Как оформить обмен недвижимости между бывшими супругами?

Как продать совместную недвижимость после развода

Как оформить обмен недвижимости между бывшими супругами?

Пашкевич Александр Николаевич

Вступая в брак, молодожены обычно не задумываются о том, что когда-нибудь могут расстаться. В то же время, по статистике в Беларуси в среднем из десяти браков распадается пять. Таким образом, каждая вторая пара при разводе сталкивается с вопросами, которые на момент создания семьи не казались актуальными.

Одной из насущных проблем, как правило, становятся споры по разделу совместно нажитого имущества, в том числе, недвижимости.

О том, что такое общая собственность, как заблаговременно оградить себя от сложностей при распоряжении ею после расторжения брака и какова последовательность действий при намерении продать совместную недвижимость, рассказывает заместитель директора агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александр Пашкевич.

Не все имущество после развода считается общим, требующим при его продаже согласия обоих бывших супругов.

Законодательством установлено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д.

), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств, также признаются имуществом того, кто ими пользовался.

Общей же совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами в период брака, в том числе подаренное им на свадьбу. В отношении совместно нажитого имущества супруги имеют равные права, даже если один из них в период брака был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного заработка (дохода).

Имущество каждого из супругов (подаренное, приобретенное до брака, наследованное) может быть также признано общей совместной собственностью, если в судебном порядке будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Например, капитальный ремонт, перепланировка или реконструкция квартиры, жилого дома и т.д.

Для отчуждения (продажи) совместно нажитой недвижимости требуется согласие обоих супругов, состоящих в браке или находящихся в разводе, вне зависимости от того, на кого она оформлена и какой срок прошел со дня расторжения брака.

Недооценка или незнание этого факта могут повлечь значительные затруднения при продаже собственности.

Так иногда приобретенное в браке имущество становится практически «непродаваемым», например, если бывший супруг уехал за границу на ПМЖ и отсутствует информация о месте его проживания.

Или же продажа будет сопряжена с большими материальными (госпошлина при подаче иска в суд о разделе имущества составляет 5% его стоимости), временными и психологическими затратами.

Распространено ошибочное мнение, что по истечении трех лет с момента расторжения брака нажитое общее имущество может быть продано супругом, на чье имя оно зарегистрировано, без согласия другого супруга.

Данное мнение возникло в связи с наличием установленного законодательством трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью бывших супругов. Однако незаявление иска о разделе общего имущества не означает отказ от права на данное имущество.

Поэтому и после истечения трехлетнего срока после расторжения брака при отчуждении имущества требуется согласие бывшего супруга.

Юристы рекомендуют во избежание проблем в будущем заранее позаботиться об установлении порядка раздела или распоряжения общим совместным имуществом в период брака или после его расторжения. Наиболее универсальным инструментом для урегулирования такого рода вопросов является брачный договор.

Это документ может быть подписан до заключения брака, тогда он вступит в силу с дня регистрации отношений.

Договор также может быть составлен в любое время в период нахождения супругов в браке вплоть до дня вступления в силу решения суда о расторжении брака или до дня регистрации расторжения брака ЗАГСом (то есть когда вопрос раздела общего имущества уже возник).

Таким образом, супруги на стадии оформления развода имеют возможность «уладить» все вопросы по общему имуществу посредством заключения брачного договора.

В нем можно подробно описать, каким образом будет разделено общее имущество, существующее на момент заключения брачного договора, или которое поступит в собственность супругов в будущем:

1) общая совместная собственность станет общей долевой собственностью, например, каждому супругу по ½ доле в праве на квартиру, жилой дом, машину и т.д.

Само по себе это при необходимости продажи всего объекта недвижимости ситуацию не упрощает, ведь вместо получения согласия на продажу от одного из бывших супругов, продавцами будут выступать оба супруга.

Оформить долю в совместно нажитом имуществе можно не только путем заключения брачного договора, но и обратившись с заявлением к нотариусу, который выдаст одному из супругов или им обоим свидетельство о праве собственности на долю в имуществе.

Свидетельство может быть получено как в период брака, так и бывшим супругам после расторжения брака независимо от срока, прошедшего после его расторжения.

2) общее имущество поделено между супругами, например, жене – жилой дом и деньги, мужу – машину с гаражом или наоборот. Это дает возможность каждому бывшему супругу самостоятельно распорядится поступившим в его собственность имуществом.

Раздел нажитого общего имущества может быть произведен супругами не только после расторжения брака, но и в любое время, причем, применение слова «раздел» не всегда правильно отражает суть действия.

Брачным договором может быть прекращена общая совместная собственность и в отношении одного находящегося в общей собственности конкретного имущества (например, квартиры или жилого дома), при этом данное имущество становится собственностью одного из супругов, а второй по договору может ничего не получать взамен.

Если расторжение брака уже оформлено, брачный договор не заключался, а продать общее недвижимое имущество необходимо, то договор купли-продажи будет заключать (подписывать) тот из супругов, на кого недвижимое имущество зарегистрировано. Для того, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была расторгнута в судебном порядке, необходимо получить согласие на продажу от бывшего супруга.

Такое согласие может быть оформлено непосредственно при удостоверении договора купли-продажи нотариусом или регистратором. Кроме того, согласие может быть оформлено нотариально, а также в посольстве, консульстве за границей в случае, когда бывший супруг не может или не хочет присутствовать на сделке.

С момента смерти бывшего супруга согласие утрачивает силу, а это значит, что, если у него есть наследники, к ним переходят права и разрешение необходимо будет получать у них.

Если бывшие супруги не могут достичь соглашения относительно условий продажи общего имущества, например, продажной цены недвижимости или порядка распределения денежных средств, полученных от продажи, то в этом случае сделку заключить невозможно.

Остается либо разделить совместное имущество, обратившись с исковым заявление в суд, если не истек 3-летний срок со дня расторжения брака. Либо получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в имуществе, нажитом в период брака.

Нужно учитывать, что заявление на получение такого свидетельства подписывают оба бывших супруга, и нотариус не вправе выдать свидетельство при наличии спора между бывшими супругами в отношении имущества. О нюансах продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество мы уже писали.

Поэтому, если хотите сохранить настроение, сберечь деньги и время, имущественные вопросы постарайтесь урегулировать в период брака, и, желательно, до того, как семейные отношения начинают безвозвратно трещать по швам.

Примите участие в опросе – нам важно Ваше мнение!

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://a-brest.by/media/kvartiry/kak-prodat-sovmestnuyu-nedvizhimost-posle-razvoda/

Согласие супруга на продажу квартиры

Как оформить обмен недвижимости между бывшими супругами?

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Обмен недвижимости: особенности и нюансы оформления

Как оформить обмен недвижимости между бывшими супругами?

Обмен квартир в советские годы был почти главным способом улучшения жилищных условий. В сегодняшнее рыночное время сделки по обмену стали редкостью. Но, тем не менее, такое явление как обмен продолжает существовать на рынке, и определенная доля граждан с его помощью успешно решает свои вопросы и приобретает желаемые объекты.

Обзор объявлений казахстанских интернет-ресурсов показывает, что варианты обмена предлагаются самые разнообразные. Люди хотят расшириться, и меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», квартиры на дома. Другие, напротив, хотят жилплощадь поменьше, и просят доплату.

Встречаются варианты обмена недвижимости в поселке на город, междугородние и обмены между странами.

Например, встречаются такие предложения: меняют квартиру в Алматы на дом в Московской области, двухэтажный дом в Саратове на 2- или 3-комнатную квартиру в Астане, 2-комнатную квартиру в Туркменабаде (Туркменистан) на 1-комнатную квартиру в Алматы и так далее.

Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>

Плюсы обмена

  • Обмен можно осуществить без всякой доплаты.
  • Крыша над головой всегда гарантирована.
  • Даже если по каким-то причинам договор мены признают недействительным, вы получите назад свою недвижимость.
  • Нет причин беспокоиться о росте цен, так как обмен происходит одновременно.

Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>

Особенности обмена в городах Казахстана

— Очень частый обмен — это авто с доплатой на квартиру, — говорит руководитель карагандинского риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева.

Раньше это было редко, так как продавцу недвижимости хотелось наличные, а уж машину он и сам, если надо, выберет, какую захочет, или авто ему совсем не нужно.

Но времена изменились, очень много сейчас продавцов недвижимости, а покупателей на порядок меньше, поэтому чаще всего сейчас соглашается продавец (особенно, если это дорогая недвижимость). Он получает таким образом часть денег уже сейчас, а часть после продажи этого авто.

Следующий обмен — это квартиру большую на меньшую. Это вариант, когда срочно нужны деньги. Например, не справляются с кредитом, на обучение детям, лечение. Или дом хотят поменять на квартиру, когда сложно жить в доме в связи с возрастом, например.

А в столице обращения по обмену более редки, считает директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов. По его оценке они составляют менее 1%.

— Как правило, обмен предлагают или люди, у которых о современном рынке недвижимости нет практически никакого представления — люди в возрасте, из глубинки и другие.

Часто встречается категория людей, кто уже пробовал продавать и не смог реализовать свою недвижимость. Как правило, в силу несоответствия рыночным ценам — по этой причине меняют частные дома и многокомнатные квартиры.

То есть, если вы видите объявления, предлагающие обмен, то с вероятностью выше 90% цена у этих объектов завышена!

Ипотека «Нурлы жер»: как получить заем под 10% годовых >>>

Жани Турысов считает, что ни для опытного риелтора, ни для опытного нотариуса никакой сложности в подобных сделках нет.

— Кстати, чтобы подтвердить редкость мены на рынке, точнее не предложений, а реальных сделок, вы можете обратиться к нотариусам с опросом, — предлагает директор агентства «Этажи».

— Мы его делали и выяснили, что есть нотариусы, работающие более 5 лет, которые ни разу не сталкивались с договором мены! У работающих более 10 лет процент таких сделок был ниже 1%, что подтверждает статистику нашей компании «Этажи» по обращениям клиентов.

По словам Жани Турысова, в сделке по мене стоимость услуг риелтора будет точно такой же, как и в обычной сделке.

Стоит также отметить и другие особенности обмена. Например, обменять 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные не получится, если только они не будут расположены в менее престижных районах. Это связано с тем, что, в основном, стоимость 1 кв.

м 1-комнатной квартиры выше, чем 2-или 3-комнатной. Также неравноценным будет обмен 2-комнатной квартиры на две 1-комнатные в одном районе. Без доплаты будет не обойтись. Сложно перечислить все варианты сделок обмена.

Каждый случай требует индивидуального подхода.

Как взять ипотеку от Жилстройсбербанка на вторичное жилье >>>

— Не всегда обе стороны могут сразу договориться, каждая хочет завысить стоимость своей недвижимости, — говорит директор риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — «У меня ремонт лучше, у меня район, этаж» и так далее.

Ведутся долгие переговоры, и только в 50% получается результат. Всегда проще продать и купить то, что хочется, выбрать район, этаж, дом, ремонт, Иногда это обмен с рассрочкой, и здесь все индивидуально: на какой срок, как передаваться будут деньги.

Что касается обмена междугороднего или международного, то хоть и встречаются предложения подобного рода, все же такой вид операции является наиболее сложным, затратным и осуществляется очень редко. Гораздо проще продать недвижимость, а потом спокойно выбрать понравившуюся в другом городе или государстве.

Как накопить на квартиру в Жилстройсбербанке: условия, лайфхаки >>>

Какой договор правильнее заключить при обмене

Нотариус Салтанат Бельбаева считает, что, если фактически есть обмен, то людям выгоднее оформить все это договором мены.

— Стоит это 28 860 тенге, также как и договор купли-продажи, дарения между посторонними людьми, — говорит она. — Если оформлять это двумя договорами купли-продажи, то соответственно, эту сумму надо умножить вдвое.

Договор мены не только экономически выгоднее, но и юридически безопаснее. Не стоит заменять договор мены другими — договорами купли-продажи, дарения и т. д.

Например, вы совершили обмен, но решили оформить два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.

1 ГК РК). Но денег вы фактически не получаете, а только другую квартиру.

Если же договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (например, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной. Вы можете лишиться полученной квартиры.

А так как договор купли-продажи составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас не будет, и денег за нее вы не получите. Таким образом, вы лишаетесь и квартиры, и денег.

Поэтому не стоит рисковать, а лучше оформить сделку договором мены.

Согласно договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса РК, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир.

При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т.д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.).

Желательно все это отразить в договоре мены.

Также в договоре обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Для подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

— Если стороны действуют с согласия супругов, то указываются данные супругов, — уточняет нотариус Салтанат Бельбаева. — Указываются технические характеристики, описание обмениваемых объектов. Берутся с ЕНИСа справки о зарегистрированных правах (обременениях). Обмен может производиться без доплаты, указывается это.

Если с доплатой, то указывается сумма, какая сторона какой передает какую сумму при обмене. После заключения договора мы отправляем его на регистрацию. В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте.

Через сутки примерно появляется информация, что зарегистрировано право, то есть в кабинете нотариуса появляется это уведомление. Если происходит обмен на машину, то клиент с этим договором мены идет в специализированный ЦОН и получает техпаспорт на свое имя.

Нотариусы могут сейчас брать справки об отсутствии обременения на машину за исключением автомобилей, которые принадлежат собственникам на основании свидетельства о регистрации транспортного средства старого образца.

Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>> 

Что необходимо при обмене

  • личная явка всех сособственников недвижимости старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
  • нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
  • личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если жилье приобретено во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
  • справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (нотариус сам может взять ее в личном кабинете ЕНИС);
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
  • разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу (отчуждение) доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8401/

Как оформить квартиру, чтобы не делить ее при разводе

Как оформить обмен недвижимости между бывшими супругами?

Покупка недвижимости, как и вступление в брак — серьезное решение. Корреспондент N1.RU узнал у экспертов, какой вид собственности лучше оформлять, и в каких случаях супруг не имеет права на жилье при разводе.

Долевая и совместная собственность

Квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов. Общая собственность, в свою очередь, может быть совместной и долевой.

Особенности долевой собственности:

  • объект принадлежит нескольким владельцам, доли которых четко установлены
  • свою долю можно продать

Особенности совместной собственности:

  • такую собственность нельзя раздробить или продать ее часть — это неделимый объект, принадлежащий двум собственникам
  • провести любую сделку с объектом (продажа, обмен, дарение и т.д.) без нотариального согласия супруга невозможно

При покупке квартиры супругами, собственность по умолчанию признается совместной, однако по согласию сторон ее можно сделать долевой.

«Большой разницы в оформлении долевой или совместной собственности нет. Если у супругов отсутствует брачный договор, то приобретенные ими доли все равно будут находиться в совместной собственности. разница — в оформлении последующей продажи.

Если супруги оформят долевую собственность, то последующая сделка будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению; если совместную — то сделку можно совершить в простой письменной форме», — комментирует Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада».

Если вы решили покупать квартиру в долевую собственность, обратите внимание на способ оплаты. Во избежание вопросов от налоговой в будущем, лучше всего произвести оплату пропорционально долям.

Имейте в виду, что квартира в любом случае является совместно нажитым имуществом, а значит, принадлежит супругам поровну. Поэтому даже если разделить квартиру, например, на 1/4 и 3/4, то при разделе объект все равно будет делиться пополам.

Если вас не устраивает такое положение вещей, лучше заранее заключить брачный договор. Если в нем будет сказано, что в случае раздела недвижимости она остается у того, на кого оформлена, то распределение долей может быть полезно. Ровно та доля, которая по документам принадлежит супругам, и отойдет к каждому из них после развода.

«В исключительных случаях суд может отойти от равенства долей и оставить одному из супругов больше имущества. Часто это зависит от того, с кем остается ребенок. Наиболее цивилизованной формой деления имущества после развода, на мой взгляд, является брачный контракт. Он регламентирует имущественные отношения», — говорит адвокат Вадим Кудрявцев.

«При рассмотрении споров о разделе имущества суд руководствуется принципом равенства долей супругов, даже при наличии несовершеннолетних детей, остающихся жить с одним из супругов. Дети не участвуют в разделе имущества родителей, и их право на проживание сохраняется независимо от наличия у них доли в праве собственности.

Однако в исключительных случаях суд может отойти от принципа равенства и разделить имущество не поровну. Например, если жилье приобреталось за счет субсидии с целью улучшения жилищных условий многодетной семьи или если второй супруг пренебрегал интересами детей и уклонялся от их содержания», — добавляет Максим Калинин.

Отдельно укажем, что если для приобретения жилья был использован материнский капитал, то собственниками такой квартиры должны стать все дети (даже совершеннолетние). Раздел жилья, приобретенного с использованием средств маткапитала, без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен.

Как оформить квартиру, чтобы не делить ее при разводе

Самое простое и очевидное решение — заключить брачный договор, где будет прописано, кому принадлежит имущество (или только квартира) до и после развода.

«Квартира, приобретенная до брака, в будущем не участвует в разделе имущества. Также при разводе не делится подаренное или унаследованное имущество.

В этом случае родители одного из супругов могут оформить право собственности на себя, а потом оформить договор дарения или завещание.

Брачный договор особенно актуален при покупке по ипотеке, когда оформление жилья происходит только на одного из супругов с согласия второго», — комментирует Виктория Калугина, агентство недвижимости «Солнцеград».

В случае развода придется делить и ипотечный кредит, поэтому вы можете аргументировать необходимость брачного договора как защиту супруга от ваших долгов.

«Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Тарифы новосибирских нотариусов за удостоверение начинаются примерно с 10 000 руб.

Еще недавно разделить уже нажитое имущество можно было, заключив соглашение о разделе имущества в простой письменной форме.

С недавнего времени такие соглашения также подлежат обязательному нотариальному удостоверению», — подчеркивает Максим Калинин.

Анжелика Шикайкова, руководитель юридической службы федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске, рекомендует заключать брачный договор во избежание возможных будущих споров.

«Брачный договор можно заключить в любой момент до расторжения брака, в том числе он может быть заключен между будущими супругами, но в законную силу такой договор вступит с момента регистрации брака в органах ЗАГС.

В случае развода имущество будет разделено в соответствии с положениями брачного договора, что позволит избежать дополнительных споров между бывшими супругами», — считает эксперт.

Если вы по каким-то причинам не хотите заключать брачный договор, то вам нужно оформить квартиру так, чтобы при разводе ее не признали совместно нажитым имуществом.

Например, если первоначальный взнос вы внесли за счет денег от продажи добрачного имущества, то далее перечисляйте средства с того же счета, на который получили деньги за первую квартиру.

Если имущество придется делить в судебном порядке, все это будет иметь свой вес.

Что еще нужно учитывать

Как мы уже сказали, если жилье было приобретено супругом до брака, то с ним оно и останется. Однако иногда при разделе имущества одна из сторон апеллирует к тому, что за ее счет было проведено улучшение условий проживания (например, ремонт). В таком случае недвижимость остается у владельца, но ему потребуется компенсировать бывшему супругу половину от потраченных на ремонт средств.

Если ваш брак не зарегистрирован, то в будущем при разделе имущества вас могут ожидать долгие судебные тяжбы.

«Если брак не был зарегистрирован, то говорить о разделе имущества не придется: квартира останется в общей долевой собственности (если изначально приобреталась с определением долей покупателями, не состоящими в зарегистрированном браке).

В ином случае можно рассчитывать максимум на компенсацию произведенных затрат в судебном порядке», — предостерегает Анжелика Шикайкова.

Вам может быть интересно: ранее N1.RU рассказал, как снизить ставку по ипотеке, и рассмотрел преимущества панельных, кирпичных и монолитных домов.

В базе N1.RU вы найдете подробную информацию о жилье на вторичном рынке и в новостройках.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/kak_oformit_kvartiru_chtoby_ne_delit_ee_pri_razvode-50470331/

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

Как оформить обмен недвижимости между бывшими супругами?

24.06.2016 | 08:00 36401

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

Криминальный мир
Добавить комментарий