Как действовать, если жильцы без согласия оборудовали квартиру?

Выселение из квартиры: когда и почему можно?

Как действовать, если жильцы без согласия оборудовали квартиру?

У жителей первых и последних этажей есть возможность увеличить свою жилплощадь за счет обустройства чердака или подвала. Тем, кто решится на этот шаг, придется пережить бумажную волокиту, а также громкий и дорогостоящий ремонт, но результат определенно стоит приложенных усилий. IRR.ru расскажет, как получить дополнительные квадратные метры.

А можно?

В первую очередь необходимо узнать, возможно ли вообще оборудовать нацеленное местечко под свои нужды. Если вы решили сделать мансарду, над вами должен быть именно чердак. Его можно перепутать с техническим этажом, который обустраивать запрещено. У чердака есть характерный признак — скошенная под углом крыша, наличие ее можно распознать по установленным водостокам.

Для обустройства чердака действуют ограничения: допустимый угол наклона кровли для присоединения площади составляет 35-55 градусов, высота потолков должна быть не меньше 2,3 м, а минимальная допустимая несущая способность перекрытия равна 150 кгс/кв.м.

Нельзя переделывать подвалы и чердаки, если дом числится в плане капитального ремонта или в скором будущем запланирован его снос. Важно расположение коммуникаций — обязательно, чтобы у хозяйственных служб всегда был свободный доступ к ним.

Некоторые можно перенести и на их месте занять площадь, но есть и такие, которые «подвинуть» нельзя, например, трубопровод и лифтовые коммуникации. Изменения должна позволять и общая конструкция здания — несущие балки и стены сносить запрещено.

Вышеперечисленная информация уточняется в БТИ, и если специалисты дают добро — поздравляем, все только начинается!

Все по закону

Необходимо получить юридическое право на устройство своего подземелья или поднебесной. Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ чердаки, подвалы, а также лестничные площадки, лифты, земля рядом с домом и другие площади общего пользования принадлежат всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Чаще всего так и есть, только если кто-то не купил намеченную площадь до вас. Это счастливый случай на миллион, так как вам нужно будет договориться о купле-продаже или аренде лишь с одним человеком. Уточнить владельца можно в Росреестре.

На деле практически всегда общие помещения принадлежат всем жильцам дома, поэтому и договариваться придется с ними. Для получения права на обустройство подвала или чердака площадь оформляется в собственность или аренду.

Если в аренду

Чтобы получить площадь в аренду, необходимо собрать согласия на эту сделку у 2/3 собственников дома. При этом если соседи проживают в квартире по договору социального найма, обращаться за разрешением придется к муниципалитету. После заключается договор аренды с ТСЖ, который дает право обустраивать новое место.

Плюсом способа является его относительная простота: не надо добиваться положительного ответа от всех жильцов, есть целая 1/3 на отказы. Есть и существенный минус. Аренда — сделка долгосрочная, но не вечная, так что в будущем вам придется побеспокоиться о своем уголке, если договор расторгнут.

Если в собственность

В этом случае придется собрать разрешение у всех без исключения жильцов и оформить свидетельство на право собственности. Зато это будет личная площадь, которой распоряжаетесь только вы.

Если никого не спрашивать

Рискнуть, конечно, можно, но потом по решению суда вас обяжут снести все построенное за свой счет, потому что самовольные постройки незаконны. Подать иск может любой сосед, у которого вы без спроса позаимствовали площадь. К тому же, неоформленное должным образом имущество в дальнейшем продать невозможно.

Поехали!

Итак, вы получили право на площадь, и теперь можно приступать к организации переустройства чердака или подвала. Действуем по порядку:

  1. Заказ проекта. В первую очередь обращаемся в любую организацию, которая имеет разрешение СРО. Архитекторы выполнят все необходимые чертежи в соответствии с учетом технических условий на объекте.
  2. Согласование проекта. Проект должен быть подтвержден рядом инстанций: санэпидемнадзором, районным архитектором, управлением охраны памятников, пожарным надзором и др.
  3. Проведение работ. Наконец строительная бригада выполняет все необходимые работы по переустройству, и чердак или подвал вводятся в эксплуатацию.
  4. Регистрируем изменения. По завершении строительства оформляют акт о переустройстве помещения в городской жилищной инспекции. После обращаются в БТИ, чтобы в технической документации зарегистрировать изменения.

Вся бумажная волокита занимает от 1,5-5 лет. Самые сложные этапы — оформление собственности или аренды и получение согласия от надзорных органов.

Отметим, что после окончательной регистрации чердак или подвал все равно будут считаться не жилыми помещениями. Это значит, что в них нельзя делать спальни и детские. Лучше их обустроить под мастерскую, тренажерный зал или бильярдную.

Сколько это стоит

Если бумажная волокита и остальные трудности вас не отпугнули, то приготовьтесь еще и к тому, что сделать чердак или подвал очень дорого. Во-первых, нужно заплатить за саму площадь. Стоимость подвалов и чердаков ниже, чем цена на жилые помещения, но конкретных цифр нет, так как все зависит от статуса дома. Например, в Москве 1 кв.м. будет стоить от 40 000 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Также нужно заказать проект перепланировки нежилого помещения, который обойдется в сумму не менее 200 000 руб. К ним добавляется реализация проекта — строительство, за которое придется выложить от 10 000 руб. за кв.м.

Добавьте стоимость посреднических услуг по работе с документами, такие агенты берут не меньше 100 000 руб., сюда же — оплата справок, штрафов и других платежей для оформления процедуры, которые обойдутся в 50 000 руб. и более.

И даже после ввода в эксплуатацию за дополнительные метры придется оплачивать коммунальные услуги, которые могут увеличиться после расширения в 2 раза.

Трудности пугают, но вертикальное увеличение квартиры вверх или вниз — это удобно, просторно и стильно. К тому же, на мансардах всегда витает особая романтичная атмосфера: там можно почувствовать себя настоящим поэтом или художником. 

Источник: https://blog.irr.ru/view/vyiselenie_iz_kvartiryi_kogda_i_pochemu_mozhno/page3

Перевод жилого помещения в нежилое

Как действовать, если жильцы без согласия оборудовали квартиру?

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество , с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Шаблоны:

объявление о собрании собственников;

письмо собственнику

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Голоса

Собрание состоится, если на него придут собственники квартир №1, 3 и 4 — это ⅔ , или 75%.

На собрание пришли три собственника, которым принадлежит 75% . У первого — 20%, у второго — 50%, у третьего — 5%. Если «за» проголосуют первый и третий, не хватит для перевода. Если второй и третий, перевод состоится.

Для перевода помещения в нежилое нужно получить 50% +1 «за» от кворума, среди которых 50%+1 от собственников подъезда с переводимым помещением. Если собственники из других подъездов будут за перевод, но большинство из нашего подъезда — против, переводить помещение в нежилое нельзя.

Придется собрать 100% собственников, если для использования помещения нужна реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома.

Владелец парикмахерской из Брянска получил у собственников дома согласие на реконструкцию нежилого помещения — пристройку крыльца. Он собрал 74,6% «за», городская администрация выдала владельцу парикмахерской разрешение на строительство, и он построил крыльцо.

Одна из собственниц не давала своего согласия и обратилась в суд. Первый суд отклонил ее жалобу, но она дошла до Верховного суда. И тот решил, что реконструкция незаконна по двум причинам:

  • владелец парикмахерской во время реконструкции сделал вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, уменьшив общее имущество собственников;
  • уменьшение общего имущества допускается только при согласии 100% собственников.

Суд обязал владельца парикмахерской вернуть всё как было в течение трех месяцев.

Судебное дело

Шаблоны:

протокол собрания собственников;

решение собственника

Во время собрания собственников нужно вести протокол. В протоколе — вопрос, по которому проводится собрание, список участников и итоги ания.

Еще каждый собственник подписывает отдельное решение, его иногда называют бюллетенем. Протокол собрания и решения собственников прикладываются к документам для перевода помещения.

Согласие ближайших соседей. Ближайшие соседи — это те, с квартирами которых у вас есть общие стены, потолок или пол. Они дают согласие в письменной форме, стандартного шаблона нет, но обязательно указывают:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта;
  • адрес помещения в собственности;
  • номер и дату свидетельства собственности;
  • согласие на перевод помещения;
  • дату и подпись.

Согласие может выглядеть так:

Чтобы соседям было проще согласиться и не пришлось писать всё это от руки, подготовьте заранее шаблоны с пустыми полями под имена и паспортные данные. Шаблон согласия ближайших соседей

Мы не знаем, как убедить соседей согласиться на перевод помещения в нежилое. Можно пообещать построить детскую площадку во дворе, новый асфальт или клумбы с цветами, но соседи вправе отказаться.

Шаг 3. Собрать документы для перевода и подать заявление

Перевод жилого помещения в нежилое — на Госуслугах

Переводом жилых помещений в нежилой фонд занимаются разные ведомства.

Например, в Москве это Департамент городского имущества Москвы, а в Новосибирске — Управление по жилищным вопросам мэрии Новосибирска.

Чтобы понять, куда обращаться в своем городе, можно зайти на Госуслуги и вбить в поиск «Перевод жилого помещения в нежилое помещение».

Если утвержденной формы заявления нет, можно написать его в свободной форме — главное, чтобы были пункты:

  • получатель — орган местного самоуправления, который занимается переводами жилых помещений в нежилые;
  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • адрес помещения, его площадь, этаж и количество комнат;
  • номер и дата выдачи свидетельства собственности;
  • цель перевода помещения. Например, для дальнейшего использования в качестве продуктового магазина;
  • указание на то, что «в помещении никто не зарегистрирован, лиц, отсутствующих, но сохраняющих право пользования помещением, нет, помещение не используется в качестве места постоянного проживания граждан, права несовершеннолетних детей не ущемлены, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц».

Все документы, которые подаются вместе с заявлением, нужно указать в приложении.

Подать заявление и документы на перевод помещения в нежилое можно лично, через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги

Шаблон заявления о переводе в нежилой фонд

Заказать выписку из Росреестра

Кроме заявления на перевод помещения нужно собрать документы:

  • свидетельство собственности на помещение или выписка из Росреестра;
  • техпаспорт помещения или план с техническим описанием;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки или переустройства помещения. К оформлению проектов есть требования, поэтому лучше обратиться к проектировщикам;
  • протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением об их согласии на перевод помещения в нежилое;
  • согласия собственников примыкающих помещений. Это соседи сверху и по бокам.

Первые три документа необязательно прикладывать к заявлению, если право на квартиру зарегистрировано в Росреестре, он же ЕГРН. Эти документы сотрудники ведомства запросят сами, но запрос займет какое-то время. Поэтому лучше сразу принести всё с заявлением.

Перевод помещения в нежилое занимает 45 дней, но на переговоры с собственниками и проект перепланировки может уйти несколько месяцев.

Если перепланировка не нужна, как нежилое помещение можно использовать сразу, как получите решение о переводе. А если перепланировка необходима, то можно размещать хостел после того, как приемочная комиссия подпишет акт.

Шаг 4.Зарегистрировать изменения в Росреестре

Перевод помещения в нежилое регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. Регистрация изменений в ЕГРН — платная услуга: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 1000 рублей.

После перевода нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санпины и экологические требования. Иначе соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор и другие ведомства.

Источник: https://delo.modulbank.ru/construction/hostel

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

Как действовать, если жильцы без согласия оборудовали квартиру?

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-ispolzovat-sobstvennuu-nedvizimost-v-predprinimatelskoj-deatelnosti

Ваши права

Как действовать, если жильцы без согласия оборудовали квартиру?

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

  1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
  2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
  3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

  • Что такое ООО
  • Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
  • Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Криминальный мир
Добавить комментарий