Как бороться с управляющей компанией, которая бездействует?

Когда бездействует управляющая компания…

Как бороться с управляющей компанией, которая бездействует?

Максим Смоляров

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО “Московский университет имени С.Ю. Витте”, член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения.

Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.
 

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г.

№ 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”, Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и т.п.

), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

г) осуществление уборки помещений и придворовых территорий (п. “г” и п “ж” ст. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг).

Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.  

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО “К.” обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО “К.” отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены “двойные” квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ “Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения” и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Документы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/smolyarov_maksim/1097828/

Право знать: как найти управу на управляющую компанию?

Как бороться с управляющей компанией, которая бездействует?

Материал корреспондента Tomsk.

ru«Новостройка с сюрпризом: что делать, если стены покрываются льдом?» вызвал большой резонанс: только за прошедшие выходные его прочли более 15 тысяч томичей.

А десятки гневных и порой ироничных комментариев читателей дают понять, что проблемы, связанные с их собственным жильем, до сих пор в Томске остаются наиболее острыми.

Промерзающая в квартире стена ― проблема сложная, однако далеко не единственная. Ежедневно томичи сталкиваются с бытовыми затруднениями, которые очень часто требуют скорейшего разрешения. Но как быть, если те, кто должны помогать в разрешении бытовых вопросов (управляющие компании, отделы качества и т.д.), зачастую самоустраняются?

Сегодня в рубрике «Право знать» вы узнаете о том, какие права и обязанности имеют собственники жилья, в какие сроки должны быть устранены коммунальные аварии, в каких случаях вы имеете право на перерасчет, и действительно ли мирное разрешение споров лучше судебных тяжб? «Право знать» ― знай свои права!

1. Вопрос: Какие права и обязанности есть у собственников жилых помещений? Как защитить свои права?

Ответ: Перечень прав собственников квартир и других жилых помещений содержится в Жилищном кодексе РФ. Не стоит забывать о том, что у каждого собственника есть обязанности, которые он должен исполнять без чьих-либо дополнительных напоминаний. Итак, согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ, каждый собственник имеет право:

  • на законных основаниях владеть недвижимым имуществом;
  • использовать помещение по его целевому назначению;
  • распоряжаться жильем по своему усмотрению, не нарушая прав других лиц;
  • предоставлять жилье во временное пользование на основании договора;
  • регистрироваться самому и регистрировать на жилплощади родственников.

Собственник обязан поддерживать жилье в надлежащем состоянии, то есть не запускать его и содержать в чистоте, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества дома.

Важно знать, что каждый житель многоквартирного дома обязан следить за чистотой и порядком в подъезде, оплачивать затраты на общедомовые нужды, а также не нарушать требования закона (в частности, не курить на лестничных площадках и в коридорах возле окон).

Безусловно, у каждого собственника имеется право защищать себя, если его интересы нарушаются. Причем в деле собственной защиты можно использовать все законные способы, начиная от составления официальных жалоб и заканчивая обращением за помощью к СМИ.

Однако далеко не все знают, как поступить в той или иной ситуации, а порой даже готовы соглашаться с нарушением собственных прав. Так, пользователь городского портала Tomsk.

ru с ником «id» считает, что жить в холодной квартире нормально: «У нас в старой квартире (79 гвардейской дивизии 27) лед на стенах в спальне и в ванной всегда был, так и жили много лет».

На что юзер «Продавщица» отвечает ему: «А зачем много лет так жить?» (орфография и пунктуация авторов комментариев сохранены). И действительно, зачем, если закон предусматривает возможность собственной защиты?

Что говорит закон? Жилищные отношения в России регламентируются не только Жилищным кодексом, но и Законом РФ «О защите прав потребителей». Именно эти законодательные акты помогут вам защититься от разного рода нарушений ваших прав, в том числе при проблемах с управляющей компанией.

На сегодняшний день в Томске функционируют несколько десятков управляющих компаний. Но все ли они оказывают услуги надлежащего качества? Исходя из того, какие обязанности несет управляющая компания, мы можем определить, какими правами наделены ее клиенты.

Первое (и самое важное), на что указывает закон ― право потребителя на безопасность и соответствие эксплуатации дома всем необходимым требованиям.

Управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания людей. Все мы являемся потребителями услуг, которые нам оказывает управляющая компания.

Чтобы право каждого из нас на проживание в безопасной и чистой среде было реализовано, управляющая компания обязана не только проводить уборку подъездов и заменять старое или поломанное оборудование, но и отчитываться за это перед жителями.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законов о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Некоторые управляющие компании периодически могут вводить жильцов в заблуждение, говоря о том, что дом должны обслуживать муниципальные органы власти. Знайте, что это не так.

Ответственность за предоставление всех перечисленных услуг для управляющих компаний прямо устанавливает часть 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, управляющая компания берет на себя обязанность самостоятельно исполнять все, что связано с содержанием дома, в том числе за счет средств его жителей.

2. Вопрос: Взносы за капремонт: обязательные или добровольные?

Ответ: Вокруг этого вопроса споры не утихают уже давно. Так обязаны жильцы платить за капитальный ремонт или нет?

Да, обязаны. Об этом прямо сказано в действующем Жилищном кодексе РФ. Оплата не вменяется только собственникам жилья, относящегося к аварийному фонду и отдельным категориям граждан, признанным социально незащищенными.

До 2014 года плата за капремонт носила добровольный характер, однако в законодательство были внесены изменения, которые на сегодняшний день обязывают всех осуществлять такие взносы. Игнорирование обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт может привести к разным негативным последствиям, начиная от вала предупреждающих писем и заканчивая отключением воды и электричества.

К тем, кто не оплачивает счета за капремонт применяются все стандартные процедуры в соответствии с законодательством — так же, как и ко всем прочим неплательщикам. По данным опроса, проведенного Счетной палатой РФ в период с 1 февраля по 2 мая 2017 года, примерно одна четверть россиян не считает нужным выполнять предписания закона об обязательных взносах на капитальный ремонт.

Поэтому, задавая себе вопрос: «Обязан ли я платить за капитальный ремонт дома?», задумайтесь о том, что лучшим способом избежать проблем от неуплаты будет ее недопущение.

3. Вопрос: Какими нормативами руководствуются службы при оказании коммунальных услуг? Когда возникает право на перерасчет?

Ответ: Существуют специальные правила, которым должна соответствовать температура воды и воздуха в жилых помещениях. Именно ими и руководствуются коммунальные службы.

Согласно нормам СанПиН 2.1.4.2496-09, температура горячей воды должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С. Определенные нормы для воды введены не случайно. При температурном  пороге ниже 60°С риск роста инфекционных возбудителей во много раз возрастает, а вот при 70-80°С происходит дезинфекция. Также в пункте 2.

2 указанных санитарных правил и норм сказано о том, что поставляемая в жилые дома вода должна быть качественной: без какого-либо привкуса и неприятного запаха. Постановлением Правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг» установлены допустимые отклонения температурного режима горячего водоснабжения (см. инфографику).

СанПиН 2.1.2.2645-10 предусматривает, что температура в комнатах должна составлять от 18° С до 24° С. Для ванных комнат, кухонь, санузлов возможен показатель от 18° С до 26° С.

Если вы выяснили, что температура воды или воздуха в вашей квартире ниже нормативов, то следует обратиться в свою управляющую компанию. Старайтесь уладить спорный вопрос мирным путем, как правило, сотрудники компании адекватно реагируют на подобного рода обращения.

Однако если управляющая компания не оказывает вам помощь в разрешении данной ситуации, придется обратиться в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области. О том, как это сделать, читайте далее.

В любом случае, при нарушении вашего права на получение качественных коммунальных услуг в соответствии с нормативами, у вас возникнет право на перерасчет.

Если управляющая компания отказала в перерасчете за некачественную услугу в добровольном порядке, обращайтесь с жалобой в госорганы. Департамент ЖКХ обязан ответить на ваше обращение и провести проверку. Однако если и это не помогло, спор с управляющей компанией разрешит только суд (ст. 11 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

А вот что делать, если температура воды в разы выше нормативов? С таким вопросом к нам обратилась читательница рубрики «Право знать» Марина, написав письмо на наш электронный адрес:

«В доме по адресу ул. Лебедева, 41 из крана течет кипяток. Маленькие дети постоянно обжигаются. Посоветуйте, как поступить».

В подобной ситуации нарушения со стороны управляющей компании нет, поскольку она обеспечивает максимальный нагрев воды, а это значит, что вы не переплачиваете. А вот при использовании такой горячей воды следует самим проявлять максимальную внимательность и осторожность, разбавляя ее холодной.

4. Вопрос: Что делать, если произошла коммунальная авария?

Ответ: Управляющие компании не могут 24 часа в сутки осуществлять контроль за состоянием подъездов жилых домов. Поэтому очень важно, чтобы жильцы самостоятельно и своевременно реагировали на разные бытовые затруднения.

Очень часто они требуют немедленного устранения, поэтому оставленная по телефону жильцом заявка поможет устранить проблему в короткий срок.

Что касается официального регулирования, то управляющие компании, устраняя аварии, должны соблюдать следующие сроки:

Важно знать, что управляющая компания имеет право ограничить оказание коммунальных услуг на время устранения аварии только на законодательно установленные сроки. Это правило не работает, если речь идет о серьезных техногенных авариях или стихийных бедствиях.

5. Вопрос: Куда обращаться, если управляющая компания бездействует?

Ответ: Если в вашей квартире холодно, или вы недовольны качеством оказываемых коммунальных услуг, а управляющая компания или отдел качества застройщика вас игнорируют, рекомендуем обращаться в компетентные государственные органы. К ним относятся:

  • Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области: пр. Кирова, д. 41. Горячая линия по вопросам ЖКХ: 905-570, адрес электронной почты: dep-zkh@tomsk.gov.ru.
  • Управление Роспотребнадзора по Томской области: пр. Фрунзе, д. 103а. Тел.: 26-03-90, адрес электронной почты: ufs@70.rospotrebnadzor.ru.

Чтобы инициировать проверку, вам необходимо воспользоваться своим правом на обращение в госорганы, которое гарантированно ст. 33 Конституции РФ. В обращении следует изложить суть проблемы.

По данным сайта Департамента ЖКХ  и государственного жилищного надзора Томской области, только за первое полугодие 2017 года при проведении госнадзора было выявлено 253 нарушения обязательных требований, большая часть которых выразилась в нарушении режима обеспечения населения коммунальными услугами и непредоставлении необходимых сведений. Согласно ст. 7.

23 КоАП РФ, штраф за подобного рода нарушения составляет до 10 тысяч рублей. Знайте, что с 2018 года существенно ужесточились требования к управляющим компаниям, и за несколько серьезных нарушений их могут лишить лицензии.

Сегодня вы узнали о том, какие существуют стандартные алгоритмы разрешения спорных ситуаций, возникающих между жильцами и управляющими компаниями, а также ряд нюансов, связанных с оказанием населению коммунальных услуг. Наши рекомендации помогут вам сориентироваться, однако помните, что каждая ситуация индивидуальна. Не бойтесь отстаивать свои права, ведь в большинстве случаев закон на вашей стороне!

Хотите продолжить читать правовые советы, связанные с темой ЖКХ? А может быть, вы сами сталкивались с подобными проблемами? Напишите нам, адрес прежний: pravoznat@tomsk.ru.

Дмитрий Аксенов

Источник: https://www.tomsk.ru/news/view/131181

Проблемы ЖКХ: что делать, если ваша управляющая компания бездействует?

Как бороться с управляющей компанией, которая бездействует?

Что делать, если вы живете на последнем этаже и на вашем доме кровля пришла в негодность? Как взаимодействовать с управляющей компанией, которая говорит: “Вы у нас не единственные, проблем много, так что ждите”? Законно ли, если управляющая компания отказывается от ремонта кровли в дождь или в выходные дни? Эти и другие вопросы обсудили в прямом эфире радиостанции “Эхо Москвы в Барнауле”.

О том, как правильно взаимодействовать с УК, рассказали эксперты комитета ЖКХ города Барнаула: начальник производственно-технического отдела Роман Романов и начальник отдела муниципального жилищного контроля Юлия Куклина.

Беседовала Татьяна Гладкова.

– С приходом дождей в некоторых домах начала протекать крыша. Вода льется в квартиры на верхних этажах. Что делать жильцам?

Роман Романов:

– Прежде всего необходимо обратиться в управляющую организацию. Заявку можно оставить как по телефону, так и письменно — не важно. Управляющая организация должна своевременно отреагировать на данное заявление и принять безотлагательные меры.

– Кому звонить?

– Диспетчеру.

– Допустим, звонок поступил утром в пятницу. За день ничего не было сделано. Дальше — выходные дни, УК не работает. Жильцам приходится ждать понедельника.

– В данном случае управляющая компания не права. Она нарушает свои правила, скажем так, содержания жилищного фонда и нарушает права граждан.

Можно ли привлечь УК к ответственности?

– Это зависит от самих жителей. Куда они станут обращаться: в надзорный орган или комитет ЖКХ.

– Насколько эта проблема актуальна для Барнаула?

– В городской комитет ЖХК в этом году по данному вопросу, именно по ремонту кровель, поступило порядка 50 обращений. Все они своевременно отработаны.

– К сожалению, не все жители идут дальше по инстанциям. Иногда конфликт так и остается на уровне управляющей компании.

Юлия Куклина:

– Если возникли такие ситуации, то в Барнауле помимо комитета ЖКХ есть Государственная инспекция Алтайского края. Также, если жильцы видят, что управляющей компанией не принимаются меры, тем самым она нарушает условия договора, то необходимо оформить либо письменное обращение, либо лично прийти на прием в комитет ЖКХ. Там специалисты могут помочь правильно сформулировать их жалобы.

Комитет ЖКХ наделен полномочиями органом муниципального жилищного контроля. Естественно, на основании обращения будет проведена проверка. Но она будет проведена только в том случае, если обращение поступило в письменном виде либо направлено по почте.

Также есть способ ГисЖКХ. Нам необходимо исключить ложные вызовы, так как на настоящий момент порядка пяти тысяч обращений поступило в городской комитет ЖКХ и из них очень много обращений, как мы называем, “пустых”. То есть эти обращения не подтверждаются.

– Что происходит после того, как человек обратился в ваш комитет?

– Проводятся проверки на основании обращений граждан. Также текущее содержание жилья на нашем контроле. Только комитет не наделен полномочиями административного воздействия. Мы выдаем УК предписание, если она их выполняет, то мер не принимаем.

Также жильцы могут жаловаться в Роспотребнадзор, если в квартире завелись насекомые, или пожаловаться на шум. В основном жалуются на тараканов, а также мокриц. Мы не можем принять меры, направляем обращение в Роспотребнадзор.

– В некоторых управляющих компаниях говорят, что если не было письменного обращения, то и не было человека. И ваши жалобы по телефону — пустой звук.

Роман Романов:

– Все звонки фиксируются. Но лучше подать заявку. Мы не всегда можем принять меры в рамках муниципального жилищного контроля, мы также обращаемся в надзорные органы, в прокуратуру. Они очень большие штрафы могут выписать управляющей компании.

– Также в управляющих компаниях говорят, что они не могут ничего сделать во время дождя. Мол, протекает крыша, ждите, пока дождь перестанет идти. Однако юристы утверждают, что не важно — дождь, ночь, ураган, выходной день и так далее, УК обязаны моментально реагировать на обращения жильцов.

– Действительно, УК должна моментально выйти на место, посмотреть, что происходит. Если у нее не получается тут же устранить данную заявку и выполнить латочный ремонт или текущий ремонт, она должна обговорить с заявителем, с жителем сроки, когда все будет устранено. Диалог должен быть составлен.

– А если нет диалога?

– У нас есть Единая дежурная диспетчерская служба (ЕДДС), можно позвонить им. Также есть администрации районов, там есть управления коммунального хозяйства, можно позвонить дежурному.

Также надо написать заявление, оставить копию себе. Если собираетесь требовать компенсацию и восстановление ремонта в квартире, то берите распечатку звонков.

Составляйте акт. Это досудебная практика. Направляйте претензию в УК. Нанимайте независимую экспертизу. Приглашайте соседей, которые засвидетельствуют повреждения в квартире, фотографируйте повреждения. Если УК ничего не устраняет, то взыскивайте деньги через суд.

Заставить УК сделать ремонт в квартире после того, как по ее вине протекла крыша, реально. Управляющая компания устранит все за свой счет до суда либо выложит копейку и плюс возместит моральный ущерб.

– Реальный случай, который произошел в Барнауле: УК проводила работы по ремонту крыши в дождь, и битум потек с пятого этажа на первый. Битумом залило стекла, балконы, лавочки, площадку перед подъездом и даже машины жильцов.

– Это является общедомовым имуществом, оно повреждено. Управляющая компания должна привести все в порядок.

– Что касается латочного ремонта кровли. Его производят только по заявкам? По крайней мере, в некоторых управляющих компаниях так и говорят.

– Управляющая компания обязана два раза в год проводить плановый осмотр. По результатам осмотра составляется план ремонта на год, после чего планы согласовываются с жителями. Если планы утверждены, то жители по договору управления должны отслеживать выполнение ремонта.

Но давайте честно, не все управляющие компании так работают.

Юлия Куклина:

– Они обязаны так работать. У вас есть строчка в квитанции “содержание текущего ремонта”, вы это оплачиваете. Это виды запланированной работы, и вы оплачиваете те работы, которые должны были быть утверждены решением собственников.

Сумма определяется решением собственников. Также если у вас подходят сроки поверки приборов учета, об этом знает только УК. Если подходит срок, то УК должна довести эту информацию до сведения жителей. И нельзя собрать отдельную плату, эти работы входят в перечень того, за что собственники и так платят.

– Если собственники не в курсе, куда идут деньги, которые они платят?

– Каждый год УК должна отчитываться перед собственниками о проделанной работе. Должна разместить информацию на сайте. Установлены сроки размещения. Это все входит в лицензионные требования.

Прежде чем УК приступает к работе, ваш дом должны включить в реестр лицензии этой управляющей компании. Это лицензионное требование. За этим следит Государственная инспекция.

Если вы вдруг зашли и не увидели этого отчета, то обязательно необходимо обратиться в Государственную инспекцию, и она в рамках лицензионного контроля проведет проверку.

Если нарушены условия договора, то дом могут исключить из списка лицензий данной управляющей компании.

– Если жильцы дома недовольны работой управляющей компании, что им делать? Искать механизмы воздействия и добиваться, чтобы УК выполняла свою работу? Или проще расторгнуть договор?

Роман Романов:

-Любой из собственников вправе инициировать общее собрание жильцов и принять решение о смене управляющей компании. Дальше надо уведомить УК за 30 дней. И в течение месяца она еще обязана обслуживать дом. Даже если вы уже исключены из реестра лицензий, а другую компанию еще не выбрали, то эта УК продолжает вас обслуживать, пока вы не перейдете в другую.

– Но опять же управляющие компании могут сказать: вас много, а мы одни. Это был очень популярный ответ зимой, когда жильцы многоквартирных домов звонили в свои УК и просили почистить придомовую территорию.

– Нет, управляющая компания не может таким аргументом оперировать. Но по уборке снега проводились рейды. Специалисты комитета и администрации районов на те нерадивые управляющие организации, которые не выполняли свои требования, составляли протоколы по 27-й статье Правил благоустройства. Порядка 92 тысяч штрафов были составлены комитетом.

– То есть, когда жильцам по поводу текущей крыши говорят, что вас много, а мы одни, это незаконно?

Юлия Куклина:

-Да, управляющая компания не имеет права так отвечать. Это предпринимательская деятельность, она обязана исполнять условия договора и выполнять все виды работ, которые предусмотрены законодательством.

– То есть, если у компании не хватает ресурсов, то это проблемы не собственников квартир?

– Нет, это проблемы управляющей компании.

– Проблемы УК, но страдают жильцы. Ну вот сейчас много где протекают крыши. А УК не может решить проблемы всех одновременно.

– Знаете, если управляющая компания не может своими силами решить вопрос, то она может заключить договор субподряда с другой организацией. Она может привлечь дополнительных работников и оплатить эти работы. Договор субподряда никто не отменял.

– Еще один “козырь” управляющих компаний при разговоре с жильцами: “В вашем доме есть неплательщики, и поэтому у нас нет ресурсов для ремонта кровли”. При этом страдают те, кто исправно платит коммуналку.

– Управляющая компания обязана также принимать меры к неплательщикам. Если жильцы самостоятельно не платят, то обращаются к мировым судьям о взыскании сумм задолженности. УК должны предъявить документы о задолженности. И дальше решаются все вопросы. Это обязанность управляющей компании — работа с должниками.

– А какие обязанности есть у жильцов квартир?

Роман Романов:

– Все это прописано в договоре управления. Договор должен быть заключен с каждым собственником многоквартирного дома. В договор управления входит состав общего имущества дома, перечень работ по текущему ремонту либо еще какие-то услуги, порядок определения цены договора и порядок осуществления контроля за управляющей организацией и ее обязательствами.

Юлия Куклина:

– Раз нет договора — требуйте. Управляющая компания могла не передать его гражданам. Исполнение договора управления — это лицензионные требования. Это опять же к Государственной инспекции. Если его нет, то его необходимо получить. Если у граждан нет договора, то они и не понимают, что обязана делать УК, а что входит в обязанности собственника.

– Это нарушение, что у собственников нет договора на руках?

– Он обязан быть. А нарушение это или нет, если договора нет на руках, — здесь мы не можем дать правовую оценку.

– Как выбрать новую УК?

– На сайте Государственной инспекции есть рейтинг УК. Там есть очень много информации. Также есть сайт администрации Барнаула. Там граждане могут получить ответы на многие вопросы. Также есть сайт ГисЖКХ.

Сейчас очень много есть информации, ею необходимо правильно пользоваться.

На сайте города Барнаула в разделе ЖКХ есть рубрика “Вопрос-ответ”. Там ответы на самые популярные вопросы от граждан.

Источник: https://www.amic.ru/news/396729/

Куда жаловаться на управляющую компанию?

Как бороться с управляющей компанией, которая бездействует?

Городские жители в основном проводят свою жизнь в многоквартирных домах. Их обслуживанием занимается товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания – окончательный выбор за собственниками.

Жильцы надеются на четкую и компетентную работу тех, кому доверили общедомовое имущество. Но что делать и как поступать, если от управляющей компании нет никакой пользы, ее действия и решения неправомерны либо она полностью бездействует.

Важно понять и разобраться, куда жаловаться на управляющую компанию, есть ли реальная польза от подобных жалоб?

Собственники жилья, выбрав компанию, заключают договор управления многоквартирным домом.

Если он правильно составлен и соответствует законодательству, то в нем разъясняется, в какой орган и по каким конкретно поводам подавать жалобу.

Федеральные, региональные и местные законодательные акты подробно разъясняют эту процедуру, а решение общего собрания собственников утверждает окончательных выбор жильцов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

На что жаловаться?

Чаще всего обитатели дома жалуются на:

  1. ненадлежащий уровень или периодичность выполнения жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ);
  2. ненадлежащая подготовка дома к подаче ЖКУ, в основном, накануне отопительного сезона;
  3. не предоставление необходимого промежуточного либо итогового отчета или ненадлежащая отчетность управляющей компании;
  4. процессуальные нарушения в проведении собрания собственников либо не проведение такого собрания;
  5. не выполнение других условий договора управления многоквартирным домом.

Как правильно составить и подать жалобу?

Управляющая компания обязана профессионально выполнять свои функции и оказывать услуги надлежащего качества, а также отчитываться за проделанную работу перед теми, кто оплачивает ее работу. Следовательно, жильцы многоквартирного дома имеют полное и законное право жаловаться на любые уклонения от выполнения работ в вышестоящие органы. Например:

  • в подъезде нужен косметический или капитальный ремонт;
  • сломан лифт или мусоропровод;
  • слабо отапливаются квартиры, или отопление полностью отсутствует;
  • выбиты или перегорели лампочки в подъездах, включая лестничную клетку.

Узнать, кому жаловаться на ЖКХ, и каким именно образом, можно, тщательно изучив подробности законодательства и поняв общие правила по написанию жалобы.

Форма жалобы – произвольная, пишется от руки или на компьютере. Обязательно указывать адресата, то есть конкретный государственный орган, куда направлено обращение.

Следует заполнять имя, отчество, фамилия заявителя, его контактные данные: телефон для связи – домашний и мобильный, электронная почта, обратный почтовый адрес, куда должен быть прислан ответ.

Рекомендуется указывать адрес регистрации жалобщика либо его представителя или абонентский ящик.

Непосредственно в тексте обращения перечисляются нарушения управляющей компании, указываются конкретные сроки и продолжительность ненадлежащих действий, точный адрес дома, подъезд, этаж и квартиру.

Желательно привести ссылки на нормативные акты, где поименованы нарушения: Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), Жилищный Кодекс, Санитарные правила и нормы (СанПин), Постановления городского правительства, федеральные законы и другие законодательные акты.

Упомянуть о нарушении конкретной статьи и пункта договора с управляющей компанией.

Обращение должно быть изложено четким и понятным языком, разборчивым почерком и не допускающим двусмысленного толкования фраз. Если необходимо — прилагаются дополнительные документы: фото нарушений, договора, отчеты или иные документальные доказательства неправомерных действий компании.

Претензии могут заканчиваться просьбой выполнить какое-либо требование в необходимом объеме и четко обозначенный законодательством срок. Суть жалобы удостоверяется подписью заявителя и ее расшифровкой, проставляется дата. При подачи коллективного обращения указываются сведения о каждом жильце.

Жалобы в управляющую компанию и в адрес иных государственных структур следует писать в двух экземплярах. Первый должны принять в канцелярии организации и присвоить входящий номер с датой. На втором экземпляре также проставляется номер и дата, и выдается на руки заявителю.

Обязательно дается пояснение, в какие сроки и каким образом будет дан ответ. Отчет срока начинается со дня подачи заявления и, по общему правилу обращений в государственный орган, составляет не более 30 дней.

Предусмотрены и более короткие сроки – на основании Федерального Закона «О защите прав потребителей» ответ на претензию на управляющую компанию должен быть получен в срок до 10 дней.

На обеих жалобах должна содержаться подпись принявшего его сотрудника и его должность. Эти формальные требования удостоверяют факт обращения в соответствующую инстанцию. При невозможности подать жалобу лично, она должна быть направлена почтовым заказным письмом с уведомлением о вручении.

Подача жалобы на управляющую компанию в вышестоящие органы

Если жалоба, направленная в управляющую компанию осталась без ответа или ответ не удовлетворил жильцов, то вопрос, куда жаловаться на ЖКХ, имеет несколько вариантов ответа.

Согласно процессуальным нормам обжалование каких-либо действий может происходить с участием вышестоящих организаций, а именно жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры.

После обязательного внесудебного порядка исковое заявление направляется в судебные органы.

Обращение в жилищную инспекцию

Контакты жилищной инспекции по своему региону вы можете найти в интернете. Например, вот сайт Государственной жилищной инспекции города Москвы — https://www.mos.ru/mgi/

Обращаясь в жилищную инспекцию, следует знать, что она как государственный орган осуществляет надзор за:

  • надлежащим исполнением правил эксплуатации жилья;
  • соблюдением стандартов и норм по использованию жилья;
  • соблюдением сроков и качества подготовки к отопительному сезону;
  • выполнением нормативов по получению жильцами коммунальных услуг;
  • правомерностью и выполнением норм законодательных актов при созыве общего собрания собственников жилья, непосредственного выбора управляющей организации;
  • выполнением управляющей компании нормативных актов.

Работа жилищной инспекции направлена за защиту прав собственников квартир и сохранение их жилища.

Она обязана проверить, как исполняет свои функции управляющая компания, и при обнаружении нарушений укажет на необходимость их устранить.

Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц. При выявлении нарушителей инспекция вправе привлечь виновных к административному наказанию.

Пример жалобы в жилищную инспекцию
(нажмите для увеличения)

Помимо стандартной процедуры подачи жалобы, на сайтах региональной жилищной инспекции можно воспользоваться сервисом для онлайн обращения в надзорный орган.

Обращение в Роспотребнадзор

Сайт Роспотребнадзора — http://www.rospotrebnadzor.ru/

Жалобы в Роспотребнадзор в отношении управляющих организаций поступают в случаях:

  • несоответствия договора между управляющей компанией и жильцами нормам Федерального закона «О защите прав потребителей»;
  • нарушение прав жильцов по предоставлению полных и достоверных сведений о предоставляемых жилищно-коммунальных услугах;
  • необходимость проверки бухгалтерской отчетности, в том числе документов, подтверждающих платежи, на предмет соответствия их действительности;
  • установления необходимости и обоснованности изменения тарифов и размеров платы за жилищно-коммунальные услуги.

При обращении в Роспотребнадзор перечисляется, в какие органы уже обращались жильцы, и говориться о результатах подачи жалоб. При выявлении нарушений Роспотребнадзор обязан принять необходимые меры по устранению нарушений, после проведенной проверки возможны санкции по отношению к нарушителям.

Подача заявления возможна как лично, так и посредством заполнения онлайн формы на сайте государственного органа.

Обращение в прокуратуру

Прокуратуру вашего региона вы также можете найти в интернете. Вот сайт прокуратуры Москвы — http://www.mosproc.ru/

Органы прокуратуры принимают меры по выявлению нарушений по:

  • умышленной или непреднамеренной нецелевой трате денежных средств, выражающееся в экономических преступлениях: грабеже, мошенничестве, присвоении, растрате;
  • бездействию или неправомерных действиях надзорных или контролирующих органов.

Прокуратура проводит проверку и расследует все обстоятельства дела. По ее итогам возможно будет привлечь нарушителей вплоть до уголовной ответственности.

Обращение в суд

Выяснив, по каким поводам и кому жаловаться на управляющую компанию, можно обратиться в судебные органы. Процессуальные нормы позволяют жильцам после досудебного урегулирования вопроса или неудовлетворительного результата проверки написать исковое заявление.

Суд рассмотрит обращение, если дело касается материальных требований, и необходимо уточнить размер компенсации за причиненный ущерб жильцам или имуществу собственников.

Например, не спиленное вовремя ветхое дерево или плохо закрепленный столб упали на автомобиль, плохо убранный снег или покрытая льдом дорожка у дома повлекли травмы жителей.

По гражданскому законодательству — статье 28 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК РФ) — подача искового заявления происходит по месту нахождения управляющей организации, если договором не была определена иная подсудность. Требования иска перечислены в статье 131 ГПК РФ, согласно которой он должен содержать:

  • наименование и полные реквизиты суда, истца и ответчика, в том числе их местонахождение;
  • суть излагаемых требований – описание нарушения прав или интересов истца;
  • доказательства обоснования искового заявления и обстоятельства дела;
  • денежные требования и их обоснование;
  • перечисление государственных органов, куда обращался истец в порядке досудебного урегулирования;
  • необходимые дополнительные документы и их перечисление.

Иск должен быть принят в производство спустя пять дней после подачи либо возвращен заявителю с требованием устранить нарушения при его подаче. Исполнение решений суда происходит либо добровольно, либо с участие судебных приставов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kuda-zhalovatsya-na-upravlyayushhuyu-kompaniyu/

Криминальный мир
Добавить комментарий