Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

О чем юристов комиссии по недвижимости чаще всего спрашивали в 2017 году

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?
Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 15.01.2018 Версия для печати

В 2017 году в Комиссию по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО обратилось около 2 000 граждан, в большинстве своем – по вопросам управления и распоряжения жилой недвижимостью (около 70%) и по долевому строительству (более 20 %).

Остальные вопросы были связаны с особенностями купли-продажи квартир на вторичном рынке; жалобами на управляющие компании, требующими оплачивать опломбировку счетчиков на воду, просьбами дать разъяснения по уплате коммунальных платежей, расчетам начислений за отопление и оформлению льгот для старшего поколения по уплате начислений за капитальный ремонт и т. д.

Потребители получали консультации устно по телефону комиссии (812) 400-22-21; на сайте stroyproblem.net в разделе «Вопрос-ответ»; в группах «Защита прав покупателей и собственников жилья» в и ВКонтакте, а также во время личного приема у юристов в комиссии на Невском пр., 78.

В ходе работы выставок «Жилищный проект» и Ярмарка недвижимости специалисты комиссии давали многочисленные консультации посетителям на специальном стенде «Защита прав дольщиков и собственников жилья». В ходе выставок проведены семинары для населения по темам: «Как грамотно принять квартиру в новостройке?» и «Типичные ошибки при заключении договора с застройщиком».

Большинство обращений в комиссию по вопросам управления и распоряжения жилой недвижимостью касались вопросов наследования. Потребителей интересовало, как правильно оформить наследство; что делать, если пропущены сроки вступления, если нотариус отказывается открыть наследственное дело; как разрешить с родственниками спор о наследстве и т.д.

С марта по август поступали многочисленные жалобы по поводу агрессивной рекламы со стороны компаний, продающих счетчики на воду. По словам потребителей, продавцы требовали немедленно поменять счетчик, в противном случае угрожали “выписать штраф”.

К сожалению, на такую форму «креативных продаж» со стороны продавцов счетчиков покупаются пожилые и одинокие граждане, напуганные агрессивной рекламой. Большинство их них плохо разбираются в вопросах управления домом и верят продавцам на слово.

Напоминаем, согласно Жилищному Кодексу и 354-му Постановлению Правительства РФ, жильцы дома выбирают одну из форм управления многоквартирным домом (ЖСК, ТСЖ) и управляющую компанию. Поэтому только управляющая компания имеет право начислять коммунальные платежи и следить за полнотой и регулярностью их оплаты.

Продавцы оборудования – это сторонние организации, которые к начислению платежей не имеют никакого отношения. Срок годности счетчика указывается в паспорте изделия и квитанции на его установку.

В случае истечения срока потребитель самостоятельно выбирает продавца оборудования, приняв решение поменять или поверить счетчик.

Его опломбировкой и начислением платежей занимается только управляющая компания.

После разъяснений УФАС по Санкт-Петербургу о недопустимости навязывания проведения поверочных мероприятий индивидуальных приборов учета газа, воды и электричества, а также массовых публикаций в СМИ, поток жалоб на агрессивные телефонные продажи в комиссию снизился.

Вопросами долевого строительства (правовой экспертизы договора с застройщиком; правомерности начисления доплаты в случае увеличения площади квартиры в новостройке после обмеров квартиры БТИ; низкого качества сданного жилья; задержки сроков строительства и т.д.) – интересовались около 20% потребителей, обратившихся с начала года за консультацией в Комиссию по недвижимости.

Начало года, как правило, связано с массовой приемкой квартир в новостройках, поэтому 50% из числа обратившихся дольщиков получали свои ответы на вопросы, типа: «Что такое акт приема-передачи и что он должен содержать? Чем плох односторонний акт? Как грамотно потребовать от застройщика устранения обнаруженных недостатков», и так далее.

При обращениях с просьбой провести экспертизу договоров с застройщиками потребители в течение всего периода задавали вопросы, связанные с покупкой квартиры по договору ЖСК, например: «Какие существуют риски при покупке квартиры в сданном доме по договору ЖСК? Как проверить, не арестована ли такая квартира за долги застройщика по запросу судебных приставов? Какие существуют варианты безопасного получения денег за квартиру по переуступке в ЖСК?».

Около 1% от обратившихся за защитой своих прав дольщиков искали судебную защиту с целью возмещения ущерба при расторжении договора с застройщиком и при задержке сроков строительства.

В течение года юристы комиссии продолжали помогать составлять претензии, обращения в суд, а также вести судебные дела, связанные с требованием возмещения убытков при некачественном строительстве жилья (покупатели требуют занижение покупной стоимости квартир из-за неустранимых дефектов) и срыв сроков из-за задержки сроков сдачи квартиры.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/what-the-lawyers-of-the-commission-on-real-estate-are-often-asked-in-2017/

АдвокатКрушинский

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Раздел квартиры при разводе– иногда может быть юридически непростой задачей, с которой сталкиваются супруги в случае развода (расторжения брака) и имеющие намерение поделить квартиру.

Раздел жилья при разводе не всегда бывает простым, как это может показаться на первый взгляд.

Как провести раздел квартиры при разводе, раздел квартиры супругами при разделе, как осуществить раздел жилья при разводе между супругами или лицами, находящимися в фактических брачных отношениях (гражданский брак), когда возможен раздел квартиры между супругами, как провести раздел кредитной квартиры при разводе? На эти и другие вопросы мы попытаемся дать ответ в этой статье.

При приобретении квартиры, она может быть оформлена как на одного из супругов, так и на обоих одновременно (например в договоре купли-продажи указываются сразу оба супруга). Однако чаще всего, право собственности оформляют только на одного из супругов.

Значит ли это, что тот на кого оформлено недвижимое имущество, может переоформить его без ведома другого из супругов? Ответ адвоката по разделу квартиры таков: законным способом осуществить такое отчуждение невозможно.

Защиту прав другого из супругов обеспечивают нотариальные конторы, на которых законом возложена обязанность проверять, не приобреталась ли квартира в браке, а если нотариусом будет установлено, что квартира приобретена в браке, то без письменного, нотариально заверенного согласия второго супруга, отчуждение невозможно.

Однако, согласно норм Семейного кодекса Украины, каждая вещь, приобретенная за время брака,  кроме вещей индивидуального пользования, является объектом права общей совместной собственности супругов.

По общему правилу, раздел имущества супругов адвокатом происходит по принципу равенства долей каждого из супругов в общем совместном имуществе. То есть, каждому по 50% делимого имущества.

Однако, возникает вопрос, а как же поделить именно квартиру в многоквартирном жилом доме (не частный отдельно стоящий дом) при разводе пополам? И возможно ли это? Ответ поможет найти юрист и адвокат.

Главное, что нужно знать о юридической стороне раздела квартиры при разводе, это то, что квартира относиться к категории недвижимого имущества и является, как правило, вещью неделимой. Адвокаты по разделу имущества супругов часто проводят в судах непростые дебаты, доказывая правильность того или иного способа при разделе квартиры как неделимой вещи.

Что означает квартира как неделимая вещь? Неделимая вещь (как например, квартира, которая делится при разводе супругами) это вещь (предмет) материального мира, который невозможно разделить на части (выделить в натуре) с возможностью полноценного использования обоими супругами, но отдельно друг от друга, поскольку в квартире после ее раздела, как правило, невозможно обустроить отдельные входы для супругов, а также нет возможности отдельно использовать бившими супругами места общего пользования (ванная, туалет, кухня, коридоры, балконы, лоджии).

Так, например, практика адвоката по разделу квартиры при разводе, если при разделе квартиры  выделено супругам по 50% квартиры каждому, то ни один из них не сможет использовать такие части разделенной квартиры по его прямому целевому назначению.

Проживать в такой квартире бившие супруги спокойно не смогут.

Поэтому, при таком варианте раздела квартиры при разводе, супруги будут вынуждены путем дополнителього обращения в суд устанавливать в судебном порядке порядок пользования жилыми помещениями разделенной квартиры по ½ части каждому.

Не знаете как разделить квартиру в Киеве при разводе? Не можете поделить квартиру? Вам нужен адвокат для раздела жилья в Киеве?, Необходимо провести раздел кредитной квартиры при разводе?

 Позвоните нам сегодня и мы Вам поможем!
+38067-925-79-69 Viber, WhatsApp, Telegram; Skype: attorney; info@legalfirm.com.ua

Пример раздела квартир при разводе (однокомнатных или двухкомнатных).

В таком случае, определение порядка пользования квартиры, в отношении которой имеется решение суда о разделе квартиры при разводе, суд определяет каждому из супругов по комнате для дальнейшего пользования и в общем пользовании оставляет помещения общего пользования: кухня, туалет, коридор, ванная, балконы, лоджии.

В случае, если же в разделенной квартире всего одна комната, то такой вариант раздела и вовсе может привести супругов в тупиковое положение, единственным выходом из которого может стать либо совместное пользование разделенной квартиры после развода или продажа такой квартиры с последующим распределением денег от продажи пополам. 

Именно потому, что квартира является вещью неделимой, раздел квартиры при разводе адвокатом осуществляется не так просто как кажется поначалу.

И так, как поделить квартиру при разводе?

Следует помнить, что очень важным этапом в юридической работе по делу адвокатом о разделе квартиры есть определения способа ее раздела. Для этого необходимо учитывать целый комплекс юридически значимых фактов. В ответе на вопрос как поделить квартиру при разделе имущества юрист и адвокат Вам помогут.

Также, желательно, при подаче иска о разделе квартиры при разводе, необходимо подать в суд ходатайство об обеспечении иска путем наложения ареста на квартиру.

Так, раздел квартиры при разводе супругами может закончится по-разному (вплоть до отказа в удовлетворении иска) если неверно сформулировать исковые требования о разделе квартиры.

В зависимости от наличия многих обстоятельств, таких например как: наличия кредита на делимую квартиру, или на другие цели и кто является заемщиком по данному кредиту, наличие другого имущества, являющегося общим совместным имуществом супругов, например: другая недвижимость (жилая или нежилая), депозиты, автомобиль и т.п. суды могут принимать разные решения в делах о разделе квартиры.

Рассмотрим несколько способов раздела квартиры супругами при разделе общего имущества.

Способ 1: Неожиданностью может закончится процесс раздела квартиры при разводе между супругами если суд постановит решение о разделе квартиры по ½ каждому.

Такой вариант раздела, как правило, наименее желанный для обеих сторон, поскольку в силу специфики такого имущества, не решает спор по сути.

Супруги будут вынуждены повторно обращаться в суд для установления порядка пользования таким способом разделенным квартиры при разводе.

Способ 2: Наиболее распространенным способом разделить квартиру при разводе – это оставить квартиру в собственности одного из супругов, обязав его при этом выплатить другому супругу денежную компенсацию стоимости других 50% делимой квартиры. Также, немаловажное значение при таком способе раздела квартиры (жилья) при разводе имеет факт проведения экспертной оценки квартиры, которая делится между супругами.

При таком разделе квартиры и жилья адвокат советует обращать внимание на снижение стоимости жилья, например, вследствие изменений на рынке недвижимости, а также, учитывать износ жилья при разделе квартиры.

Способ 3: Раздел квартиры при разводе адвокат может провести также, составив исковые требования так, чтобы суд присудил квартиру полностью одному из супругов, а другому супругу отошло бы другое имущество (при его наличии) с соблюдением принципа равенства долей при разделе имущества супругов.

Мы перечислили лишь некоторые из способов раздела квартиры при разводе супругов. Однако на практике применяются и другие способы раздела квартиры супругами, в том числе и квартиры находящейся под залогом или обремененной кредитными обязательствами.

Роль адвоката по разделу квартиры при разводе – составить исковое заявление в суд таким образом, чтобы раздел квартиры прошел с учетом интересов своего доверителя. Также, адвокат при разделе квартиры представляет интересы доверителей в суде.

Как происходит раздел кредитной квартиры при разводе?

При разделе квартиры приобретенной в кредит, также возможны различные исходы судебного разбирательства в зависимости от способа изложения исковых требований.

Способ 1 раздела кредитной квартиры: если квартира находится в постоянном пользовании и владении одного из супругов, суд может оставить квартиру при разделе ему же и взыскать с него в пользу другого супруга половину первоначального взноса за квартиру, а также половину уплаченных супругами денежных средств по кредитному договору. При этом, оставляя квартиру тому из супругов, с кем заключен кредитный договор, суд может разрешить вопрос о том, чтобы не взыскивать с собственника квартиры 50% его остаточной стоимости, поскольку он продолжает платить кредит своими личными деньгами, не являющимися общей совместной собственностью супругов.

Способ 2 раздела кредитной квартиры: в следствии раздела квартиры купленной в кредит при разводе, суд может лишь присудить квартиру одному из супругов, обязав его выплатить другому денежную компенсацию за часть разделенной квартиры, при этом не разделив кредитные обязательства. При таком исходе раздела имущества адвокат поможет взыскать половину выплаченных по кредиту средств, которые были оплачены после расторжения брака.

Есть вопрос к адвокату о разделе квартиры при разводе? не знаете как поделить квартиру при разводе? Хотите знать цену раздела квартиры при помощи адвоката? Раздел квартиры адвокат Киев.

Звоните и приезжайте к нам в офис и мы Вам поможем провести раздел квартиры при разводе адвокатом с максимально возможным, в конкретной правовой ситуации, учетом Ваших интересов и пожеланий.
 

 Позвоните нам сегодня и мы Вам поможем!
+38067-925-79-69 Viber, WhatsApp, Telegram; Skype: attorney; info@legalfirm.com.ua

Подытожив вышеизложенное, делаем вывод: провести раздел квартиры при разводе вам поможет адвокат. Также, адвокат при разделе квартиры правильно сформулирует исковые требования. Адвокаты нашей фирмы давно практикуют в судах города Киева и Киевской области успешно проводя дела о разделе квартиры при разводе между супругами.

Другие статьи на тему раздела имущества, развода, семейных дел:

Как подать на развод, Раздел общего имущества супругов при разводе, Раздел квартиры при разводе, Приватизированные квартиры не делятся, Алименты при разводе, Лишение родительских прав, Расторжение брака (развод)

Нас находят по ссылкам: раздел квартиры при разводе адвокат киев, поделить квартиру при разводе адвокат, раздел жилья адвокат, адвокат раздел квартиры при разводе, адвокат раздел жилья супругами, раздел кредитной квартиры при разводе, поделить квартиру, раздел жилья адвокат

Источник: http://www.advocate-kiev.com/razdel-kvartiry-pri-razvode-podelit-kvartiru-advocat

Оформление покупки квартиры на одного из супругов

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

В данной статье я рассмотрю основные моменты, позволяющие понять о том, какими нормами закона руководствоваться, возможные варианты оформления права собственности и приобретения жилья, как в браке, так и до официального его регистрирования.

Как доказать своё право на квартиру и не допустить её перехода во владение бывшего супруга.

Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 — урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т. Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Налоговый вычет при покупке квартиры

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • В какую собственность оформить квартиру супругам
  • Покупка квартиры в долевую собственность супругами: нужен ли нотариус и как быть с детьми
  • Покупка квартиры супругами: особенности и нюансы совместного приобретения
  • Оформление покупки квартиры на одного из супругов
  • Как супругам оформить общую квартиру: какой способ лучше
  • Покупка квартиры супругами

В какую собственность оформить квартиру супругам

В данной статье я рассмотрю основные моменты, позволяющие понять о том, какими нормами закона руководствоваться, возможные варианты оформления права собственности и приобретения жилья, как в браке, так и до официального его регистрирования.

Как доказать своё право на квартиру и не допустить её перехода во владение бывшего супруга.

Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 — урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т. Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.

Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке.

Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом.

В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру. Для реализации такого способа необходимо участие родни со стороны супруга, которая способна подтвердить факт безвозмездного получения квартиры. Для осуществления такой схемы необходимо чтобы доверенное лицо супруга супруги доказало факт наличия долга равного стоимости жилплощади.

Таким доказательством может служить расписка о получении супругом супругой денег на покупку квартиры, что будет предполагать разделение образовавшегося денежного обязательства долга между ними. Далее, супруга супруг обязана погасить долг.

Конечно, в такой ситуации, сторона откажется либо от своей доли в жилом помещении либо от денежного обязательства равного половине стоимости жилья. Одной из причин приобретения жилой недвижимости является нежелание делиться квартирой с супругом.

Такое поведение чаще всего свойственно родителям. Например, родители супруги приобретают жильё, оформив договор купли-продажи, а в будущем оформляют дарственную и дарят дочери.

Выходом из такой ситуации является заключение договора через третье лицо.

Что для этого нужно? Для этого нужно всем сторонам прийти в нотариальную контору и подписать договор, согласно которому родители покупают на имя дочери сына за свои деньги жильё и она он становится его собственником.

Здесь право на такое жильё будет рассматриваться как безвозмездно переданное, так как плата произведена родителями. При разводе вторая половина не будет претендовать на недвижимость и в случае её продажи разрешение супруги супруга не требуется.

Должно ли “третье лицо”, уплатить в доход государства налог с полученной прибыли? В таком случае налоги не платятся. Даже при оформлении договора дарения родственники освобождаются от обязанности по уплате налога.

Квартира, полученная в наследство — личная собственность супруга. Причём время получения её не имеет значение до или после брака. При бракоразводном процессе такое имущество не подлежит разделу. Даже если в ней много лет проживал один из супругов, то второй при разводе вправе выселить.

Унаследованное жильё является личным также и по причине приобретения её за счёт третьих лиц, а не за супружеские деньги. Факт доказывания будет осуществляться в суде. Решение будет вынесено на основании изучения предоставленной сторонами информации. Срок начала действия условий соглашения — после регистрации отношений.

Форма составления — письменная. Требуется обязательное заверение у нотариуса. Цель заключения — регулирование всех имущественных, финансовых вопросов.

Иные вопросы не подлежат включению в соглашение. Срок заключения может быть как бессрочным, так и иметь конкретные сроки действия. Также может быть изменён либо расторгнут в любое время. Однако, отказ одного из супругов от исполнения договорных условий невозможен. Внесение изменений в условия договора возможно: по обоюдному согласию, в судебном порядке, в случае не согласия одной из сторон.

Таким образом, для исключения всех имущественных споров при разводе рекомендуется заключить брачный договор, в котором предусмотреть все возможные имущественные и финансовые вопросы. Данный шаг сэкономит в будущем время, потраченное на спор и деньги, уплаченные за работу квалифицированного специалиста по имущественным делам.

Нормой п. Однако, основание считать такую квартиру совместной имеется, в случае проведения значительных ремонтных и строительных работ, увеличившие её рыночную стоимость.

Законодательством не оговорен перечень таких работ, значимость которых подлежит оценке. Данный вопрос изучается в суде с учётом всех обстоятельств дела.

Если судом будет приняты во внимание все доказательства, то такой подарок родителей при разводе будет разделён между супругами.

Обратиться с исковым заявлением и оспорить условия договора, возможно, но это не даст никакого положительного результата, поскольку договор выражает ваше волеизъявление и его положения не противоречат действующему законодательству и позволяют разрешить вопрос об определении права владения данной недвижимостью.

Такой вопрос можно урегулировать лишь в договорном обоюдном порядке, внеся в соглашение изменения в отношении жилплощади. Руководствуясь нормами ст. Опубликовал : Вадим Калюжный , специалист портала ТопЮрист. Как купить квартиру в браке, чтобы она досталась покупателю при разводе. Подробный обзор доступных способов приобретения квартиры и того, как получить ее при разводе.

Источник: https://martinforaz.com/konstitutsionnoe-pravo/oformlenie-pokupki-kvartiri-na-odnogo-iz-suprugov.php

Каковы основные законные схемы покупки квартир в строящихся домах – Рынок жилья

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

05.08.2016 | 10:00 116309

Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть договора с продавцом. А ведь от его особенностей может зависеть судьба вложенных в покупку денег.

Приняв решение о покупке квартиры в строящемся доме, люди обычно смутно представляют себе, в чем заключается эта сделка.

Понятно, что нужно заключить договор с продавцом, но какой именно договор, кому покупатель отдает свои деньги и в течение какого срока после оплаты он получит квартиру – эти вопросы большинство россиян начинают себе задавать, только когда возникают проблемы на стройке. Например, задерживается срок сдачи дома или от покупателя требуют доплаты.

Чтобы не было таких неприятных сюрпризов, лучше для начала выяснить, какие варианты приобретения жилья в новостройке существуют на рынке. А таких вариантов множество.

Самые распространенные – договор долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив (ЖСК/ЖНК). В разных регионах России соотношение новостроек, где продаются квартиры по этим схемам, отличается.

Но обычно ДДУ намного популярнее ЖСК: около 60% жилья покупают по долевым договорам и только примерно 30% – через кооператив. Чуть больше 10% – по так называемым серым схемам.

Они не обязательно мошеннические (хотя этого исключать нельзя), но и надежными их никак не назовешь.

Вкратце расскажем, в чем суть каждого из перечисленных вариантов. В будущих публикациях остановимся на каждой схеме подробнее.

Из инвесторов – в собственники

Долевые договоры появились после вступления в силу в 2005 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Он предусматривает, что каждый, с кем застройщик заключает ДДУ, становится соинвестором строительства, то есть дольщиком. Заключая такой договор, гражданин вовсе не покупает у застройщика квартиру, как многие думают. Он лишь соглашается финансировать строительство за право требования будущей жилплощади.

Это требование сохраняется у дольщика, пока строится дом. Когда девелопер сдал здание в эксплуатацию, право требования дольщика вступает в силу, и застройщик обязан передать ему квартиру в соответствии с договором.

То есть именно то жилье, которое выбрано покупателем по схеме расположения квартир, составленной на основе утвержденного государственными органами проекта строительства дома. И передать ключи от этой квартиры дольщику застройщик должен в сроки, указанные в договоре. Если этого не произойдет, то ему придется заплатить покупателю штраф.

Все ДДУ должны регистрироваться в государственном Росреестре – это главное отличие таких договоров от всех остальных схем покупки жилья на первичном рынке. Именно регистрация предохраняет дольщика от двойных продаж, которые были настоящим бедствием в начале 2000-х.

Строители могли продать одну и ту же квартиру двум, трем, а иногда и большему числу покупателей. Проверить, сколько человек уже считают себя владельцами будущего жилья в новостройке, было невозможно. В итоге квартиру получал только один покупатель, остальные пытались через суд призвать застройщика к ответу, часто безрезультатно.

Регистрация исключает такую махинацию. Законным правом требования обладает только тот инвестор, договор которого учтен в Росреестре.

Еще одно принципиальное отличие ДДУ от всех других схем – в том, что заключать такие соглашения с дольщиками застройщик может, только имея все необходимые для начала строительства документы.

А именно – право на участок (он должен быть в собственности или в долгосрочной аренде), утвержденный государством проект строительства, прошедший все предусмотренные законом экспертизы. Это значит, что остановить такую стройку из-за несоответствия проекта установленным требованиям государство не сможет.

Следовательно, инвесторы получат свое жилье. Оплатить квартиру по ДДУ можно несколькими способами. Тем, кто готов сразу выложить всю сумму, застройщики обычно предоставляют хорошие скидки – до 20% от стоимости квартиры. Можно также взять кредит в банке или оплатить покупку в рассрочку.

Как правило, при рассрочке требуется первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости квартиры, а остальное придется погасить до ввода дома в эксплуатацию.

Только получив ключи от застройщика и подписав акт приема-передачи квартиры, дольщик может зарегистрировать этот документ в Росреестре, и уже тогда он станет полноправным собственником жилья.

Пайщики – не дольщики

Жилищные кооперативы – строительные и накопительные – знакомы многим еще с советских времен. Члены таких кооперативов становятся не дольщиками строительства жилья, а пайщиками. Не обязательно речь идет о строительстве дома – в случае с ЖНК это может быть и покупка квартиры в готовом жилье.

Кооперативная деятельность в сфере недвижимости регулируется двумя основными законами – Жилищным кодексом и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Суть этой схемы в том, что гражданин, который хочет приобрести жилье, вступает в потребительский кооператив, деньги всех пайщиков сливаются в единый котел и каждый член может получить жилплощадь в соответствии с размером внесенной в этот котел суммы.

ЖСК может сам выступать застройщиком, а может нанять для этого строительную компанию. Если по каким-то причинам она не справилась с обязательствами, члены кооператива могут принять решение нанять другую или достроить дом своими силами.

Вступая в ЖСК/ЖНК, гражданин так же, как и при ДДУ, подписывает договор о том, что в итоге он получит квартиру. Собственником такой пайщик становится только после того, как полностью выплатит свой пай.

Подводных камней у ЖСК/ЖНК множество, и мы обязательно подробно расскажем о них в одной из следующих публикаций.

Главное, что стоит уяснить: отношения между членами кооператива регулируются не законом, как в случае с ДДУ, а уставом самого ЖСК/ЖНК, а значит, пайщики гораздо меньше защищены от недобросовестных застройщиков.

Договоры паенакопления не должны регистрироваться в Росреестре – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Никто не гарантирует пайщику, что от него не потребуют доплатить сверх указанной в договоре суммы. Такое решение может принять кооператив, мотивируя это тем, что денег на возведение дома не хватило.

Ведь ответственность в кооперативе за выполнение обязательств перед пайщиками лежит на всех его членах. А при заключении ДДУ за его соблюдение отвечает застройщик.

Почему же тогда у ЖСК так много сторонников? Дело в том, что риски, которые берет на себя застройщик, работающий по 214-ФЗ, удорожают возводимое им жилье. Оно стоит в среднем на 5-10% больше, чем кооперативное. Это главное преимущество ЖСК.

Вроде бы все по закону

Серые схемы получили такое название потому, что они, с одной стороны, полностью законны, но с другой – не дают покупателю никаких гарантий, что, заплатив деньги продавцу, он получит свою квартиру.

Например, вместо ДДУ застройщик предлагает дольщику заключить предварительный долевой договор – ПДДУ. Вроде все прозрачно: в договоре указывается, какую квартиру получит покупатель, сколько она стоит, даже прописывается ответственность сторон за неисполнение условий договора.

Один нюанс: все эти условия действуют только после того, как застройщик получит разрешение на строительство. Заключая ПДДУ, он может не иметь ни прав на земельный участок, на котором обещает возвести дом, ни утвержденного проекта здания.

Поэтому легко может случиться так, что деньги дольщик заплатит, а проект застройщику не согласуют и разрешения на строительство не дадут. И никто не будет обязан вернуть покупателю уплаченные средства.

Или, например, решила компания построить многоквартирный дом в той части города, где разрешено возводить только индивидуальное жилье. Обойти это ограничение легко. По документам дом будет индивидуальным, с большим количеством комнат – например, 15.

А покупатели станут приобретать не отдельные квартиры в доме, а доли в общем объекте недвижимости. Как если бы несколько человек стали собственниками одной квартиры с выделением доли для каждого.

Чем это грозит покупателю? Тем, что своей квартиры у него не будет, значит, он не сможет со своей частью недвижимости произвести никаких действий без согласия остальных совладельцев.

Всю актуальную информацию о строящихся жилых комплексах Санкт-Петербурга и Ленобласти можно посмотреть в нашей базе новостроек ВОЙТИ

Надежда Рогожкина    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/232314/

Как купить квартиру правильно, недорого и без посредников на вторичном рынке

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Сколько ситуаций – столько вопросов, особенно, если Вы собираетесь купить жилье на вторичном рынке безопасно и дешевле …

Где узнать цены на вторичную недвижимость?

  • Опрашивая знакомых, которые, возможно, купили квартиру раньше, учитывайте, что цены могут меняться каждый месяц.
  • Узнать о ценах можно “на глаз” по интернет-порталах фото-объявлений (учтите что картина будет достаточно необъективной, ведь там выставлены – стартовые цены, которые могут сильно отличаться от реальных).
  • Более точные цены можно получить в агентстве недвижимости или на сайтах агентств или других аналитических сайтах.

На что обратить внимание, чтобы избежать рисков, при покупке без агентства?

  • Самые распространенные и существенные риски, которые могут постигнуть Вас на рынке недвижимости: признание договора купли недвижимости недействительным, зарегистрированные лица в квартире, которых нельзя выселить, предъявления претензий третьих лиц и удовлетворения их требований за счет приобретенного жилья, проблемы с задатком (предыдущим авансовым платежом ).

Проверка истории квартиры – необходимо для Вашей безопасности

  • Например, нынешний владелец приобрел ее в признанного недееспособным гражданина.

    Добросовестный приобретатель (тот, кто покупает квартиру, соблюдая все требования закона и не зная, что есть обстоятельства, препятствующие сделке) может рассчитывать на некоторую компенсацию от государства, но практика его получения не отработана, а сумма все равно будет в несколько раз меньше цены приобретенной квартиры.

    Необходимые документы: нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (в поисках возможных обременений и для изучения условий приобретения квартиры ее нынешним владельцем); выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о зарегистрированных в квартире граждан; наличие решений опекунских советов; дееспособность участников предыдущих соглашений с квартирой; историю предыдущих соглашений, особенно если квартира продавалась несколько раз за короткий промежуток времени.

Адекватность на сделке купли-продажи у нотариуса

  • Да – это также один из рисков в процессе покупки квартиры, ведь большинство как покупателей так и продавцов на сделке купли-продажи волнуются и переживают, добавляя в процесс оформления покупки эмоции.

    В эмоциях люди часто забывают о важных моментах и ​​не могут сконцентрироваться на вопросах которые могут иметь решающие последствия.

    Часто к нотариусу приглашают друзей, родственников, малокомпетентных специалистов (без практики переоформлений купли-продажи недвижимости), которые порой затрудняют процесс, актентують внимание на маловажные моментах вместо важных.

С чего начать процесс покупки квартиры?

  • Если Вы покупаете квартиру без посредников – для начала стоит опридилитися с районами.. Вы можете наконец реализовать свою мечту и приобрести квартиру в районе, где провели всю свою жизнь или избавиться от воспоминаний и начать жизнь в новом месте. Узнайте ценовую политику недвижимости в желаемом районе и сопоставьте с семейным бюджетом.

    Учтите то, что обычно чем ближе к центру города тем жилье обойдется дороже. Удаленные от центра районы – дешевле. И конечно очень отдаленные районы – там Вы найдете самые дешевые предложения. Если Вы рассматриваете недвижимость как инвестицию – также важно опридилитися вложения средств в какой именно район (районы) станет наиболее прибыльным.

“Посредников просьба не беспокоить”

  • – Это еще не значит, что это владелец. Часто посредники (а именно на них Вы в 90% дзвонков попадете при обзвоне объявлений) могут писать такой текст, объясняя это тем чтобы не звонили другие посредники.

“Владелец”

  • Подпись под объявлением “я владелец” еще не значит, что там нет посредников. Часто владельцы, которые хотят работать со своим знакомым риэлтором, закладывают его комиссионные в цену квартиры.

    Поэтому квартира обходится дороже. А покупатель оплачивает “скрытые” комиссионные, но не получает взамен никаких услуг. Все услуги получает владелец, которого сопровождает риэлтор-невидимка.

“В хорошем состоянии”

  • Слова “в хорошем состоянии” каждый хозяин квартиры понимает по-своему. Желательно уточнять что имеется ввиду, поскольку многие называют этими словами любую квартиру, в которой еще не рухнули стены.

“Возможен торг”

  • Встретив слова “возможен торг” начинайте торговаться сразу по телефону. Как правило, люди рассчитывают, что, когда вы приедете и посмотрите, Вам будет жаль потраченного времени, и Вы пойдете на уступки. А по телефону сразу становится ясно, насколько Вы можете снизить цену.

Торг – торгуйтесь чтобы купить жилье дешевле.

  • В большинства объявлений есть текстовая информация «торг». Это сигнал о том, что хозяева сами понимают, что выставлена цена за квадратные метры – большая.

    В таком случае, торговаться просто необходимо. Не стоит пропускать мимо объявления и без этих «заветных» слов. Торг обычно возможен всегда.

    Как Вы воспользуетесь этим и на сколько сможете изменить цену – зависит от Ваших навыков и настойчивости.

Меньшая площадь – меньше стоит квартира

  • Золотое правило для того чтобы уложиться в нужный запланированный бюджет.

Чтобы купить жилье недорого учтите, что квартиры без лифта выше 4-го этажа

  • Продаются такие квартиры труднее, поэтому дешевле стоят.

Квартиры в панельных домах стоят дешевле

  • Кстати, проект дома имеет также значение при ценообразовании.

В каждом крупном городе есть свои элитные районы и эконом-районы

  • В более дешевых районах больше дешевых предложений.

Не ставьте очень жестких рамок требований, если нужно купить квартиру недорого

  • Не ставьте жестких рамок требований, если располагаете небольшой суммой. Отсеивая много объявлений с ходу Вы рискуете затянуть поиски на очень долго.

Нашли квартиру – что дальше? Подписываем договор аванса (задатка)

  • Со стороны владельца – аванс нужен для того, чтобы привести в порядок и подготовить документы, подготовить оценку, отказать всем предыдущим потенциальным покупателям, которые уже видели недвижимость или отменить все обзоры на ближайшие дни.

  • Если Вы нашли именно ту квартиру, которая станет Вашим будущим имуществом, для подтверждения серьезности намерений достаточно бывает суммы около 500-1500 у.е., которая вносится в качестве задатка. В некоторых случаях вносится аванс, и суммы здесь фигурируют более существенные – от 3000 у.е.

    и выше, обычно – около 5% стоимости квартиры. К моменту заключения сделки стороны должны согласовать все моменты будущего договора купли-продажи. Теоретически, сам договор задатка можно закрыть в течение дня, подписав договор купли-продажи.

    Далее самое главное – подача пакета документов для регистрации перехода права собственности.

Покупая квартиру надо знать как не попасться на аферы. Популярная мошенническая схема выманить из Вас деньги:

  • Так называемые “информационные агентства”: Вам предложили подобрать несколько адресов и попросили оплатить заранее определенную сумму, пусть даже незначительную. По адресам никого не окажется, квартиры там никто не продает, а денег Вы обратно не получите (ведь в договоре о возвращении ничего не сказано). Это самый популярный мошеннический метод выманить из вас деньги.

Кто что оплачивает на сделке купли-продажы: за что платит покупатель а за что владелец?

  • Обратите внимание на то, что обычно этот вопрос между покупателем и продавцом обсуждается путем переговоров на предварительном соглашении авансового платежа (на договоре задатка).

О знакомстве с владельцем квартиры (недвижимости):

  • Приехав смотреть квартиру, Вам, как правило, придется завести диалог с владельцем. Помните, что Вы собираетесь купить квартиру, а не завести друзей и единомышленников.

    Если именно эту квартиру Вы будете покупать – учтите, что у Вас будет достаточно возможностей для того, чтобы проверить Ваши способности ведения переговоров, умение договариваться и отстаивать свое, идти на компромиссы или занимать принципиальные позиции.

Не тяните время с определением

  • Если квартира продается дешевле рыночной цены и она Вас устроила, не оттягивает свое решение. Продемонстрировав сомнения и пообещав подумать и позвонить, Вы рискуете услышать, что квартира продана.

Новости и статьи

Посмотреть все

Кредит под залог недвижимости: ипотека

Ипотека на квартиру – кредит на жилье под залог недвижимости. Купить в ипотеку – что нужно знать? Консультация от Экспертов об ипотечных кредитах.

Семинар «Конфликты в рабочей среде»

На днях в компании «Дуоком» был проведен семинар на тему конфликтов сотрудников в рабочей среде. Цель тренинга – выяснить природу возникновения конфликтов и методы их решения. Управление конфликтами в работе руководителя – всегда актуальная тема.

Участие компании «Дуоком» в тренинге по эффективной коммуникации

Сотрудники call-центра компании «Дуоком» приняли участие в тренинге по эффективной коммуникации. Цель мастер-класса “Эффективная коммуникация” – формирование профессиональных навыков общения и практическое применение основных методик в этой области.

Элитное жилье в Украине

Что такое элитная недвижимость: элитное жилье в Украине: класс люкс (de-LUXE) и премиум. Ключевые признаки недвижимости высокого класса. Элитная или дорогая квартира, как распознать элитное жилье. Проблемы классификации качества. Пентхаусы, США, Майами.

Источник: https://duo.com.ua/ru/voprosy-otvety/prodazha-nedvyzhymosty/kak-kupit-kvarturu

Криминальный мир
Добавить комментарий