Как доказать ошибку, указанную в акте приема передачи помещения?

Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы

Как доказать ошибку, указанную в акте приема передачи помещения?

При приобретении жилья важно обратить внимание на оформление полного пакета правоустанавливающих документов, среди которых одним из ключевых является акт приема-передачи. Этот документ подтверждает сам факт передачи объекта недвижимости и необходим для регистрации нового собственника. При его оформлении нужно учитывать некоторые особенности.

статьи:

Как правильно составить акт приема-передачи при купле-продаже квартиры?

Необходимость акта-приема передачи при покупке жилья регламентирована ст. 556 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку акт-приема передачи объекта недвижимости при смене собственника является неотъемлемым документом в общем пакете регистрационной документации, то при его оформлении существуют определенные стандарты и требования.

При этом безразлично, идет ли речь об объекте недвижимости первичного или жилье вторичного рынка. При этом будет лишь разница в наименовании передающей стороны.

Основной целью акта приема-передачи недвижимого имущества, является документальная фиксация состояния предмета купли-продажи. Имея на руках подписанный акт, у сторон не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи или на протяжении некоторого срока после заключения сделки.

На сегодняшний день императивного требования со стороны законодателя относительно формы или стандартного образца акта приема-передачи квартиры не существует. Такой документ может быть составлен в произвольной письменной форме.

Однако, с целью недопущения достаточно распространенных ошибок при подобных правоотношениях, особенно на стадии оформления и регистрации нового собственника, следует отметить те существенные условия и основополагающую информацию, которые обязательно должны присутствовать в акте.

Так, этот документ должен содержать:

  • Дату и место фактической передачи объекта недвижимости (в большинстве случаев речь идет о передачи средств доступа к квартире, дому и т. п., например, ключей, эксплуатационной документации и т.п.).
  • Данные договора купли-продажи объекта недвижимости (дата, номер и т.п.).
  • Полную информацию о сторонах договора.
  • Месторасположение объекта недвижимости – предмета договора купли-продажи и номер квартиры.
  • Технические и эксплуатационные харакетристики квартиры (общая площадь, количество комнат, наличие или отсутствие основных коммунальных сетей, магистралей, факт подключения к ним. Также рекомендуется в акте отметить состояние различных элементов и неотъемлемых предметов интерьера (дверей, окон, напольного покрытия, отделки стен и т. п.).
  • Окончательную договорную стоимость объекта недвижимости, с учетом данных замеров полезной площади, различных улучшений и изменений конструкции.
  • Информацию об оплате коммунальных услуг.
  • Информацию об отсутствии или наличии каких-либо конструктивных дефектов или недостатков объекта недвижимости.
  • Подписи обеих сторон сделки или их полномочных представителей.

.

Кроме того, не лишним будет наличие в акте приема-передачи фразы об отсутствии каких-либо претензий между сторонами, то есть прописать собственноручно.

Как показывает судебная практика, реальное отсутствие таких претензий лучше прописать в акте, что поможет избежать  и убережет от возможных недоразумений в будущем.

Стоит подчеркнуть, что вышеприведенный перечень не является исчерпывающим и стороны вправе добавить какую-либо информацию на свое усмотрение.

Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья

Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.

Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.

Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости.

Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.).

Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.

Последствия продажи квартиры без акта приема-передачи

Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки.

На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет.

Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.

Самыми незначительными и не такими уж болезненными неприятностями могут быть споры относительно внезапно обнаруженных долгов по коммунальным услугам, распри относительно повреждения новыми собственниками внутренней отделки жилища, при условии, что сумма сделки окончательно сторонами не утверждена, и т. д.

Гораздо более существенным и небезопасным для продавца является регламентированный законодательством факт перехода риска случайного повреждения или гибели предмета сделки. Эта норма предусматривает переход всех рисков от продавца к покупателю после фактической передачи, а единственным документом, подтверждающим это, как раз и является акт приема-передачи.

Недобросовестные покупатели, которым не чужды признаки мошенничества или обмана, вполне могут воспользоваться ситуацией, при которой их действиями может быть причинен вред третьим лицам, например, в случае пожара. Безусловно, продавец, при грамотной защите своей позиции в суде, сможет доказать факт передачи недвижимого имущества покупателю, однако, при этом нужно будет потратить определенное время и нервы.

Акт приема-передачи доли квартиры при продаже

Нередки случаи, когда продаже подлежит не вся квартира, а только ее часть – доля. Как и в вышеописанных случаях, необходимость акта очевидна, особенно учитывая долевое (совместное) участие в праве собственности на один объект.

Поскольку речь идет о доле в квартире, а не объекте в его целом выражении, стороны могут прописать в договоре, что в таком случае акт не составляется. Однако, в случае отсутствия такого условия, акт все же необходим.

Приблизительный образец акта-приема передачи квартиры — бланк

Как и отмечалось ранее, на сегодняшний день нет строго установленой формы акта приема-передачи. Главными условиями составления такого документа является его письменная форма и подписание сторонами договора купли-продажи.

Практическое применение и тщательное изучение всех встречающихся актов приема-передачи квартир позволило определить наиболее оптимальную редакцию этого документа, которая приведена ниже.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г._________________ «____»_________ 2017 г.

Мы, ___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, код подразделения __________, зарегистрирован по адресу: г.

_____________________________________), далее именуемый Продавец, с одной стороны, и
___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, зарегистрирован по адресу: г.

_____________________________________), далее именуемый Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, руководствуясь требованиями статьи 556 ГК, принимая во внимание условия Договора купли-продажи недвижимости от ___________ №__________________________________, заключенным «____»_____________ 201__ года в городе ______ между Продавцом и Покупателем, составили этот акт о следующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял объект недвижимости, находящийся по адресу: город _________________, улица, дом, корпус, квартира, состоящий из _______ (_________) комнат, общей площадью — __________ кв.м., в том числе жилой – __________ кв.м.

2. Покупатель осуществил полную оплату стоимости квартиры, согласно упомянутому договору, в размере______________________________________________________________________________________________________________________руб._______________коп.

3. Квартира, указанная в п.1 акта передается в (удовлетворительном, либо исправном и пригодном для проживания) состоянии.

4. Покупатель претензий по состоянию передаваемой квартире не имеет.

5. Квартира передается без долгов за коммунальные услуги и за техническое обслуживание. В случае обнаружения задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги Продавец обязуется за свой счет погасить имеющуюся задолженность вплоть до даты подписания настоящего акта.

Настоящий акт составлен и подписан в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Скачать акт приема-передачи квартиры

сюжет, как оформить акт приема-передачи квартиры

Источник: //pravo-doma.ru/kvartira/akt-priema-peredachi-pri-prodazhe-kvartiry-tonkosti-oshibki-nyuansy.html

Возврат имущества в надлежащем состоянии

Как доказать ошибку, указанную в акте приема передачи помещения?

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Источник: //nedviz-info.com/vozvrat-imuschestva-v-nadlezhaschem-sostoyanii/

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Как доказать ошибку, указанную в акте приема передачи помещения?

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: //nalogobzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Надлежащим доказательством возврата имущества из аренды является подписанный представителями сторон акт приема-передачи — PRAVO.UA

Как доказать ошибку, указанную в акте приема передачи помещения?

Законодательство в сфере арендных правоотношений связывает прекращение обязанности арендатора с фактом возврата объекта договора аренды, то есть с моментом подписания акта приема-передачи.

В случае неисполнения обязанности, определенной частью 1 статьи 785 Гражданского кодекса Украины, гражданским законодательством предусмотрена возможность взыскания неустойки за все время просрочки исполнения обязательства по возврату объекта аренды

5 января 2015 года коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «С» (ООО «С») на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года по делу по иску ООО «С» к обществу с ограниченной ответственностью «Х» (ООО «Х») о взыскании 173 280,92 грн, установила следующее.

В марте 2014 года ООО «С» обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с иском к ООО «Х» о взыскании 29 995,23 грн основной задолженности, 3355,69 грн пени, 36 000,00 грн неустойки и 85 930,00 грн убытков.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО «Х» в пользу ООО «С» неустойку в размере 36 000,00 грн. В части требований о взыскании с ООО «Х» 29 995,23 грн иск оставлен без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года указанное решение хозяйственного суда от 7 августа 2014 года отменено и принято новое, которым в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционного суда от 29 сентября 2014 года, а решение хозяйственного суда первой инстанции от 7 августа 2014 года оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы истец утверждает, что судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого постановления нарушены требования статей 11, 626, 628, 653, 785, 795 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статей 174, 291 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины.

Проверив правильность применения хозяйственными судами норм процессуального и материального права, Высший хозяйственный суд Украины считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на таких основаниях.

Хозяйственные суды при рассмотрении дела установили следующие обстоятельства:

— 1 февраля 2011 года ООО «С» (арендодатель) и ООО «Х» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение в здании общей площадью до 120 м2, расположенном по адресу: *;

— в соответствии с пунктом 1.2 договора помещение предоставляется для организации объекта общественного питания;

— согласно пункту 4.1 договора, арендная плата за пользование помещением на время подписания договора составляет 6 000,00 грн. В арендную плату не входит плата за коммунальные услуги, телефон, электрическую и тепловую энергию, холодную воду, канализацию;

— пунктом 4.2 договора предусмотрено, что оплата арендных платежей осуществляется с момента подписания сторонами договора аренды помещения путем ежемесячных начислений на расчетный счет арендодателя до 5-го числа каждого текущего месяца;

— согласно пунктам 5.1, 6.4 договора, он вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 января 2014 года. Если за три месяца до окончания договора стороны не подтверждают его окончания, настоящий договор продлевается на два года — до 31 января 2016 года;

— в пункте 5.2 договора установлено, что настоящий договор может быть до­срочно расторгнут в следующих случаях: по соглашению сторон, по решению арендодателя в определенных договором случаях;

— 29 октября 2013 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 1 февраля 2011 года, по условиям которого согласовали прекратить срок действия договора аренды с 29 декабря 2013 года;

— в пункте 3.1.6 договора сторонами согласовано, что после окончания срока действия договора арендатор обязан в трехдневный срок передать арендодателю помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора по акту приема-передачи.

Обращаясь с иском по данному делу, истец обосновывал свои требования тем, что ответчик своей обязанности по возврату арендованного помещения в оговоренный договором срок не исполнил.

Отменяя решение хозяйственного суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки и принимая в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договором аренды хотя и предусмотрен возврат помещения по акту приема-передачи, но фактические действия сторон свидетельствуют о возврате ответчиком истцу спорного помещения и без составления такого акта.

Однако Высший хозяйственный суд Украины с выводами хозяйственного суда апелляционной инстанции не согласился, поскольку они не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии с требованиями статьи 526 ГК Украины и статьи 193 ХК Украины обязательства должны быть исполнены надлежащим образом и в соответствии с условиями договора, закона, иных правовых актов Украины, а в случаях их отсутствия — в соответствии с условиями, которые обычно выдвигаются, или обычаями делового оборота.

Статьей 525 ГК Украины предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 789 ГК Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

В соответствии со статьей 759 ГК Украины, которая корреспондируется с частью 1 статьи 283 ХК Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Частью 2 статьи 291 ХК Украины, предусмотрено, что договор аренды прекращается, в частности, в случае истечения срока, на который он был заключен.

Согласно статье 651 ГК Украины, изменение или расторжение договора допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом.

В соответствии со статьей 653 ГК Украины в случае изменения договора обязательства сторон изменяются согласно измененным условиям относительно предмета, места, сроков выполнения и т.п.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства изменяются или прекращаются с момента достижения договоренности об изменении или расторжении договора, если иное не установлено договором или не обусловлено характером его изменения.

Частью 1 статьи 785 ГК Украины предусмотрено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 2 статьи 785 ГК Украины, если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

В соответствии с частью 2 статьи 795 ГК Украины возврат нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора.

Пунктом 5.

4 постановления пленума Высшего хозяйственного суда Украины «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» от 29 мая 2013 года № 12 разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, следует учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возврат нанимателем предмета договора найма.

Таким образом, законодательство в сфере арендных правоотношений связывает прекращение обязанности арендатора с фактом возврата объекта договора аренды, то есть с моментом подписания акта приема-передачи.

В случае неисполнения обязанности, определенной частью 1 статьи 785 ГК Украины, гражданским законодательством предусмотрена возможность взыскания неустойки за все время просрочки исполнения обязательства по возврату объекта аренды.

Как установлено хозяйственными судами, сторонами в пункте 3.1.6 договора аренды также согласовано, что после окончания срока действия договора арендатор обязан в трехдневный срок передать арендодателю помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора по акту приема-передачи.

При этом Высший хозяйственный суд Украины считает необходимым отметить, что ГК Украины не содержит четких требований акта приема-передачи объекта недвижимости.

Однако по общему правилу акт приема-передачи помещения должен заверять возврат предмета найма нанимателем с описанием объекта недвижимости, его местонахождения, состояния с учетом нормального износа.

Вместе с объектом недвижимости наниматель возвращает наймодателю все документы и другие вещи (оборудование, мебель и т.п.), которые ему передавались.

Согласно статье 33 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими участниками судебного процесса.

В соответствии со статьей 34 ХПК Украины обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими средствами доказывания.

С учетом изложенных требований Высший хозяйственный суд Украины соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащим доказательством возврата арендодателю имущества из аренды является подписанный представителями сторон акт приема-передачи, тогда как предоставленная истцом расписка от 30 декабря 2013 года, составленная физическими лицами, о передаче ключей от помещения не является надлежащим и допустимым доказательством в подтверждение факта возврата помещения в понимании части 2 статьи 795 ГК Украины и пункта 3.1.6 договора аренды.

Кроме того, указанная расписка вообще не содержит информации о полномочиях лиц, подписавших ее, в частности, о полномочиях этих лиц на совершение любых действий, в том числе и передачи или принятия ключей от помещения.

С учетом изложенного судом первой инстанции, в соответствии с предписаниями статьи 43 ХПК Украины, на основании фактических обстоятельств, относящихся к предмету доказывания по этому делу, установлено, что материалы дела не содержат надлежащего доказательства о возврате истцу ответчиком арендованного помещения, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании части 2 статьи 785 ГК Украины за период с января по март 2014 года в размере 36 000,00 грн, правомерны и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах правовые основания для отмены решения Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года в части взыскания с ответчика 36 000,00 грн неустойки отсутствовали.

Согласно статье 1115 ХПК Украины, кассационная инстанция использует процессуальные права суда первой инстанции исключительно для проверки юридической оценки обстоятельств дела и полноты их установления в решении или постановлении хозяйственного суда.

В соответствии со статьей 1119 ХПК Украины кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы имеет право, в частности, оставить в силе одно из ранее принятых решений или постановлений.

Учитывая изложенное, коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины пришла к выводу, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 36 000,00 грн неустойки, а решение местного суда в этой части — оставлению в силе.

В остальной части исковых требований решения хозяйственных судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не обжалуются ни одной из сторон, в связи с чем подлежат оставлению без изменений.

Руководствуясь статьями 1115, 1117, 1119–11111 ХПК Украины, Высший хозяйственный суд Украины постановил:

— кассационную жалобу ООО «С» удовлетворить;

— постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 36 000,00 грн неустойки, а решение Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года в этой части оставить без изменений;

— в остальной части постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года и решение Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года оставить без изменений;

— взыскать с ООО «Х» в пользу ООО «С» 913,50 грн судебного сбора за подачу кассационной жалобы;

— выдачу соответствующих приказов поручить Хозяйственному суду г. Киева.

(Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 5 января 2015 года. Дело № 910/5165/14. Председательствующий — Губенко Н.М. Судьи — Барицкая Т.Л., Картере В.И.)

Источник: //pravo.ua/articles/nadlezhashhim-dokazatelstvom-vozvrata-imushhestva-iz-arendy-javljaetsja-podpisannyj-predstaviteljami-storon-akt-priema-peredachi/

Криминальный мир
Добавить комментарий