Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

В украине придумали новый способ борьбы с недостроями

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Больной вопрос с украинскими недостроями в Украине будут решать радикально. Уже этой осенью в Верховной Раде может быть рассмотрен законопроект, который предлагает решения разных вариантов долгостроев. Об этом сообщили в Конституционном суде Украины. 

Читай также: Налог на недвижимость можно не платить – юрист

По информации Госстата, сейчас в Украине насчитывается более 16 тысяч объектов незавершенного строительства, из них более 11 тысяч – здания. 

“Острее всего стоит вопрос достройки жилых домов, ведь речь идет о сотнях тысяч пострадавших инвесторов, вложивших свои нередко последние сбережения в квартиры. Безусловно, лучший способ – когда объект передается другому застройщику, и уже тот доводит его до ума и вводит в эксплуатацию.

Но такой вариант работает не всегда. Если в доме продано сто процентов квартир, найти желающего взяться за объект крайне сложно. Разработанным КСУ законопроектом и предлагаются варианты решения этой сложной задачи“, – говорит вице-президент Конфедерации строителей Украина Александр Ротов.

 

Читай также: В каких городах Украины жилье подешевело больше всего

Законопроект “О мероприятиях, направленных на решение проблем долгостроев“ презентовали общественности еще в середине лета, текст выложили на сайте КСУ для обсуждения, а за это время были собраны и обработаны многие предложения.  

Документ прописывает процедуру присуждения проблемному объекту статуса долгостроя и следующие за этим варианты действий. Так, статус долгостроя может быть присужден судом, в случае, если объект незавершенного строительства не принят в течение трех лет со дня, прописанного в договорах срока.

Вторая причина – собственник или арендатор участка, где идет строительство, уклоняется в течение пяти лет от платы за землю. Инициатором иска могут быть как сами физлица-инвесторы, так и орган исполнительной власти или местного самоуправления. 

Читай также: Депутатские хоромы: Какими квартирами владеют народные избранники

Если местный орган принял решение о старте процедуры присвоения статуса долгостроя, для начала он должен изучить все документы, затем на своем официальном сайте опубликовать список всех инвесторов и внесенных ими средств. По каждому объекту предлагается создавать специальную комиссию, которая будет предлагать один из трех вариантов. 

Вначале дается шанс достроить объект. Дополнительный срок – половина первоначального предусмотренного проектом. Если застройщик не находит сил и средств выполнить это требование, наступает время судебных исков. 

Тут возможно два сценария: иск о признании долгостроем и передача его в управление жилищно-строительному кооперативу, созданному инвесторами или же иск о признании долгостроем с дальнейшей продажей с аукциона.

Читай также: В Украине вступил в силу новый Порядок госрегистрации прав на недвижимость

Оба варианта имеют свои минусы, признают эксперты. 

“Если люди полностью оплатили стоимость квартиры, их сложно убедить доплачивать еще. А у многих попросту нет дополнительных средств“, – признает депутат Киевсовета Владислав Михайленко.

Вернуть же инвестированные средства после продажи с аукциона объекта тоже маловероятно. 

“В центре столицы есть недострой, квартиры в котором проданы еще до кризиса 2008 года. Тогда инвесторы покупали квадраты по 3 тысячи долларов.

А сейчас, по предварительным оценкам, чтобы ввести дом в эксплуатацию, надо доложить еще по 300-400 долларов на квадрат. Но эта сумма некоторым из инвесторов сейчас не по карману.

При это они говорят, что согласятся продать объект только если получат на руки те самые три тысячи за квадрат“, – приводит пример Михайленко. 

Читай также: Те же грабли: Как аферы Войцеховского отразятся на киевлянах

Однако рыночная цена сейчас гораздо ниже, и несостоявшиеся новоселы не смогут после аукциона получить желаемые суммы.

Как отмечает депутат, большинство инвесторов, чьи жилые комплексы не достроены, до сих пор надеются, что государство или город возьмет на себя вопрос поиска средств для завершения работ.

Однако, подчеркивает Михайленко, власти могут лишь помочь с разрешительными документами, но не могут быть участником хозяйственных отношений.

Все объекты, которым присудят статус долгостроя, будут внесены в Единый реестр долгостроев. Там также появятся данные об инвесторах, внесенных ими суммах, присужденном судом способе достройки (передача прав кооперативу или продажа через аукцион).

Юристы отмечают, что многие моменты законопроекта еще нуждаются в болеетщательной формулировке. “С изъятием земельных участков проблем будет меньше. Но вокруг любых материалов и техники, хранящихся на стройплощадке, возникнет много споров“, – предполагает руководитель практики хозспоров PWC Сергей Паперник.  

На днях текст был презентован в комитетах ВР – по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства, а также по вопросам экономической политики. 

Читай также: Подводные камни: Чем чревата покупка маленькой квартиры в Киеве

“В целом наши инициативы понравились.Были замечания, к примеру, предложили предусмотреть достройку объекта новым заказчиком за свои средства, с тем, чтобы по итогу он получил компенсацию до 30% рыночной стоимости этого объекта или соответствующую долю помещений в нем“, – отметил Александр Ротов. 

Однако такой вариант возможен только с согласия пострадавших инвесторов. “Законопроект, безусловно, еще будет дорабатываться. Но есть большая вероятность, что он будет не только внесен, но и рассмотрен в Верховной Раде уже этой осенью. Затягивать решение проблемы долгостроев мы не имеем права“, – подчеркнул Ротов.

Ранее сообщалось, что в Украине отменят санитарные нормы жилья.

Смотри также – Стоит ли инвестировать в недвижимость – эксперт:

Стоить ли инвестировать деньги в недвижимость

Источник: http://dengi.ua/realty/289267-V-Ykraine-pridymali-novii-sposob-borbi-s-nedostroyami

Как оформить недостроенный загородный дом? | Правоведус

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Как известно, возведение загородного дома – дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу.

Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов.

В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является – наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС.

В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы.

Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом.

В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд.

Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства.

Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования.

То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

  • для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
  • СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии.

Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства.

Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре. 

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-oformit-nedostroennyiy-zagorodnyiy-dom/

Как перевести недострой в жилой дом?

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

  • получить технический план дома в БТИ;
  • получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);
  • получить официальный адрес;
  • зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Технический план Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней.

На вновь построенный дом(но недостроенный)у меня в 2008 были техпаспорт,кадастровый паспорт и св-во о праве собственности ,во всех доках назначением было не «жилое», а объект незавершенного строительства.

В прошлом 2012 году дом достроили,переоформили техпаспорт,теперь именно как на жилой дом, а кадастровый паспорт и св-во с незавершенки на жилой дом еще не успели переделать.

Как перевести объект незавершенного строительства в жилой дом?

Данная услуга оказывается бесплатно. Для ее получения в уполномоченный орган необходимо предоставить:

  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающие документы;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • кадастровый паспорт;
  • план-схему расположения объекта;
  • технический паспорт домa.

Регистрация права собственности Последний этап Вашей работы – это регистрация права собственности в органах Государственного реестра. Для совершения данной процедуры Вам потребуются следующие документы:

  • кадастровый паспорт дома;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или кадастровая выписка;
  • паспорт собственника;
  • технический план;
  • заявление.

На основании данного перечня Росррестр производит регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Регистрация жилого дома из объекта незавершенного строительства в жилой дом

  • технический план;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • заявление на постановку в кадастровый реестр;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • заполненную декларацию (при ее наличии).

После получения данных документов Росреестр производит постановку Вашего дома на Общероссийский кадастровый учет. После чего Вам выдается кадастровый паспорт, в котором содержится уникальный кадастровый номер и характеристики объекта.

Официальный адрес Почтовые адреса присваиваются местным органом архитектуры и градостроительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации). При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность.
Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации). 404 not found В качестве такого документа может использоваться следующее:

Данный документ подается вместе с заявлением установленного образца и квитанцией об оплате госпошлины.

Перевод недостроенного дома в достроенный До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

• Документ с подписью лица, осуществляющего строительство, застройщика и заказчика, если строительство осуществлялось по договору. Обман раскрыли общественники, решив проверить правдивость сведений в интернете.

Выехав на место, они увидели, что чиновники выдали недостроенный по ФЦП дом за жилой, а горожане остаются в старых, небезопасных для проживания квартирах, больше похожих на трущобы.

Если такого документа нет, придется представить дополнительный документ.Он может использоваться для оформления собственности по упрощенной процедуре. Может использоваться один из следующих документов:

Что касается декларации, ее должен заполнить собственник объекта недвижимости. Завершенное и незавершенное строительство. что лучше оформить? Он может скачать образец в интернете и заполнить его самостоятельно.

Тема: по поводу прописки в недостроенном жилом доме Согласно п. 3 постановления Правительства РФ от 17.07.

1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц,ответственных за регистрацию» местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях,предусмотренных законодательством Российской Федерации, — жилой дом, квартира,служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют,дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых,дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение. Понятие жилого помещении дано в ст.

Внимание

Продать недостроенный жилой дом с земельным участком Недостроенный дом можно продать при условии надлежащего оформления прав на него.

Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства необходимо представить в Росреестр: документ, подтверждающий право на земельный участок, на котором расположен недостроенный дом (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.

); документ, подтверждающий факт создания объекта незавершенного строительства (разрешение на строительство или проектная документация); кадастровый паспорт; документ об оплате государственной пошлины (1 000 рублей).

Как перевести недострой в жилой дом ifarrash 13-01-2013 12:18 2.

Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда.

Перевод незавершенного строительством дома в жилой Важно Переселение собственника из ветхого жилья 10 лет назад купили квартиру в деревянном доме общей полезной площадью 39,2 кв.

м и жилая 19,9 кв.м (договор купли-продажи). Из них отапливаемая 28,4 кв.м. Коммунальные платеж (ремонт и содержание жилого помещения) платим от общей площади — 39,2 кв.м.

В эт

Недавно оказалось, что на месте нашей автостоянки и…

Источник: http://advokat-zulfigarov.ru/kak-perevesti-dom-iz-nedostroennogo-v-dostroennyj/

Как перевести незавершенное строительство в завершенное 2019

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации). При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Подскажите по переводу из незаконченного строительством жилого дома

Важно

Также к заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:- платежный документ об уплате государственной пошлины; — иные документы, необходимые для государственной регистрации. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).

Источник: https://nskoblaka.com/kak-perevesti-nedostroy-v-zhiloy-dom/

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах.

В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок.

Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.

Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год.

Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам.

Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.

2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов.

Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен.

В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54).

Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений.

При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366729/

Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Для многих людей получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства — проблема. Не всегда понятно, в какие органы обращаться, и что из документов собирать для прохождения процедуры. В отношении объектов незавершенного строительства (ОНС) эта проблема более чем актуальна.

На фоне финансовых трудностей приходится «замораживать» строительство жилого дома и ожидать лучших времен. Но оставлять здание в недостроенном состоянии невыгодно из-за необходимости платить налог. Если на достройку нет денег, объект всегда можно реализовать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре.

сложность — оформить права на объект.

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы  таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС).

Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент.

Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга).

До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

  Простота и прозрачность

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст.

131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы.

Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

  • Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
  • Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

  Как получить ГПЗУ в Московской области?

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации.

Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно.

Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены).

Так они уходят от необходимости  платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой.

Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

  • Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Бумаги по проекту.
  • Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
  • Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
  • Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

  • Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
  • ГПЗУ.
  • Схема планировочной организации участка.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

  • Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
  • Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
  • Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

  Упростить жизнь бизнесу

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

  • При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
  • Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
  • Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
  • Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
  • Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
  • Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
  • Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий.

Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда.

В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

Криминальный мир
Добавить комментарий