Дата вручения будет указана на уведомлении о вручении. И если никто не проявил желание выкупить долю — то вы можете продать по той же цене, по которой предлагали любому человеку.

Согласие органов опеки, если собственник несовершеннолетний

По закону нельзя продать (подарить или поменять) квартиру или долю в квартире несовершеннолетнего без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Здесь установлен прямой запрет.

Это сделано для того, чтобы со стороны недобропорядочных родителей (опекунов или попечителей) не было злоупотреблений, которые могут повлечь лишение или уменьшение собственности несовершеннолетнего ребенка.

Поэтому прежде, чем продавать квартиру, где долей обладает несовершеннолетний необходимо сходить в администрацию и получить соответствующее разрешение на сделку.

Такое разрешение (или отказ) должно быть выдано не позднее 15 дней с даты поступления заявления о предоставлении разрешения (ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Согласие банка (залогодержателя) на продажу ипотечной квартиры

Сейчас очень много людей покупают квартиры в кредит. Объектом может быть как строящееся жилье, так уже и готовое.

До тех пор пока кредит не будет погашен квартира находится в залоге у банка. Это обеспечительная мера для того, чтобы перед банком рассчитались по кредиту полностью.

Таким образом, если вы хотите продать, подарить или поменять ипотечную квартиру необходимо в обязательном порядке получить на это согласие банка (залогодержателя).

В противном случае могут ждать неблагоприятные последствия и у банка есть 2 варианта поведения:

1. Признать в судебном порядке сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;

2. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Вывод: продать, подарить или поменять ипотечную квартиру можно, но только с согласия банка.

Источник: //yuristprav.ru/soglasie-pri-prodazhe-kvartiry

Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью. Когда не требуется разрешение на куплю-продажу квартиры

Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Институт брака и семьи – один из самых важных в жизни каждого человека. Сам факт регистрации отношений в ЗАГСе дает новоиспеченным супругам не только социальный статус, но и новые права и обязанности. Имущество, которое супруги наживают в браке, по закону является совместным, за исключением отдельных случаев.

Иногда возникают ситуации, когда мужу или жене требуется совершить сделку с недвижимостью, и часто для этого требуется согласие второго супруга. Сегодня речь пойдет о том, что такое согласие супруга на сделку с недвижимостью и в каких ситуациях оно требуется.

Сразу отметим, что речь будет идти об официально зарегистрированных супружеских отношениях. Гражданский брак с точки зрения законодательства не приводит к возникновению прав на имущество, нажитое совместно.

Типичная спорная ситуация, которая может возникнуть с недвижимостью у одного из гражданских супругов – второй супруг прописан на его жилплощади, и не желает выписываться, препятствуя совершению сделки купли-продажи.

Если нет возможности договориться полюбовно, выписать сожителя можно через суд.

Как оформляется согласие супруга

Согласие супруга необходимо заверить у нотариуса, и оно должно содержать следующие сведения:

  • Личные и паспортные данные супруга, дающего согласие
  • Описание недвижимости – объекта сделки
  • Описание сути сделки, на которую дается разрешение
  • Место составления, дата и подпись

Нотариальное заверение является обязательным по закону. Необходимость согласия мужа или жены на распоряжение семейным имуществом утверждает пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса. Теоретически можно принести расписку для заверения в нотариальную контору, но на практике нотариусы сами предоставляет форму для написания и требуют, чтобы супруг писал текст документа при них.

Важный момент: при отсутствии супруга на дату оформления имущества в собственность и/или на дату оплаты имущества, необходимо оформить заявление следующего содержания (можно оформить у нотариуса или непосредственно в МФЦ):

Я, …., настоящим Заявлением сообщаю, что на момент приобретения и оплаты недвижимости (оплаты по договору долевого участия / договора инвестирования / договора паевого взноса….), расположенной по адресу ….

, в зарегистрированном браке не состоял(а), и отчуждаемое вышеуказанное имущество не является совместной собственностью, нажитой в период брака, не обременено обязательствами согласно статье 34 Семейного кодекса РФ

Важно: заявление от продавца «заявляю, что в зарегистрированном браке не состою» НЕ подтверждает семейное положение НА ДАТУ ПРИОБРЕТЕНИЯ недвижимости и оформления на него права собственности.

Также обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверяя такое заявление, НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за достоверность фактов, изложенных в заявлении, а лишь удостоверяет подпись лица, подписавшего документ.

При этом супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (Статья 35 Семейного кодекса)

Совместная собственность супругов и согласие на сделки с ней

Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:

  • Купля-продажа
  • Обмен
  • Инвестирование/цессия

По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.

Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.

Когда согласие второй половины на сделку не требуется

К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:

  • Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
  • Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
  • Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
  • Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.

Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии

Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю.

Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.

В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:

  • Реконструкция
  • Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
  • Капитальный ремонт
  • Переоборудование

Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).

Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.

Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.

Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.

Брачный договор – подумайте обо всем заранее

С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.

Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.

По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.

Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.

Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.

Дду и права супругов на жилье

Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.

Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено).

Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником.

Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.

Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.

Принципы раздела имущества после развода

Законодательство дает супругам право при разводе разделить имущество так, как они хотят. Когда возникают сложности, и пара обращается за справедливостью в суд, то там все делится пополам – и собственность, и долги. Однако если:

  • удастся доказать, что собственность была приобретена исключительно за счет средств одного из супругов
  • долги были личными (не направленными на улучшения жизни семьи)

тогда суд признает право собственности за правой стороной. Ну и долги, соответственно, тоже придется выплачивать только одному из супругов.

Важно: согласие супруга после развода не предоставляется. Такой документ будет незаконным.

В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества.

Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).

Ещё раз подчёркиваем, что срок 3 года исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не с даты расторжения брака, а с даты, бывший супруга (супруга) узнал (узнала) или должен (должна) был(а) узнать о нарушении своего права

Мы надеемся, что информация, собранная в нашей статье, будет вам полезна, и поможет разрешить и предупредить вопросы, связанные с получением согласия второго супруга на совершение сделки с вашим недвижимым имуществом!

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: //spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: //spikcompany.ru

Источник: //spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/

Согласие супруга на продажу квартиры

Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Как продать долю в квартире

Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

//www.youtube.com/watch?v=Cp0RFsMsyXs

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: //journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Криминальный мир
Добавить комментарий