Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Материнский капитал на покупку земельного участка — в 2019 году, можно ли использовать, для ИЖС, для дома или дачи, под строительство

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Социальная помощь в виде материнского капитала предоставляется молодым семьям в основном для улучшения их благополучия. На эти деньги родители вправе приобрести квартиру, дом, провести ремонт в уже имеющемся жилье либо расширить его путём проведения реконструкции. При этом покупка пустого земельного участка не входит в данный перечень.

Тратить средства по маткапиталу можно после достижения дитём трёхлетнего возраста. При этом покупка жилья должна быть обоснована. Так, если новая квартира будет меньшей за предыдущую или не улучшит, а только ухудшит благополучие семьи, то в выдаче сертификата непременно откажут.

Если до рождения второго ребёнка семья приобрела квартиру в ипотеку, то деньги по субсидии ей полагаются сразу, то есть не нужно дожидаться, когда наследнику исполнится 3 года. Такое исключение действует лишь, когда необходимо погашать ипотечный кредит, в остальных случаях раньше полагаемого срока сертификат не обналичивается.

Что касательно земли, то её покупка является довольно спорным вопросом, так как территория, не имеющая жилого строения, никоим образом не улучшает материального и жилищного положения семьи. Ребёнок, на которого полагается социальная помощь, ничего не получает от такого приобретения и оно не имеет ничего общего с его благополучием.

Чаще всего заявление на обналичивание сертификата даже не рассматривается, если целью приобретения является участок под строительство. Считается, что такая покупка не избавляет семью от финансовых проблем, а значит, в ней нет необходимости.

Однако использование материнского капитала на покупку земельного участка всё же возможно. Одним из подходящих вариантов является приобретение муниципального земельного надела, выставленного на торги. Но чтобы заявка была одобрена, семья должна иметь хорошие жилищные условия, а сама покупка быть обоснованной.

Сертификат на материнский капитал

Противозаконные сделки и ответственности по ним

Существует несколько противозаконных схем покупки земли на маткапитал, но ниже рассмотрены 2 основные.

Обналичивание

Самый простой путь к заветным деньгам, который может прийти в голову, называется обналичкой или обналичиванием маткапитала.

По закону субсидия из ПФР может быть перечислена только по безналу на основании договора на покупку вторички, новостройки или дома, если речь идет о приобретении жилья, или же на основании строительной документации, если семья планирует строить коттедж самостоятельно. Чтобы подобраться к наличным, в Пенсионный Фонд нужно предоставить доказательства проведенной сделки.

Сегодня существует масса фирм, которые за определенный гонорар, готовы оформить все документы для ПФР (включая договор купли-продажи), провести фиктивную сделку и передать часть денег по сертификату семье.

На эти наличные можно купить землю, возвести дом или просто накупить бытовой техники и одежды. Но не все так хорошо. Деятельность подобных фирм незаконно, а истинный получатель маткапитала становится соучастником мошенничества, за которое существует уголовное наказание (основание – статья 159.

2 УК РФ, с ней стоит ознакомиться всем, кто хочет обналичить материнский капитал).

Чтобы привлечь получателя субсидии к ответственности, достаточно будет одного заявления в полицию (вне зависимости от того, кто напишет бумагу). ПФР запустит проверку и установит факт обналички. Примерное развитие событий, если обман вскроется:

  1. Суд признает сделку по купле-продаже ничтожной и жилье перейдет к его прежнему владельцу (конечно, оно не было нужно покупателю, а стоимость объекта по документам явно завышена, но семья лишится и этого).
  2. Затем семье на основании суда придется возвращать в ПФРматеринский капитал, включая те деньги, которые были переданы посредникам по обналичке. Тот факт, что на них приобретался участок, на котором планировалась постройка дома, для Пенсионного фонда будет пустым звуком.
  3. Затем в лучшем случае семье грозит штраф, а в худшем – уголовный срок. Если ПФРрешит устроить показательный процесс (пока таких еще не было), то могут вменить и мошенничество, совершенное несколькими людьми по предварительному сговору, а там срок заключения – до 10 лет!

Т.е. дешевле и спокойнее купить земельный участок в кредит, а не на обналиченный материнский капитал.

Подложная покупка

Эту сделку получится провести только в том случае, если найдется продавец реализующий участок с домом по цене одного надела. Чаще всего это характерно для сгоревших или ветхих домов. Т.е. на бумаге в доме жить можно, но по факту нет.

Семья несет все документы в ПФР и расплачивается маткапиталом. Работники Пенсионного фонда чаще всего не выезжают на объекты и не проверяют их наличие, но многое зависит от региона. Т.е. в этом случае по документам будет именно дом с участком, а не просто земля, хотя по факту семья приобретает голый надел, на котором надо строиться.

Чтобы доказать факт мошенничества в этом случае, нужно очень сильно постараться. Семья может сказать, что купили дом, а потом он сгорел.

Использование маткапитала на постройку объекта ИЖС до 3 лет

Использование маткапитала напрямую на постройку объекта ИЖС до достижения ребенком 3 лет законом не предусмотрено. Но существует исключение, которое касается кредитных обязательств.

При наличии (получении) кредита на строительство жилья (в т.ч.

ипотечного) у одного из супругов, средства материнского капитала (или их часть) направляются в любое время со дня рождения ребенка (не дожидаясь 3 лет) на уплату:

  • первоначального взноса по кредиту;
  • основного долга и процентов по кредиту (за исключением штрафов, комиссий, пеней, предусмотренных кредитным договором или договором займа).

При этом не имеет значение, когда был получен кредит — до возникновения права на господдержку в виде маткапитала либо после. Главное, что бы он был целевым, то есть, предоставлен для строительства либо реконструкции жилого дома, тем самым улучшая жилищные условия семьи.

Фото pixabay.com

Законодательные нормы

Материнский капитал выплачивается на второго и каждого последующего ребёнка только один раз и одним платежом. При этом данная помощь рассчитана не только на биологических детей, но и усыновлённых.

Предоставляются средства по субсидии не наличными, а в виде специального сертификата, который в дальнейшем обналичивается под контролем Пенсионного Фонда РФ. Потратить единоразовую помощь можно исключительно на определённые законодательством цели, связанные с улучшением условий жизни ребёнка.

По закону ответственными за выдачу маткапитала являются федеральные либо региональные власти. В первом случае выполнение обязательств перед молодыми родителями стопроцентное, во втором — многое зависимости от нюансов, связанных с особенностями конкретного региона РФ.

Среди законных целей материнского капитала:

  • накопления пенсии матери, находящейся долгое время в отпуске по уходу за ребёнком;
  • покупка, реконструкция, ремонт или строительство жилья (квартира, дом);
  • оплата образования.

Видно, что в вышеперечисленном перечне нет такого понятия, как покупка земельного участка, поэтому семьям часто отказывают в выдаче сертификата на подобные траты.

Чтобы получить выплату на приобретение пустой территории, необходимо правильно составить заявление. Ближе всего в этом случае подойдёт пункт о строительстве дома, именно на него и следует опираться, отправляя запрос в Пенсионный Фонд.

Связывая покупку земли с дальнейшим улучшением жилищных условий, следует брать во внимание, что участок должен находиться на территории, приспособленной для строительства дома. Лучше всего, чтобы надел находился на территории поселения, где есть вода, газ и прочие блага, тогда шансы на получение одобрения значительно возрастут.

Кроме того, семья, желающая потратить материнский капитал на покупку участка, должна иметь хорошее материальное положение. Если комиссия по выдаче сертификатов решит, что заявители не потянут строительство либо оно приведёт заявителей к финансовому ухудшению, то в помощи будет отказано.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Как купить землю за материнский капитал в 2019 году

Процедура получения земельного надела за счет средств материнского капитала выглядит следующим образом:

  • возьмите документ, предоставляющий право на получение средств;
  • заключите договор о покупке земельного надела и пройдите процедуру его регистрация в службе Росреестра (целевое использование участка должно быть под индивидуальную застройку);
  • получите разрешение на строительство (выдается муниципалитетом);
  • подайте заявление в Пенсионный Фонд о необходимости выделения средств на оплату земельного участка;
  • получите разрешение на возможность использования денежных средств заявленным способом;
  • перечисление первой части денежных средств (по истечении двух месяцев с даты принятие положительного решения);
  • перечисление второй половины средств (через полгода после принятого решения).

Для оформления процедуры получения средств по социальной программе государственной поддержки приготовьте следующие документы:

  • разрешение на строительство, выданное местной администрацией;
  • документ, подтверждающий права на землю;
  • договор с подрядной организацией на выполнение строительных работ;
  • соглашение о предоставлении доли каждого члену семьи;
  • выписка от банковской организации с реквизитами счета для перечисления средств.

Источник: https://urxpert.info/nedvizhimost/kak-ispolzovat-materinskij-kapital-na-pokupku-zemelnogo-uchastka-v-currentyear-godu-kak-poluchit-materinskij-kapital-na-stroitelstvo-doma-svoimi-silami-v-currentyear-godu.html

Правовой режим объекта незавершенного строительства Валеев Руслан Ахняфович

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

к диссертации

Введение

Глава 1. Объект незавершенного строительства как объект гражданских прав 12

1.1. Понятие объекта незавершенного строительства 12

1.2. Характеристика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества 38

1.3. Момент возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском обороте 58

Глава 2. Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства 83

2.1. Проблема установления собственника на объект незавершенного строительства 83

2.2. Право застройки как основание возникновения права собственности на объект незавершенного строительства 113

2.3. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства 138

Заключение 158

Библиография 168

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования. Актуальность настоящего диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота объекта незавершенного строительства.

Недвижимость имеет важнейшее значение для гражданского оборота, обусловленное неизменностью ее сущности в процессе жизнедеятельности общества. К тому же недвижимое имущество обладает повышенной стоимостью, в силу его полезности для населения, редкости, ограниченности и капитальности.

Потребительская полезность недвижимости заключается в ее многофункциональном социальном и экономическом использовании для осуществления определенных экономических функций: проживания, выпуска промышленных товаров, оказания услуг, поставки воды и энергии.

Полезность недвижимого имущества заключается также и в возможности длительного хозяйственного оборота и сохранения потребительской формы процессе использования.

Особенность недвижимости обусловлена ее ограниченностью и выражена в самой ее природе: невозможно существование двух одинаковых зданий (сооружений), поскольку существует различие в их месторасположении. Редкость недвижимости всегда обуславливает его высокую цену.

Недвижимое имущество, как правило, не имеет альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Капитальность недвижимости заключается в ее долговечности и обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость объекта со временем и из-за увеличения спроса может только возрастать.

Однако, к сожалению, категория недвижимости была лишь относительно недавно возрождена в российском гражданском праве после нескольких десятилетий забвения. Это выразилось в том, что классическое деление движимых и недвижимых вещей получило свое отражение в статье 130 Гражданского кодекса РФ.

До недавнего времени в юридической литературе не утихали споры об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Вовлечение указанного объекта в гражданский оборот предопределило необходимость его закрепления в качестве недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2005 года, законодатель дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ новым объектом недвижимого имущества – объектом незавершенного строительства .

Но, введение в статью положений об этом объекте как недвижимости, так и не разрешило споры о нем, поскольку законодателем, до сих пор не определена его юридическая природа.

Отсюда возникают правовые проблемы, связанные с установлением момента возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, определения права собственности на него и государственной регистрации.

В последнее время возросло количество гражданско-правовых сделок, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Потребности экономического оборота рассматриваемого объекта привели к возникновению новых проблем, не получивших отражение ни в законодательстве, и не нашедших единого мнения в доктрине гражданского права.

Отсутствие единого научного подхода к определению недвижимого имущества, противоречия в действующем законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства, приводят к выявлению на практике многих нерешенных вопросов.

Данное обстоятельство предопределяет необходимость комплексного исследования категории «объекта незавершенного строительства», что послужит развитию законодательства, регулирующего оборот недвижимости и формированию единого подхода в судебной практике.

Степень научной разработанности проблемы и теоретическая база исследования. Проблемы правового регулирования отношений по поводу объекта незавершенного строительства становились предметом внимания

Источник: http://www.dslib.net/civil-pravo/pravovoj-rezhim-obekta-nezavershennogo-stroitelstva.html

В украине придумали новый способ борьбы с недостроями

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Больной вопрос с украинскими недостроями в Украине будут решать радикально. Уже этой осенью в Верховной Раде может быть рассмотрен законопроект, который предлагает решения разных вариантов долгостроев. Об этом сообщили в Конституционном суде Украины. 

Читай также: Налог на недвижимость можно не платить – юрист

По информации Госстата, сейчас в Украине насчитывается более 16 тысяч объектов незавершенного строительства, из них более 11 тысяч – здания. 

“Острее всего стоит вопрос достройки жилых домов, ведь речь идет о сотнях тысяч пострадавших инвесторов, вложивших свои нередко последние сбережения в квартиры. Безусловно, лучший способ – когда объект передается другому застройщику, и уже тот доводит его до ума и вводит в эксплуатацию.

Но такой вариант работает не всегда. Если в доме продано сто процентов квартир, найти желающего взяться за объект крайне сложно. Разработанным КСУ законопроектом и предлагаются варианты решения этой сложной задачи“, – говорит вице-президент Конфедерации строителей Украина Александр Ротов.

 

Читай также: В каких городах Украины жилье подешевело больше всего

Законопроект “О мероприятиях, направленных на решение проблем долгостроев“ презентовали общественности еще в середине лета, текст выложили на сайте КСУ для обсуждения, а за это время были собраны и обработаны многие предложения.  

Документ прописывает процедуру присуждения проблемному объекту статуса долгостроя и следующие за этим варианты действий. Так, статус долгостроя может быть присужден судом, в случае, если объект незавершенного строительства не принят в течение трех лет со дня, прописанного в договорах срока.

Вторая причина – собственник или арендатор участка, где идет строительство, уклоняется в течение пяти лет от платы за землю. Инициатором иска могут быть как сами физлица-инвесторы, так и орган исполнительной власти или местного самоуправления. 

Читай также: Депутатские хоромы: Какими квартирами владеют народные избранники

Если местный орган принял решение о старте процедуры присвоения статуса долгостроя, для начала он должен изучить все документы, затем на своем официальном сайте опубликовать список всех инвесторов и внесенных ими средств. По каждому объекту предлагается создавать специальную комиссию, которая будет предлагать один из трех вариантов. 

Вначале дается шанс достроить объект. Дополнительный срок – половина первоначального предусмотренного проектом. Если застройщик не находит сил и средств выполнить это требование, наступает время судебных исков. 

Тут возможно два сценария: иск о признании долгостроем и передача его в управление жилищно-строительному кооперативу, созданному инвесторами или же иск о признании долгостроем с дальнейшей продажей с аукциона.

Читай также: В Украине вступил в силу новый Порядок госрегистрации прав на недвижимость

Оба варианта имеют свои минусы, признают эксперты. 

“Если люди полностью оплатили стоимость квартиры, их сложно убедить доплачивать еще. А у многих попросту нет дополнительных средств“, – признает депутат Киевсовета Владислав Михайленко.

Вернуть же инвестированные средства после продажи с аукциона объекта тоже маловероятно. 

“В центре столицы есть недострой, квартиры в котором проданы еще до кризиса 2008 года. Тогда инвесторы покупали квадраты по 3 тысячи долларов.

А сейчас, по предварительным оценкам, чтобы ввести дом в эксплуатацию, надо доложить еще по 300-400 долларов на квадрат. Но эта сумма некоторым из инвесторов сейчас не по карману.

При это они говорят, что согласятся продать объект только если получат на руки те самые три тысячи за квадрат“, – приводит пример Михайленко. 

Читай также: Те же грабли: Как аферы Войцеховского отразятся на киевлянах

Однако рыночная цена сейчас гораздо ниже, и несостоявшиеся новоселы не смогут после аукциона получить желаемые суммы.

Как отмечает депутат, большинство инвесторов, чьи жилые комплексы не достроены, до сих пор надеются, что государство или город возьмет на себя вопрос поиска средств для завершения работ.

Однако, подчеркивает Михайленко, власти могут лишь помочь с разрешительными документами, но не могут быть участником хозяйственных отношений.

Все объекты, которым присудят статус долгостроя, будут внесены в Единый реестр долгостроев. Там также появятся данные об инвесторах, внесенных ими суммах, присужденном судом способе достройки (передача прав кооперативу или продажа через аукцион).

Юристы отмечают, что многие моменты законопроекта еще нуждаются в болеетщательной формулировке. “С изъятием земельных участков проблем будет меньше. Но вокруг любых материалов и техники, хранящихся на стройплощадке, возникнет много споров“, – предполагает руководитель практики хозспоров PWC Сергей Паперник.  

На днях текст был презентован в комитетах ВР – по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства, а также по вопросам экономической политики. 

Читай также: Подводные камни: Чем чревата покупка маленькой квартиры в Киеве

“В целом наши инициативы понравились.Были замечания, к примеру, предложили предусмотреть достройку объекта новым заказчиком за свои средства, с тем, чтобы по итогу он получил компенсацию до 30% рыночной стоимости этого объекта или соответствующую долю помещений в нем“, – отметил Александр Ротов. 

Однако такой вариант возможен только с согласия пострадавших инвесторов. “Законопроект, безусловно, еще будет дорабатываться. Но есть большая вероятность, что он будет не только внесен, но и рассмотрен в Верховной Раде уже этой осенью. Затягивать решение проблемы долгостроев мы не имеем права“, – подчеркнул Ротов.

Ранее сообщалось, что в Украине отменят санитарные нормы жилья.

Смотри также – Стоит ли инвестировать в недвижимость – эксперт:

Стоить ли инвестировать деньги в недвижимость

Источник: http://dengi.ua/realty/289267-V-Ykraine-pridymali-novii-sposob-borbi-s-nedostroyami

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах.

В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок.

Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.

Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год.

Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам.

Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.

2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов.

Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен.

В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54).

Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений.

При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366729/

Как оформить недостроенный загородный дом? | Правоведус

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Как известно, возведение загородного дома – дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу.

Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов.

В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является – наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС.

В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы.

Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом.

В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд.

Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства.

Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования.

То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

  • для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
  • СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии.

Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства.

Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре. 

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-oformit-nedostroennyiy-zagorodnyiy-dom/

Как узаконить многоквартирный дом на участке под ИЖС: инструкция по узакониванию МКД

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

12:51 02.10.19

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов.

То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически.

Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

  • Две или более квартир.
  • Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
  • Инженерные коммуникации.
  • Выход на придомовую территорию.  

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

  • Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
  • Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
  • Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Бесплатная консультация

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

  1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
  2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

  • Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
  • Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения.

Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию.

Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена. Дом потребуют освободить.

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится. Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

  • В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
  • Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
  • Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.  

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Бесплатная консультация

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

  • Дом соответствует строительным нормам.
  • Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
  • Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
  • Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
  • Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

  • Не выше трех этажей.
  • Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
  • Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.  
  • Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Бесплатная консультация

Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonit-mnogokvartirnyj-dom.html

Криминальный мир
Добавить комментарий