Как изменить статус жилого помещения на нежилое в МКД?

Перевод многоквартирного дома в нежилое здание | Загранник

Как изменить статус жилого помещения на нежилое в МКД?

Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание.

Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью.

О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.

Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий.

Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения.

В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.

Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.

Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12—14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.

2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.

2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность.

В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.

Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе — требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.

Когда перевод возможен?

Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):

не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;

право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;

перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;

не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Источник: http://zagranic.ru/2019/09/10/perevod-mnogokvartirnogo-doma-v-nezhiloe-zdanie/

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Как изменить статус жилого помещения на нежилое в МКД?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников. .

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  • На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  • На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/kak-novyi-zakon-izmenit-poriadok-perevoda-jilogo-pomesceniia-v-nejiloe-5ced22bdc7fb4000af615067

Перевод жилого помещения в нежилое: 14 последовательных шагов, полный перечень документов

Как изменить статус жилого помещения на нежилое в МКД?
https://pixabay.

com/photos/corner-table-restaurant-cafe-1168607/

Так вы можете переоборудовать себе магазин, кофейню, офис, маленькую художественную мастерскую или даже миниатюрный производственный цех (насколько позволят объективные возможности помещения).

Собственник, согласно законодательству, может изменять правовой статус своей недвижимости. Он также вправе определять и то, как будет использоваться объект, — в соответствии с первоначальным назначением или изменённым.

При переоформлении стоимость аренды или покупки объекта значительно возрастает, но зато вы сможете организовать на этой территории практически любой желаемый вид деятельности.

Условия для переоформления жилых помещений

https://pixabay.com/photos/space-blank-renovate-renovated-763247/

Вопросы жилплощади в России регулируются жилищным законодательством, источником которого выступает Жилищный Кодекс РФ. В нём говорится, что реализовать перевод квартиры в нежилое помещение можно только при соблюдении следующих обязательных категорий условий.

Юридические требования

  • Недвижимость должна быть освобождена от проживавших людей полностью; в квартире не должен быть никто зарегистрирован.
  • Запрещено проводить подобные манипуляции с квартирами, которые находятся под залоговыми обязательствами в банке, обременены какими-либо санкционными обязательствами (это могут быть ограничения права распоряжения или арест).
  • Если в квартире правомерно заинтересованы третьи лица, они за счёт этой квартиры возмещают свои кредиты, перевод квартиры из жилого в нежилое помещение не может быть осуществлён.

Технические требования

  • В помещение оборудован отдельный вход с улицы, а при площади объекта, начиная от 100 метров квадратных, обязательно должны быть оборудован минимум один запасной выход.
  • Невозможно изменение статуса на нежилое отдельной комнаты от целой квартиры, отдельной доли или только части общей квартиры. Исключительно всего жилого помещения разом.
  • Если здание официально признано аварийным, планируется снос здания (на всё это должны быть документальные подтверждения), изменение статуса квартир также запрещено.
  • Придётся синхронизировать все совершённые неуказанные перепланировки. Потому что иначе они являются незаконными и у нового владельца могут возникнуть проблемы. Обязательно сверьте техданные, указанные в паспорте помещения, с его реальным внешним видом и состоянием.

Современные многоквартирные жилые здания строятся таким образом, что первые или цокольные этажи по умолчанию отводятся под коммерческие нужды, поэтому их даже не придётся переводить в другую категорию — они сразу пригодны для использования.

Зато в таком здании возможен перевод в нежилую категорию этажей выше — первые для этого обязательно должны значиться нежилыми. Но придётся придумать, как выкрутиться с отдельным входом.

В изменении правового статуса помещения, естественно, могут отказать. Условия перевода жилого помещения в нежилое, которые не будут соблюдены, станут достаточным основанием для отказа.

Основные запреты

  • Процедура будет запрещена, если здание официально признано объектом культурно-исторического наследия, является памятником архитектуры.
  • Если квартиры по какой-то причине не были подведены ко всем необходимым инженерным коммуникациям, они будут не пригодны ни для жилья, ни для бизнеса.
  • Если квартиры (не только здания) находятся в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта, перестройки, реконструкции старой планировки, перевод без внесения этих необходимых изменений оказывается невозможным.
  • Осложнения может вызвать и тот момент, если здание располагается в ведении штаба ЧП и гражданской обороны. Процедура усложняется бюрократически + потребует от вас несравнимо больших финансовых затрат. Но теоретически и такое здание может быть реализовано под бизнес.

Порядок изменения назначения объекта

https://pixabay.com/photos/floor-plan-blueprint-house-home-1474454/

Рассмотрим общую схему действий, как перевести нежилое помещение в жилое.

  1. Запросите детальные планы всех этажей здания (инженерные чертежи) и краткие пояснения к архитектурному проекту в отделе Департамента управления имуществом, который отвечает за вашу территориальную единицу. По запросу документы выдаются в течение 30 дней.
  2. Запросите в Бюро Технической Инвентаризации техпаспорт объекта (конкретной квартиры или этажа) и его графический план. Это требуется для выявления несанкционированных перепланировок.
  3. Получите разрешения от пожарной и санитарной служб.
  4. Получите справку ДЕЗ из ТСЖ или ЖЭУ.
  5. Соберите подписи соседей о согласии на перевод помещения.
  6. Подайте заявление на имя главы Управляющей Компании здания на получение заключительного экспертного отчёта о том, каково актуальное техническое состояние постройки.
  7. Возьмите выписку из домовой книги о том, есть ли в помещении зарегистрированные, прописанные лица или фактически проживающие граждане. Напоминаем, таковых быть не должно.
  8. Закажите в специализированной организации проект желаемой для вас перепланировки.
  9. Подайте заявление в отдел Департамента управления имуществом на перевод в нежилой фонд квартиры или этажа. В течение 45 дней комиссия имеет право рассматривать обращение, после чего она вынесет своё официальное решение.
  10. Запросите в Бюро Технической Инвентаризации предварительные расчёты о стоимости смены правового статуса помещения.
  11. Запросите протокол о цене от жилищной комиссии.
  12. Подайте бумаги о смене правового статуса жилья в Росреестр. Вы можете сделать это двумя способами: лично прийти в отделение или подать документы через МФЦ.
  13. Оплатите государственную пошлину, предусмотренную за перевод здания.
  14. Получите официальное регистрационное свидетельство, которое докажет ваше право собственности на теперь уже нежилой объект. Если вы предпочтёте оформляться в компании собственников на недвижимость, то логично будет оформить доверенность на ответственное лицо, которое будет уполномочено представлять интересы каждого из участников.

Документация

Пакет документов для смены статуса квартиры или дома очень обширен.

Для Департамента УИ

Первая группа документов — те, которые вам понадобятся для Департамента УИ.

  • Техпаспорт объекта, который выдадут в БТИ.
  • Паспорт (удостоверение личности) или доверенность + паспорт (для доверенного лица), свидетельство о праве собственности на объект — для получения поэтажного плана и экспликации объекта. Департамент изначально выдаст доверенность, с которой вы сможете обратиться в БТИ, где и выдадут эти документы.
  • Заключение пожарного и санитарного надзора. Для этого придётся написать заявление в СЭС и ГУ МЧС на вызов специалиста для оценки, после чего в отделениях получить соответствующие заключения.
  • Справка ДЕЗ из ТСЖ или ЖЭУ.
  • Согласие соседей с подписями.
  • Техническое заключение о состоянии здания в целом из ТСЖ или аналогичной организации.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных или проживающих лицах из паспортного стола. Срок её действительности сравнительно мал — 2 недели, обращайте на это внимание.
  • Проект на переустройство помещения, выполненный в соответствии с нормами специалистами.

Департамент также будет иметь полное право запросить дополнительные документы, чтобы удостовериться в правомерности проводимой процедуры. Это могут быть справки об отсутствии каких-либо обременений на жильё или кредитных обязательств на доме. Актуально и при переводе частного жилого помещения.

Вторая группа документов — те, которые понадобятся для БТИ.

  • Заявление на перевод от собственников.
  • Протокол межведомственной комиссии, который будет составлен по результату предоставления первой группы документов в департамент.
  • Удостоверение личности (паспорт).
  • Документ, подтверждающий права собственности.
  • Тех.паспорт, поэтажный план, экспликация.

Если вы являетесь юрлицом, потребуются дополнительно учредительные документы. Данный пакет предоставляется для проведения комиссии, которая оценит общую стоимость процедуры и составит протокол для оплаты. Придётся сразу внести полную сумму.

https://pixabay.com/photos/russia-passport-document-2442842/

Третья группа документов, которая может понадобиться, — для УФРС или МФЦ, чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость с изменённым правовым статусом.

  • Паспорт гражданина, желающего стать собственником.
  • Протоколы комиссии БТИ и Департамента.
  • Заявление на оформление собственности.
  • Квитанция об оплате полной суммы госпошлины, которая составляет 1000 рублей (одна тысяча).

В день, который будет определён для получения документов, вам нужно будет обратиться к регистрирующему лицу. Оно выдаст свидетельство собственника.

Стоимость процедуры

Обратите внимание — стоимость процедуры определяется комиссией по результатам предоставленных документов и в соответствии с объективным положением дел, поэтому от случая к случаю она будет разной.

Формирование цен происходит в зависимости от следующих факторов.

  • Госпошлина в 1000 рублей.
  • Расчёты БТИ по стоимости перевода жилого объекта в нежилой.
  • Услуги нотариуса.
  • Услуги организации по созданию проекта переорганизации и перепланировки.
  • Услуги Бюро по подготовке тех.плана квартиры/дома.
  • Ремонтные и косметические работы по благоустройству здания и территории.
  • Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД.

Перевод частного жилого дома

https://pixabay.com/photos/beautiful-bushes-cloudy-fence-fir-3009151/

В общих чертах процедура перевода частного жилого дома не сильно отличается от перевода квартиры в многоквартирном строении, просто у этого вопроса есть специфические нюансы. Если вы не можете оформить в коммерческие цели часть квартиры или одну комнату, то вы вполне можете провернуть такое с частным домом.

Однако могут возникнуть проблемы с местной администрацией. В практике часто встречаются случаи, когда они оформляют правовой статус дома как квартиры, что законодательно запрещает разделение жилплощади.

Другая особенность связана с тем, что есть земельный участок со своим прямым назначением. Запрещены строительство и организация офисных помещений на участке, определённом под индивидуальное строительство.

Если вы захотите открыть на такой территории магазин или кафе, потребуется доказать, что вы запланировали парковочные места в проекте перевода жилья в коммерческий объект, а потом доказать, что имеющаяся земля необходима именно для этого.

Если частный дом является многоэтажной постройкой, то вы в принципе можете сменить статус не только части, но и всего объекта в целом. Документы в целом потребуются те же + нужно будет доказать согласность всех фактических и зарегистрированных жителей дома.

Есть ли жизнь после отказа

Отказ не фатален, хотя и весьма неприятен, поскольку заявителю потребуется пройти весь порядок перевода жилого помещения в нежилое заново. Это трата важнейших ресурсов — времени, денег и собственных нервов. Однако хорошая новость в том, что всегда можно доработать здание, проект или документацию и подать заявление снова.

Если вам отказали из-за отсутствия каких-либо требуемых документов, то они обязаны предоставить список бумаг, которых не хватает, и выслать вам его в течение 3 суток. Вы можете предоставить требуемые документы в течение 15 дней без отказа в заявлении или получить отказ, после чего начать всё заново.

Если отказали по причине несоответствия планировки, технического состояния квартиры или по несоблюдению других условий, то вы можете устранить все отмеченные несоответствия, после чего вновь заявиться с пакетом бумаг на переоформление.

Если ситуация повторяется при фактическом отсутствии нарушений, вы можете подать жалобу действия сотрудников Департамента или БТИ через суд.

Процесс оформления нового правового статуса помещения для открытия собственного бизнеса — процесс комплексный, сложный. Лучше всего проходить его, консультируясь с хорошими практикующими нотариусами и другими специалистами. Так вы сможете сэкономить своё время и деньги, несмотря на дополнительные расходы. А главное — вы сможете сохранить своё спокойствие.

Оценка статьи:

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: http://ipoteka51.ru/nedvizhimost/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe

Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура | Правоведус

Как изменить статус жилого помещения на нежилое в МКД?

Переоформление нежилого помещения в объекты жилой недвижимости имеет четкий порядок действий, соблюдение которого делает выполнение перевода полностью законным и правомерным.

О том, какими статьями закона регулируется перевод в жилое помещение, какие понадобятся документы и какие ограничения существуют в решении данного вопроса – читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства.

Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое).

Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей.

Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47.

Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок.

Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

  1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
  2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
  3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
  4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
  5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Согласно нормам Земельного законодательства РФ перевод в жилые помещения дачных объектов, расположенных за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Куда обращаться с заявлением о переводе нежилого помещения в жилой фонд

Вопросами переоформления статуса нежилого помещения в жилое занимаются органы местного самоуправления.

В крупномасштабных городах с заявлением можно обратиться в территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах – в районные и исполнительные органы.

В частности, в Москве данные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

  1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
  2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
  3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
  4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

  • не предоставление дополнительно требуемых документов;
  • если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
  • если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe/

Криминальный мир
Добавить комментарий