Как правильно оформить аренду жилья гражданам Таджикистана?

Глава 9. Аренда жилого помещения

Как правильно оформить аренду жилья гражданам Таджикистана?

Договор аренды жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается между арендодателем – жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии – соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и арендатором-гражданином, получившим жилое помещение в пользование.

По договору аренды арендодатель передает арендатору в возмездное владение и пользование индивидуальный жилой дом либо отдельную квартиру на срок полной амортизации жилого помещения.

Все обязанности по содержанию и ремонту арендованного дома (квартиры) возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Перемена арендодателя не ведет к изменению договора.

Статья 125. Арендная плата

В арендную плату включается соразмерная часть затрат арендодателя по содержанию дома, в котором находится арендованное жилое помещение, и амортизационные отчисления, рассчитанные по установленным нормам.

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором по утвержденным, в установленном порядке, тарифам.

Льготы по возмещению общих затрат на содержание дома и по оплате коммунальных услуг могут устанавливаться в соответствии со ст.49 настоящего Кодекса.

Статья 126. Форма договора аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Статья 127. Типовой договор аренды жилого помещения

Типовой договор аренды жилого помещения утверждается Правительством Республики Таджикистан. Условия договора аренды, ухудшающие положение арендатора, по сравнению с нормами настоящего Кодекса и условиями типового договора аренды, являются недействительными. Вместо них применяются соответствующие положения настоящего Кодекса и типового договора аренды.

Статья 128. Права членов семьи арендатора

Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, пользуются наравне с арендатором всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с арендатором имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора аренды.

Если граждане, указанные в части 1 настоящей статьи, перестали быть членами семьи арендатора, но проживают в арендованном жилом помещении, сохраняют права и обязанности, вытекающие из договора аренды.

Члены семьи арендатора, не включенные в договор аренды, пользуются правами постоянного проживания в жилом помещении.

К членам семьи арендатора относятся лица, перечисленные в ст.45 настоящего Кодекса.

Статья 129. Права арендатора на вселение членов семьи и других граждан в арендованное помещение

Арендатор вправе вселить в арендованное помещение супруга, детей, родителей, других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения.

На вселение несовершеннолетних детей к их родителям согласия членов семьи не требуется.

Лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве членов семьи и включенные в договор аренды, приобретают равные с арендатором права и обязанности.

Статья 130. Сохранение действия договора аренды жилого помещения при временном отсутствии арендатора

Договор аренды жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии арендатора.

За членами семьи арендатора, не включенными в договор аренды, жилое помещение при временном отсутствии сохраняется на условиях, предусмотренных статьями 51-53 настоящего Кодекса.

Статья 131. Права арендатора при производстве капитального ремонта жилого дома

В случае производства капитального ремонта жилого дома, в котором находится арендованная квартира, арендатор и члены его семьи имеют право, предусмотренные ст.55 настоящего Кодекса, для нанимателя и членов его семьи.

Статья 132. Права арендатора при изменении договора аренды

Изменение договора  аренды возможно в случаях, предусмотренных статьями 54, 56-60 настоящего Кодекса. При этом за арендатором и членами его семьи, включенными в договор аренды жилого помещения, сохраняются права, предусмотренные названными статьями для нанимателя и членов его семьи.

Статья 133. Замена арендатора по договору аренды жилого помещения

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды жилого помещения совершеннолетнему члену семьи,  включенному  в договор.

В случае смерти арендатора, либо признания его недееспособным, его права и обязанности по соглашению членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, переходят к одному из них.

Если с арендатором не проживали члены его семьи, включенные в договор аренды, права и обязанности умершего арендатора переходят к одному из других членов семьи, проживающих в помещении.

В случае, когда умерший арендатор проживал в помещении без членов семьи, его права и обязанности могут перейти к одному из наследников по завещанию или по закону.

Статья 134. Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения

Арендатор, с  согласия  членов семьи,  включенных в договор аренды жилого помещения,  вправе расторгнуть договор аренды,  предупредив  об этом арендодателя за три месяца.

При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Если арендатор расторгает договор аренды жилого помещения без согласия членов семьи, права и обязанности арендатора переходят к одному из членов семьи, включенных в договор аренды, а при их отсутствии, либо отказать принять на себя права и обязанности арендатора – одному из других членов семьи, проживающих в помещении.

Статья 135. Прекращение договора аренды вследствие перехода арендного помещения в собственность арендатора

По истечении амортизационных сроков жилое помещение переходит в собственность арендатора. Арендатор вправе выкупить арендованное помещение досрочно, выплатив арендодателю остаточную сумму амортизационных отчислений.

Статья 136. Выселение арендатора из жилого помещения

На договор аренды распространяются правила о выселении из жилых помещений, предусмотренные статьями 63-67, 69-71 настоящего Кодекса.

Источник: http://www.asia-realty.ru/co-zakon-tajikistan.php?Id=283

Что делать, если квартиранты

Как правильно оформить аренду жилья гражданам Таджикистана?

Очередной материал в рубрике “Право на защиту” посвящаем теме аренды жилья. Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам, а тем в свою очередь спастись от частых визитов собственников, расскажут адвокаты Минской областной юридической консультации №3.

Чем грозит нелегальная сдача жилья (без договора и уплаты налогов)?

Заключая договор найма жилого помещения, его собственник защищает себя от действий недобросовестных нанимателей или арендаторов, которые могут отказаться вносить плату за пользование жилым помещением или за оказанные жилищно-коммунальные услуги, отметил адвокат Алексей Соколов. Если квартирант откажется исполнять договорные обязательства, его можно принудить к этому в судебном порядке и взыскать понесенные расходы.

При необходимости у наймодателя не возникнет никаких трудностей в доказывании размера платы за пользование жилым помещением нанимателем, поскольку он прописан в договоре. Заключив договор, собственник также защитит себя от сложностей доказывания причинения ему материального ущерба, если наниматель или арендатор повредит имущество в квартире.

Нелегальная сдача жилья без заключения договора и без уплаты налогов чревата для собственника (наймодателя) не только описанными выше рисками. Ему грозит и административная ответственность за неуплату подоходного налога. Также придется уплатить такой налог по требованию налогового органа.

В соответствии с ч.8 ст.13.6 КоАП неуплата или неполная уплата физлицом, не являющимся должностным лицом юридического лица или индивидуальным предпринимателем, налога, сбора (пошлины), совершенные умышленно, влекут наложение штрафа в размере 40% от неуплаченной суммы, но не менее 10 БВ.

Следует отметить, что сдача жилого помещения внаем может быть связана с предпринимательской деятельностью. В части третьей п.1 ст.

52 Жилищного кодекса указано, что договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.

Надо ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель, если планируешь долгосрочно сдавать свою квартиру?

Как отметила адвокат Екатерина Богдан, законодательство не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при заключении договора найма на длительный срок.

Грозит ли собственнику ответственность, если арендаторы использовали квартиру для незаконных целей, например, для производства наркотиков или сдачи нелегальным мигрантам?

Если собственник (наймодатель) осознавал, что в предоставленном им жилом помещении арендаторы или наниматели производят наркотики, ему в этом случае грозит уголовная ответственность. Ч.1 ст.332 УК предусматривает наказание в виде ареста, или ограничения свободы на срок до пяти лет, или лишения свободы на срок от двух до пяти лет.

Уголовная ответственность может наступить и за сдачу жилья нелегальным мигрантам – также при условии, что человек понимал, что предоставляет квартиру именно нелегальным мигрантам.

Такое поведение собственника может быть расценено правоохранительными органами как содействие незаконному пребыванию нелегальных мигрантов на территории Беларуси. Наказание за это оговаривается в ст.

371-1 УК: это может быть арест, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на тот же срок.

В такой ситуации заключение договора и его регистрация в установленном порядке придали бы правоотношениям официальный статус и исключили ответственность собственника за противоправные действия нанимателя.

Как правильно заключить договор между физическими лицами? Нужно ли заверять его у нотариуса?

По словам адвоката Ларисы Атаманчук, договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе.

Существенными условиями договора найма являются: предмет договора, срок его действия, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, срок внесения платы за ЖКУ. В договоре указываются члены семьи нанимателя, которые постоянно проживают с ним в жилом помещении.

Граждане свободны в заключении договора найма жилого помещения, поэтому в нем могут быть предусмотрены и другие условия, по которым между сторонами было достигнуто соглашение.

Нотариальное заверение договора найма не требуется.

Сколько налогов придется платить?

Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода от аренды.

Доходы от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Беларуси, облагаются подоходным налогом в размерах, которые устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Если эти доходы физлиц в 2018 году превысят Br6116, не позднее 1 марта 2019 года нужно представить в налоговый орган по месту регистрации налоговую декларацию и не позднее 15 мая 2019 года доплатить подоходный налог. В этом случае размер налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога.

Правда, что при сдаче квартиры близким родственникам либо молодым специалистам собственник освобождается от налога?

Доходы от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) освобождаются от подоходного налога.

Арендодатель также освобождается от уплаты налогов при сдаче помещений внаем людям, состоящим в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства.

Близкие родственники – это родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К людям, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

За какое время до предполагаемого момента расторжения договора арендатор должен сообщить об этом собственнику?

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

А что касается расторжения договора по инициативе наймодателя?

В этом случае необходимо соблюсти процедуру, прописанную ч.5 ст.61 Жилищного кодекса. То есть наймодатель предварительно за один месяц должен направить нанимателю письменное предупреждение, указав свои мотивы.

Если квартирант отказался или наймодатель не получил его ответа, инициатор расторжения договора может обратиться в суд только по истечении этого срока.

Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.

Является ли основанием для расторжения договора тот факт, что соседи несколько раз жаловались на жильца (например, из квартиры доносится постоянный шум)?

Как отметила адвокат Наталья Поскробка, основанием для расторжения договора найма жилого помещения является не сам факт жалоб со стороны соседей, которые могут быть и необоснованными, а установленный факт систематического нарушения существенных условий договора, а также систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, либо систематического нарушения требований ЖК.

В Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных жилых помещений оговорено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покой других граждан. С 23 до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум. В том числе это касается игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, бытовых (ремонтных) работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и др.

Может ли собственник посещать квартиру, которую он сдал квартирантам?

Этот момент оговорен в ст.54 ЖК. Законодательство позволяет наймодателю требовать предоставления доступа в жилое помещение, однако обязывает согласовывать это с нанимателем. Периодичность законодательством не предусмотрена.

Что, если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам?

Если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам, следует обращаться в суд с соответствующим иском о взыскании.

Кто должен оплачивать услуги по ремонту общего имущества, например, подъезда в многоквартирном доме, – собственник жилья или арендатор? Кто платит отчисления на капремонт, включенные в жировку (при условии, что коммунальные услуги оплачивает арендатор)?

Участник совместного домовладения (собственник жилого помещения) обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техобслуживанию, текущему и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством или договором. Поэтому, если в договоре нет условия об оплате нанимателем расходов по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома, такие расходы несет владелец жилья, отметила адвокат Инна Сергиевич.

Из второго вопроса видно, что между сторонами достигнуто соглашение об оплате нанимателем только потребленных им коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов). Поэтому в данном случае отчисления на капремонт, включенные в жировку, наниматель оплачивать не обязан.

Кто оплачивает сломанную квартиросъемщиком технику, если этот момент не оговорен договором?

Квартиросъемщик отвечает только за недостатки, возникшие в результате небрежного или нецелесообразного использования техники. Он не отвечает за обычный износ техники и изменения, вызванные ее обычным, нормальным использованием. За свой счет в таком случае арендатор должен устранять текущие мелкие недостатки, необходимые для сохранения исправности вещи.

Как получить компенсацию, если временные жильцы “убили” квартиру и отказываются возместить стоимость причиненного ущерба.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме тем, кто причинил вред. Но только при наличии достаточных доказательств виновности временных жильцов есть основания для обращения в суд. В качестве доказательств можно представлять:

– акты и иные документы, подтверждающие факт повреждения (уничтожения) имущества;

– документы, подтверждающие размер причиненного вреда (акты оценки поврежденного имущества, заключения экспертиз, калькуляции о стоимости затрат на восстановительный ремонт), а также доказательства, подтверждающие убытки (неполученные доходы, упущенная выгода и другое);

– доказательства, свидетельствующие о наличии вины ответчика в причинении вреда.

Кроме того, целесообразно обратиться в правоохранительные органы с заявлением по факту повреждения или уничтожения вашего имущества. По заявлению работники милиции проведут проверку, материалы которой, независимо от ее результатов, могут быть представлены суду в качестве подтверждения обоснованности ваших требований.

Когда арендодатель имеет право увеличить арендную плату? Нужно ли для этого заключать допсоглашение?

По словам адвоката Лидии Высотиной, арендодатель имеет право увеличить арендную плату, если это прямо предусмотрено договором аренды. В случае увеличения арендной платы необходимо заключать дополнительное соглашение.

Бывшие супруги не могут договориться по поводу дальнейшей судьбы общей собственности – квартиры. Один хочет сдавать квартирантам, а второй отказывается. Как быть в такой ситуации? Может ли жена оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга?

Согласно ч.1 ст.23, ч.1 ст.24 Кодекса о браке и семье, супруги имеют равные доли в праве общей совместной собственности. Поскольку квартира является общей совместной собственностью супругов, то оба имеют на нее равные права. Поэтому в данной ситуации необходимо договариваться. Жена не сможет оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга.

Можно ли одновременно сдавать квартиру в аренду и выплачивать за нее кредит? Нужно ли уведомлять об этом банк?

При приобретении жилого помещения с привлечением денежных средств, полученных по кредитному договору, возможность заключения договора найма будет зависеть от условий кредитного договора.

Как следует из указа №13, предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма или по договору аренды, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается.

В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и др.

) это осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей.

Если вас интересует какая-то тема, можете присылать свои вопросы и предложения по адресу advice@belta.by.-0-

Подписывайтесь на нас в

Яндекс.Дзен, Telegram и Viber!

Источник: https://www.belta.by/society/view/chto-delat-esli-kvartiranty-ubili-zhilje-i-kto-platit-za-remont-tehniki-otvechaet-advokat-328596-2018/

Как правильно сдавать жилье мигрантам: советы арендодателям

Как правильно оформить аренду жилья гражданам Таджикистана?

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания.

По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Получается, что от наймодателя требуется только согласие в виде заявления, где он указывает, что не возражает о регистрации гражданина по месту пребывания, поясняет Бородкин.

Затем собственнику достаточно просто проверить регистрацию у нанимателя. Подлинность регистрации по месту пребывания гражданина РФ подтверждает наличие двух печатей, объясняет руководитель отдела аренды АН “Азбука Жилья-Беляево” Анастасия Сергиенко.

По ее словам, одна из них должна представлять собой красную круглую гербовую печать, на которой должно быть написано большими буквами по кругу “Федеральная миграционная служба” (большими буквами), а маленькими буквами – “Печать основного документа, удостоверяющая личность гражданина Российской Федерации” и номер службы. Вторая печать должна быть черно-белой прямоугольной печатью районного паспортного стола с подписью начальника паспортного стола или его заместителя.


Если арендатор иностранец

Если же вы решили сдавать жилье иностранцу, то, по словам Бородкина, стоит иметь в виду, что правовое положение иностранных граждан на территории РФ регулируется нормами федерального закона № 115-ФЗ “О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации”. Этот закон различает временно прибывших граждан, временно проживающих граждан и постоянно проживающих иностранных граждан, объясняет юрист.

С постоянно проживающими иностранцами, по его словам, как и с приезжими из российских регионов, трудностей возникнуть не должно, так как они получают вид на жительство, то есть легализуются на территории РФ.

Как правило, не случается проблем и с временно проживающими иностранцами, поскольку основанием для их пребывания в РФ является разрешение на временное проживание – именно эту бумагу и нужно проверить собственнику.

А вот временно пребывающие иностранные граждане, то есть те, кто в основном находится или должен находиться на территории РФ на основании визы или миграционной карты, входят в особую “группу риска”: именно к этой категории иностранцев относится большинство трудовых мигрантов. С ними в плане проверки документов юристы советуют быть особенно внимательными.

Власти РФ могут ограничить иностранцам возможность покупки или аренды жилья >>>

Проверка с пристрастием

По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.

“Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения”, – рассуждает он.

В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.

Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика – иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как  срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из “Азбуки Жилья”.

Четыре правила, которые должен знать собственник, сдающий жилье в аренду >>>

“В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны”, – завершает перечень документов для проверки Щеглов.


Без договора никак

Собеседники “РИА Недвижимость” единодушно утверждают: заключать договор аренды жилья с нанимателями-мигрантами крайне важно. Например, объясняют они, это “спасет” собственника от непрошенных постояльцев из числа земляков арендатора. “В договоре найма есть специальное поле, в котором указываются все лица (с паспортными данными), которые будут проживать в  квартире.

Фиксируются и санкции, которые наступают при несоблюдении этого пункта. Например, повышение стоимости арендной ставки на определенную сумму”, – напоминает руководитель департамента аренды компании “НДВ-Недвижимость” Юлия Лукина.

В свою очередь руководитель департамента аренды корпорации “Адвекс.

Недвижимость” Марина Филиппова советует собственникам жилья, которые хотели бы включить “режим особого контроля” за своими квартиросъемщиками, указать в договоре найма в графе разрешенного количества посещений квартиры владельцем большее число визитов, чем стандартный один раз в месяц в день оплаты. Более того, отмечает эксперт, если вы не хотите, чтобы постояльцы “расслабились”, этому пункту нужно строго следовать.

Кроме того, в договоре следует четко оговорить сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить, добавляет Сергиенко. “Наиболее распространенная практика – за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию – арендатор, так как сумма зависит от его нужд”, – говорит собеседница агентства.

Кроме того, по ее словам, в договоре можно описать и условия выселения плохо ведущего себя квартиранта.

Кстати, что касается формы договора, то в случае, если арендодатель и арендатор являются физическими лицами и хотят оформить долгосрочные отношения (более чем на один год), то заключаемый договор следует назвать “договор коммерческого найма жилого помещения”, указывает Щеглов. Такой договор, в отличие от договора аренды, не подлежит государственной регистрации, указывает юрист.


Как заплатить налог за сдачу квартиры >>>

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам, то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Однако эксперты все-таки рекомендуют по-дружески предупредить соседей о постояльцах, а по возможности – договориться с ними, чтобы они “приглядывали” за нанимателями и могли сообщить собственнику об их подозрительных действиях.

Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>

Зона риска

Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.

Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность.

В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта.

А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

“Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями – все это возлагается на плечи наймодателя”, – подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

Источник: https://realty.ria.ru/20131106/401741508.html

Аренда: какие документы нужно проверить, подписать и оформить — Справочник Недвижимости

Как правильно оформить аренду жилья гражданам Таджикистана?

Какие документы проверить у собственника

Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему.

Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем.

Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:

  • Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист. 

Паспорт владельца квартиры

  • Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.

Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН

В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники.

Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.

Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.

Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше.

А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный.

Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.

  • Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.

Какие документы проверить у квартиросъёмщика

Как правило, собственнику от арендатора нужен только паспорт — для установления его личности. На всякий случай проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Это нужно, чтобы обезопасить себя от аферистов, которые снимают квартиру, чтобы потом продать или пересдать её по поддельным документам.

Результат запроса настоящего паспорта

В паспорте обратите внимание на штамп о постоянной регистрации (прописке).

Это ни на что не влияет, но, возможно, жильцу потребуется временная регистрация, если он приехал из другого региона.

По закону, арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого региона (подробнее о постоянной и временной регистрации мы писали в этой статье)

Убедитесь, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей. Косвенно это  свидетельствует, что он будет оплачивать квартиру вовремя. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Бывает, правда, что на человеке висят долги по алиментам, но за квартиру он готов платить исправно.

Если сомневаетесь, для надёжности попросите в качестве дополнительного документа справку с работы (подойдёт написанная в свободной форме бумага, подтверждающая, что у потенциального нанимателя есть работа) или фото трудовой.

Можно поискать потенциального жильца в соцсетях, чтобы составить представление о его образе жизни.

А если квартиру у вас хочет снять иностранец?

По разным оценкам, в России постоянно проживает около 10 млн граждан других государств. И всем им надо где-то жить. Сдавать ли квартиру иностранцам — решать вам.

Никаких ограничений на это нет, и совсем не обязательно, что человек будет «вести себя» хуже россиянина.

Тем более, что подавляющее число мигрантов приезжает из стран бывшего СССР, многие из них считают русский язык и культуру родными.

Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России (рассмотрим только ситуации, когда человек приехал, чтобы жить и работать в РФ, и ищет жильё на длительный срок). Для разных стран необходимые документы разные. Общей будет только миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. Её тоже стоит проверить.  

Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии могут жить и работать в России без специальных документов, им нужен только паспорт своей страны. Оформление виз или чего-то подобного им не требуется.

Граждане Украины, Молдовы, Азербайджана, Узбекистана и Таджикистана для работы в России должны оформить специальный патент (это небольшая ламинированная карточка). Его нужно продлевать каждый год.

Пример патента для работы гражданки Украины

Граждане других государств должны получить рабочую визу (этим, как правило, занимается их работодатель). Виза вклеивается в паспорт.  

Пример рабочей визы

Также граждане других государств могут получить РВП (разрешение на временное проживание) или ВНЖ (вид на жительство) — это небольшие книжечки, вроде паспорта. В этом случае временная регистрация у них должна быть.При наличии РВП жить и работать человек может только в том регионе, где выдано РВП. Для ВНЖ таких ограничений нет.

Реже встречаются иностранцы с разрешением на работу как высококвалифицированным специалистам и беженцы.

Какие документы подписывать

Вы проверили все документы. Теперь можно заключать договор найма. К договору — и неважно, снимаете вы или сдаёте — не забудьте составить акт приёма-передачи квартиры и опись имущества. 

В акте обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире и в каком оно передаётся состоянии.

Не бойтесь показаться занудным и вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным: детальное описание имущества (вплоть до трещин,  потёртостей и пятен) при подписании договора убережёт вас от конфликтов в будущем при его расторжении.

Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны. Настаивайте на их заключении: в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять справедливость.

Также можно завести специальный лист с расписками в получении денежных средств, в котором вы будете фиксировать ежемесячную оплату аренды.

Для арендодателя это может быть не очень привлекательно: если он не платит налоги с доходов от сдачи квартиры, он будет стремиться сохранить как можно меньше свидетельств передачи денег.

А вот для квартирантов это доказательство, что они платят вовремя и в полном объеме. Так что тут нужно договариваться.

Какие документы оформить: временная регистрация

Когда будете заключать договор на длительный срок, обсудите оформление временной регистрации. Многие собственники боятся регистрировать в квартире жильцов даже временно. Однако страхи эти напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации  абсолютно безопасно: её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.  

Пример временной регистрации

По закону, граждане РФ должны сделать временную регистрацию по месту пребывания в течение 90 дней после переезда. На деле это соблюдается не всегда, но жилец может попросить зарегистрировать его в съёмной квартире. За отсутствие регистрации по месту пребывания и арендодателю, и квартиранту положен штраф. Суммы отличаются в зависимости от региона.

Иностранец, скорее всего, попросит зарегистрировать его по месту жительства (то есть в съёмной квартире), потому что для него последствия несоблюдения законов РФ могут быть более плачевными, чем для россиян.

Сделать временную регистрацию очень просто. Для этого собственнику нужно обратиться в МФЦ или управляющую компанию своего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола, и подать заявление о регистрации своего жильца.

Для этого понадобятся документ, подтверждающий право собственности, и паспорта собственника и жильца (поэтому идти лучше вдвоем) — оформление занимает несколько минут, свидетельство о регистрации выдают на месте, сразу же.

Временная регистрация автоматически заканчивается по истечении определённого срока, на который она даётся (например, можно прописать арендатора на срок действия договора найма), и у владельца не должно возникнуть проблем с выселением временно прописанных лиц. Выписать досрочно человека тоже можно: согласия арендатора для этого не требуется, хозяину квартиры нужно сходить в МФЦ и подать заявление на приостановление действия регистрации. Регистрация аннулируется сразу же.  

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kakie-dokumenty-nuzhno-proverit-podpisat-i-oformit

Криминальный мир
Добавить комментарий