Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Как разрешать споры с арендодателем?

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Для многих казахстанцев аренда квартиры служит альтернативой её покупке. Поэтому юридические вопросы аренды жилья и другой недвижимости не перестают тревожить умы соотечественников: как грамотно разрешать споры? Ниже рассмотрим права и обязанности арендодателя — кто и за что в ответе.

Снять квартиру на длительный срок: заключаем договор аренды >>>

Что нужно знать для начала?  

Известно, что на рынке съемного жилья многие пренебрегают официальными соглашениями — жилье часто снимается на устной договоренности, не дается расписок и т.д. Аренда квартир — зачастую дело интимное, многие стремятся снять квартиру без посредников и оговаривают всё на словах.

Однако вы будете защищены законом от неуплаты, от выселения, от долгов или от порчи имущества и прочих опасностей, только в случае, если вы все оформите официально, т.е. подпишете договор аренды. Образец можно всегда найти в Интернете. Часто, желая избежать налогов или высокой ответственности, бумажной волокиты, люди рискуют еще больше.

Сдаваться может как часть жилья (комната), так и целое помещение — они должны быть пригодными для проживания. Есть определенные санитарные нормы, которым помещение должно соответствовать.

Также по закону недопустима аренда недвижимости, которую для вас снимает государство из частного фонда: т.е. договор поднайма с жильцом будет недействительным.

5 фактов о страховании недвижимости, которые нужно знать >>>

Если арендодатель продал квартиру

Чаще всего, если арендодатель продает квартиру, квартиросъемщик об этом знает — приходят оценщики, потенциальные покупатели. Между людьми все это обговаривается.

Если говорить о законности, то договор аренды при переходе права собственности на жилье к другому лицу не отменяется.

Т.е. фактически арендатор может продолжать снимать помещение. Другой вопрос, что новый владелец может расторгнуть соглашение, однако он обязан за 3 месяца в письменной форме уведомить об этом жильца. Рекомендации арендатору, если хозяин квартиры собирается ее продать:

  • посмотреть сроки действия договора — если там осталось «всего ничего», скажем 2-3 месяца, то по факту продажи квартиры может закончиться и срок аренды. У нового хозяина вряд ли будет желание сдавать вам жилье — придется съехать. Будьте к этому готовы;
  • если покупатель уже известен — переговорите с ним о возможности сдачи жилья. Возможно, он будет даже рад «оставить» вас в качестве жильца.

Договор аренды при переходе права собственности на жилье к другому лицу не отменяется.

Конечно, гарантий здесь дать никто не может — вам могут и пообещать, но в любое время попросить съехать. Защищает только документ: если у вас есть договор аренды и срок не истек, то ближайшие 3 месяца после продажи вы можете быть спокойны — даже при расторжении сделки, этого времени хватит, чтобы найти новое жилье и спокойно переехать.

Однако этот момент можно прописать в договоре: например, поставить условие, что жилец должен съехать из квартиры, если она будет продана другому человеку. В таком случае, когда придут оценщики или покупатели (посмотреть квартиру), начинайте подыскивать другое жилье.

Налоги за сдачу квартиры в аренду в 2017 году: ответственность за неуплату >>>

На что имеет право арендодатель?

Арендодатель — это хозяин квартиры, земельного участка или нежилого помещения, которые он сдает. Права арендодателя:

  • может расторгнуть договор аренды до окончания срока, предупредив об этом нанимателя не позднее, чем за 3 месяца;
  • если в договоре не были указаны сроки, то его можно расторгнуть в любое время и без объяснения причин;
  • если арендатор существенно нарушает сроки оплаты, то владелец может потребовать внести оплату вперед, но не более чем за 2 срока подряд.

Причины досрочного расторжения договора могут быть две — или несоблюдение условий найма арендатором (например, порча имущества и т.д.) или уважительные непредвиденные обстоятельства (например, потеря жилья, женитьба, приезд родственника и т.д.).

По закону арендодатель не отвечает за нарушение пользования, которое совершилось третьими лицами насильственным путем: дело касается грабежей и взломов жилья, подписания каких-либо документов под воздействием угроз и проч. противозаконные действия.

Как правильно заключить договор аренды квартиры в Казахстане >>>

Обязанности хозяина

По нормам гражданского кодекса и закона о жилищных отношениях в обязанности сдающего в аренду недвижимость входит:

  • обязанность перед арендатором проводить ремонт, устранять недостатки, мешающие пользоваться имуществом и не препятствовать правам пользования, соблюдать условия договора;
  • обязанность перед налоговой службой сдавать отчетность и платить налоговые сборы в бюджет от дохода за аренду. Также вносить ежегодный налог на имущество, землю;
  • обязанность перед коммунальными службами платить за пользование электричеством, водой, отоплением и т.д.

В первую очередь владелец жилья несет ответственность за недостатки квартиры/дома/нежилого помещения или участка, которые появились не по вине съемщика. Может быть и так, что на момент заключения договора арендодатель и не знал об этих нюансах — это влияет разве что только на моральную сторону дела, но никак не отменяет обязанности все поправить.

Когда квартиросъемщик обнаруживает недостаток (например, отвалился кусок штукатурки, нет оконной ручки, течет батарея и т.д.), то возможны четыре сценария развития событий:

  1. Он говорит об обнаруженном изъяне и требует устранить его.
  2. Он требует уменьшить арендную плату.
  3. Он устраняет недостатки сам и высчитывает сумму издержек из оплаты за квартиру — предварительно нужно уведомить об этом владельца жилья.
  4. Досрочно расторгает договор.

Кроме того по статье 552 ГК РК в обязанности арендодателя входит капитальный ремонт (сроки обговариваются с жильцом). Также он обязан сделать срочный ремонт, вызванный необходимостью — починка сантехники, прорвавшей трубы и т.д.

Если хозяин пренебрегает ремонтом, то съемщик может:

  • сделать ремонт за свой счет (сообщив об этом) и взыскать долг;
  • зачесть эту сумму в счет оплаты по договору;
  • потребовать снижения арендной платы по договору;
  • расторгнуть договор.

Текущий (не срочный!) ремонт входит в обязанности нанимателя — как правило, это прописывается в договоре.

Особенности совместной аренды жилья >>>

Если хозяин меняет цену

По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Также оплату можно поменять, если изменились централизованные цены и тарифы — потребовать изменения платежа может любая сторона.

Арендатор может потребовать снижения оплаты за квартиру, если:

  • условия проживания и пользования жилищем ухудшились по независящим от него обстоятельствам;
  • если арендодатель не сообщил о правах на жилье третьих лиц (например, квартира в залоге). В этой же ситуации можно расторгнуть договор.

Если говорить о коммунальных услугах, то вопрос решается по договору:

  • оплата коммунальных платежей производится арендатором плюс непосредственно квартплата за жилье;
  • арендатор платит только квартплату за съем жилья, а коммунальные услуги остаются за хозяином жилья.

По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное.

Арендатор не обязан оплачивать долги владельца недвижимости по коммунальным и другим обязательствам.

Если по квартире есть долг, то нужно этот момент прописать в договоре аренды: либо арендодатель выплачивает его сам, либо это возлагается на арендатора, но с условием снижения цены квартплаты.

Например, изначально договорились на оплате аренды в 40 000 тенге, но в процессе осмотра документов выяснилось, что по коммунальным услугам есть долг в 100 000 тенге. По договору аренды можно предусмотреть ежемесячную выплату долга в 10 000 тенге и снижение квартплаты до 30 000 тенге. В целом долги находятся в обязательствах собственника квартиры.

Секреты аренды: как выгодно сдать квартиру >>>

Если арендатор сделал ремонт

Самый частый вопрос и предмет споров — ситуация с проведенными улучшениями. Съемщик заменяет паркет, делает хороший ремонт, ставит новые двери, а то и вовсе проводит модную перепланировку.

Через какое-то время хозяин расторгает договор и вот здесь начинается конфликт.

Одна сторона хочет компенсации — ведь жилье было улучшено, а вторая сторона недоумевает — ну, не нравилась вам прежняя обстановка-планировка, а хозяин-то здесь при чем?

На самом деле, все прописано в законе, в статье 555 ГК РК: если улучшения отделимы (что можно вынести из квартиры), то их забирают с собой. Это собственность арендатора.

А если улучшения неотделимы, то можно требовать компенсации расходов в размере стоимости улучшений, но только в том случае (!), если владелец квартиры — он же арендодатель — дал на проведение этих улучшений свое согласие.

В случае если вы вложились в нанятое жилье — желание жить лучше вполне понятно — но ваш арендодатель об этом «ни слуху, ни духу» и разрешения вы у него не спрашивали, то нести за это ответственность он не обязан. Все логично. Поэтому лучше всего прописывать подобные пункты в договоре, чтобы перестраховаться.

Что еще нужно прописать в договоре аренды

Не стоит составлять стандартный договор аренды — его нужно дополнить строками, в которых указываются форс-мажорные ситуации и прочие условия сделки. Помимо вопроса об улучшениях, в договоре желательно прописать следующие моменты:

  • что будет с соглашением при смене собственника (продажа, дарственная, наследование);
  • кто отвечает за компенсацию имущества, безопасность в случае форс-мажорной ситуации: пожара, наводнения и т.д. Чаще всего, если событие контролируемое — т.е. вызвано недосмотром какой-то стороны, то отвечает виновный.

Например, вы сняли/сдали квартиру, и арендаторы по неосторожности неправильно подключили электроприборы — случился пожар, сгорела мебель, вещи — понес убыток и арендодатель, и арендатор. В данном случае вина арендатора и компенсировать убытки будет он.

Если же проводка «барахлила» и ответственность за нее в договоре прописана на арендодателе, его предупреждали, но он не провел ремонт, и случился пожар, то компенсацию за сгоревшее имущество будет выплачивать арендодатель.

Поэтому обязательно пропишите в договоре зоны ответственности за электричество, трубопроводы, сантехнику и отопление. Потому что в случае пожара, затопления, прорыва батарей без денежных трат не обойтись.

Также нужно быть внимательным к санкциям и штрафам — за несвоевременность срочного ремонта или капитального ремонта, за несвоевременно уплаты аренды и т.д. Также часто включаются неустойки за досрочное расторжение договора, о которых нужно знать.

Также важно помнить, что договора (сделки) нужно регистрировать через ЦОН — без этого сделка может быть признана незаконной. Арендодателю стоит посоветовать взять с арендатора залог — он будет гарантией нормального пользования квартирой, возврата ключей. Залог, как правило, платится в размере одного ежемесячного платежа.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8179/

Как защитить себя от мошенников при покупке квартиры?

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Существует множество способов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако на каждый есть свой рецепт противодействия. ЦИАН обсудил проблему юридической чистоты с Сергеем Вишняковым, экспертом по безопасности сделок с недвижимостью.

Сначала поговорим о том, какие документы не мешало бы запросить у продавца, чтобы сделка была более безопасной.

Выписка из домовой книги

Нужна расширенная (архивная) выписка из домовой книги, которая содержит информацию о прописанных и выписанных людях за последние годы. Выписать или прописать человека можно в любой момент. Поэтому чем ближе дата выписки к числу предстоящей сделки – тем лучше. Выписка из домовой книги действует 30 дней.

Из этого документа можно узнать, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше из квартир выписывали осужденных, военнослужащих и т.д.

Сейчас это встречается реже, потому что те, кого когда-то «выписали в тюрьму», по большей части уже вернулись, а по новым правилам их вообще не выписывают из квартир.

Тем не менее, бывают случаи, когда пожилых людей выписывают в санатории или профилактории, а потом пытаются продать квартиру: якобы, в выписке никто не фигурирует (при этом человек все-таки есть, и живой).

Кроме того, по архивным данным домовой книги можно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних.

Сейчас так не делают, но раньше детей выписывали перед началом приватизации, чтобы не оформлять на них недвижимость и не проходить перед продажей через опекунский совет.

Это нарушение прав несовершеннолетних – ребенка лишают доли, которая у него могла бы быть. Проявиться такой «подводный камень» мог в любой момент, как минимум, до достижения ребенком 18 лет.

Помните, что в Жилищном кодексе есть пункт, что человек, который отказался от приватизации, сохраняет все права собственника. Его нельзя выписать при продаже даже по суду, что бы ни говорили ушлые продавцы. Именно архивной выпиской из домовой книги все эти вещи и проверяются.

совет юриста

Надо понимать, что для регистрации сделки архивная выписка из домовой книги не требуется (хватит и обычной), и продавец может отказаться получить ее для ваших проверок. В таком случае стоит попробовать посетить паспортный стол самостоятельно и получить информацию у паспортисток.

Справка из психоневрологического диспансера

Есть два варианта справок. Первая, стандартная – о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Она предоставляется по месту жительства именно в своем районном ПНД. Если справка получена по знакомству в другом районе, она не несет для вас никакой информации.

Второй вариант справки выдается только по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно, и врач несет за свою резолюцию ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере ничего не означает.

Если покупатель видит из справки, что человек страдает хроническими психическими заболеваниями, это повод крепко задуматься, стоит ли идти на сделку вообще. После совершения сделки продавец может заявить, что не осознавал, что делал, справку он предоставил, и покупатель об этом знал – значит, хотел обмануть.

совет юриста

Эксперта-психиатра можно вызвать самостоятельно, он проведет освидетельствование прямо перед сделкой, но это стоит делать в случае суперликвидной квартиры и в случае сомнений в душевном здоровье продавца. Такие эксперты есть в институте имени Сербского – там как раз специализируются на судебной психиатрии.

Справки из Мосэнерго и другие 

Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам превентивно отключат электричество, что не добавит радости от приобретения.

Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.

Акт приема-передачи квартиры 

Этот документ составляется в простой письменной форме (образец акта приема-передачи квартиры легко найти в интернете). В законе его форма не закреплена, поэтому обычно к нему относятся довольно халатно – он и теряется, и забывается.

совет юриста

Акт составляется в свободной форме, но обязательно с указанием реквизитов участников сделки с их паспортными данными. Также должны быть вписаны адрес квартиры и фраза об отсутствии задолженностей по платежам (заодно можно дописать: если они появятся, продавец все компенсирует).

Есть важный момент: в акте обычно прописывают факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий. Если такого пункта нет, стоит убедиться, что продавец получил деньги по сделке и не собирается ее опротестовывать.

Сравнительно недавно я столкнулся с таким случаем – нынешний продавец еще не рассчитался с предыдущим и пытался продать недвижимость уже новому покупателю. После проверок, объект был снят с рекламы и наш клиент, естественно, отказался от такой сделки.

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Виды мошенничества с квартирами 

Подложный паспорт 

Сейчас продажи квартиры по подложному паспорту встречаются довольно редко. Чаще по фальшивому паспорту могут попробовать собрать авансы за квартиру и скрыться. Если обычная сумма предоплаты за квартиру составляет 30-50 тыс.

рублей, то мошенник просит 200-300 тысяч, аргументируя, например, тем, что нашел другую квартиру для себя дешевле – срочно нужно внести аванс, «чтобы не уплыла». При этом цена на квартиру устанавливается ниже рыночной.

Набрав несколько задатков, мошенник пропадает.

Впрочем, продажи по подложному паспорту тоже случаются, поэтому проверяйте паспорт через базу недействительных паспортов ГУВД

 

Важно видеть паспорт живьем, а не копию или фото с экрана. Сопоставьте паспортные данные, с тем, кто вам его предъявляет.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Говоря о группах повышенного риска, мы подразумеваем алкоголиков, наркоманов, а иногда – пожилых или просто одиноких людей. Если родственник психически не здоров, нередко встречается перевод квартиры на другого здорового члена семьи, который потом и продает недвижимость.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, обращайте внимание на то, когда был зарегистрирован предыдущий переход права собственности, по какой сделке и кто был ее участником – уже на этом этапе можно сделать много выводов. Часто для подобных случаев используют доверенность на продажу.

В регионах такую бумагу оформить проще.

Вообще, покупка по доверенности – всегда большой риск: непонятно, жив ли и здоров ли собственник, почему он не хочет участвовать в сделке.

Но если раньше был риск отзыва доверенности (и таким образом продажа осуществлялась по недействительному документу), то к настоящему времени создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты.

Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Если она выдана за рубежом, проверить не получится.

При продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги.

Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги.

Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.

 

Доверенность – повод насторожиться, даже с учетом того, что сам документ можно проверить достаточно легко.

Продажа по фальшивому адресу В случае продажи по фальшивому адресу человека приводят в одну квартиру, а в договоре продают совершенно другую.

Важно внимательно отследить, точно ли вы пришли туда на просмотр: мошенник может просто провести вас «куда-то» и заболтать, вы не обратите внимания, совпадают ли адреса покупаемой и просматриваемой недвижимости.

Нередко меняют номера на дверях, но одно дело – поменять один номерок, а совсем другое – все. Если вы внимательны, вас провести не удастся. Во время просмотра проверяйте соседние квартиры, этаж, а позже – совпадение адресов в документах.

Продажа неприватизированного жилья 

Помните: муниципальное жилье не приватизировано, а значит, оно не «относится» к человеку, проживающему в нем, и он не может им распоряжаться. Купить его нельзя.

О том, муниципальная перед вами квартира или приватизированная, можно узнать из свидетельства о регистрации права или выписки ЕГРН. Требуйте эти документы, они должны быть на каждой сделке. Выписку из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Если данных по интересующей вас квартире нет, значит, она не в собственности, и с этим предложением связываться не стоит.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних

Как мы уже говорили выше, еще в 2004-2005 годах очень популярна была выписка несовершеннолетних перед приватизацией. В результате в истории квартиры появлялся «подводный камень», безопасная покупка такой квартиры была невозможна. Покупателю приходилось ждать и бояться того момента, когда ребенок станет совершеннолетним и, возможно, решит восстановить свои права.

Даже сейчас случается, что распоряжение опекунского совета дает разрешение продать квартиру, собственником которой является ребенок. Не с условием одновременной покупки на него другой недвижимости, а с условием покупки ее в будущем.

Здесь есть риск, что родители купят, например, новостройку и решат: «Зачем нам оформлять ее на ребенка, займемся как-нибудь потом. Я же его обманывать не собираюсь». Получается, что ребенок остался без собственности. И это нарушение его прав.

А если ребенок обделен, то нет гарантий, что в будущем он не вернется за своей долей.

Потенциальные риски могут нести сделки с использованием материнского капитала. Одна из проблем может появиться при использовании маткапитала на погашение ипотеки за квартиру, которую покупал отец.

Так как для ее покупки использовались средства маткапитала, доли в квартире нужно переоформить на детей (на всю семью, включая мать). Это не контролируется никем. В результате, родители продают квартиру, чтобы купить новую, а детей правом собственности не наделяют.

Здесь тоже есть риск, что ребенок, когда вырастет, вернется за восстановлением своих прав.

совет юриста

Сделать выводы, не были ли нарушены чьи-нибудь права при приватизации, поможет выписка из домовой книги. Если нарушения все же были, нужно понимать, что это «подводный камень», который может напомнить о себе через годы. Разрешить этот вопрос при покупке довольно сложно, следовательно – легче отказаться.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zaschitit-sebja-ot-moshennikov-pri-pokupke-kvartiry-282347/

Как правильно снять квартиру в аренду

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Съем жилья в современном мире это самая обычная практика. Не многие могут позволить себе купить новое жилье, кто-то предпочитает не привязываться, а кому-то просто необходимо на несколько лет задержаться в городе. Всех этих людей объединяет одно – они ищут квартиру, которую могли бы арендовать на длительный срок.

С чего начать?

Все действия начинаются с мысли. Поиск жилья, которое можно снять на длительный срок, тоже начинается с мысли. Какие же вопросы стоит обдумать прежде, чем приступить к поиску объявлений?

  • Место расположения жилья. Определитесь с районом, в котором вы собираетесь проживать. Конечно, чем дальше от центра располагается снимаемая квартира, тем она будет дешевле. Но стоит также обратить внимание на расходы, которые у Вас будут уходить на транспорт. Будь то бензин или покупка проездного. Не выйдет ли так, что сэкономив на оплате аренды, вы ничего не выиграете, потратив те же деньги на проезд до места учебы или работы.Принцип время – деньги никто не отменял. Поэтому при выборе нового района проживания определите на какое расстояние Вы готовы согласиться. Ведь большая удаленность от места работы или учебы будет означать большее время, затрачиваемое на перемещения.
  • Пустая квартира или с мебелью? Если Вы ищете экономичное жилье, то, скорее всего, отдадите предпочтение квартирам без мебели. Это не всегда означает, что в сдаваемой квартире только голые стены. Возможны варианты, когда арендодатель указывает в объявлении «без мебели», не считая при этом диван, плиту и стол.
  • Представьте. Мысленно представьте себя в желаемом жилье. Какое оно? Сколько комнат, их размеры? Этаж? Нужна ли вам парковка, детский сад рядом? Санузел совмещенный или раздельный?

Если подытожить, то Вам необходимо определится с собственными требованиями, которые вы хотите предъявить. Однако следует помнить, что не нужно предъявлять слишком большие требования, если Вы располагаете небольшими средствами. В конце концов, может оказаться, что жить с совмещенным санузлом не так уж и плохо, а малогабаритная трешка будет комфортней, чем просторная двухкомнатная квартира.

Приступаем к выбору

Внимательно прочитывая объявления, следует помнить, что не всегда то, что пишут хозяева квартир, соответствует Вашему представлению.

Для хозяина его квартира, скорее всего, всегда «в хорошем состоянии» и «готова для проживания».

Для того, чтобы разрешить свои сомнения, не обязательно сразу ехать на осмотр. Некоторые важные вопросы можно разрешить еще по телефону.

Если объявление утверждает, что «квартира после ремонта», то следует уточнить сколько точно времени прошло с последнего ремонта и что это на самом деле означает.

Был ли сделан косметический ремонт во всех комнатах или только в кухне? А если ремонт только завершен, то следует уточнить, не потребуются ли от новых жильцов дополнительные траты, например, на установку розеток или подвешивания люстры.

Торгуемся и устанавливаем цену

Прочитав объявление, в котором указанно «торг уместен», начните торговаться еще по телефону.  Почему это будет полезным? Скорее всего, Вам уже не просто будет торговаться, если Вы потратите время и средства на просмотр.

А если это и не так, то представьте, что квартира Вам и в самом деле понравилась, но сторговать все же хочется? Поэтому продумайте из-за чего Вы можете попросить снизить цену? Может быть, район не очень респектабельный? Или далеко от нужного Вам? Мало магазинов, ремонт делался давно, соседи с детьми, да мало ли что Вам может не понравиться? Скажите об этом по телефону. Именно, во время звонка можно понять, на самом ли деле хозяин готов уступить.

Если сторговаться Вам все-таки не удалось, то можно подождать немного времени, например неделю, и позвонить снова. Возможно при повторном предложении, когда арендодатель уже устал искать съемщика, он будет более сговорчивым.

Честность – хорошее качество, которое часто помогает в жизни. Во время торга оно тоже может принести немало пользы. Скажите, на какую сумму на самом деле Вы рассчитываете.

После обсуждения всех плюсов и минусов сдаваемого жилья можно резюмировать сколько на самом деле по Вашему стоит аренда такого жилья.

Фразы типа «больше, чем (сумма) эта квартира не стоит» или «я могу себе позволить только (сумма)» вполне подойдут в этой ситуации.

Ищем квартиру через агентства

Подходить к выбору агентств недвижимости тоже нужно серьезно и с умом. Несколько правил, которые помогут избежать «лохотронов»:

  • Хорошо рассмотрите рекламу агентства. Фирма с маленькими доходами вряд ли разместит большую, красочную и интересную рекламу.
  • Несколько адресов за определенную сумму– это, скорее всего, «развод». Часто случается, что адреса не точные, хозяев не найти или квартиры по этим адресам вовсе не сдаются. Гарантий Вам вряд ли кто-то даст, а деньги вернуть будет не просто.
  • Репутация. Лучше всего обращаться в агентство предварительно изучив отзывы. А еще лучше поспрашивать знакомых: мало ли кто уже обращался.
  • Нет договора. В этом случае вообще нельзя оплачивать услуги! Ведь в случае чего, у Вас не будет никакой юридической защиты. И Вы можете остаться без жилья и средств для его съема.

В хорошем, крупном агентстве с Вами заключат договор, обсудят Ваши предпочтения, предложат варианты, и риэлтер вместе с Вами будет ездить на квартиры для просмотра. Внимательно изучите договор. В хорошем агентстве Вам предложат определенные гарантии. Они будут сопровождать Вас во время заключения договора аренды жилья, а также в случае непредвиденных ситуаций окажут юридическую помощь.

Договариваемся с хозяином

Встретившись с хозяином сдаваемого жилья, постарайтесь убедить его своим внешним видом в том, что Вы добропорядочный гражданин. Не следует для этого много говорить. Если есть рекомендательное письмо с прежнего места, в котором Вы снимали квартиру, можете его предоставить.

Договариваясь об оплате, уточните, входит ли в нее оплата коммунальных услуг. Если оплату этих услуг продеться осуществлять Вам отдельно, то попросите квитанции об оплате за предшествующие месяцы. Так Вы сможете увидеть, в какую сумму ежемесячно Вам будут обходиться коммунальные платежи.

Обговорите с хозяином, как часто он будет Вас навещать. Обсудите вопросы, касающиеся домашних животных и гостей. Если к Вам на пару недель собираются приехать гости, то, скорее всего, нет необходимости сразу же обсуждать этот вопрос с хозяином. Лучше сделать это по факту.

При общении с хозяином будьте откровенны, но держите дистанцию.

В отношениях арендодатель-наниматель, как и в любых других деловых отношениях, важно избегать безалаберного и панибратского отношения друг к другу.

При разговорах о стоимости, изменениях и требованиях хозяина будьте спокойны, дружелюбны и уравновешены. Такой подход зарекомендует Вас как делового и ответственного человека.

И, конечно же, если Вы встретите квартиру, которая Вас устроит по всем параметрам, не стоит тянуть с ее арендой. Так Вы рискуете потерять ее для себя. Желаем Вам успешных поисков и комфортного проживания!

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

Источник: https://molnar.by/news/kak-pravilno-snyat-kvartiru-v-arendu/

Что нужно знать, чтобы покупать жилье – Рынок жилья

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

14.11.2018 | 08:00 3188

Приобретение жилья, будь то квартира или дом, для подавляющего большинства самая крупная покупка в жизни. Рисковать такими суммами не хочется никому, поэтому, даже прибегая к услугам посредника, лучше самому разобраться в нюансах.

А разбираться – есть в чем. Сегодня мы поговорим о покупке квартиры на вторичном рынке. На первый взгляд, здесь меньше ловушек и подводных камней, чем при приобретении жилья в новостройке. Но это только так кажется.

Ликбез для миллионеров

Если у вас есть два миллиона рублей или более, то, скорее всего, с основами экономики вы знакомы. Впрочем, как говорится, повторение – мать учения.

Недвижимость является таким же товаром, как и все, что продается и покупается. Но имеются – как без этого – и свои особенности. Безусловно, как и на любом рынке, стоимость обусловлена желанием одного продать, а другого купить за какую-то сумму денег.

В зависимости от состояния рынка решающее слово остается за той или иной стороной. Когда цены растут стремительно – преимущество у продавца, когда топчутся на месте или повышаются незначительно – это уже рынок покупателя. Сегодня мы наблюдаем как раз второй случай.

Не стоит забывать и о том, что недвижимость – это актив и, как всякий актив, она обладает некоей ликвидностью. Чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала что-нибудь ненужное продать.

Или иначе: сегодня ты покупатель, а завтра – продавец. Конечно, мобильность российского населения существенно отличается от уровня, скажем, США. Однако варианты с улучшением жилищных условий никто не отменял.

Отсюда правило: покупаем то, что потом легко продать быстро и по адекватной цене. А потому учитываем такие факторы, как местоположение, время постройки, этажность дома, материал стен, планировки.

Листаем и просматриваем

Определившись с бюджетом будущей покупки, начинаем изыскания. Кто-то привязывает их к своим финансовым возможностям, кто-то – к любимой географии, поскольку жить хорошо там, где привычно, или, допустим, рядом с работой (детсадом, школой для ребенка – нужное подчеркнуть).

Далее, соразмерно предпочтениям и кошельку, то есть желаниям и возможностям, изучаем листинги – каталоги, в которых предлагается к продаже жилая недвижимость. Например, bn.ru, где предложений о продаже вторички немало.

Начинаем с того, что минимизируем собственные риски. Для этого отсекаем все подозрительные и заведомо проблемные квартиры. Одним из главных критериев здесь является цена, а именно те случаи, когда она значительно, на 20-30%, ниже среднерыночной.

Строго говоря, уже на стадии выбора консультация с риэлтором не будет лишней. Специалист сэкономит ваше время, сузит область поиска, а значит, не придется потом совершать лишние телефонные звонки и, что еще важнее, лишние выезды на просмотры.

А уж в умении правильно торговаться риэлтору вообще равных нет. А то иногда кандидат в покупатели пытается сбивать цену уже в первом телефонном разговоре и отказывается ехать на просмотр по той простой причине, что «продавец не хочет торговаться». Бывает, основанием для скидки кто-то считает тот факт, что больше денег нет.

Оставим подобные наивные попытки для каких-нибудь других случаев. Недвижимость – дело серьезное.

И вообще, опыт показывает, что два агента обычно находят общий язык быстрее, чем продавец и покупатель напрямую.

Вчитываемся и думаем

Итак, подходящий вариант найден, о цене тоже договорились. Что дальше? А дальше – бумажная волокита, то бишь проверка юридической чистоты квартиры.

Для этого сначала изучаем все документы на жилье.

Начинаем с правоустанавливающих – это могут быть договоры купли-продажи, ренты, дарения, мены, передачи (в случае приватизации), свидетельство о наследстве, вступившие в силу решениях суда.

Необходимо убедиться в том, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в Росреестре – об этом свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН).

В том случае, если продавец состоит или состоял в браке на момент приобретения недвижимости, для совершения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу.

Если же есть несовершеннолетние дети, которые владеют долями в этой квартире, то нужно удостовериться в том, что органы опеки не возражают против продажи жилья.

Далее проверяем и самого продавца. Вот он предъявляет паспорт, а кто поручится, что этот паспорт подлинный и действующий, то есть не значится в базе данных МВД в качестве утерянного? Этот вопрос решается в местном паспортном столе.

Дееспособность продавца – тоже важная деталь. Иногда советуют, чтобы исключить неприятные сюрпризы в будущем, посетить вместе с ним местные психоневрологический и наркологический диспансеры для получения соответствующих справок. Но представьте себе реакцию гражданина, когда вы сделаете ему такое предложение. Опять-таки лучше действовать через посредников – риэлтор риэлтору глаз не выклюет.

Когда пора заключать договора

Гражданский кодекс РФ утверждает, что договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме, обязательного нотариального заверения не требуется. Типовой формы договора нет, но на практике риэлторы стараются внести в его текст максимальное количество сведений.

Как уберечься от недействительной сделкиСуществует ряд оснований, по которым заключенная сделка с недвижимостью может >>Одна часть этих сведений нужна для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, а другая часть понадобится сторонам сделки в случае возникновения взаимных претензий.

Возможно, собственник будет уговаривать: давайте укажем в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Его выгода понятна – меньше налогов заплатит. Но вам-то, покупателю, оно надо?

В случае возникновения судебных споров или еще каких разбирательств вы сможете претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре, а не той, что уплачена фактически.

И потом, получение налогового вычета в полном объеме тоже немаловажно (об этом ниже).

О расчетах. Лучше всего воспользоваться помощью банка – это наиболее безопасный и давно апробированный способ передачи денег от покупателя к продавцу.

Это может быть банковская ячейка (метод наиболее популярный), банковский аккредитив, депозит нотариуса или специальный эскроу-счет – этот способ только испытывают на вторичном рынке, а на первичке с 1 июля 2019 года для новых проектов он станет уже нормой.

Налоговый вычет

Что еще нужно узнать, прежде чем покупать квартиру? Важный момент: вы имеете право на имущественный налоговый вычет. Согласно российскому законодательству, после несложной процедуры покупатель может вернуть до 260 тыс. руб., а если квартира приобретена с помощью средств ипотечного кредита, то и вовсе до 650 тыс.

О других особенностях сделок с недвижимостью вам расскажет ваш риэлтор или специализированный юрист.

Игорь Воронин    pressfoto.ru, Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/249501/

Ипотека в Германии – Условия, Терминология, Советы

Как грамотно разрешить вопрос с покупкой квартиры?

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости – хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза.

Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы.

В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не “хапнуть” лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала.

Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион.

Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное – источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом – личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии – наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум – 10% от стоимости жилья.

Стоимость жилья в Германии складывается из

  • цены недвижимости,
  • налога на владение,
  • услуг нотариуса,
  • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
  • возможные расходы на меблировку квартиры,
  • расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг – решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение “взять ипотеку на 10 лет” не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено.

Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным.

Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

  • найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
  • пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так – идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

  1. отказ
  2. невыгодное предложение
  3. выгодный или понравившийся контракт

Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным – ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

ВЫБРАТЬ

Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков.

Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита.

Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

  • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
  • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
  • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
  • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год “чужому дяде”. То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит.

Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год.

Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры.

В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€.

А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры “штрафуют” тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт.

Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо.

Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход – Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита.

Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт.

Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга.

Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую “подушку безопасности”. А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде “-121.

023,89€”. Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса.

Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный вопрос при покупке жилья в Германии – защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: “Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!”.

А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку – необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки.

Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

08-08-2012, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kredit-na-pokupku-zhilja.html

Криминальный мир
Добавить комментарий