Как переоформить собственность в общедолевую?

Как перевести совместную собственность в долевую собственность

Как переоформить собственность в общедолевую?

/ Жилищные споры / Как перевести совместную собственность в долевую собственность или обратно

Просмотров 259

Оформляя жилье, люди не могут знать всех подводных камней и жизненных обстоятельств. Не исключено, что уже через год собственники захотят сменить один режим на другой – совместную на долевую или наоборот. Возникает вопрос, можно ли и как совершить перевод по новым правилам?

Читайте нашу статью, и вы найдете ответ на этот вопрос + пошаговые инструкции и актуальные положения закона.

Можно ли сменить режим собственности?

Для начала разберемся, что принято считать совместной и долевой собственностью на квартиру:

  1. Общая совместная – режим владения, при котором жилье принадлежит двум и более лицам без выделения долей в общем праве (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Зачастую такая собственность оформлена на супругов или близких родственников. Жильцы находятся в хороших отношениях, а значит им проще уживаться вместе.

  1. Общая долевая – противоположный вид собственности, когда доли определены в процентном соотношении (например, ¼ квартиры или ½ частного дома).

Подробнее о различиях, плюсах, минусах и других нюансах читайте в статье «В чем разница между совместной и общей долевой собственностью«.

Иная ситуация при долевой собственности – в квартире или в доме могут жить абсолютно чужие друг другу люди. Однако такой режим встречается и между родственниками (например, если супруги выделили доли детям в связи с использованием маткапитала).

Закон допускает перевод совместной собственности в долевую, и наоборот – особых ограничений нет. Самое главное, чтобы все совладельцы были согласны на такую операцию. Если хотя бы один чинит препятствия – смена режима собственности происходит в судебном порядке.

Что толкает людей на переоформление совместного владения на долевое или обратно? Разберемся с причинами.

  • желание получить налоговый вычет;
  • расторжение брака и раздел общей квартиры в ипотеке;
  • вступление в семейный союз;
  • намерение завещать или подарить долю в квартире (например, жена хочет передать свою долю ребенку).

Прежде чем приступать к переводу, собственники должны учесть нюансы процедуры. Далеко не во всех случаях такое переоформление уместно.

Условия для смены режима собственности:

  • согласие владельцев жилья;
  • физическая возможность выдела доли в натуре – отдельная комната;
  • размер жилплощади – не удастся разделить 1-комнатную квартиру.

Итак, если жилье отвечает стандартам, а совладельцы не против перевода – никаких проблем не возникнет. Поэтому, можно приступить к обзору инструкции.

Как переоформить совместную собственность в долевую собственность

Чаще всего собственниками такой квартиры выступает супружеская пара. Необходимость в переводе может возникнуть в случае развода или желания подарить доли детям.

Способы перевода

Различают два способа переоформить квартиру, оформленную как совместное имущество мужа и жены:

Вариант №1 – согласие участников совместной собственности

Образец такого соглашения может быть представлен в виде:

  • соглашения о разделе совместного имущества в долях (ст. 38 СК РФ);
  • брачного договора об определении судьбы общих активов.

Вариант №2 – принудительный (судебный) порядок

Возникает в случае разногласий по поводу переоформления квартиры, когда один собственник согласен, а второй категорически против смены режима.

Пример:

Семейная пара Турбиных принимает поздравления в связи с рождением первенца. Счастливые родители хотят выделить долю ребенку, но вариант с брачным договором сразу отпадает – это сложно, накладно и долго. Мать и отец составляют соглашение о разделе совместной 2-комнатной квартиры.

Несмотря на то, что супруги находятся в браке, никто не запретит им разделить совместное имущество. Турбины принимают решение установить равные доли, т.е. по ½ части на супруга. Затем, уже после рождения малыша, они выделяют ему долю в квартире. Супруги намерены составить соглашение о перераспределении долей в общем праве.

Таким образом, все члены семьи получили по ⅓ части недвижимости. Общая совместная собственность супругов перешла в разряд долевой.

Порядок действий

Добровольная смена режима собственности предполагает:

  1. Обсуждение варианта раздела имущества и выделения долей – супругами или другими участниками совместной собственности на квартиру.
  2. Составление соглашения или брачного договора – в зависимости от желания сторон.
  3. Запись на прием к нотариусу, внесение госпошлины, заверка документов.
  4. Сбор документов для Росреестра.
  5. Передача пакета в отделение «Мои документы» (ранее – МФЦ) или напрямую в офис Росреестра.
  6. Ожидание готовности документов.
  7. Получение правоутверждающего документа – сейчас выдают выписку из ЕГРН, которая заменила свидетельства о праве собственности.

Второй вариант предусматривает судебные разбирательства, на тот случай, когда участники не могут договориться полюбовно.

Заявителем выступает истец в лице одного из супругов. Ему надлежит уведомить второго собственника, составить исковое заявление, собрать документы, оплатить госпошлину, заказать экспертизу. Вслед за этим нужно обратиться в ближайший суд по месту нахождения квартиры. Как и в первом варианте, истец вносит изменения в Росреестр.

Принудительный раздел квартиры с выделением долей имеет объективные сложности. Старайтесь использовать все попытки решить спор до суда, и только в крайних случаях составлять исковое заявление.

Необходимые документы

Завершив обсуждение раздела квартиры, супруги должны посетить нотариуса и заверить выбранный образец документа – напомним, это соглашение или брачный контракт.

Регистраторы МФЦ или Росреестра потребуют:

  • паспорта заявителей либо временные удостоверения личности;
  • заявления о переоформлении совместной собственности на долевую – в количестве 2 экземпляров;
  • соглашение или брачный договор – 1 экз.;
  • свидетельство о браке – выдается в ЗАГС;
  • правоустанавливающий документ на квартиру – например, договор мены, купли-продажи, приватизации;
  • документ о государственной регистрации – свидетельство или выписка из ЕГРН;
  • нотариальная доверенность (при необходимости).

Состав документов при наличии судебного решения практически не отличается. Вместе с названными бумагами заявитель передает определение суда с пометкой о вступлении в законную силу. Оно заменяет соглашение о разделе и брачный контракт.

Ниже вы можете ознакомиться с вышеупомянутыми образцами, а затем составить свой-собственный вариант.

Сроки

Применительно к срокам – все очень индивидуально.

Соглашение или брачный договор составляются в течение суток, а могут отнять гораздо больше времени. Исковое заявление – аналогично.

Сбор и подготовка документов – от 2-3 дней до месяца.

Выдача правоутверждающих документов в Росреестре – от 4 до 15 дней, в зависимости от работы отделений.

Отметим, что принудительный перевод совместной собственности в долевое владение отнимет уйму времени. Сюда входит срок на рассмотрение иска – от 5 рабочих дней, возбуждение делопроизводства – не раньше, чем через 30 дней, а также общее время на слушания по делу + рассмотрение апелляций и жалоб.

Итого, судебное производство занимает 2-6 месяцев, а в ряде случаев до нескольких лет.

Стоимость, расходы

Основные расходы приходятся на уплату государственной пошлины – нотариусу и регистраторам.

Прикинем, сколько стоит перевод совместной собственности в общую долевую:

  • госпошлина нотариусу за соглашение – 0,5% от цены объекта, но в пределах от 300 рублей до 20 000 рублей с обоих супругов (пп. 5, п. 1, ст. 333.24 НК РФ);
  • заверка брачного контракта – 500 рублей;
  • услуги технического и правового характера (УПТХ) – стоимость варьируется по регионам, но в среднем от 1 000 до 7 000 рублей;
  • получение разных справок – от 200 рублей и выше;
  • госпошлина за переоформление права собственности в Росреестре – 2 000 рублей с одного заявителя;
  • госпошлина за подачу иска имущественного характера – минимум 400 рублей, максимум 60 000 рублей.

Одним словом, раскошелиться все же придется, причем в случае с совместной собственностью – всем ее участникам (супругам).

Налоги

Смена вида собственности автоматически изменяет и налоговые обязательства.

Если при совместном владении квартирой муж и жена платили налог поровну, то при долевой будут оплачивать в расчете на долю. Условно, если жена оформила ¼ часть квартиры, она заплатит ежегодный налог меньше, нежели муж с ¾ долей.

Как перевести долевую собственность в совместную собственность

Если супруги не хотят оформить единоличную собственность, они могут прибегнуть к переводу долевого имущества в совместное владение.

Сразу скажем, что такое переоформление встречается нечасто. Причина – отсутствие необходимости. Но если возникла потребность, придется запастись терпением и согласием всех дольщиков (например, второго супруга). Подобного рода сделки имеют место быть только между мужем и женой, а значит подойдут далеко не всем совладельцам.

Алгоритм действий

Перевод долевого владения в совместную собственность состоит из следующих этапов:

  1. Единогласное решение дольщиков (супругов).
  2. Консультация у юриста или в Росреестре – по вопросу обратного перевода режима собственности.
  3. Составление соглашения собственников – если они не состоят в браке, а во втором случае брачного контракта – мужу и жене.
  4. Обратиться к нотариусу и заверить выбранные образцы.
  5. Собрать нужные документы:
  • паспорта;
  • заявление о регистрации изменений – заполняет сотрудник МФЦ, а соискатели проставляют подписи;
  • документ о брачном союзе;
  • соглашение или контракт супругов;
  • документация о праве собственности на доли – обычно это свидетельство или выписка + документ-основание в виде свидетельства о наследстве и др.;
  • прочие бумаги.
  1. Завершить оформление в МФЦ или Росреестре.

Имейте в виду, что обратная смена режима встречается далеко не всегда. Зачастую регистраторы не принимают заявления о переоформлении в совместное владение. Физический выдел доли не играет особого значения. Главные факторы – обоюдное согласие и штамп в паспорте заявителей.

Пример:

Умерла бабушка – после ее смерти осталась 3-комнатная квартира. Кандидатов на имущество было четверо, поэтому согласно закону они унаследовали по ¼ части квартиры. Одна из собственников, Светлана, подселила в свою комнату Ивана, с которым вскоре оформила брачные отношения.

Иван выкупил часть квартиры, став владельцем ¾ жилья. Таким образом, Светлана и Иван остались долевыми собственниками квартиры, но размеры их дробей в общем праве были неравными.

Для того, чтобы уравнять права на квартиру, супруги решили переоформить долевое владение в совместную собственность. Молодожены составили брачный контракт, после чего заверили его у нотариуса. На основании данных сведений регистраторы внесли изменения в базу Росреестра.

Отныне квартира получила статус совместного имущества Светланы и Ивана. Всякие доли стирались, муж и жена оплачивали единый налог на жилплощадь.

Госпошлины, расходы, налоги

Стоимость перемены режима так же не отличается. Супругам предстоит оплатить услуги нотариуса, госпошлину, а также сборы за выдачу справок.

Обратите внимание, что вместе с переходом на новый вид владения, изменяется и налоговая ставка. Если ранее жильцы оплачивали налог в соответствии с долей в общем праве, то при совместной собственности все происходит поровну – муж и жена платят по 50% от величины сбора.

Заключение и выводы

Выделим ключевые аспекты:

  1. Закон разрешает переводить совместную собственность в долевую, и наоборот.
  2. Требуется физическая возможность выделить доли в общем праве.
  3. Новообразованные доли можно подарить ребенку, продать, заложить и даже сдать в аренду.
  4. Совладельцы должны изъявить обоюдное желание сменить режим владения.
  5. Допускают два способа: мирный – по соглашению или брачному контракту, и судебный – посредством подачи иска о разделе.
  6. Перевод из долевой собственности в совместную возможен только в отношении супругов.

Изменение режима собственности – не самая простая процедура. Многое завязано на политике местных отделений Росреестра. Зачастую супруги слышат отказ в переводе, что осложняет владение квартирой.

Чтобы узнать обо всех тонкостях, иметь актуальную информацию и пошаговый план действий – напишите нашим юристам. Бесплатная консультация позволит разобрать ваш случай, устранить препятствия и оценить риски.

Задавайте вопросы в онлайн-чате или звоните по телефонам горячей линии. Юристы ответят на ваши вопросы по смене правового режима квартиры!

Источник: http://law-divorce.ru/kak-perevesti-sovmestnuyu-sobstvennost-v-dolevuyu-sobstvennost-ili-obratno/

Как переоформить квартиру из совместной собственности в долевую?

Как переоформить собственность в общедолевую?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких граждан, принадлежит им на праве общей собственности. Если доля каждого гражданина в общей собственности не определена — это общая совместная собственность, если определена — общая долевая собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Так, в частности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ).

Для переоформления квартиры из совместной собственности в долевую рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите способ установления долевой собственности на квартиру

Существует два способа установления долевой собственности на квартиру, находящуюся в совместной собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ):

  • по соглашению участников совместной собственности, в том числе супругов, путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38, ст. 40 СК РФ);
  • в судебном порядке при недостижении согласия участниками совместной собственности.

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя.

Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п.

2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Заключите брачный договор или соглашение о разделе имущества либо получите соответствующее решение суда

При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве общей собственности определяют участники совместной собственности.

При разделе имущества в судебном порядке размер долей в праве общей собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен (ст. 41 СК РФ).

Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме и должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Шаг 3. Подготовьте документы, необходимые для регистрации изменений в праве собственности на квартиру

Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению сторон (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • заявления о государственной регистрации прав на доли имущества, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из сособственников;
  • брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух экземплярах-подлинниках;
  • свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке;
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество;
  • нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.

Для регистрации изменений в праве собственности на основании решения суда потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • заявления о государственной регистрации прав на доли имущества (заявления могут быть поданы как одновременно всеми сособственниками, так и каждым из них в отдельности в разное время);
  • решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре;
  • нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст.

17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Шаг 4. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим брачный договор или соглашение о разделе имущества (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-pereoformit-kvartiru-iz-sovmestnoj-sobstvennosti-v-dolevuyu

Виды собственности на квартиру

Как переоформить собственность в общедолевую?

Последнее обновление: 29.09.2018

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Общая совместная собственность на квартиру в Украине: как разделить в 2020 году

Как переоформить собственность в общедолевую?

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников.

Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками.

Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.

Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них.

Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья.

Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.

Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.

Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.

60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода.

Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).

Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества.

К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности.

Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.

Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя.

И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость.

В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.

Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре. Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли.

Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом.

При этом считается, что доли каждого из собственников равны.

Однако бывают и исключения.

Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.

Советуем почитать юридические статьи по теме:

Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник.

Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает.

И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой.

В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.

Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них.

В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.

На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.

Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил.

Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог в Украине. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован.

В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.

Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца.

Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом. В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть.

Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.

Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т.е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.

Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает.

Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга.

Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.

Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.

Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.

Источник: https://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/stati/obschaya_sobstvennost_na_kvartiru_kak_delit

Как переоформить квартиру из совместной собственности в долевую

Как переоформить собственность в общедолевую?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких граждан, принадлежит им на праве общей собственности.

Если доля каждого гражданина в общей собственности не определена – это общая совместная собственность, если определена – общая долевая собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Так, в частности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ).

Для переоформления квартиры из совместной собственности в долевую рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите способ установления долевой собственности на квартиру Существует два способа установления долевой собственности на квартиру, находящуюся в совместной собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ): – по соглашению участников совместной собственности, в том числе супругов, путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38, ст.

40 СК РФ); – в судебном порядке при недостижении согласия участниками совместной собственности. Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде – нотариальная доверенность на представителя. Шаг 2.

Заключите брачный договор или соглашение о разделе имущества либо получите соответствующее решение суда При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве общей собственности определяют участники совместной собственности.

При разделе имущества в судебном порядке размер долей в праве общей собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела (п. 3 ст. 38 СК РФ). Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен (ст. 41 СК РФ).

Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме и должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Шаг 3.

Подготовьте документы, необходимые для регистрации изменений в праве собственности на квартиру Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению сторон (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ): – документы, удостоверяющие личность заявителей; – заявления о государственной регистрации прав на доли имущества, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из сособственников; – брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух экземплярах-подлинниках; – свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке; – документы, подтверждающие право собственности на имущество; – нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель. Для регистрации изменений в праве собственности на основании решения суда потребуются следующие документы: – документы, удостоверяющие личность заявителей; – заявления о государственной регистрации прав на доли имущества (заявления могут быть поданы как одновременно всеми сособственниками, так и каждым из них в отдельности в разное время); – решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре; – нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель. За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину.  Шаг 4. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883): – через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра). – почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; – в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра. Шаг 5. Получите документы, подтверждающие государственную регистрацию прав Проведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона 218-ФЗ). Оригинал брачного договора, соглашения о разделе имущества либо соглашения об определении долей с отметкой о проведенной государственной регистрации возвращается правообладателям.

Если заявление о государственной регистрации было представлено нотариусом и иное не согласовано с вами, то указанные документы получает нотариус и передает их вам (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате).

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/kak-pereoformit-kvartiru-iz-sovmestnoy-sobstvennosti-v-dolevuyu-/?sphrase_id=9671809

Криминальный мир
Добавить комментарий